Personnellement, je me très dépassé par ce qui se passe. Je ne peux même pas me positionner sur le PPU parce qu’il me rend plus confus qu’autre chose.
Comparé à l’île de Montréal (ci-après Montréal), la réalité de l’île des Sœurs (ci-après l’île) est très différente. Il y a très peu de services vraiment locaux pour les résidents.
Le seul service d’urgence présent sur l’île, ce sont les pompiers. Tout le reste provient de Montréal. Il n’y a que trois accès routiers pour ces services, qui ne sont tous ouverts que 5 jours sur 7 la plus part du temps.
Si on veut ajouter de la population, il faut commencer par ajouter des services d’urgence sur cette île (police, paramédical), et il faut offrir un moyen d’accès alternatif qui n’est pas bouché par la circulation de transit entre Montréal et Brossard.
Outre les services d’urgence, il y a un centre communautaire et une bilbliothèque, deux écoles primaires et demie remplies - il y a une annexe d’école primaire dans une tour à bureaux (oui, oui, vous avez bien lu, la CSMB a manqué d’espace sur l’île). Oh puis l’annexe d’un CLSC… je pense que c’est pas mal tout ce qu’il y a. Je ne peux pas qualifier le déneigement comme un service offert: on déblaie la rue et on ramasse juste les 25cm du dessus en gardant les 5cm restants se transformer en glace compacte; j’ai carrément glissé et tombé directement sur le dos grâce aux manquements de la Ville de Montréal.
Un SLR/ML (REM) et un PPU c’est bien beau, mais ils ne résoudront pas tous les problèmes de ce secteur. Il faut commencer par régler des problèmes plus importants avant d’ajouter de la population.
Le conseil municipal a adopté hier a version finale du Projet particulier d’urbanisme (PPU) de la Pointe-Nord de L’Île-des-Sœurs. Plusieurs modifications ont été apportées, notamment la diminution du nombre de logements prévus, désormais établi à 2950, soit 750 de moins.
Autre changement majeur, une limite de hauteur des bâtiments à la Pointe-Nord est établie à 78 mètres, l’équivalent d’un immeuble de 20 étages. Les hauteurs seront réduites aux abords des milieux déjà bâtis puis s’élèveront vers l’autoroute. «En espaçant les bâtiments de plus grande hauteur, nous allons préserver les vues vers la montagne à partir de L’Île-des-Sœurs et vers le fleuve à partir Montréal», souligne Éric Alan Caldwell, responsable de l’urbanisme, de la mobilité et de l’Office de consultation publique de Montréal.
La réduction de la densité était la principale récrimination des résidents de l’île. Comme le secteur visé par le PPU est une aire Transit-oriented development (TOD), il est toujours prescrit une densité de 110 logements par hectare. «On a diminué la capacité d’accueil, mais les mêmes facteurs de densité s’appliquent. Les différentes règles d’implantation vont permettre une répartition plus harmonieuse de l’ensemble des unités», souligne M. Caldwell.
«Avec l’arrivée du REM, les résidents auront un nouveau choix pour se déplacer. La clé pour réduire la congestion [routière] c’est un transfert modal vers ce train électrique.»
-Éric Alan Caldwell
Logements abordables
Le PPU entrevoit qu’environ 43,5 hectares sont propices à l’accueil d’habitations. Selon un document officiel de la Ville, un minimum de 4 785 logements est prévu sur le territoire du PPU. Comme environ 2 150 logements sont déjà construits, la Pointe-Nord devra avoir minimalement 2635 nouvelles habitations.
De plus, sur un horizon approximatif de 20 ans, la capacité d’accueil rend possible la construction d’environ 37 000 m² de commerces, 85 000 000 m² de bureaux et de 25 000 m² d’espaces institutionnels.
D’autre part, environ 300 logements abordables pourraient être construits à la Pointe-Nord ainsi que 600 logements sociaux. «Un promoteur pourrait arriver et avoir l’obligation de fournir 20% de logements sociaux par exemple, détaille le maire de Verdun, Jean-François Parenteau. Toutefois, le promoteur pourrait implanter ces logements sociaux en périphérie de l’île, ajoute-t-il.
Verdissement
Un taux de verdissement de 35% est visé par le PPU, ce qui exclut les toitures vertes. Les nouveaux bâtiments peuvent occuper un maximum de 60% du lot pour dégager un maximum d’espace au sol. Ces espaces devront être verdis à 80%.
«Dans l’approche cité-jardin, on veut que l’espace dégagé au sol ne soit pas transformé en marre de stationnements», soulève M. Caldwell. D’ailleurs, toutes les aires de stationnement des nouveaux bâtiments devront être souterraines. Du stationnement extérieur sera autorisé pour les visiteurs et les personnes à mobilité réduite. Un maximum de 0,75 case de stationnement est prévu par logement.
En ce qui concerne le trafic anticipé à L’Île-des-Sœurs, le PPU mise sur l’arrivée du Réseau express métropolitain (REM) pour désengorger le réseau routier. La Société de transport de Montréal (STM) prévoit réorganiser son réseau d’autobus pour favoriser une meilleure desserte entre les quartiers de l’île et la station du REM. «Nous réalisons en ce moment une étude des divers liens entre l’axe Galt et la rue Marguerite-Bourgeoys, ce qui pourrait aussi améliorer l’accès des conditions de mobilité des gens de L’Île-des-Sœurs», fait savoir le maire de Verdun.
Par ailleurs, la Ville reconnaît les besoins de nouveaux équipements collectifs à l’île. «Chaque développement devra prendre en compte les besoins collectifs et intégrer certains aspects», indique M. Parenteau. À la suite d’ententes avec les propriétaires, certains espaces pourraient être intégrés au sein de projets privés afin de maximiser les lieux au bénéfice de l’ensemble de la population.
À topologie de logement égale, je ne comprends pas comment on peut réduire la capacité d’accueil sur un même territoire tout en affirmant maintenir la même densité de logements.
Ils ont surement réduit le nombre “d’hectares propices à l’accueil d’habitations” tout simplement. Mais dans tous les cas c’est trompeur. Si ce n’est pas ça alors je ne sais pas comment.
Il y a une reconnaissance du manque d’équipements et de services, mais le PPU en attend beaucoup du privé pour combler les besoins du l’IDS. Ça serait plus simple si la ville avait des terrains.
Photo: Josie Desmarais/Métro | En trois ans, le PPU a mobilisé 3 700 participants notamment avec les consultations publiques et 550 mémoires ont été déposés.
Le dépôt du Programme particulier d’urbanisme (PPU) de la Pointe-Nord de L’Île-des-Sœurs était attendu depuis longtemps par les résidents de l’île. Adopté la semaine passée, l’Association des propriétaires et résidents de L’Île-des-Sœurs (APRIDS) se dit satisfaite du nouveau PPU, malgré quelques déceptions.
L’APRIDS a critiqué plusieurs éléments de la première version du PPU. L’association demandait entre autres une diminution de la densification, une meilleure planification des équipements collectifs et que la Ville s’assure de la capacité des infrastructures à desservir la population appelée à croître. «Les résidents de L’Île-des-Sœurs ont été entendus», estime le président de l’APRIDS, Daniel Manseau.
Parmi les points positifs, il souligne la nouvelle limite de hauteurs de 78 mètres pour les bâtiments, le lien prévu entre la Place du Commerce et la future station du Réseau express métropolitain (REM) ainsi que l’ouverture à l’utilisation de navettes électriques pour le transport collectif. Le taux de verdissement de 35% visé est également bien reçu.
«L’intention de réaliser des équipements collectifs est plus clairement inscrite dans le PPU et une étude des besoins est déjà en cours. On nous promet aussi une étude de circulation qui déterminera si un nouveau pont est nécessaire pour relier Verdun à L’Île-des-Sœurs. Les devis sont en préparation», indique par voie de communiqué M. Manseau.
Les membres de l’APRIDS accueillent aussi favorablement la limite de 2 950 nouvelles unités, soit 750 de moins que le plan initial. La densité demeure toutefois à 110 logements par hectare puisque le territoire visé se retrouve dans une aire Transit-oriented development (TOD).
Déceptions
L’association souhaite que toute L’Île-des-Sœurs et non seulement sa Pointe-Nord soient encadrées par un PPU en vue d’assurer un bon développement résidentiel, particulièrement au Sud et sur le littoral ouest. Le maire de Verdun, Jean-François Parenteau a expliqué que l’ampleur du travail exigé pour la réalisation d’un PPU est trop importante pour que cela s’étende à l’ensemble de l’île. Il propose plutôt des projets réglementaires pour encadrer ceux à venir.
D’autre part, l’APRIDS est surprise que le ratio de 0,75 case de stationnement par logement soit maintenu. L’Office de consultation publique de Montréal (OCPM) désapprouvait cette limite dans son rapport. L’organisation locale estime aussi que la diminution des stationnements extérieurs risque de déplaire à la population locale.
Par ailleurs, le regroupement de résidents est satisfait de voir que l’arrondissement créera un comité de suivi citoyen au sein duquel se poursuivront des discussions avec les instances concernées.
PHOTO ROBERT SKINNER, LA PRESSE | La gare du REM en construction à L’Île-des-Sœurs, vue depuis un immeuble de bureaux qui sera transformé pour abriter des logements locatifs
Avec l’entrée en service du REM de l’Ouest, au printemps, les environs des gares sont appelés à se densifier. C’est ce qui est prévu à côté de la gare de L’Île-des-Sœurs : un nouveau quartier comptera plus de 1360 logements d’ici cinq ans, en plus d’un hôtel de 16 étages. Mais des citoyens craignent que l’île devienne surpeuplée et que les infrastructures soient insuffisantes pour tous ces nouveaux habitants. Comment concilier densité et qualité de vie ?
23 janvier 2023 | Publié à 5h00 | ISABELLE DUCAS | LA PRESSE
MODÉLISATION FOURNIE PAR LEMAYMICHAUD ARCHITECTURE DESIGN | Le projet Cité de l’Île fait une place centrale au vélo.
Près de la gare du REM en construction à L’Île-des-Sœurs, un immeuble de bureaux est en voie d’être transformé en 142 appartements, tandis que les grues s’activent sur un chantier de 276 condos de l’autre côté de la rue. Bientôt, plusieurs nouvelles tours sortiront de terre dans le projet Cité de l’Île, qui accueillera à terme des milliers de personnes sur un site de près de deux millions de pieds carrés, soit 26 terrains de football.
Avec le train rapide, L’Île-des-Sœurs sera à six minutes de la gare Centrale et du centre-ville de Montréal. Le pari des promoteurs du projet immobilier : plusieurs futurs résidants de ce quartier n’auront pas de voiture. Ils prendront le REM pour aller en ville, se déplaceront à vélo ou à pied dans l’île et utiliseront l’autopartage pour leurs autres sorties.
D’ailleurs, seulement 65 % des futurs logements auront un espace de stationnement souterrain (et le stationnement sur rue sera impossible). On prévoit cependant un stationnement à vélos intérieur pour chaque unité résidentielle, en plus d’un espace d’entretien pour bicyclette, 40 voitures en autopartage et 120 bornes de recharge pour véhicules électriques.
Plusieurs projets semblables, de type TOD (Transit-Oriented Development), axés sur le transport en commun et actif, verront le jour le long du tracé du REM.
Le promoteur Claude Lachance, à la tête de Lachance Immobilier, est convaincu que le projet Cité de l’Île, qu’il développe en partenariat avec le Fonds immobilier de solidarité FTQ, est la voie de l’avenir.
MODÉLISATION FOURNIE PAR LEMAYMICHAUD ARCHITECTURE DESIGN | Les futurs résidants de ce quartier seront différents de leurs concitoyens de L’Île-des-Sœurs, estime le promoteur Claude Lachance. « Ce sera une clientèle de TOD. »
MODÉLISATION FOURNIE PAR LEMAYMICHAUD ARCHITECTURE DESIGN | Vue aérienne du projet
« La clientèle qu’on aura ici ne sera pas la même que dans le reste de L’Île-des-Sœurs, ce sera une clientèle de TOD, dit-il. Quand le REM sera en fonction, ça va changer toute la dynamique. Les jeunes ne souhaitent plus aller au centre-ville en voiture. »
« Le travail hybride change la donne », ajoute Martin Raymond, vice-président principal aux investissements immobiliers du Fonds immobilier de solidarité FTQ.
PHOTO ROBERT SKINNER, LA PRESSE | Martin Raymond, vice-président principal aux investissements immobiliers du Fonds immobilier de solidarité FTQ, en compagnie du promoteur Claude Lachance, devant l’ancien immeuble de bureaux qui abritera 142 appartements
On va améliorer la qualité de vie des gens qui veulent vivre à Montréal en créant des milieux vivants, avec tous les services nécessaires.
Martin Raymond, vice-président principal aux investissements immobiliers du Fonds immobilier de solidarité FTQ
Culture de l’automobile
Mais des citoyens de L’Île-des-Sœurs ne sont pas de cet avis. Ils craignent que cet afflux de nouveaux résidants nuise à leur qualité de vie, notamment en augmentant la circulation automobile.
« On comprend qu’il faut densifier ce secteur, mais avec les autres projets prévus et les terrains qui restent à développer, l’impact sur la population va être énorme », dit Daniel Manseau, président de l’Association des propriétaires et résidents de L’Île-des-Sœurs (APRIDS).
Selon lui, les promoteurs se trompent en pensant que des gens sans voiture s’installeront à L’Île-des-Sœurs.
PHOTO ROBERT SKINNER, LA PRESSE | Marc Nawar, qui habite le secteur, et Daniel Manseau, président de l’Association des propriétaires et résidents de L’Île-des-Sœurs (APRIDS)
C’est louable de penser que les gens vont se départir de leur véhicule à cause du REM, mais la culture de la voiture est quand même très forte dans l’île.
Daniel Manseau, président de l’APRIDS
« Ils veulent faire un quartier qui ressemble à Griffintown, avec des édifices construits très près du bord de la rue », ajoute Marc Nawar, qui habite non loin. « Mais on n’est pas dans Griffintown. Notre plan d’urbanisme parle d’une “cité jardin” et non d’un quartier de type centre-ville. »
Les deux hommes soulignent aussi que les écoles de L’Île-des-Sœurs débordent. D’ailleurs, des classes de l’école primaire des Marguerite occupent depuis 2019 deux étages de l’édifice de bureaux du 14, place du Commerce, qui appartient à Lachance Immobilier et se retrouvera au cœur de Cité de l’Île.
Peu de logements sociaux
Du côté du Comité d’action des citoyennes et citoyens de Verdun (CACV), on déplore le fait que les logements sociaux prévus dans Cité de l’Île soient largement insuffisants.
En se basant sur la superficie que le projet prévoit réserver au logement social (100 000 pi2), le CACV a calculé qu’il y aurait 109 unités, ce qui représenterait 6,2 % de l’ensemble des espaces résidentiels, alors que le règlement pour une métropole mixte de la Ville de Montréal prévoit qu’il faudrait environ 20 % de logements sociaux (en plus de 20 % de logements abordables et de 20 % de logements familiaux).
« Pour le CACV et pour les locataires à modestes revenus, c’est bien trop peu, d’autant plus que L’Île-des-Sœurs ne dispose à l’heure actuelle d’aucun logement social, et que malgré les apparences, des centaines de ménages locataires de l’île paient plus de la moitié de leur revenu pour se loger », indique Nicolas Lavaine, coordonnateur de l’organisme.
Pour compenser le nombre insuffisant de logements sociaux, le promoteur immobilier devra verser une contribution financière à la Ville, ce qui est permis par le règlement.
L’APRIDS et le CACV invitent les citoyens inquiets à participer à une réunion de consultation organisée par l’arrondissement de Verdun, le 24 janvier. Comme le projet immobilier déroge à la réglementation de zonage, il fait l’objet d’un projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI), ce qui exige une consultation publique.
Le projet Cité de l’Île a reçu le 14 décembre une première approbation du conseil d’arrondissement, mais il doit encore retourner deux fois devant les élus.
Zéro déchet, zéro émission
La mairesse de l’arrondissement, Marie-Andrée Mauger, souligne que le projet respecte la densité prévue au Programme particulier d’urbanisme (PPU) de ce secteur.
PHOTO HUGO-SÉBASTIEN AUBERT, ARCHIVES LA PRESSE | Marie-Andrée Mauger, mairesse de l’arrondissement de Verdun
C’est un projet qu’on a amené au XXIe siècle, avec des bâtiments neufs qui seront zéro émission et aménagés zéro déchet.
Marie-Andrée Mauger, mairesse de l’arrondissement de Verdun
Elle ajoute que l’arrondissement a obtenu l’aménagement d’un local communautaire au cœur du futur quartier, qu’il y aura un lot réservé pour le logement social, une aire de jeu, une allée culturelle, des arbres, ainsi que des toits verts et des espaces pour l’agriculture urbaine. Le promoteur devrait aussi accorder à la Ville une servitude de passage permettant d’accéder à la gare du REM, indique-t-elle.
« C’est une occasion en or de développer un secteur axé sur la mobilité durable, à cinq minutes du centre-ville, plutôt que de rester dans la mentalité du “tout à l’auto”, poursuit la mairesse. Il y aura plus de stationnements pour vélos que pour les voitures. Ce secteur est un îlot de chaleur, avec plusieurs stationnements extérieurs, alors on va quand même verdir malgré la construction de tours. »
L’arrondissement est en train de mener une étude sur la circulation, a aussi révélé Mme Mauger.
LA CITÉ de l’Île
142 appartements locatifs dans un ancien édifice de bureaux de 10 étages
552 appartements locatifs pour 55 ans et plus et personnes âgées, dans deux édifices de 10 à 16 étages
669 appartements locatifs et condos, dans des édifices de 10 à 26 étages
Une centaine de logements sociaux
Un hôtel de 16 étages
1000, rue Levert
276 condos sur 9 étages (l’arrondissement a autorisé 700 unités à cet emplacement)
PHOTO ROBERT SKINNER, LA PRESSE | Un appartement-témoin du 16, Place du Commerce, immeuble de bureaux qui sera converti en édifice résidentiel.
Au cœur de ce qui est appelé à devenir la Cité de l’Île se trouvent deux édifices de bureaux de 10 étages construits en 1992. L’un d’eux, qui logeait l’entreprise Pages Jaunes pendant des années, est en voie d’être converti en 142 appartements locatifs.
Selon les promoteurs de ce projet, Lachance Immobilier et le Fonds immobilier de solidarité FTQ, de tels « recyclages » de bureaux devraient se multiplier dans les prochaines années.
PHOTO ROBERT SKINNER, LA PRESSE | Le 16, Place du Commerce abritait initialement les bureaux des Pages Jaunes.
« Ça nous oblige à construire de façon différente. C’est complexe, mais c’est intéressant parce que ça permet de recycler un bâtiment existant et qu’il y a de moins en moins de terrains disponibles », souligne Martin Raymond, vice-président principal aux investissements immobiliers du Fonds immobilier de solidarité FTQ.
Pour arriver à transformer l’immeuble, il a fallu le déconstruire de l’intérieur, y compris la plomberie et l’électricité, pour réaménager complètement les étages. Les ascenseurs ont été conservés, mais adaptés aux nouvelles normes en vigueur.
PHOTO ROBERT SKINNER, LA PRESSE | Les appartements doivent commencer à accueillir des locataires à compter du mois prochain.
La plupart des fenêtres ont été gardées et des balcons ont été aménagés en créant vers l’intérieur des renfoncements dans les murs extérieurs.
Le mois dernier, la Ville de Montréal a annoncé vouloir faciliter la conversion d’édifices de bureaux en appartements, pour aider à résorber la crise du logement, dans le contexte où le télétravail a vidé plusieurs immeubles du centre-ville.
L’administration municipale pourrait ainsi faciliter des changements de zonage, dans des secteurs où il n’est pas permis actuellement d’accueillir des bâtiments résidentiels.
Selon les données de la Ville de Montréal, le taux d’inoccupation des bureaux dans le quartier des affaires est actuellement de 16 %, en hausse constante depuis 2020. En comparaison, le taux d’inoccupation des logements à Montréal est de 3 %, et il est encore plus faible pour les logements abordables.
Ottawa a aussi annoncé en 2021 un programme de 300 millions pour soutenir la conversion en logements abordables des espaces de bureaux vides apparus dans les centres-villes du pays depuis le début de la pandémie.
Les gens de l’île disaient la même chose au début des consultations pour le PPU. Clairement ils n’ont toujours pas avalé la pilule et ne réalisent pas que ça ne va rien changer à leur « cité jardin » qui est partout ailleurs sur l’île, mais qui ne répond plus aux besoins d’aujourd’hui.
La cité jardin a été le concept initial de developpement dans les annees 50/60 mais s’est arrêté là. Le développement prévu n’a d’ailleurs été réalisé qu’au tier environ. C’était dailleurs un concept relativement dense, qui peut encore constituer aujourdhui une certaine source d’inspiration.
La majeure partie du developpement de l’île qui a suivi ne suit plus cette logique depuis longtemps, et la qualité architecturale et urbanistique en a d’ailleurs souffert.
I haven’t followed this much, but are there plans to make a 200m bike path connecting the north path with the path to the bridge? Whenever I bike through the island I just bike with the cars, but because of all the traffic yesterday I followed the bike path and it’s a big diversion from the bridge.
Je me demande comment la ville va répondre aux besoins en équipements collectifs. Est-ce qu’elle a acquis des terrains ou fait des ententes depuis la publication du PPU?
La ville-centre confirme l’achat de deux terrains à l’IDS en vue de réaliser des équipements collectifs avec un investissement de 12,5 M$. Ils sont situés sur le chemin du Golf, à l’intersection de la rue Roland-Jeanneau. Il s’agit de deux lots vacants, totalisant près de 7 400 mètres carrés.
La signature des promesses de vente se fera au plus tard le 25 janvier. La Ville de Montréal a jusqu’au 1er mars pour signer les actes de vente et finaliser les transactions.
« Nous sommes fiers de la collaboration initiée entre les services centraux et l’arrondissement qui a permis de concerter nos actions afin d’accroître la maîtrise foncière municipale à Verdun. Grâce à ce travail, nous allons pouvoir répondre à des besoins d’équipements collectifs comme des plateaux sportifs, un parc ou une place publique », a déclaré la mairesse de l’arrondissement de Verdun, Marie-Andrée Mauger, par voie de communiqué.
De son côté, l’Association des propriétaires et résidents de L’Île-des-Sœurs (APRIDS) applaudit cette acquisition.
« Il s’agit d’une très bonne nouvelle, parce que le manque de propriétés publiques dans le quartier L’Île-des-Sœurs freine depuis des années l’aménagement d’équipements rendus de plus en plus nécessaires avec l’accroissement de la population », s’exclame son président, Daniel Manseau, lui aussi par voie de communiqué.
Notons que les terrains appartiennent à Ilan Gewurz, fils de feu Samuel Gewurz, un important promoteur immobilier et l’un des principaux bâtisseurs de l’IDS.
« À ce jour, nous ne savons pas quel équipement collectif est projeté pour ce terrain et nous espérons qu’après avoir investi 12 millions et demi de dollars, la Ville et l’arrondissement verront l’importance d’y installer un équipement structurant et significatif », conclut M. Manseau en mentionnant qu’il ne faut pas oublier les projets d’écoles sur l’île.
L’année 2024 débute avec une belle nouvelle pour Verdun : la Ville de Montréal acquiert un terrain sur le chemin du Golf à L’Île-des-Soeurs en vue d’y aménager des équipements collectifs.
La démarche de planification de la partie nord de L’Île-des-Soeurs en 2018-2020 a permis de documenter les besoins. Nous travaillons fort pour bonifier l’offre à L’Île-des-Soeurs. L’étape no 1 est de s’assurer qu’on dispose d’un terrain pour des équipements collectifs. Voilà un grand pas de franchi!
À présent, nous allons travailler - avec vous - à définir cette installation collective.
École IDS : Nous continuons à suivre étroitement le dossier de la nouvelle école à L’Île-des-Soeurs. Nous avons fait beaucoup de représentations auprès du Gouvernement du Québec pour qu’un terrain soit acquis spécifiquement pour une école. Des démarches sont toujours en cours.
En terminant, je souhaite remercier Ilan Gewurz de la corporation Nunsubco, qui a prévu dans l’acte de vente la possibilité pour la Ville de Montréal de faire une offre équivalente à celle de l’acheteur. Grâce à ce levier, la Ville a fait preuve d’une grande diligence afin de se conformer au délai de vérification. C’est le fruit d’un beau travail d’équipe!
même si je doute que ça soit le cas, le timing est effectivement horrible
