Immobilier résidentiel - Actualités

Aussi capitaliste contre capitaliste; petit commerçants/entrepreneurs/start-up contre investisseurs immobiliers 🤼 au final, le narratif n’es pas aussi important que ce qui est vécu par les gens concernés.

La vétusté n’apparaît pas du jour au lendemain. Elle peut être entre autres due à une faute de moyens des propriétaires ou par négligence pure et délibérée. Dans le cas présenté dans l’article, il peut très bien y avoir eu un déficit d’entretien et les nouveaux propriétaires ne font qu’un rattrapage important et bienvenue, mais avec leur réputation vient une part raisonnable de doute.

Il faut aussi distinguer le vétuste du vieillot. Un bâtiment peut très bien être entretenu et adéquat sans nécessairement être au goût du jour. Pour de bon logements on voit de réels cas d’évictions sous faux prétextes d’agrandissement, de subdivisions, de reprises, qui se retrouvent quelques semaines ou quelques mois plus tard sur Kijiji avec quelques changements cosmétiques qui rapportent gros, et c’est surtout ça qui inquiète.

Le processus du TAL est long et laborieux, et les locataires ont typiquement tendance à ne pas le mener à terme par faute de moyens, et n’ont aucun recours après si la reprise ou l’agrandissement s’avère être un subterfuge

Une solution serait déjà davantage de transparence et d’imputabilité; de mettre le fardeau de la preuve de la pertinence et de l’aboutissement des travaux sur les propriétaires, et sanctionner les propriétaires fautifs. À peu de frais car le propriétaire et déjà en possession des documents nécessaires et fait déjà un suivi de sa propriété, tout en permettant aux rénovations prévu d’avancer rondement, ça filtrerait un bon nombre de ces évictions louches, ou au moins mieux disposer les parties à une négociation.

1 « J'aime »

Pourquoi ne pas faire comme avec les condos et obliger les propriétaires à maintenir un plan d’entretien et un fond de prévoyance? Avec une telle transparence, les locataires pourraient voir que leur loyers servent à maintenir leur immeuble, et les propriétaires pourraient payer l’entretien sans augmenter les loyers de façon outrageuse.

Après tout, c’est ce qu’on fait avec des condos.

2 « J'aime »

Pas sûr si ça va ici, mais le manoir du co-fondateur de PornHub a été visé par un incendie criminel.

https://www.cbc.ca/news/canada/montreal/ahuntsic-mansion-arson-fire-1.6001985

Plutôt ces fils

1 « J'aime »

C’est d’un ridicule, et malheureusement, il y a des dizaines d’histoires comme ça. Ça mets de l’ombre sur tous les propriétaires qui agissent correctement aussi.

Les gens qui agissent en cowboys comme ça, c’est le gros de mon travail comme avocat et ça me fâche tellement! Les tribunaux sont remplis de gens comme ça qui ont tenté de se faire justice soi-même et qui réalisent pas comment ils s’enfoncent plus profondément dans la merde en le faisant! Je dis juste ça de même, mais avec un article comme ça dans le journal, c’est pas mal certain que l’ancien locataire qui a quitté a pris contact avec la nouvelle locataire lésée et il va très certainement venir témoigner contre le propriétaire. C’est une autre affaire perdue d’avance qui encombrera le rôle du TAL et accroîtra les délais d’accès à la justice pour tout le reste des gens. La CORPIQ, malgré son rôle de défense des propriétaires devrait dénoncer ces pratiques parce que c’est tout le monde qui paie pour ça.

Je trouve ça quand même intéressant de constater au passage que de plus en plus de gens demandent des fixations de loyer pour des nouveaux baux (pour une augmentation par rapport à l’ancien locataire). Ce droit-là existe depuis aussi longtemps que le reste des droits des locataires, mais était très rarement invoqué, probablement parce que les hausses restaient tout de même raisonnables en apparence (et que, avouons-le, ça part pas très bien une relation avec son propriétaire). J’y vois là un signe évident de la surchauffe du marché.

2 « J'aime »

Je suis vraiment d’accord. On entends beaucoup parler de cette clause cette année. Honnêtement par contre, la section G du bail type est pratiquement inutile. Si le nouveau locataire ne connait pas l’ancien, on peut mettre n’importe quel chiffre et ils ne le sauront jamais.

Il faudrait une obligation de fournir l’ancien bail lors de la rédaction d’un nouveau contrat, ou mieux, la tenue d’un registre public des loyers.

1 « J'aime »

Il y a tellement d’éducation à faire aux locataires. J’ai personnellement beaucoup appris cette année sur mes droits. Mon propriétaire m’a augmenté au-dessus de ce qui est mentionné sur le site du TAL, il a fait parvenir son avis d’augmentation avant que les chiffres de cette année sortent, j’ai fait quelques recherches à ce moment là et trouvé que l’augmentation semblait correcte. C’est seulement après l’expiration du délai de réponse, donc de mon acceptation implicite de l’augmentation, que j’ai vu que c’est plutôt un gel de loyer que j’aurais dû avoir. Le propriétaire n’a jamais voulu bouger (il était dans ses droits!) et a mentionné des travaux réalisés 5 ans plus tôt ou encore à venir, a dit qu’il n’utilisait pas “la pratique courante” pour calculer ses augmentations. J’ai même découvert que le bail que j’avais signé en 2018 avait seulement 2 des 4 pages, et que la section G n’était pas présente. Clairement je ne me ferai pas prendre deux fois. Je pense d’ailleurs laisser des notes pour le prochain locataire, pour l’informer de ses droits… Pendant ce temps les propriétaires s’enrichissent au profit des gens qui ignorent leurs droits.

1 « J'aime »

Bin voila. Je suis propriétaire de quelques unités locatives, et je trouve ça complètement ridicule qu’il soit si facile de contourner l’esprit des lois comme ça… Selon moi ça devrait être légiféré beaucoup plus sévèrement.

En même temps, je fais l’avocat du diable mais certain diraient c’est un peu parce que notre système de contrôle des loyers est relativement “lousses” qu’on ne vit pas les mêmes problèmes d’absence de construction locative qu’on voit dans certains marchés très fortement règlementés. Sans dire comme les économistes que tout contrôle des loyers est le diable en personne, il faut quand même se questionner à savoir qui voudrait encore investir dans l’immobilier locatif si on appliquait la loi à la lettre et qu’en plus de ne pas pouvoir augmenter les loyers plus qu’il faut pour les travaux, on devait s’en tenir à moins d’1% d’augmentation par année en tout temps, même après un changement de locataire. Il faut aussi se questionner sur la bureaucratie nécessaire à la gestion de réglementation plus sévère.

2 « J'aime »

Ca a pas l’air de toujours rouler, même dans des coopératives d’habitation… Quelle honte.
https://www.journaldemontreal.com/2021/04/27/a-la-rue-apres-40-ans-dans-son-logement

Une femme de 68 ans qui a vécu près de 40 ans dans son logement a été jetée à la rue en pleine pandémie parce qu’une blessure l’empêchait d’accomplir les tâches lui permettant de rester membre de la coopérative qu’elle a fondée.

« Je n’ai jamais, jamais, jamais pensé qu’un jour je finirais dans un refuge. Surtout pas après avoir vécu là depuis 1982, après avoir créé cette coopérative pour que des gens puissent vivre dans un beau quartier à prix réduit », explique Dorothy Desjardins, qui a été expulsée de son logement situé dans la Coopérative Les Jardins, sur l’avenue du Parc, à Montréal. Elle faisait partie des cinq créateurs de cette coopérative.

Le 9 avril dernier, la police de Montréal a fait sortir cette femme de 68 ans de son appartement pour l’emmener dans un refuge. Elle n’a eu que le temps d’emporter quelques vêtements et effets personnels.

Lors d’un accident, la sexagénaire s’était cassé la hanche et la jambe en 2018. Vivant depuis avec des douleurs et une canne, il lui était impossible de réaliser les tâches ménagères auxquelles elle devait participer pour garder son statut de « membre de la coopérative ».

Le conseil d’administration de la coopérative a alors suspendu son adhésion et lui a demandé de payer 300 $ de plus par mois pour le loyer, un montant trop important pour elle, soutient Mme Desjardins.

Cette dernière a alors décidé de refuser de payer l’augmentation, tout en continuant de payer le loyer initial.

« Le Tribunal administratif du logement (TAL) n’a pas juridiction quant aux règles de régie interne des coopératives. Il ne peut donc contrôler la légalité des actes posés par une coopérative à l’endroit de ses membres, notamment en ce qui concerne le retrait du statut de membre », explique le porte-parole du TAL, Denis Miron.

Résultat, le 28 février 2020, le TAL résilie le bail de Mme Desjardins, ordonne son expulsion et l’oblige à payer 1200 $ plus intérêts, soit les quatre augmentations de loyer de 300 $ qu’elle n’avait pas payées.

Prête à se battre, la sexagénaire porte sa cause jusqu’à la Cour supérieure.

Or même si la Cour supérieure indique dans son jugement, rendu le 29 janvier 2021, que « l’équité procédurale n’a pas été respectée », elle maintient la décision du TAL.

Depuis plus de deux semaines, Dorothy Desjardins vit temporairement dans le refuge pour femmes Auberge Madeleine, à Montréal. Elle peut y rester pendant un maximum de huit semaines, explique celle qui vivait dans le quartier Milton-Parc depuis 60 ans.

Après qu’elle eut été conduite dans un refuge, des déménageurs sont venus vider son appartement, laissant tous les biens de Mme Desjardins dans la rue, à la vue de tous.

Après qu’elle eut été conduite dans un refuge, des déménageurs sont venus vider son appartement, laissant tous les biens de Mme Desjardins dans la rue, à la vue de tous.
L’appartement de la dame a été vidé de tous ses biens par une compagnie de déménagement chargée d’emporter ses meubles et ses vêtements dans un entrepôt.

Seul le piano de sa grand-mère, légué par son père, est resté dans l’appartement.

Son gigantesque et fidèle poisson rouge depuis 10 ans, Bubbles, a été mis dans un seau et confié à un voisin puisque son aquarium a aussi été entreposé.

Son poisson rouge, Bubbles, a dû être mis dans un seau et conduit dans une animalerie, car son aquarium a été emporté par les déménageurs.

Son poisson rouge, Bubbles, a dû être mis dans un seau et conduit dans une animalerie, car son aquarium a été emporté par les déménageurs.
« La personne qui l’avait pris l’a emmené dans une animalerie pour qu’il puisse avoir de l’espace et de la nourriture le temps que je trouve un appartement », raconte avec soulagement Mme Desjardins.

Contactée par Le Journal, la présidente de la Coopérative Les Jardins a indiqué ne vouloir faire « aucun commentaire ».

Pour un de ses voisins, présent lors de son éviction, c’est le choc.

« Je ne comprends pas qu’on puisse faire ça à une femme de cet âge-là et qui a du mal à marcher », lance celui qui préfère garder l’anonymat.

La sexagénaire espère pouvoir trouver un appartement dans son quartier

« Mais si je ne trouve rien, qu’est-ce que je vais devenir ? Est-ce que je vais devoir vivre de refuge en refuge et perdre toutes mes affaires ? », se désole celle qui n’a plus qu’une cousine éloignée.

La discussion de l’article sur reddit relate l’autre côté de cette histoire:

https://old.reddit.com/r/montreal/comments/mzmy5b/%C3%A0_la_rue_apr%C3%A8s_40_ans_dans_son_logement/gw1kvvv/

Extraits de la décision du TAL: " In recent years, certain aspects of plaintiff’s conduct have become an irritant to other residents. She has refused to sign annual contracts. She has failed to perform the duties assigned to her. She raises the fact that she suffered a fractured hip in September 2018, but the evidence shows that the problems go back further than that. Plaintiff, now in her late sixties, invokes the fact that as a founding member who has worked for many years, she should be relieved of any further duties. Other coop members disagree. She is also faulted with failure to attend the requisite number of coop meetings, which plaintiff attributes to difficulty going down stairs."

"According to affidavit evidence, the general assembly is said to have decided by the required two-thirds majority to suspend plaintiff’s "membership in the coop for six months (Hutchings, par. 16; Licon Cisneros, par. 43).

“As a consequence, plaintiff lost her $300 discount as of November 1, 2019. Her rent jumped from $579 to $879 per month, an amount she apparently cannot afford. Taking the view that the $300 increase could not be required of her, plaintiff refused to pay it. The coop then instituted proceedings at the rental board. A hearing took place on February 28, 2020, which plaintiff attended. On June 16, 2020, the rental board ruled against her, terminating her lease and ordering that she be evicted (Exhibit P-7).”

2 « J'aime »

Hé ben, en effet, elle n’a pas l’air si fine et finaude que cela cette Madame.

Je suis d’accord avec vous, mais en même temps, obliger les propriétaires à fournir l’ancien bail au nouveau locataire lors de la signature d’un nouveau bail, ça ne doit pas requérir beaucoup de bureaucratie…

Tout à fait d’accord, surtout que ça permettrait aussi de connaître les autres conditions de l’ancien bail (droit aux animaux, stationnement disponible, etc.). Les règles sont là pour tenter d’égaliser le pouvoir des locataire et celui des locateurs dans les négociations et de toute évidence on y est pas encore!

1 « J'aime »

Faudrait pas trop tomber dans les scénarios catastrophe. Il y aura toujours des gens prêts à investir. Peut-être qu’on aura moins de gros empires immobiliers et plus de petits investisseurs.

Si j’ai une maison et que je dois faire des travaux, je vais les payer avec mes économies. Si c’est un montant substantiel, je peux refinancer mon hypothèque. Même chose pour un immeuble locatif. Ce n’est pas aux locataires de financer ça, ce n’est pas une business!! Investir dans une propriété procure un rendement appréciable, souvent plus que bien des placements. On dirait que de l’avis des propriétaires, la valeur de l’immeuble est souvent exclue de l’équation. Revenus (loyers) moins dépenses (taxes, entretien, etc) doivent balancer, mais la valeur de l’immeuble compte pour quoi?

C’est tout à fait une business, voyons! Les gens et les compagnies qui construisent ou possèdent des immeubles locatifs (ou louent un appartement dans l’immeuble où ils habitent), il le font comme investissement. L’argent qu’ils mettent dans leur immeuble, c’est de l’argent qu’ils pourraient placer à la bourse, dans un compte d’épargne ou même se servir pour faire du microcrédit par exemple. Si ça rapporte pas du tout, les gens vont pas en acheter ou en construire. C’est exactement ce qui se produisait avant les années 2000 environ à Montréal d’ailleurs, où le nombre de constructions locatives était minuscule et la valeur des immeubles construits stagnait ou même diminuait.

Le loyer, ça sert justement à couvrir les dépenses d’exploitation de l’immeuble, c’est pas juste un montant fictif déterminé juste comme ça (même si certains propriétaires font ça on dirait). Si le propriétaire doit sortir de l’argent de sa poche pour faire des travaux, c’est de l’argent à déduire du rendement. Si ton immeuble prend 5% de valeur à chaque année et que le loyer couvre tes dépense, c’est un placement à 5% de rendement. Si tu dois sortir de ta poche l’équivalent annuel de 1% de la valeur de ton immeuble pour faire les travaux, ton placement tombe à 4% de rendement. Pour bien des gens dans les années 90, quand les loyers étaient tellement bas que ça couvrait pas les dépenses, leur investissement était au final une perte nette. Et comme de fait, les gens se bousculaient pas pour acheter des plexs dans ce temps-là, ni pour rénover ceux qu’ils avaient. On est loin de ça en ce moment, c’est plutôt le contraire, mais la situation peut très bien se retourner complètement si les règles du marché changent.

2 « J'aime »

Encore une fois je suis entièrement d’accord avec vous. Il s’agit réellement d’une business. Le caveat par contre, c’est qu’il s’agit d’une business qui touche l’un des besoins les plus primaires qui soit, se loger, et qu’il faut donc tenter de réglementer le plus possible pour éviter les dérives, autant de la part des locataires que des locateurs, tout en laissant de la latitude pour que le marché s’équilibre.

Cette réglementation peut prendre plusieurs formes, d’un contrôle strict des loyers à une plus grande transparence de la part des propriétaires. Comme je disais plus haut, pourquoi ne pas obliger les propriétaires à constituer un fond de prévoyance pour l’immeuble? Pourquoi ne pas obliger les propriétaires à fournir un état financier aux locataires pour l’immeuble qu’iels habitent? Je lance des idées comme ça, mais je suis persuadé que plus de transparence peut vraiment limiter les dérives.

3 « J'aime »

Hier à l’émission Le 15-18, Josée Boileau avait une chronique fort intéressante sur l’abordabilité des propriétés pour la classe moyenne.

Actualité avec Josée Boileau : L’accessibilité des logements à Montréal https://ici.radio-canada.ca/ohdio/premiere/emissions/le-15-18/episodes/531941/rattrapage-du-mardi-11-mai-2021/20

Deux think tanks (une de Ouest canadien et une des USA) font une étude comparative à chaque année de grandes villes (1 million et plus d’habitants) dans 8 pays anglo-saxons, incluant le Canada et même Hong Kong. Ce sont deux think tanks de droite, alors les solutions proposées vont dans ce sens.

Elle n’a pas mentionné le nom des deux think tanks, mais j’ai retrouvé l’étude sur Google

http://www.demographia.com/dhi.pdf

Les villes sont classées en 4 catégories selon un indice calculé avec plusieurs facteurs. :

  • Affordable (indice de 3.0 et moins)
  • Moderately unaffordable (indice entre 3.1 et 4.0)
  • Seriously unaffordable (indice entre 4.1 et 5.0)
  • Severely unaffordable (indice de 5.1 et +)

Entre 2004 et 2021, Montreal est passé de Affordable (indice à 3.0) à Severely unaffordable (indice de 5.6)!!
Et se classe maintenant 61e sur 92 villes étudiées selon l’indice d’abordabilité.

image

Toronto a un indice de 9.9 et est au 88e rang.
Vancouver a un indice ce 13.0 et est au 91e rang. Le dernier rang est occupé par Hong Kong avec un indice de 20.7

8 « J'aime »
1 « J'aime »