Immobilier résidentiel - Actualités

acpnc · Mai 18, 2021, 11:17

La coop de propriétaires serait-elle l’antidote à la spéculation immobilière?

Alors que la surchauffe immobilière touche de plus en plus de villes au pays, un nouveau modèle de propriété émerge en Estrie; la coopérative de propriétaires. Un projet pilote qui devrait s’étendre à tout le Québec.

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Serge Vaillancourt, président de la Coopérative de propriétaires du Havre des Pins, devant le premier de cinq immeubles.

Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

Michel Labrecque (accéder à la page de l’auteur)

Michel Labrecque

à 4 h 06

À la Coopérative d’habitation Havre des Pins, des ouvriers construisent le deuxième immeuble alors que le premier a été inauguré en juillet. Au total, il y aura 5 bâtiments de 24 appartements, pour un total de 120 propriétaires.

Nous sommes les premiers qui l’avons fait, avec tout ce que ça représente d’enjeux et de défis, raconte Serge Vaillancourt en rigolant. Inventer un nouveau modèle de propriété n’a pas été de tout repos.

La formule coopérative me convient très bien, affirme Hélène Drolet, qui est, comme tout le monde ici, membre d’un comité associatif qui veille au bien commun. Mais ce n’est pas fait pour tout le monde, c’est pour ça qu’on choisit nos membres, dit-elle.

La Coopérative d’habitation Havre des Pins est située dans un quartier en périphérie nord de Sherbrooke.

Les appartements du Havre des Pins sont vastes, lumineux et comptent de une à trois chambres à coucher.

Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

L’Idée est née en 2017. On s’est inspiré du modèle des fiducies foncières communautaires américaines, dont une des plus importantes est située à Burlington, au Vermont, dont nous avons parlé en février 2020.

Il y a 2000 coopératives d’habitations au Canada, plus de 1300 au Québec, mais toutes fonctionnaient selon le mode locatif.

Pourquoi l’idée d’une coopérative de propriétaires? Pour donner accès à la propriété abordable et pour conserver cette abordabilité à long terme. Et aussi pour intéresser une nouvelle clientèle au modèle coopératif.

Projet écolo à Waterville

Pour nous, c’était très important d’être propriétaires, dit Catherine Larouche, maman de deux jeunes enfants, qui, depuis janvier, a emménagé avec son conjoint dans la Coopérative d’habitation Des Prés, à Waterville, au sud de Sherbrooke. Auparavant, la famille était propriétaire d’une maison unifamiliale.

La Coopérative d’habitation Des Prés à Waterville a un parti pris écologique. Le terrain reste à aménager.

Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

La Coopérative d’habitation Des Prés est toute neuve. On y trouve quatre bâtiments certifiés LEED, qui contiennent chacun quatre logements. Alors qu’à Havre des Pins, les jeunes familles sont peu nombreuses, ici elles sont en majorité. Les membres ont très hâte à la fin de la pandémie pour s’inventer un univers collectif.

Au début de la COVID, nous habitions à Toronto avec notre bébé, dans un minuscule logement au prix exorbitant, raconte Anaïs Restais. Et au bout de longues recherches d’un endroit idéal pour la vie de famille, Anaïs, son conjoint Matthias Mellouli et le petit Gaspard ont acheté dans cette coopérative, pour réinventer leur vie.

Anaïs, Matthias et Gaspard. Des expatriés de Toronto qui ont choisi de changer de vie.

Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

Ici, c’est un vivier de connaissances, dit la graphiste qui ne connaît rien au jardinage, mais a bien hâte d’apprendre de l’expérience des autres. Et de partager ses connaissances. Et surtout, c’est un milieu formidable pour élever un enfant.

Mais quelle est donc la différence entre être propriétaire d’un logement privé et de l’être en coopérative?

D’abord, on est usufruitier, ce qui est une définition plus restrictive de la propriété. La structure reste propriété de la coopérative. Si vous voulez modifier votre plancher, il faut consulter avant d’agir.

Mais la différence est principalement au moment de l’achat et de la revente.

Nous construisons au prix coûtant, donc nos prix sont de 25 % sous les prix du marché privé, résume Guillaume Brien, le grand instigateur de ce projet et directeur général de la Fédération des coopératives de l’Estrie.

C’est plus abordable, mais quand on part, on touche seulement 40 % de la plus-value. Les 60 % qui restent sont majoritairement placés dans une fondation sans but lucratif pour acquérir de nouvelles propriétés.

Le but est que ça reste toujours 25 % en bas du marché privé. C’est ça, le principe de garder l’abordabilité pérenne, ajoute Guillaume Brien.

C’est certain qu’on récoltera moins d’argent que nos voisins [à la revente]. Mais ça s’équivaut, parce qu’on aura moins investi à l’achat. Nous avions des dettes qu’on a pu rembourser en achetant cette propriété abordable. Et on va pouvoir investir davantage dans nos fonds de retraite. Et pas besoin d’épargner pour l’entretien, c’est la coopérative qui s’en occupe.

**Une citation de :**Catherine Larouche, membre, Coopérative d’habitation Des Prés, Waterville

Un village de minimaisons

Un troisième projet de coopérative de propriétaires va bientôt émerger : Le Petit Quartier, 73 minimaisons qui seront construites en 2022 dans l’arrondissement Fleurimont de Sherbrooke. On n’achète pas seulement une maison, on achète un village, dit Marie-Josée Martel, une des fondatrices. Il y a aura beaucoup de choses en commun, des équipements communautaires, une piscine, poursuit-elle.

Voici à quoi devrait ressembler la Coopérative d’habitation Le Petit Quartier.

Photo : Coopérative d’habitation du Petit Quartier

Ce sont des minimaisons, mais pas avec des minimeubles, dit en riant Maryse Goddard, de la Fédération des coopératives de l’Estrie, qui m’a fait visiter la maison modèle. En fait, la superficie varie de 700 à 900 pieds carrés. On peut aménager jusqu’à deux chambres à coucher dans l’étage du haut.

Maryse Goddard est chargée de projet de ces minimaisons.

Photo : Radio-Canada / Michel Labrecque

Sylvie Rochette, une artiste visuelle, croit que la coopérative de propriétaires représente le meilleur des deux mondes. On peut accéder à la propriété tout en partageant avec d’autres.

Mme Rochette croit aussi que ce modèle est un antidote à la spéculation immobilière actuelle.

On a beau faire du profit, mais ça s’arrête où? Tout le monde a besoin d’un toit pour vivre. En ce moment, il y a trop d’exclus.

**Une citation de :**Sylvie Rochette, membre de la Coopérative d’habitation Le Petit Quartier

Un modèle pour le Québec?

Ces trois projets en Estrie vont servir de test pour leur élargissement à l’échelle du Québec. Le gouvernement fédéral, celui du Québec, le Mouvement Desjardins et le fonds d’investissement Fondaction de la CSN ont financé partiellement cette expérience pour en évaluer la pertinence.

Pour le moment, leur évaluation est plutôt positive, dit Guillaume Brien, le maître d’œuvre de cette opération, qui ne cache pas qu’il a dû se battre pour ouvrir des portes au départ verrouillées. D’ici un an ou deux, il y a de bonnes chances qu’on puisse créer des projets partout au Québec.

Son pari : créer des espaces d’habitation qui reflètent les besoins des gens, mais pas complètement soumis aux forces du marché.

En ce moment, les prix pour habiter dans les trois projets oscillent entre 140 000 et 220 000 $. Mais, avec les hausses de prix des matériaux de construction, les prix pour les phases ultérieures vont augmenter. Mais pas autant que ceux du privé.

Michel Labrecque (accéder à la page de l’auteur)
https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1793940/coop-habitation-proprietaire-immobilier

Michael_A · Mai 25, 2021, 9:42

acpnc · Juin 19, 2021, 4:45

Étude de la CORPIQ Le taux de logements libres atteint 10 % à Montréal et à Québec

PHOTO OLIVIER JEAN, ARCHIVES LA PRESSE

Selon une étude de la CORPIQ, 5,6 % des logements seraient aujourd’hui vacants dans l’île de Montréal, tandis que 4 % seront libérés par leurs locataires à la fin du mois sans que le bail ait été renouvelé.

Le taux de logements vacants ou bientôt disponibles a poursuivi sa hausse fulgurante observée depuis le début de la pandémie et atteint maintenant 10 % dans l’île de Montréal et à Québec, selon une étude de la CORPIQ obtenue par La Presse.

Publié le 19 juin 2021 à 8h00

Maxime Bergeron

Maxime Bergeron La Presse

« La baisse drastique de l’immigration, la possibilité d’étudier ou de travailler à distance, le retour massif de logements autrefois loués à des touristes, les règles de confinement plus restrictives, l’attrait moindre pour les grandes villes devenues sans évènements festifs ni lieux de rencontres sont autant de facteurs qui ont poussé vers le haut le taux d’inoccupation », résume le document qui sera rendu public ce samedi.

Pour en arriver à ce constat, la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) a sondé 1538 propriétaires d’immeubles locatifs qui détiennent quelque 40 000 appartements, du 27 mai au 11 juin dernier. Selon cette enquête, 5,6 % des logements seraient aujourd’hui vacants dans l’île de Montréal, tandis que 4 % seront libérés par leurs locataires à la fin du mois sans que le bail ait été renouvelé.

À Québec, 4,3 % sont vides et 4,9 % seront bientôt libérés. « L’offre abonde », résume Hans Brouillette, directeur des affaires publiques de la CORPIQ, signalant que l’« avantage » est en faveur des locataires. Le taux de logements vacants ou disponibles a doublé depuis un an à Montréal et dans la capitale nationale.

À l’opposé, le nombre d’appartements libres a fondu en deçà de 1 % dans plusieurs régions. Selon le coup de sonde de la CORPIQ, le taux de logements vacants est maintenant d’à peine 0,2 % dans le Bas-Saint-Laurent, dans Lanaudière et en Estrie. Il reste à des niveaux très bas presque partout ailleurs, y compris en périphérie de la métropole.

La CORPIQ explique cette réalité à deux vitesses par le départ massif de citadins vers la campagne et la banlieue pendant la pandémie, ainsi que par le pouvoir d’achat de nombreux jeunes ménages qui s’est accru en région dans la dernière année.

Encore une crise

Si la demande a chuté à Montréal et à Québec depuis le début de la pandémie de COVID-19, les prix n’ont pas suivi une tendance similaire. Dans un rapport publié en janvier, la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) signalait que le loyer mensuel moyen avait grimpé de 4,2 % depuis un an à Montréal (à 891 $) – la plus forte hausse depuis 2003. À Québec, l’augmentation s’élève à 2,7 %, pour un loyer moyen de 874 $.

Notons que les prix demandés actuellement par les propriétaires dans les deux plus grandes villes de la province sont souvent bien au-dessus de la moyenne calculée par la SCHL. Ils peuvent aisément franchir le cap des 1500 $, voire 2000 $ par mois.

La situation du logement atteint même un point critique cette année à l’approche du 1er juillet, fait valoir Véronique Laflamme, porte-parole du FRAPRU, organisme de défense des droits des locataires.

Ce qu’on a comme écho des comités logement, c’est que le nombre d’appels de locataires victimes de différents stratagèmes pour leur faire quitter leurs logements, ou victimes de hausses de loyer abusives, est de deux à trois fois plus élevé que dans les dernières années.

Véronique Laflamme, porte-parole du FRAPRU

Les logements disponibles, s’ils sont plus nombreux à Montréal et à Québec, sont souvent « beaucoup trop chers » ou encore « en mauvais état ». La multiplication des cas « rénovictions » a amplifié le sentiment d’anxiété chez de nombreux locataires qui craignent d’être expulsés, ajoute Mme Laflamme. « C’est inquiétant, c’est vraiment l’effritement du parc de logements encore abordables qui se passe sous nos yeux », lance-t-elle.

Les données de la SCHL confirment la plus grande rareté des logements à louer à bas prix. Le taux d’inoccupation s’élevait l’automne dernier à 1,6 % pour les appartements de moins de 625 $, à 1,4 % pour ceux coûtant de 625 $ à 899 $, à 2,7 % pour ceux loués entre 900 $ et 1299 $, et à 7,4 % dans la fourchette de 1300 $ à 1999 $.
https://www.lapresse.ca/affaires/2021-06-19/etude-de-la-corpiq/le-taux-de-logements-libres-atteint-10-a-montreal-et-a-quebec.php

Dom723 · Juin 30, 2021, 1:02

Terrains de la Molson | Le projet immobilier compromis | La Presse

Le projet immobilier compromis

PHOTO FRANÇOIS ROY, LA PRESSE

Le trio Sélection-Montoni-Fonds de solidarité FTQ a finalisé l’achat des terrains du brasseur en juin 2019 pour 126 millions. Le consortium veut y construire de 400 à 5000 logements dans le cadre d’un projet mixte qui comprend le maintien du siège social de Molson, l’aménagement d’un supermarché et la conservation de l’horloge Molson.

Le consortium propriétaire des terrains de la brasserie Molson à l’est du Vieux-Montréal remet en question l’entente de développement qu’il a signée avec la Ville de Montréal à la suite de l’adoption du nouveau programme d’urbanisme qui limite les constructions en hauteur dans le secteur.

Publié le 30 juin 2021 à 5h00

André Dubuc

ANDRÉ DUBUCLA PRESSE

« Nous sommes déçus du PPU [programme particulier d’urbanisme] », confie à La Presse Mylène Dupéré, vice-président aux affaires publiques de Groupe Sélection, un des membres du consortium propriétaire du site de la brasserie Molson. « Les hauteurs ne sont pas ce à quoi on s’attendait. La capacité d’accueil qui en résulte ne nous permet pas de réaliser la vision que nous avions développée en fonction de l’entente signée en juin 2019 avec la Ville de Montréal. »

Ce point de vue n’est pas partagé par la Ville. « La densité prévue dans l’entente conclue en 2019 a bel et bien été confirmée dans la version finale du PPU des Faubourgs », fait-elle savoir à La Presse dans un courriel. Elle garde toutefois les canaux de communication ouverts. « L’arrondissement va poursuivre son travail avec le promoteur pour permettre le développement d’un projet qui pourra entrer dans les paramètres de l’entente, de plein droit ou par un processus de projet particulier. Une rencontre avec l’administration était prévue ce lundi et a dû être replanifiée en raison d’un conflit d’horaire. Cette rencontre se tiendra rapidement », écrit Marilyne Laroche Corbeil, relationniste de la Ville.

En vertu de l’entente de gré à gré de 2019, Groupe Sélection et Montoni s’engageaient à céder à la Ville de Montréal 20 % de la superficie du site de 1,16 million de pieds carrés pour l’aménagement d’un parc et d’une promenade fluviale aux frais de la Ville, d’une école et d’autres usages communautaires. Il était aussi question de faire construire 200 logements sociaux par la Société d’habitation et de développement de Montréal.

De 4000 à 5000 logements

Le trio Sélection-Montoni-Fonds de solidarité FTQ a finalisé l’achat des terrains du brasseur en juin 2019 pour 126 millions. Molson Coors termine la construction de sa nouvelle brasserie dans l’arrondissement de Saint-Hubert, à Longueuil.

Le consortium veut y construire de 4000 à 5000 logements dans le cadre d’un projet mixte qui comprend le maintien du siège social de Molson, l’aménagement d’un supermarché et la conservation de l’horloge Molson.

Depuis sa signature, cette entente a souvent été citée par l’administration de la mairesse Valérie Plante comme un exemple de sa vision en matière de développement urbain. « Nous nous sommes aussi assuré que le développement de nouveaux quartiers à Montréal serait bien ancré dans le XXIe siècle. L’entente que nous avons conclue pour l’aménagement des terrains de la brasserie Molson en [est] la preuve tangible », écrivait-elle dans une lettre ouverte à La Presse parue en novembre 2019.

La Ville de Montréal a adopté le PPU des Faubourgs le 10 juin dernier. Les Faubourgs couvrent un territoire au sud-est du centre-ville, de part et d’autre du pont Jacques-Cartier. Il comprend trois vastes terrains qui seront prochainement mis en valeur : le site de l’ancienne tour de Radio-Canada, la vieille brasserie Molson et la porte Sainte-Marie, tout juste à l’est du pont.

Par rapport à la version soumise à la consultation publique, la zone de hauteur de 80 mètres a été abaissée à 65 mètres en réponse à une recommandation de l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM).

Pour des constructions résidentielles, il faut compter environ trois mètres par étage. Donc, 65 mètres donnent entre 20 et 23 étages et 80 mètres, entre 25 et 28 étages. Dominant le quartier, la tour de Radio-Canada a une hauteur de 100 mètres.

Un article paru mardi dans La Presse indiquait que l’OCPM s’est appuyé sur des avis dépassés de l’Ordre des architectes pour recommander la baisse des hauteurs dans le secteur. L’Ordre s’est dit surpris de voir le rapport de l’Office de mars 2021 citer son ancien mémoire, lequel avait été formellement désavoué 15 mois plus tôt. L’OCPM a reconnu son erreur mardi, mais n’entend pas modifier son rapport pour autant parce que, selon lui, au moins cinq organismes entendus en audition partagent sa position sur les hauteurs.

« La hauteur est vue comme une chose dangereuse »

« La hauteur est vue par la Ville comme une chose dangereuse », dit Daniel Arbour, vice-président, grands projets, au Groupe Mach, qui construit le Quartier des lumières sur le site de l’ancienne tour de Radio-Canada, un projet aux vocations plurielles comprenant la construction à terme de près de 3000 logements.

« La hauteur, poursuit M. Arbour, c’est essentiel si on veut faire une ville qui respire, qui a des espaces verts et qui a de la lumière sur les rues. [Avec le PPU], on ne change pas la densité selon le COS [nombre de pieds carrés que l’on peut construire sur un terrain donné], mais on limite les hauteurs. On se ramasse avec des gros pâtés de maisons qui occupent l’ensemble du terrain. Il n’y a plus d’espaces verts. On est évidemment contre la décision d’abaisser les hauteurs qui a été prise, mais il faut vivre avec. »

Au début de juin, l’arrondissement de Ville-Marie et la Ville ont d’ailleurs conclu une entente avec le Groupe Mach pour le développement de 482 logements sociaux et 245 logements abordables sur l’ancien site de Radio-Canada. Le nouveau PPU ne vient rien changer à cette entente, assure M. Arbour.

Ce dernier en a aussi contre la décision de la Ville de réduire la superficie des planchers des étages se trouvant au-dessus du basilaire de 30 mètres de haut. Selon le Groupe Mach, cette décision aura un impact à la hausse sur le prix des unités. « Plus on réduit la taille des planchers, plus le coût de construction monte par pied carré construit. »

Il a été impossible de parler au Groupe Prével, propriétaire du terrain de la porte Sainte-Marie.

vincemtl · Juin 30, 2021, 1:06

Les deux passages que tu as mis en gras, c’est un peu une contradiction du promoteur, non? Dans l’un, il veut plus de hauteur pour réduire la taille des planchers, mais dans l’autre, il il ne veut pas réduire la taille des planchers parce que ça augmente le coût.
Ça donne l’impression qu’il veut construire large et haut. Est-ce qu’il vraiment baisserait sa rentabilité pour des projets plus hauts?

La ville devrait peut-être revoir les hauteurs à la hausse et assurer des planchers plus restreints, pour faire respirer l’ensemble.

Barbes_Rochechouart · Juin 30, 2021, 1:22

Du bébéisme de promoteurs avares…

OusmaneB · Juin 30, 2021, 2:14

Pour une fois je prie fort que ce projet tombe à l’eau. Vraiment marre de voir que la hauteur est toujours remise en question. La tour de Radio-Canada est à 100m ! Pourquoi vouloir qu’une vieille tour de béton soit la seule à dominer le coin ? Pour toujours ? 80m c’est loin d’être exagéré. Vivement un changement de vision à la tête de cette ville. Pitié.

Gtmtl · Juin 30, 2021, 2:43

Mais ça revient toujours à la même question:
Est-ce qu’on a besoin d’aller plus haut partout tout le temps?

C’est certain que pour le promoteur, c’est plus de profit dans ses poches
C’est certain que pour les fans de tours c’est vraiment très excitant

Mais collectivement, en tant que ville, est-ce qu’on en a besoin? Est-ce nécessaire?
Qu’est-ce que ça apporte de plus au projet, à Montréal?

Je sais que la mode est aux tours, principalement parce que les promoteurs ont instrumentalisé l’enjeu de la densité pour augmenter leur marge de profit en se présentant comme étant les les sauveurs de l’étalement urbain.

Mais je serais curieux de rencontrer une famille ayant élevé ses deux enfants au 23e étage d’une belle tour en mur-rideau et son petit balcon symbolique.

Je ne suis pas nécessairement contre le 80 mètres, si c’est vraiment ça la solution, allons-y.
Mais je crois qu’il faut se questionner et sortir du pattern dogmatique du «plus haut c’est mieux».

Disons qu’on ne laissait pas les promoteurs tout décider et qu’on prennait le contrôle de notre développement comme les vrais villes le font, peut-être que l’idéal aurait été du 4 étages comme sur les rues à l’ouest et au nord pour offrir du logement pour les familles et éviter qu’elles s’exodent à Candiac, avec du 15 étages les long des grands axes, et quelques minces tours à 200 mètres avec une architecture irréprochable. Au final, on aurrait pu avoir la même densité sur le site, mais avec une qualité des milieux de vie et une plus grande diversité des typologies. Mais pour ça il faut arrêter d’associer hauteur avec le sauveur.

OusmaneB · Juin 30, 2021, 2:51

Je pense que le petit appartement de ta famille au plateau à énormément plus de point commun qu’avec celui d’une tour à condo qu’avec un bungalow à Candiac. Se limiter à cet aspect c’est faire comme si les famille s’exilaient juste pour l’espace et pas pour d’autre raison. L’abordabilité par exemple.
Et surtout, il n’y a pas que des familles dans une ville.

Je ne se suis pas en désaccord avec toi sur les 15 étages sur les grands axes ! J’en ai plusieurs fois parlé. Par contre la ville et les Nimby semblent l’être. On est très loin du toujours plus haut. On est dans le toujours moins haut. Même quand le cadre bâti le permet, on refuse, Prével qui demandait 80m sur René-Levesque en est un exemple. En gros que l’on soit un bon promoteur comme Prével ou un mauvais comme Devimco on se fait dire non. Quel est l’incitatif à bien faire ? C’est franchement nul comme approche.

Maxence · Juin 30, 2021, 4:11

CityPlace à Toronto héberge étonnamment beacoup de familles, même si le plan directeur ne l’avait pas planifié. Preuve qu’il y a de la demande pour élever des enfants dans des petits condos.
Voici un article sur le sujet https://www.fastcompany.com/90605515/this-toronto-development-replicates-the-suburbs-in-a-high-rise

vincemtl · Juin 30, 2021, 4:19

Et avec un peu d’effort, on pourrait faire des développements denses vraiment familiaux et compétitifs au niveau de la qualité de vie.

Si les promoteurs peuvent faire des murs d’escalade et des terrains de tennis comme attrait, on pourrait avoir des salles de jeux communes, des modules pour les enfants dans le jardin, etc… Et penser l’intérieur des unités pour les familles dans les divisions.

Bref, donner un véritable avantage compétitif à ces édifices par rapport à l’unifamiliale, qui domine toujours dans l’esprits des gens comme premier choix.

Dom723 · Juin 30, 2021, 4:53

Aussi, si on veut des familles, faut des logements plus grands, et si les promoteurs ont pas la superficie pour, ils vont rentabiliser leur coût en mettant le plus de petits logements possibles sur une superficie X de plancher. On veut arrêter l’exode, mais on ne donne pas les outils pour que les promoteurs permettent l’attraction des familles dans leurs grands logements, car souvent ceux-ci deviennt hors de prix, dû au cout de leur construction.

Si on prend les projets récents, les ‘‘grands’’ logements avec plusieurs chambres sont souvent des penthouses de plusieurs millions parfois, donc c’est pas la famille de classe moyenne de St-Constant qui va aller acheter l’unité.

La ville force d’un côté à avoir un certain pourcentage, no problem, mais ce pourcentage là coûte relativement le même prix à construire que si le promoteur le vend plus cher, donc s’il veut rentrer dans son argent, il va devoir mettre des prix plus élevés pour rentabiliser ce qu’il doit construire à perte. Qu’on le veuille on non, ça reste une business et aucun promoteur va dépenser des centaines de millions de dollars à perte, il va toujours avoir une recherche de profits.

De plus, la densité peut s’obtenir de différentes manières, mais faut faire attention à comment on la construit, car si on permet juste des petits blocs supers denses de faibles hauteurs, on vient de dire adieu à la sacro-sainte échelle humaine et ont déshumanise les quartiers. Plus de hauteur pour le même nombre d’unité, ça veut dire des unités plus petites pour bien moins d’unités plus chères, donc non abordables.

Alors on fait quoi ? Si le promoteur arrive à faire fitter son nombre requis d’unités (abordables et standards, etc) mais que le bâtiment est plus large que requis, on le laisse faire, si sont bâtiment à une emprunte réduite au sol. C’est bien beau les basilaires, mais juste basilaire sur basilaire sur chaque bloc, on vient créer plusieurs petits canyons.

Si on veut éviter les effets de murs sur trottoir comme a Griffintown, on permet plus de recul, sauf qu’en contrepartie plus de recul crée une perte d’espace, donc d’où des fois la nécessité d’aller en hauteur. De plus, juste avoir une limite de hauteur stricte va pousser à la ‘‘Griffintownisation’’ de n’importe quel développement qui va pousser tous les promoteurs à maximiser l’emprunte et la hauteur de leurs tours et on va finir avec des horribles plateaux sombres & venteux de quoi 8-10 étages… voir le Amati et les Bassins…

Une tour en hauteur a beaucoup d’impact lorsqu’elle est en retrait de la rue. Prenez n’importe quel set de ‘‘tours’’ jumelles de Griffintown, empilez-les et déjà les petites rues respiraient plus. Ou si on veut éviter d’avoir de ‘‘trop hautes tours’’ pour conserver la ‘‘silhouette’’ de la montagne, on module les limites de hauteur sur le site, en pourcentage de surface qui peuvent aller en sur-hauteur. Comme cela, on gagne en hauteur, on gagne en superficie construisible, on module les volumes et on peut avoir plus d’espace au sol ouvert, en redistribuant les superficies de plancher dans d’autres volumes; comme ça plus de place pour des logements plus grands et le promoteur pourrait quand même rentré dans son argent.

C’est pas une tour plus haute dans un secteur qui va dépayser la ville, des ‘‘épines’’ qui sortent dans le paysage on en a déjà et celles-ci crée des repères urbains (Cheminées de l’incinérateur, poste de la SQ, tour de Radio-Canada, le Dauphin sur Papineau, etc) Ce qui risque de faire un gros bloc dans le paysage, serait de conserver la logique d’avoir des îlots avec la densité et hauteur maximisée, comme lui entre Concorde, Bleury & Sherbrooke).

Si la tour Barsalou est trop petite, elle va se perdre dans la masse et se confondre avec le bloc sur de Maisonneuve à l’ouest du pont et le poste de la SQ et on va avoir une grosse masse dans le paysage, au lieu d’avoir une pointe qui en ressort et qui enlève l’effet d’horizontalité des bâtiments. Juste à prendre la ‘‘clôture’’ sur René-Lévesque, on aurait mit un ou 2 blocs de plus sur un des 2 YUL, on aurait moins vue l’effet de mur.

fin de ma rant

nephersir7 · Juin 30, 2021, 5:50

Si la densité n’était pas aussi sévèrement contrainte en dehors du centre-ville, (incluant les quartiers centraux), peut être qu’il n’y aurait pas autant de pression sur les rares terrains développables dans le centre. Dans les “vraies villes”, on ne tombe pas directement de 100 à 10 mètres d’un coin de rue au suivant. La densité suit mieux la courbe naturelle de demande.

Le maire d’arrondissement Verdun a le mérite d’avoir mis les choses au clair en fixant un plafond précis (25,000) pour la capacité d’accueil finale de l’Île des Soeurs.

Ç’aurait été un bel exercice de transparence et de cohérence pour Montréal de divulguer la capacité d’accueil finale planifiée pour Ville-Marie et les autres quartiers centraux avant de prendre les moyens pour y plafonner la population.

ScarletCoral · Août 5, 2021, 8:44

Les ventes de maisons reculent de 30% à Montréal en juillet

Getty Images | Au total, 3799 maisons ont été vendues dans la grande région montréalaise en juillet, contre 5324 lors du même mois l’an dernier.

La Presse canadienne
5 août 2021
Économie

Les ventes de maisons et le nombre de nouvelles inscriptions ont chuté d’environ 30 % le mois dernier, par rapport à juillet 2020, a indiqué mercredi l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). La tendance substantielle à la baisse entamée en mai s’est poursuivie et semble signaler que le marché revient à ses niveaux d’avant la pandémie, a observé l’association.

Au total, 3799 maisons ont été vendues dans la grande région montréalaise en juillet, contre 5324 lors du même mois l’année dernière, a précisé l’APCIQ. Les nouvelles inscriptions se sont chiffrées à 4118 le mois dernier, une baisse par rapport aux 5918 du mois de juillet précédent. Le prix médian d’une maison unifamiliale a augmenté de 18 % par rapport à juillet 2020, pour atteindre 500 500 $ le mois dernier, tandis que les prix des copropriétés ont augmenté de 16 % pour atteindre une médiane de 360 000 $.

Selon le directeur du service de l’analyse du marché de l’APCIQ, Charles Brant, les chiffres montrent un changement par rapport à juillet dernier, lorsque la région a connu un niveau de ventes « spectaculaire ». « Si ce ralentissement est en partie issu d’une baisse des inscriptions en vigueur des propriétés unifamiliales à un niveau historique, il s’explique aussi par le rétrécissement du bassin d’acheteurs en mesure de s’offrir une propriété aux prix qui se transigent sur le marché », a-t-il écrit dans un communiqué. « On observe effectivement un ralentissement de la hausse des prix et un plafonnement de leur évolution depuis le printemps, toutes catégories confondues. »

L’accessibilité au logement au Canada s’est détériorée de 3,2 points au deuxième trimestre de 2021, marquant la plus forte détérioration depuis le deuxième trimestre de 1994, notaient les économistes Kyle Dahms et Alexandra Ducharme, de la Banque Nationale, dans leur analyse publiée au début du mois. Les paiements hypothécaires engloutissent maintenant 45 % du revenu d’un ménage représentatif, ce qui est supérieur à la moyenne de 43 % observée depuis 1980.

« La croissance des revenus et la baisse des taux d’intérêt ont été propices à l’amélioration de l’accessibilité immobilière pendant la majeure partie des deux dernières années. Ce n’est plus le cas en 2021, car la croissance des revenus est facilement dépassée par la hausse des prix des maisons, tandis que les taux d’intérêt hypothécaires ont également augmenté sur une base trimestrielle », ont-ils écrit. Ces taux ont grimpé de 22 points de base au deuxième trimestre, soit la plus forte hausse sur un trimestre depuis le troisième de 2017, contribuant largement à la baisse de l’accessibilité.

3799 : C’est le nombre de maisons qui ont été vendues dans la grande région montréalaise en juillet, contre 5324 lors du même mois l’année dernière.

« À vrai dire, la part principale de la détérioration provient de la hausse des prix des logements. À l’échelle nationale, les prix ont bondi de 5,9 % au deuxième trimestre, ce qui s’est traduit par un bond de 14,8 % des prix des maisons en glissement annuel. Le rythme trimestriel et annuel de la croissance des prix des logements a été respectivement le plus fort depuis 1989. » Les niveaux plus élevés des prix des maisons ont des conséquences sur l’accessibilité pour les acheteurs potentiels. La hausse des prix a augmenté le fardeau de l’accumulation de la mise de fonds minimale. Pour le logement représentatif au Canada, il faudrait 69 mois à un taux d’épargne de 10 % pour le revenu médian du ménage avant impôt, comparativement à 57 mois à pareille date l’an dernier.

« Certes, les derniers rapports sur l’activité du marché de l’habitation laissent entrevoir que nous sommes peut-être à un tournant : les ventes de maisons ont ralenti et les prix semblent décélérer dans certains marchés. En outre, les taux d’intérêt hypothécaires ont légèrement baissé ces dernières semaines. Néanmoins, les indicateurs du marché de la revente, tels que le ratio inscriptions actives/ventes, indiquent toujours un marché favorable à l’appréciation des prix des maisons. Par conséquent, nous ne prévoyons pas d’amélioration de l’abordabilité au cours du second semestre de 2021 », ajoutent les analystes de la Nationale.

Avec Le Devoir

Barbes_Rochechouart · Août 5, 2021, 8:47

I hate this life…

vincemtl · Août 6, 2021, 11:03

En fait, -29% dans la RMR, -20% sur l’île, -32% pour le Québec.

Mais on compare à des mois de rattrapage de l’an passé après un lockdown, ainsi qu’une situation d’inventaire très faible et de prix élevés.

ScarletCoral · Septembre 7, 2021, 9:34

Un nouveau mois, une nouvelle chute de 30%

Les ventes de maisons à Montréal ont reculé de 30 % en août par rapport à l’an dernier

Les ventes dans la région se sont chiffrées à 3372 en août, par rapport aux 4847 ventes du mois d’août 2020.
PHOTO : RADIO-CANADA

La Presse canadienne
12 h 21 | Mis à jour à 13 h 16

Les ventes de logements et les nouvelles inscriptions dans la région de Montréal ont diminué d’environ 30 % en août par rapport au même mois l’an dernier, a indiqué mardi l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).

Les ventes dans la région se sont chiffrées à 3372 en août, par rapport aux 4847 ventes du mois d’août 2020.

Les nouvelles inscriptions à la vente ont totalisé 4487 le mois dernier, ce qui représentait une baisse de 27 % par rapport aux 6174 inscriptions d’août 2020.

Selon l’APCIQAssociation professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, les prix médians ont continué d’augmenter fortement en août, grimpant de 17 % sur une base annuelle pour atteindre 500 000 $ pour les maisons unifamiliales.

Le prix médian d’une copropriété a augmenté de 20 % d’une année à l’autre pour atteindre 375 000 $, tandis que celui des plex a pris 13 % pour atteindre 679 750 $.

L’association affirme que le marché immobilier montréalais présente toujours des conditions de surchauffe importantes, mais la proportion de ventes conclues au-dessus du prix demandé a faibli au cours des quatre derniers mois.

ScarletCoral · Septembre 30, 2021, 12:23

Article sur les nouveaux chantiers de condos à Montréal
Le début de l’article mentionne le projet Le Sherbrooke,

[…]

Une reprise discrète

Quelques autres projets dignes de mention ont été lancés en 2021, dont le Mansfield, la phase 3 du Se7t et le Wellington sur le bassin.

Comparativement à la période prépandémique, cependant, il y a eu très peu de nouveaux projets d’envergure qui ont été lancés au centre-ville de Montréal, selon le directeur du Groupe Altus, Maxime Hamel.

La firme de services-conseils en immobilier a comptabilisé environ 3000 unités de condos mises en marché chaque année de 2017 à 2019. En 2020, les mises en marché ont chuté à environ 1400 unités; Altus s’attend à ce qu’elles soient semblables ou supérieures cette année.

M. Hamel souligne que le marché du condo neuf au cœur de la métropole est un marché événementiel, c’est-à-dire que de nombreuses unités sont écoulées en prévente lors d’événements VIP ou de courtiers. Plus ou moins la moitié des unités auront généralement été vendues après le lancement officiel. Les restrictions sanitaires de la dernière année et demie ont certainement compliqué cette façon de faire.

Il n’y a pas eu d’accélération des ventes parce qu’il n’y avait pas de nouvelle offre sur le marché pour satisfaire à la demande, mais nous voyons maintenant que la demande est au rendez-vous avec l’ajout de ces nouveaux projets.

**Une citation de :**Maxime Hamel, directeur, Groupe Altus

L’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec rapporte que les ventes de condos au centre-ville étaient de retour dans un marché équilibré au deuxième trimestre de 2021 après avoir été plus favorable aux acheteurs qu’aux vendeurs au premier trimestre. Fin juin, les ventes avaient progressé de 19 % sur une année, et le prix médian, de 3 %, à 445 000 $.

Signe de la résilience du marché, les unités du Victoria sur le parc et du 628 rue Saint-Jacques de Broccolini – toujours en construction – sont par exemple vendues à 87 % et à 98 %, respectivement.

Pénurie de logements

La question revient chaque fois : les constructions de tours à condos vont-elles cesser un jour? Il peut y en avoir trop, répond Jean Langlois, de Broccolini, mais il va toujours y avoir de la place pour des beaux et bons projets.

Malgré le départ de citadins en télétravail vers la banlieue, le directeur général de Vivre en ville, Christian Savard, se dit convaincu que les milieux urbains demeurent attractifs, notamment auprès des immigrants. Le Sherbrooke est, d’après lui, un exemple que la demande ne va pas baisser.

Une analyse de la Banque Scotia relevait récemment qu’il y avait 440 logements par millier de résidents à Montréal en 2016. Ce ratio a diminué à 437 par millier en 2020. À l’échelle canadienne, 100 000 unités de plus auraient dû être construites pendant ces quatre années pour garder le cap.

M. Savard estime qu’il est impératif de construire un maximum d’unités assez rapidement à Montréal, à défaut de quoi les gens vont acheter ailleurs. Ne pas construire les tours plus haut de gamme ne réglera rien [à la pénurie de logements], avance-t-il. Ce qu’il faut, c’est en construire davantage de tous les types.

Pendant la surchauffe actuelle, il faut que l’État soit très proactif pour appuyer des projets de logements abordables et sociaux afin que la demande pour d’autres types de logements soit satisfaite.

Une citation de : Christian Savard, directeur général, Vivre en ville

Les effets du Règlement pour une métropole mixte demeurent encore inconnus, puisqu’il est trop récent. La construction du Sherbrooke est d’ailleurs réputée avoir débuté avant son entrée en vigueur, en avril 2021.

Pour tout projet de cinq logements et plus, les promoteurs doivent dorénavant, en fonction d’une formule de calcul, contribuer à la construction de logements sociaux, abordables et familiaux.

ScarletCoral · Octobre 1, 2021, 3:58

Je viens d’entendre à la radio qu’Habitatons Trigone (et toutes ses filiales) vient de se faire suspendre tous ses permis par la Régie
Tous les chantiers doivent arrêter même si ce sont des sous-traitants qui font les travaux

C’est en lien avec cette histoire

ScarletCoral · Octobre 1, 2021, 4:46

Voici l’article

Texte intégral

Les Habitations Trigone perd tout devant la RBQ

Le Groupe Trigone portera sa cause en appel.

François Dallaire
à 12 h 28

Coup de tonnerre dans le milieu de la construction : toutes les licences des Habitations Trigone, un des plus gros constructeurs au Québec, sont annulées. Dans une décision choc rendue jeudi, le Bureau des régisseurs de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) ordonne que celle-ci entre en vigueur immédiatement.

Le groupe Les Habitations Trigone détient actuellement 19 licences qui lui permettent de construire des immeubles qui sont vendus en copropriétés ou qui sont loués. La compagnie a aussi déposé une demande pour l’émission de quatre autres licences de la RBQ. Dans sa décision, le Bureau refuse que ces nouvelles licences soient accordées au constructeur. Cette décision affecte notamment la phase deux du complexe Éco-quartier de la Gare situé à Brossard, sur la Rive-Sud de Montréal.

Comme les licences sont annulées, les travaux doivent cesser sur tous les chantiers, même si ce sont des sous-traitants qui effectuent le travail. Les dirigeants de l’entreprise, qui n’ont pas encore émis de commentaires, ont déjà mandaté leurs avocats de porter leur cause en appel devant le Tribunal administratif du Québec. Ils demandent le sursis de l’exécution de la décision.

La décision du régisseur Me Gilles Mignault repose sur une enquête menée notamment par l’enquêteur François Guillemette. Le Bureau rapporte que, selon les dirigeants des Habitations Trigone, Patrice St-Pierre et Serge Rouillard, c’est à la suite d’un reportage diffusé dans le cadre de l’émission La facture, diffusée sur ICI Radio-Canada, que la RBQ s’est intéressée à leur entreprise.

Les deux fondateurs des Habitations Trigone, Patrice St-Pierre et Serge Rouillard

PHOTO : RADIO-CANADA

L’enquête de la RBQ a commencé en février 2020, quelques jours après la diffusion d’un premier reportage. Pour les dirigeants, cela montre à quel point la Régie a trimé dur pour échafauder un dossier contre les intimés et remplir la commande. Mais pour le régisseur, l’origine de l’enquête n’est pas pertinente.

Le piège des multiples compagnies

Le régisseur reproche d’abord au groupe d’avoir créé une confusion d’une ampleur inégalée entre les multiples entreprises de Trigone. Les clients, les inspecteurs, les municipalités et les sous-traitants, ont été pris au piège dans cet enchevêtrement d’entreprises, de marques de commerce et d’affirmations pouvant porter à la confusion quant à l’identité du véritable entrepreneur, écrit-il.

Me Gilles Mignault ajoute que cet enchevêtrement est si complexe que même les dirigeants s’y perdent. Comme si ce n’était pas suffisant, le Groupe Trigone en ajoute en se trompant lui-même de numéro de licence ou d’entreprise à plusieurs occasions dans différents documents officiels ou publicitaires. Comment un citoyen […] peut-il s’y retrouver, alors que le Groupe Trigone lui-même et ses employés n’y parviennent pas?, demande-t-il.

Lucie Croteau, propriétaire d’un condo aux Lofts Chevrier

PHOTO : RADIO-CANADA

Plus encore, le régisseur souligne qu’en raison de cette confusion, les acheteurs croient à tort que l’entrepreneur est Habitations Trigone. Or, ils n’apprennent la véritable identité du constructeur qu’au moment de la signature du contrat préliminaire ou de l’acte notarié. Les Habitations Trigone sont une marque de commerce qui ne détient aucune licence de la RBQ.

Agir ainsi, c’est manquer de transparence, c’est semer de la confusion. L’identité de l’entrepreneur avec lequel on contracte est cruciale. Camoufler intentionnellement ou non sa véritable identité, c’est tromper le public en général et le futur acheteur, en particulier. En somme, c’est miner les valeurs de bonne foi et de probité prévues à Loi. Autrement dit, c’est contrevenir [à] la Loi, peut-on lire dans sa décision.

Malfaçons récurrentes

De plus, le régisseur reproche au constructeur d’avoir mis en place un service après-vente déficient, malgré le fait que de nombreux chantiers ont été mal construits. « La preuve ne laisse place à aucun doute quant à l’importance de certaines malfaçons et vices de construction, sans oublier la piètre qualité du service après-vente », déclare-t-il.

Dans sa décision, il fait l’énumération de déficiences importantes dans 15 chantiers. Il retient en outre le témoignage de Yanic Lafontaine qui, en septembre dernier, avait dévoilé à La facture les méthodes de construction des Habitations Trigone.

Lors de son témoignage, il (M. Lafontaine) ajoute que des travaux de finition dans les condos du projet Viva-Cité situés aux étages inférieurs ont été effectués, alors que la toiture n’était pas complétée. De l’eau s’est donc accumulée dans ces condos, ce qui a causé de la moisissure et des champignons, fait-il remarquer.

Yanic Lafontaine a travaillé presque toute sa carrière sur les chantiers d’Habitations Trigone.

PHOTO : RADIO-CANADA

Comme La facture l’a démontré dans un reportage précédent, ce n’est pas le seul chantier qui a été construit de cette façon. Tout comme dans le projet Hameau des pins, [Yanic] Lafontaine a reçu l’instruction de vaporiser de l’eau de javel, ce qu’il a fait, note le régisseur.

De son côté, le Groupe Trigone affirme plutôt que le gypse non résistant à l’eau et la laine mouillée ont été entièrement retirés et remplacés. Or, le Bureau retient la version de Lafontaine […] et corrobore cette façon de faire à travers différents chantiers.

Le régisseur relève aussi le fait que le nombre de réclamations qui ont été acheminés par des clients insatisfaits à différents plans de garantie est élevé, soit près de 1100, dont 731 fondées. « C’est beaucoup trop. La preuve démontre qu’à de multiples reprises, ils ont manqué à leurs obligations forçant l’acheteur à recourir au plan de garantie. En forçant les acheteurs à agir ainsi, les intimées ont donc créé une situation minant la confiance que ces personnes pouvaient avoir en elles », écrit-il.

Décisions arbitrales et jugements ignorés

Le Bureau reproche aux dirigeants des Habitations Trigone de ne pas avoir donné suite à des décisions arbitrales et des jugements qui ont été rendus contre eux. Plusieurs clients se sont donc retrouvés démunis en dépit d’un jugement ordonnant à l’une des compagnies du Groupe Trigone de leur payer certaines sommes d’argent.

Il n’est pas d’intérêt public de laisser des dirigeants continuer d’opérer dans l’industrie de la construction, alors qu’ils n’acquittent pas des jugements rendus précédemment contre eux ou leurs entreprises. Laisser une licence aux entreprises de ces dirigeants, c’est fournir une caution morale à ce type de comportement, peut-on lire dans la décision du Bureau.

Denise Lebel, propriétaire d’un condo aux Îlots du havre

PHOTO : RADIO-CANADA

Le régisseur souligne que les dirigeants ont fait de fausses déclarations dans des documents remis à la RBQ par des entreprises du Groupe Trigone. Certaines d’entre elles ont également exécuté des travaux sans détenir de licence ou sans détenir les bonnes sous-catégories, note-t-il.

Il rappelle également que les dirigeants ont été fréquemment déclarés coupables d’infractions à la Loi sur la santé et la sécurité du travail. Certaines de ces infractions sont graves […] et mettent en danger la sécurité de leurs employés et du public, précise-t-il.

Confiance du public

Le régisseur est d’avis que les dirigeants des Habitations Trigone ne méritent plus la confiance du public. « La conduite reprochée aux intimées et à leurs dirigeants a fortement ébranlé la confiance des clients, mais également celle de toute personne raisonnable qui aurait eu connaissance de tout ce qui a été révélé lors de l’audience. La direction [de la RBQ] a prouvé que les intimées et/ou leurs dirigeants ne peuvent plus se mériter la confiance du public en raison de comportements passés », annonce-t-il.

Il rappelle que l’achat d’une maison représente un événement important dans la vie d’une personne. Cet achat ne doit pas être un jeu de roulette russe par lequel on ne sait pas si l’immeuble sera affligé de vices de construction, si l’entrepreneur ou l’entreprise sera négligent, insolvable ou incapable de livrer le bâtiment à la date prévue. Qui est l’entrepreneur? En cas de pépin, sera-t-il en mesure de faire face à ses responsabilités ou est-ce qu’il s’agit d’une coquille vide?, écrit-il.

La sanction

Pour le régisseur, les deux dirigeants et leurs entreprises ont en commun un manque de probité. Selon lui, les dirigeants font preuve d’un manque de loyauté et d’honnêteté, de même qu’un manque de transparence de nature à semer de la confusion ayant pour effet de tromper le public et le futur acheteur tout en sapant les valeurs de bonne foi et de probité.

D’après lui, ces conduites et ces comportements sont inacceptables, graves et répétés. De plus, les dirigeants n’ont pas démontré qu’ils souhaitent s’améliorer. Dans ces circonstances, comment être certain que les faits reprochés ne se reproduiront plus dans l’avenir? À l’évidence, il faut conclure que c’est impensable, dit-il.

Pour toutes ces raisons, il exclut l’idée d’une suspension des licences que détiennent les deux dirigeants. « Considérant la preuve et les objectifs de la Loi, les licences des intimées seront annulées et les demandes de licence seront refusées », indique-t-il.

La sanction doit être appliquée immédiatement et elle affecte les 23 licences que le Groupe Trigone détient actuellement (19) et celles qu’il convoitait (4). Le Bureau reconnaît que l’annulation aura des effets sur les projets de construction en cours. D’ailleurs, les dirigeants de Trigone ont plaidé pour que la sanction ne soit pas immédiate.

L’annulation affecterait non seulement la centaine d’employés du siège social, mais des centaines de sous-traitants, leurs milliers d’employés [et] aussi des milliers d’acheteurs et de locataires d’unités d’habitation dans une série de projets de construction en cours de réalisation, avise-t-on.

Cependant, le Bureau a rappelé qu’il s’agit d’un argument régulièrement plaidé et que c’est l’essence même d’une sanction. « Si les dirigeants avaient respecté les lois et les différentes réglementations, nous n’en serions pas rendus là. Avant de décider du sort des présentes, le soussigné a tenu compte des travaux en cours et est arrivé à la conclusion qu’une application de sanction immédiate devait être privilégiée », a-t-il tranché.