Immobilier commercial - Actualités

Oui, il n’y a certainement pas 1M pi2 au Humaniti. De plus, ils se sont assez bien loués (compte tenu de la situation).

Il y a 70000 pc de bureaux à Huminiti, dont un peu plus de 20000 loués en ce moment.

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Dans l’article, il est aussi question de construire du résidentiel au Dix30

Changement en vue au DIX30


PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE
Oxford avait acquis la moitié des participations du Quartier DIX30 en 2014 pour un prix qui n’avait pas été divulgué à l’époque.

Oxford a mis en vente ses participations dans le populaire Quartier DIX30 à Brossard, la propriété la plus coûteuse de toute l’agglomération de Longueuil.

Publié à 6h00
ANDRÉ DUBUC
LA PRESSE

Il s’agira d’une autre disposition d’actif au Québec pour ce propriétaire qui s’est départi de ses deux dernières tours de bureaux au centre-ville de Montréal dans les dernières années.

Selon plusieurs sources, la filiale immobilière de la Caisse de retraite des enseignants de l’Ontario s’apprête à conclure la vente de ses participations dans le centre commercial « style de vie » de la Rive-Sud.

« Nous n’avons pas pour politique de commenter les transactions potentielles en cours », a répondu par courriel Daniel O’Donnell, porte-parole de la société immobilière torontoise.

Oxford avait acquis la moitié des participations du Quartier DIX30 en 2014 pour un prix qui n’avait pas été divulgué à l’époque.

« Nous sommes liés par une entente de confidentialité », a dit Claude Marcotte, associé et vice-président principal de Carbonleo, copropriétaire du Quartier DIX30 avec Oxford.

Propriété d’Andrew Lutfy, Carbonleo est le promoteur qui cherche à bâtir Royalmount à Mont-Royal. Il a aussi réaménagé le quadrilatère du luxe à Montréal, angle de la Montagne et Sainte-Catherine Ouest. Issue de Devimco, créateur du DIX30, la société Carbonleo a vu le jour en 2013. Elle était alors dirigée par Jean-François Breton.

L’identité du futur acquéreur des parts d’Oxford n’a pas encore été confirmée publiquement.

Un scénario possible est que Carbonleo et ses partenaires financiers, comme la caisse de retraite d’Hydro-Québec et des fortunes privées, rachètent les participations d’Oxford.

Deux des grandes caisses de retraite canadiennes, très présentes au Québec, passent leur tour. Ni Ivanhoé Cambridge, filiale de la Caisse de dépôt, ni Cadillac Fairview n’achèteront les participations du DIX30, nous a-t-on informé.

À l’instar de plusieurs investisseurs institutionnels, Ivanhoé se détourne des centres commerciaux pour mieux se concentrer sur les propriétés industrielles et le résidentiel multilocatif.

Du côté de Cadillac Fairview, ses dirigeants en ont déjà plein les bras avec leurs propres projets autour du Centre Bell et leurs centres à la mode comme le Fairview Pointe-Claire.

Volonté de densifier le terrain

Carbonleo est en négociations avec la Ville de Brossard pour ajouter des bâtiments résidentiels sur sa propriété, indique le registre des lobbyistes.

« C’est un terrain qui dispose d’un emplacement extraordinaire », dit un cadre haut placé dans l’industrie, en référence à la mise en service prochaine du Réseau express métropolitain (REM). Ce haut dirigeant tient à ne pas être nommé pour ne pas nuire à ses relations d’affaires.

Récemment, DIX30 a refusé de renouveler le bail du resto La Cage brasserie sportive, ce qui laisse à penser que les propriétaires du centre commercial cherchent à densifier le terrain avec l’ajout de bâtiments multirésidentiels.

« Nous voulions un bail de long terme pour pouvoir amortir les investissements requis sur une longue période. La direction du centre commercial n’a pas voulu s’engager avec nous à long terme », explique Anne Dongois, porte-parole de Sportscene, propriétaire de La Cage. L’établissement va tout bonnement traverser l’autoroute 10 pour s’installer chez Solar. L’ouverture est prévue à l’automne.

D’une superficie de 850 000 m2 (9,15 millions de pieds carrés), le Quartier DIX30 compte plus de 300 magasins et de 50 restaurants. Le centre dispose aussi de 10 000 places de stationnement, dont 3500 intérieures. Environ 23 millions de visiteurs y accourent chaque année.

Oxford retire ses billes du Québec

Il y a 20 ans, Oxford, en compagnie de la Caisse de dépôt, occupait une position dominante à titre de propriétaire-gestionnaire d’immeubles de bureaux au centre-ville. Ce n’est plus le cas aujourd’hui.


PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE
Le 1250, boulevard René-Lévesque Ouest (au centre)

Dans les dernières années, Oxford a vendu ses participations dans deux tours de bureaux du centre-ville, soit le 1250, boulevard René-Lévesque Ouest à Bentall Kennedy et à la Sun Life et le 1100, boulevard René-Lévesque Ouest. Dans ce dernier cas, l’acquéreur est le Groupe Petra, filiale immobilière de l’empire Saputo, et Groupe Mach.

Oxford a aussi vendu de grandes surfaces tout juste au nord des Galeries de la Capitale, à Québec, au Groupe Mach. Joint par texto, le président de Mach, Vincent Chiara, a indiqué qu’il n’était pas à la table de négociations concernant le DIX30.

Oxford a aussi vendu en mars 2021 un portefeuille d’appartements locatifs à Québec à un investisseur local.

Au Québec, il ne reste plus à Oxford que ses participations de 50 % dans les Galeries de la Capitale, selon notre compréhension, et des immeubles multilocatifs, comme les appartements La Cité, un complexe d’appartements situé avenue du Parc, au nord du centre-ville, près de l’Université McGill.

La société immobilière s’en défend

« La vente du 1100 et du 1250 René-Lévesque Ouest à Montréal s’inscrit dans un processus à long terme visant à atteindre des niveaux de diversification plus élevés au sein de notre portefeuille immobilier », indique Daniel O’Donnell, porte-parole d’Oxford.

À l’instar d’Ivanhoé Cambridge, Oxford diminue depuis trois ans son exposition aux bureaux et aux centres commerciaux pour investir davantage dans l’industriel, le multirésidentiel et le secteur des sciences de la vie.

« Nous explorons activement les possibilités d’investir davantage dans ces secteurs au Québec, où nous continuons d’avoir une vision favorable », soutient M. O’Donnell.

EN SAVOIR PLUS

760 millions : Valeur inscrite au rôle d’évaluation municipale du Quartier DIX30

SOURCE : AGGLOMÉRATION DE LONGUEUIL

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Je n’ai pas pensé prendre de photo, mais un nouveau… drumroll, Starbucks, va ouvrir au RDC du Sheraton sur René-Lévesque. Cependant, on dirait aussi qu’ils rénovent le hall selon un rendu visible de la rue.

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Bin oui j’ai vu ça aussi il y a 2-3 semaines que c’est commencé ces travaux.

À première vue c’est surprenant considérant qu’il y en a un dans l’Avenue. Par contre, le Starbucks de l’Avenue est toujours plein, donc ce ne sera pas de trop.

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Centre-ville de Montréal Sombres perspectives pour le bureau

PHOTO PHILIPPE BOIVIN, COLLABORATION SPÉCIALE

Le taux de disponibilité des locaux du centre-ville de Montréal pourrait s’approcher des 25 % d’ici 5 ans.

Le milieu immobilier s’est réuni jeudi pour enterrer la hache de guerre avec la Ville de Montréal et pour se faire dire que l’économie va bien. La conjoncture pour les tours de bureaux va toutefois à contresens. Un scénario pessimiste présenté par des experts immobiliers voit le taux de disponibilité des tours de bureaux du centre-ville grimper jusqu’à 25 % d’ici 2027.

Publié à 6h00

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André Dubuc

André Dubuc La Presse

Décidément, le bureau n’a pas fini de souffrir de la pandémie, même si les travailleurs reprennent tranquillement le chemin du centre-ville.

« Il y a du travail à faire pour ramener les gens au centre-ville », a prévenu Marie-France Benoit, directrice, intelligence de marché pour le Canada, chez l’agence immobilière Avison Young. Elle prenait la parole devant un auditoire de promoteurs dans le cadre du Sommet immobilier de Montréal qui s’est tenu au Palais des congrès jeudi matin.

Elle faisait équipe avec Sylvain Leclair, DG du Groupe Altus. Ensemble, ils ont dressé un portrait du marché immobilier de Montréal après deux ans de pandémie.

En résumé, le secteur résidentiel locatif et l’industriel se portent à merveille, tandis que les centres commerciaux et les bureaux encaissent le coup.

Le taux de disponibilité des bureaux se situe actuellementà près de 17 % au centre-ville. Il était inférieur à 10 % avant la pandémie.

Un taux de disponibilité englobe les locaux vacants de même que les autres locaux immédiatement disponibles à la location ou à la sous-location pour lesquels le propriétaire-gestionnaire continue de toucher un loyer. En comparaison, un taux d’inoccupation ne s’intéresse qu’aux locaux vacants qui ne sont pas sous bail.

Une hausse du taux de disponibilité est souvent le prélude à une remontée du taux d’inoccupation.

Contrairement aux idées reçues, les experts d’Altus ont constaté que la qualité des bureaux, A ou B, ne comptait guère : les deux catégories, les plus neufs comme les plus vieux, souffrent tout autant des symptômes post-COVID.

Devant la dégradation des conditions de marché, les pressions baissières s’intensifient sur le niveau des loyers. Le loyer net effectif, ce qui reste dans la poche du bailleur après qu’il a payé les taxes, les frais d’exploitation et les petites douceurs aux locataires pour les convaincre de signer le bail, a déjà commencé à reculer. Il est passé sous la barre des 14 $ le pied carré… et ce n’est sans doute pas fini.

M. Leclair a esquissé deux scénarios pour les prochaines années en fonction de la popularité du télétravail. Le premier prévoit que les occupants de bureaux au centre-ville libéreront 20 % de la superficie occupée à l’échéance de leur bail. Son scénario pessimiste pose comme hypothèse une superficie libérée de 30 %.

Ses deux scénarios tiennent compte d’une croissance de l’emploi équivalant à une occupation de 25 000 m⁠2 de bureaux par an. Néanmoins, elle restera nettement insuffisante pour arrêter la tendance haussière de la disponibilité des bureaux.

En fonction du premier scénario, le taux de disponibilité grimpera à 21,4 % en 2027. Le scénario catastrophe pousse la disponibilité à 25 % du stock total de bureaux au centre-ville.

Une fois en 2027, la Banque Nationale aura pris possession de son nouveau siège social de 100 000 m2 et aura délaissé pour de bon les bureaux disséminés au centre-ville qu’elle occupe actuellement.

Évidemment, M. Leclair a rappelé qu’il s’agissait de simulations et que la réalité pouvait différer.

La proportion des offres d’emploi en télétravail à la hausse

Des signes récents laissent toutefois à penser que la réalité du télétravail survivra à la pandémie, quoi qu’en pense Elon Musk.

Selon un indicateur présenté par Marie-France Benoit, lequel scrute les offres d’emploi sur des sites comme Indeed, 15 % des emplois affichés dans le domaine des services financiers sont proposés en télétravail. En techno, le phénomène touche près de 3 postes affichés sur 10. Avant la pandémie, seuls 3 % des postes affichés dans ces deux secteurs étaient en télétravail.

« Même si l’économie va bien, même s’il y a création d’emplois, ça ne veut pas dire que la demande pour les bureaux va augmenter dans les mêmes proportions », a expliqué Mme Benoit à son auditoire.

« La formule hybride [combinant travail au bureau et en télétravail] est là pour de bon », a renchéri M. Leclair.

La bonne nouvelle, c’est que l’économie montréalaise a repris sa croissance. La hausse du nombre de postes affichés depuis 2 ans dans le secteur de la techno s’élève à 29 %. À Toronto, le bond est de 62 % et son centre-ville ne se porte guère mieux.

La croissance de l’emploi se vit aussi dans les services financiers. Le nombre de postes affichés s’est accru de 39 % depuis 2 ans à Montréal. Du côté de la capitale financière du pays, l’augmentation est de 43 %.

-56 %

Diminution de l’achalandage piétonnier au centre-ville depuis le début de la pandémie en date du 23 mai 2022

INDICE VITALITÉ AVISON YOUNG

PHOTO PHILIPPE BOIVIN, COLLABORATION SPÉCIALE

Le bureau n’a pas fini de souffrir de la pandémie, même si les travailleurs reprennent tranquillement le chemin du centre-ville.

Place au dialogue

À couteaux tirés depuis l’adoption du règlement sur la mixité (20-20-20), les promoteurs et la Ville de Montréal se sont serré la main à l’occasion du Sommet immobilier de Montréal jeudi matin.

Le Sommet avait invité la mairesse Valérie Plante à s’adresser aux promoteurs immobiliers jeudi matin. Qui plus est, le responsable du développement économique au comité exécutif de la Ville Luc Rabouin partageait la tribune lors d’un atelier portant sur le partenariat collaboratif avec Laurence Vincent, présidente de Groupe Prével.

L’affiche promettait puisque Mme Vincent avait fait une sortie remarquée contre la Ville fin avril à l’occasion d’un forum organisé par la Chambre de commerce du Montréal métropolitain auquel participait justement M. Rabouin.

Dans son allocution, la mairesse a pris la peine de saluer l’initiative des promoteurs qui ont présenté mardi dernier une vision commune du développement du secteur Bridge-Bonaventure, qui, pourtant, s’éloigne sensiblement de la vision proposée par le pouvoir municipal.

« La densification a sa place », a-t-elle ajouté. « De la hauteur et de la densité, il va y en avoir, si on veut bâtir des milieux de vie complets », a-t-elle poursuivi.

PHOTO DAVID BOILY, LA PRESSE

Valérie Plante, mairesse de Montréal

La mairesse a aussi rappelé les initiatives mises sur pied par la Ville pour rendre plus efficaces les services municipaux à l’endroit de l’industrie immobilière. L’élue a parlé des cellules facilitatrices, sorte de tables de consultation chargées de livrer des recommandations en ce sens à l’automne. Elle a aussi souligné la mise sur pied d’une équipe tactique, incorporant des promoteurs, pour trouver des solutions à la réalisation de logements abordables.

« Il faut continuer à se parler », a-t-elle convenu.

Voie rapide

De son côté, Luc Rabouin, maire de l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal, a fait part en atelier de sa volonté d’aller de l’avant à l’automne avec la nomination de chargés de projet ayant pour tâche de devenir les uniques répondants de la Ville pour les promoteurs. Le chargé de projet aurait pour mission de faire cheminer diligemment le projet dans les dédales de la bureaucratie municipale.

M. Rabouin répond ainsi à une demande des promoteurs qu’avait exprimée publiquement Laurence Vincent en avril dernier.

Au côté de M. Rabouin sur l’estrade, Lucie Careau, directrice du Service de l’urbanisme et de la mobilité de la Ville de Montréal, a évoqué la possibilité d’ouvrir une voie rapide pour l’acceptation de petits projets immobiliers, dits intercalaires, dans le but d’accélérer la livraison de nouveaux logements.

Tour à tour, M. Rabouin et Mme Careau ont profité de la tribune pour exposer les contraintes que le pouvoir provincial impose aux villes et qui contribuent aux lenteurs administratives tant décriées par le milieu de l’immobilier.

« Il faut travailler ensemble »

Les promoteurs ne sont pas restés impassibles devant cet appel de bonne foi au dialogue constructif.

PHOTO DAVID BOILY LA PRESSE, ARCHIVES LA PRESSE

Roger Plamondon, coprésident du Sommet immobilier de Montréal

« On est rendus à un moment où l’on doit collaborer », a dit Roger Plamondon, président du Groupe Immobilier chez Broccolini, un des gros promoteurs de la ville et coprésident du Sommet. « Il y a tellement de défis à relever, il faut travailler tous ensemble : le communautaire, le privé et la Ville. Dernièrement, on a eu des signaux très positifs avec des initiatives de la Ville […] On ne sera pas toujours d’accord, mais on devrait être capables de s’entendre sur un tronc commun qui va nous permettre d’avancer », espère-t-il.

Les défis auxquels fait référence M. Plamondon concernent la crise du logement exacerbée par le manque de nouveaux logements et la dégradation de l’abordabilité du logement en raison de la flambée des prix.

« La densification a sa place. De la hauteur et de la densité, il va y en avoir, si on veut bâtir des milieux de vie complets ».

Valérie Plante

Voilà de quoi en rassurer certains sur la position de la mairesse.

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Je me demande comment ça va impacter le Projet La Baie Centre-Ville - 22 étages

Peut-être que finalement 100 mètres c’est mieux avec la demande Vaccilante…

Qu’en pensez-vous?

Effectivement, avec des taux d’inoccupation / disponibilité aussi élevés et le déménagement futur de la BNC dans son nouveau siège social, ça va laisser pas mal d’espace libre de classe A au centre-ville.
En plus, le podium du Victoria sur le Parc est presque complètement disponible pour l’instant (315K pieds carrés selon Altus).

Euh, pardon? C’est le genre de petites phrases anodines qui instillent le doute; et ca m’énerve. Le centre-ville de Toronto subit aussi les contre-coups des changements dus à la pandémie, mais se porte carrément mieux que Montréal; à moins de 8% de taux de vacance et 10.5% de taux de disponibilité.
https://www.cresa.com/-/media/Cresa/Files/PDF-Market-Reports/Toronto/Toronto-Market-Report-Office-Q1-2022.ashx
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https://www.collierscanada.com/download-article?itemId=60dcc9d0-3825-40f2-bf71-7e29d8052546
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Les loyers au centre-ville ont aussi continué d’augmenter, de .7% en un an à 36,75$ du pc.
Il y a aussi environ plus de 6 millions de pc d’offre supplémentaire depuis début 2020. C’est un peu moins de 6x 800 Rue Saint-Jacques rajoutés sur le marché du centre-ville en 2 ans; et 13% de tous les bureaux du centre-ville de Montréal.

Je ne comprends même pas qu’on essaie une nouvelle fois de se comparer; de manière trompeuse qui plus est; au marché Torontois. Montréal est beaucoup plus proche, pour sa région ou pour son centre-ville, de la taille du marché de Vancouver que de celui de Toronto.

Soit dit en passant, le marché des bureaux de Vancouver flambe et se porte très bien; notamment grâce aux géants de la tech qui y ouvrent de gigantesques bureaux.

Sauf que c’est la ville qui a décidé de baisser la taille des locaux, pas le promoteur.

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Est-ce qu’il y a une possibilité que le marché à Toronto se porte meilleur dû à la grosse population de leur centre-ville, qui a densifié fortement cette décennie? Plus de personnes qui vivent plus proches de ces tours, moins le télétravail est attirant ou nécessaire (si j’étais à 20 mins de marche du bureau je ne travaillerais à maison non plus).Certes qu’Il y a plusieurs facteurs, notamment la présence fort du secteur financier et la croissance économique, mais c’est ma théorie au moins. Il doit y avoir un pourcentage plus élevé d’employés au centre-ville de Toronto qui vit à proximité de leur travail qu’à Montréal, étant donné la difficulté des déplacements dans cette ville.

C’est sûr que la densité de population joue; mais des bureaux loués peuvent rester peu ou pas occupés; avec des employés s’y rendant de manière hybride. L’entreprise de mon mari a de gigantesques bureaux à Montréal et des plus modestes à Toronto et Vancouver; mais ils sont vides encore aujourd’hui à 95%.
Je pense aussi que l’économie de services de Toronto est simplement beaucoup plus importante que Montréal.

Le Go Train est hyper efficace sur des plages horaires bien plus variées que qu’EXO; et bien que Montréal aura bientôt le REM; Toronto a aussi du réseau structurant ferré en chantier avec l’Eglinton Crosstown et l’Ontario Line + d’autres prolongements vers l’Est et l’Ouest. Il manque clairement un autre axe Nord-Sud; mais le problème intrasèque géographique reste que le centre-ville ne radie que sur 180 degrés.

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Yeaa j’ai voyagé a Toronto plusieurs fois, jamais eu la chance de prendre un Go train mais leur système de métro est assez agréable. Le problème reste que c’est une ville gigantesque, et le TTC, VIVA, miWay (qui font un bon effort étant donné leurs circonstances géographiques) ne sont pas assez efficace imo. Ils on besoin d’un système de train régional, électrifiée et fréquent pour faire une vraie différence. Quand le projet de GO RER soit terminé je réévaluer l’expérience. Comme vous avez dit, Montréal, malgré le fait d’être sur une île, a une centre-ville accessible 360°. C’est incroyable comment même en voiture avec du traffic, le bord absolu de la ville sur la rive sud n’est pas loin du tout

Qu’est ce qui explique que les géants de la tech occupent de tels espaces à Vancouver mais pas à Montréal (et Toronto)?

Les géants de la Tech sont bien implémentés à Toronto.

Pour Vancouver, c’est l’effet de proximité de Seattle et de la Valley. Et on s’entend, Vancouver a cette unicité d’océan et montagne que ni Toronto ni Montréal peut égaler.

I think remote work is more popular here and that has a result on office occupancy. We have a much larger tech workforce compared to Vancouver (we’re close to 200,000 now) but I’ve noticed big tech giants are opening up larger spaces in T.O/VAN even during the pandemic, compared to here where they’re downsizing office space.

I also think since we have a better work/life balance compared to basically every major city, there’s more incentive to stay home and then use that additional excess time to rest or go out.

I’m more concerned about the lack of new companies relocating here or opening up offices in compassion to our counterparts in the United States and Canada. Perhaps a lot are not announced and there’s been more than we thought of, but yeah it has been very slow for us in 2022 which also plays another factor. I do believe that making downtown a special economic zone/innovation zone will be a remedy (but not the sole one) but apatite for that seems to be zero.

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Je me demandais quand même comment c’est possible qu’il y ait presque 200k travailleurs dans la Tech à Montréal. Ca me paraissait beaucoup trop gros. J’arrêtais pas de tomber sur des chiffres très divergeants pour Montréal, oscillant entre 100k et 175k travailleurs de la Tech en 2021.

Mais qu’est-ce qu’un travailleur de la Tech? Il faut faire attention à ce qui est considéré comme Tech aussi. Je suis tombé là-dessus, utilisant les ressources du census 2016:

Les choses me sont apparus beaucoup plus claires quand on évoque de gros chiffres: on ne parle pas seulement de gens passant leurs journées à coder; mais finalement de tout personnel utilisant des ressources avancées liées à la technologie de pointe. J’imagine donc que je suis aussi un travailleur de la Tech au même titre qu’un développeur de scènes de jeux vidéos; ou qu’un ingénieur civil (oui oui).

Je pense que, on ne va pas se le cacher, Montréal souffre de la bureaucratie supplémentaire provenant des pouvoirs particuliers de la province; surtout au niveau des impôts et de l’immigration. La question de la langue est également, à défaut d’être un irritant, au moins un autre obstacle.
Toronto a la chance d’être déjà un énorme hub économique, avec plus d’une centaine de milliers de nouveaux arrivants dans la région chaque année. Vancouver a en effet la géographie par ses paysages et son climat; mais aussi jouit d’être dans le même fuseau horaire que les grands centres décisionnels américains.

Fermeture du Sirens

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some interesting quotes though

“Forget everything Altus told you this morning,” said Christopher Thorne, managing director, leasing, Eastern Canada at Allied Properties REIT, during a session on Montreal’s office market. “The closures are behind us; mask mandates are in the past.”

After sustaining eight straight quarters of negative net absorbency, “what we’re seeing is a market that’s really picking up steam,” Thorne said. Allied is seeing many new entrants in the market, namely from the tech world.

Thorne said Allied has signed three key anchor transactions with outside players in recent months. Sixty-five per cent of the space Allied leased in Q1 was to tenants who are new to the market or to existing tenants who are expanding.

“The problem is the C-class buildings. A lot of landlords don’t reinvest in the C-class buildings.”

The cost to convert buildings is very high and the way to go is to reposition them. “If you invest in your building, you will get the return,” said Francischiello, whose company leases Groupe Mach’s properties.

As for new office space downtown, Francischiello said planned office spaces at the Quartier des lumières development at the site of the former Maison de Radio-Canada on René Lévesque Boulevard East will only see the light of day in 2026.

Q1 2022 “was an absolute blockbuster quarter,” with more than $7 billion in trades. While much of that was due to the Cominar transaction, even if that deal is removed, there was more than 60 per cent year-over-year growth, a significant record for investment volumes in the GMA.

Several major players have entered the Montreal market, he said.

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