C’est pourtant ce qui a une forte probabilité d’arriver. On peut facilement imaginer un déplacement des populations itinérantes vers la Côte-des-Neiges par exemple. Les acheteurs veulent surtout vivre dans un environnement sécuritaire et, aussi, diversifié du point de vue de l’offre de services. Ce quartier sera amené à se transformer en profondeur pour attirer les familles dans les prochaines années.
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Je suis sur qu’il y a plein de bonnes raisons d’être contre la hauteur, donc moins de logement, en pleine crise du logement.
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Oui:
- Une tour coûte très (trop?) cher à financer et avec la hausse des taux, c’est sur que les mises en chantier vont diminuer. Des projets de densité moyenne peuvent être/sont moins difficiles à financer, car moins risqué financièrement.
- Vu les coûts de construction/financement/planification, une unité dans une tour coûte souvent plus cher/est plus petite qu’une unité dans des projets de plus petite envergure. Des obligations de construire des systèmes centraux de ventilation, des ascenseurs, des escaliers communs, etc font grimper les coûts.
- Une tour ne veut pas dire nécessairement plus de logements disponibles. On a qu’a regarder ces unités achetées mais vides dans plusieurs tours au centre-ville (le phénomène est encore pire à Vancouver et Toronto) qui sont soit louer pour du court terme style AirBnB ou qui sont acheté par des investisseurs étrangers (un phénomène plus marginal, mais bien réel).
- Rareté des matériaux/main-d’œuvre. Les tours demandent plus de béton et d’acier que des projets plus petits (6 étages ou moins) qui eut peuvent être faits en bois. Le béton, en plus de coûté plus cher, demande des chaînes logistiques plus robustes que celles du bois de construction. La main-d’œuvre requise pour bâtir des tours est plus spécialisée (grutiers, firmes d’architectes, ingénieurs, ingénieurs, ingénieurs) et est de plus en plus rare.
tldr: Les tours, ça a du sens, mais pas partout, pour plein de raisons. Et ce n’est pas la solution magique à la crise du logement.
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J’ai toujours trouvé malhonnête cette façon de formuler l’argument. Construire un immeuble de très grande hauteur versus juste de grande hauteur ne fera pas la moindre différence dans la crise du logement, car ce n’est pas là que le marché est restreint. Il y a tellement de terrains sous-développés dans le centre-ville. Toutes les unités non empilées à 200 m ici seront construites ailleurs dans le centre-ville. Nous ne sommes même pas près d’atteindre le maximum des droits aériens. Le zonage problematique est moins impressionnant et moins visible. C’est le zonage unifamilial et à faible densité qui pose problème. Comme cela a été discuté dans la section Vancouver, ils commencent tout juste à ouvrir les zones à faible densité (la majorité de la ville) au développement après des années de construction verticale uniquement dans certaines zones.
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Je vais reformuler d’abord, croyant (à tord) que le contexte de l’ilot voyageur allait être évident.
Je suis sur qu’il y a plein de bonnes raisons d’être contre la hauteur au centre-ville et ses alentours, donc moins de logement au centre-ville et ses alentours, en pleine crise du logement.
Oui je l’entend souvent celle-là. En effet, mais ça en fait parti.
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Montréal n’a aucun contrôle sur le zonage des banlieues qui l’entour. On parle de Montréal, pas de Brossard. Et oui il y a beaucoup de terrains non développé… comme l’ancien hypodrome.
On pourrait permettre, je ne sais pas, 6 étages dans le Plateau au lieu de 2 ou 3? (quoi que du 10-15 étages aussi serait possible, il y en a déjà).
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montréal a ses propres banlieues… Toute l’extrémité est de la ligne verte même? Il y a tellement de zones à réaménager, oui cela inclut l’hippodrome. C’est facile de cracher sur le plateau mais à moins de venir avec une équipe de démolition, presque tout le quartier est bâti.
nous nous éloignons du sujet initial, mais j’en ai juste assez de cet faux appel à la morale en ce qui concerne les hauteurs des gratte-ciel. Il n’y a pas de scénario où la différence de hauteur d’un gratte-ciel individuel comme celui-ci affecte la crise du logement, car les fondamentaux de zonage de la ville et de la région sont les mêmes
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Pour ajouter en complément aux propos éclairants de Eric-Mathieu, encore une fois, il y a un oubli fondamental ici : la pénurie de logement ne concerne pas tous les types de logements. Il n’y a aucune pénurie de condos haut de gamme et de penthouse dans des tours de grande-hauteur, et promouvoir ce type de construction, c’est passer complètement à côté des vrais enjeux liés à la pénurie de logement qui sont, à la base, des enjeux de régulation de marché, de spéculation, de loyer, de valeur foncière et de réduction des écarts de richesse.
En fait, non seulement on passe à côté des enjeux; on les exacerbe.
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C’est très intéressant de lire tous vos commentaires. C’est encourageant de voir que plusieurs ont des idées diversifiées pour le développement de notre ville et de nos quartiers qui sont au point de bascule car à mon humble avis il faut de tout pour qu’une ville soit riche et agréable. C’est en célébrant ce principe de diversité qu’une ville peut évoluer et permettre à ses occupants de s’émanciper. À mon avis, la richesse de ce quartier réside beaucoup dans sa diversité. Cependant, on dénote depuis quelques temps que celle-ci s’effrite peut-être un peu trop créant du même coup un certain déséquilibre et donc une diminution du sentiment de sécurité. Pourquoi ne pas ne pourrions pas célébrer cette diversité en favorisant le développement de projets variés. Certains sites peuvent recevoir des projets de plus grandes hauteurs, d’autres non. Il ne faudrait pas toujours voir la hauteur comme l’ennemi. Parfois la hauteur sur certains sites qui peuvent la recevoir sans trop de nuisances permet des abaissements volumétriques sur des sites où il serait plus dommageable d’avoir de la hauteur. Parfois, des nouveaux projets peuvent aussi générer des revenus pour aider à résoudre des problèmes sociaux…au final, on obtient une ville avec une densité logique et une diversité qui caractérise ce qu’est Montréal (une ville de contraste, une ville tellement riche) et des moyens pour améliorer des conditions humaines er sociales qui nécessitent tellement plus de ressources. La clé est dans l’atteinte d’un meilleur équilibre et une approche de développement de la ville plus holistique.
Il faut continuer à participer à ces sites d’échanges qui sont absolument nécessaires pour maintenir un dialogue d’idées mais essayons donc d’avoir des propos plus respectueux et constructifs sur les projets qui y sont présentés…on y gagnerait tous.
Maxime Frappier architecte
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Merci, Maxime. Et rebienvenue!
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Une question que je me pose, ayant des connaissances limitées en urbanisme. Pourquoi est-ce qu’on ne pourrait pas juste pas prendre de grands terrains comme Radio-Canada et refaire la trame de rue originale, et vendre les terrains en petits lots pour créer des triplex? C’est dense, c’est agréable et la majorité du centre de l’île a cette typologie, pourquoi changer une formule gagnante?
Je suis sur que la réponse est simple, mais elle m’échappe.
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La réponse courte est: ça se fait.
La réponse longue est: ça dépend de ce que le proprio actuel veut faire de son terrain et ce que l’arrondissement va demander comme conditions au développement.
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Ce type de développement résidentiel est idéal dans les quartiers périphériques parce que le prix des terrains le permet. Cependant en plein coeur du centre de la ville, la demande et le besoin de densifier davantage ne pourrait pas s’accommoder de la formule triplex dont le potentiel et les revenus demeurent limités, autant pour les investisseurs que pour la Ville elle-même.
Or plus on s’approche des services et des transports plus la demande augmente et plus il faut densifier. Cela afin de permettre au maximum de résidents d’y habiter à un cout plus raisonnable, car partagé par un plus grand nombre. Un autre élément qui milite dans la concentration est la nécessité d’inclure des écoles et autres services à la population, sans oublier les indispensables espaces publics et les incontournables espaces verts.
À mon sens l’argument de la densification ça ne visait pas vraiment des rues bordées de triplex, qui sont déjà assez denses. Le reste du Centre-Sud est très dense et pourtant il y a peu de grands immeubles d’habitations.
J’imagine que ça a à voir avec le prix des terrains, et probablement aussi avec les désirs des promoteurs, ceux-ci étant bien plus capables de maximiser leur profits en construisant immeubles avec beaucoup d’unités.
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Je crois qu’il serait possible de marier les deux en reprenant des caractéristiques architecturales des Plex (soit une architecture typique de à Montréal) mais adaptée à une construction plus dense et en hauteur pour répondre aux besoins présents. Je crois que cela aiderait vraiment à apaiser ce débat à Montréal.
Cependant, après une certaine hauteur ou étage (pour moi, c’est 10 et plus), on devrait plutôt ce concentrer a crée des tours de qualité, présentant la meilleure pratique en architecture.
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Je pense qu’il y a deux problèmes à cela; à savoir l’abordabilité et l’intérêt de la ville, et en fin de compte des citoyens.
Selon une connaissance qui fait construire ce genre d’habitat en banlieue de Québec, on est rendus à un coût de construction de triplex jumelé de banlieue typique à 160$-170$/pc; sans compter le terrain. C’est certainement bien plus cher en plein centre ville de Montréal ( tarifs, raccordement aux services, permis, etc…); et encore plus si on ajoute un demi sous-sol.
Et il faudra inclure quelque part dans le prix du terrain les frais de démolition / réaménagement du site. Ca va coûter très très cher selon ce qu’on l’on voit pour Griffintown ou l’ancien hippodrome.
Il faut aussi prendre la marge du promoteur; puis les taxes.
Donc pour 3500 pc habitable (un 5 1/2 et quatre 3 1/2), on sera probablement à plus de 2.5 millions de dollars en neuf. C’est ce qu’on trouve sur le plateau ou Rosemont dans le neuf dans la fourchette basse. Ben c’est pas du logement “abordable” et je vois pas comment la ville pourrait accepter cela à grande échelle. Faire des grands projets de triplex est aussi difficile car le 20-20-20 s’applique sur les projets de plus de 4800 pc.
Aussi, un promoteur a tout à gagner à faire 20-25% de marge sur un projet de 20 millions plutôt qu’un projet de 3.
Et deuxièmement, comme le mentionne @acpnc, la ville a aussi tout à gagner d’un point de vue revenus et optimisation des ressources, à construire plus dense.
A moins d’un zonage très restrictif; et d’un déni sur le prix exigé pour ces unités neuves accolées au centre-ville; je ne vois pas comment tous ces terrains seraient du triplex. C’est inintéressant à plusieurs points de vue.
Pour illustrer, prenons pour exemple le Rosaire, qui n’est pas un triplex traditionnel mais un projet de 32 logements où il y a eu de la démolition. L’appartement le moins cher est à 400k + taxes pour 550pc. Il y a du commercial au rez-de-chaussée, où les marges potentielles sont bien plus élevées, amoindrissant le coût de construction total du projet sur les logements. Sans aucun doute un tel 3 1/2 dans un triplex sur le site de Radio Can serait beaucoup plus cher si lancé demain.
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Sur ce sujet, et revenant à l’Îlot Voyageur…
Ma vision est que le développement “organique” et même un peu opportuniste donne les meilleurs résultats. Je ne parle pas de manque de contrôle ou absence de plan, mais plitôt du fait qu’il faut faire évoluer les quartiers, trouver des solutions particulières aux problèmes comme l’îlot et ses alentours, et voir la ville comme un organisme presque “vivant”.
On a tendance à vouloir laisser tous les quartiers tels qu’ils sont, et essayer de développer seulement les anciens sites industriels… c’est aussi un peu notre paradigme en Amérique du Nord. Mais il faudra bien envisager que, sauf pour les endroits vraiment historiques ou spéciaux (rue St Paul, St Denis, Square St Louis, Avenue Laval…), il faut permettre plus d’évolution. Du 5, 6, 10 étages au Plateau, pourquoi pas?
Si on a l’opportunité de boucher un trou comme l’îlot, il faut le faire, et franchement c’est très central et il y a très peu à protéger… on peut faire 10, 20 ou 40 étages. C’est des gens qui se déplaceront à pied, sortiront dans les bars du quartier Latin, etc.
Les triplex, il faut en faire à Kirkland, Pointe-Claire, Brossard… même permettre aux propriétaires de maisons dans certains secteurs de changer la division de leur lot et faire des maisons de ville. Ça existe, à Outremont, Westmount, etc. et c’est très réussi, on a des maisons et à côté, des maisons de ville en alternance. Pourquoi doit-on assumer que ces quartiers doivent être exactement ce qu’ils étaient il y a 30 ans? Pourquoi c’est juste les stationnements qu’on peut densifier?
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Dans le cas de l’ilot Voyageur Sud ce n’est absolument pas l’endroit pour des plex, ma question valait plus pour d’autres terrains (et aurait du etre posée sur un autre fil, désolé de la digression).
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Il n’y a pas de mal à s’écarter du sujet si cela permet d’élargie la discussion et développer d’autres idées au passage. Surtout que rien n’empêche ensuite de revenir naturellement au sujet principal. 