Griffintown - Discussion générale sur les différents projets du quartier

2 trucs majeurs pour moi :

  • La CSDM/CSSDM s’est entêté jusqu’en 2016/2017 en disant que l’agrandissement de l’école de La Petite-Bourgogne serait assez pour desservir la nouvelle population de Griffintown
  • L’administration Tremblay n’a pas réservé de terrains pour des parcs ou autre services communautaires avant d’annoncer le redéveloppement du quartier. La Ville pensait que les gens iraient dans Pointe-Saint-Charles ou Petite-Bourgogne pour les services. Aussi, la Ville a dû payer à gros prix pour acheter les terrains destinés aux 3 parcs prévus dans le quartier :
    • Mary-Griffin : 28 M$
    • Place Wiliiam-Dow : 17 M$
    • Parc des Eaux-Cachées : 34 M$

Autres points :

  • La Ville comptait sur des PPCMOI pour aller chercher des gains pour la population…La Ville a réussi à avoir des coopératives d’habitation grâce à cela, car le RMM n’était pas encore en vigueur et aussi un peu d’espaces verts (car pas de règlement sur les frais de parc/cession de terrain n’existait pas). Aujourd’hui, grâce aux modifications dans le règlement d’urbansime, plus besoin de PPCMOI pour certains avantages. Pour le reste, les PPCMOI ne fonctionnent plus, l’opposition de certaines personnes se forme vite peu importe le projet. On le voit même avec le projet de l’UTILE qui est pour du logement étudiant abordable
  • La stratégie de stationnement n’est toujours pas en place. L’AMD (et son ancêtre) devait sortir une stratégie de mutualisation de places pour palier au retrait des cases de stationnement de rue au profit de la mobilité active.
  • La réfection des rues et l’aménagement des parcs sont en retard selon l’échéancier du PPU. Il faut dire que Coderre ne croyait pas trop au PPU. Il voulait prendre son temps avant d’accorder 300+ M$ au réaménagement du domaine public. Donc, peu de chantiers de la Ville ont démarré entre 2013 et 2017.
  • Il manque de diversité commerciale (je ne sais plus combien de salons de beauté/coiffure/barbiers qu’on a). Aussi, les propriétaires comme First Capital prèfère des locaux vides que de les louer à des commerçants indépendants. Le local à côté de la SAQ est vide depuis 4 ans! First Capital demande 10 000$/mois. Je crois que la SDC a essayé de les approcher pour un projet pilote de boutiques éphémères avec plusieurs marchands à la fois… Aucune réponse

Pour le reste, j’adore les nouvelles rues. Avec la proximité du centre-ville. On peut pratiquement tout faire à pied ou à vélo. C’est un quartier du 15 minutes en devenir (et même du 4 minutes pour certaines choses).

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En plus du message de Scarlett, j’ajouterais que l’origine du problème réside dans le manque d’intérêt des promoteurs locaux pour le développement immobilier dans les années 2000. En l’absence d’un enthousiasme généralisé, la Ville se montrait un peu trop réceptive dès qu’un promoteur manifestait un quelconque intérêt.

Cette situation s’est manifestée clairement dans l’histoire du 2-22 et de l’îlot Saint-Laurent, où la Ville envisageait (a-t-elle finalement réalisé cette démarche?) l’expropriation des terrains en faveur de la SDA.

La Ville a réagit de la même façon envers Devimco et son projet Village Griffintown. Lorsque le promoteur a dévoilé sa vision en 2006, qui comprenait des bâtiments de différentes hauteurs, des logements communautaires, des parcs, des espaces publics et des équipements collectifs, la Ville a créé un PPU sur mesure pour l’accommoder. Cependant, la crise financière de 2008 est arrivée, et malgré les modifications apportées à la réglementation et au plan d’urbanisme, Devimco n’avait acquis que quelques terrains seulement.

Suite à ces changements réglementaires, la valeur des terrains a rapidement augmenté, incitant d’autres promoteurs à entrer dans l’arène et à maximiser leur potentiel. Résultat :

  • La responsabilité de créer des espaces publics et des équipements collectifs est désormais entre les mains de la Ville, mais les terrains sont devenus inabordables.
  • Les paramètres imaginés pour un projet qui ne s’est jamais concrétisé ont favorisé la construction de tours d’une hauteur uniforme, sans grande harmonie dans leur implantation (proximité excessive, absence de recul en hauteur, couloir de vent, ensoleillement limité, etc.).

Face à cette situation, un nouveau PPU plus pertinent et détaillé a été rédigé et adopté en 2013, mais il était déjà trop tard pour une planification de fond puisque le développement du quartier était déjà bien entamé.

Il est important de souligner les nouveaux PPU adoptés depuis, notamment celui de la Pointe-Nord de l’Île-des-Soeurs et du quartier des Faubourgs, ont un niveau de planification nettement supérieur au premier adopté pour Griffintown. On prévoit en amont les dégagements, les hauteurs, les terrains réservés pour des équipements et des parcs, les exigences en matières d’implantation et de logements, etc.

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Merci @Alex514 et @ScarletCoral , super éclairant! Est-ce que vous pensez qu’on est entrain de tomber dans le même piège avec Hippo-Namur et Bridge-Bonaventure, mais avec la problématique des taux d’intérêt qui ont pas mal augmenté?

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À mon avis, non. Du moins, pas selon les points que j’ai soulevés pour Griffintown. Le niveau de planification semble être beaucoup plus rigoureux. Selon moi, la Ville a accru ses compétences au cours des dernières années.

En revanche, Ville-Mont-Royal a répété l’histoire de Griffintown avec le Royalmount à mon avis. Ils ont opté pour un PPU conçu sur mesure pour le projet, sans faire une planification d’ensemble pour le secteur.

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Je serai intéressé par une marche/pédalage exploratoire une fin de semaine…

Donc entre 2004 où la ville avait identifié un plan d’urbanisme détaillé de Griffintown (qui tient sur 2 pages!!) et 2013 où le premier PPU est sorti, c’était le “free for all”? Puis 2017 à 2021, il y a eu amélioration du PPU? Donc depuis 2013, on est en mode réparation/sauver les meubles de la période pré-2013?

Il y a eu le PPU Peel-Wellington (avril 2008) qui couvrait essentiellement les terrains que Devimco convoitait pour son Village Griffintown. Le secteur était délimité par les rues du Séminaire, Ottawa, Nazareth (Robert-Bourassa) et le canal de Lachine.

Le PPU Peel-Wellington a été intégré au PPU Griffintown sans modification des limites de hauteur et densité et usages. Ces paramètres sont intégrés dans le règlement d’urbanisme de l’arrondissement comme dicté dans le PPU PW. Tous les bâtiments du secteur Peel-Wellington ont été construits de plein droit, sans recours au PPCMOI. Donc, aucun moyen d’obtenir des gains supplémentaires pour la communauté en échange. C’est dans ce secteur qu’on retrouve les plus hautes tours et la plus grande densité.

Oui, le PPU de 2013 vise essentiellement à corriger les erreurs du PPU de 2008, en élargissant le territoire couvert, à l’exception du centre de tri de Poste Canada qui est couvert par son propre règlement d’urbanisme (09-004) adopté à la suite des consultations de l’OCPM en 2009.

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Tu nous diras quand, je serai sûrement dans le coin encore une fois :wink:

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J’aimerais savoir quel est le futur planification/projet pour 995 rue Wellington (ensemble du bloc). Puisque je vais bientôt acheter une unité dans Exalto (195 Rue Peel ) orienté vers l’est. Une tour de 15-20 sera-t-elle construite ici ? Je crains beaucoup que la view future ne soit obscurcie. Merci

Prével a essayé d’acheter le lot pour continuer les Lowney. Le propriétaire n’a pas voulu vendre. Lui ou ses héritiers pourraient changer d’avis éventuellement.
Le bâtiment (anciennement A. Hollander & Son Ltd.) est classé comme témoin architectural significatif (TAS) par l’arrondissement. Donc, ça devrait être préservé et intégré à la nouvelle construction selon le règlement d’urbanisme sur les TAS.

Aussi, c’est déjà zoné pour 60 mètres de plein droit par le PPU Peel-Wellington (voir zone 0583).
Rappel important que les vues ne sont JAMAIS garanties. Une nouvelle administration municipale pourrait décider d’hausser toutes les hauteurs si elle voulait.

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Merci pour votre réponse détaillée.

Peut-être le samedi de la semaine d’après? le 27 janvier?

Pour les personnes qui suivent le développement de Griffintown depuis les débuts, vous avez sûrement déjà entendu parler de Harvey Lev qui est décédé le 31 décembre dernier

Il y a un texte intéressant sur lui dans le Halifax Examiner. Lui et sa conjointe avaient déménagé il y a quelques années en Nouvelle-Écosse où ils ont acheté et restauré un vieux bureau de poste.

Sa conjointe Judith Bauer avait eu l’idée d’un corridor culturel dans Griffintown en 2011, que MR-63 a ravivé dernièrement.

Remembering Harvey Lev: community activist, character, and mensch

BY PHILIP MOSCOVITCH
JANUARY 24, 2024


Harvey Lev. Credit: Judith Bauer

Last week, I wrote about the Open Mic House, and called it “another little bastion of weirdness” gone. That morning, I had been hoping to also write about Harvey Lev, for two reasons: Like the Open Mic House, he was an original, and it’s exactly the kind of place he valued in cities.

Harvey died on December 31, 2023, in Truro, and asked that his body be donated to Dalhousie for education and research.

I knew Harvey. Not well, but well enough that I wished I’d known him better.

He was a hard to categorize man, but his obituary, published in the Montreal Gazette, captures him nicely:

He was a colourful man who lived his life on his own terms in every way and left indelible marks. He worked hard, carrying on the family legacy, and blazing his own trail. He enjoyed his business life, heritage buildings, his eclectic book collection, and the many colourful people he befriended along the way. All who knew Harvey knew him for his generous spirit.

I first met Harvey several years ago, when we were on holiday in Parrsboro. The old post office building — a massive brick pile which had been empty for decades — now had a sign on the outside advertising a cafe, bookstore, and art gallery. We went in.

The space was, not surprisingly, massive. Thousands and thousands of books lined the walls, stood in piles, snaked through hallways and into a back room. There was a woman — Judith Bauer, Harvey’s partner — working on a Mac, with a couple of dogs lounging on a couch nearby. We ordered (?) coffees, and Judith got up and went over to the kitchen to make them. I put a question mark after “ordered” because the place felt more like being in someone’s somewhat eccentric home than a cafe. I would later learn that the building was, as Harvey’s online bookseller listing said, “open when we are open.”

I started looking through the books, and Judith said they were all from her and Harvey’s personal collection, and they just decided to offer them for sale in case anyone wanted them. Any sales would go towards “keeping the place going.” Looking through the titles, I was immediately struck by one section, which was full of books by somewhat obscure Montreal writers and poets, several of whom I had known.

I did not grow up in the Maritimes, but I’ve heard plenty of stories of people who say when they are travelling in some other part of the country or the world, and they run into a fellow Maritimer, they recognize each other immediately. That’s how I feel about anglo Jewish Montrealers, especially older ones.

So when I saw the books, and then when Harvey appeared, I could figure his background immediately.

In some ways, Harvey reminded me of my (anglo Jewish Montreal) dad: the same iconoclastic streak, the same love of books, the same intolerance for stilted ritual. In a Facebook post, Judith wrote that there would be “no funeral, memorial, or celebration of life. Harvey was very clear on not wanting a bunch of speechifying and all that.”

We drank our coffee, and chatted with Harvey and Judith about how the old post office building, about their plans for holding residencies and art shows, about Montreal, and gentrification, and how they came to be living here by the Bay of Fundy. I was so taken with, and curious about the two of them, that after we left the place, we headed straight for the local library, where I signed up to use one of the computers and tried to find out as much as I could.

Harvey was the owner of a paper business in Montreal; he bought a bunch of buildings in the now thoroughly gentrifying neighbourhood of Griffintown (populated for decades largely by poor Irish immigrants and their descendants). Unlike other business people who buy buildings in gentrifying areas, Harvey wasn’t particularly interested in making a buck on them. Or at least, in making too many bucks. He once told me that in the paper business you need storage space, and buying these solid old brick buildings served several purposes: he could store paper in them, he could save them from being knocked down and turned into generic condo buildings, and he could rent out the space he wasn’t using to artists, at reasonable rates. (I am generally skeptical of people who make these sorts of claims, but I believed Harvey, and I have since met folks connected with artists who rented from him.)

Here he is in a video from 2015, talking about saving and reusing buildings, not only for their own architectural value, but as a way to make urban life more interesting.

New City Gas, which Harvey refers to here, was originally built by the New City Gas Company in 1847. He bought it and turned it into an event space, which, I suspect, was profitable enough that it allowed him to buy up and save other buildings. In the video, Harvey is talking about Griffintown, but he could easily be referring any city in which built heritage is being lost at an alarming rate:

A developer comes along and decides that this is an opportunity to make a lot of money, I guess, and they negotiate with the powers that be at city hall, downtown, and they get everything rezoned for their needs…

Griffintown could have been a Brooklyn — or they have a beautiful warehouse district in New Orleans…. reusing older buildings for social purposes… You get 2,500 people in here on a music night, and they’re dancing, having fun, they’re living. They’re living in their city!… The spaces were inexpensive, and they were still solid, and they didn’t require the $30 or $40 million that is required to build a big building. They only needed a million or $600,000 or something like that to fix. So the rents could have stayed low.

Over subsequent visits to Parrsboro and area, we made sure to visit Harvey and Judith. They invited me to give a workshop on fermenting. Judith co-presented, sharing her techniques for making kefir. On one visit, I noticed some drawings by Montreal artist Armand Tatossian hanging on the wall, and Harvey said, “Oh, do you know Armand? We used to paint together.” (I did not know Armand, but a friend of mine dated his daughter.) I thought, of course Harvey painted with him. Why not?

In 2020, I wrote a piece on Harvey and Judith, and their love of Parrsboro, for Saltscapes. Harvey told me how he came to buy the old post office building in the first place:

Lev and his late long-time partner, chef Esther Hageman, were driving home to Montreal after a Cape Breton vacation when they detoured off the highway near Truro and drove along the shores of the Minas Basin to Parrsboro.

They loved it.

“It’s extraordinarily unique. On any given day, you can walk along these beautiful beaches without encountering a soul,” Lev says. “There’s just something magical about the place.”

For the next several years, Lev and Hageman returned to the town on holiday, and she was curious about the boarded-up old post office. Him? Not so much. Lev owns a paper business in Montreal, and over the years he had bought, “10 or 12 heritage or semi-heritage buildings” in the city. He had no interest in another one, especially one so far from home.

Eventually though, Lev bowed and agreed to look at the place. He was not impressed. “It was in dismal shape. It had been boarded up for 43 years… There were seven buckets collecting the rain. There was no electricity, no plumbing. It was completely empty, and it looked like it was too far gone.”

They put the idea aside. Hageman, at this point, had been living with cancer for several years. Lev recalls that during chemo treatments she could sleep 13 or 14 hours a day. One day, he looked over at her while she slept, “And I thought, you know what? I’m going to call this guy up and see what he wants for the building.”

The last time (I think) that I saw Harvey was when he and Judith invited us to visit them at a property Harvey had bought along the Bay of Fundy, outside Parrsboro. It was spectacular: hundreds of acres, beachfront, a gorgeous, natural, wild spot about as far from Griffintown as you can get. Judith and Harvey were camping on the property, and had spent most of the summer there.

There was no road down to their site, so we drove in partway, then got out and started hiking. We weren’t sure if we were going the right way, but then we saw a pickup with a licence plate that said, “Zaide” — the Yiddish word for grandfather. OK, this had to be Harvey’s truck. (You can spell “zaide” a few different ways, and I’m not sure which spelling was on the plate.) Then we passed a field full of sculptures made out of junk parts. Again, this was Harvey’s work, so we had to be on the right track. Finally, we made it down to the water, and went for a walk along the beach, dogs running ahead and sniffing everything. Harvey said the longtime owner of the land had died, and he bought it because he was worried it would get subdivided and developed into fancy cottages. When we asked about the sale price, he said, “It cost less than a shit condo in Montreal.”

The guy was a character and a mensch. You don’t run into too many of these types in your life, and when you do, make sure to appreciate them.

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@jacouzi j’espère que tu as fini par trouver un guide! De ma part, compte tenu de ma jeune famille c’est plus difficile de se libérer la go de semaine. De plus, Je ne suis probablement pas la meilleure personne pour faire une analyse approfondie de Griffintown. Si jamais tu te reprend laisses nous savoir.

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Sur Ottawa, entre Peel et Robert Bourassa. Quelqu’un sait-il quand sont prévus les travaux restants?

Probablement après les travaux de la station du REM et après les travaux du parc pour ne pas endommager la rue :expressionless:

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Les nids-de-poule sur Wellington ont été réparés et les rails du tramway ont été couverts hier soir!

Source : Nous sommes des citoyens du Griffintown | 🎩**Coup de chapeau aux employés municipaux - Le Sud-Ouest.** Demain matin lorsque vous vous réveillerez, ces tombes de tramway sur Wellington, af... | Facebook

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Je ne sais pas quel projet c’est. Mais ça bouche un trou depuis saint Henri.

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J’aurais pensé le Sherwin, mais ce n’est pas assez avancé

Ou Place Griffintown

Les deux projets sont juste au sud de Notre-Dame

Sinon, dans l’axe de Notre-Dame dans Griffintown, on voit la tour Banque Nationale comme si elle était au milieu de la rue

Bass4 on dirait.


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