Développement du secteur Fairview

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Extrait d’un éditorial de Stéphanie Grammond sur le sujet, paru dans La Presse ce matin: :point_down:

À l’heure où il faut miser sur la densification urbaine, Pointe-Claire offre le triste exemple d’un projet de construction qu’on n’aurait pas dû balayer d’un revers de main.

Après tout, la construction de tours résidentielles locatives qui se dessine à côté du centre commercial Cadillac Fairview a beaucoup d’atouts dans son jeu.

D’abord, le projet est piloté par Cadillac Fairview, un promoteur sérieux implanté dans la communauté depuis des décennies.

Ensuite, sa phase 1 est située sur un stationnement sous-utilisé qui constitue un îlot de chaleur à combattre, pas un milieu naturel à protéger. Et les trois édifices de 20 à 25 étages seraient érigés en bordure de l’autoroute 40, pas au milieu d’un quartier résidentiel.

Surtout, le site est collé sur une future station du Réseau express métropolitain (REM), un mode de transport collectif structurant dont le développement doit forcément aller de concert avec un plan de densification, comme ailleurs dans le monde.

L’objection citoyenne n’a donc pas de sens… mais elle n’est pas si surprenante, dans la mesure où la Caisse a déroulé le REM sans se soucier de son ancrage dans le milieu, une erreur à ne pas reproduire.

Mais revenons au projet.

Bien sûr, rien n’est parfait. Mais tout se négocie, se bonifie. Sauf que le nouveau maire de Pointe-Claire ne veut rien entendre. Après avoir rejeté le projet en février, ce qui a donné lieu à une poursuite, il n’a soumis aucune autre vision du développement urbain.

La densification ? Pas dans sa cour ! […]

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Cadillac Fairview is planning to fence off the Fairview Forest, after all it is private property.

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Ouf mauvaise décision de la part de CF. S’ils laissent le boisé intact et qu’ils l’ouvre au public, les opposants seront appaisés et le développement des stationnemrnts et du mail passera bien mieux.

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Il n’y a rien pour appaiser ces gens. Ils ne sont pas raisonnables. On est passé de vouloir protéger le boisé à refuser tout projet. Il y a une limite à vouloir emmerder les promoteurs ce sont des humains comme nous c’est sur qu’ils vont finir par réagir.

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Je crois que c’est une façon de forcer la municipalité de négocier. Un gel de tout development en face d’un métro, dans un stationnement à côté d’un autoroute et des centaines de mètres du résidentiel n’a pas bon sens.

It’s a gamble though. Soit les résidents vont penser un peu à la réalité et essayer de comprendre que ce qu’ils font nuit au développement durable, ou ils vont simplement dénoncer CF comme ennemi pur et simple.

Je ne sais pas c’est quoi l’entièreté de leur plan, mais dans le contexte actuel, c’est pas le pire des actions selon moi. It’s their biggest bargaining chip.

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J’en doute beaucoup. L’opposition est diverse, mais le groupe SFF est marginal et sa mission est instrumentalisée par Thomas et ses électeurs; ce n’est pas ce qui les préoccupe vraiment. À écouter Tim Thomas j’ai l’impression d’entendre Randal O’Toole, je n’arrive pas à croire qu’un maire à Montréal a cette mentalité. La Presse était bien sur le cas Ludovic Grisé-Farand au printemps, j’aimerais bien qu’ils s’occupent de Thomas.

Edit: CF pourrait réviser leur projet et inclure un plan de conservation pour le boisé qui pourrait rallier davantage de résidents et peut-être même SFF, mais le vrai problème c’est Thomas.

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Pire. Dans l’article les intervenants font comme si l’entièreté du projet concerne uniquement le boisé. Alors qu’on se débarrasse aussi et surtout d’ilots de chaleur avec les stationnements. Bref pas raisonnables. Et Tim Thomas est un gros populiste, comme le sont beaucoup de partis municipaux au Québec.
Même Projet Montréal parle des deux cotés de la bouche, eux qui se sont présentés comme l’antithèse de Coderre, l’ami des promoteurs. C’est pour ça qu’ils ne parlent pas fort fort de densification même s’ils réalisent à présent que sans les promoteurs rien ne se fera. Ils sont entre le marteau et l’enclume.

Ce sujet est tellement politisé que ça va être difficile de faire vraiment avancer des gros projets. Mais au moins on parle maintenant. Kudos to Coderre pour avoir lancé le débat pendant la campagne même si c’est une des choses qui a causé sa défaite.

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Pour suivre pas mal ce groupe, il y a définitivement une importante frange nymbiste, mais plusieurs des membres ne s’opposent pas au développement, ils veulent simplement s’assurer que ça ne se fasse pas dans le boisé.

Après, je suis d’accord avec vous tous, Tim Thomas ne fait pas ça pour des raisons environnementales et je ne supporte absolument pas ces idées, mais je ne pense pas que CF parviendra à négocier de la sorte avec la Ville, au contraire.

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City of Point Claire issued a work stoppage on construction of the CF fence as it cut a tree over 10 centimeters in diameter without a permit, just absolutely ridiculous.

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Bloquer un projet aussi stratégique est extrêmement critiquable sur un terrain bétonné et sous-développé, mais couper des arbres matures sans raison, c’est franchement peu avisé. CF ne devrait pas réagir au tout en effectuant des coupes illégales.

Ça ne va changer le zonage, ça fait juste les dépeindre comme les vilains dans l’affaire aux yeux de tout le monde, même les défenseurs du développement urbain.

Et Québec devrait prendre ses responsabilités en encadrant le zonage et la densité pour occuper intelligemment le territoire, et régler ces conflits une fois pour toute.

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10 cm c’est… mature? That’s an overreach.

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Des espèces d’arbres peuvent être plus que centenaire et ne faire que 5cm de diamètre.

Bon je doute qu’ils aient coupé des individus centenaires, mais ça reste un geste difficilement justifiable, tout comme les réactions de la ville. C’est un vrai combat d’enfants.

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Sauf qu’un des enfants possède le terrain et a(vait) le droit de procéder au dévelopement…

Là il n’a même pas le droit de déraciner de l’asphalte et de construire des habitations, en pleine pénurie de logements…

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On parle de plus de 10 cm, parce que c’est la norme pour avoir un permis pour abattre un arbre à Montréal.

Les arbres autour de mon édifice sont matures à ce diamètre, et ils font 3 étages de haut. Ce sont des gratte-ciel pour certains maires. J’ose espérer qu’on ne pourrait pas s’en débarrasser comme de la mauvaise herbe. :stuck_out_tongue:

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Espérons que ce conflit fasse réfléchir toute la communauté face au besoin d’ajuster le développement urbain vers des objectifs de densification harmonieuse, tout en respectant l’esprit du développement durable. Ici deux visions s’affrontent qui ne peuvent que faire des perdants, par manque de jugement et de volonté de conciliation. Il faut impérativement agir dans une vision plus globale du territoire, qui doit nécessairement dépasser les limites (étroites) des municipalités.

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Yes but we don’t put a freeze on building a fence when somebody cuts down an 11 cm tree, we give them a warning or a $50 fine.

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J’étais curieux de savoir ce qu’était la pénalité. C’est une contravention minimale de 500$, plus un montant par arbre abattu selon plusieurs facteurs (comme la taille de la coupe).

Je pense que cette amende est commune à tout le Québec, elle est dans la loi sur l’aménagement et de l’urbanisme.

a-19.1 - Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (gouv.qc.ca)

De manière générale, nos arbres sont très précieux en ville (on parle d’un impact drastique sur la valeur des propriétés, la température des édifices, les îlots de chaleur, et j’en passe), donc je ne pense pas qu’il faut avoir trop de laxisme sur leur coupe interdite, surtout quand on parle d’adaptation aux changements climatiques. On ne peut pas perdre des décennies à réduire la canopée, ce sera une nécessité.

C’est certain qu’ici le contexte est différent, on parle d’une bordure de boisée, mais bon CF n’avait qu’à demander son permis, ou littéralement ne rien faire avec leur boisé, jusqu’à une résolution du conflit. Autant je crois que CF devrait pouvoir développer ses terrains avec un TOD intéressant et de mettre en valeur notre investissement collectif dans le REM, autant on ne devrait pas baisser nos standards face au respect des lois et de l’environnement à cause d’une situation ennuyeuse. On a pas besoin de deux vilains dans cette affaire.

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From an article shared in another thread:

West Island densification projects pile up as REM approaches

The firm behind a condo construction in Dollard-des-Ormeaux boasts buyers of units will be “living a few minutes from the future West Island REM station” in Pointe-Claire.

Montreal Gazette | Jul 27, 2022 | Albert Kramberger

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Cadillac Fairview’s proposed redevelopment project aims to transform the southwest portion of the Fairview Pointe-Claire shopping centre parking lot. PHOTO BY CADILLAC FAIRVIEW

The arrival of Réseau express métropolitain stations will continue to promote residential densification near the six stops that will eventually serve West Islanders, on top of the station at Trudeau airport.

The city of Pointe-Claire will hold consultations this fall to prepare a new planning program after tabling an interim control bylaw halting development in some core areas, including a wooded lot and a major shopping centre owned by the Cadillac Fairview Corp. along Highway 40.

Cadillac Fairview, which will pay around $19 million in taxes to the city this year for its shopping centre property and the adjacent forested lot, has launched legal action against Pointe-Claire over the temporary redevelopment freeze set by the interim control bylaw.

Cadillac Fairview’s high-density development vision is on hold for not only the forest, which was also included in an interim control bylaw tabled in the spring by the Communauté métropolitaine de Montréal, but a project for a section of the shopping centre parking lot, which is adjacent to the future Fairview–Pointe-Claire REM station. The proposed parking lot project was to include 435 residential units for seniors and two residential buildings with 445 rental units.

Some projects in neighbouring municipalities are rolling along. For instance, the firm behind a condo construction on St-Jean Blvd. in Dollard-des-Ormeaux boasts buyers of units — starting in the $500,000 range — will be “living a few minutes from the future West Island REM station” in Pointe-Claire that will allow them to “reach downtown Montreal and the airport in less than 30 minutes.”

Kirkland officials have noted the arrival of the REM will transform the West Island over the next few years. The city has earmarked residential development on part of the Charles-E. Frosst site, just west of the Fairview Forest.

[…]

An escalating feud — being played out online and during public meetings — between Pointe-Claire Mayor Tim Thomas and several councillors who were re-elected last fall will probably complicate the city’s efforts at realizing a new planning program.

On top of that, there is lobbying to preserve the Fairview Forest. Will Pointe-Claire and the Montreal agglomeration seek to acquire the woodland, and at what cost?

The Angell Woods dossier in Beaconsfield was part of long-standing conservation efforts initially set forth by a citizens’ lobby and then embraced by city hall. Beaconsfield had tabled an interim control bylaw in 2010 regarding the woodland. In 2018, Montreal bought a 180,000-square-metre plot in Angell Woods, between Elm Ave. and Highway 40, from Seda Holdings for $14 million.

In the past, municipal authorities have also swapped land with developers as part of conservation efforts.

Even in a process of expropriation, there is usually a compensation to the private owner.

It will be interesting to monitor how the Fairview Forest file is resolved beyond any interim control bylaws. Can Montreal negotiate a purchase or land-swap deal? Perhaps new planning guidelines for the redevelopment of the Fairview parking lot will be a factor in any deal for the adjacent forest.

Even if the rail network’s opening is delayed in the West Island until late 2024, it’s likely the REM will be running before the forest dossier is resolved.

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Pointe Claire councillor questions construction freeze

By Dan Laxer The Suburban
Jul 27, 2022

Pointe Claire councilor worried about construction freeze costs

Pointe Claire city councilor Brent Cowan

The City of Pointe Claire stands to lose tens of millions of dollars to developers if the developers can demonstrate in court that they are entitled to damages as a result of the city’s construction freeze. So says city councillor Brent Cowan. He has made his case to council, and to Mayor Tim Thomas, and now he is hoping to get the public on board.

Developers Sotramont and Cadillac-Fairview have both filed claims with Superior Court. Cowan’s concern is that both claimants have a point. Mayor Thomas says they do not, and neither does Cowan.

The city has implemented an interim control resolution (RCI), giving them time to review their planning program, something Cowan says he’s been trying to get them to do since 2018. “You have to have a plan,” says Cowan, “to demonstrate to all who are affected by the freeze that you are doing something. My problem,” he says, “is that after a great beginning, it’s not obvious that we’re doing anything except spinning our wheels.”

Cowan feels that if there is as yet no plan, then the freeze should be lifted, and he argued as such in a motion he presented to council.

The motion was not seconded, Cowan admits, and did not pass.

Now he wants to take his concerns to the public. “We as a government have a commitment to demonstrate that we know what we’re doing. And I don’t think we’ve done that.” He says residents could face either an increase in taxes or a reduction in services as possible outcomes of the construction freeze, and developers’ claims against the city.

Mayor Thomas vehemently disagrees with Cowan, saying neither Cowan nor the developers have a legitimate legal case, whereas council has strong, legal justification for the work freeze. The RCI, Thomas explains, is a legitimate legal tool that they are completely within their rights to enact when they feel the city is developing too quickly. It was implemented “properly and correctly,” Thomas says, in the best interests of Pointe Claire residents.

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Alors que le lieu, qui abrite des arbres centenaires

La friche est beaucoup plus récente non? Combien d’arbres centenaires sont présents sur le lot?

Sauvons la forêt Fairview offre une visite aux candidats électoraux

Guillaume Ledoux

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Photo: François Lemieux/Cités Nouvelles

Sauvons la forêt Fairview», le groupe communautaire qui revendique la protection de l’importante forêt de Pointe-Claire, invite les candidats aux élections provinciales à visiter le poumon vert de la ville dans le but de les convaincre de l’importance de la préservation du lieu naturel.

Les plans de développement immobilier de Cadillac Fairview, propriétaire du terrain, qui menacent la pérennité de la forêt y seront aussi discutés. Ceux qui impliquent «la construction d’un colosse résidentiel, commercial et de divertissement» sur le site sont décriés par le groupe.

La perception de vulnérabilité du site n’est pas nouvelle. Alors que le lieu, qui abrite des arbres centenaires, devrait être protégé en vertu de l’article 9.7 du règlement de zonage de la ville, le programme particulier d’urbanisme adopté en 2017 prévoyait développer un quartier résidentiel et commercial.

Depuis, des règlements de gel sur le développement du projet ont été adoptés par la municipalité et la Communauté de Montréal. Toutefois, le fait que ces règlements soient temporaires et qu’une future station du REM sera développée à proximité de la forêt motive le groupe communautaire à revendiquer la protection permanente de la forêt.