ok, il y a quelques passages bien formulés dans ce texte pour brouiller la vérité. Le premier concerne les multiples affirmations selon lesquelles construire de logements ne suffit pas à résoudre la crise du logement, citant Vancouver et Toronto comme exemples. Mais…Vancouver et Toronto sont en fait des exemples de pas assez de construction. Ils construisent davantage que nous, oui, mais si la demande est plus élevée, cela ne suffit toujours pas. Notre planification urbaine et nos systèmes financiers imposent un manque chronique de construction de logements. “We tried nothing and it failed” essentiellement.
Nous pouvons répéter encore et encore que cette réglementation est nécessaire, mais elle a totalement échoué à construire un nombre significatif de logements abordables. En fait, la loi s’est révélée totalement inutile jusqu’à présent. Il est donc facile de dire que nous devons attendre 15 à 20 ans pour voir tous les effets, mais quelle différence cela ferait-il ?
C’est juste une perte de temps. Nous devons sauter à la vraie conclusion : soit la construction de logements doit doubler ou tripler, soit l’immigration doit être réduite. C’est un fait chiffré, rien d’autre. Il y a plus de gens que de logements construits. Toute autre tactique consiste à couper le gâteau en morceaux plus en plus petits.
C’est le seul point où l’administration se désintéresse. J’aime leur travail sur les pistes cyclables, les voies de TEC, les parcs, la réaménagement des rues, etc. Mais le logement c’est un échec à ce stade. Ils doivent changer de tactique et arrêter de doubler la mise. Cela ne veut pas dire que les autres partis seraient meilleurs, car il est clair que les autres villes canadiennes échouent tout autant.
En ce moment il y a une mathématique très réelle : le 20-20-20 est souvent évoqué par les promoteurs comme un frein. Un frein, concret, réel, prévisible dans ses coûts et contraintes 100% mathématiques. S’ils le disent, ils doivent le savoir plus que toi et moi. Donc, oui, je maintiens que je ne serais pas surpris qu’ils retardent des investissements tant que l’administration actuelle
soit est en place
soit change le règlement
Ce n’est pas de la fantaisie, c’est malheureusement très tangible. Cela dit, la ville apporte des changements (réclamés régulièrement par les promoteurs) au règlement. On verra si ça permettra de relancer et de changer la perception. On le souhaite.
Il n’ y a rien d’étrange là-dedans. Tu as manifestement oublié le brouhaha que l’envie de construire une tour de 40 étages avait provoqué il y a (combien? je ne sais plus) d’années. Les acteurs nommés ci-haut et d’autres avaient crié au scandale. Les promoteurs savent que l’administration actuelle est bien moins permissive que les précédentes. Bon, tu as raison, je n’ai aucun promoteur officiellement on record disant que la mentalité négatives vis-à-vis des hauteurs les refroidissent. Non. Mais je suis certain que ça fait de l’effet. Et que dans un cas comme ici, avec une tour à côté de la quasi-mythique Maison Alcan, ils sont assez intelligents pour prévoir que l’idée ne passera pas facilement. Ce qui fait que, s’ils peuvent attendre encore, rien ne sert de se précipiter. Les demandes de prolongements, c’est probablement juste pour ne pas perdre le droit d’y bâtir. Si je comprends bien, quand on ne renouvelle pas, on perd la priorité acquise.
Je ne vais pas prolonger cette conversation inutilement, car il semble évident que tu as déjà une opinion bien arrêtée sur le sujet. Cependant, je vais tout de même te suggérer une lecture qui décrit bien la complexité du contexte économique actuel pour des grands promoteurs, puis te rappeler que les cinq tours de 190-200 mètres actuellement en construction à Montréal ont toutes reçu un avis favorable d’un comité consultatif d’urbanisme présidé par des élus de Projet Montréal, puis ont été autorisées par un conseil d’arrondissement composé d’élus de Projet Montréal.
Effectivement. Le bilan qu’on a eu à la fin de l’été mentionne 7 100 unités approuvées soumises au règlement d’inclusion, pour un total des contributions de 24.5 millions de dollars.
Un total de 3 500 dollars par logement. Une petite fraction du coût d’un logement neuf, et une petite fraction de l’augmentation du logement neuf à Montréal pour la même période.
Retenir un projet pour 3 500 de taxes sur plusieurs années (je parle ici en moyenne en général à Montréal), je serais curieux voir un comptable trouver que c’est une stratégie viable. Surtout lorsqu’il n’existe aucune garantie que cette taxe va disparaître de toute manière.
Pendant ce temps, les promoteurs ont payé quoi, 10 ou 20 fois ce montant pour les redevances du REM? Je ne sais pas on est rendu à combien, mais c’est immensément plus haut.
Et cela a mené au classement de la Maison Alcan, mais on parle d’un autre projet. Pas de celui-ci.
Sur quel critère? L’administration précédente est celle qui a annulé le projet dont tu parles, l’administration actuelle est celle qui a reconduit le PPCMOI sans aucun problème pour le projet actuel.
Le contexte n’est effectivement pas favorable. Mais ce n’est pas un problème de zonage pour réaliser ce projet. Encore une fois, c’est zoné 120 mètres. Le PPCMOI est reconduit.
Alors pourquoi insister sur des problèmes à bâtir… Un projet qu’ils peuvent bâtir?
Franchement, ça me semble très hors sujet tout cela. Où est l’information comme quoi ces éléments sont le problème ici, que ce soit les contributions au règlement d’inclusion ou un problème de zonage? Si on veut critiquer l’un ou l’autre d’une façon plus générale, il y a des sujets pour. On continue la discussion ici s’il y a le moindre lien avec ce projet, tangiblement.
Je ne veux pas étirer indûment non plus, mais tu oublies que tous ces projets avaient été annoncés et lancé de plein droit avant l’arrivée de l’administration actuelle. Il n’ y avait plus de raison valable de les refuser.
Combien de projets de cette envergure ont été annoncés depuis l’arrive de PM? Le sais-tu? Si je ne me trompe pas, 0. Alors que la construction a repris à TO et VAN, à peu près rien ici. Y’a qq chose de très spécifique à MTL. Quoi? If you have another solid answer, I am openly listening.
Et bien, il y avait 7 100 logements soumis à la fin de l’été. Ce n’est pas 0. Et des projets de plusieurs centaines de logements qui sont apparus sur notre radar depuis 3 ans, il y en a à la pelle. Je t’invite à regarder les projets en planification depuis 3 ans dans la section associée.
On vient d’avoir une tour de 600 logements et de 200m. Il est soumis à ce règlement, sauf si la demande de permis moisi depuis 3 ans pour X raison avant son premier passage au CCU, ce qui serait assez spécial.
L’admin actuelle a très mauvaise presse chez les promoteurs. Je ne l’invente pas. La question n’est pas de savoir s’ils ont raison ou tort, mais ce qu’ils perçoivent de celle-ci est bien réel et les ralentis. Il y a eu plusieurs sorties dans les journaux pour critiquer soit les restrictions de hauteurs (comme pour le Bassin Peel) ou le 20-20-20, c’est documenté. Et rappelles-toi l’histoire de l’obligation au promoteur de faire un immeuble de 6 étages, alors qu’on avait prévu plus haut (le projet près de Atwater). Le promoteur n’était pas rose, mais l’affaire des 6 étages a cristallisé l’impression d’une admin réfractaire aux hauteurs.
Tout ce que je dis c’est que les promoteurs voient cette admin comme repoussoir pour des gros projets, et que basé là-dessus, je ne serais pas surpris qu’ils s’assoient (s’ils le peuvent) sur leurs terrains pcq l’ambiance actuelle n’est pas profitable à une maximisation de leurs opérations.
I’m just sayon’ this, cause I know you and agree with you most of the time
Et bien, il y avait 7 100 logements soumis à la fin de l’été. Ce n’est pas 0.
0 projets de l’ampleur des Maestria, 1 Square P, etc.
Nuance.
On vient d’avoir une tour de 600 logements et de 200m
Écoute, tu défends bien le règlement, mais si la CCM et les promoteurs dans leur ensemble réclament son abolition ou un moratoire sur son application (recherche Google simple), ils doivent bien être en désaccord avec toi non?
Bref, ce n’est pas moi que tu devrais convaincre, je ne sers à rien dans cette situation. C’est eux. Après tout, ils sont ceux qui mettront l’argent pour que les pépines roulent et creusent.
C’est inexact. Je suggère fortement de prendre la peine de regarder les projets qui sont sur le radar d’Agora depuis 3 ans, dans la section des projets en planification. Pour être clair, ça pourrait te surprendre par rapport à une autre source d’information qui est peut-être plus familière pour toi. Il y a plusieurs gratte-ciels aussi. Des projets de plusieurs centaines d’unités, il y en a. Le problème en ce moment est de lancer ces projets qui ont déposé leur demande et souvent eu leurs permis.
Mais ce n’est pas une question d’être d’accord ou non, c’est toujours bien de débattre! Spécifiquement pour le 2050 rue Stanley, c’est une question de rigueur de l’information pour ce projet. Comme n’importe quel projet. Est-ce qu’il existe une résistance de l’administration à ce projet à cause de sa hauteur? Non. Est-ce que le promoteur a évoqué un problème avec le règlement d’inclusion? Pas plus.
D’une façon plus générale, les sentiments n’ont pas de place en business. Le zonage de la ville et le cheminement des dérogations sont clairs, et sont les mêmes à travers les administrations. Une entreprise ne se prive pas de revenus sur des sentiments et des impressions personnelles. Construire un projet immobilier est un processus, pas un coup de dés. Montréal ne se bâti pas sur les cas d’exception que tu cites (et je ne dis pas qu’on a tort de critiquer ces décisions cependant).
Je ne le défends pas, je l’explique, parce qu’il est extrêmement mal interprété bien souvent. Je crois que ce règlement est fortement critiquable.
C’est certain que les promoteurs n’aiment pas le règlement. C’est une taxe et une obligation. Bien entendu qu’ils veulent abolir le règlement. Et ils peuvent même avoir de bonnes raisons pour demander cela. Comme on a des taxes et obligations dans de nombreux domaines, qui sont des contraintes.
Mon point reste son coût et son impact. On n’est pas à 3500 dollars par logement d’envoyer des pépines sur les chantiers. Ce n’est généralement pas logique de repousser un projet pour cette raison, sans garanti. Et parlant redevances, Toronto a des redevances immensément plus élevées que Montréal. Si on regarde la solution du côté de Toronto, visiblement il ne faut pas les imiter sur ce point. On est déjà bien en dessous.
À mon avis, si on veut voir des pépines, ce n’est pas la cible prioritaire. Les projets approuvés ne démarrent pas. On aurait en masse de grues avec les projets qui ont déjà une entente sur le règlement d’inclusion.
Malheureusement, les promoteurs n’ont qu’une seule variable, c’est le profit.
Comme n’importe quelle entreprise privée d’ailleurs.
On ne changera pas ça demain matin.
Quand une entreprise privée prend des décisions qui ne sont pas nécessairement pour le bien commun, mais que ça concerne une sauce piquante au tofu, c’est une chose.
S’il fait du profit tant mieux, s’il se plante, pas grave.
Mais quand ça concerne l’habitation, c’est plus délicat.
Jusqu’à un certain point oui, on peut laisser aller le marché.
Les promoteur savent ce qui fonctionne ou pas dans leurs pamètres.
Mais dans la situation actuelle, pas le choix d’intervenir dans leurs paramètres.
Que ça leur plaise ou non.
Et faut arrêter de croire que ce sont des sauveurs et que sans eux plus rien ne se construirait. Même qu’idéalement, il y aurait davantage de joueurs. Sauf qu’une poignée de promoteurs se partagent tous les terrains. Problème.
Le Maestria, qui date d’avant le règlement d’inclusion, a payé une contribution au logement social de 10 millions de dollars. C’est 6112$ par logement.
Ces contributions ne sont pas exceptionnelles ni récentes. Indexé avec l’augmentation du coût de l’habitation depuis 2019, je ne serais pas surpris si cette contribution se rapproche de ce qui aurait été payé avec le règlement actuel.
Ç’aurait été loufoque qu’ils disent le contraire. De mon point de vue, c’était prévisible et même attendu qu’ils affirment ce genre de chose. Ça ne rend pas cette affirmation vraie pour autant. Je pense qu’ils ont tout simplement saisi l’opportunité du discours publique facile - se plaindre de cailloux dans leur souliers en invoquant des enjeux sociaux pour rejeter le blâme sur la ville alors que le règlement, en tant que tel, en fait, manque de mordant et n’est pas assez ambitieux selon d’autres acteurs.
May I suggest we take a break and allow the moderators some time to clean up this thread? As interesting a discussion as it is, it really belongs elsewhere.
