Redéveloppement de Bridge-Bonaventure – Projet global

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Y’a rien de moins sûr que cette affirmation selon laquelle on a “besoin” de plus de Shaughnessy Village.

Si on se fie au marché immobilier à Montréal, dans les quartiers centraux, c’est au contraire davantage de Plateau et de Rosemont et de Villeray ou de Verdun que les gens veulent.

Aussi, cessons de confondre tout. La crise du logement n’est pas une crise pour TOUS les types de logements. Il n’y a pas de crise du condo, ni de crise du penthouse de luxe. Il n’y a pas de crise de la maison unifamiliale. Il y a une crise au niveau du marché abordable et social.

C’est vrai qu’on tarde. C’est vrai que du développement plus efficace et plus intelligent devrait être fait. Mais c’est archi-faux de penser qu’il faut 20 000 condos pour régler le problème. C’est aussi archi-faux que la surhauteur va régler le problème.

Ça, c’est un argumentaire de promoteurs qui se drapent de la vertu de l’ajout de logement en faisant des amalgames et des raccourcis intellectuels et en ne s’intéressant pas une seule seconde aux réels enjeux.

Il y a un enjeu de gouvernance et de financement, et là où ça bloque le plus, là où on devrait concentrer davantage l’énergie de cette critique, ce n’est pas à l’hôtel de ville (bien qu’elle ait sa part de responsabilité), c’est surtout à Québec et à Ottawa.

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Je suis le premier à vouloir une ville densément construite mais je ne comprend pas tellement comment on arrivera à caser 2000 nouveaux logements dans l’enclave de la Cité-du-Havre dans un contexte où la station du REM sera à plus de 1 km et dans un coin où le réseau routier est déjà largement saturé par les accès au Pont Victoria. Transformer l’autoroute en boulevard urbain aidera (est probablement complètement essentiel, en fait) mais ne règlera pas le problème.

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Ce que tes arguments (que je ne cherche pas a ridiculiser) montrent, c’est que tu penses que c’est le gouvernement qui va régler la crise du logement. En injectant toujours plus d’argent. En construisant plus de logements sociaux. La majorité des montréalais n’est même pas éligible pour un logement social.

D’autres comme @Faitlemou ou moi même pensent que cette méthode n’aura que des effets limités. Et donc qu’il faut y aller par la création de plus d’offre, accélérer la construction. Donc oui la surhauteur et la densité changent quelque chose pour des gens qui pensent comme nous que l’offre et la demande ont le gros bout du bâton.

Tu dis que l’attrait de Rosemont et du Plateau montrent que c’est le modèle à suivre alors que justement ils font parti des quartiers les plus innabordables pour l’achat d’un logement. Je ne vois pas en quoi c’est un modèle à suivre. C’est sur que c’est mignon visuellement. Mais ça ne répond pas aux besoins de notre époque. Avant les terrains coutaient rien. Aujourd’hui les terrains sont beaucoup trop chers pour vendre un quartier de triplex à des prix abordables.

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C’est une question complexe (et intéressante). Il y a une dynamique complexe à simplement chercher plus de logements dans des développements très denses:

  • Est-ce que les gens vont habiter, un peu par dépit dans une échelle qui ne leur plaît pas (je pense surtout aux familles), qui ne correspond pas aux attentes du marché ou de l’image de la qualité de vie, plutôt que de chercher à habiter encore plus loin pour du logement moins cher?
  • Est-ce qu’on peut vraiment inonder le marché de logements moins chers si un développement est construit par un seul, ou une quantité restreinte de promoteurs? Ce serait, par exemple, un cas où Devimco construirait volontairement des projets moins rentables, avec des unités invendus plus longtemps, pour baisser ses propres prix.
  • En forçant une densité encore plus importante que les promoteurs eux-mêmes souhaitent construire et écouler sur le marché, on n’amplifie pas le problème de compétition? Combien de promoteurs peuvent construire un projet de 40 étages ou des milliers de logement à la fois, par rapport à des projets de disons 5 à 7 étages? Le tout avec des prix plus faibles?

C’est évident qu’il faut plus de logements, mais ça semble vraiment difficile de jumeler cela à une baisse des prix automatiquement. Ça demande une grande concurrence sur le marché (difficile pour des projets demandant du gros capital et d’immenses moyens), ça demande une offre uniforme (alors qu’on parle d’échelles drastiquement distinctes). Ça demanderait probablement un facilité plus grande de financement (une banque ne va pas prêter de l’argent pour inonder un marché de propriétés qui ne s’écoulent pas pour faire baisser les prix).

Par rapport à l’échelle des plex, elle est extrêmement pertinente, au minimum dans une optique de “densification douce”, si celle-ci est appliquée à l’ensemble du territoire. Il y a des tonnes de projets de 3 étages dans Ville-Marie en ce moment, si cette échelle est possible là, elle est définitivement possible dans un quartier de bungalows. Pour un immense projet comme Bridge-Bonaventure, je crois qu’on peut construire avec une plus grande mixité d’échelle, de très haut jusqu’à des logements familiaux qui peuvent plaire.

Après tout Griffintown, malgré ses critiques, se vend. On peut créer cette offre, on loge des milliers de ménages là. Mais en termes de rétention de familles dans les milieux denses, il y a encore une résistance je crois par rapport au virage qu’on a vu ces dix dernières années dans les quartiers centraux traditionnels.

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C’est un modèle à suivre encore aujourd’hui parce que c’est un milieu de vie des plus agréables. Ils devraient être une source d’inspiration. Leur inabordabilité tient à leur popularité, justement dans une logique de demande. Cependant, il existe des mécanismes réglementaires et fiscaux pour permettre à l’abordabilité de subsister même dans ces quartiers. Ce type d’échelle de bâti et de quartier correspond donc absolument aux besoins des gens; c’est ce qui est désiré. Qui plus est, c’est une typologie de quartier qui permet la densité.

Pour moi, créer plus d’offre simplement pour créer plus d’offre, c’est rater complètement l’objectif. L’objectif n’est pas de construire davantage simplement pour le fun; c’est de résoudre une crise de logement qui frappe seulement certains types de logement et certains milieux. Ce n’est pas en construisant des 3 et demi à 400 000k+ sur l’île des soeurs ou aux Bassins du Havre, par exemple, qu’on contribue à régler la crise du logement actuelle. Et c’est pourtant exactement ce que ces promoteurs suggèrent en majorité de construire. Cette offre dont vous parlez, on a beau lui donner toutes les apparences de la vertu, il n’en demeure pas moins que sur le terrain, en terme de réalisme et de développement de la ville, pour les gens que ça concerne le plus, c’est une offre mésadaptée, incompatible aux enjeux, et aux qualités urbaines plus que questionnables.

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Ce n’est absolument pas ce qui est suggéré. Ce que je dis c’est qui si la construction est facilitée et qu’il y a plus de logements sur le marché les prix baisseront. Et le prix du 3 et demi dont on parle est directement lié à sa rareté puisqu’il y a peu d’endroit à Montréal qui permettent d’avoir des unités neuves, modernes avec une super belle vue. Donc les promoteurs jouent sur cela. Si les logements avec ce genre de caractéristiques étaient nombreux ça deviendrait banal, moins rare, moins cher. Si les contraintes à la construction sont moindres les prix baisseront également. Sur un terrain de 10 millions les prix ne seront pas les mêmes à 3 étages qu’à 15. En ce moment on maintient l’offre basse pour toutes sortes de raisons et on se plaint que ça coute cher.

À part augmenter le nombre de logements disponibles dans ces quartiers que peut-on faire ? Ça la ville ne parvient jamais à le dire à part réclamer plus d’argent pour construire plus de logement social. 25 unités par ci 40 unités par là. C’est avec ça qu’on va régler le problème ?
Et si tous les grands projets actuels de Montréal n’étaient que des triplex comme sur le Plateau la ville serait beaucoup moins abordable qu’elle ne l’est maintenant. Un Griffintown de triplex ? Ce serait hors de prix.

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Je crois effectivement qu’avec les prix actuels, on ne peut se permettre de développer que du triplex dans les quartiers centraux. C’est du rêve de croire que ce genre de logement serait accessible au plus grand nombre.

Par contre, croire que les prix seraient plus abordables juste en permettant plus de construction, ça aussi c’est du rêve. Il y a une poignée de promoteurs à Montréal, qui possède pas mal plus de terrains que ce qui se construit en ce moment. Est-ce seulement dû à des contraintes de la ville? Certainement pas. Il y a tout un contexte de pénurie de main d’oeuvre, de difficulté d’approvisionnement, d’inflation, etc. En plus des taux d’intérêts. Même si on lançait une énorme quantité de chantiers demain matin, je suis pas certain que les prix de vente seraient vraiment ce qu’on aimerait.

D’ailleurs, comme le dit @vincemtl, les promotteurs n’ont aucun avantage à construire tellement de logements que l’abondance de l’offre les forcerait à garder leur prix bas. L’offre et la demande, c’est un concept qui a ses limites lorsqu’on examine une seule ville avec un nombre de terrains limité, avec un nombre de promoteurs et d’entrepreneurs lui aussi limité.

Même si on fait un plan qui permet une énorme densité, j’ai l’impression que les promoteurs préfèreront construire peu à peu ces milliers de logements, en attendant toujours d’avoir le meilleur prix possible. Quitte à s’asseoir sur leurs terrains.

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Les 10 dernières années ont vu une explosion des mises en chantier, et une explosion des prix. On n’a jamais autant construit, or les prix n’ont jamais autant augmenté. Bref, ça ne marche pas comme ça.

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Et si vous n’avions pas eu une explosion des mises en chantier, vous pensez que les prix ne seraient pas plus élevés qu’actuellement? L’explosion des prix des dernières années était principalement lié aux taux d’intérêts, les mises en chantier élevées sont venues limiter la hausse selon moi.

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En même temps, dans un autre article, Serge Goulet mentionnait qu’il avait plus de 1000 unités d’appartements au centre-ville et Griffintown qui ne trouvaient pas preneurs.

2000$+/mois pour un 4 1/2 n’est pas pour tous les budgets…

La question est bonne, est-ce que l’offre actuelle de logements répond aux besoins des personnes qui en cherchent ? P-ê qu’on pourrait revenir à des immeubles locatifs sans espaces communs (gym, chalet urbain, co-working, etc.) pour avoir des loyers moins élevés?

Les nouveaux immeubles locatifs dans Griffintown ont maintenant tous ces services. Avant si on voulait ce genre de service, il fallait louer à un particulier dans un immeuble à condos.

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Je n’ai rien contre les projets avec plus d’étages (que ça soit du condo ou du locatif), mais souvent ils viennent avec une panoplie de services dont je n’ai que faire et qui font augmenter les coûts. Les projets à plus petite échelle dans les quartiers historiques s’en tiennent plus au strict minimum, par contrainte d’espace j’imagine. Et souvent, le résultat est un bâtiment qui contribue beaucoup plus au quartier (à mon sens).

Mais ça n’est pas obligé d’être comme ça. J’attends encore de voir des projets de 8 étages ou plus qui ressemblent davantage aux immeubles qu’on voit dans d’autres villes historiquement plus denses (Europe, Amérique latine, Asie, etc.).

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Mon point principal est qu’en temps de crise, si on veut amener le règlement de crise comme un argument à la table dans une négociation autour d’un projet hypothétique, en prétendant amener une solution, alors il faut s’intéresser à la crise et aux besoins qui sont à combler. Et en ce moment, la seule chose que j’entends de la part des promoteurs, c’est qu’il y a un besoin d’unités d’habitation.

Et cette affirmation est fausse, c’est un mensonge par omission.

La vérité est qu’il y a un besoin d’unités d’habitation - d’un certain type, d’un certain coût.

Ce détournement des enjeux me fait énormément grincer des dents, parce que c’est la ville qui devient la méchante administration lorsque des projets de condos et d’habitations de luxe sont remis en question ou réduits en nombre ou en hauteur. “On veut faire du logement pour régler la crise et la ville nous ralentit”. Non. C’est de l’hypocrisie crasse.

Cela dit, j’aimerais que la ville pèse sur la pédale d’accélérateur pour les projets de logement social et pour monter des futurs projets, avec les GRT, et soit plus ferme côté financement.

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Je suis assez d’accord, on a besoin uniquement de certains types de logements et à un certain coût. Le problème c’est qu’il y a de plus en plus de demande pour des logements moins chers (et ce n’est pas que des gens avec des faibles revenus). D’un point de vue offre-demande, en ajoutant des logements (pas des condos de luxe, juste des logements plus ‘‘standards’’) on pourrait rééquilibrer le secteur.

Aujourd’hui, plusieurs acheteurs attendent une baisse des prix et des taux hypothécaires pour s’acheter un premier logement. Une certaine proportion de ces acheteurs restent donc dans leur appartement, en espérant que le marché à l’achat baisse, augmentant ainsi la pression sur le parc locatif, augmentant ainsi grandement les loyers. Le truc c’est que ce faisant, les personnes avec des revenus plus limités ne peuvent plus payer les loyers dans certains quartiers autrefois accessibles.

Mon point c’est que si on ajoute des logements à des prix raisonnables (dans le sens des logements plus ‘‘normaux’’), plusieurs personnes quitteront la location pour devenir propriétaires, réduisant ainsi la pression sur les loyers.

Bien que je sois très d’accord que faire des condos luxueux à 400 000$ pour un 3 1/2 est vraiment contre productif, je crois que de mettre trop d’accent sur les logements sociaux et abordables ne règlera pas plus le problème du moins pour la majorité des gens avez des revenus moyens.

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Je ne crois pas au ruissellement economique. Le trickle down. En termes de macro economie, il y a longtemps quon a démontré que ca ne fontionne pas. Ce nest parce que les riches senrichissent que les pauvres en profitent, au contraire.

Cest la meme chose en habitation. On ne peut pas affirmer que quelqu’un qui achète libère un loyer qui sera abordable pour quelque d’autre. Premierement, faut voir quel est le loyer moyen des premiers acheteurs. Ensuite, faut etudier quel est le loyer proposé aux locataires suivants le depart dun premier acheteur par rapport a son loyer a lui.

Bref, tres peu de garanties que des loyers abordables aux classes economiques moins aisees soient offerts, sans reglementation claire et stricte.

Cest ça, la réalité.

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Je ne crois pas non plus au ruissellement. Ce que je dis c’est que dans un contexte ou les avantages d’être locataire sont plus grands que ceux d’être propriétaire (prix, hypothèque, type de logement, etc), même les gens avec des bons revenus resteront un peu plus longtemps en location.

Je crois qu’il est important d’ajouter des logements en général. Il est important également d’inclure des logements subventionnés et des logements sociaux surtout dans ce genre de projet. Mais il ne faut pas oublier que la hausse des prix des logements des dernières années touche beaucoup de gens, y compris des personnes qui pouvaient avoir un loyer acceptable il y a 5 ans qui maintenant ont également de la difficulté à trouver un loyer abordable.

Le projet présenté compte 7 500 logements dont 1 400 logements familiaux et 20 % de logements sociaux et abordables. Donc il est certains que le projet inclura des loyers abordables. Est-ce qu’il en faudrait plus? Moi je crois que oui, je crois que 25-30% serait plus intéressant afin d’améliorer l’accès au logement aux personnes moins favorisées. Mais je crois aussi qu’il ne faut pas oublier les autres personnes qui paieront leur logement et habiteront dans ce quartier.

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So the city wants 7500 units with shorter buildings? Do they want 400 sq ft family units?

I will never understand why this city and people are so anti height/allergic to a bold plan. Between activists wanting 8-floor social housing ghettos to “the mountain” arguments… We all know they just want to protect their property values. Same people who think 9 floors is “too tall” for Chinatown lol, they just went against their arguments about human scale that they’ve been using for decades.

This area should be 20 floors at minimum to 40 floors maximum. You can have more housing, larger units for families, more services, more office/hotel/retail/commercial space and a bolder vision for a TOD.

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Ils sont inabordables parce que c’est ce que beaucoup de gens veulent, et que ça fait 50 ans qu’on en a pas construit!

C’est une formule mathématique simple.
Au cours des dernières années, on a généré une rareté extrême des habitations de qualité en développant tout sauf ce que les gens souhaitent. Parce qu’on met la profitabilité énorme des promoteurs avant les besoins et les souhaits réels de la population.

Tout le monde peut habiter un triplex. Couple, personne seule, jeune ou âgée, famille, colocation. C’est la forme la plus flexible, la plus complète, la plus agréable, la plus adaptable.

Un condo dans une tour, ça s’adresse à une catégorie très très très limitée de gens. Et pourtant, c’est presque la seule chose qu’on construit depuis 50 ans! Il y en a trop!

Comme beaucoup de gens, je me suis fait à l’idée de payer un prix indécent pour un condo du Plateau, parce que je ne pourrais pas survivre plus d’un mois dans le moindre des condos construits ces dernières années. Je ne pourrais juste pas. Impossible. J’en mourrais.

Évidement on ne peut pas construire seulement des triplex! Ça prend de tout, y compris des tours, qui répondent au désirs de certains! Mais là c’est tout ce qu’on fait, des boites déprimantes avec une pauvre cuisine linéaire sombre au fond sous sa triste retombée de gypse, sa salle de bain sans fenêtre, son symbolique balcon venteux avec son garde-corps de verre qui comporte plus de quincaillerie que de verre et ses longs corridor communs à l’ambiance froide et impersonnelle.

Et si on essayait autre chose? Et si on variait un peu des fois? Et si, une fois de temps en temps, on faisait un nouveau quartier de triplex, au moins en partie, juste pour ne pas que tout le monde se batte pour la poignée de logements intéressants? Juste pour, un peu, diminuer la pression immobilière?

Le Redéveloppement de Bridge-Bonaventure est justement une occasion! Faisons des triplex, faisons du multi-logement de qualité, et faisons quelques tours, les plus belles et les plus hautes de Montréal!

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Je serais curieux de savoir s’il y a des appartements dans le re-développement de l’ancien aéroport de Cartierville (Bois-Franc) car on y a construit beaucoup de townhouse et de Plex. On pourrait avoir un idée du range de prix même chose pour les prix moyens des appartements récents dans Pointe-St-Charles (rue Leber, Ste-Madeleine).

Oui le modèle des quartiers centraux est le plus désirable, sauf que ça ne reste pas super économiquement viable à construire, quand les terrains sont déjà très chers, les matériaux super dispendieux. C’est pas pour rien que ce n’est plus abordable dans les quartier centraux. Si le seul moyen d’avoir du logement abordable, c’est de l’empiler sur 10étages, il faudrait vivre avec. La seule alternative serait de construire à perte pour du triplex abordable, mais ici il n’y a pas grands promoteurs qui voudraient s’y risquer. On va devoir encore attendre après les gouvernements pour la construction de logements sociaux.

Juste la COOP de la Montagne Verte a coutée 19$M et on est dans le très de base cheap. De plus, ce projet nous a montré l’absurdité de certains règlements, comme le fait qu’on ne pouvait pas avoir de terrasse sur le toit pour des logements sociaux… si on veut densifier la ville, faut développer intelligemment.

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Je crois aussi qu’une bonne part de l’idée est de sortir les plex des quartiers centraux.

Il y a environ 500 000 unifamiliales dans la région de Montréal, si on avait une politique de densification minimum, par exemple construire un triplex de plein droit sur tous ces terrains, c’est un million de logements supplémentaires potentiels, avec 2-3 étages et des projets immobiliers plus accessibles pour les investisseurs. On se rapproche de conditions de marché plus idéales, avec un impact plus important que tous les gros projets dont on débat entre 7, 15, 40 étages.

Le plex est potentiellement abordable… Si on étant le territoire.

Bien entendu, spécifiquement pour habiter au centre il est difficile d’augmenter l’accessibilité sans augmenter la quantité de logements, ou des contrôles stricts des prix. Plus de population va nécessairement demander plus de logements. Ce sera toujours des secteurs plus désirables, sauf si la région se transforme beaucoup. Mais bien des gens considèrent cet attrait intimement lié à l’échelle des quartiers. D’où ces grands débats.

Cependant on s’éloigne un peu du projet dont il est question ici: ce ne sera pas des plex.

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Les plex sont flexibles… et c’est pour ça que plusieurs administrations parmi les arrondissements centraux sont intervenus avec des séries de mesures pour empêcher les jeunes familles ou des couples vieillissants de les modifier pour s’adapter à leurs besoins changeants.

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