À mon avis la densité et le zonage devrait être géré par le provincial (idéalement même au fédéral), avec une indexation de densification.
Des villes/quartiers peuvent développer en deçà de ces normes, mais ils devraient avoir une pénalité (moins de service et/ou plus de frais).
C’est la seule manière de gérer ce Gerrymandering urbain
Ils devraient sortir une vidéo publique pour présenter la vision, un peu comme Longueuil avait fait avec Léeo juste avant la pandémie. Beaucoup de chiffres attirants, des rendus approximatifs, des visuels “lifestyle”, et l’incitatif du tram comme colonne vertébrale sur Taschereau.
C’est le même genre de truc qu’on devrait voir ici.
On aurait beaucoup de chose si on arrêtait d’écouter l’opposition des gens en général 
Mais ça reste une réalité démocratique. Et parfois les mauvaises décisions sont prises. Sur le forum, on a une vision très orientée sur le développement, et ça a de nombreux bénéfices qu’on connaît bien. Mais c’est difficile de gérer une ville sans ménager l’ensemble des opinions, surtout quand elles sont très vocales. À ne pas écouter ces voix, on ne gouverne rien.
Je souhaite de tout cœur que la Politique nationale de l’architecture et de l’aménagement du territoire prenne cette direction. Je ne pense pas qu’un tel plan va remplacer un plan d’urbanisme (il y a une réalité locale au zonage), mais imposer des standards sérieux et soutenables.
La pensée magique de dire on va leur imposer ce qu’on veut et ils vont s’adapter parce que nous sommes Montréal et que c’est un privilège de construire ici. C’est littéralement ce qu’ils disent sans sourciller.
Je suis content de voir que cette approche foire totalement. It’s going to humble them a little. Très bonne chose.
Il y a une différence entre devoir ecouter les oppositions et les attiser carrément comme l’ont fait Peter Malouf de VMR et Tim Thomas de Pointe-Claire pour des raisons purement électoralistes. Je n’ai aucun respect pour ce genre de démarche.
C’est un jugement compréhensible, mais il y aura toujours des gens pour profiter de cette grogne. En politique, s’il y a une possibilité de faire des points, cette possibilité ne restera jamais inexploitée longtemps.
L’aménagement du territoire est un enjeu de société fondamental, c’est une chose sur laquelle on devrait renseigner autant que l’environnement, l’économie ou la santé, par exemple.
Et si les gens sont bien au fait des enjeux et des conséquences de l’aménagement, ça devient plus difficile d’en faire un enjeu politique ma placé.
Ou on pourrait mettre une taxe sur les quartiers à basse densité. Tout d’un coup ça se construirait sûrement pas mal plus
“Cette administration a une attitude ambiguë par rapport au développement privé.”
“L’universitaire, qui a pris connaissance du cahier d’appel, a constaté les nombreuses contraintes que la Ville imposait aux promoteurs privés dans un contexte économique difficile avec la montée des taux d’intérêt. Elle donne en exemple l’interdiction de cases de stationnement extérieures et l’obligation de réserver une case de stationnement sur trois à l’autopartage.”
J’espère que finalement, beaucoup sur ce forum qui continuent à soutenir aveuglement et sans cesse cette administration, qui n’a donné aucun résultat concret dans quoi que ce soit pendant deux mandats, à part le REV, comprendront les critiques.
Dans la mesure où c’est censé être un éco-quartier et que le stationnement de surface est une gaspillage d’espace, je ne peux pas dire que ces contraintes sont injustifiées. Je préfère, de loin offrir un service d’auto-partage pour les déplacements automobiles occasionnels que d’encourager les résidents à multiplier les véhicules individuels.
Je pense par contre que c’est une appréhension légitime. Historiquement, les investissements privés ont toujours suivi les investissements publics dans les secteurs que la ville souhaitait requalifier (place des arts, l’ÉTS dans Griffintown, le Vieux-Port dans le Vieux-Montréal, campus MIL dans la cours de triage Outremont, etc).
Juste par curiosité, il y a-t-il une réglementation qui empêche la ville d’offrir des bail emphytéotiques sur ces terrains au lieu de les vendre? Dans ma vision simpliste de la chose, les coûts de lancement des logements abordables seraient beaucoup moins élevés et la ville pourrait plus facilement en garantir l’abordabilité.
Le PMAD n’est-il pas déjà censé faire ça à l’échelle métropolitaine? Je ne sais pas ce qu’un outil provincial ou fédéral supplémentaire pourrait offrir de plus pour le grand Montréal.
En effet, la densification est déjà imposée dans certains secteurs dans la CMM par le PMAD, mais j’aimerais quand même une révision afin d’y apporter de nombreuses modifications essentielles, comme une cible de commerces / ha, un maximum de cases de stationnement / logement, etc.
J’espère que le Plan d’aménagement et d’architecture va instaurer des cibles plus profondes, qui vont plus loin que des éléments quantitatifs. Des cibles qui dicteraient comment aménager la topologie, la trame, la relation des parcs et des rues, etc.
La quasi-totalité des membres sur ce forum participent au débat en apportant des idées, des opinions et n’hésitent pas à élaborer sur leurs différences. C’est là la richesse et l’intérêt d’un débat que j’aime beaucoup.
Simplement accuser des gens de mauvaise foi sans rien apporter d’autre n’offre rien dans cette optique.
Est-ce que tu considères que l’interdiction de stationnements extérieurs est démesuré? Franchement, je crois que c’est le standard pour lequel tout le monde s’entend à Montréal. Et on développe la majorité des ensembles dans les quartiers centraux de la sorte.
Est-ce que c’est le fait d’encourager un service de partage pour l’automobile? Le ratio est trop élevé, ou on ne devrait pas pousser ce genre d’expérience? Plusieurs personnes critiques de l’administration Plante considèrent que c’est l’avenir de la voiture aussi, pourtant. Et il y a un consensus assez fort que la voiture individuelle est problématique, pratiquement ingérable dans un quartier dense. Un quartier que l’on planifie en 2023 ne devrait pas tenter d’attaquer ce problème?
Si on sort des choses que tu as cité, le problème est-il d’exiger 60% de logements abordables? Dans ce cas, est-ce qu’on assume simplement que le privé ne peut pas construire du logement abordable et ne peut donc pas s’attaquer à l’accès au logement pour la majorité des Montréalais? Ou les garanties sur 30 ans sont trop restrictives? Dans ce cas, une OBNL développerait le terrain sans problème, est-ce là le chemin privilégier pour le logement abordable, sans les promoteurs traditionnels?
Le problème est-il le prix du terrain? 10 millions de dollars pour son potentiel de logements, c’est trop élevé?
Est-ce que cet appel d’offre aurait carrément fonctionné avec:
C’est facile de juste dire que la ville se plante avec ses critères. Oui elle a frappé un mur, mais comment? Quel objectif est manqué, et comment on gère ces objectifs? La ville veut consulter les promoteurs et savoir pourquoi.
C’est pas pour faire mon éternel chialeux mais depuis le début on est nombreux à dire que trop de contraintes c’est mauvais pour le développement. Qu’à être trop exigeant en termes de cibles pour le logement social/abordable on finirait par en avoir encore moins. Qu’à force de constamment être à couteaux tirés avec les promoteurs privés et à leur mettre des bâtons dans les roues on finit par les décourager.
Il y a une certaine suffisance et arrogance à la ville actuellement. Ils pensent que seuls eux savent comment tout régler et que les promoteurs doivent être mis au pas! Ça il faut le reconnaitre. Toutes les sorties de Robert Beaudry vont dans ce sens. « On décide vous exécutez ».
Là maintenant que ça foire, on doit interroger les promoteurs pour savoir pourquoi ? Mais pourquoi ne pas les avoir écouté dès le début au lieu de toujours les démoniser ? Pendant que la ville joue au laboratoire de ce qui marche et ce qui ne marche pas, rien ne se construit. Et c’est franchement déplorable. Ça fait plusieurs dossiers où ils montrent leurs limites alors que le logement abordable est censé être leur combat principal. Désolé mais ça pue l’amateurisme.
Pas que je sois en désaccord total avec ton commentaire, mais la ville a des intérêts et les promoteurs d’autres. Il faut savoir trouver un bon milieu, mais les promoteurs ont besoin de développer, c’est ça leur business et même s’il y a de nombreuses contraites apportées par la ville, les promoteurs ne peuvent pas simplement dire non et aller ailleurs, puisque c’est parfois encore pire en banlieue.
Simplement parce que le problème, le même problème, se manifeste à l’échelle provinciale, voire nationale.
Aussi, le PMAD est constitué des mêmes personnes qui créent ce problème. C’est justement pour leur enlever cette responsabilité qu’il faut remonter cela à plus hautes instances.
Le prix de construction d’habitation est rendu à 400-450 k$ par porte. J’ai entendu que c’est ce prix qu’a estimé la Société de développement Angus (une entreprise d’économie sociale) pour un projet dans l’Est de la ville. Le gouvernement finance entre 100 et 150 k$ par porte pour le logement social/communautaire… Il y a un gros manque
Ça devient aussi difficile même pour les gros promoteurs comme Prével « d’entrer dans leur argent » et qui a dû mettre sur glace un projet sur lequel il travaillait depuis des années.
Aussi, la Ville a mis sur pied un comité-conseil en juin dernier avec des acteurs du milieu dont Roger Plamondon de Brocollini, Édith Cyr de Bâtir son quartier, Christian Yaccarini de la Société de développement Angus, etc. pour voir comment la construction de logements peut être accélérée dans le contexte.
Mais la question reste entière: comment on pousse certains objectifs si les promoteurs privés ne veulent pas le faire d’eux-mêmes? Ce n’est pas une critique des promoteurs, mais ils sont là pour faire de l’argent, pas pour bâtir une ville résiliente dans le sens large (prix abordables, environnement, etc). Ça demande quand même un contrôle pour arrimer les objectifs.
Avec certaines définitions actuelles du logement abordable, je serais surpris que 60% des montréalais puissent se payer un “logement abordable” dans plusieurs situations. Si on admet que c’est trop restrictif pour le développement, ça devient mathématiquement impossible de régler la crise du logement.
On ne peut pas demander à la moitié (ou même plus pour les familles) des Montréalais d’être contraint dans 10 ou 20% d’offres dans les nouvelles constructions. Ce que je dis, c’est qu’on dirait qu’on arrive à un constat où les développeurs ne peuvent tout simplement pas construire de manière abordable.
De manière plus générale, on peut déréglementer et diminuer les obligations fiscales des nouvelles constructions, mais avoir vu les chiffres dans une lettre d’opinion de La Presse il y a quelques semaines (je vais tenter de retrouver le texte), ça ne changerait pas la dynamique d’une façon fondamentale. D’ailleurs, dans le même texte on démontrait que ces charges étaient genre le double à Toronto… Comme quoi ce n’est pas un remède miracle pour plus construire.
L’administration actuelle est peut-être en train de faire n’importe quoi, mais par rapport aux approches passées qui sont des échecs, et l’absence de réelles solutions proposées, je ne sais pas trop où aller ou c’est quoi nos attentes. N’avoir aucune exigence n’a pas assuré l’abordabilité par le passé. Ça ne va pas le faire dans le futur. On va continuer d’ignorer les besoins pour les familles ordinaires, tant qu’on peut faire un bon profit avec les ménages plus fortunés à bon rythme.
Je suis certain que sans aucune contrainte, ce quartier va très bien se développer. Mais je suis certain que ça manquerait aussi complètement l’objectif d’être massivement abordable ou de faire un virage écologique, et on serait encore coincé avec ces problématiques.
Ça se peut tu aussi que ce soit juste pas un bon moment pour les promoteurs et que c’est normal que les offres d’achats se fassent plus rare avec la conjoncture économique actuelle?
En ce moment, plusieurs promoteurs n’ont même pas accès à du financement pour construire leurs édifices approuvés et prêt à démarrer. Ça fait quelques mois que les emprunts sont plus restreints, de ce que j’ai entendu.
Ça démontre la largeur de la problématique. L’immobilier n’est pas un marché qu’on peut juste inonder d’offres pour réduire les prix. C’est certain que construire plus va aider, mais ça a ses limites, et il y a toute une chaîne d’acteurs qui sont motivés à ne pas subir une baisse des prix. Ça ne se fera pas par leur volonté.
Juste quelques petites observations sur le dossier des «contraintes» à la construction en général:
Je dirais plutôt que c’est plus lousse dans certains secteurs (genre Solar), où il n’y a que de gros projets, mais tous les petits projets (<6 étages) qui se construisent à Montréal ont beaucoup plus de contraintes en banlieues.
On a peut-être pas cette impression, mais construire un immeuble de 5 étages dans un quartier de bungalows, c’est extrêmement complexe pour un promoteur.
Puis si on regarde les quartiers plus lousses aux projets, je n’arrive pas à penser à un seul exemple qui soit bien réalisé et auquel on pourrait se servir de modèle.
Je fais référence à tous ces quartiers neufs (en plein champ, du genre à Beloeil, Saint-Constant, etc) construits avec une densité un peu au dessus du minimum du PMAD. Et je ne dis pas que ce sont de bons projets non-plus, juste que c’est relativement facile construire dans le grand Montréal de façon général. Oui redévelopper en banlieue peu être difficile quand ville (Saint-Bruno, Saint-Lambert), mais en même temps on est encore dans une logique de développement sur du vide la plupart du temps.
Pour la petite histoire, je me souviens d’avoir jaser à un urbaniste de Brossard qui se ventait que sa ville allait avoir les plus hautes tours de la rive-sud (Solar). Quand je lui ai dit que c’était pas un quartier d’une très grande qualité, il a insisté que la hauteur d’une tour en faisait la qualité (misère).