Plan d'urbanisme de la Ville de Laval

On peut en construire s’il y a besoin, mais l’emplacement et le projet d’halte routière est vraiment bizarre; en face d’une autre station et tout juste à quelque centaines de mètres de 2 autres stations, déjà pas vraiment un gros bassin de clients. Est-ce que Shell sait quelque chose qu’on ne sait pas à propos du secteur? Moi sur la 25 c’est vraiment pas le genre de détour que je serai porté à faire.

Une autre est en construction sur la 440 près de pie-ix…

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Chronique dans La Tribune

Qui a besoin de nouvelles stations d’essence?

Par Mickaël Bergeron, La Tribune
|20 octobre 2023

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Toutes les villes ont des stations-service abandonnées depuis des années. (Jocelyn Riendeau/La Tribune)

CHRONIQUE / À Laval, des résidents militent pour empêcher la construction d’une nouvelle station d’essence. Premièrement, elle est collée sur des terrains agricoles, puis on conteste aussi l’idée même du projet puisque c’est une question de temps avant que les pompes à essence deviennent inutiles. Ce qui n’est pas sans rappeler que Sherbrooke ne veut pas de nouvelles stations d’essence.

Au début de l’année, Sherbrooke a recommandé à un promoteur de laisser tomber son projet d’ouvrir une nouvelle station d’essence dans l’est de la ville.

« La vente d’autos à essence, c’est fini en 2035 », a récemment expliqué la conseillère et présidente de la Commission de l’aménagement du territoire, Geneviève La Roche. « Ajouter de l’offre sur notre territoire, à moins qu’il y ait un manque flagrant, ça nous semble manquer de vision. »

Pourtant, il s’en ouvre des stations-service. Il y a quelques semaines, j’ai été surpris d’en voir une nouvelle apparaitre sur le boulevard Charest à Québec, en face d’une autre bien implantée depuis des années. Elle ne vient donc pas combler un besoin dans un nouveau quartier, mais bien concurrencer.

On répète souvent que les stations-service ne font pas beaucoup d’argent avec l’essence. Sur le prix de l’essence au litre, un détaillant dans la région de Montréal empoche que 7% selon des estimées de la Régie de l’énergie du Québec. Sur un prix à 1,69$ le litre, ça représente 11¢.

Selon des données de 2012 de la même Régie, une station vend environ 3 millions de litres d’essence par année, donc pour 330 000$. À ça, il faut enlever les salaires, les frais de la bâtisse, etc.

Ce n’est pas si rentable que ça. Alors, pourquoi continuer à en construire si la vente de ce produit ne fera que descendre au cours des prochaines années? Comment les investissements vont-ils se renflouer?

Ailleurs. Selon une étude de l’Association nationale des magasins de proximité aux États-Unis, les deux tiers des profits des stations-service viennent des ventes en magasin.

Les gens viennent faire le plein et en profitent pour acheter une boisson, des chips, de la bière, des cigarettes, un café, une pinte de lait, etc.

Quatre stations-service sur cinq ont aussi un dépanneur.

Il y a différents modèles d’affaires. Parfois c’est une bannière de dépanneur qui s’associe à une pétrolière, parfois avec une station-service indépendante, mais parfois c’est la pétrolière qui possède tout, du dépanneur à la pompe à essence. Dans ce dernier cas, évidemment, la marge de profits est bien différente.

Mais, grosso modo, c’est comme ça que les entreprises qui ouvrent de nouvelles stations-service rentabilisent leur investissement.

Ça et parce qu’une partie de la facture est refilée à la société.

Décontamination

On l’a vu dans le dossier du pont des Grandes-Fourches à Sherbrooke, la décontamination des terrains, ça peut coûter cher. Plus cher qu’on pense. De plusieurs millions.

Les terrains de stations-service sont toujours contaminés. Mais ce n’est pas toujours le propriétaire de la station-service qui paie la décontamination.

Rien de mieux pour augmenter la rentabilité que ne pas payer une facture.

Je vais simplifier les choses, mais en ce moment, selon la loi, dès que le terrain d’une station-service change de vocation, il doit y avoir une décontamination. C’est pour ça qu’on voit souvent des stations-service être abandonnées pendant des années. Même lorsqu’elles sont situées à des endroits stratégiques et bien en vue. Tant qu’il ne se passe rien sur le terrain, le propriétaire du terrain n’a pas à décontaminer.

Plusieurs propriétaires préfèrent donc vendre leur terrain moins cher – ils ont déjà fait leurs profits avec l’ancienne station-service – et laisser la responsabilité de la décontamination au nouveau propriétaire. Mais c’est un pari risqué pour l’acheteur. C’est très difficile d’estimer le coût de l’opération.

Puis les exigences de décontaminations changent selon les projets. Un projet de CPE, par exemple, va avoir des critères plus élevés que pour un dépanneur.

Selon un expert interviewé par mon collègue, la décontamination coûte, en général, entre 75 000$ et 300 000$. Ce n’est pas négligeable. Et c’est une moyenne, ça peut aussi coûter quelques millions.

Si une Ville se tanne qu’un terrain soit abandonné après 15 ou 20 ans, sa seule façon de peut-être attirer un projet sera d’assumer la décontamination. C’est comme ça que la facture est refilée à la collectivité.

On a le même problème dans le secteur minier. La décontamination retombe souvent dans les mains de l’État parce que la minière a abandonné le site, a fermé, a été revendue plusieurs fois ou a fait faillite.

Depuis 2013, les minières doivent maintenant déposer « une garantie financière correspondant à 100 % des coûts anticipés pour la restauration de l’ensemble du site ». La loi n’exige absolument rien aux stations-service. On leur permet de se défiler de leur responsabilité.

C’est loin d’être toutes d’anciennes stations-service, mais je souligne néanmoins que le gouvernement évalue qu’il y a présentement 1674 sites contaminés abandonnés. Pour une facture estimée à près de 3 milliards de dollars. Notons que plusieurs organismes environnementaux jugent que le gouvernement sous-estime le nombre de sites.

Juste à Sherbrooke, il y a au moins six stations d’essence abandonnées. Si on prend la moyenne des coûts, c’est une facture de peut-être 2 M$, voire plus, qui va finir par passer dans le budget de la Ville.

Évidemment, ça ne veut pas dire qu’il n’y aura plus aucune voiture à essence en 2035, il ne s’en vendra plus de neuves, mais la loi actuelle permettra les voitures usagées. Mais ça ne sera plus la norme et l’industrie automobile opère déjà un virage.

On peut comprendre qu’un promoteur voit l’opportunité d’affaires, mais pour la société, c’est un risque financier et environnemental plutôt inutile.

Collectivement, ça vaut la peine de se demander si on veut réellement permettre de nouvelles stations-service, et donc de futurs sites contaminés, pour un produit que nos gouvernements cherchent à éliminer. Les villes doivent y réfléchir et, idéalement, l’interdire

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“the middle of the countryside”

ouais, entouré de 4,5 millions de personnes :face_in_clouds:

On est bien au milieu des champs… disons une enclave rurale à la pointe nord est d’une métropole.

On oublie souvent que près d’un tier du territoire de Laval est agricole. On est loin d’une petite enclave et encore plus loin d’une zone fortement urbanisée. Suffit de faire un tour à Saint-Francois, au milieu des champs, des fermes et des écuries pour pleinement le réaliser.

Une carte du zonage pour appuyer mes propos.

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À l’émission radio Tout terrain aujourd’hui

Comment Laval protège-t-elle ses milieux naturels? : Reportage de Myriam Fimbry Rattrapage du 17 déc. 2023 : Un portrait de l’itinérance au Québec, et la pression liée à la beauté chez les femmes

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Laval | « On souhaite faire rayonner notre secteur agricole »


PHOTO HUGO-SÉBASTIEN AUBERT, LA PRESSE
Vue aérienne de la rue Riopelle, qui divise le quartier de Sainte-Rose et un terrain agricole

Il ne pousse pas que des bungalows et des centres commerciaux à Laval, mais aussi des cultures dans les sols parmi les plus fertiles du Québec. Alors que notre garde-manger est sous pression de l’urbanisation, le maire Stéphane Boyer souhaite augmenter la superficie des terres cultivées à Laval et même agrandir le territoire agricole protégé sur l’île.

Mis à jour hier à 5h00
DAPHNÉ CAMERON
LA PRESSE

CE QU’IL FAUT SAVOIR

Québec mène actuellement une consultation nationale afin de moderniser la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles qui s’arrêtera ce mardi à Laval.

Le maire de Laval demande au gouvernement d’appuyer la Ville dans sa volonté de valoriser l’utilisation de son territoire agricole, « incluant la possibilité d’agrandir sa zone permanente agricole ».

Stéphane Boyer veut accélérer le remembrement des terres agricoles sur son territoire.

C’est ce qu’il viendra défendre, ce mardi, dans le cadre de la consultation nationale visant à moderniser la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles, adoptée il y a 45 ans.

« Beaucoup de municipalités, souvent, souhaitent plus dézoner, enlever des parties de la zone agricole, mais dans notre cas, moi, je pense qu’il y a des façons de développer autrement. De plus en plus, on va voir la densification des villes », a expliqué M. Boyer en entrevue avec La Presse.

La zone agricole protégée de Laval est de 7123 hectares, soit 28,9 % de son territoire. « On souhaite faire rayonner notre secteur agricole, c’est souvent une dimension qui est peu connue de Laval », a-t-il ajouté.

Pour y parvenir, le maire Boyer souhaite notamment la remise en culture de milliers de petits lots qui appartiennent à des particuliers en zone agricole, mais qui ne les exploitent pas.


PHOTO HUGO-SÉBASTIEN AUBERT, ARCHIVES LA PRESSE
Stéphane Boyer, maire de Laval

Avant l’adoption de la loi qui est venue protéger le territoire agricole à Laval, il y a beaucoup de grandes terres agricoles qui avaient été achetées par des investisseurs immobiliers ou des spéculateurs qui les ont scindées en centaines ou milliers de lots pour faire des maisons unifamiliales.

— Stéphane Boyer, maire de Laval

Ces terrains ont ensuite été revendus à la pièce à des milliers de personnes « pour des peanuts ».

« Ce sont des gens qui, à l’époque, ont voulu spéculer, ont voulu s’acheter un terrain comme forme d’investissement en se disant : un jour, ça va être développé. »

« Une terre comme un gruyère »

Il existe à Laval 21 sites qui ont été subdivisés en 6097 lots. Depuis 2019, la Ville est parvenue à en acheter 2328 dans le cadre d’une vaste stratégie de remembrement du territoire agricole. Un travail de moine.

Laval demande maintenant l’appui de Québec pour accélérer ce processus.

« Concrètement, ça pourrait venir avec, par exemple, un droit d’expropriation pour remembrement agricole », suggère le maire Boyer.


PHOTO HUGO-SÉBASTIEN AUBERT, LA PRESSE
Image aérienne d’une zone agricole située en face du boulevard des Mille-Îles, à Laval. Au centre de l’image, un site où 1538 lots ont été subdivisés – 484 lots ont été achetés par la Ville de Laval depuis 2019.

Il explique que Laval a envoyé une lettre aux milliers de propriétaires de tous ces lots. Dans bien des cas, les propriétaires étaient les héritiers des premiers acheteurs. Certains ont été retrouvés à New York ou en Europe. La Ville a même retrouvé des propriétaires de cinquième succession.

Certains ne savaient même pas c’était où, Laval ! Donc, c’est vraiment une drôle de situation où on a laissé des terres agricoles prendre la poussière au fil du temps, puis on n’a jamais fait le ménage nécessaire pour les remettre en culture.

— Stéphane Boyer, maire de Laval

Une fois les terres acquises, la Ville de Laval souhaite les louer ou les revendre à des agriculteurs établis et de la relève.

« On ne peut pas céder une terre qui est comme un gruyère avec plein de terrains qui ne nous appartiennent pas. Donc, c’est ça qui fait que c’est difficile, c’est qu’on ne peut pas les remettre en culture tant et aussi longtemps qu’on n’est pas 100 % propriétaires. »

Consultation nationale

Adoptée en 1978, la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles est l’héritage du plus célèbre ministre québécois de l’Agriculture, Jean Garon. Elle visait à mettre un frein à l’étalement urbain et à protéger les bonnes terres agricoles de la spéculation immobilière.

Elle a ainsi délimité des « zones vertes » où il est interdit de construire des commerces ou des résidences autres que celles des agriculteurs qui exploitent la terre.


PHOTO HUGO-SÉBASTIEN AUBERT, LA PRESSE
« Avec 30 % de territoire agricole, c’est facile de manger local », peut-on lire sur cette pancarte installée le long du boulevard des Mille-Îles, à Laval.

Fin juin, le ministre de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation du Québec, André Lamontagne, a annoncé la mise en place d’une consultation d’une durée de près d’un an en vue de moderniser cette loi.

La superficie « verte » du Québec est évaluée à quelque 6,3 millions d’hectares. Cela représente environ 5 % du territoire de la province, même si, dans les faits, en excluant les boisés, les forêts, les friches et les milieux humides, c’est plutôt environ 2 % du territoire qui serait exploité à des fins agricoles.

Agrandir le territoire agricole permanent

Même si la zone agricole protégée de Laval est de 7123 hectares, dans les faits, seulement 3323 hectares étaient en culture en 2022. Environ 2500 hectares sont des milieux humides ou des forêts, tandis que 1300 hectares étaient en friche.

Mais il y a aussi des terres qui sont cultivées dans ce que l’on appelle la « zone blanche », soit des terrains zonés résidentiels, industriels ou commerciaux.

« Dix pour cent de nos zones en culture ne sont pas protégées en ce moment », résume Stéphane Boyer.

Le maire de Laval aimerait éventuellement obtenir des « outils juridiques » pour « pouvoir protéger ce qui est déjà en culture, mais qui n’a pas de garantie de survie ».

Il aimerait donc un agrandissement de la zone verte, une prise de position rarement entendue.

Concrètement, à Laval, 209 hectares cultivés à l’extérieur de la zone agricole appartiendraient majoritairement à des promoteurs et investisseurs.

À cela s’ajoutent 130 hectares possédés par des agriculteurs, qui ne sont pas officiellement zonés agricoles, mais qui jouissent d’un statut particulier appelé « zone agricole provisoire » ou « inclusion ».

« À l’avant-garde »

Ce bassin de terres est encadré par une entente entre la Ville de Laval et le syndicat local de l’Union des producteurs agricoles (UPA) conclue en 1988. Cette entente prévoit que la Ville ne s’adressera pas au gouvernement ou aux tribunaux pour dézoner des terres en zone verte protégée. En contrepartie, l’UPA Laval ne s’opposera pas systématiquement à une démarche de la Ville de Laval qui souhaiterait retirer une terre de la « zone agricole provisoire » pour son développement.

En entrevue avec La Presse, Gilles Lacroix, président de l’UPA Laval, a estimé que revoir cette entente risquait de « semer la pagaille » et ne constituait pas une véritable priorité pour les agriculteurs.

Ça fait 35 ans que c’est comme ça. Moi, j’aime ça, la tranquillité et la paix, et je ne veux pas recommencer à me battre là, on a bien plus de temps à mettre à essayer de diminuer les [terres en] friche parce que les friches ont augmenté en 2022.

— Gilles Lacroix, président de l’UPA Laval

« Je vous dirais que [le maire Stéphane Boyer] est à l’avant-garde », a pour sa part ajouté Danielle Pilette, professeure associée de gestion municipale à l’École des sciences de la gestion de l’UQAM.

« C’est sûr qu’il y a beaucoup, beaucoup de municipalités et probablement qu’elles sont majoritaires, qui ne voient qu’un développement traditionnel. La croissance pour la croissance. »

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Pourquoi on ne parle pas de remettre les terres en friche en culture? J’ai toujours trouvé ça triste toutes les terres en friche qu’on laisse devenir des forêts, souvent quand ils sont déjà collé sur des forêts existants.

Probablement des terres rachetées par des promoteurs qui espèrent un dézonage. Avant, ils les louaient aux agriculteurs, mais puisqu’il est plus difficile de dézoner une terre exploitée, ils les laissent aller en espérant faire tomber le zonage agricole pour zonage forestier, qui lui peut facilement être dézoné pour faire du développement… Ils ne sont pas pressés, ça coute rien en taxes que de ne rien faire avec ces terrains.

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Super intéressant comme enjeu, c’est tout de même rare une ville très urbanisée qui comprend aussi de si grandes portions agricoles.

Une question taraude le monde agricole depuis des décennies : même si des terres sont protégées par le zonage, comment empêcher que des spéculateurs les laissent en friche pendant des années dans l’espoir d’un éventuel dézonage ?

Résumé

Petite révolution agricole à Laval

PHOTO PATRICK SANFAÇON, LA PRESSE

Le maire Stéphane Boyer pense qu’une nouvelle redevance va augmenter le nombre de terres cultivées à Laval.

La Ville veut imposer une redevance aux propriétaires de terrains laissés à l’abandon

Publié à 1h08 Mis à jour à 5h00

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Gabriel Béland
Gabriel Béland La Presse

Une question taraude le monde agricole depuis des décennies : même si des terres sont protégées par le zonage, comment empêcher que des spéculateurs les laissent en friche pendant des années dans l’espoir d’un éventuel dézonage ?

La Ville de Laval croit détenir une partie de la solution. Dans ce qui semble une première au Québec, la municipalité s’apprête à mettre en place une redevance pour encourager les propriétaires de terres agricoles en friche à les remettre en culture ou à les vendre au bénéfice d’agriculteurs, a appris La Presse.

« La solution qu’on a trouvée, c’est la redevance. L’espoir, c’est que ça va encourager les petits propriétaires à disposer de leur terrain, donc on pourra remembrer plus vite et favoriser la remise en culture de ces terres », explique en entrevue le maire de Laval, Stéphane Boyer.

« C’est une mesure qu’on veut mettre de l’avant pour deux raisons. Premièrement, pour accélérer le remembrement des terres agricoles, et deuxièmement, pour financer et faciliter la remise en culture. »

Même si elle a connu des décennies de croissance effrénée, la troisième ville en importance du Québec garde une riche trame agricole. Aujourd’hui, 29 % du territoire lavallois est dans la zone agricole permanente. Mais seulement la moitié de ces terres sont cultivées.

Des terres morcelées il y a 50 ans

L’administration Boyer veut y remédier. Laval estime que le tiers des terres agricoles non cultivées – soit un peu plus de 1100 hectares – pourraient l’être. Mais ces terres sont en grande partie la propriété de non-agriculteurs ou ont été divisées au fil des ans dans un but spéculatif.

« Ce qui est particulier chez nous, c’est qu’on a beaucoup de grandes terres qui ont été morcelées en milliers de lots dans les années 1970, 1980, avant l’entrée en vigueur de la loi sur la zone permanente », explique le maire Boyer.

« Là, aujourd’hui, on a des terres agricoles qui ont été divisées en 500, 1000, 2000 petits terrains qui étaient destinés à faire des maisons unifamiliales. On se retrouve avec des milliers de petits propriétaires qui maintiennent, gardent ces terrains-là sans rien faire avec. »

Plusieurs terres agricoles de Laval sont aussi propriété de grands fonds d’investissement.

Puisque l’impôt foncier – les « taxes municipales » – est plus bas sur les terres agricoles en raison de leur plus faible valeur marchande, des propriétaires ont tendance à les conserver à l’abandon dans l’espoir diffus d’un éventuel dézonage et d’une explosion de leur valeur.

PHOTO PATRICK SANFAÇON, LA PRESSE

La zone agricole représente 7055 hectares à Laval, soit 29 % du territoire.

« On souhaite envoyer un message très clair aux propriétaires que ça n’arrivera pas, lance le maire Stéphane Boyer. Un terrain en zone agricole va rester en zone agricole. Donc ça ne sert à rien de s’accrocher à son bout de terrain en espérant faire une passe d’argent un jour. »

Le nouveau règlement, qui doit être adopté ce mardi soir au conseil municipal, vise à faire payer une redevance aux non-agriculteurs propriétaires de terres en friche. Les agriculteurs ne sont pas visés.

En guise d’exemple, le propriétaire d’un terrain de 5000 m⁠2 (environ 54 000 pi⁠2) devra payer une redevance de 1250 $ annuellement, en plus de l’impôt foncier et de la surtaxe sur le remembrement agricole de 200 $ qui existe déjà. L’entrée en vigueur est prévue pour l’exercice financier 2025.

Laval espère aller chercher 1,1 million de dollars par année avec la nouvelle redevance. Les recettes iront dans un tout nouveau Fonds de remise en culture, qui servira à acquérir des terres en friche et à réaliser les travaux nécessaires à la reprise de l’agriculture.

« À Laval, on s’est dit : ça ne sert à rien de protéger une terre agricole si on n’est pas capable de la cultiver. Donc que peut-on faire aujourd’hui avec les pouvoirs qu’on a dans la loi ? », demande le maire de Laval.

« Une fois qu’on redevient propriétaire, l’idée c’est de le remettre en un grand lot et de revendre ce grand lot là à un agriculteur, note le maire. Soit le vendre, soit le louer. Ça pourrait être de grands agriculteurs déjà présents, ou des terrains de petites dimensions qu’on pourrait louer à un agriculteur de la relève… On va être vraiment flexibles. »

La Presse a tenté de recueillir les réactions de Monit Investments, qui un des plus importants propriétaire de terres agricoles non exploitées à Laval. Nous n’étions pas parvenus à les joindre au moment de publier.

L’UPA salue la mesure

L’Union des producteurs agricoles (UPA) a réagi favorablement lundi lorsque contactée par La Presse. « On n’a pas encore le règlement officiel, alors je vais faire attention », explique Martin Caron, président de l’UPA.

Celui-ci indique toutefois que les terres laissées en friche pour des raisons spéculatives sont un véritable problème. À part la Loi sur l’acquisition de terres agricoles par des non-résidents, rien n’empêche au Québec un non-agriculteur d’acheter des terres agricoles.

« Au Québec, on est à 0,24 hectare cultivé par habitant. C’est le plus bas ratio en Amérique », déplore M. Caron.

Il rappelle que plusieurs intervenants ont demandé la mise en place de telles redevances lors de la récente Consultation nationale sur le territoire et les activités agricoles.

« Il y a énormément de pression sur les gens qui sont là. Et ça met énormément de pression sur les agriculteurs à Laval qui sont entourés, dit-il. Tous les outils sont bienvenus. Il faut protéger ces terres et s’assurer qu’elles sont cultivées. »

Plus de 1000 hectares dans la ligne de mire

La zone agricole représente 7055 hectares à Laval, soit 29 % du territoire. La moitié environ de ces terres est cultivée à l’heure actuelle. Les experts de la Ville ne s’attendent pas à ce que les quelque 3400 hectares non cultivés le soient un jour.

Il y a dans le lot des milieux humides (1576 hectares), des terrains boisés, des terres avec contraintes… Ces terrains ne seront pas visés par la redevance. En tout, la Ville pense que 1108 hectares de terres en friche pourraient être remis en culture.

« Pourquoi ce n’est pas l’entièreté ? C’est parce que certaines terres sont des milieux humides, des milieux naturels, des boisés et ça, on ne veut pas y toucher, explique le maire de Laval, Stéphane Boyer. On veut garder les forêts et les milieux humides existants. »

« Les deux tiers vont rester non cultivés, donc vont rester des milieux naturels », ajoute-t-il.