Building taller/more dense which will = more affordable housing, increasing supply + adding more opportunities for commercial space, hotels, offices, etc… while helping the economy to roll along.
vs
Protecting a small hill downtown and putting even more barriers in place to build.
I’ll take #1 every single day. I’m sorry but, you can hardly see the “mountain” to begin with if you’re downtown, even with mid-rises. Building taller downtown will not diminish the integrity of Mont Royal and you will still be able to see it literally everywhere else. People need to stop being allergic to development here + adding more red tape.
A lot of people think the height limit is stupid, even those who don’t care about skyscrapers or urbanity. We need to increase density since we have a limited supply of land and downtown was the 2nd fastest growing area in all of Canada between 2016-2021. Building taller will also, theoretically, help slow down urban sprawl and will help keep investments and money on the island.
People really need to stop being allergic to height here, you can be smart with it while still getting sunlight, less wind and urbanity + the added bonus of affordability and increasing supply, which we desperately need.
I’m sorry but the argument that building taller than 200m is the solution to urban sprawl at the periphery or the housing crisis just feels like an argument a developer would make to make people in favour of the height limit seem morally in the wrong. The reality is that 95% of new units built in the city won’t even come close to hitting this limit, and opening a large swath of area to multi story development would alone make a million times bigger difference than allowing condo skyscrapers to build 50m taller. Based on how often buildings are built to 200m, and how many extra units could be added above that height, it wouldn’t even make the most microscopic of a dent on the housing crisis to allow these heights.
Did I say it was a solution? Or did I say in theory, two different things. And yes, building taller and will help limit urban sprawl and increase supply + reduce costs (which must be done alongside reducing red tape). It is a proven model and Montreal will benefit immensely using this. Our model of 10-25 floors being the standard has done nothing to limit sprawl or increase supply and affordability.
Building taller will also mean developers will be more inclined to 20/20/20 stipulations as well*
I don’t believe it will limit urban sprawl in the slightest given how the real issue is the other 75% of the city that can’t even be developed at all. I’m not talking demolishing plexes here, I’m talking about transit oriented development around places like point Claire not even being able to be built at all, or housing above Royalmount being blocked. Also is it really a proven model? Most major western cities are absolutely being strangled by a housing crisis and building taller has not been helping. Hell, if Toronto of all places can’t built it’s way upwards out of it, there’s a sign that the solution is flawed. That city is like 95% blocked from any development at all, building 150 stories at young/Eglinton isn’t helping.
Le problème torontois n’est absolument pas spécifique aux hauteurs de construction; mais bel et bien au faible nombre de chantiers mis en branle du aux regles municipales (zonage et autre) complètement archaiques.
Et la ville de Toronto vient encore d’augmenter les frais de developement pour les nouveaux chantiers.
Developers building a single-detached or semi-detached home will pay an additional $43,062 above the current rate of $93,978. The charge for constructing a condo with two or more bedrooms will go up $35,592 from $77,679, and the fee for apartments with two or more bedrooms will increase by $25,206 from $55,012.
de 100k de frais juste pour un condo 2 chambres.
Il se construit des tours résidentielles à Toronto car il n’y a pas le choix: c’est le seul moyen économique de créer de nouveaux logements à distance raisonnable des centres d’activité; et même là il ne s’en construit pas assez.
nous sommes tout à fait d’accord alors. Mon argument principal n’était pas que construire en hauteur était le problème à Toronto, c’est que construire en hauteur n’est pas la solution. Comme vous l’avez dit, ils ont des problèmes chroniques qui limitent l’offre de logements. Dans le cas de Montréal, la situation est moins dramatique. Mais relever la limite de hauteur pour soulager la pénurie de logements est une solution vaniteuse à un problème systémique. Ce serait inutile.
Au final, Construire plus haut que 200m n’a d’avantage que dimpressionner ceux qui aiment les bâtiments de plus de 200m.
C’est pas un problème en soi, mais faut être intellectuellement honnête et arrêter d’enrober cette possibilité comme ayant d’autre vertu que celle esthétique. Hausser cette limite n’amène rien d’autre que la modification de l’image de la ville à distance.
Ça ne constitue factuellement pas une solution impactante sur aucun enjeu social ou économique qui nous affecte.
Ya un discours bien connu sur le patrimoine qui sous tend cette limite, qui prend ses racines dans la pensée architecturale et urbanistique. Il y a des travaux importants qui existent concernant cet enjeu. Pour moi là on a déjà un fond de réflexion qui explique et démontre des choses.
Il n’y a aucun sérieux ni “solid ground” entourant la promotion de l’abolition de cette limite si ce n’est par la négation de ce qui l’a créée en premier lieu. Pour moi, ça ne constitue pas une raison valable pour sa remise en question.
Je reste persuader que Montréal sera beaucoup plus attractive touristiquement, internationalement avec une vitrine de Gratte-Ciels qui dépasse les 250 m
Le plus haut bâtiment de sao paulo mesure 171,7 m. Les touristes ne connaissent même pas ce nombre, ou qu’il y a des limites de hauteur. En réalité, si une ville n’est pas connue pour ses gratte-ciel, cela n’aura probablement pas un impact aussi important. Il faut aussi considérer qu’une grande partie des touristes viennent de pays comme la Chine, où il y a des villes dont on n’a même pas entendu parler avec 100 gratte-ciel plus hauts que 1000 de la gauchetiere. Il ne sert à rien d’essayer de se maintenir dans cette catégorie. La bataille est perdue depuis longtemps. Nous devrions nous concentrer sur les choses qui font que Montréal se démarque.
Comme j’ai dit hier, l’effet le plus important de cette règle c’est justement de générer une réflexion sur l’urbanisme de notre ville et comment on veut qu’elle soit bâtie, et c’est un point très positif selon moi.
Cette règle n’empêche absolument pas la densification du territoire… Griffintown est devenu l’un des quartiers les plus dense au Québec en l’espace de 10 ans, malgré des immeubles bien plus bas que 200m.
Si on avait à déroger à cette règle une seule fois, ce serait bien entendu pour des questions esthétiques ou symboliques, pas mal plus qu’urbanistique.
J’suis allé à Toronto en fin de semaine, et on restait dans une tour de 50ish étages, autour de 180m (un peu comme TDC). Nous étions au 48e, et je confirme que ça ne sert à rien de construire plus haut, niveau pratique. La ride d’ascenseur est longue (imaginez les matins avec des arrêts à tous les 4-5 étages), l’expérience balcon n’est bien que lorsqu’on visite et on prend des photos pour montrer où nous sommes, et, surtout, ce serait une tour à AirBnb (tant que la règlementation ne change pas).
Montrer qui a la plus haute c’est vraiment une mentalité old-school macho, comme si la valeur de la ville était mesurée par sa plus haute tour. Comme si on avait besoin de compenser pour quelque chose… Même si Montréal commencait à avoir du 300m, ça n’impressionnerait pas les touristes venant des grandes villes aux É-U, ni de l’Asie. Et les Européens aiment déjà le mélange vieux/neuf, sans rapport à la hauteur. Montréal n’a rien a compenser: la qualité de vie n’arrête de s’améliorer, les quartiers s’embellissent, les touristes nous aiment autant (même plus) qu’avant… Alors pour qui on ferait ces hautes tours?
Je comprends que les tours, ce n’est pas un mode de vie pour tous, mais ce l’est pour certain, les préférences personnelles sont difficilement un argument.
L’argument le plus absurde c’est vraiment de faire un lien entre la limite à 200 m. et la pénurie de logements. Admettons qu’on permet la construction d’une tour de 250 mètres… ça ajoute quelques dizaines de logements (comparés à une tour de 200 m.) à plus de 2 millions de $. En quoi cela permettrait-il de régler la pénurie de logements, surtout abordables? Aucun rapport.
Par contre, permettre plus de densité avec de la hauteur autour des stations de métro serait logique. De ce côté, la ville devrait clairement être plus ouverte.
Si c’est le mode de vie de certains de vivre à 200+m, c’est correct. Par contre, je ne vois pas quelle différence de mode de vie ça fait d’être a 180, 200m, vs à 300, 450m dans les airs. Un sentiment de supériorité mal placé?
Mais dire que c’est ce genre de projet hyper-dense qui va aider à combattre la pénurie de logements (comme certains ici arguent), c’est comme dire qu’un tunnel autoroutier est bon pour l’environnement et va ralentir l’étalement urbain. Avant d’ajouter 100-200m dans des projets du centre-ville, mettons notre énergie sur les terrains quasi-vierges dans l’Est, dans l’ancien Hippodrome, et tous les terrains dans la ville centre qui pourraient ajouter 2-3-4 étages dans le quartier ici et là. Et que dire des redéveloppements de centres commerciaux! Et autour des stations de métro!
Surtout que quand on considère les contraintes qui viennent avec la hauteur. En dépassant 300m, ça devient peu économiquement viable de construire vu tout l’espace qu’on doit dédier aux puits d’ascenseurs, électricité, HVAC etc. Le seul moyen d’avoir un retour sur investissement décent c’est de charger 28 millions pour un penthouse et 2 millions pour un condo 3 chambres + salle de bain…
Je pense que ce débat est une manière de déplacer le blâme. Le problème devient la limite de hauteur et on oublie vite le zonage unifamilial qui couvre 90% des banlieues. Des pistes de solutions concrètes pour lutter contre la pénurie de logement serais de commencer par supprimer tous les codes de zonage stupides (minimum parking, lot coverage et setbacks) voire bannir le zonage unifamilial. En ville, hausser la limite de hauteur des quartier centraux i.e. Plateau, Rosemont, etc… d’un ou deux étages de manières à ce qu’on puisse rajouter un étage aux duplex existants. Instaurer une taxe sur les stationnements serait aussi une bonne manière d’encourager les promoteurs à utiliser leurs terrains pour des usages plus productifs. Re-zoner certaines zone commerciales en usage mixte aiderait certainement à changer l’image de plusieurs quartier. On se débarrasserait des immenses Maxi/Loblaws/IGA au profit d’épiceries tout aussi pratique, mais plus écoresponsables puisqu’on permet la construction de logement au dessus. Bref, je pourrais passer la journée à énumérer des propositions, mais hausser la hauteur de limite sera probablement dans les derniers items sur ma liste.
Ce qui est un peu fatiguant dans ce débat c’est qu’on fait toujours comme si deux modèles ne pouvaient pas cohabiter dans cette ville. Comme si construire plus de hautes tours au centre-ville ou dans des TOD tuerait forcément le charme du Plateau ou du Vieux-Montréal. Faut arrêter. Il fut un temps ou Montréal avait certaines des plus hautes tours d’Amérique. Dire que la hauteur ne fait pas partie de notre ADN c’est faux. On a la plus haute tour inclinée du monde par exemple. Si on était aussi rigide dans le temps qu’aujourd’hui, il y a pleins de choses qu’on aurait pas eu.
Bref je m’en fous un peu de la limite de hauteur par contre on devrait vraiment revenir à la hauteur du Mont-Royal et non pas ce 200m qui sort de je ne sais où. Ensuite on devrait élargir les zones de hauteur surtout autour des stations de transports.
I agree, building taller downtown won’t kill the charm of the city and the same applies for TODs. I always find that argument of taller towers = destroying Montreal to be stupid.
I think a good limit downtown will be 250 metres. It’s a good balance to encourage mix-use development and it’s only a few stories taller than the hill. Plus mix-use development will help encourage more affordable units are on the market, while also helping businesses with giving them more leasing options, offer more commercial, retail and services and hotels possibly as well (which in an ideal world, the government regulates AirBnB, we get more units on the market and hotels replace them).
As for TODs and densifying around transit stops and areas, 110% we need more of that. I love having 25-30 floor clusters next to transport, heavy on the pedestrian life, lots of retail/commercial options, art galleries, services, etc and mix-use/inclusive areas. Having clusters like this all over the city and metro + a green belt would be so ideal.
