Discussion intéressante sur la densification à l’émission radio Pénélope avec le maire de Rimouski, Guy Carron, la mairesse de Saint-Lambert, Pascale Mongrain et un professeur de l’UdeM, Jean-Philippe Meloche
Un maire, une mairesse ainsi qu’un professeur d’urbanisme parlent des défis d’augmenter le nombre de logements, et des avantages et problèmes de la densification et de l’étalement urbain
Discussion sur les défis de la densification Rattrapage du 13 déc. 2023 : le dilemme de la densification et de l’étalement urbain, et des idées de cadeaux culinaires pour les fêtes
Vidéo de @reecemartin sur l’étalement
The Worst type of Urban Sprawl
It’s almost universally agreed upon in the urban planning community that suburban sprawl is bad for cities, transit, and the people in them. But there’s something much worst than good ole suburban sprawl - let’s find out in today’s video.
Le décret de population pour les villes au Québec est disponible pour 2024.
Comme toujours, ce n’est pas un outil démographique, il faut attendre les chiffres de l’ISQ pour cela, mais ce sont les estimations de population sur lesquelles les politiques du gouvernement sont basées.
Le décret 2023 mettait Montréal (ville) à 1 800 055.
Le décret 2024 estime la population de Montréal (ville) à 1 895 211
C’est un bon de pratiquement 100 000 habitants. Presque aussi gros que tout le Plateau.
Si vous avez le goût de lire le décret:
Brossard 95 000 ! La ville va surement dépasser les 100 000 habitants avant 2030 (probablement vers 2027 - 2028?).
95 000 de plus en une seule année, c’est beaucoup. Et c’est sans parler des autres villes qui sont sur l’Ile. Alors on peut facilement dire que l’Ile de Montréal dépasse largement le cap du 2 millions d’habitants.
Estimation de l’ISQ La population de Montréal rebondit
PHOTO OLIVIER PONTBRIAND, ARCHIVES LA PRESSE
Selon une estimation de l’Institut de la statistique du Québec, l’arrondissement de Ville-Marie aurait gagné 14 % en population entre 2022 et 2023 : 117 823 y habitaient au 1er juillet 2023, contre 103 017 une année auparavant.
La reprise de l’immigration internationale postpandémie aurait fait bondir la population de Montréal d’un impressionnant 5,3 % en seulement un an, selon une estimation de l’Institut de la statistique du Québec (ISQ).
Publié à 0h57 Mis à jour à 5h00
Philippe Teisceira-Lessard La Presse
Avec une augmentation de près de 100 000 habitants, la métropole a donc grandi plus rapidement que toutes les autres grandes villes de la province, incluant ses banlieues.
Pendant la pandémie, les pertes de Montréal au profit des régions n’étaient plus compensées par les arrivées internationales, donc « il y a eu des années de très faible croissance et même une année de décroissance démographique », a expliqué Martine St-Amour, démographe à l’ISQ, en entrevue téléphonique.
Mais une fois les frontières rouvertes, « il y a eu une très grande croissance démographique à l’échelle du Québec, et c’est une croissance qui a été portée par l’immigration internationale, a continué Mme St-Amour. Et on sait que, généralement, Montréal accapare une grande proportion des gains migratoires. »
Ces données devraient inclure toutes les personnes qui se trouvent sur le territoire (y compris les travailleurs temporaires, dont le nombre a récemment explosé), à l’exception des touristes.
Le cabinet de la mairesse de Montréal n’a pas souhaité commenter ces informations.
Des gagnants et des perdants
Avec des collègues, Mme St-Amour a récemment produit une estimation de population pour chaque municipalité du Québec, en date du 1er juillet 2023. Celle-ci a été faite sans tambour ni trompette juste après Noël sous la forme d’un « décret de population » du gouvernement du Québec. Ce sont ces données qui seront notamment utilisées pour calculer les subventions municipales.
C’est en comparant le décret de population 2024 au décret 2023 que l’on obtient une augmentation de 5,3 % de la population de la ville de Montréal et de 5 % pour l’île de Montréal. L’ISQ indique que de telles comparaisons peuvent soulever des problèmes méthodologiques, mais confirme que les données utilisées pour les décrets correspondent chaque fois à son « meilleur estimé » de la population de chaque municipalité. En plus des recensements, les démographes de l’ISQ ont accès à diverses bases de données gouvernementales (assurance maladie, par exemple).
Selon la compilation de La Presse, les municipalités québécoises de plus de 100 000 habitants ont vu leur population augmenter de 3,5 % en moyenne.
Dans la région métropolitaine, Vaudreuil-Dorion et Brossard dépassent cette moyenne, alors que Laval et Longueuil se trouvent en dessous. Certaines villes de l’Ouest-de-l’Île auraient même vu leur population diminuer dans la dernière année. Ce serait notamment le cas de Baie-d’Urfé (-4,6 %), de Beaconsfield (-2,4 %) et de Montréal-Ouest (-2,56 %).
Sans commenter ces cas en particulier, Mme St-Amour a indiqué que les municipalités qui perdent des habitants sont souvent « les régions les plus âgées, où les décès vont être plus nombreux que les naissances », ou celles qui subissent un exil.
Les municipalités qui comptent entre 10 000 et 100 000 habitants, elles, n’ont vu leur population augmenter que de 0,7 % entre 2022 et 2023, toujours selon le décret.
Radio-Canada a rapporté que des maires de municipalités éloignées des grands centres avaient émis des réserves quant à ces estimations : le tout petit village de Schefferville aurait ainsi vu sa population presque doubler, sans grand impact sur le terrain. Gaspé aurait perdu une centaine d’habitants, mais pas assez pour le faire passer sous la barre des 15 000, ce qui ouvre la porte à toute une gamme de subventions.
+14 % au centre-ville
Les experts de l’ISQ se sont même penchés sur l’évolution de la population dans les différents arrondissements de Montréal.
Selon leur estimation, le cœur de Montréal (arrondissement de Ville-Marie) aurait gagné 14 % en population entre 2022 et 2023 : 117 823 y habitaient au 1er juillet 2023, contre 103 017 une année auparavant, selon le décret. Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce et Montréal-Nord auraient aussi connu une croissance particulièrement importante.
Martine St-Amour a souligné que c’est en mai prochain que l’ISQ publiera ses estimations officielles de la population québécoise. « On peut s’attendre à une reprise démographique, à une bonne croissance du côté de Montréal. Mais on en aura la pleine mesure en mai prochain », a-t-elle dit.
Annonce du ministre de l’Habitation au Fédéral : Toronto va permettre de plein droit des immeubles de 4 étages/4 logements
ce que nous devrions faire aussi…ainsi que de permmettre, de plein droit, plus de hauteur/densite dans un rayon x des stations de metro/REM, etc…
Et pas juste à Montréal, mais en banlieues aussi.
Est-ce que la province peut imposer une station de métro/REM ou gare d’exo? Si non, j’ai peur que les villes qui ne veulent pas se soumettre aux requis de densité vont tout simplement refuser des stations.
Bonne nouvelle ! Personnellement, je dois aussi avouer que je trouve cela un peu frustrant quand je vois présentement des projets de 2 étages en construction, considérant la crise du logement que nous vivons depuis plusieurs années. Il y a peut-être effectivement quelque chose dans l’idée d’autorisé de pleins droit du 4 étages sur l’ensemble de l’île de Montréal.
Je le pense encore, la ville de Montréal est trop lente en ce moment pour changer leurs zonages et les hauteurs dans le(s) plan(s) d’urbanisme. Robert Beaudry m’avait dit en automne que le Plan d’urbanisme et de mobilité 2050 de Montréal allait allé dans cette direction, soit d’encourager une plus forte densité autour des stations de métro, puis après ce sera à chacun des arrondissement de changer leur plan d’urbanisme… Et que la ville vise la fin 2024 pour adopter le plan d’urbanisme 2050 je crois.
Je suis d’accord qu’il faut que les changements de zonage et de hauteur soient fait intelligemment par les équipes d’urbanisme de la ville afin qu’il y ait un transition avec le cadre bâti. La façon de faire est réfléchie et la bonne, mais cela prends trop de temps. Peut-on faire cette démarche plus rapidement ? Chacun des arrondissements devraient déjà tous être en train de présenter leur plan de densification, spécialement autour des stations de transport en commun.
Par exemple, dans la portion Est de la ligne verte située à l’Est de Viau, les stations de métro sont entourées d’une densité très faible et selon les document de la ville, il n’y a pas de zonage d’intérêt architectural ou d’intérêt patrimonial, contrairement au Plateau ou à Rosemont. L’on y retrouve pleins de bungalows aussi. L’on pourrait donc facilement autoriser de plein droit du 5-7 étages sur un rayon de 500-800 mètres des stations de métros. De plus, cela augmenterait probablement les utilisateurs du métro et donc son financement.
Aux dernières nouvelles, le PUM 2050 devrait sortir quelque part au printemps
Les différents services d’urbanisme des arrondissements ont été sollicités pour le paufiner.
Ok, merci. Mais il devra passer par l’OCPM à nouveau, non ?
Puis après, chacun des arrondissements devra débuter les démarches pour changer leurs zonages et plan d’urbanismes autour de chacune des stations de métro ? On se dirige sur un calendrier de combien d’années avant que les plans d’urbanisme soit adopté partout et que les projets puissent aller de plein droit à Montréal ?
Le rapport de l’OCPM à propos de la première version du PUM 2050 a été publié en mai 2023.
Est-ce que ça va changer quelque chose pour les arrondissement qui ont des règlements qui encourage le nimbyisme?
Parce que sinon on va juste se retrouver encore comme à la station Sunnybrooke dans tout l’Ouest de l’île.
J’imagine que les arrondissements peuvent toujours avoir un règlement d’urbanisme qui met des zonages plus restrictifs, mais ça veut dire que tous les projets devront passer par les processus de PPCMOI, mais le gouvernement a ajouté des examptions comme les zones autour des stations de transport collectif lourd
Les PPCMOI peuvent devenir lourds pour les arrondissements et leur fonction publique
About Here, une superbe chaine d’urbanisme basée à Vancouver, à récemment publié une vidéo sur ce sujet. Il examine plusieurs villes qui ont permis une plus haute densité de logement par lot et conclut que dans plusieurs cas ça n’a pas augmenter la construction de nouveaux logements.
Pas pour décourager le cas de Toronto. Au contraire, il avance que le manque de nouvelles constructions est souvent du aux reste du code d’urbanisme, qui ne permet pas assez de flexibilité. Par example, certaines villes qui demandent un minimum de parking et d’autre qui ne sont pas flexible sur l’apparence ou les dimensions des bâtiments.
Son vidéo est simplement un appel à des réformes bien réfléchies qui adressent l’entièreté des problèmes de construction.
Par example, un autre de ses vidéos explique que le nombre d’étage maximum au Canada avant d’avoir besoin d’une deuxième sortie de secours est de 2. Alors qu’au États Unis il est de trois et qu’en grande bretagne il est de 6. Bon le code du batiment est plus compliqué que ça, mais c’est un example parmi tant d’autre ou on pourrait faire mieux.
Le journal local du Grand Sud-Ouest de Montréal Nouvelles d’ici a deux textes pour expliquer ce qu’est le PMAD (Plan métropolitain d’aménagement et de développement)
Texte complet
Plan métropolitain d’aménagement et de développement : le point sur les cibles de logement, mobilité et verdissement
Crédit photo : NDI & CANVA
11 janvier 2024
Carl Sincennes, Initiative de journalisme local
Plus de 10 ans après sa première version, le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) du Grand Montréal a fait l’objet d’un important bilan.
Le PMAD du Grand Montréal est entré en vigueur le 12 mars 2012 et « vise à structurer l’urbanisation de la région métropolitaine afin de la rendre plus attractive et plus compétitive dans une perspective de développement durable ».
« Les cibles fixées en matière de transport collectif et actif demeurent difficiles à atteindre et le déficit de logements entraîne des enjeux d’abordabilité pour un grand nombre de ménages. Les actions visant la création et la consolidation de milieux de vie complets et inclusifs devront être renforcées », indique le rapport.
Développer des milieux de vie accessibles en transports en commun
Le PMAD propose d’orienter, avec le développement du REM, 60 % de la croissance des ménages d’ici 2031 dans les 159 aires TOD (Transit- Oriented Development) de la région, soit à proximité des principaux points d’accès au réseau métropolitain de transport collectif structurant.
De 2011 à 2021, 43 % des logements ont été construits dans des aires TOD. Selon le bilan, l’objectif a été plus qu’atteint à Montréal avec un taux de 75%. Toutefois, si on exclut Montréal, c’est plutôt autour de 20% des logements qui ont été construits dans ces aires. Par ailleurs, entre 2017 et 2021, les densités observées dans les aires TOD ont généralement dépassé les seuils minimaux de densité brute prescrits au PMAD. Il est tout de même proposé « d’examiner la possibilité d’augmenter les seuils de densité dans les aires TOD ».
Toujours dans la même veine, encore peu de ménages ont une bonne accessibilité aux commerces et aux services, hors de l’île de Montréal. Sur le territoire de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), seulement 35% des logements sont situés dans un secteur présentant une accessibilité piétonne élevée aux commerces et aux services. « Cette situation met en lumière l’importance qui devra être accordée, dans les prochaines années, à l’augmentation de la mixité fonctionnelle dans les projets de densification, en particulier à l’extérieur des quartiers centraux de Montréal », souligne le rapport.
Peu de logements sociaux et abordables
Dans le Grand Montréal, 110 000 ménages locataires éprouvent des besoins « impérieux » en logements, c’est-à-dire que le « logement est considéré inabordable, de mauvaise qualité, ou d’une taille non convenable et que son revenu ne lui permet pas de payer le loyer médian d’un logement acceptable dans sa communauté ».
Dans l’ensemble de la CMM, la proportion des logements sociaux et abordables est passée de 4,2 % en 2001 à 4,1 % en 2021. Dans les aires TOD, cette proportion a aussi diminué depuis 2011, passant de 5,9 % à 5,7 %. Afin de contrer ce phénomène, « il s’avère pertinent d’examiner la possibilité d’intégrer, dans le cadre de la révision du PMAD, des cibles minimales de logements sociaux et abordables, déterminées en fonction des besoins et des particularités du milieu », indique le rapport.
Toujours en termes de logements, la presque totalité des municipalités régionales de comté (MRC) et des agglomérations du Grand Montréal ont déjà atteint ou dépassé leurs seuils minimaux de densité résidentielle à l’extérieur des aires TOD. Cependant, près de la moitié de l’espace résidentiel nouvellement développé est consacrée à la construction de maisons individuelles. Fait à noter, en 2022, les maisons individuelles représentaient 6 % des logements mis en chantier, alors qu’elles représentaient la moitié des mises en chantier au début des années 2000.
On propose « d’examiner la possibilité d’augmenter les seuils de densité à l’extérieur des aires TOD, en préservant la possibilité de moduler la densité en fonction des caractéristiques des milieux de vie ».
Augmenter la part modale du transport en commun
De 2008 à 2018, il y a eu une très lente augmentation de la part modale du transport en commun, qui est passés de 25 % à 26 %. Concrètement, cette proportion est passée de 25 % en 2008, à 24,7 % en 2013, pour s’établir à 25,9 % en 2018.
Pourtant, un des objectifs établis par le PMAD est de hausser à 35 % la part modale des déplacements effectués en transport collectif à la période de pointe du matin d’ici 2031. « Considérant que la période de pointe est plus étendue depuis la pandémie, il s’avèrerait pertinent de fixer une cible sur une période de 24 h, plutôt que sur la période de pointe du matin seulement », est-il proposé.
Les auteurs du bilan mentionnent tout de même que des projets structurants sont en planification ou en cours comme la mise en service graduel du Réseau express métropolitain (REM) et le prolongement de la ligne bleue.
Parallèlement, 33 % des ménages du Grand Montréal demeurent dans des milieux présentant une accessibilité élevée au transport collectif. Toutefois, il y a un fort déséquilibre entre Montréal et les banlieues. Sur l’île de Montréal, c’est 59 % des ménages qui demeurent dans des milieux présentant une accessibilité piétonne élevée au transport collectif. Cette proportion monte à 77 % dans les aires TOD de l’Île. Hors de l’île de Montréal, cette bonne accessibilité au transport collectif concerne seulement 8 % des ménages de Laval (43 % pour les aires TOD) et de l’agglomération de Longueuil (30 % pour les aires TOD). Pour le reste des couronnes, moins d’1% ont un bon accès.
De son côté, la part modale du vélo pour les déplacements domicile-travail stagne autour de 2 %, même si selon l’étude sur l’état du vélo au Québec en 2020 de Vélo Québec, la proportion de cyclistes adultes utilisant occasionnellement ou quotidiennement le vélo comme mode de transport est passée de 20 % à 47 %, entre 2000 et 2020. L’objectif fixé dans le cadre du Plan directeur du Réseau vélo métropolitain était d’augmenter la proportion des déplacements domicile-travail réalisés en vélo, en faisant passer la part modale du vélo de 1,8 % en 2011 à 3,8 % en 2031.
Le Réseau vélo métropolitain consiste au parachèvement du réseau cyclable existant afin d’assurer la liaison entre les différents secteurs du Grand Montréal.
Maintenir et augmenter le couvert forestier ainsi que la canopée
Le couvert forestier s’établit à 20,9 % de la superficie du territoire de la CMM, selon les dernières estimations. Cela représente une légère augmentation, comparativement à 2011. Il était alors de 20,4 %. Le couvert forestier est composé d’espaces couverts d’arbres formant des massifs de 0,5 ha et plus, mais il n’inclut pas les arbres isolés, les milieux boisés de petite envergure ou les alignements d’arbres en milieux urbains ou agricoles.
De son côté, la canopée couvre 25,5 % de la superficie de la CMM. Elle comprend tous les arbres du territoire. C’est une légère augmentation comparativement à 24,9 % en 2011.
Dans le PMAD en vigueur, une cible a été fixée pour le couvert forestier (30 %), mais on n’y retrouve, pour l’instant, aucune cible associée à la canopée.
« En visant l’augmentation de la canopée, plutôt qu’uniquement l’augmentation du couvert forestier, toutes les actions de conservation des arbres et boisés existants sont encouragées, tant pour les forêts et milieux naturels, que pour les espaces verts ou les arbres isolés en milieux agricoles ou urbain », propose-t-on dans le document.
Texte complet
Qu’est-ce que le PMAD ?
La photo d’un chantier à LaSalle en haut de cet article a été prise par Gino Matta en 2022.
*11 janvier 2024 *
Carl Sincennes, Initiative de journalisme local
Quand il est question de logement, du transport collectif, d’espaces verts et de parcs, les fonctionnaires et les personnes élues font parfois référence au PMAD, le plan métropolitain d’aménagement et de développement. Mais, ces derniers sont souvent les seuls à savoir ce qu’est le PMAD et à quoi sert ce plan. L’objectif de cet article est de faire changer les choses en expliquant simplement les bases du PMAD et son impact sur les gens d’ici.
Un plan pour les 82 villes de la la Communauté métropolitaine de Montréal
Le PMAD est un document de planification que prévoit la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme du Québec pour garantir une planification cohérente du développement urbain et de l’aménagement du territoire des 82 municipalités de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM).
« Le contenu obligatoire est prévu par cette loi et on a également des orientations gouvernementales. Ça s’inscrit dans une continuité de documents de planification », souligne Marie-Michèle Cauchy, directrice de l’équipe milieux de vie durables et prospères à la CMM, l’organisation qui s’occupe de l’élaboration de ce grand plan.
C’est à partir du PMAD que sont élaborés les schémas d’aménagement des municipalités régionales de comté (MRC) et des agglomérations. Les plans d’urbanisme des villes, comme Montréal, doivent ensuite découler de ces schémas.
« Ce sont comme des poupées russes, un document dans l’autre. Chacun doit être conforme au précédent et doit être plus précis, [car] les villes sont plus à même de connaître leur territoire », explique-t-elle.
Révision en cours pour un nouveau PMAD à la fin 2025
Un premier projet de révision du PMAD a été adopté. Ce document a été transmis aux MRC et aux agglomérations, puis au gouvernement du Québec pour obtenir leurs avis. Un second projet, qui servira de base à une consultation publique à l’automne, devrait être prêt en septembre 2024.
La version finale devrait être adoptée en juin 2025 par la CMM. Le gouvernement du Québec procédera ensuite à son adoption finale pour une entrée en vigueur du PMAD dès décembre 2025.
PMAD : quel impact sur les villes ?
Tout d’abord, il faut rappeler que ce plan ne s’applique pas directement aux villes, mais plutôt aux MRC et aux agglomérations. Des choix sont faits par ces entités pour appliquer le PMAD.
« Au PMAD, on vise des milieux de vie durable, dynamiques, orientés vers le transport actif et en commun, qui sont plus denses, qui ont une mixité de fonctions », déclare Mme Cauchy. Quand les orientations pour certains secteurs au PMAD, cela entraîne des modifications dans les plans d’urbanisme des villes, modifications qui découlent de celles faites aux schémas d’aménagement.
La directrice de l’équipe milieux de vie durables et prospères de la CMM cite l’exemple des seuils minimaux de densité moyenne. Les schémas d’aménagement doivent se conformer au PMAD, mais ils peuvent avoir une certaine flexibilité.
Mme Cauchy dit d’ailleurs comprendre les craintes des gens par rapport aux critères de densité des logements, la fameuse densification, mais précise que l’augmentation des seuils de densification n’est jamais appliquée de la même façon dans toutes les zones urbaines.
Et les résidents et résidentes ?
Bien que le PMAD ne soit pas spécifiquement destiné, utilisé par ou même connu des personnes résidant sur le territoire auquel il s’applique, les orientations et décisions qu’il définit ont un impact direct sur leur quotidien.
Par exemple, « il y a une volonté d’avoir des quartiers qui sont orientés sur le transport collectif. Donc, la densité est plus élevée aux abords des points d’accès. C’est quelque chose qu’on maintient dans la révision. Cependant, on veut ajouter la notion de convivialité », dit la directrice.
Cela se fera en favorisant davantage la marche à pied et la proximité des services. « La résilience du PMAD s’inscrit dans une double crise : la crise climatique et la crise de l’abordabilité [du logement] ».
Est-il relié au PUM 2050?
Le Plan d’urbanisme et de mobilité (PUM) 2050 de la Ville de Montréal et le PMAD s’inscrivent dans le même processus légal. Le PUM découle du PMAD. Toutefois les équipes de la CMM et de l’Agglomération de Montréal échangent régulièrement pour tenter d’arrimer les deux plans. Éventuellement, le PUM devra se conformer au PMAD révisé.
Logement abordable | Densifier les villes avec douceur
PHOTO ROBERT SKINNER, LA PRESSE
Le professeur et architecte Alexandre Landry en compagnie d’étudiants de l’Université de Montréal
Serait-il possible de construire du logement abordable et, du même coup, réduire l’étalement urbain ? C’est le pari tenté par la MRC de Brome-Missisquoi, inspirée par deux initiatives américaines : la densification urbaine douce et la fiducie foncière communautaire.
Mis à jour à 12h00
André Laroche
COLLABORATION SPÉCIALE
L’architecte Alexandre Landry est l’un des initiateurs du projet en démarrage à Sutton. Le logement social, il en fait son cheval de bataille depuis son stage d’étudiant au célèbre Rural Studio en Alabama. C’est d’ailleurs à sa suggestion que le chroniqueur Pierre Foglia avait visité en 2008 ce projet d’architecture innovatrice, créé par un professeur de l’Université d’Auburn.
Le but de Rural Studio ? Apprendre aux architectes à créer de solides maisons à bas coûts pour permettre à une population défavorisée de se loger convenablement sans devoir quitter son milieu. L’expérience a permis la construction de centaines d’habitations depuis sa création.
« C’est là que j’ai réalisé l’impact social de l’architecte », explique Alexandre Landry, véritablement interpellé par la crise actuelle du logement, autant que par la crise climatique.
La solution à ces deux enjeux, selon lui, passe par une densification urbaine « douce », et non par l’imposition de grands immeubles souvent incompatibles avec les alentours.
PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE
L’architecte Alexandre Landry
« Densifier une ville avec des tours de 30 étages provoque souvent, avec raison, une opposition dans les communautés. Il est préférable de remplir doucement les espaces vacants en respectant le caractère de chaque quartier », explique ce professeur invité à l’Université de Montréal.
Avec ses étudiants, M. Landry a passé au peigne fin depuis 2021 les arrondissements de Rosemont–La Petite-Patrie et du Plateau-Mont-Royal pour trouver des lots délaissés par les promoteurs. « Des terrains aux dimensions irrégulières ou placés trop près d’infrastructures », dit-il. Bilan de l’opération : un répertoire de 50 terrains au potentiel inexploité, juste dans le Plateau, pour la construction de petits édifices résidentiels bien intégrés à la trame urbaine.
« Avec une règle de trois toute simple, on pourrait penser qu’il serait possible de créer 60 000 logements abordables de cette façon sur l’île de Montréal », soutient-il.
Forte de ses premiers résultats, l’équipe de recherche d’Alexandre Landry a testé l’an dernier son approche dans différentes municipalités de Brome-Missisquoi. C’est ainsi qu’elle a ciblé des endroits propices à une densification douce, notamment à Sutton.
« C’est à cette étape que je passe le relais », indique-t-il.
Fiducie foncière communautaire
PHOTO ROBERT SKINNER, LA PRESSE
Avec ses étudiants, Alexandre Landry trouve des lots délaissés par les promoteurs qui pourraient servir à construire des logements abordables.
Le bâton de relais passe dans les mains de Samuel Gervais, cofondateur de Solutions immobilier solidaire (SiS). Cet OBNL est voué à la création de fiducies foncières communautaires (FCC) pour la construction de logements abordables.
« Ce concept, appelé en anglais Community Land Trust, n’est pas réellement nouveau. Il est apparu d’abord à Burlington, au Vermont, à l’époque où le socialiste Bernie Sanders dirigeait la ville », explique M. Gervais. « L’idée s’est propagée en Europe et au Canada anglais, mais son apparition au Québec est récente. »
Voyez une vidéo sur la fiducie foncière communautaire de Bruxelles
La philosophie derrière une FCC : le sol devrait être utilisé pour répondre aux besoins des habitants, et non pas comme un bien spéculatif. De manière concrète, ce principe se traduit par l’acquisition de terrains par la FCC avec l’aide financière de fondations et de différents ordres de gouvernement.
Au fil du temps, la FCC se constitue un stock de terrains sur lesquels elle permet gratuitement à des organismes de construire des logements abordables. Protégés par la fiducie, ces terrains seront à jamais à l’abri de la spéculation foncière.
« De cette façon, on sort l’achat du terrain de l’équation financière. Il ne reste qu’à financer la construction de l’immeuble, ce qui fait baisser le coût du loyer ou facilite l’accès à la propriété, selon la nature du projet », explique Samuel Gervais.
La vente éventuelle de l’immeuble ou des unités est encadrée par une convention de copropriété, ajoute-t-il.
PHOTO MARTIN TREMBLAY, ARCHIVES LA PRESSE
Sutton est aux prises avec une sérieuse crise du logement.
Projet à Sutton
Ces idées novatrices sont bien accueillies par le maire de Sutton. « C’est ça, la solution ! », s’exclame Robert Benoît, qui cherche depuis son élection en 2021 à résoudre une sérieuse crise du logement qui étrangle l’économie de sa municipalité.
Prisé par les amateurs de ski, ce petit village des Cantons-de-l’Est se trouve en effet au cœur d’une spéculation immobilière débridée.
PHOTO MARTIN TREMBLAY, ARCHIVES LA PRESSE
Robert Benoît, maire de Sutton
La valeur marchande d’une propriété a bondi de 43 % en 2023. Un condominium situé près du centre de ski se vend 750 000 $ en moyenne. C’est 200 000 $ plus cher qu’à Mont-Tremblant, et 100 000 $ plus cher qu’à Bromont.
— Robert Benoît, maire de Sutton
La conséquence est désastreuse pour les entreprises locales qui peinent à trouver de la main-d’œuvre. Les employés des commerces ou de la station de ski, souvent à bas salaire, doivent quitter leur village pour trouver un logement à Cowansville, à Granby ou même à Saint-Jean-sur-Richelieu. « Un appartement à Sutton coûte environ 1300 $ par mois. Même mes directeurs de service n’ont pas les moyens de vivre ici », déplore le maire.
La municipalité s’est donc associée aux équipes d’Alexandre Landry et de Samuel Gervais pour changer les règles du jeu immobilier. Elle fera don à la FCC d’un terrain municipal vacant au début de 2024, près du centre-ville. Une consultation s’amorcera ensuite avec les citoyens pour définir leurs besoins.
« Une densification urbaine provoque une résistance naturelle, avoue Alexandre Landry. Il est important que les citoyens s’approprient le projet de manière à ce qu’il réponde à leurs besoins. »
Le maire Benoît tient cependant à mettre les cartes sur table : « Ce projet est destiné à créer du logement abordable. Pas autre chose. »
Expérience sociale
L’expérience de Sutton est suivie de près par les autorités de la MRC de Brome-Missisquoi, indique sa directrice générale adjointe, Nathalie Grimard. Les besoins en logement – « le taux de disponibilité est descendu à 1 % » – se font criants à la grandeur du territoire, dit-elle, tout en soulignant le manque de diversité des appartements.
« Un quatre pièces et demie ne répond pas aux besoins d’une personne seule ni d’une famille. Ce projet-là tombe à point, car il permet de répondre à des besoins spécifiques d’une communauté, en plus de travailler l’acceptabilité sociale et le logement abordable », souligne-t-elle.
L’idée d’une FCC régionale, qui agirait comme un rempart contre la spéculation foncière, plaît particulièrement à Mme Grimard. « Dans une vingtaine d’années ou moins, on se retrouvera avec quelque chose de vraiment intéressant. »
Reportage radio à l’émission Le 15-18