Crabtree montre très clairement comment cette réglementation pourrait être utilisée à mauvais escient, même si leurs intentions ne sont pas nécessairement mauvaises.
Je pense plutôt, que le ministère de l’habitation devrait exiger un rehaussement des seuils minimum de densité quand ces conditions sont atteintes par une ville.
C’est bien vrai, mais on a aussi les cas aux abords de stations de métro/REM où des projets raisonnables n’ont pas put aller de l’avant.
Je viens de saisir que les changements à la réglementation sur le zonage n’affectent pas le zonage agricole. J’étais passé à coté trop vite et je pensais que c’était le même enjeux qu’à Crabtree.
Si on pense juste aux changements de zonage pour aligner les règlements d’urbanisme avec les PPU, je pense que je préfère donner aux municipalités une sorte de PPCMOI « light » qui liste exactement les dérogations que la ville peut octroyer à un dévelopeur et des concessions qu’elle peut exiger en échange sans se soumettre à un processus référendaire.
Ça peut être un autre outil réglementaire pour être franc. L’idée serait juste de faciliter l’atteinte des objectifs fixés par un PPU tout en permettant à la ville de maintenir son pouvoir de négociation pour certains projets.
Les PPCMOI ne fonctionnent plus quand les quartiers deviennent denses… Griffintown en est un bon exemple, les projets sont systématiquement refusés maintenant par les citoyens… Avant, ça passait comme dans du beurre…
Même l’OCPM recommande de ne plus utiliser systématiquement les PPCMOI dans Griffintown
Recommadations 7 et 8
Il me semble que ce pouvoir manque un peu de direction. Pourquoi ne pas cibler spécifiquement, par exemple, les centres-villes, cœurs des villages et TOD?
Les administrations municipales seront quand même confrontées à la grogne populaire pour des projets “dérangeants”, et plutôt que de porter l’odieux d’autoriser un projet de densification dans une zone construite, ça pourrait être plus tentant de le faire dans des terrains plus périphériques, plus loin des services et surtout plus loin de la contestation qui s’exprimera au bulletin de vote plutôt que dans un PPCMOI.
Le maire de Varennes et président de l’UMQ, Martin Damphousse, était en entrevue hier après-midi à l’émission Le 15-18. Il a mentionné que l’UMQ est en faveur de cet amendement pour contrer le « pas dans ma cour » , mais qu’il n’est pas question d’enlever les CCU
La Ville de Prévost poursuivie par Énergir : Martin Damphousse de l’UMQ Rattrapage du mercredi 15 nov. 2023 : Budget de Montréal, et électrification des transports en commun
Effectivement, il manque de direction. Je crois que dans l’absolue c’est une bonne mesure. Mais, il me semble que j’y aurait mis un barème par exemple: tout projet d’un maximum de X% plus haut que les hauteurs maximales permises seront permis si elles respectent les critères x,y,z…) Parce que oui, il y a la densification. Mais, ce serait quand même nuisible de se retrouver avec des immeubles de 20 étages à coté d’unifamiliales. Mais, des duplex/triplex, dans un secteur d’unifamiliale ne devrait jamais être refusé dans un secteur ou il manque de logement.
8 mois après sa dernière vidéo sur sa chaîne YouTube, Paige Saunders est de retour avec une vidéo sur les futons, sur la densité
Long article dans La Presse sur l’amendement pour accélérer l’approbation des projets
Publié à 0h58 Mis à jour à 5h00
Charles Lecavalier
LA PRESSE
Entre un voisin « qui ne verra plus son coucher de soleil » et un taux d’inoccupation de 0,4 % accompagné d’une hausse importante du coût de la propriété, le maire de Rimouski, Guy Caron, a fait son choix.
Il est de ceux qui utiliseraient avec plaisir ce nouveau pouvoir conféré par Québec. La ville du Bas-Saint-Laurent veut construire des logements, et vite. Mais son plan d’urbanisme date de 2014, et il mise surtout sur les jumelés et les maisons unifamiliales.
Chaque fois qu’on propose un projet de trois ou quatre étages, on risque le référendum.
— Guy Caron, maire de Rimouski
« Ça peut fonctionner comme il faut, mais ça prend du temps. Et tout le temps que ça prend pour bâtir l’acceptabilité des projets en amont, ce n’est pas du temps où on construit et on passe à d’autres projets », explique-t-il.
Au début du mois de novembre, la ministre responsable de l’Habitation, France-Élaine Duranceau, a pris de court les villes, ainsi que le milieu de l’urbanisme et de la construction. Elle a déposé de façon inusitée un amendement surprise à son projet de loi sur le logement, davantage connu pour mettre fin à la cession de bail.
Il permettra aux municipalités de plus de 10 000 habitants ayant un taux d’inoccupation inférieur à 3 % de sauter les étapes d’approbation pour les projets d’habitation, qu’ils respectent ou non la réglementation urbanistique, pendant une période de cinq ans. Seule condition : il faut tenir une assemblée publique.
Québec a deux objectifs. Le premier : encourager les villes à autoriser des projets « davantage agressifs au plan de la densité ». Les projets de logements qui ont plus d’étages que ce que les règles de zonage permettent seront protégés des référendums citoyens.
« La plupart des plans d’urbanisme sont à faible densité. Ça explique pourquoi, systématiquement, tous les projets qui s’éloignent de ce qui est prévu se retrouvent dans des situations de référendum, de pas dans ma cour », a noté en commission parlementaire Jocelyn Savoie, sous-ministre adjoint au ministère des Affaires municipales et de l’Habitation.
Et le deuxième est de permettre aux élus municipaux de faire sauter des étapes d’approbation pour autoriser un projet de logement jugé urgent.
On vient donner de la souplesse. Tout ça est pris dans la mélasse, c’est trop lent, trop contraignant. Il y a une crise, il faut agir.
— La ministre responsable de l’Habitation, France-Élaine Duranceau, en commission parlementaire
C’est cet aspect qui intéresse particulièrement la mairesse de Longueuil, Catherine Fournier. « Il y a parfois tellement de comités : comme le comité consultatif en urbanisme, le comité démolition. Il y a une multiplication des délais, de la paperasse », affirme-t-elle.
« Je ne l’utiliserais pas pour tous les projets, ça va être au cas par cas, mais si un projet répond à des besoins importants en matière d’habitation et d’abordabilité, ça va peser dans la balance », affirme Catherine Fournier.
Le président de l’Union des municipalités du Québec, Martin Damphousse, renchérit. Il estime que le problème du « pas dans ma cour » est hors de contrôle. « C’est incroyable comment on est pris avec ça », a-t-il dit. À Varennes, dans sa ville, des projets de trois ou quatre étages sont bloqués, même s’il doit densifier pour éviter de gruger les terres agricoles.
Ils veulent rassurer la population : ce n’est pas parce qu’ils utiliseront cette voie rapide que les projets réalisés seront moins beaux, ou que l’acceptabilité sociale ne sera plus un facteur.
Mais à Québec, les partis de l’opposition estiment que cet amendement risque de favoriser la collusion, ainsi que la construction de bâtiments laids et mal intégrés à leur environnement.
Ce n’est pas la densification qui me fait peur, c’est l’arbitraire et le risque de dérive.
— Virginie Dufour, députée libérale
« Le Ministère dit : les villes se gouvernent mieux, ce n’est pas la même cohorte d’élus. Mais j’ai des doutes. Il y a de moins en moins de médias régionaux. Oui, je l’ai, cette crainte. Ça s’est fait dans le passé. Là où il y a de l’homme, il peut y avoir de l’hommerie », dit la libérale Virginie Dufour.
Car les promoteurs se retrouveraient à négocier directement avec les élus du conseil municipal pour obtenir cette voie rapide. C’est ce qui inquiète le péquiste Joël Arseneau, qui cite en exemple les Îles-de-la-Madeleine, son coin de pays.
« On pourrait créer de la villégiature avec de grands condos vendus à trois millions pièce dans le meilleur site aux Îles. Le pouvoir de l’argent est fort. La pression serait très forte sur les élus, avec les moyens licites et illicites disponibles aux promoteurs. Je ne veux pas les soumettre à cette pression », a-t-il affirmé.
Ils demandent des garde-fous. Le député de Québec solidaire, Andrés Fontecilla, ne s’oppose pas complètement à la méthode Duranceau, mais aimerait qu’elle ne concerne que le logement social et le logement étudiant, par exemple.
C’est aussi la solution proposée par Vivre en Ville. « Là où on prendrait moins de risque, c’est en allant vers le logement hors marché, à but non lucratif. Essayons-le avec ce type de logement et on verra ce que ça donne », laisse tomber le directeur de l’organisme, Christian Savard.
L’ordre des urbanistes s’oppose également à cette voie rapide et dit craindre la construction de bâtiments qui cadrent mal avec leurs quartiers.
Pour l’industrie, la situation actuelle est intenable. Louis-Benoît L’Italien-Bruneau est directeur stratégique en urbanisme pour la firme Paré+. « Il y a du pas dans ma cour partout, partout, partout. […] La population, qui tient à ce que les choses ne changent pas. Mais ça doit changer, parce que les conditions de marché ont changé, et parce que la protection de l’environnement nous l’impose », dit-il.
Il souligne que les projets qui ne se construisent pas ont une conséquence : ils forcent les jeunes familles à aller s’établir toujours plus loin en provoquant de l’étalement urbain.
Je vais prendre une solution imparfaite, plutôt que de prendre le statu quo.
— Louis-Benoît L’Italien-Bruneau, directeur stratégique en urbanisme pour la firme Paré+
Il estime qu’avec cette voie rapide, un projet « de grande envergure » pourrait être approuvé en cinq ou six semaines. « C’est un game changer. J’ai des projets qui respectent les règles en vigueur, et ça fait deux ou trois ans qu’on travaille dessus », laisse-t-il tomber.
Selon un sondage commandé par l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec, il y a près de 25 000 unités de logement en attente d’être construites, et qui sont bloquées, principalement, par le risque « de processus référendaire et du phénomène de pas dans ma cour », dit Fabrice Fortin.
Il croit que la crise justifie les mesures fortes, qu’elles soient réglementaires ou financières, et rejette du revers de la main la crainte d’une dérive éthique.
Même son de cloche à l’Association de la construction du Québec. « On fait confiance aux maires et mairesses et aux conseillers municipaux », souligne Guillaume Houle. « Les amendements sont temporaires. Ce volet temporaire est hyper important. On ne veut pas sabrer la démocratie, mais dans un contexte de crise, on se doit de faire plus vite », ajoute-t-il.
Moins d’une trentaine de citoyens de Pierrefonds ont réussi à bloquer l’ajout de 111 logements tout juste à côté de la station Sunnybrooke du REM, dans un secteur dévitalisé du boulevard Gouin. « Le projet est complètement abandonné », dit Maxime Laporte, vice-président, développement immobilier, chez Quorum, visiblement déçu. « Quelque chose qu’on propose qui est en adhésion parfaite avec le PMAD [Plan métropolitain d’aménagement et de développement], la densification, les aires TOD [pôle de transport collectif], la mixité, et qui se fait dire non. C’est un exemple assez marquant du phénomène ‟pas dans ma cour” », déplore le promoteur.
Lisez le texte « Un autre cas de “Pas dans ma cour” »
Un promoteur a vu son projet ratatiner de version en version par manque « d’acceptabilité sociale », « notamment en raison des conséquences du projet sur la percée visuelle sur le fleuve à partir de l’avenue Royale ». À l’origine, en 2020, le projet prévoyait 81 logements sur quatre étages, il n’en prévoit plus que 34 en 2022. Mais des citoyens se plaignent toujours. « Je suis toujours en désaccord, et ceci, depuis mai 2020, pour changer le zonage pour permettre la construction d’édifices à logements », écrit l’un d’eux à la Ville de Québec.
Des citoyens s’opposent à un projet immobilier dans le quartier Saint-Sauveur, sur les terrains d’un ancien restaurant. Le projet prévoit la construction d’un immeuble de 5 étages comprenant 55 logements et a l’appui du conseil de quartier, mais des citoyens exigent un référendum.
Cette approche me semble etre du type “jeter le bébé avec l’eau du bain” et pose un risque énorme et injustifié à mon avis sur la qualité architecturale des projets, et sur la réussite de l’intégration urbaine, déjà que c’est pas donné d’y arriver dans les conditions actuelles.
Il y a des expertises importantes en la matière au sein des CCU et des administrations, qui, bien qu’elles soient parfois imparfaites, sont fondamentales pour orienter les projets vers la qualité, l’acceptabilité et la durabilité.
Je suis d’accord avec toi. Encore une fois la CAQ panique et se lance dans des réglementations sans avoir pris sérieusement le temps d’y bien réfléchir, en consultant les Villes qui sont les premières concernées. Ce sont les promoteurs qui seront contents eux qui pondent déjà une majorité de projets de qualité architecturale douteuse, maintenant la plupart des balises disparaitront et rien n’empêchera un nivellement général vers le bas. 
La CAQ ne fait pas dans la réglementation, elle fait dans la déréglementation. Et c’est pire. Et ça me rend immensément inquiet, surtout pour les villes de petites et moyenne taille. Ce n’est jamais dans les villes et régions qui enlèvent des barrières à la qualité et à l’intégration architecturale et urbaine et qui nuisent à l’apport des experts en la matière qu’on retrouve les réussites et les exemples à suivre, au contraire.
Les promoteurs n’ont pas la qualité à coeur, ils ont l’argent à coeur. Si la qualité est présente, elle est toujours, toujours secondaire au rendement. Et les professionnels qu’ils embauchent ont très souvent les mains liées par ces réalités, même si ils ont du talent et une vision intéressante - celle-ci a tôt fait de se faire charcuter par les impératifs économiques sans égards aux coûts sociaux.
Souvent ce sont ces mêmes professionnels qui espèrent au moins qu’en bout de ligne, les administrations et comités pourront exécuter leur rôle de garde-fou quand les promoteurs sont sourds et aveugles à leurs conseils et leurs connaissances. Et ça arrive souvent.
Certes, il y a eu des cas de “pas dans ma cour”. Mais la quantité de logement retardé / annulé, j’en suis certain, ne représenteraient qu’une infime portion des logements qu’on a réellement besoin pour juguler la crise - qui est d’ailleurs une crise de l’abordabilité.
Les moyens de régler cette crise se trouvent dans le financement public de projets abordables et dans le contrôle des loyers et des évictions.
Est-ce que la CAQ agit là où elle pourrait être utile et donner des résultats? Non Pire, elle déréglemente là aussi. Elle s’en lave les mains, de la crise - elle s’en sert pour parvenir à des fins électoralistes et populistes. Il n’y a rien dans cette déréglementation qui vise réellement de régler la crise ; c’est de l’évitement pur et simple.
Tout le monde y perd. Sauf les promoteurs.
I’m not sure where to include this, but I’ll put it here. In Sector L of Brossard, there is this large empty plot of land, former farmland.
Here is satellite from June 3rd, 2002, the land I’m talking about in red:
September 26th, 2008, the area is developing and the urban sprawl is sprawling, this land not developing:
If we jump to now (or closest to it), June 18th 2022, we can see the REM, Solar Uniquartier, but only a section of the land I’m talking about is developed, the rest is empty:
I thought, maybe it’s a developer just holding onto the land to redevelop, similar to Stationnement Chevrier, which was unfortunate as they expected a REM station. But when I look at Infolot, it appears there is the outline of future single family homes, cul-de-sacs, and low density (continuing the sprawl that surrounds it):
Does anyone know what this is, what this will be, or is the city of Brossard trying to control and stop this development to avoid more urban sprawl, like the mayor’s goal is?
Le CCU permet un tampon entre la politique et le promoteur. Il assure que toute décision prise par le conseil soit backé par un avis plus objectif.
Je pense que l’amendement pourrait être positivement utilisé pour réellement aider la construction de certains projets particulièrement dans les grosses villes où les délais sont énormes, mais que les villes devront utiliser qu’une partie des pouvoirs, pas tous à la fois. Par exemple, pour déroger facilement au plan de zonage et permettre la construction d’un triplex dans une zone unifamiliale, mais faire passer le projet devant le CCU.
C’est particulièrement dans les plus petites villes que je m’inquiète. À Longueuil, Montréal, Québec, les villes sont suffisamment grosses pour avoir une bonne expertise à l’interne, mais les plus petites villes n’ont souvent pas autant d’expertise, particulièrement pour juger de l’architecture.
Probablement que l’ancien lot agricol a été lotissé au même moment où le quartier a été construit mais que pour diverses raisons (manque d’argent?), ce bout ne s’est jamais construit. À mon avis, à terme ce sera construit, mais le lottissement sera peut-être changé par le promoteur, puisque ce n’est plus vraiment rentable un quartier comme celui-ci.
C’est zoné résidentiel, donc il est certain que ça finira par se faire développer et bien honnêtement, je ne trouve pas que c’est vraiment de l’étalement urbain, puisqu’il est enclavé de quartiers bâtis. C’est bien mieux d’avoir des nouvelles résidences là que de l’autre côté de la 30.
I hope it could have some mixed use buildings, like a dep and small grocery store at least, so people living in that area don’t need a car to get basic supplies
Je déteste le façon dont le secteur L c’est urbaniser. C’est tellement fracturer. Chaque quartier est dans sont petit coin à lui sans connexion avec les autres quartiers. C’est vraiment un des pires zones de toute la rive sud d’après moi.
I completely agree. There aren’t any buses that travel into these sectors because they’re so cut off and isolating. For someone in the centre, it’s a 25 - 30 minute walk just to get to the closest bus stop. I really wish the city prevented this, the only way I can see them helping fix it is implementing BIXI within the area, to the REM stations and Dix30
Je ne pense même pas que bixi soit viable avec une faible densité et le manque de destinations 
À quand le bulldozer au Dix-10. Cet endroit a même pas 20 ans et on dirait qu’il en a passé 40. Qu’une marée de stationnement sans valeur et un désert d’automobile.
