Le marché locatif s’est énormément relâché aussi au cours de l’année passée, les loyers ayant chuté de 10 à 15%. Les taux immobiliers au plus bas aident aussi fortement à l’achat, spéculatif ou occupant.
Aussi, le marché est peut-être en grande forme, mais le faible taux d’accroissement de population à Montréal comparé à des hausses de plus de 1% en Estrie, Montérégie, Laurentides, Lanaudière, Mauricie et Outaouais montrent bien qu’il y a du mouvement, surtout quand l’accroissement total de la population a été de 0.8% à travers la province. Des gens ont quitté Montréal et la ville n’en a pas attiré tant d’autre (taux d’accroissement 4x inférieur à la moyenne provinciale!).
Enfin, mais c’est purement anecdotique; dans mon entourage proche, les gens ont commencé à déménager il y a quelques semaines de Montréal, ou vont le faire ce printemps; et il y a aussi du mouvement de banlieue proche à banlieue lointaine qui s’opère.
Selon rentals.ca, Montréal est à l’inverse de la tendance nationale pour les loyers, pour l’année 2020 ils ont augmenté de 5.2%. On voit effectivement des baisses plus grandes dans d’autres villes, Toronto à presque -20%. Est-ce qu’il y a une source qui parlerait de 10-15% de baisses à Montréal pour contredire cela ou on parle plutôt à l’échelle canadienne, ce qui serait concordant? J’aurais l’impression que les propriétaires à Montréal voudraient privilégier les mois gratuits avant de baisser les loyers, vu le contrôle de la régie.
Mais c’est vrai qu’on a vu plus de logements sur le marché à Montréal, pour atteindre le point d’équilibre cependant, faudrait que la vacance soit bien plus haute. En septembre, la même étude de la SCHL que je parlais dans mon précédent message regardait les listings sur Centris (une faible part des loyers, mais qui devrait suivre les mêmes tendances), et n’arrivait pas à une telle augmentation. Selon la CORPIQ, il y avait 1.9% de vacance en juin, un moment où les proprios savent s’ils ont un locataire ou non dans leur logement le 1er juillet. Un taux équilibré est à 3%.
Dans cette augmentation de l’offre locative, il y a beaucoup de phénomènes temporaires. Les étudiants, l’immigration, et des milliers de logements à court termes changeant de vocations. Je ne rentrerais pas cela dans un phénomène d’exode personnellement. Si le Plateau passe, par exemple de grosso-modo 350 à 500 logements sur le marché pendant l’été, c’est un gros pourcentage d’augmentation, mais peu de logements pour un tel quartier, et ils sont explicables par ces phénomènes.
Les augmentations de plus de 1% qu’on parle ici dans les régions limitrophes sont bien vraies, mais par définition elles ne sont pas alimentées par Montréal. Ces chiffres sont ceux parlant justement d’un départ supplémentaire de seulement 2300 Montréalais de plus par rapport à l’année précédente jusqu’en juillet. Je n’ai pas regardé spécifiquement ces régions, mais logiquement elles devraient être la résultante de moins de départs vers Montréal (ça on le sait), ou sinon d’un bilan plus positif avec d’autres régions.
Le faible taux d’augmentation à Montréal tient de la faiblesse des entrants, pas des sortants, qui expliquent juste 2300 personnes dans ce bilan.
Mais je ne dis pas qu’on ne verra pas un exode. Une augmentation des départs me semble probable. Pour le moment, les chiffres officiels pour le début de la pandémie disent que non, ce n’est pas un phénomène massif, et pour extrapoler le reste de l’année, les indicateurs ne me semblent pas assez mauvais pour voir une détérioration drastique par rapport à juillet. Sans compter que le marché immobilier est très serré au Québec et limite beaucoup l’offre. On verra les autres chiffres officiels!
Oui j’étais sur mobile et je crois que j’ai oublié de copier les liens:
Mais c’est bien ce que je dis; les chiffres ne permettent pas de constater les vrais effets de la pandémie. Les variations de Juillet à Juillet ne prennent en compte que 3 mois de pandémie. Ce n’est pas pendant ces trois mois-ci que les changements majeurs sont observés, c’est trop tôt. Idem pour le taux d’occupation en Juin du marché locatif. La baisse de l’immigration, elle n’affecterait les chiffres que pour un quart de période.
On peut aussi interpréter que le choc est brutal: les trois années précédentes la croissance a Montréal était de 1.75% annuellement et sur la dernière période elle n’aura été que de .23%; et que donc seulement trois mois de crise ont causé un choc incroyable.
Quand on parle d’exode, c’est certainement galvaudé, mais c’est d’exode vers les autres régions du Québec. Depuis des années la ville perd annuellement des dizaines de milliers d’habitants au profit des autres régions administratives du Québec. Ca s’empire d’année en année, avec même une accélération plus marquée pour cette dernière période:
Ca ne veut pas dire que Montréal se vide, mais que sa population croît principalement par les naissances et par la venue de gens venant d’ailleurs au Canada ou à l’international; pas pour son attrait dans la province.
Mais bon, je répète, en termes de mouvements de population, il est encore trop tôt pour statuer sur le vrai impact de la pandémie.
J’ai regardé 5 agrégateurs/études avec tes agrégateurs pour le prix du logement, et les résultats sont très différents d’un à l’autre! Faut dire que les agrégateurs ont souvent des échantillons assez petits par rapport au marché, je me demande à quel point chacun est donc biaisé par cela.
Enfin, on pourrait débattre d’ici aux prochains chiffres, faudra effectivement attendre pour avoir un portrait juste. Je crois que tu sous-estimes un peu l’impact des premiers mois de la pandémie dans celle-ci, par le choc du premier confinement, et les fermetures drastiques, qui est une rupture nette de seulement quelque-mois, mais plus sévère que la suite, et le rattrapage associé à certaines réouvertures. Mais on verra bien, on spécule!
Je pense que le principal problème de Montréal pour son attrait au niveau du bilan migratoire interrégional, c’est son prix et la disponibilité du logement, avant tout, et c’est la tendance lourde qui pèse depuis des années. Ça touche tout le monde, contrairement à l’attrait des régions pour le télétravail et la capacité ou la volonté d’un ménage à s’y installer, beaucoup plus circonstanciel. C’était aussi la raison écrasante #1 (prix et ce qu’on peut obtenir pour ce prix) dans le sondage demandé par Radio-Canada il y a quelques mois sur les intentions des montréalais pour leur avenir et l’impact de la pandémie, bien avant des considérations de qualité de vie par exemple. Si on veut retenir les gens en masse, c’est le défi numéro un. Sinon on crée toujours un mouvement interrégional de gentrification.
Bon débat merci de la conversation 
Montréal n’est pas la seule. Toronto voit un phénomène similaire :
Lisant les commantaires dsns le post ci dessous, j’ai peur pour Montréal…
Edit : les commentaires s’affichent pas…
Y’a plus de personnes qui veulent vivrent en Ontario qu’au Québec… bref j’accorde pas vraiment d’importance à ces commentaires. Pour avoir un poul de ce que le monde pense, tu peux lire les commentaires ici ou encore ici
Si on s’inquiète de Montréal pour tous les commentaires trolls sur les réseaux sociaux dans la moindre publication, on ne s’en sort pas. Et particulièrement là, on voit des gens qui n’aiment juste pas le Québec.
Ces dernières années, on a eu bien du Montréal-bashing, ça n’a pas empêché Montréal d’être au sommet de la croissance démographique dans la province et de consolider sa performance… jusqu’à une pandémie!
Juste une petite précision ici. Il est normal que Griffintown soit l’endroit ou il y a des départs tout simplement parce que c’est aussi l’endroit ou il y a des arrivées. C’est l’endroit ou ça bouge le plus en ce moment et ce depuis 6 ou 7 années. Le phénomène est souvent le même, des jeunes qui emménagent, et ensuite avec des enfants vont quitter, souvent pour la banlieue proche, Saint-Lambert, Brossard etc.
D’ailleurs, au moment ou j’écris, il y a 21 projets en construction. 21. Et de plus, en bas de ma fenêtre, dans le Amati, en pleine tempête de neige, 2 ménages, emménagent dans le nouveau Amati qui n’est pas encore terminé 100 %.
Ce n’est peut-être pas scientifique mais lorsqu’il y a 21 bâtiments résidentiels en construction dans un petit secteur précis, ça veut surement dire quelque chose.
Griffintown, c’est aussi beaucoup de petits appartements pas très adapté pour plus que 1-2 personnes. C’est assez normal qu’il y ait plus de roulement dans ce genre d’appartement-là que dans un quartier de maisons unifamiliales, disons.
Tu as tout à fait raison. C’est souvent ici que les jeunes vont désormais atterrir et lorsqu’ils auront plus d’argent ou une plus grande famille alors ils bougeront ailleurs. On peut voir dans les camions de déménagements que ce n’est que pour des petits appartements.
D’ailleurs, un peu plus tôt j’ai dis qu’il y avait 2 déménagements en face de chez moi. Je me suis permis une balade dans le quartier et c’était le festival du déménagement. Et que des gens qui emménageaient. Voici ce que j’ai constaté.
Je présume que c’est parce que les plafonds des stationnements souterrains sont trop bas pour accueillir ces camions, mais ça me semble sinon une belle opportunité ratée qu’il n’y ait pas d’espace de chargement/déchargement dans ces stationnements pour les résidents.
Un autre indice que Montreal s’est vidée dans les conditions qu’on connaît:
Est-ce que les résidences pour étudiants font partis des logements inoccupés?
Source : CORPIQ. Sondage réalisé du 14 au 22 décembre 2020 auquel ont répondu 2372 propriétaires ou gestionnaires totalisant près de 70 000 logements au Québec. Marge d’erreur de 2 %, 19 fois sur 20.
https://www.corpiq.com/fr/nouvelles/1798-criteres-de-fixation-de-loyer-2021.html
Probablement en plus grande proportion, vu que le sondage a été fait auprès de grands propriétaires, 30 logements en moyenne par répondants. Je doute que la majorité des répondants soit donc le propriétaire occupant ordinaire dans un plex.
Et on parle toujours d’entrants dans l’article ainsi que dans le communiqué: baisse de l’immigration, des étudiants, et retour de logements Airbnb sur le marché, ce qui affecte sûrement plus de grands immeubles ayant une grande part de cette clientèle.
Ce serait intéressant de savoir ce que ça vaut pour le marché globalement. S’ils ont confiance dans leur échantillon pour nous donner un intervalle de confiance et une marge d’erreur, ça veut dire que leurs membres possèdent 30 logements en moyenne. Je serais très surpris que ça représente la réalité du propriétaire moyen au Québec.
EDIT:
Pour le plaisir de chercher des chiffres: la CORPIQ calculait 5.1% de locaux disponibles en mai:
- 1.1% de vacants (et non 1.0%, un détail qui me fait dire que la personne qui a écrit les communiqués ne connaît pas l’importance de la présentation des chiffres, sauf si la donnée a changé pour X raison?).
- Le reste sont des logements vacants à la fin du bail ou en session de bail. Il serait normal d’avoir plus de logements dans cette situation AVANT le 1er juillet, et que ces logements virent dans les logements vacants APRÈS le 1er juillet. Mais la CORPIQ ne communique pas ces chiffres. Mon cynisme me dit que le total de logements disponibles n’a pas bouger d’une façon aussi spectaculaire, alors on n’en parle pas (ça reste un groupe d’intérêt après tout).
Selon les prétentions de membres et de logements représentés dans l’association, le proprio moyen membre de la CORPIQ devrait avoir 20 logements. Ce serait chouette d’avoir une médiane aussi. De gros proprios tirent la moyenne vers le haut, c’est certain.
« Il y a des locataires qui se sont entendus avec leurs propriétaires pour quitter leurs logements, parce qu’ils ne sont plus capables de payer leur loyer », relate Hans Brouillette.
Belle façon pour dire qu’il y a eu beaucoup d’évictions. 
Ce sont seulement 1,0 % des logements qui étaient vacants au Québec au moment d’amorcer la deuxième semaine de mai. Cependant, en incluant les logements occupés mais dont le bail prendra fin, leur taux de disponibilité atteint 4,5 %. Il s’agit néanmoins d’une baisse – prévisible à l’approche du 1er juillet – par rapport à avril où 1,5 % des logements était inoccupés et au total 6,0 % disponibles pour une relocation.
D’où sors-tu tes chiffres?
(2372 répondants aux deux sondages de mai et décembre; probablement les mêmes répondants.)
Je ne sais pas quel est le nombre de logements du proprio moyen, mais le sondage porte sur le nombre de logements vacants, pas le nombre de proprios ayant des logements vacants. Qu’un proprio ait 2 ou 200 logements ne devrait pas changer grand chose. Si ta prémisse c’est que les grands proprios ont plus de chance d’avoir des logements vides que les petits; ca se tient; mais si ces mêmes grands proprios ont une part importante du locatif au Québec (+500000 sur un parc estimé à 1250000); il y a quand même un énorme sous-groupe représenté. Puis, y a t-il moins de grands propriétaires sur le marché en région, en proche banlieue, à Québec, qu’à Montréal? La hausse vertigineuse du taux de vacance est sur l’île, pas ailleurs. Ca s’est même resserré encore plus en Estrie ou en Mauricie par exemple.
De plus, il m’apparaît vraiment peu probable que la tendance soit radicalement opposée chez les ‘‘petits’’ propriétaires.
Enfin, leurs résultats de sondage suivent de très près les données recensées par la SCHL (1.8% de logements locatifs inoccupés en 2019, 1.6% selon la CORPIQ pour la RMR; à suivre pour 2020).
Par contre je ne vois pas l’avantage lobbyiste de la CORPIQ à vouloir surestimer le taux de vacance des logements des propriétaires membres. Et dans ce cas-ci, pour un sondage fait en Décembre, je ne pense pas que la situation du bail soit à prendre en compte.
Encore une fois, je pense qu’il est trop tôt pour statuer quant à l’état actuel des choses; mais il y a de plus en plus d’indices qu’au moins sur le marché locatif, il y a un vide perceptible qui s’est installé.
Si le secteur de la location parait plus durement touché, réellement ou non, CORPIQ est en meilleure posture pour obtenir une réglementation ou des décisions favorables envers les propriétaires.
la CORPIQ dénonce le faible taux d’ajustement pour les travaux de rénovation publié mercredi par le Tribunal administratif du logement
Le taux d’ajustement est inconséquent. Les propriétaires on couramment recourt à l’éviction et la reprise pour hausser les loyers.
Je suis persuadé que la vacance touche particulièrement les loyers surévalués 
EDIT: j’ai commenté ici parce que l’article a été partagé ici, mais on peut déplacé mon post dans le thread marché locatif 