J’espère que ça passera. Le développement des terrains aux alentours des stations était inévitable et est une très bonne chose. Ce terrain est très bien situé, avec le prix des maisons qui augmentent en flèche et le peu de propriétés disponibles, le Québec n’a pas le choix de construire.
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On est dans une impasse car la majorité de ces terrains ne se développeront pas. Il y a aussi une fiducie agricole. Si ça passe ça sera en quelque sorte un enclos, très peu intéressant en terme d’accessibilité et de service à part une station terminale. Et ce n’est pas comme si il manquait de terrains développables, surtout à proximité de stations. Même si je ne suis pas contre le principe de développement greenfield, il a de bien meilleures avenues en terme d’urbanisation.
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Le problème rencontré c’est qu’il n’y a quasiment plus d’espaces disponibles pour le zonage industriel dans la région montréalaise; et encore moins à relative proximité de noeuds de transports rapides à travers la région. Si c’est du logement ou de l’entreposage, il faut absolument que ce soit rejeté; mais pour de l’industriel je suis moins opposé. La seule autre solution que je vois est la reconversion d’espace de bureaux à la périphérie; mais sans cadre ni aides gouvernementales, et en devant faire face à la fronde des résidents impactés, cela me parait très difficile aujourd’hui.
Le foncier industriel atteint des tarifs absolument fous à travers les trois centres urbains majeurs du Canada. J’ai lu il y a quelques semaines du 20$ du pc à Vancouver, 18$ à Toronto et 15-16$ à Montréal (presque doublé en cinq ans dans la région).
A Vancouver, une part croissante du shipping maritime part se faire entreposer à Calgary avant d’être redistribué dans le Lower Mainland. Environnementalement, c’est quand même scandaleux.
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Il y a énormément de terrains disponibles dans les zones urbanisées. Il y en a pour des dizaines de milliers d’unités. Des terrains de stationnement de centre commerciaux, des friches, des zones industrielles. Cette zone ne devrait jamais voir de développement domiciliaire quel qu’il soit. Aucune zone agricole, ni humide, ni verte en ce moment ne doit se développer, ce serait absolument irresponsable que de permettre ce développement. C’est une fausse solution sur toute la ligne.
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Non. Dezoner les terres agricoles est un fausse solution. Il faut densifier. Decontaminer les terrains industriels abandonnes. Etc.
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Il me semble qu’il y a beaucoup de terrains industriels sous-utilisés dans l’est de l’île malgré la pénurie. Est-ce que c’est question de décontamination? Car en termes d’emplacement, c’est beaucoup plus intéressant de voir ces zones optimisées étant donné leur proximité du port, au lieu de dezoner et développer les terrains les plus fertiles de tout le Québec (ce qu’on peut plus prendre pour acquis)
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Avec le réchauffement climatique, la crise de la biodiversité, la crise des terres agricoles (nos peu nombreuses terres agricoles sont beaucoup trop chers pour que ce soit tenable à long terme), on a pas le choix de protéger ce qu’il nous reste de terrains naturels et agricoles.
Une bonne partie des lots se trouve sur le boisé de Laprairie - Brossard, qui est un milieu naturel exceptionnel dans la région métropolitaine (il y a d’ailleurs des démarches pour en faire un parc urbain). On trouve d’ailleurs sur le site de bonnes superficies de tourbières, marécages et prairies humides, en plus d’un boisé à grande valeur. D’un point de vue écologique, c’est une mine d’or. La biodiversité est vraiment très élevée dans ce secteur.
Carte interactive des milieux humides - sud du Québec (arcgis.com)
Il est mal situé. Il est assez loin de la région urbanisée (donc des services), l’autoroute agit comme une barrière, donc le réseau routier n’est pas optimal, je suis pas mal certain que le réseau d’aqueduc ne s’y rend pas, etc.
Il reste encore pas mal de superficies à développer ou redévelopper dans les parcs industriels de Montréal et des couronnes. Je commencerais par rentabiliser le plus possibles ces terrains, puis, s’il le faut, développer sur des terres en friches à faible potentiel agricole, loin de milieux humides / naturels sensibles. Je reconnais être un peu biaisé, mais il faudrait vraiment un projet très particulier pour que je ne sois pas opposé à un développement hors zone urbanisée.
Par exemple, il resterait environ, seulement dans la MRC du Roussillon, 377 hectares de terrain avec et sans contraintes (+ 35 hectares potentiels à Sainte-Catherine) ( Section-2-ContextePLanif_R212.pdf (roussillon.ca), point 2.6.2.2, p.2-77)
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Il y a quelques zones “greenfield” dans le grand Montréal qui, d’apres moi, pourrait être urbanisé sans trop de conséquences. Ils sont principalement des terres agricoles en friche ou des forêts urbains en banlieue. Par contre, ces terres devraient seulement être développé si on construit du TEC rapide et fréquent pour les rejoindre et qu’ils sont très denses comme les banlieues RER de Paris. Mon opinion.
le corridor Moise-Vincent à Saint-Hubert et Brookline et un club de golf déja en development (Pourrait construire un SRB vers le rem via Moise-Vincent)
La briqueterie à La Prairie, le club de golf La Prairie, le club de golf Candiac, un forêt proche du quartier Symbiocité, les terres vacant à Delson, et des terres vacant le long de la 132. (Pourrait rejoindre la Briqueterie avec un branche du “REM/Tram Taschereau”)
Plein de petit forêt dans Mascouche Heights, le club de golf Mascouche et le boisé, et quelque terres agricoles pres du gare Mascouche. (La gare Mascouche pourrait être converti en REM, ou l’ajout d’un nouveau ligne exo via Laval qui rejoin cette gare. Les autres zones pourraient avoir des bus frequent)
Des terres en friche prés d’Urbanova, et un terrain enclavé par les banlieues qui appartenait à Tony Accurso. (Des bus fréquent via la A19 pourrait desservir ces secteurs)
des forêts pres de Saint-Augustin (Peut-être un branche d’exo2 via le chemin de fer)
Des forêts dans Blainville et Terrebonne. (Les bus du A19 pourrait desservir ces quartiers)
Je ne pense pas qu’il faille ou qu’on aille besoin de développer sur ces terrains (sur ceux avec des milieux naturels, pas ceux en friches). On manque cruellement de milieux naturels, surtout en banlieue. Les résidents n’ont pas accès à assez de parcs et les vrais boisés sont souvent limitées aux périphéries.
Les milieux naturels sont essentiels, à la fois comme infrastructure dans l’environnement bâti et non-bâti et pour l’humain. Les citoyens urbains et suburbains n’ont pas assez accès aux milieux naturels qui sont essentiels à la santé mentale.
De plus, il est primordial de préserver au maximum les milieux naturels et en friches et de créer des corridors entre-eux afin de maintenir et augmenter la biodiversité.
Bref, il faut voir tous ces milieux naturels urbains comme des infrastructures essentiels, au même titre que les routes, les usines de traitement d’eau.
Cette illustration est le parfait exemple du cruel manque d’espaces naturels dans la région montréalaise. Il n’y a pratiquement rien. Il ne faut plus y toucher, jamais. (Plusieurs secteurs encadrés en rouges qui sont des friches possèdent déjà des projets). Sur cette illustration, il y a littéralement plus de surfaces bâties sous-développées (stationnements, strip malls, marges, etc) que de milieux naturels, c’est horrible. Ça c’est sans compter toute la superficie occupée exclusivement d’unifamiliales.
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Oui, effectivement je suis seulement d’accord avec le redéveloppement d’un milieu naturel comme un forêt si il y a du transport en commun rapide comme un métro ou rem qui desservi le site. Avec un seule exception, je déteste la tram urbain de Mascouche heights et Blainville, je crois qu’ils sont les plus mauvaise banlieues de tout Montréal et il faut les améliorer avec un développement plus dense et cohérent.
On ne veut pas sur-développer comme en Ontario où les terres agricoles disparaissent rapidement.
La semaine verte | Protéger la ceinture verte de l’Ontario
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Contre tout développement à l’extérieur des limites urbanisées. Il a été démontré avec les posts plus hauts qu’il y a suffisamment de zones en friche à l’intérieur des zones urbanisées. Je serais par contre pour la préservation des boisés urbains existants. Il faut que la suite du développement se fasse par la densification. Simplement permettre de construire autre chose que de l’unifamilial, et ce partout au Québec, serait un bon début.
Oui au transport en commun vers les banlieues, mais il faut que cela se fasse de pair avec un renforcement de la législation empêchant l’étalement urbain.
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À dix dans un logement de trois chambres
Musée McCord Domaine public
Une famille prend la pose en 1914.
Alexis Riopel
Pôle environnement
8 juillet 2023
Société
Vivre de manière plus durable, c’est possible. Le siècle dernier regorge d’exemples qui pourraient maintenant inspirer notre transition écologique. Dans sa série L’histoire à l’envers, Le Devoir sonde la mémoire de ceux qui ont connu ce monde plus sobre en énergie et en ressources.
Le jeune Denis Vézina n’avait pas besoin de chercher bien loin pour trouver des compagnons de jeu, dans le Villeray des années 1960. Sa famille — deux parents, quatre enfants — vivait dans un 5 ½ à l’étage supérieur d’un triplex. Dans ce bâtiment, qui comptait trois logements, habitaient au total 6 adultes et 14 enfants… « Pis dans le bloc d’à côté, c’était la même affaire ! » lance-t-il.
Densifier les milieux de vie permet d’éviter l’étalement urbain, de préserver les écosystèmes, d’offrir des services de proximité, de renforcer le tissu communautaire, de développer le transport collectif, de se déplacer à pied et à vélo, etc. Pour y arriver, l’équation est simple : héberger plus de gens en occupant moins d’espace.
Notre société sait comment faire. Il y a quelques décennies à peine, les Québécois vivaient plus nombreux qu’aujourd’hui dans de plus petites résidences. Ils ne s’y résignaient pas de leur plein gré : pour la plupart des familles, une relative pauvreté était en cause. Et puis, le clergé poussait les bons catholiques à enfanter à répétition. Examiner ces moeurs — sans pour autant appeler à un retour en arrière — montre que vivre dans plus petit, c’est possible.
Le premier logement où vécut M. Vézina, né en 1958, était encore plus exigu que le second. Il garde des souvenirs diffus de ce 4 ½ constitué d’un salon, d’une cuisine et d’une chambre double. Le jeune Denis partageait une demi-chambre avec ses deux soeurs : lui dans une bassinette, elles dans un lit superposé. Ses parents couchaient dans l’autre demi-chambre, de l’autre côté d’un rideau. « Je pouvais quasiment sauter dans leur lit », dit-il. Et son frère dormait sur le divan du salon. L’appartement entier ne devait pas faire plus de 700 pieds carrés, estime-t-il.
Tous à la même enseigne
La famille de Denis Vézina n’était pas particulièrement pauvre. « C’était le lot de tout le monde », explique-t-il, ajoutant que bien des familles de Villeray étaient plus nombreuses que la sienne. Il se souvient encore du curé, qui passait de maison en maison sur sa rue pour « voir ce qui se passe ». « La procréation était la priorité numéro un, et après on se débrouillait pour faire manger les enfants et les envoyer à l’école », affirme le sexagénaire.
Odette Saint-Pierre, née en 1953, vivait pour sa part à McMasterville, une petite ville de la Montérégie, en périphérie de Montréal. Ses parents avaient huit enfants. Évoluant dans un « milieu modeste », la famille Saint-Pierre habitait un appartement loué, dans un duplex jumelé. Il y avait trois chambres à coucher complètes et une petite pièce pour le dernier bébé en date.
« C’est sûr qu’à 10 personnes, on était tassés », raconte Mme Saint-Pierre. Les quatre filles dormaient dans la même chambre. « Des fois, le party prenait, relate-t-elle. On faisait pas mal de bruit pis de trouble… » Elle en garde donc de bons souvenirs, même si, à l’époque, la famille aurait bien aimé avoir plus d’espace. « Mes parents n’avaient pas beaucoup de sous, naturellement, avec huit enfants. »
La troupe devait obéir à une chorégraphie bien précise pour que chacun puisse avoir accès à la salle de bains. « On était “cédulés”, le matin. Quand on se préparait pour aller à l’école ou aller travailler, c’était chacun son tour. Un sortait, l’autre rentrait, on était “timés”. » Aujourd’hui, fait-elle remarquer, les ménages moins nombreux disposent de deux ou trois salles de bains. « Les familles rapetissent, les maisons grossissent. Nous autres, on s’est toujours débrouillés », résume-t-elle.
Dans les années 1970, son père a aménagé le sous-sol pour que les adolescents puissent inviter des amis, écouter de la musique et danser. Dans les années subséquentes, les enfants ont quitté le nid familial, chacun à leur tour, mais leurs parents sont restés là. La mère de M me Saint-Pierre a habité ce même logement pendant plus de 50 ans, jusqu’à ce qu’elle emménage dans une résidence pour personnes âgées.
Favoriser l’entraide
À la campagne, on comptait aussi beaucoup d’habitants dans chaque maison. Louise Poisson, née en 1945, a grandi à Saint-Norbert-d’Arthabaska, un petit village de 1000 habitants près de Victoriaville. Elle habitait « une grande maison », pour les normes de l’époque, située au-dessus du magasin de son père, qui tenait une petite quincaillerie, un atelier de ferblanterie et la caisse populaire. La demeure comptait sept occupants : la jeune Louise, ses deux soeurs, ses parents, sa tante et sa grand-mère.
La grand-mère de la fillette était partiellement paralysée ; elle demeurait donc alitée. L’assemblage de différentes générations sous un même toit favorisait l’entraide. « Je passais beaucoup de temps avec ma grand-mère, se rappelle Mme Poisson. Les dimanches après-midi, quand mes parents allaient faire un tour de voiture, je restais à la maison avec elle. » Lorsque grondée, l’enfant pouvait trouver consolation auprès de sa tante ou de la matriarche.
La cohabitation pouvait aussi être source de tensions. La tante de Mme Poisson ne faisait pas que vivre dans la maison familiale : elle travaillait aussi avec son frère au rez-de-chaussée. Ces deux-là se comportaient comme un vieux couple. « C’était infernal, dit celle qui est aujourd’hui septuagénaire. Ma mère se trouvait parfois isolée. Je ne trouvais pas ça drôle du tout. »
La jeune Louise accompagnait parfois son père qui allait changer des fournaises à l’huile dans les domiciles de la région. « C’étaient souvent de grosses familles, de six ou sept enfants, qui n’étaient pas toujours aussi bien logées que nous. » Les trois filles Poisson passaient leur temps avec les six voisines, qui vivaient sur une ferme. La marmaille courait dans les champs et conduisait les vaches vers la traite. « C’était une belle époque. On ne demandait pas la permission pour aller jouer avec nos amies. »
En 1968, après avoir oeuvré pendant quatre ans comme enseignante à l’école primaire, la jeune femme quitta son village pour étudier la philosophie à Montréal. Elle s’installa avec une copine dans un logement d’une chambre, où chacune disposait d’un lit à une place. « On ne trouvait pas toujours ça évident… On était dans la jeune vingtaine, on avait des chums. Ce n’était pas idéal, disons. » La plupart de ses compagnonnes de l’université vivaient dans des conditions similaires.
La situation allait rapidement évoluer dans les décennies suivantes. De 1950 à 2000, la taille du ménage québécois moyen est passée de 4,6 à 2,4 personnes. Au cours des années 1980 et 1990, la construction de maisons unifamiliales a supplanté celle d’appartements. Dans le parc immobilier actuel, les logements des années 1960 sont d’une superficie moyenne de 100 m2, alors que ceux bâtis récemment font 150 m2. Grosso modo, les Québécois vivent donc deux fois moins nombreux qu’il y a 60 ans, dans des logements 50 % plus grands.
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C’est où ça?
C’est la gare Sainte-Catherine.
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Dommage, ça aurait pu être un pôle de densité a seulement 30 minutes du centre ville
What is NIMBYism and how is it affecting how much housing is getting built?
Residents’ associations want to ‘moderate’ development but experts say it impedes growth
Vanessa Balintec · CBC News · Posted: Jul 20, 2023 4:00 AM EDT | Last Updated: July 20
Experts say Not In My Backyard (NIMBY) sentiment is part of what’s driving the housing shortage. (THE CANADIAN PRESS/Cole Burston)
A housing crisis is well underway in Canada, and experts say the problem is only made worse by residents who oppose new housing developments.
While the sentiment, known commonly as Not In My Backyard (NIMBY), existed long before the housing shortage became pronounced, experts say counteracting it is more important now than ever before.
Why does Nimbyism exist?
Residents passionate about their communities want to have a say in what gets built and where, said Geoff Kettel, the president of the Federation of Urban Neighbourhoods, an Ontariowide coalition of resident associations.
Concerns range from a condo development casting shadows on existing properties to whether or not local hospitals, schools and other services can keep up with growth in the local population, he said. But voicing them, often through public consultations, comes with the risk of being labelled a NIMBY, which Kettel called “pejorative.”
“We’re regular citizens,” said Kettel. “Everybody has the right to express themselves and to be part of the community.”
Resident associations don’t want to stop development altogether, Kettel said, adding many want to help “moderate” growth and encourage new projects to be in line with local neighbourhood character.
NIMBY sentiment is particularly directed toward affordable housing projects proposed in existing neighbourhoods, according to the Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC).
Leslie Evans, executive director of the Federation of Calgary Communities, an umbrella organization of more than 100 community associations, says affordable housing developments often stir fears of increased crime rates and lower property values among locals, which aren’t proven to be true.
And while there will always be people who are “stuck” with NIMBY views, they’re a minority, she said, adding that most residents often become more open to development after learning how it benefits the community.
“Labelling them NIMBY is a good way to dismiss people that may or may not have legitimate concern,” said Evans.
“Lots of that is they don’t necessarily understand what it is and how to build great communities. To build great communities, we need diversity of people and housing.”
How prevalent is the problem?
Jim Dunn, director of independent academic network the Canadian Housing Evidence Collaborative, says it’s hard to quantify the number of potential housing units that could have been built but weren’t because of NIMBY sentiment.
But people can look at municipal land use maps for a sense of how neighbourhoods have been allowed to develop over time, Dunn said, pointing to Toronto’s “yellowbelt.”
Huge swaths of the city’s residential areas, shown in yellow, were historically zoned strictly for single-detached or semi-detached homes. That changed this year after city council voted to allow the development of two, three and four-unit multiplexes throughout.
“A huge part of Nimbyism was actually enshrined in zoning legislation,” said Dunn, adding that local politicians are put in a “bind” having to choose between supporting outraged constituents and increasing housing supply.
Areas shaded in yellow on the City of Toronto’s land use map signify land slated for residential use. These areas were historically designated for single-family, detached home development until recent months when multiplexes became permitted citywide. (City of Toronto Official Plan)
Recent data shows people are feeling and seeing the effects of NIMBY legislation and sentiment.
According to a November survey commissioned by non-profit Habitat for Humanity Canada, 54 per cent of Canadians feel that NIMBY sentiment is one of the main barriers to making affordable housing available in neighbourhoods, with almost three in four agreeing that people worry about the impact of affordable housing on their property values and neighbourhood.
“It’s actually a really big problem, and it’s a problem in every Canadian community,” said Julia Deans, the non-profit’s president and CEO. Habitat for Humanity Canada helps low-income families access affordable housing.
Kevin Lee, the CEO of the Canadian Home Builders’ Association, said despite existing “appetite” to build more within existing neighbourhoods, Nimbyism discourages developers from trying to build. In many cases, local opposition to housing developments can “delay and sometimes completely derail projects.”
“You’re going to have so much opposition that it’s just … not worth the effort,” said Lee.
Who is the problem affecting?
CMHC says some Canadians don’t have the means of accessing the housing market, which is particularly more common in certain groups, such as people with disabilities. The latest data from the federal government shows more than 250,000 people are on affordable housing waiting lists across the country.
Peter Waldkirch, a director of housing advocacy group Abundant Housing Vancouver, says that the people who are hurt the most and pushed out because of Nimbyism are those without “power” in society, such as low-income earners, immigrants and young people.
In contrast, he said, those with NIMBY views often have more wealth, power and resources to advocate for their wants compared to the general population and those looking to move into affordable housing developments.
But their advocacy may be helping drive the very same system emptying their neighbourhoods and businesses and keeping their children and grandchildren from becoming homeowners, he said.
“I think a lot of NIMBYs don’t realize the harm they are causing.”
CMHC has said at the current pace of construction, Canada is still short on housing supply. It projects almost 2.3 million housing units will be added to the market by 2030, bringing the country’s total housing stock to 19 million — but that’s 3.5 million units short of achieving “housing affordability for everyone living in Canada.”
And when housing does get built, Waldkirch said it’s further from cities and their cores and into the “least desirable parts,” far from jobs and amenities, impacting the community in ways beyond housing.
“It’s bad for affordability, it’s bad for environment and it’s bad for the economy,” said Waldkirch.
How do we counteract it?
Deans says Habitat for Humanity has leveraged different methods to get communities on board with affordable housing projects.
In Calgary, the local chapter has sent personalized letters from families moving into new affordable housing buildings to local residents, she said. In Winnipeg branch conducts door-to-door canvassing, public meetings with local residents and councillors and invites neighbours to help build the very housing units incoming families will inhabit.
“That gives them an investment in that home, too,” said Deans. “Sometimes communities need a reminder of what their priorities might be.”
Volunteer builders with Habitat for Humanity Canada help construct community houses through the Jimmy & Rosalynn Carter Work Project in Winnipeg in 2017. (Submitted by Habitat for Humanity Canada)
Dunn says the rise of pro-housing groups and the relaxing of local land zone restrictions may be a sign NIMBY sentiment is becoming less common. But to keep the momentum going, he suggests giving people less “recourse” in legislation to oppose developments and making it easier to finance and build new developments, like Toronto multiplexes.
“There will be improvement, but there’s still some obstacles to overcome,” said Dunn.
That’s why Waldkirch says it’s important for neighbours who say “yes” to development to publicly support new housing projects. This is especially the case for renters and young people, who he said have been “extremely under-represented” in municipal elections and in housing planning processes.
“Get engaged. Show up and say ‘yes’ to housing,” said Waldkirch.
“It’s easy for people to show up and say ‘no’ to housing, and that’s how it’s been for decades.”
Lee says at this point in the housing shortage, more housing units of all types are needed everywhere, not just in certain places, adding that’s why builders, municipalities and provinces need to commit to reducing Nimbyism and “build smartly upwards, inwards and outwards.”
“It’s definitely not about building a whole bunch of towers. It’s not about building a whole ton of single family homes as far as the eye can see either,” said Lee.
“It’s finding that happy balance.”
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“We chose not to use the exception because we really wanted people to buy into it, and to feel they had a say in bringing it about,” she said. “We wanted to take the fully democratic process, thinking that cooler heads would prevail.
“They didn’t. Lies prevailed.”
So, is SAdeB planning to use that exception now or are they gonna leave 21 families on the streets and in inadequate housing to preserve the sanctity of a process?
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