La Ville de Québec a dévoilé la version finale de la Vision de l’habitation 2020-2030
12.1. Permettre et encourager l’ajout de logements accessoires, comme des mini-maisons, des annexes adossées à des bungalows ou de nouveaux logements à l’intérieur de bâtiments existants, notamment dans les quartiers de la première banlieue et le long des grands axes du réseau structurant de transport en commun
Croyez-vous que c’est une bonne manière de densifier les banlieues de la première couronne de Montréal ou craignez-vous les dérives possibles ?##
J’avais lu de quoi sur ça… Je crois que c’est la nouvelle manière de densifier à Portland. Il y avait un article intéressant à ce sujet: Permettre la construction de plusieurs bâtiments sur un même lot. Voici le lien vers l’article en question.
Aperçu du quartier Bo01, qui a vu le jour en 2001 dans une friche industrielle à Malmö, en Suède
En banlieue comme en ville, la densification urbaine suscite de vifs débats ces jours-ci. La Presse a demandé à des experts – architectes, urbaniste et promoteur – de trouver partout dans le monde des exemples de densification heureuse, dont le Québec aurait tout intérêt à s’inspirer. Un dossier de Suzanne Colpron et de Simon Chabot
Le quartier Bo01 à Malmö en Suède, fait partie des bons modèles de densification, estime l’architecte Pierre Thibault.
La densification qui se fait actuellement dans les villes et banlieues québécoises est trop souvent « un affront à l’intelligence humaine », croit l’architecte Pierre Thibault, connu notamment pour son implication dans le Lab-École, un organisme qui conçoit l’école de demain.
« On empile des unités comme des poulets, avec des vues sur des stationnements de centres commerciaux, c’est inacceptable, invivable, lance-t-il. Ce qu’on nous présente, c’est de la densification malheureuse. »
Or, les contre-exemples de densification « heureuse » sont nombreux et datent parfois de plus de 20 ans, poursuit l’architecte. « On est vraiment en retard, c’est gênant », dit-il.
PHOTO HÉLÈNE BOUFFARD, FOURNIE PAR ATELIER PIERRE THIBAULT
Au Québec, trop peu d’efforts sont consacrés à la planification de quartiers denses où le bon voisinage est favorisé et le recours à la voiture, limité, dénonce Pierre Thibault.
Le quartier Bo01, qui a vu le jour en 2001 dans une friche industrielle à Malmö, en Suède, fait partie des bons modèles, selon lui. On y trouve aujourd’hui 1800 unités, conçues par 21 architectes et construites par 7 promoteurs différents.
Quartier Bo01, à Malmö
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Maisons en rangée, immeubles de cinq étages ou moins en général, en partie locatifs, présence de logements sociaux de qualité, cours communes ensoleillées, rues étroites et végétalisées, accès à l’eau, voitures en partage garées en sous-sol, transport en commun, commerces de proximité… Le quartier aux constructions diversifiées, conçu à échelle humaine, favorise une belle mixité sociale et intergénérationnelle, ainsi qu’un fort sens de la communauté, souligne Pierre Thibault.
C’est un cercle vertueux. Quand tu vois ça, tu n’as pas envie d’aller vivre à une heure de voiture en banlieue.
Pierre Thibault, architecte
Autre élément inspirant du quartier : les appartements traversants, qui donnent à la fois sur la rue et sur la cour. « Ça donne une qualité de lumière, et la ventilation naturelle permet d’éviter la climatisation. C’est écologique et facile à imposer par réglementation », insiste l’architecte.
Pierre Thibault évoque aussi le quartier Hammarby Sjöstad, lancé en 1990 à Stockholm, toujours en Suède, un peu plus dense, mais conçu sur les mêmes principes pour favoriser le bon voisinage et limiter le recours à la voiture.
Quartier Hammarby Sjöstad, à Stockholm
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Au Québec, trop peu d’efforts sont consacrés à la planification de quartiers du genre, dénonce Pierre Thibault.
Les pouvoirs publics ont abdiqué. On demande parfois à un seul promoteur de construire 10 000 unités sur le bord de l’autoroute, de tracer lui-même les rues, sans prévoir les services…
Pierre Thibaul, architecte
« Comment se fait-il qu’on ait laissé les promoteurs répéter le même modèle partout, avec comme seule visée de faire le plus d’argent possible ? demande-t-il. Ce n’est pas leur compétence de planifier des milieux de vie de qualité. »
Pierre Thibault se réjouit de l’arrivée d’une nouvelle génération de maires sensibles à la question de la densification à Laval, Longueuil, Granby, Gatineau, etc. Pour leur donner de bons outils, il propose la création d’un « Lab-Planification urbaine ». « On devrait les faire voyager pour leur montrer les bons modèles, ça permettrait de disséminer les meilleures pratiques partout au Québec. »
Chose certaine, les Québécois ont soif d’une densification heureuse, croit Pierre Thibault, qui a notamment travaillé sur un plan de développement à Drummondville. « Les gens sont rendus là, constate-t-il. On leur présente un modèle intéressant, et les mains se lèvent pour nous demander quand ils pourront y emménager ! »
PHOTO EDOUARD PLANTE-FRÉCHETTE, ARCHIVES LA PRESSE
Depuis des décennies, les villes grandissent en s’étalant toujours plus loin de leur centre. Des maisons unifamiliales entourées de gazon ont poussé par milliers dans d’anciens champs. Or, cet étalement prolonge les déplacements, menace les espaces naturels et agricoles et engendre d’importantes dépenses en infrastructures (routes, égouts, réseau de distribution d’eau). L’empreinte carbone de ce type de développement est très lourde. Au moment où les terrains se font de plus en plus rares, où la crise climatique menace et où la population est appelée à croître, les experts s’entendent : il faut freiner l’étalement urbain et densifier les milieux déjà habités, c’est-à-dire faire en sorte que chaque quartier existant abrite davantage de population avec la construction d’immeubles qui accueillent plus d’un logement. Le gouvernement du Québec doit se prononcer sur la question dans sa Politique nationale d’architecture et d’aménagement du territoire, attendue sous peu.
Une miniville dans la ville
IMAGE TIRÉE DU SITE INTERNET DU PROMOTEUR MQDC
Le quartier The Forestias, à Bangkok, en Thaïlande
La ville que Michel Larue aime le plus au monde est Hong Kong, où plus de 7,3 millions d’habitants s’entassent sur 1092 km2, sachant que seul un cinquième du territoire est propice à la construction.
« On peut marcher toute la journée dans Hong Kong sans voir le temps passer tellement il y a des choses qui attirent notre attention », explique l’urbaniste, directeur général adjoint de la mise en valeur durable de Westmount.
Michel Larue, photographié lorsqu’il était directeur de l’urbanisme à Terrebonne
Vous l’aurez compris, M. Larue aime les villes denses. Il est d’ailleurs à l’origine du quartier Urbanova, à Terrebonne, où il était directeur de l’urbanisme de 2014 à 2020. Ce projet écoresponsable visait à créer, dans une ville de banlieue, un nouveau quartier aussi dense et mixte que le Plateau Mont-Royal, avec 50 % d’espaces verts et de milieux humides.
Un des projets coup de cœur de M. Larue dans le monde est aussi très dense. Il s’agit de The Forestias, un nouveau quartier basé sur les principes de la ville intelligente, en périphérie de Bangkok, en Thaïlande : une miniville dans la ville, construite autour de 48 000 m2 de forêt.
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Ce projet regroupe différents types d’habitations et des « complémentarités fonctionnelles » : des parcs, des espaces verts, des commerces, des bureaux, un hôtel, un théâtre…
« Je trouve que ce qu’on fait peu dans les projets immobiliers, au Québec, c’est des complémentarités fonctionnelles, souligne-t-il. On sépare tout le temps les fonctions dans nos villes, alors qu’en Asie, le casino est à proximité du centre des congrès. De l’autre côté, il y a un boardwalk le long de la rivière, près du stade de tennis, du complexe hôtelier et du planétarium. On peut aller à pied d’un endroit à l’autre. »
C’est ce qui l’impressionne dans The Forestias.
On peut y trouver à peu près tout ce qui amène de la qualité de vie. Il y a de l’intergénérationnel, différentes typologies d’habitats, ce qui fait qu’on a des populations variées avec des âges variés, et tout ça agrémenté de liens piétonniers, d’espaces verts, de parcs, de lieux de loisirs et de commerces, de bureaux partagés, de services médicaux et d’écoles.
Michel Larue, urbaniste
Tout ça a un prix : 4,6 milliards. Mais si la Thaïlande, un pays émergent, peut se payer un tel projet, le Québec aussi devrait en être capable. Un projet semblable pourrait-il voir le jour ici ? Michel Larue ne le croit pas.
« On n’a pas les outils législatifs pour faire émerger des projets comme ça avec des ententes publiques et privées faciles, dit-il. Notre approche est assez unidimensionnelle, alors qu’en Asie, en amont, ils vont réfléchir au meilleur des projets possibles par rapport au lieu d’insertion pour les besoins d’aujourd’hui et du futur. »
Il ajoute que Montréal manque aussi un peu d’audace, et pas seulement par rapport à un projet comme The Forestias, mais aussi en comparaison avec Toronto ou Vancouver.
Wilmott Court, à Londres. « Le projet offre à la fois une grande variété de logements et une esthétique unifiée et forte dans le paysage du quartier », observe Alain Carle.
« Il ne faut pas se faire d’illusions, une grande majorité des Québécois déteste la ville, ce qu’elle représente », constate l’architecte Alain Carle, qui enseigne notamment la discipline à la maîtrise à l’Université de Montréal. « L’hétérogénéité, le désordre, la diversité culturelle… tout ça inspire des craintes pour certains. »
Pour « donner le goût de la ville », à un moment où la densification des milieux de vie devient nécessaire pour limiter l’étalement urbain, il serait donc judicieux de chercher à l’améliorer. Et soutenir ce qui existe déjà plutôt que de faire table rase à coup de projets qui attirent l’attention. « Il y a beaucoup à faire pour corriger, colmater, rafistoler des secteurs de la ville qui sont un peu délabrés », avance-t-il.
PHOTO FOURNIE PAR ALAIN CARLE
Pour l’architecte Alain Carle, la défense de la densification passe par une « qualité de ville » accrue.
Alain Carle évoque le travail de la firme anglaise Henley Halebrown qui s’inscrit « dans cette posture, promouvant une architecture “anti-spectacle” » et dont le travail « fait curieusement écho à notre paysage montréalais ».
Avec les immeubles Taylor, Chatto et Wilmott Court glissés dans un quartier résidentiel construit à Londres au début du XXe siècle, les architectes ont densifié un secteur, pour lui donner un nouvel élan tout en le rattachant au reste de la ville.
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« On pourrait s’en inspirer pour les Habitations Jeanne-Mance, un projet de logement social [à l’ouest du Quartier latin] qui a besoin d’être ramené dans la ville, de laquelle il est complètement déconnecté », observe l’architecte.
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Cette manière d’intervenir pour bonifier le cadre bâti peut venir au secours d’autres secteurs en manque de dynamisme. Pour revigorer les grandes rues commerçantes de la métropole, par exemple, où les espaces vacants se multiplient. « Les propriétaires ne peuvent pas ajouter des étages, dit Alain Carle. Les revenus manquent pour susciter des investissements. Si on n’augmente pas un peu les densités, ces rues – que les Montréalais fréquentent davantage que les places publiques – vont péricliter au fil des années. »
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Parfaire la ville, c’est aussi entretenir les parcs, ajouter des poubelles et investir des secteurs de prime abord peu désirables. Toujours à Londres, la firme Carmody Groarke a ainsi inséré un cinéma – le BFI Southbank – sous un viaduc, donnant vie à un lieu autrefois inhospitalier.
Dans Griffintown, il y a un carrefour de piliers de voies ferrées, un enchevêtrement d’arcades de béton, c’est un lieu magique, en plein centre d’un nouveau secteur résidentiel. Ça pourrait devenir un cœur de quartier, mais personne ne voit l’occasion d’y faire quelque chose. Les pouvoirs publics n’ont pas ce réflexe-là.
Alain Carle, architecte
Bien sûr, ce genre d’améliorations ne donnera pas le goût à quelqu’un « qui aime mieux vivre sur le bord d’une plage » de déménager en milieu urbain, reconnaît Alain Carle, mais la défense de la densification passe par une « qualité de ville » accrue, une intervention à la fois, s’il le faut.
Une manière de faire peu spectaculaire qui n’est pas assez valorisée, croit l’architecte, à l’ère où les projets « wow » font fureur sur les réseaux sociaux. Alain Carle pousse donc ses étudiants à l’adopter. « On les force à développer une vision par rapport à des choses qui sont déjà en place, à trouver des opportunités dans des quartiers, plutôt que d’arriver avec un programme abstrait et prémâché à imposer dans un territoire. »
PHOTO JOHANNES JANSSON, TIRÉE DE WIKIMEDIA COMMONS
L’architecte-urbaniste danois Jan Gehl a contribué à la piétonisation d’une partie du centre-ville de Copenhague, amorcée dans les années 1960.
« Le changement est inconfortable », mais ça vaut le coup de « casser le moule », tant en matière de planification urbaine, et de densification, que de conception des unités d’habitation, croit l’architecte Kim Pariseau, fondatrice d’Appareil architecture, lauréate d’un récent prix Rethinking The Future pour un projet de communauté en forêt dans Lanaudière baptisé Beside.
Pour preuve, elle cite le travail du célèbre architecte-urbaniste danois Jan Gehl, qui a contribué à la piétonnisation d’une partie du centre-ville de Copenhague, amorcée dans les années 1960. « Ça a beaucoup choqué à l’époque, rappelle-t-elle. Mais aujourd’hui, c’est un gros avantage. La ville est vraiment plus intéressante : moins de pollution, moins de bruit, des commerces florissants… » L’audace a été payante. Et quantité de villes du monde s’en inspirent, dont New York, où Gehl possède maintenant un bureau.
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En matière de densification, Jan Gehl, qui s’est donné la mission de mettre les humains – et pas les voitures – au cœur de la conception des villes, fait aussi la promotion d’idées innovatrices. Parmi elles, le développement de zones d’habitation denses le long d’un réseau de transport collectif, un concept appliqué depuis les années 1940 au Danemark et connu sous son acronyme anglais de TOD (pour Transit Oriented Developpment).
Pour Gehl, rappelle Kim Pariseau, il est primordial de s’assurer que ces milieux de vie soient « attirants, avec des parcs et des écoles facilement accessibles à pied », pas des projets très denses coincés dans des espaces résiduels au milieu d’autoroutes, comme c’est trop souvent le cas au Québec.
IMAGE PRODUITE PAR LE MINISTÈRE DE L’INDUSTRIE, DES AFFAIRES ET DES FINANCES DU DANEMARK
À Copenhague, la ville s’est développée le long des lignes de train de banlieue, à l’image d’une main avec ses doigts, visibles ici en rose. Ce plan de développement, révisé en 2019, favorise la préservation d’espaces verts jusqu’aux limites du centre-ville.
Cette approche « linéaire » permet de laisser des secteurs peu ou pas habités entre les zones densifiées. À Copenhague, la ville s’est ainsi développée le long des lignes de train de banlieue, à l’image d’une main avec ses doigts.
C’est incroyable à quel point il y a des espaces verts proches de la ville là-bas. À Montréal, on développe plutôt de façon circulaire, en couronnes. Il y a très peu d’espaces verts qui entrent dans la ville.
Kim Pariseau, architecte
La densification des milieux de vie doit aussi provoquer une réflexion sur la réduction des besoins, croit Kim Pariseau. « On est dans un monde où on en veut toujours plus, et surtout plus que son voisin, dit-elle. Mais ça demande beaucoup d’entretien. »
Or, vivre dans plus petit, dans un milieu dense et bien planifié, c’est perdre moins de temps dans le transport en voiture, avoir une meilleure qualité de vie, faire davantage de rencontres et de découvertes dans le voisinage, et contribuer à la vitalité de sa communauté en fréquentant les commerces, les parcs, etc.
PHOTO FÉLIX MICHAUD, FOURNIE PAR APPAREIL ARCHITECTURE
Le projet Cime, d’Appareil architecture. Les clients ont choisi de s’installer plus près du centre de la ville dans un espace presque deux fois plus petit, mais minutieusement conçu pour répondre à leurs besoins. « Aujourd’hui, ils ont vendu une de leurs voitures et se déplacent toujours à vélo ! », souligne Kim Pariseau.
« Avoir moins, au fond, c’est avoir plus », conclut Kim Pariseau.
La même logique s’applique à l’accès à la nature, poursuit l’architecte. « Il y a énormément de demande à l’extérieur de Montréal, constate-t-elle. Souvent, ça privatise des lacs, et on n’a plus accès au territoire… Il faut trouver d’autres systèmes d’accès à la nature. C’est ce que j’ai aimé avec le projet Beside de chalets en location, sur un territoire largement laissé intact. »
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En pleine transition écologique, la réduction des besoins a aussi des effets positifs sur la surconsommation et le gaspillage. « Il est nécessaire de se questionner là-dessus, avance Kim Pariseau. La réduction doit être réfléchie, planifiée. »
La nécessaire prise de conscience qui doit mener à la conception de nos habitats de demain passe par l’éducation, croit Kim Pariseau. « Au Danemark, il y a des cours d’architecture et d’urbanisme à l’école primaire, fait-elle remarquer. Ça change la perception des futurs politiciens et promoteurs immobiliers. Malheureusement, on ne fait pas ça ici. La base n’est pas acquise. »
Là où l’on se sent bien
IMAGE FOURNIE PAR PRÉVEL
Le projet Esplanade Cartier, une fois terminé, pourrait compter jusqu’à 2000 unités d’habitation.
Rotterdam, Hambourg, Lyon, Bordeaux, Barcelone, la Scandinavie, mais aussi Washington et New York : Laurence Vincent, présidente du promoteur immobilier Prével, a cherché dans bien des villes des idées pour rendre la densification urbaine « agréable ».
« Il y a des promoteurs qui ne se forcent pas, lance-t-elle, qui souhaitent en faire le moins possible. » Et la densification prend alors des airs de plex entourés de stationnements en banlieue ou de quartiers uniformes qui tournent le dos au reste de la ville.
De l’Europe, Laurence Vincent a retenu le « feeling » des rues.
PHOTO KARENE-ISABELLE JEAN-BAPTISTE, ARCHIVES LA PRESSE
Les villes européennes, comme Paris, sont très denses. Barcelone est construite en blocs de 12 étages. Mais on adore ces villes-là, parce que leurs rues sont animées, avec plein de petits commerces.
Laurence Vincent, président de Prével
De la même façon, si le District Wharf de Washington n’a pas une architecture idéale aux yeux de Mme Vincent, ses promoteurs ont su l’animer grâce à des commerces et à des festivals.
PHOTO SCOTT SUCHMAN, TIRÉE DU SITE DE DISTRICT WHARF
Le District Wharf de Washington
Les espaces publics que les citoyens s’approprient facilement, comme ces parcs bâtis sur le toit d’une gare et un ancien viaduc ferroviaire où familles et amis pique-niquent à Rotterdam, aux Pays-Bas, l’ont aussi inspirée. « C’est tellement plus vivant qu’une place publique lisse et magnifique, mais où les gens ne passent pas beaucoup de temps. »
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Ses visites l’ont de plus convaincue de l’importance de diversifier l’architecture au sein d’un projet d’envergure, comme au Maritiem District, toujours à Rotterdam. « Tout n’est pas réussi, mais ce que j’aime beaucoup, c’est que les bâtiments sont tous différents, ça donne l’impression que le quartier a été construit au fil du temps. »
Maritiem District, à Rotterdam. Les bâtiments d’aspect différent donnent l’impression que le quartier a été construit au fil du temps.
En somme, Laurence Vincent a voulu trouver partout « là où l’on se sent bien », la clé pour une densité qui attire les gens. Elle a souvent voyagé avec les architectes de la firme NOS en vue de la conception d’un projet d’environ 2000 appartements, dont du logement social, en construction à l’est du pont Jacques-Cartier, et qui misera justement sur des volumétries variées, des espaces commerciaux et publics animés, dont un parc de la taille de la place des Festivals.
L’Esplanade Cartier s’inspirera aussi de ce qui fait le charme de certains quartiers de Montréal. Des immeubles qui seront limitrophes des espaces publics du projet ressembleront à des triplex du Plateau Mont-Royal, d’autres compteront des entrées sur rue accessibles par des escaliers en colimaçon, pour favoriser les interactions entre voisins. « Tout est dans le détail, ajoute Mme Vincent. On est aussi dans le connu, ça contribue au bien-être. »
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Ces faibles hauteurs vont favoriser l’intégration du projet dans la rue Sainte-Catherine, côté nord. Un peu en retrait, des immeubles plus élevés seront revêtus de brique, comme dans les quartiers industriels de la métropole, « un matériau plus chaleureux que le verre ». Et les tours plus élevées (65 m), toutes d’apparence différente, seront situées au sud, du côté du boulevard René-Lévesque, du port et du fleuve, un secteur plus désaffecté.
Laurence Vincent salue le débat actuel sur la « nécessaire densité en termes de développement durable ». « Il n’y a pas si longtemps, on n’en parlait pas, c’était un mot tabou. » L’enjeu reste toutefois de convaincre les gens de l’adopter. « Si tu n’as jamais vécu en ville, ça peut être difficile d’y croire », constate-t-elle.
D’où l’importance d’attirer à Montréal des premiers acheteurs, qui s’approprieront la ville et qui y trouveront leur bonheur… plutôt que dans une maison unifamiliale de la banlieue éloignée. Or, avec les prix qui grimpent sans cesse, « il faut vraiment se demander comment on peut aider les gens à se bâtir un patrimoine en ville », souligne Laurence Vincent.
Le projet River City de Toronto conçu par la firme Saucier+Perrotte
Un projet de 1500 condos certifié LEED or, qui a redonné vie à une zone sinistrée du centre-ville de Toronto, a été imaginé par des architectes montréalais.
Gilles Saucier et son associé André Perrotte auraient-ils pu faire la même chose à Montréal ?
« Non, pas avec le type de gestion qu’on a ici pour ce qui est de la planification urbaine », répond Gilles Saucier.
Et ce n’est pas seulement pour des questions d’argent.
« Il faut appliquer des règles plus souples qui tiennent compte des caractéristiques particulières des lieux, affirme l’architecte. Sans critère d’exception et sans considération sur l’importance du site, on n’arrive pas à faire des choses comme ça. »
Ce projet appelé River City se démarque par une architecture audacieuse et franchement spectaculaire. Il réussit à faire en sorte qu’une tour de condos n’ait pas l’air d’une tour. Situé à quelques kilomètres à l’est de la tour du CN, il compte 1500 habitations – des lofts, de petits appartements, des appartements terrasses, des maisons en rangée – réparties dans 4 phases, érigées de 2009 à 2021. Les hauteurs varient de 13 à 28 étages.
« C’est tout le contraire de Griffintown, où ce sont les entrepreneurs qui décident de ce qu’ils vont faire », dit Gilles Saucier.
À Toronto, ils avaient tracé les rues, planté des arbres, créé des parcs, décidé des endroits où il y aurait des commerces, décidé des endroits où il y aurait des services. Ils ont établi une volumétrie générale qu’on n’a pas épousée complètement, mais qu’on a interprétée de façon créative.
Gilles Saucier, architecte
Il y a des choses à apprendre de cette expérience, croit M. Saucier. « La planification intense en amont, des comités de surveillance faits par des gens éclairés, qui ont une gouverne sur le projet, et un promoteur qui a une volonté et une vision. »
Avant de gagner ce concours d’architecture international lancé en 2007 par l’organisme paramunicipal Waterfront Toronto, la firme Saucier+Perrotte n’avait jamais fait de condos. Et c’est en partie pour cette raison que sa proposition a été retenue.
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« Le client [le promoteur Urban Capital] nous a embauchés parce qu’il voulait de la fraîcheur, explique Gilles Saucier. Il a dit : “Je vous engage, je vous donne carte blanche pour le design de base.” Il y avait un comité de pairs formé d’architectes connus, auquel on montrait le projet de mois en mois. Ils faisaient des commentaires qui étaient toujours positifs. Des citoyens assistaient à ces présentations et pouvaient aussi faire des commentaires. »
Il y a quelque chose qui rend ce projet unique. Il n’a pas été construit dans une vallée verdoyante ou sur un stationnement. Une autoroute passe en plein milieu.
« C’est construit sur un terrain vacant industriel qui était contaminé, près des autoroutes, sur une ancienne zone marécageuse qui ne nous permettait pas de creuser, souligne Gilles Saucier. C’est-à-dire qu’il fallait construire en surface. Il y a des garages, mais ils sont tous hors terre et camouflés par l’ensemble architectural. »
Résultat : « Les gens disent qu’on a changé la façon de faire des condos à Toronto. »
En savoir plus
303 millions
Coût du projet immobilier River City réalisé sur une période de 12 ans.
J’ai eu la chance de visiter Malmö en Suède lors d’escales à Copenhague au Danemark. Pour moi Malmö et particulièrement son fameux quartier nouveau, demeure de loin la meilleure référence urbanistique qui soit, parce qu’elle est le fruit d’une exposition internationale (début des années 2000) sur l’habitation, élaborée sur une immense friche portuaire. Il y a le Malmö traditionnel déjà super compact, ancien et très élégant, et cette partie toute neuve dont on prend un immense plaisir à visiter, tellement l’aménagement du territoire est varié, bien pensé et parfois même surprenant.
On y a construit au passage le seul édifice en hauteur qui en est devenu le symbole: le Turning Torso Turning Torso — Wikipédia dont l’architecture vaut par elle-même le détour. C’est de loin ma tour préférée autant pour sa forme que pour ses lignes épurées, dynamiques, chics et distinctives. Quant au quartier, il a été planifié pour pouvoir s’y déplacer partout en transport actif et sa proximité à la mer (détroit qui sépare la Suède du Danemark) est bordé de parcs et de places publiques qui créé un décor enchanteur accessible à tous.
Le Turning Torso situé au coeur du quartier est une tour résidentielle de 54 étages et de 190 m de hauteur pour ceux qui préfèrent cette formule d’habitation. Autrement on propose différents types d’immeubles aux lignes audacieuses, certaines résolument contemporaines, aux revêtements diversifiés s’inspirant parfois de design et de matériaux anciens. Il y a aussi tout un quartier de maisons flottantes toutes reliées par des passerelles qui se donnent de faux airs de Venise.
Entre tout ça il y a des allées verdoyantes, des ruisseaux artificiels et des jardins publics et privés qui en font une véritable oasis de paix et de beauté, d’où transpire la qualité de vie à chaque détour. J’aurais tellement voulu qu’on s’inspire de cette extraordinaire réussite urbanistique pour planifier le développement de Griffintown. Malheureusement l’administration Tremblay a décidé de livrer cet immense territoire aux promoteurs, avec le décevant résultat que l’on connait.
Toutefois il n’est pas trop tard pour le Bassin Peel et sa partie à PSC, où on pourrait véritablement penser la ville autrement, par des directives précises tout en libérant la créativité de nos concepteurs de talents, capables de nous impressionner si on leur en donne l’occasion.
En terminant je cite le paragraphe à mon avis le plus important de l’article présenté plus haut. Ce dernier contient la graine véritable du changement tant souhaité dans notre culture au Québec sur le plan architectural et urbanistique.
La nécessaire prise de conscience qui doit mener à la conception de nos habitats de demain passe par l’éducation, croit Kim Pariseau. « Au Danemark, il y a des cours d’architecture et d’urbanisme à l’école primaire, fait-elle remarquer. Ça change la perception des futurs politiciens et promoteurs immobiliers. Malheureusement, on ne fait pas ça ici. La base n’est pas acquise. »
La densification urbaine repensée : un seul terrain, mais deux maisons
Un nouveau concept, la densification « douce », s’offre comme solution au manque de logement.
L’une des façons d’y arriver est l’implantation d’unités d’habitation accessoire (UHA), par exemple, la construction d’une maison détachée en arrière cours ou d’une rallonge attachée à un bâtiment existant.
Je m’inquiète un peu que les UHA sont présentées comme une solution unique aux enjeux de logement et d’aménagement du territoire dans nos villes. Je les vois souvent placés en opposition avec toutes les autres formes de cadre bâti existants. À terme, je crains qu’elles deviennent la seule forme de densification autorisée dans les banlieues montréalaises.
C’est une bonne première étape, mais on est quand même loin des quartiers de Plex de Montréal que j’ai toujours vu comme un minimum pour avoir des quartiers viables.
La Ville de Sainte-Catherine est la première municipalité du Québec à encadrer dans sa réglementation les unités d’habitation accessoires, que ce soit un ajout à une maison existante, ou un pavillon-jardin.
Au Québec, il est pratiquement impossible de construire une deuxième maison sur son terrain ou d’ajouter un logement à sa résidence pour le louer à un locataire, puisque la réglementation municipale l’interdit la plupart du temps.
Certaines villes commencent toutefois à autoriser l’aménagement de ce qu’on appelle des unités d’habitation accessoires. Une forme de densification douce qui peut constituer une solution à la crise du logement et aux difficultés d’accéder à la propriété.
La Ville de Sainte-Catherine, sur la Rive-Sud, est l’une des pionnières à ce chapitre. Elle a revu son règlement qui permettait uniquement l’aménagement de maisons intergénérationnelles.
« Sur 10 ans, on a eu neuf demandes de projets, et un seul a été réalisé conformément à la réglementation. C’était tellement compliqué que des gens abandonnaient leur projet ou demandaient des dérogations », raconte la directrice de l’aménagement du territoire et du développement économique, Marie-Josée Halpin.
Le règlement stipulait notamment que les occupants devaient partager une entrée commune ou des pièces à l’intérieur de la résidence, ce qui était loin de plaire à tous. « La réglementation était faite pour accueillir une personne seule, principalement une personne âgée », explique Mme Halpin.
Depuis janvier, il est permis d’ajouter un logement à même sa résidence ou de construire une maison dans sa cour arrière. Ces unités peuvent être louées à n’importe qui, pas nécessairement à un membre de la famille.
« L’objectif de la Ville, c’était de permettre une nouvelle forme de logement, une nouvelle forme d’accès à la propriété. »
— Une citation de Marie-Josée Halpin, directrice de l’aménagement du territoire et du développement économique de la Ville de Sainte-Catherine
Contrairement à Toronto ou Vancouver, la plupart des villes du Québec interdisent l’ajout d’une deuxième résidence sur un terrain. Pourtant, cela peut véritablement aider et répondre à la pénurie de logements. On les appelle des unités d’habitation accessoire; une maison détachée en arrière-cour ou encore une rallonge attachée à un batiment existant. Reportage d’Olivier Bachand.
Un projet familial
C’est justement pour cette raison qu’Ariane Duguay et sa mère ont déposé une demande de permis afin de construire un deuxième étage au bungalow familial pour y aménager un logement.
« Avec le marché actuel des maisons, c’était difficile d’avoir accès à une propriété. »
— Une citation de Ariane Duguay, future locataire
Leur projet a été le tout premier à être accepté par le comité consultatif d’urbanisme de la Ville en vertu du nouveau règlement. Si tout va bien, la construction débutera en mars et la jeune femme pourra emménager dans son logement situé tout juste au-dessus de celui de ses parents l’été prochain.
« On va avoir une entrée commune, ensuite chacun une porte pour entrer dans nos appartements respectifs, puis on partagera la cour, le stationnement et le garage », explique-t-elle.
Et si jamais elle déménage, ses parents ne seront pas pris au dépourvu. « Ça serait possible de louer à quelqu’un qui n’est pas de la famille », indique la mère d’Ariane, Huguette Arseneau.
Cette nouvelle possibilité semble susciter un certain engouement, puisque la Ville reçoit de trois à quatre demandes d’information sur l’aménagement d’unités d’habitation accessoires chaque semaine.
D’autres villes prennent le virage
La Ville de Granby a mis en place un règlement similaire il y a un an. Personne ne s’en est encore prévalu, mais la mairesse Julie Bourdon indique que plusieurs citoyens ont déposé des demandes de renseignements.
Selon elle, de nombreuses propriétés disposent d’un grand terrain et pourraient, par exemple, accueillir des maisonnettes d’arrière-cour. La construction d’un logement rattaché à une maison est aussi permise.
« Pour la densification douce tout d’abord, mais aussi pour permettre une meilleure accessibilité à des logements […] Ça peut servir comme revenu d’appoint, pour héberger un proche, un parent, un enfant ou qui que ce soit », affirme-t-elle.
Pour la Ville de Granby, c’est aussi un moyen d’améliorer l’offre locative, alors que le taux d’inoccupation y est de seulement 0,1 %.
Avec son nouveau code d’urbanisme, la Ville de Laval permet maintenant d’ajouter un logement à une maison individuelle, mais elle n’autorise pas la construction de maisonnettes en arrière-cour.
Quant à la Ville de Longueuil, elle lancera un projet pilote sur les unités d’habitation accessoires au cours de la prochaine année.
Pour sa part, la Ville de Montréal indique que ces unités feront partie des réflexions dans le cadre de la révision de son Plan d’urbanisme et de mobilité, qui guidera la Ville jusqu’en 2050.
Appels à généraliser la pratique
Outre les logements intergénérationnels, la construction d’unités d’habitation accessoires est interdite dans la vaste majorité des municipalités du Québec. Mais certaines sont parfois aménagées illégalement.
Le directeur de l’organisme Écohabitation, qui aide les particuliers et les professionnels à réaliser leurs projets d’habitation, nous a montré l’une d’entre elles : un garage converti en appartement qui donne sur une ruelle de Montréal.
Emmanuel Cosgrove comprend mal pourquoi ce type de logements est toujours interdit.
« Ça se passe sous le radar et on croit qu’il est grandement temps de reconnaître le phénomène. Non seulement le reconnaître, mais le permettre et le promouvoir. »
— Une citation de Emmanuel Cosgrove, directeur d’Écohabitation
Selon lui, les municipalités du Québec doivent emboîter le pas à d’autres provinces où les unités d’habitation accessoires sont autorisées.
« On parle de l’Ontario, de la Colombie-Britannique, de villes comme Vancouver, Toronto, Ottawa… Elles ont des règlements, des aides aux citoyens, des guides, des conseillers », précise-t-il.
100% d’accord, les UHA sont en voie de venir le nouveau TOD: une façon pour les municipalités de banlieue de ne rien changer au problème fondamental (dans ce cas-ci, le zonage unifamilial et monofonctionnel) et d’avoir l’impression de faire quelque chose sans trop heurter les sensibilités (densification douce, à savoir: la densification est une mauvaise chose qu’il faut absolument tempérer pour protéger le “caractère”).
Tout ça en maintenant bien sûr de longs processus d’approbation discrétionnaires par CCU qui minent toute possibilité d’abordabilité réelle.
De mémoire, certaines villes françaises proposent une réelle solution de “densification douce”:
Permettre jusqu’à 4 logements par lot sur l’ensemble du territoire (dans un même bâtiment ou pas, ce qui permet les UHAou les reconversions de sous-sol). Ça a aussi le bénéfice d’éviter la surenchère sur les quelques endroits où c’est permis.
Créer un bureau d’études transmunicipal qui accompagne les demandeurs dans la résolution de problèmes de cohabitation (par exemple: l’intimité des cours arrières, un problème inévitable avec les UHA). L’objectif de cet accompagnement et de créer le meilleur projet possible, pas de légitimiser chaque plainte des voisins, et vient égaliser le terrain pour les demandeurs (pas tous les propriétaires peuvent se payer des architectes/urbanistes temps plein pour monter un dossier de PPCMOI sur 18 mois)
Éliminer les processus discrétionnaires en définissant des objectifs (et non pas des critères) sur lesquels se fonde l’accompagnement architectural.
La création d’un bureau d’études en accompagnement est fondamental selon moi pou éviter l’exemple de Minneapolis (légalisation des triplex à la grandeur mais peu de progrès finalement car les demandeurs ne sont pas équipés pour surmonter les autres barrières discrétionnaires et financières qui compliquent l’application réelle du zonage).
J’espère que les villes sauront aussi utiliser les bons outils administratifs pour mieux encadrer les processus d’approbation tout en les simplifiant. Je pense souvent à Longueuil qui avait imposé un moratoire sur les conversions d’unifamiliales en plex à Longueuil pour répondre à des enjeux d’intégration architecturales. J’ai l’impression qu’un PIIA aurait été mieux adapté à ces enjeux.
Pareil pour Griffintown. Est-il toujours nécessaire d’utiliser les PPMO pour négocier des concessions de la part de promoteurs de projets qui répondent au PPU quand on a maintenant le règlement pour une métropole mixte et des droits de préemption et qu’on peut mettre en place un PIIA? De plus en plus de projets font maintenant l’object de demandes référendaires de la part des résidents, ce qui réduit le potentiel de ces négociations.
Pas du tout. Je crois simplement que le recours aux CCU (et donc à la gamme d’outils discrétionnaires: PPCMOI, PIIA) devrait être une exception plutôt qu’une règle généralisée.
Le passage au CCU et tout ce qu’il implique (allers-retours multiples entre la fonction publique et le demandeur, puis entre le CCU/le politique et le demandeur sur des composantes du projet proposé) a pour effet d’endiguer l’abordabilité des projets puisqu’on fait du développement immobilier un sport de professionnel aux risques multiples que seuls les développeurs aux reins les plus solides financièrement (et donc souvent les plus véreux) sont capables d’affronter tant ils comportent un haut niveau de risque (longs délais, risque de refus après 18 mois de travail, demandes de modifications multiples qui explosent les frais d’architecte, d’urbaniste, de designer, etc.). Qu’on ne se demande pas après pourquoi on se retrouve avec de tels prix pour de nouveaux logements (location ou achat) quand les coûts de développement explosent avec chaque nouvelle exigence discrétionnaire! En revanche, une règlementation prévisible, claire et impartiale diminuent les coûts de projet et, dans un contexte d’augmentation de l’offre, les coûts d’achat et de location.
Même les PIIA sont néfastes selon moi car ils induisent encore une fois une part importante de discrétionnaire qui est souvent utilisée pour formuler d’autres requêtes aux demandeurs, même si la loi l’interdit. En plus, comme les PPCMOI, ils requièrent en fin de compte une décision politique (conseil municipal ou conseil d’arrondissement) qui rajoutent une part de politique à l’équation (et donc de risque) qui ouvre la porte au NIMBYisme.
En bref: pour densifier et réduire les coûts des nouveaux logements, il faut surtout éliminer le plus possible le discrétionnaire au profit du prévisible. Certaines municipalités ont choisi le premier pour ouvrir timidement la porte aux UHA: ça ne marchera pas et nous resterons loin de nos objectifs de densification et d’abordabilité.
Les gains apportés par les PIIA sur la qualité du paysage architectural ne valent-ils pas la peine, malgré l’augmentation des coûts de développement? Avoir un embellissement du paysage, avec un développement réfléchi, ne permettrait-il pas de mieux faire passer la densification aux résidents plus réfractaires en banlieue, en plus d’avoir comme effet positif un meilleur aménagement du territoire?
Je pense qu’il existe des solutions à ce problème. Je sais que les promoteurs vont parfois vouloir passer le plus rapidement par le CCU, provoquant alors une série d’allers-retours car le projet ne convient pas. Toutefois, dans le cas de Sainte-Catherine, mentionnée dans l’article, tous les projets qui passent par le CCU ont eu un travail assez important en amont de la part des urbanistes de la ville pour s’assurer de la conformité du projet et ce sont toujours des projets qui ont de bonnes chances de recevoir un avis favorable du CCU. Après, ça n’enlève pas la dimension politique qui s’ajoute à l’adoption du projet, mais il me semble que ce serait mal vu pour un conseil de refuser un projet sous aucun motif, alors qu’il a reçu un avis favorable.
Je suis d’accord aussi que les UHA ne sont pas la solution à la densification des banlieues, elles sont le strict minimum, s’applaudir qu’on possède désormais une règlementation les autorisant revient un peu à s’applaudir qu’on paie notre épicerie en sortant du magasin.
