1225-1249, rue Metcalfe - 34 étages

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Ce sont des vues vers le fleuve, depuis le Fleuve, et des vues vers des bâtiments d’importance depuis plusieurs points de vue jugés importants. Des vues qui méritaient un respect, qui agissent comme repères, et comme rappels historiques. Qui ont de la valeur.

Vous pensez qu’on exagère, mais le Plan d’urbanisme et ceux qui l’ont rédigé, et ceux qui ont mené les réflexions derrière ses paramètres, souvent des experts dans leur domaine, eh bien ils ne sont pas de votre avis.

Et je ne crois pas qu’on puisse parler d’exagération quand, littéralement, ça ne nuit à personne de protéger ces vues. Ni même à la capacité des promoteurs de faire 1- leurs profits et 2- de la densité et 3- de l’excellence en matière d’architecture. Ça n’empêche rien d’utile et de bénéfique à la ville. Ça ne bloque pas de projets. Ça ne crée aucune injustice ni préjudice. Ce sont des règles communes, pour tous, bien expliquées, bien argumentées, bien connues.

Ceux qui exagèrent, ce sont les quelques promoteurs qui pensent qu’avec un beau gros chèque, on peut faire ce qu’on veut où on veut et faire fi de tout le reste, ceux qui pensent qu’on devraient faire une exception pour eux parce que eux, ils sont spéciaux, et finalement ceux qui pensent que d’aller toujours et encore et toujours plus haut est nécessairement et invariablement bon et incontournable, comme je ne sais quelle destinée divine.

Ces positions, elles, sont exagérées.

Finalement, le Sunlife, ce fut longtemps le plus haut bâtiment de tout l’Empire britannique. Le symbole de l’âge d’Or de Montréal. Sa visibilité claire et nette dans notre paysage a tout a fait un sens historique, et ça, c’est une valeur infiniment plus grande que n’importe quelle tour à condo construite dans les 30 dernières années puisse espérer avoir un jour.

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Même au-delà de la vue du belvédère sur le Sun Life, ce qui importe ici avec ce projet c’ est une architecture d’exception. L’édifice Square Dominion n’a qu’une dizaine d’ étages et pourtant il se démarque et il a plus de valeur sur le plan architectural que la majorité des tours de condos insipides construites à Montréal ces dernières années.

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Sauf qu’aucun autre édifice va se construire et sera aussi iconique que le Dominion ou la SunLife. L’avantage de la tour plus effilée dans le coin du square, va justement pouvoir lui donner l’occasion de jouer avec sa volumétrie.

Financièrement, aucun promoteur ne va vouloir réduire de sa volumétrie permise versus la rentabilité de son projet. Surtout pour un projet aussi bien situé. Si on ne permet que le minimum de 65m, on va se retrouver avec la 40ieme boite de céréale qui crées des plateaux. Avec le Mansfield derrière, si on construit aussi haut, on va juste créer une énorme masse opaque derrière la SunLife.

La version plus haute permet le retrait de la SunLife, et si le volume est bien situé on pourra encore voir une partie de la SunLife du belvédère. De plus, du sol, on va voir plus de ciel avec une version effilée. Si on a la boite de 65m, toute la largeur du lot sera utilisée et on aura plus cet mince corridor de vue entre les immeubles.

Le Manfield avec sa hauteur actuelle ne se démarquera jamais et pourtant, on aurait pu avoir quelque chose de singulier en augmentant sa hauteur, on aurait pu avoir plus de jeux de volumes et plus de dégagement de la SunLife. Il ne faudrait pas qu’on répète l’erreur.

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Rien n’oblige un promoteur de le faire, mais l’idee qu’un promoteur limite le volume de construction et laisse de la rentabilite sur la table est illusoire et démontre un manque de comprehension de la logique d’affaires.

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exactement. Le Mansfield est un exemple parfait de ce qui se fait par un promoteur qui veut maximizer le volume avec une limite de hauteur arbitraire

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Toute vois affirmations dans le paragraphe qui commence par “Et je ne crois pas…” sont de la pure speculation. C’est votre opinion, mais il faut reconnaitre qu’elle n’est ni partagee par tous, ni meme fondee sur des donnees probantes. IL y a des choix de societe a faire, mais il est meme plutot connu que les zonages restrictifs impactent de facon negative l’abordabilite en limitant l’offre.

The Impact of Zoning on Housing Affordability | NBER

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Par curiosité, que considérez-vous de négatif du point de vue architecturale au projet de condos Mansfield ?

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Do a survey in Montreal and you will see no one cares about the view of a building from the belvedere that 90% of the people never go to.

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Eh bien elle est partagée par les experts urbanistes, historiens ou architectes qui ont formulés ces règles d’insertion et ces considérations basées sur le patrimoine paysager de la ville.

C’est un zonage qui limite à 65m. C’est amplement suffisant pour faire quelque chose de bien. Et la ville dispose d’autres zones pour des hauteurs plus hautes, si c’est absolument le souhait du promoteur. S’il n’est pas capable de rentabiliser ce terrain, avec les limites connues et bien claires du zonage actuel, c’est qu’il l’a acheté trop cher. Autrement, surpris de voir que vous ayez compris - je ne sais trop où - dans mon propos que je proposais que le promoteur laisse la rentabilité de côté, et de m’expliquer avec condescendance que c’était là une mauvaise stratégie d’Affaires. On ne parle pas d’aller contre la rentabilité, on parle de diminuer la marge de profit (deux notions bien distinctes) - par ailleurs, un plus petit projet coûte aussi moins cher à réaliser, que je sache.

Pour le reste, ce n’est pas de la spéculation du tout que de dire que la densité élevée est possible à moins de 65m, que l’architecture de qualité est possible à moins de 65m, que la rentabilité est possible à moins de 65m.

Pas non plus de spéculation quant à l’absence d’injustices et préjudices causés par les vues patrimoniales : un plan d’urbanisme est toujours validé sous l’aune du juridique.

Pas non plus de spéculation dans l’affirmation que ces vues nuisent à autrui. Une vue dégagée ne peut tout simplement pas être qualifiée de nuisance.

Finalement, il n’y avait rien de spéculatif dans mon propos. J’en viens à me demander si nous avons la même définition de “spéculation”. Le seul paramètre spéculatif de la discussion ici est de chercher à passer outre les règles pour construire plus haut, plus gros, en mettant les considérations patrimoniales de côté.

Manifestement non, mon opinion n’est pas partagée par plusieurs membres du forum ici présents qui adorent les hauteurs - et c’est vrai depuis longtemps, je n’ai aucune surprise - mais elle est manifestement partagée par les membres du CCU de Ville-Marie qui exigent un projet beaucoup moins haut qui tend à protéger la prédominance emblématique du Sun Life.

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Ce qui est « chiant » un peu à Montréal, c’est que la valeur emblématique de la Sun Life n’est que l’argument du jour. C’est faux de dire que ailleurs la ville laisserait passer. Il y a toujours une raison pour dire non à plus de hauteur. Meme dans des endroits où elle ne cause aucune nuisance. C’est le cas de l’île des sœurs où on a abaissé les hauteurs malgré le fait que les habitants étaient pour la hauteur. Et être « expert » est assez subjectif. Les groupes de réflexion de gauche et de droite arrivent rarement aux mêmes conclusions sur un même sujet. Donc avoir les experts de son côté ne veut pas dire grand chose puisqu’il y a toujours des experts des deux côtés.

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C’est inexact d’un point de vue de la règlementation, je pense bien. Ce qui est considéré comme un intérêt, que ce soit en édifices patrimoniaux ou des vues est codifié, depuis assez longtemps d’ailleurs. Ces restrictions sont appliquées assez objectivement sur ce point. Maintenant on peut être d’accord ou non sur ces restrictions. Mais rien (ou assez peu) s’invente au jour le jour.

Et les dérogations de hauteur sont immensément plus communes que les baisses de hauteur. Il y a des milliers de logements construits dans des PPU, PPCMOI et j’en passe. Le blocage est loin d’être systématique, il arrive juste dans des cas qui marquent un peu plus l’imagination.

Ici le promoteur demande une dérogation et non un changement pour construire de plein droit? Je n’ai pas un problème avec ça. Il peut offrir un projet de qualité qui soutiendra les arguments présentés. S’il pense que son projet est plus d’intérêt que la Sun Life et respectueux au niveau des volumes, il a la charge de faire cette preuve et je suis ouvert à la voir. Mais l’argument étant qu’on ne peut pas lui faire confiance à 65m de hauteur, je crois que c’est OK d’y aller par dérogation à 120m.

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J’ai parfois l’impression è lire certain commentaires des fan boys de la hauteur que peu importe les arguments, peu importe le contexte, c’est la hauteur à tout prix qui compte. Je trouve un peu choquant que sur un forum dédié à l’urbnisme et l’architecture, un immeuble comme le Sun Life suscite si peu de respect. Par ailleurs, si on veut discuter de la rentabilité du projet à 65 mètres versus 120, je serais curieux de connaître l’avis du promoteur du Mansfield qui n’a exigé aucune dérogation et qui semble y avoir trouvé son compte. À sa place, je trouverais injuste que son voisin jouisse d’une dérogation, surtout que lorsqu’il a construit son immeuble, il ne prévoyait pas se retrouver flanqué d’une tour deux fois plus haute que ce que prévoit le règlement, alors si on veut voir les choses strictement du point de vue des promoteurs, il y a ça à prendre en compte.

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Je ne dis pas que l’argument est faux ou peu pertinent. Je dis juste qu’il y a toujours un argument contre. Peu importe où on se trouve. Un bout de fleuve par ci, le vent par là, le respect du cadre bâti. Le nanani le nanana. Pourtant le respect du cadre bâti on ne l’invoque pas quand il n’y a que des tours plus hautes autour. C’est seulement quand les tours autour sont plus basses que le projet proposé qu’on l’utilise pour empêcher la hauteur. Il y a beaucoup de deux poids deux mesures dans la manière de prendre les décisions. C’est mon ressenti. Maintenant je pense que sur le forum chacun a aussi ses biais et préférences.

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Pour jouer l’avocat du Diable, on peut facilement retourner cet argument et dire qu’il y aura toujours un argument pour plus de hauteur peu importe la nouvelle limite, etc.

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Oui sur un forum internet. Mais ce n’est pas ce qui se traduit dans la réalité.

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Le processus décisionnel est beaucoup codifié que cela. Les tours ne sont pas acceptées aléatoirement. C’est un règlement avant tout. C’est une méthode qui est appliquée pour dire oui ou non.

Les tours sont des édifices comme les autres. Ils se construisent de plein droit, ou non. La différence est que les surhauteurs passent par le CCU.

  • Dans le cas d’une dérogation importante sur la surhauteur, ces projets sont vraiment rares. Il y en a un sur plusieurs années. Ils sont loin de définir les politiques, tellement ces cas sont exceptionnels. Et il y a eu plus de cas acceptés (totalement ou partiellement) que le contraire, de mémoire. En fait, c’est intéressant avec le PUM, parce qu’on a probablement plus de projets dérogatoires du règlement actuel en même temps qu’il y en a eu dans les 10 dernières années.

  • Pour une surhauteur de plein droit, le CCU décide si le projet est intéressant ou non. C’est la portion subjective, qui analyse avec des critères codifiés dans de beaux et longs documents. Des vues, des secteurs d’intérêts, etc. Ces choses sont analysées avec des recommandations. Je ne me souviens pas de la dernière fois que j’ai lu qu’un projet avec surhauteur a été refusé en fin de compte parce qu’un promoteur n’a pas répondu à ces critères après un ou plusieurs passages au CCU. Généralement, après un délai, les projets ne répondant pas aux exigences du CCU sont refusés, et ces refus sont inscrits dans les CA de Ville-Marie. Les projets avec des surhauteurs sont assez sérieux pour répondre éventuellement à ces exigences, les refus ne définissent pas les tendances dans les décisions.

En dehors des tours et à grandeur de la ville, c’est plus courant des voir des projets bloqués par référendum. Encore une fois, c’est juste une question de loi au Québec. Ce sont des projets dérogatoires et sont soumis à cette loi. Maintenant il y existe un moyen d’éviter les référendums, et la ville l’utilise dans plusieurs cas.

Mais mon point est qu’en fin de compte, c’est beaucoup plus courant de bonifier le zonage que le contraire. Je dis cela de la perspective d’une personne qui lit les permis de construction toutes les semaines. Je pense qu’il est plus facile de voir un biais vers les refus, parce qu’ils sont plus mémorables (souvent plus fâchants) que le contraire. Les PPU, les PPCMOI, et maintenant la loi 89, c’est la norme de voir cela pour construire de gros projets, et ces gros projets, il y en a beaucoup.

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and most Montrealers do not care about having tall towers or no :sweat_smile:

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de toute façon, tant qu’on aura encore de place en masse pour construire sur l’île de Montréal on est vraiment pas obligé de constuire si haut. Le jour que Montréal aura 8 millions d’habitants et 0 stationnements de surface privés et 0 terrains vagues, à ce moment on aura des tours de 300m.

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Les plus belles vues d’un immeuble iconique sont celles qu’on a quand on est devant. Plus loin au coin d’une rue, il suffit de se déplacer un peu pour avoir encore une ‘‘vue’’ simplement d’un autre angle, misère. Du Belvédère, certaines sont belles, mais si ça prend ça pour justifier autant de controverse, c’est mince. Montréal n’est pas un Musée encoquillé dans une bulle de verre. Elle change et c’est normal. L’important n’est pas de protéger à tout prix chaque belle bâtisse que chacun jure être icônique, mais bien de favoriser de nouvelles bâtisses qui deviendront elles aussi iconiques! Il ne faut pas scléroser la ville pour une idéologie bien subjective. Pour les vues du Sud, il faut essentiellement, sauf exceptions, être dans le fleuve (ou une île) ou sur la Rive-Sud pour les ‘‘apprécier’’. Eh ben, tant pis, mais on ne développe pas la ville pour faire plaisir à quelques-uns qui veulent à tout prix regarde rla ville de ces angles ultra précis!

Et toujours le même maudit problème : pendant qu’on déchire des chemises sur des hauteurs, on ne pousse ab-so-lu-ment pas la nécessité de faire de l’architecture de qualité, un brin audacieuse et marquante. Alors, les limites se multiplient, les promoteurs sont barrés de bord en bord avec pleins de restrictions, et pour arriver à dégager ne fut-ce qu’un profit le moindrement normal, font dans le strict minimum question design et on a des mochetés que les soi-disants spécialistes urbanistes ne contestent pas, pcq au moins elles ne sont pas trop hautes. The worst of both worlds, really.

Concernant le soi-disant espace en masse pour des tours, c’est pas trop vrai. C’est au c-v que sont les terrains potentiels de grande hauteur. Or, les limites se multipliant pour questions de vues, et de vent, et de ci et de ça, il en reste de moins en moins. Et ce ne sera pas dans Hochelaga, sur le Plateau, dans le Sud-Ouest ou à Saint-Henri qu’on va se mettre à faire de la hauteur qui ne dérangera personne. Au contraire!!! Je vous suggérerai également de réfléchir au faut, indéniable, qu’un propiétaire de terrain qui veut le développer n’a pas vraiment le luxe d’aller en chercher un autre sur lequel la hauteur ‘‘dérangera’’ moins. Le terrain, c’est celui qu’il possède à l’endroit qu’il est, il ne peut pas le déménager!

L’affaire des hauteurs est une vraie religion absurde qui confond de nécessaires exceptions avec une politique holistique qui est en train de tout emporter dans une folie jusqu’au-boutiste qui va uniquement nuire. Comme le 20-20-20, dont les résultats sont rachitiques, mais les dommages bien plus grands.

Et ne sautez pas aux conclusions : je suis entièrement pour les logements sociaux, les écoles et les commerces de proximité (pas les grosses chaînes partout) avec la participation ‘‘fortement incitée’’ des promoteurs à l’effort. Mais il faut être capable de regarder sa propre équipe quand elle joue mal, et lui dire sans gêne qu’elle joue mal ses cartes et qu’elle nuit à sa propre cause.

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C’est une vision tellement exagérée des choses. Le débat se fait sur un seul et unique édifice, dans un cas particulier d’une vue historiquement protégée.

Dans la quasi-totalité des cas, on ne parle pas de hauteur. Le promoteur fait juste son projet avec peu de dérogations. Voir littéralement toutes les tours les plus hautes de Montréal.

Je pense qu’on dérape du sujet ici, à savoir le zonage d’un terrain adjacent à la Sun Life, quand on parle d’écoles ou de commerces de proximité qui n’ont rien à voir avec le débat, ou la moindre relation avec les diverses opinions exprimées.

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