Il y a deux angles morts dans cette bonne idée sur le papier cependant.
La baisse de la construction privée engendrée par ce genre de mesures, qui implique le besoin de l’État de prendre ce rôle, mais il faut en avoir la volonté politique et la capacité financière, sinon on vit juste une baisse de l’offre qui sera négative pour tous.
Il y a effectivement quelques petits propriétaires, mais ça doit vraiment être une minorité de la minorité, qui seront impactés négativement et pour qui ça peut poser un enjeu financier. Il faut trouver un moyen (aucune idée de comment, un seuil sur le montant d’une propriété pour que ce gel s’applique par exemple ?) pour limiter l’impact pour eux. Mais il faut être lucide, les propriétaires amènent toujours cet enjeu du petit propriétaire, mais ça concerne quasiment personne. Si tu loues à quelqu’un, c’est que tu as de l’argent généralement…
Tu dis ça avec beaucoup d’assurance mais ce n’est pas ça du tout. La majorité des Plex à Montréal et de très loin, appartiennent à des personnes bien normales et non des grosses compagnies qui surfent sur les profits.
En même temps ce sont eux qui ont cité Lambert en premier. Je suis pas défenseur du mec mais si tu me cites dans tes débats comme un exemple de gens auxquels ta mesure va s’attaquer je vais répondre.
C’est encore une fois uniquement une question d’arbitrage politique. Si la société a les moyens de payer la construction privée de X logements, il n’y absolument aucune raison que l’état n’ai pas les moyens de construire X.
De plus, malgré ce que l’on lit ça et là, on n’a pas un problème de volume de construction. Le taux d’inoccupation des logements augmente avec leur valeur. Les promoteurs construisent presque exclusivement des logements qui ne sont pas accessibles au 30% les plus pauvres de notre société car c’est ce qui est rentable. Il faut arreter de se concentrer sur le nombre de logements construits, et s’intéresser à l’accessibilité de ce qui est construit.
Fondamentalement, petit ou gros propriétaires ça ne fait pas beaucoup de différence. Ce n’est pas une question de la capacité financière du propriétaire de logements locatifs, mais du mécanisme de la marchandisation du logement. Le petit propriétaire devra aussi rembourser une hypothèque du bâtiment qu’il aura acheté au prix du marché. Mechaniquement, il devra le répercuter cette valeur dans ses loyers et participera donc à l’augmentation générale des prix du logement. (En fait, j’aurais même tendance à penser même que les petits propriétaires ont un impact plus important sur l’évolution du prix des loyers étant donné qu’ils ne sont pas les mêmes capacités d’effectuer des économies d’échelles, mais bref)
Ce qu’il faut, c’est du logement hors marché en grande quantité pour casser ce mécanisme. Pas juste les 2-3% que l’on a présentement. Et ça, c’est encore uniquement une question d’arbitrage politique.
S’attaquer à la crise du logement et en même temps vouloir que dans notre société les propriétés soient des outils d’investissement efficace, c’est une contradiction parfaite et insoluble. Une politique de logement public efficace aurait pour effet de faire baisser la valeur des biens immobiliers. Dans ce sens, est ce vraiment une crise du logement ou juste le résultat prévisible et un sous produit des politiques publiques de ces dernières décennies qui ont été conçues pour enrichir une partie de l’électorat qui est propriétaire ?
Que tu aimes mon affirmation ou non, c’est le cas. Les propriétaires d’immeubles ne sont pas arrivés là avec des centaines de milliers de dollars en asset par pur hasard dans le but d’être de bon samaritain.
Tu as bien résumé ça. Clairement, ce n’est pas l’offre qui manque actuellement avec les dizaines de milliers de condos en construction partout, ce qui manque cruellement, c’est du logement abordable et c’est justement là où l’État peut s’implanter. Pour ce qui est des propriétaires, qu’ils soient petits ou gros, rarement leur but sera d’être au service des gens et d’être compatissants avec la capacité financière des locataires. Ce sera toujours le profit qui sera priorisé et un profit important la plupart du temps.
Dans le contexte Montréalais, les propriétaires de logements sont souvent des propriétaires occupants. Montréal est une ville de plex.
C’est souvent l’option pour pouvoir élever une famille dans les quartiers centraux. Ça prend de la stabilité, et un espace de vie conséquent pour sa famille. Un rez-de-chaussée de plex fait la job, et il n’y a pas des tonnes d’options. C’est d’ailleurs une grande richesse de Montréal, car ça stimule une mixité de ménages.
Ces gens doivent pouvoir réaliser leur projet de vie de manière réaliste. Ça prend 2 revenus personnels, et les revenus de la location. Ce n’est pas un patrimoine qui vient d’une source illégitime, juste un ménage qui achète la maison pour faire sa vie.
Hypothèse: si on décidait de faire la guerre à ces familles en rendant impossible l’achat d’un plex (sans les revenus suffisant de la location, l’achat et son maintien devient financièrement impossible), il ne resterait que les grands propriétaires qui pourraient plus facilement acheter ces propriétés, et attendre la fin d’un moratoire pour faire la piasse.
Bref, il y a définitivement de mauvais propriétaires, de gros propriétaires, qui exploitent les gens. Il faut cibler ces gens, pas les familles qui veulent simplement faire leur vie dans un plex à Montréal.
La plupart de ces familles sont victimes de la hausse des prix aussi, ça rend beaucoup plus difficile de vivre au centre de la ville. Dans ces édifices, on voit souvent des locataires qui sont là depuis longtemps, avec des loyers très bas et une belle relation avec le proprio.
Bref, il faut faire des mesures qui peuvent fonctionner pour vraiment cibler les problèmes de l’habitation. Et je suis d’accord qu’il y un aspect important à ne pas marchander le logement. Mais faut que ce soit quand même économiquement viable pour les familles.
En effet, les loyers sont restés stables pendant des années au Québec parce qu’il y avait un grand inventaire de logements abordables sur le marché privé. Si un propriétaire augmentait trop, les gens avaient des options. Il faut rétablir cet équilibre pour maintenir la croissance des loyers sous un seuil acceptable.
Pour ce qui est des constructions neuves à but lucratif, il faudrait en effet changer les règles de financement pour que ça rétablisse un équilibre à court terme. Aucune banque va vouloir financer un projet sur 40 ans sans qu’il y ait bien de la marge. Même la SCHL a mis les freins sur son programme d’assurance pour les hypothèques de construction de logements locatifs parce que le marché locatif neuf est rendu un trop grand risque pour la société d’État.
Leur “projet de vie” a un impact bien réel et mechanique sur le coût du logement pour beaucoup de personnes. Ce n’est pas un jugement de la qualité individuelle de ces personnes là, juste une constatation des effets économiques de la marchandisation des logements.
Il y a beaucoup de familles qui n’ont absolument pas les moyens de s’acheter un plex. Si on veut justement permettre au plus grand nombre de se loger, on ne peut pas éluder les effets de la marchandisation du logement sur les prix du loyer à Montréal.
Encore une fois, c’est pas un jugement individuel et moral, la logique marchande de l’immobilier à des effets directs sur les prix du loyer. Pour reprendre ton exemple, la famille qui achète un triplex et qui loue les deux autres étages va acheter ce triplex au prix du marché. De facto, elle va devoir ajuster les loyers pour rentrer dans son hypothèque. Quand elle reviendra son triplex, elle le reviendra à nouveau au prix du marché et le prochain propriétaire ajustera elle ou lui aussi les loyers au niveau du marché. C’est une spirale sans fin qui mène inéluctablement à l’augmentation du coût du logement. D’autant que la plupart des ces propriétaires ne créent pas de logements étant donné qu’ils occupent et mettent en location des logements qui sont parfois centenaires.
De façon alternative, si ce même triplex avait été transformé en coop de logements ou en logements sociaux, une fois l’hypothèque initiale payé, les loyers devraient uniquement permettre de payer les frais de gestion et d’entretien de la bâtisse. D’autant que les coops de logements peuvent hypothéquer sur plus longtemps ce qui garantit, dès le départ, des loyers plus bas.
Ce n’est pas une question de faire la guerre aux petits propriétaires. C’est simplement constater les effets de la propriété lucrative de logements sur le coût des loyers pour de nombreuses personnes. Les mécanismes sont sensiblement les mêmes, que ce soit avec un grand ou un petit propriétaire.
Si on souhaite retirer le logement du système économique pour assurer un logement abordable à tous, personne ne va être contre, c’est une utopie pour un service de base.
Ce n’est pas notre système actuel, et on parle de simplement geler les loyers, parce que les propriétaires, “ne sont pas des enfants de cœurs”.
Je trouve que c’est une mauvaise façon d’approcher la chose, et elle ne reflète pas la réalité montréalaise. C’est une approche qui blesse les gens qui souhaitent simplement avoir une habitation.
Sinon, le logement hors-marché est extrêmement rare à Montréal, malheureusement. Si on blâme tout le monde de participer au système simplement pour vouloir une maison, il faut blâmer tout le monde. Pas juste un propriétaire de plex. Les locataires qui acceptent les nouveaux loyers aussi, tant qu’à y être. Ils participent parfois à de la surenchère, et normalisent ces prix. Mais en bout de ligne, tous les gens normaux, même ceux qui veulent acheter un plex dans Villeray, sont victimes du marché. Je ne pense pas qu’il faut monter les gens les uns contre les autres.
Le logement hors-marché dépend de subventions et de programmes qui n’existent pas pour les plex. Si on veut créer un système où des familles peuvent prendre cette voie, réduire leur cout d’habitation substantiellement, tout le monde va être heureux. Mais c’est ça qu’il faut proposer.
Je ne vois pas exactement où est ce que j’ai blâmer qui que ce soit. La morale ne m’intéresse absolument pas, je n’ai fait que décrire les contradictions inhérentes à notre modèle économique ainsi que l’équation complètement insoluble qui consiste à penser que l’on peut d’un coté, vouloir garder un maximum de logements sur le marché pour garantir la viabilité des investissements en immobiliers, et de l’autre vouloir s’attaquer à la crise du logement.
C’est impossible, et la proposition de QS manque complètement l’objectif et ne va pas du tout assez loin.
En fait, tel que raporté dans la chronique d’Olivier Niquet d’hier à La journée est encore jeune, ce sont les journalistes qui ont posé une questions à QS en mentionnant une prise de position de M. Lambert en décembre.
On parle de deux choses différentes, je crois qu’on est un peu en décalage dans le débat.
Je réponds seulement à la perception de ce qu’est souvent un “propriétaire” à Montréal, et l’impact d’un gèle des loyers sur ceux-ci. Dans notre situation, je vois une problématique. “Blâmer” n’est peut-être pas le bon mot, alors plutôt “participants”? En ce moment, c’est pas mal tout le monde, malheureusement.
Enfin, je te rejoins que la proposition ne peut pas rejoindre les objectifs que tu décris. On est d’accord.
Et je suis bien d’accord qu’il faut accélérer l’offre de logements hors marchés, on sait, avec des exemples, que ça fonctionne à assurer la stabilité de l’abordabilité.
Ce n’est pas parce que c’est un particulier que c’est un petit propriétaire.
Si tu as de l’argent pour être propriétaire d’un logement qui n’est pas celui que tu utilises, de facto dans la grande majorité des cas, c’est ce que tu es bien financièrement. C’est ça mon point.
Le mythe du petit propriétaire qui vit chichement et qui dépend pour survire d’un % de plus ou de moins sur une augmentation de loyer, c’est faux.
Il faut s’intéresser aux deux, mais effectivement la seule quantité de construction n’est pas la seule variable si on construit, comme en ce moment, juste des condos inabordables.
Sur le second point, je suis pas mal d’accord sur le fond. En fait, je pense que les deux éléments (capacité du propriétaire + marchandisation du logement) doivent être pris en compte. Trouver un mécanisme fiscal qui épargne un peu les plus petits propriétaires permet surtout, selon moi, de rendre la mesure plus acceptable politiquement. Mais tu as totalement raison qu’ils participent aussi à la hausse des prix et qu’il faut du logement hors-marché.
Sur le dernier point, c’est là ou l’électorat “bobo” de QS vient lui poser problème. Ils vont se retrouver à avoir une partie de leur propre électorat contre cette mesure, car propriétaire de logements locatifs à Montréal.
Je te dois un café. En tant que famille EXACTEMENT dans le cas de figure que tu décris, je n’avais pas la force d’argumenter pour cette fois.
Lorsque mes parents ont acheté il y 13ans, il y avait une vieille dame qui occupait un appartement à l’étage. Elle n’a quitté qu’il y a quelques mois. Mon père n’a JAMAIS voulu augmenter son loyer. Après avoir insisté plusieurs fois qu’il le fasse, elle a fini par l’augmenter elle même ! C’était vraiment une bonne personne et je prendrais encore 100 fois une personne comme elle même si elle payait bien en dessous du prix du marché.
Et grâce à ça on a chacun notre appartement avec nos familles respectives, on a un locataire et ma sœur et moi se partageons l’hypothèque. Ce qui fait que nos parents qui sont maintenant âgés sont logés aisément et nous aussi, proches de la ville et des centres d’intérêt. Et c’est pareil pour tous mes voisins. Toutes des familles établies depuis un moment et dont les enfants vivent aussi là. Sans ça on vivrait sûrement très loin en banlieue. Donc me faire dire que même les petits propriétaires sont des salauds pleins aux as ça vient me chercher.
Chaque année tout augmente. Au moindre petit soucis, ton locataire veut te refiler la facture mais toi pour être considéré comme un bon propriétaire tu ne dois pas toucher à son loyer. Et si tu n’es pas d’accord tu te plains la bouche pleine ?
Sur ces histoires de plex, c’est assez intéressant et je me pose la question depuis que je vis au Québec.
Pourquoi historiquement, on assiste justement à de l’achat du plex entier par un propriétaire occupant beaucoup plus qu’à un plex divisé en co-propriété comme c’est le cas dans les immeubles plus modernes. Me semble que ce système existe aussi parfois sur les plex plus anciens, non ? Je pose sincèrement la question, car ça me mélange avec le système français dans lequel j’ai grandi où ce système de propriétaire occupant et de plex est rare. Mes parents sont propriétaires de leur appartement dans un immeuble et c’est tout.
Il me semble que le système de copro, bien que dans une logique de marché, est moins nocif car on se retrouve pas avec des gens qui achètent un plex entier pour juste financer leur rdc.
