Marché des logements locatifs - Actualités

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Je trouve qu’il apporte un point de vue intéressant dans un débat qui est selon moi trop orienté vers la victimisation des pauvres locataires vs les méchants proprios. On sent beaucoup d’électoralisme dans les différentes interventions tellement elles penchent toujours du même côté. La vérité c’est qu’on ne parle que du prix des logements en faisant fi de toutes les variables qui ont une influence sur lui. À entendre les différents intervenants parler, un propriétaire devrait louer son appartement à petit prix même si les taxes augmentent vite d’année en année où que le coût des matériaux ne fait qu’augmenter de façon exponentielle. Et c’est vrai qu’on dépeint les propriétaires comme des gens peu scrupuleux qui n’en ont qu’après leur profit et c’est injuste. Il n’y a absolument rien qui me choque dans ce texte. La majorité des propriétaires ne roulent pas sur l’or.

Cela n’explique absolument pas pourquoi des activistes d’extrême-gauche ont vandalisé leurs locaux. Ce sont les mêmes imbéciles qui détruisent les commerces de petites familles avec comme prétexte la gentrification qu’ils apportent. Il n’y a aucune nuance à avoir ici.

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Oui certains propriétaires ne roulent pas sur l’or, mais ceux qui le font juste comme investissement en flippant des appartements, il y en a de plus en plus qui achètent des immeubles et qui les retapent de façon ‘‘plus luxueuse que nécessaire’’ et après viennent mettre des loyers de presque 2000$ pour un 4½ pour rembourser leur hypothèque. Oui certains logements ont besoin de travaux et ces derniers coûtent chers, mais on pas besoin besoin d’y aller toujours alors des gros travaux quand c’est pas nécessaire.

Oui c’est une dépense que le proprio a, mais en faisant ce genre d’investissement, le parc de loyer ‘luxueux’’ augmente et les appartement normaux, pas des logements sociaux cheap n’augmente pas. Oui certains parties vont pousser vers le logement social ou abordable, mais le in between pour la classe moyenne, il diminue de plus en plus.

On me dira qu’un investisseur va faire ce qu’il veut de son argent. sauf qu’ici son bien impacte plusieurs personnes qui n’ont pas de contrôle et ce bien est essentiel. C’est normal que les propriétaires veulent avoir un revenu, sauf que quelqu’un qui achète bloc après bloc pour avoir un rendement la 2ieme année, il va devoir hausser les loyers pour rentrer dans son argent, afin d’en dégager un profit et d’acheter le prochain bloc.

Oui les taxes augmentent mais justifier des hausses de 400$ par mois, par appartement parce que tes taxes augmentent c’est difficilement justifiables. Plusieurs hausses sont en effet pour couvrir certaines dépenses (taxes, entretien, etc) mais ce qui est de plus en plus commun, c’est des hausses pour couvrir les hypothèques et les revenus personnels des propriétaires. Plusieurs investisseurs vont acheter un bloc pour avoir un rendement dessus, donc comment rendre son investissement plus fructueux ? Tu augmentes les loyers pour en tirer plus de revenu… et tu justifies le prix en mettant des planchers de bois francs, marbre dans la salle de bain, comptoir de granit, climatisation, etc…

Le problème c’est que ça crée des logements qui valent plus chers qu’ils devraient et c’est ça qui crée la crise du logement. Pas t’en un manque de logement comme tel. Je me cherche personnellement un appartement plus grand, mais tout ce qui me convient est très rare, excentré ou juste hors de prix, alors qu’il y a quelques années il y avait beaucoup plus d’offre.

Je ne met pas tous les proprios dans le même bateau ici, sauf que côté transparence, il faudrait plus de transparence de leur par pour les justifications de prix. Ca ne me dérangerait pas de savoir que je dois payer plus pour avoir un meilleur appartement, sauf que si je dois payer 250$ par mois pour faire le down payment de ta prochaine vache à lait, non merci.

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Je comprends ton discours c’est légitime. Je compatis et j’espère de tout cœur que tu trouveras un logement qui satisfait tes critères.

Les rénovations dont tu parles ne sont pas responsables de la hausse des prix à elles seules. L’écrasante majorité des appartements à louer à Montréal sont vieux et pourtant leur prix augmente quand même. On met de côté trop de variables. Un élément important qu’on ne jamais prendre en compte est la performance économique incroyable de Montréal et du Québec. Moins de gens quittent la province, plus de gens sont attirés par Montréal. La confiance est au rendez-vous. Il fut un temps où des milliers de personnes quittaient chaque année vers l’ouest. Aujourd’hui on a un solde migratoire positif. Des compagnies qui s’installent dans notre ville avec des centaines de nouveaux employés bien rémunérés chaque année. Tout cela a une incidence énorme sur la demande ! Toute à l’heure Valérie Plante fait un tweet pour dit elle “rectifier les faits” mais elle ne rectifie aucun fait. Elle se contente de dire “Oui Montréal devient de plus en plus cher, c’est pas normal, on va changer cela”. Encore l’électoralisme à deux balles. Le gars de la CORPIQ est venu avec pleins de chiffres. Si tu veux rectifier les faits, attaques toi aux chiffres qu’il avance ! Ne te contentes pas de dire ce que les gens veulent entendre. Et c’est cela que je reproche. Le débat ne vole pas haut, c’est pas sérieux. On cherche des coupables et on les jette en pature sans preuves, sans chiffres, sans rien. Juste comme ca. Et comme c’est un enjeu qui touche énormément de gens on marque des points. Mais on ne règle rien. C’est pour cela que les groupes communautaires sont d’éternels déçus. On fait semblant qu’on les écoute et qu’on va les aider mais on a pas de solution viable.

La première fois que Valérie Plante a réellement parlé de densification durant son mandat c’est après la sortie de Coderre. Pourtant lors des négociations menant aux 20/20/20 c’est quelque chose qui avait été mis de l’avant par les promoteurs immobiliers ! Peut-on proposer des moyens d’accélérer la construction de nouvelles unités, d’alléger le processus ? Peut-on permettre plus de densité à certains endroits comme sur nos grandes artères Nord-Sud et Est-Ouest pour que ce soit plus viable et rentable de construire ? Il y a tellement d’avenues possible. On a préférer serrer la vis aux promoteurs sans contrepartie. On verra ce que ca donne. Moi je ne vois pas en quoi ils vont la régler cette crise du logement.

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Le problème avec l’intervention de Hans Brouillette, c’est surtout le ton et l’approche. Qu’on veuille ou pas qualifier cela de crise, n’en reste pas moins que le marché change à une vitesse qu’on avait jamais vu à Montréal et ça cause des maux de tête à bien du monde. Son attitude face à ça est plutôt arrogante et pas particulièrement productive. Il y a plusieurs raisons qui peuvent motiver un propriétaire à augmenter ses loyers en ce moment, plusieurs légitimes. Si l’emphase était mis là-dessus, il me semble que ça passerait mieux que de tout simplement marteler que les locataires doivent accepter la situation. On a beau comparer avec Toronto et Vancouver ou expliquer que le ratio revenu/loyer est encore correct, c’est pas ça qui explique ou rend digeste aux yeux des locataires le fait que des appartements qui se louaient 800$ il y a 3 ans sont maintenant 1600$ en pareil état. De l’extérieur, ça ressemble à des gens qui profitent de la situation et, même si ce n’est pas illégal ou illégitime de faire ça, ça paraît bien mal.

Le vidéo plus haut de l’entrevue avec Jean-Philippe Meloche de l’UdeM est beaucoup plus éclairant et informatif, je trouve. Il explique très bien d’où vient le problème et comment il est pluôt difficile de le régler. Je recommande à tous de le visionner!

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Tu as raison. Je viens d’ailleurs de regarder l’entrevue avec Patrice Roy. Je remarque cependant qu’il dit la même chose, juste différemment. La forme est plus importante que le fond quand on s’adresse à des gens en situation compliquée.

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Comme dans tout, c’est l’abus qu’il faut éviter. Il y a probablement 90% des propriétaires qui sont corrects, mais les 10% restants devraient être plus encadré. Je pense que ça passe par le plus de transparence possible et une bonification des budgets du TAL pour résoudre les problèmes entre locataires et propriétaires.

Après, écrire une chronique d’opinion pour faire des amalgames douteux entre l’élection municipale et la fabrication d’une crise… Peut être que ce monsieur devrait avoir un peu plus d’intégrité. Déjà que les propriétaires sont mal vus, ce n’est pas en répandant de la merde que la CORPIQ va les aider…

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Article de la La Presse Canadienne:
1500 logements abordables de plus au Québec (msn.com)

1500 logements abordables de plus au Québec

Il y a 53 minutes

MONTRÉAL — Un regroupement d’investisseurs construira, acquerra et rénovera 1500 logements abordables au Québec. C’est bien, mais largement insuffisant pour régler le problème, déplore une association de locataires.

L’investissement, d’une valeur totale de 151 millions $, sera mis à la disposition des coopératives, des organismes à but non lucratif (OBNL) et des offices d’habitation.

Il a pour objectif principal de pérenniser l’offre de logements abordables au Québec, a-t-on annoncé mardi matin à Montréal lors d’une conférence de presse partiellement virtuelle.

Les fonds seront investis «projet par projet» pour la construction ou pour l’acquisition et la rénovation d’immeubles ayant une vocation sociale et communautaire, ou comprenant des logements abordables et familiaux, partout au Québec.

Le regroupement d’investisseurs est formé du gouvernement du Canada, du gouvernement du Québec, du Fonds de solidarité FTQ et d’Ivanhoé Cambridge, filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec, qui investissent chacun 30 millions $.

Quatre fondations ont aussi mis la main à la pâte à hauteur de 31 millions $, dont la Fondation Lucie et André Chagnon, qui a fait une contribution de 20 millions $.

«Le Québec doit être une société inclusive qui permet à tous et à toutes de vivre dans des conditions décentes, a déclaré Dominique Frenette, au nom des fondations participantes. Avoir la possibilité d’occuper un logement adéquat, sécuritaire, accessible et abordable fait partie de ces conditions.»

La proportion des logements qui seront à Montréal dépendra des demandes qui seront reçues. De même, la proportion des logements qui seront construits et rénovés demeure inconnue.

Les millions investis permettront d’offrir un coût de financement réduit pour les emprunteurs. Un financement hypothécaire leur sera octroyé au taux du marché et ils n’auront pas à faire de remboursement du capital avant 15 ans.

«On accepte qu’il y ait des rendements qui sont moins élevés qu’habituellement au niveau immobilier pour faire en sorte que les gens puissent se loger de façon convenable», a résumé Normand Bélanger, le président-directeur général du Fonds immobilier de solidarité FTQ.

De 70 % à 80 % des coûts de construction ou de rénovation seront assumés par le regroupement d’investisseurs. Le reste devra obligatoirement provenir du «milieu», par exemple des municipalités.

Tous les partenaires, y compris les gouvernements, prêtent aux mêmes conditions. Autrement dit, leur investissement leur sera remboursé: capital et intérêt.

Les représentants gouvernementaux ont salué la création d’un «modèle innovateur de financement» pour investir en habitation, le député libéral fédéral Pablo Rodriguez affirmant même souhaiter qu’il soit une «source d’inspiration» pour le reste du pays.

Les 30 millions $ que Québec affirme «investir» et «octroyer» ne sont toutefois pas de l’argent neuf. Ils proviennent plutôt du Fonds québécois d’habitation communautaire, un fonds entièrement constitué de cotisations faites par des locataires à revenus modestes en payant leur loyer ou leur hypothèque.

Questionnée sur la présentation de cette information, la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation du Québec, Andrée Laforest, a répondu que «le fonds était bloqué depuis plusieurs années, on avait de la difficulté à savoir comment on va l’investir».

Réaction mitigée

L’initiative est bonne, mais ne remplace en rien l’ajout de fonds «suffisants et récurrents» dans le programme gouvernemental AccèsLogis, ce que ne prévoit actuellement pas le gouvernent Legault, estime le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU).

Québec rétorque que son gouvernement y a déjà versé 730 millions $ au cours des dernières années. «Ça démontre notre sensibilité pour l’habitation», a lancé la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation du Québec, Andrée Laforest.

«On joue sur les mots, s’est insurgée la porte-parole du FRAPRU, Véronique Laflamme, en entrevue avec La Presse Canadienne. Ils ont mis de l’argent dans AccèsLogis pour livrer ce qui avait été promis par les gouvernements antérieurs.»

Son organisme réclame que le gouvernement du Québec mette en place un plan d’au moins 50 000 logements sociaux sur cinq ans, incluant des habitations à loyer modique (HLM) et des logements coopératifs, qui comprendraient de la construction neuve ainsi que de l’acquisition et de la rénovation.

À titre d’information, 40 000 ménages sont en attente d’un logement à loyer modique et 197 000 ménages locataires paient plus de 50 % de leurs revenus pour se loger, a-t-elle souligné.

Il y a deux semaines, le gouvernement fédéral avait annoncé dans son budget qu’il ajoutera 2,5 milliards $ sur dix ans pour sa stratégie en matière de logement.

Environ 60 % de cette somme est destinée à la construction de 4500 nouvelles unités au pays en vertu de l’Initiative pour la création rapide de logements, qui cherche à offrir des logements abordables pour les besoins pressants de Canadiens vulnérables.

Michel Saba, La Presse Canadienne

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12 mai 2021 | mise à jour le: 12 mai 2021 à 14:26 temps de lecture: 11 minutesPar : Jean SassevilleCollaboration spéciale

25 solutions à la crise du logement

25 solutions à la crise du logement

Rappelons les principales imperfections du marché locatif québécois:

· pénurie de logements abordables

· hausses de loyer élevées, particulièrement lors du départ des locataires

· augmentation du nombre de reprises de logement et d’évictions de locataires

· insalubrité

· manque de rénovations

· surchauffe du marché de l’achat d’un immeuble

· discrimination dans l’accès au logement.

Plusieurs articles ont été écrits sur ces problèmes. On a au Québec un système unique qui permet d’avoir des loyers les plus bas de toutes les grandes villes au Canada. Sans perdre cet avantage pour les locataires, il est possible de faire des changements pour contrer ces deux désavantages:

  1. Peu d’incitatifs à rénover

  2. Peu d’incitatifs à construire des logements abordables.

a) Contrôle des loyers

La très grande majorité des économistes jugent que loi de l’offre et la demande est le meilleur instrument pour orchestrer les variations de prix, meilleur qu’un contrôle des loyers, qui est souvent long, inefficace, facile à contourner et a des effets pervers. Aux USA, dans un sondage, 93% des économistes se sont déclarés contre un contrôle des loyers.

Les loyers fournissent les incitations économiques nécessaires pour attirer de nouveaux investissements dans le logement locatif, ainsi que pour maintenir le parc de logements existant. Lorsqu’une communauté restreint artificiellement les loyers en adoptant un contrôle des loyers, elle envoie au marché ce qui peut être un faux message. Il dit aux constructeurs de ne pas faire de nouveaux investissements et il demande aux locateurs de réduire leurs investissements dans les logements existants. Le contrôle des loyers a pour conséquence perverse de réduire, plutôt que d’augmenter, l’offre de logements en période de pénurie.

1. Statu quo

Le Québec s’est doté d’un mécanisme unique de contrôle des loyers en Amérique qui a l’avantage d’offrir des loyers relativement bas. Les loyers à Montréal sont beaucoup plus bas que dans toutes les grandes villes du Canada. Les locataires peuvent formellement contester une hausse de loyer pour que les mécanismes de contrôle du tribunal administratif des loyers (T.A.L.) s’appliquent. Pourquoi pas tout simplement conserver le statu quo?

2. Hausse obligatoire selon l’inflation

Une approche serait de rendre obligatoire l’augmentation selon la formule du T.A.L. Le fardeau de l’encadrement des loyers serait ainsi renversé et les hausses élevées de loyer seraient chose du passé.

3. Gel des loyers

Certains proposent de ne pas augmenter les loyers le 1er juillet 2021. Ce ne serait qu’une approche temporaire. L’Ontario l’a fait.

4. Registre des loyers

Lorsqu’un locataire quitte, si le loyer est beaucoup plus bas que des loyers comparables, le propriétaire peut faire une augmentation substantielle. Il doit déclarer le loyer précédant dans la section G du nouveau bail. Pourquoi empêcher cet accord entre les deux parties?

5. Swap

Plusieurs locataires cherchent à échanger leur logement et utilisent des groupes sous facebook. Ils s’échangent leurs logements pour conserver leur loyers en bas de la valeur marchande. C’est ingénieux et c’est une preuve que le marché privé est dynamique et créatif. Les locataires s’adaptent aux forces économiques.

b) Augmenter l’offre de logements

Les gouvernements devraient prioriser des mesures pour augmenter le niveau d’offre. D’abord en misant sur le logement social. Construire et exploiter des logements sociaux coûte cher. Ce ne peut pas être la seule solution. Ensuite en incitant les promoteurs à construire autre chose que des appartements haut de gamme. Une intervention étatique devra toutefois être bien dosée. Si les contraintes sont trop lourdes, les promoteurs se tourneront vers le condo. Il faut aussi éviter de trop perdre d’unités locatives.

6. Construction neuve

Mais la construction de logements prend du temps et les logements neufs sont chers. Il est donc difficile d’augmenter le nombre de logements abordables. La construction neuve de logements locatifs a longtemps été peu élevée. Mais ces dernières années la construction atteint des nombres record. C’est encourageant pour l’avenir.

7. Subdivision, agrandissement et changement d’affectation

La ministre Laforest a l’intention de modifier le Code civil du Québec pour renverser le fardeau d’ouverture de dossier afin qu’il repose sur les épaules des propriétaires. Excellente nouvelle.

8. Réguler les rénovictions

La principale raison pour les rénovictions, c’est que les propriétaires ne font pas beaucoup de rénovations sur une base continue. Le processus de fixation des loyers devrait être modifié si on veut diminuer les évictions (voir solution 23). Cela réduirait grandement le nombre de rénovictions. Quand ça se produit, il faut que ça se passe de façon correcte. S’il y a des propriétaires qui font de la fausse représentation, et qu’ils ne procèdent pas aux travaux, il faut agir pour éliminer ces situations-là.

9. Moratoire ou empêcher les rénovictions

Cela me semble excessif. Il y a trop d’immeubles en décrépitude. Ils doivent être un jour rénovés. Enlever toute possibilité de rénovictions reporteraient le problème.

10. Interdiction de convertir un duplex ou triplex en unifamiliales

Plusieurs arrondissements l’interdisent, ce qui protège le parc locatif. Aussi, certains arrondissements interdisent la conversion de maisons de chambres.

11. Taxes aux spéculateurs qui font des flips immobiliers

Sauf si c’est une résidence principale, le profit du flip est déjà imposé.

12. Réduction des locations de courte durée (de style Airbnb)

Avant la pandémie, plus de 10,000 locations Airbnb à Montréal étaient illégales et la majorité ont cessé. Je ne crois pas qu’ils vont reprendre quand les touristes vont revenir. Les amendes sont élevées.

13. Délais des permis

Les délais sont souvent très longs et cela est nuisible.

14. Changer les règlements de zonage pour permettre plus de logements.

Par exemple, les arrondissements n’encouragent pas les logements au sous-sol. Des milliers de logements pourraient être construits. Aussi, dans plusieurs endroits il est interdit de rajouter un 3e étage. Les arrondissements peuvent mieux encourager la densification.

15. Conversion de locaux commerciaux

La ville de Montréal réfléchit à la possibilité de réduire la taille de certaines rues marchandes afin de concentrer les commerces dans une zone plus petite et d’affecter les autres à d’autres utilisations tel que des logements. Le besoin de locaux commerciaux est moindre qu’avant. Les habitudes des consommateurs ont changé. Ils achètent plus par internet et vont dans des centres d’achat en banlieue.

16. Conversion d’immeubles de bureaux

Avec son récent budget, le fédéral veut encourager la conversion d’immeubles de bureaux en immeubles de logements. Je ne pense pas que cela va être beaucoup utilisé à Montréal.

17. Incitatifs à acheter

L’achat et le locatif sont des vases communicants. La reprise économique est plus lente pour les travailleurs qui occupent les emplois les moins bien payés et pour les jeunes.Les premiers acheteurs ont de plus en plus de difficultés à acheter et doivent rester plus longtemps locataires. Toute mesure qui encourage l’achat a des effets bénéfiques sur l’offre de logements locatifs.

c) Logements abordables

Partout au Canada, y compris le Québec, même dans des petites villes, la pénurie de logements abordables devient de plus en plus important comme problème.

18. Le règlement « 20/20/20 »

Il a fallu beaucoup de conviction pour avoir mis en vigueur un tel règlement qui oblige les promoteurs immobiliers à faire 20% de logement abordable, 20% de logement social et 20% de logement familial. À long terme, cela pourrait changer de façon importante le visage de Montréal, si les promoteurs embarquent. Pour l’Institut de développement urbain (IDU), qui représente les plus grands promoteurs

immobiliers du Québec, le règlement « 20/20/20 », dans la mesure où il n’est pas le fruit d’une concertation avec les autres villes de l’agglomération, risque plutôt d’avoir un impact à la hausse sur les prix et de contribuer ainsi à l’exode des familles vers la banlieue. L’avenir montrera quel sera l’impact de cette réglementation et si c’est une bonne solution.

19. Programme fédéral de financement avantageux pour les logements abordables

Le financement dans le cadre de la stratégie nationale sur le logement de la SCHL, un plan de plus de 70 milliards de dollars sur 10 ans, pour construire ou rénover des logements abordables (au moins 10% plus bas que le marché) à des conditions favorables:

· Terme de 10 ans et taux d’intérêt fixe établi à la première avance, pour atténuer l’incertitude entourant les périodes les plus risquées de l’aménagement.

· Période d’amortissement pouvant aller jusqu’à 50 ans.

· Prêt jusqu’à concurrence de 100 % des coûts pour des espaces résidentiels

20. Une nouvelle taxe pour les étrangers

À partir de janvier 2022, une taxe de 1% va être imposée sur les biens immobiliers qui ne sont pas pleinement utilisés par les propriétaires étrangers qui ne résident pas au Canada. Cela va permettre au gouvernement d’amasser 700 millions de dollars sur quatre ans pour financer différents programmes de logements abordables. Cela va avoir un impact mineur pour le financement des logements abordables.

d) Logements sociaux

Un logement social est un logement qui est subventionné, par exemple, par le gouvernement pour s’assurer qu’un locataire à faible revenu puisse payer le loyer.

21. Logement social

Après plusieurs années le provincial s’est entendu avec le fédéral. La ministre nous promet une nouvelle version du programme AccèsLogis. L’objectif du provincial est de construire 15,000 en cinq ans. Il y en aurait 6,000 de construites ou sur le point de terminer. Les organismes communautaires en réclament 50,000 en cinq ans.

22. Utiliser le secteur privé

Certains suggèrent de s’inspirer d’un programme américain qui octroie des incitatifs fiscaux aux promoteurs ou de remettre une somme d’argent aux locataires. J’aime la dernière approche car elle permet aux locataires un plus grand choix où habiter. Les coûts de construction dans le privé sont plus bas.

e) Autres mesures

La question se pose. Est-ce que l’on veut encourager les rénovations par les propriétaires? Actuellement les incitatifs sont faibles, sauf avec une rénoviction pour pouvoir hausser substantiellement le loyer.

23. Mieux rénover les logements

Le parc locatif québécois est vieillissant et rien n’a été mis en œuvre afin d’en assurer son bon maintien. Il y a trop de logements insalubres. Est-ce qu’on doit rappeler le maigre 1,92$ par tranche de 1000$ de rénovation qu’accorde le T.A.L. en augmentation mensuelle ? C’est un maigre rendement de 2,3% et ça prend 43 ans pour récupérer ces dépenses (alors que la durée de vie des rénovations est de 20 à 25 ans). Avec un rendement de 5%, il y aurait moins de rénovictions et plus de rénovations où le locataire conserverait son logement.

24. Dépôt de garantie

À la fin du bail, plusieurs logements sont dans un mauvais état. En demandant un mois de dépôt, qui est remis au départ après une visite des lieux, on réduit le nombre de cas. De plus, cela permet d’éviter des travaux de réparation et permet que le logement soit immédiatement disponible.

25. Oser innover

Contrôler encore plus les loyers est un exercice délicat. Une augmentation importante du nombre de logements abordables et sociaux disponibles ne suffira pas à elle seule à régler la situation. Je suggère que le ministère de l’Habitation rassemble un groupe d’experts neutres qui proposeraient des améliorations au marché locatif et une série de solutions gagnant-gagnant.

Mot de la fin

J’espère que cet article stimulera la réflexion. Peu importe l’idéologie, on s’entend que se loger est un besoin essentiel. L’économie de marché, avec les prix impactés par l’offre et la demande, autorégule l’immobilier. Il est difficile de contenir les loyers sans créer des effets pervers. Une partie de la population dépense plus de 30% de leurs revenus pour se loger. Les gouvernements ont la responsabilité d’offrir à certains de ceux-ci des logements abordables ou sociaux. Le système actuel n’est pas parfait et peut être amélioré « sans jeter le bébé avec l’eau du bain ».
https://journalmetro.com/opinions/tribune-libre/2640385/25-solutions-a-la-crise-du-logement/

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Le Comité Logement du Plateau-Mont-Royal (CLPMR) et la Maison Ludivine Lachance veulent transformer une partie de l’ancienne Institution des sourdes-muettes en logements sociaux pour les gens de la communauté sourde. Le gouvernement provincial doit appuyer le projet financièrement afin de le rendre réalisable.

Le coût total des rénovations à y apporter avant de rendre les unités accessibles aux futurs locataires pourrait s’élever à environ 50 M$.

Alors que la crise du logement frappe Montréal de plein fouet, la communauté sourde de la ville, dont plusieurs membres possèdent un revenu faible, s’en voit durement touchée, souligne le directeur général du Centre de la communauté sourde du Montréal métropolitain, Gilles Read. La hausse importante du coût des loyers est un réel obstacle. De plus, lorsque les propriétaires constatent qu’une personne est sourde, ils lui refusent souvent l’accès à un logement.

«Un des problèmes majeurs, c’est l’accès au logement. En général, les membres de la communauté sourde ne peuvent pas se payer un logement supérieur», déplore M. Read.

Ce projet de logement social viendrait donc répondre à un besoin criant.

L’endroit idéal

Le bâtiment est situé au cœur du Plateau-Mont-Royal, près de l’intersection des rues Saint-Denis et Cherrier. Entre 80 et 90 unités y seraient rendues disponibles. Les membres de la communauté sourde pourraient y habiter seuls, avec leur famille ou encore leur partenaire.

Il s’agit d’un lieu précieux pour la communauté puisque c’est le seul établissement restant dans lequel les personnes sourdes se sont réunies pour apprendre dans le passé, partage M. Read.

Dans son projet de reconversion, le CLPMR compte seulement transformer une partie de l’ancienne Institution des sourdes-muettes en logements sociaux, soit la partie est. Il est important pour l’organisme de conserver la vocation patrimoniale de l’édifice. Le reste du site va ainsi demeurer dans le domaine social, public et communautaire. La Maison Ludivine Lachance le voit comme une façon de poursuivre l’histoire.

«Il pourrait y avoir des associations, des organismes à but non lucratif, des salles communes, etc. L’emplacement est parfait en plus», suggère M. Read.

Plus de temps à perdre

Le besoin de nouveaux logements sociaux dans l’arrondissement est le point principal qui est ressorti lors d’une assemblée publique organisée par le CLPMR en 2017. Celle-ci avait pour but de recueillir l’opinion des citoyens concernant l’avenir de l’édifice. Plusieurs personnes sourdes avaient participé à la discussion.

Par la suite, la Ville aurait dit au CLPMR vouloir faire l’acquisition de l’édifice pour aider à rendre le projet possible. Toutefois, une aide financière du gouvernement provincial était nécessaire. Depuis ce temps, les choses stagnent.

«On a relancé la ville à plusieurs reprises, mais on n’a pas eu de rencontres officielles depuis mars 2020», mentionne la coordonnatrice du CLPMR, Carole Boucher.

«On veut voir une entente entre la Ville et le gouvernement se conclure le plus rapidement possible. Cette période d’attente fait en sorte que le bâtiment se dégrade peu à peu puisque personne ne l’occupe», ajoute-t-elle.

Chaque logement destiné à une ou des personnes de la communauté sourde nécessite plusieurs adaptations. Par exemple, la sonnette d’entrée doit vibrer ou créer de la lumière plutôt que de faire du bruit. Ces types de détails rendraient donc plus coûteuses les rénovations.

«C’est un projet qui va nécessiter des millions, mais ça va en valoir la peine sur le long terme. C’est un investissement dans la communauté. Il faut y voir les avantages et les bénéfices», soutient M. Read.

Plus le projet est reporté, plus les dépenses reliées aux rénovations risquent d’augmenter. Voilà pourquoi il faut agir rapidement, déclare-t-il.

Le CLPMR s’est récemment vu décerner le prix François Saillant pour cette initiative par la Caisse d’économie solidaire et le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU). Pour une deuxième année, ce prix récompense un organisme communautaire œuvrant dans l’amélioration des conditions d’habitation partout au Québec.

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On parle de 45 logements sur 4 étages

Du logement social sur le site d’une ancienne station-service du Plateau | TVA Nouvelles

Du logement social sur le site d’une ancienne station-service du Plateau

Le site abandonné d’une ancienne station-service du secteur Laurier Est, dans le Plateau-Mont-Royal, va disparaître pour faire place à du logement social.

• À lire aussi: Des logements sociaux pour cinq arrondissements de Montréal

• À lire aussi: Le NPD veut construire 500 000 logements en 10 ans

L’administration de la mairesse de Montréal, Valérie Plante, a eu recours à son droit de préemption à des fins de logements sociaux et communautaires pour acquérir le 1695, avenue Laurier Est, au coin de l’avenue Papineau.

C’est la deuxième fois que le droit de préemption est utilisé dans cet arrondissement. Celui-ci permet à la Ville de Montréal de se substituer à l’acquéreur aux conditions prévues à l’offre d’achat finale acceptée par le vendeur. La Ville a 60 jours pour signifier ses intentions au vendeur, période dans ce cas-ci qui prenait fin le 8 juin.

Selon la Ville de Montréal, le terrain a été acquis pour un «prix conforme à la valeur marchande estimée par la Ville et le vendeur aura des obligations à respecter préalablement au transfert de la propriété», a-t-on précisé, par communiqué, jeudi, citant notamment qu’il devra démolir le bâtiment existant et décontaminer le terrain «à ses frais».

Une fois que ces travaux auront été exécutés, la Ville vendra le terrain à un organisme communautaire qui pilotera le projet de logement social financé par le programme AccèsLogis de la Société d’habitation du Québec.

Un bâtiment de quatre étages pourra être construit sur le site à compter de 2023 en vue d’accueillir environ 45 logements.

«Depuis plusieurs années, malgré de nombreuses mises en chantier, Montréal connaît un resserrement de son marché immobilier locatif. Les ménages à faible et modeste revenus sont ceux qui en subissent le plus les contrecoups. L’acquisition du 1695, avenue Laurier Est représente une belle occasion pour la Ville de répondre aux besoins résidentiels de cette tranche de la population, d’autant qu’il est situé à proximité des services, dont un parc, une école primaire, une épicerie et la station de métro Laurier», a dit le maire de l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal, Luc Rabouin.

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Un registre citoyen des loyers pour contrer la flambée des prix

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PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE
Adam Mongrain, directeur de l’organisme La Base, qui lance un registre citoyen des loyers, et Pascal Huỳnh, locataire dans le quartier Centre-Sud

Un organisme à but non lucratif décidé à contrer la hausse des loyers au Québec lancera ce mercredi un registre citoyen permettant aux locataires de consulter les loyers précédents. Mais pour certains, l’initiative ne doit pas être que citoyenne : un registre public est exigé.

Publié le 9 juin 2021 à 5h00
FLORENCE MORIN-MARTEL
LA PRESSE

Lorsque Pascal Huỳnh a emménagé dans le quartier Centre-Sud, il y a cinq ans, il venait d’être évincé de son ancien logement du Plateau Mont-Royal. À l’époque, ses colocataires et lui ont signé un bail de 1500 $ par mois pour s’établir dans leur nouveau chez-soi. C’est en parlant avec des voisins qu’ils ont découvert que les anciens locataires payaient 500 $ de moins.

« J’ai compris que je faisais partie d’un système dans lequel les nouveaux locataires, en ne sachant pas les prix des loyers précédents, permettent aux propriétaires de les augmenter », se désole le réalisateur de films d’animation, rencontré au pied de l’imposante statue du parc Miville-Couture.

Pour vivre à cinq, Pascal Huỳnh raconte avoir transformé deux pièces qu’il qualifie « d’armoires » en chambres à coucher. « Il y a seulement un lit qui rentre. On pousse les locataires à vivre dans des conditions de plus en plus misérables », déplore-t-il. Ce dernier n’a toujours pas l’esprit tranquille. Son logement vient d’être vendu et il craint désormais des hausses de prix.

Nouveau site

L’organisme à but non lucratif La Base s’attaque au phénomène des loyers qui montent en flèche. Son nouveau site permet aux locataires de consulter gratuitement les baux précédents de leur logement. Tous sont également invités à contribuer en se rendant en ligne et en y indiquant le prix de leurs loyers.

« Le registre des loyers citoyen se veut un outil qui met à jour la vieille pratique culturelle au Québec de laisser son bail dans le garde-robe », explique Adam Mongrain, directeur général de l’organisme de données ouvertes. Cette pratique revisitée permet donc au locataire d’avoir la même information que le propriétaire. « C’est vraiment un registre des loyers et non des personnes », assure-t-il, précisant que les informations y sont anonymes.

Véronique Laflamme, porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), salue le projet de La Base. « Mais ça ne remplace pas un registre public et ça ne doit pas dédouaner le gouvernement, prévient-elle. Ça illustre l’insuffisance des mécanismes mis en place actuellement pour empêcher les hausses abusives de loyer. »

Mesures existantes

Afin de limiter les écarts, existe-t-il un seuil à ne pas dépasser pour les propriétaires ? Non. « La loi n’oblige pas un locateur à respecter un certain seuil d’augmentation du loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail », explique Jean-Yves Benoit, du Tribunal administratif du logement. Les mesures existantes concernent la négociation entre le propriétaire et le nouveau locataire. Un outil de calcul pour la fixation de loyer est mis à disposition à cet effet.

De son côté, le cabinet de la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation affirme que des mécanismes sont déjà en place, dont l’amélioration du bail locatif. « D’autres provinces ont déjà testé le système du registre des loyers pour finalement constater son inefficacité quelque temps plus tard », écrit Bénédicte Trottier-Lavoie, attachée de presse de la ministre Andrée Laforest.

En 2020, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a enregistré une hausse du loyer moyen de 3,6 % à l’échelle nationale. Un logement de deux chambres au Canada coûte en moyenne 1165 $ par mois.

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Selon la CORPIQ, la vacance reste élevée:

Cependant, la CORPIQ ne mentionne pas que c’est en fait une amélioration pour Montréal, selon ces chiffres. Le taux inoccupation était de 6% en décembre dans leur dernier sondage, et il est maintenant de 5.6%. Bien entendu, ça reste un taux plus élevé que pré-pandémie.

Plus difficile de voir pour les logements occupés mais disponibles à la fin du bail, parce que la CORPIQ communique très mal les chiffres pour en effectuer un exercice de revendication, mais par contraste l’an passé il y avait 2.9% de logements dans cette situation en mai.

Texte intégral

Étude de la CORPIQ Le taux de logements libres atteint 10 % à Montréal et à Québec

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Selon une étude de la CORPIQ, 5,6 % des logements seraient aujourd’hui vacants dans l’île de Montréal, tandis que 4 % seront libérés par leurs locataires à la fin du mois sans que le bail ait été renouvelé.

Le taux de logements vacants ou bientôt disponibles a poursuivi sa hausse fulgurante observée depuis le début de la pandémie et atteint maintenant 10 % dans l’île de Montréal et à Québec, selon une étude de la CORPIQ obtenue par La Presse.

Publié le 19 juin 2021 à 8h00

Maxime Bergeron

MAXIME BERGERONLA PRESSE

« La baisse drastique de l’immigration, la possibilité d’étudier ou de travailler à distance, le retour massif de logements autrefois loués à des touristes, les règles de confinement plus restrictives, l’attrait moindre pour les grandes villes devenues sans évènements festifs ni lieux de rencontres sont autant de facteurs qui ont poussé vers le haut le taux d’inoccupation », résume le document qui sera rendu public ce samedi.

Pour en arriver à ce constat, la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) a sondé 1538 propriétaires d’immeubles locatifs qui détiennent quelque 40 000 appartements, du 27 mai au 11 juin dernier. Selon cette enquête, 5,6 % des logements seraient aujourd’hui vacants dans l’île de Montréal, tandis que 4 % seront libérés par leurs locataires à la fin du mois sans que le bail ait été renouvelé.

À Québec, 4,3 % sont vides et 4,9 % seront bientôt libérés. « L’offre abonde », résume Hans Brouillette, directeur des affaires publiques de la CORPIQ, signalant que l’« avantage » est en faveur des locataires. Le taux de logements vacants ou disponibles a doublé depuis un an à Montréal et dans la capitale nationale.

À l’opposé, le nombre d’appartements libres a fondu en deçà de 1 % dans plusieurs régions. Selon le coup de sonde de la CORPIQ, le taux de logements vacants est maintenant d’à peine 0,2 % dans le Bas-Saint-Laurent, dans Lanaudière et en Estrie. Il reste à des niveaux très bas presque partout ailleurs, y compris en périphérie de la métropole.

La CORPIQ explique cette réalité à deux vitesses par le départ massif de citadins vers la campagne et la banlieue pendant la pandémie, ainsi que par le pouvoir d’achat de nombreux jeunes ménages qui s’est accru en région dans la dernière année.

Encore une crise

Si la demande a chuté à Montréal et à Québec depuis le début de la pandémie de COVID-19, les prix n’ont pas suivi une tendance similaire. Dans un rapport publié en janvier, la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) signalait que le loyer mensuel moyen avait grimpé de 4,2 % depuis un an à Montréal (à 891 $) – la plus forte hausse depuis 2003. À Québec, l’augmentation s’élève à 2,7 %, pour un loyer moyen de 874 $.

Notons que les prix demandés actuellement par les propriétaires dans les deux plus grandes villes de la province sont souvent bien au-dessus de la moyenne calculée par la SCHL. Ils peuvent aisément franchir le cap des 1500 $, voire 2000 $ par mois.

La situation du logement atteint même un point critique cette année à l’approche du 1er juillet, fait valoir Véronique Laflamme, porte-parole du FRAPRU, organisme de défense des droits des locataires.

Ce qu’on a comme écho des comités logement, c’est que le nombre d’appels de locataires victimes de différents stratagèmes pour leur faire quitter leurs logements, ou victimes de hausses de loyer abusives, est de deux à trois fois plus élevé que dans les dernières années.

Véronique Laflamme, porte-parole du FRAPRU

Les logements disponibles, s’ils sont plus nombreux à Montréal et à Québec, sont souvent « beaucoup trop chers » ou encore « en mauvais état ». La multiplication des cas « rénovictions » a amplifié le sentiment d’anxiété chez de nombreux locataires qui craignent d’être expulsés, ajoute Mme Laflamme. « C’est inquiétant, c’est vraiment l’effritement du parc de logements encore abordables qui se passe sous nos yeux », lance-t-elle.

Les données de la SCHL confirment la plus grande rareté des logements à louer à bas prix. Le taux d’inoccupation s’élevait l’automne dernier à 1,6 % pour les appartements de moins de 625 $, à 1,4 % pour ceux coûtant de 625 $ à 899 $, à 2,7 % pour ceux loués entre 900 $ et 1299 $, et à 7,4 % dans la fourchette de 1300 $ à 1999 $.

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Est-ce qu’il y a des données sur le type de logement qui affiche le plus de vacances? J’imagine que les studios et les 3 1/2 à 1999$ sont beaucoup moins profitables pour les propriétaires ces temps-ci.

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Il y a des données ici:

Rapport sur le marché locatif - Janvier 2021 (cmhc-schl.gc.ca)

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Le taux d’inoccupation veut pas dire grand chose si on le prend seul… combien de Air B&B sont vacants ? Combien de logements trop chers ne trouve pas preneur ?

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Les catégories d’édifices sont intéressantes aussi. La plupart des plex ne sont pas dans ces statistiques et ça donne donc un gros angle mort sur l’état de la situation.

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Reportage de Kim Vermette sur l’“après-rénovictions”, présenté au Téléjournal 18h:

image Radio-Canada Info

Il y a trois ans, une trentaine de locataires étaient jetés à la rue du 1150 rue Marie-Anne Est. L’immeuble était infesté de punaises et le chauffage ne fonctionnait même plus. Aujourd’hui, il a été complètement retapé et le prix des loyers a plus que doublé. Les anciens locataires sont-ils revenus?

Kim Vermette en a rencontré quelques-uns.

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Et c’est quasiment juste du locatif qui se construit actuellement dans Griffintown…

Les logements haut de gamme, eux, sont très disponibles…

ÉTIENNE PARÉ
Vendredi, 2 juillet 2021 01:00
MISE À JOUR Vendredi, 2 juillet 2021 01:00

Alors que les logements abordables se font rares à Montréal, un nombre record d’appartements haut de gamme sont toujours vacants au lendemain du premier juillet.

« Habituellement, ces logements sont loués en bonne partie par des étudiants étrangers et des immigrants, mais il y en a beaucoup moins que d’habitude à cause de la pandémie », explique Behrooz Davani, courtier immobilier dans le chic secteur de Griffintown.

À quelques pas de là, au centre-ville de Montréal, le taux d’inoccupation des logements dépassait les 10 % en janvier, soit plus du triple de la moyenne sur l’île de Montréal.

Et malgré le déconfinement, la situation aurait peu évolué depuis, s’il faut en croire les échos sur le terrain.

« Il doit y avoir environ 10-15 % des logements [milieu et haut de gamme] au centre-ville qui sont vacants à l’heure où on se parle », estime le courtier immobilier Denis Lefebvre.

Il constate que plusieurs logements dans Outremont, près de l’Université de Montréal, n’ont pas non plus trouvé preneur, faute d’étudiants étrangers.

Inabordables

On parle ici d’appartements relativement dispendieux, trop pour la plupart des familles modestes.

Un quatre et demi dans l’ouest du centre-ville, par exemple, peut aisément revenir à plus de 2000 $ par mois, une somme colossale quand on sait que le revenu médian des ménages de locataires à Montréal est inférieur à 39 000 $.

« La plupart des propriétaires vont préférer payer pour un loyer vacant pendant six mois [plutôt] que baisser le prix pour trouver un locataire, note M. Lefebvre. Avec un bail à rabais, ça deviendrait trop compliqué d’augmenter le prix après. »

« C’est indécent qu’il y ait autant de logements disponibles, au moment même où des familles doivent se reloger chez des proches parce qu’elles n’ont rien trouvé pour le 1er juillet », déplore Véronique Laflamme, la porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU).

Déconnecté

Le gouvernement Legault a dernièrement bonifié les programmes d’aide offerts aux locataires dans le besoin, mais ces subventions restent largement insuffisantes pour leur permettre d’habiter dans les logements inoccupés des secteurs cossus.

Ce serait de toute manière une mauvaise idée de financer les locataires afin qu’ils aient les moyens de vivre dans les appartements vides du centre-ville, selon Mme Laflamme.

« Ce serait questionnable de subventionner avec de l’argent public des logements à 3000 $, alors qu’à la revente, les propriétaires engrangeraient tous les bénéfices », illustre la porte-parole du FRAPRU, qui voit plutôt dans la situation actuelle la preuve que le marché privé est déconnecté de la demande.

https://www.journaldemontreal.com/2021/07/02/les-logements-haut-de-gamme-eux-sont-tres-disponibles

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Même au niveau de la RMR au complet, le locatif domine depuis le début de l’année dans les mises en chantier:

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Il faut aussi prendre en compte qu’il va avoir un retour de l’immigration et des étudiants pour remplir ces logements éventuellement. Une ou deux années moins dynamiques pour le locatif ne va pas retirer les besoins de logements dans le futur!

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Je crois me souvenir avoir lu que les unités de résidences pour personnes âgées gonflent artificiellement les chiffres pour les mises en chantier d’unités locatives dans la RMR.