C’est bien possible, plusieurs groupes de RPA voulaient mettre en construction des milliers d’unités ces dernières années. Je me demande combien ça pèse dans la balance, peut-être que la SCHL a des chiffres sur le phénomène.
La CMM a publié quelques statistiques sur le marché locatif
https://cmm.qc.ca/grands-enjeux/crise-du-logement-social-et-abordable/
Résumé en deux graphiques sur Twitter
Le taux d’inoccupation des logements de 925$ et moins se situe sous la barre des 2% dans le Grand Montréal, ce qui rend la quête d’un logement abordable de plus en plus difficile.
Se loger sans consacrer plus de 30% de son revenu brut au loyer: de plus en plus difficile pour les ménages gagnant moins de 50K$ par année.
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Le troisième tercile de 2020 est forcément dû aux Airbnb remis sur le marché locatif, d’où leur prix/disponibilité plus élevés. Il y a aussi beaucoup de constructions neuves et de “luxe” (modéré à ultra) depuis les deux dernières années.
La pandémie a appauvri une partie de la population, réduit au minimum l’entrée de nouvelles personnes (même temporaire par les étudiants étrangers & de région), et donc ça fait que les ménages (seuls, surtout) doivent chercher plus agressivement les logements moins chers, faute de moyens.
C’est évident que construire plus de logements abordables est la clé pour diminuer cette pression. Ce n’est pas tout le monde qui veut être en colocation afin d’occuper un logement de $1000+ (quand il y a plus d’une chambre…)
Je viens tout juste de me trouver un nouvel appartement, seul, près d’un métro, dans le premier tercile. J’ai hésité un peu à faire le saut, mais en voyant ces graphiques, j’ai définitivement bien fait de ne pas attendre en février/mars, et devoir jouer du coude pour trouver quelque chose de décent.
With Montreal renters getting squeezed, should the city take a cue from Berlin?
German capital voted in favour of limiting the properties of ‘mega-landlords’
Benjamin Shingler, Erika Morris · CBC News · Posted: Oct 07, 2021 4:00 AM ET | Last Updated: 6 hours ago
Montreal’s downtown is dotted with new condominiums. But the average price of a rental unit has gone up. (Graham Hughes/The Canadian Press)
Standing at the top of Mount Royal, the possibilities for a place to live appear to be ever expanding.
Cranes dot the skyline, and new glass condominium towers reach into the clouds. But this development boom remains out of reach for many residents.
Even as new properties become available, the latest housing figures show low-income residents and families are increasingly being driven away from the city centre.
Montreal has seen an influx of capital into the real estate market, gobbling up the last parcels of land for development. Big firms have also increasingly taken ownership of rental properties.
Among the largest is Akelius, a Stockholm-based company, which owns 60 buildings in Montreal for a total of 3,527 units.
It was one of the companies targeted in a referendum last month in Berlin aimed at curtailing the sway of big firms over the rental market, which has spiked in recent years.
Residents of the German capital voted in favour of expropriating more than 200,000 housing units from the city’s largest landlords and transferring them to public ownership.
Could such an approach work here? While the vote in Germany is non-binding, and such a plan would likely be subject to legal challenges, advocates and experts in Montreal say there is much to draw on from the Berlin example.
Demonstrators are seen taking part in a protest against the soaring living costs of tenants in Berlin last month. Residents voted in favour of capping the number of properties owned by big firms. (Paul Zinken/AFP/Getty)
For one thing, such a drastic step would bring attention to the problem, said Jason Prince, an urban planner, community organizer and professor at Concordia University.
“The housing crunch has been growing and growing and people are getting squeezed so hard that it’s becoming untenable,” Prince said in interview.
“Our municipal government has to put on their pants and express clearly that there is a problem.”
The situation in Montreal is, of course, different — roughly 63 per cent of people are renters here, compared with 85 per cent in Berlin, and the concentration of ownership among large firms is greater in Berlin.
Yet housing groups say they are increasingly concerned about the state of Montreal’s rental market, which not long ago was hailed as a renter’s paradise.
Rental prices shoot up
Prince says the rental market in Montreal, while still favourable to other major centres in Canada, has succumbed to market forces over the past two decades.
The vacancy rate hit a 15-year low in 2019. The crisis has eased somewhat during the pandemic, but prices are still going up, with the market flooded primarily with pricier units, some of which were previously used for short-term or tourist rentals.
On the island, many of the new units were located downtown, Griffintown and Verdun. The average rents ranged from $1,400 for a one-bedroom to $2,300 for a three-bedroom. Overall, the price of available units went up by 30 per cent.
Véronique Laflamme, a spokesperson for the housing group FRAPRU, says an injection of new firms in search of profits is part of the reason for the rise in so-called renovictions — whereby a building is bought up, the tenants kicked out, the space renovated and leased again at a higher price.
Laflamme says speculation in the housing market has resulted in residents in places such as Saint-Henri and Verdun being priced out of their own neighbourhoods.
Quebec hasn’t made housing a priority
The solution, in the view of Laflamme and several other advocates, is for the government to buy up more housing stock — something Berlin did weeks prior to the referendum.
Véronique Laflamme of FRAPRU says the province has for years failed to adequately fund social housing. (Julia Page/CBC)
Otherwise, Laflamme says, it will become increasingly difficult for low-income renters to find housing they can afford.
“If we don’t do anything, we know that more and more rental housing stock will become unaffordable for a good part of the population,” Laflamme said.
Funding for social housing in Quebec is the responsibility of the provincial government, which has not made the issue a spending priority.
The CAQ government’s first two budgets provided no funding for the construction of additional affordable housing units.
Previous governments promised 12,000 housing units for the province but they have yet to be completed.
This year’s budget includes only enough funding to ensure that 5,000 of those units will be completed in the coming years.
Buildings sitting empty
Montreal has a $109-million housing fund, which can be used to purchase and temporarily hold properties for the realization of housing projects or community real estate.
A housing group in the quickly gentrifying neighbourhood of Parc-Extension has been pushing the city, with some success, to use this fund to purchase buildings in the borough to turn them into affordable housing.
But to develop the buildings the city acquired, it has to go through the provincial government program Accès Logis Quebec, which finances the program.
In 2020, the price of available rental units jumped by 30 per cent. Many were located downtown as well as in Griffintown and Verdun. (Ivanoh Demers/Radio-Canada)
The Plaza Hutchison and 7965 Acadie were bought a year ago and are still sitting empty.
“They’ve been cutting the funds in the last years so there’s not enough money to build all the units that we need in Quebec,” said Celia Dehouche, a spokesperson for the Comité d’action de Parc-Extension.
“Nothing is happening because they don’t have money in Accès Logis to build the units we need. So that’s one major problem that we need to solve urgently.”
Dehouche stressed that government aid is necessary to mitigate the housing crisis, which she only sees getting worse.
She pointed to the many families who had to turn to the city to find housing last summer, saying better long-term solutions are needed.
“We need social cohesion in this society and solidarity regarding housing, because I feel like we’ve been talking about it more and more,” said Dehouche. “Maybe we could see something like [Berlin’s referendum] happen, but for now, I doubt it.”
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Marché locatif Une frénésie jamais vue à Montréal
PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE
Une grue s’élève au-dessus d’un des nombreux chantiers de construction de la métropole.
Explosion des mises en chantier. Acquisitions en série – et parfois sous le radar – par des fonds torontois, des fortunes familiales québécoises et de nouveaux groupes montréalais. Hausse effrénée des prix. Alors que l’habitation a pris une place centrale dans les campagnes électorales municipales, La Presse dresse un portrait inédit de la frénésie qui s’est emparée du marché immobilier locatif de la province.
Publié le 11 octobre 2021 à 5h00
Maxime Bergeron La Presse
Clara Gepner La Presse
Khaoula Chehbouni La Presse
L’immeuble de la rue Saint-Marc se fond dans le paysage du centre-ville de Montréal. Avec son parement de briques blanches et ses balcons grillagés un peu défraîchis, la tour de 15 étages ressemble à des centaines d’autres de la métropole.
Le bâtiment de 134 logements a été racheté en 2018 par un holding torontois, après des décennies passées entre les mains d’une même famille montréalaise. Prix de vente : 34,8 millions de dollars.
L’acheteur – un consortium constitué des sociétés Greybrook et Marlin Spring – a acquis 10 autres immeubles à Montréal et à Québec dans le cadre de cette transaction de 117,5 millions, pour un total de 667 logements. Toutes des propriétés qui présentaient un bon potentiel de « revalorisation ».
Au moment de l’acquisition en 2018, Ben Bakst, chef de la direction chez Marlin Spring Investments, a souligné que les loyers moyens étaient « inférieurs » aux taux actuels du marché. L’objectif de son groupe était clair : rénover pour ensuite « accroître considérablement le revenu net d’exploitation de ces immeubles ». Il a refusé d’accorder une entrevue à La Presse dans le cadre de cette enquête.
PHOTO DAVID BOILY, LA PRESSE
L’immeuble de 134 logements a été retapé et renommé Marco Appartements.
La tour située au 1225, rue Saint-Marc a depuis été retapée en bonne partie et renommée Marco Appartements. Hall et ascenseurs rafraîchis, sécurité améliorée, cuisines et salle de bains modernisées dans une soixantaine d’appartements : les travaux se poursuivent sur une base continue. Des logements de trois pièces et demie y sont offerts à partir de 1250 $ ; des quatre et demie, à partir de 1800 $. Davantage que ce que payaient les anciens locataires.
Un « potentiel inexploité »
Le duo formé par Greybrook et Marlin Spring figure parmi les acheteurs les plus actifs depuis cinq ans dans le marché du multirésidentiel au Québec, selon une compilation de données exclusive réalisée par La Presse.
Dans le haut du classement se trouve la jeune société montréalaise Banvest, qui a acheté environ 3000 logements pendant cette période. Suivent la firme suédoise Akelius (2600), InterRent (1800) et la fiducie familiale de François Bélanger (1500). Un groupe axé sur le logement abordable, Gérer son quartier, figure aussi dans ce palmarès avec 728 appartements acquis depuis cinq ans.
PHOTO DAVID BOILY, LA PRESSE
Des immeubles du boulevard L’Acadie, dans le quartier montréalais de Parc-Extension, acquis par Banvest
Ces acteurs côtoient des investisseurs déjà présents depuis de nombreuses années à Montréal, comme par exemple le fonds d’investissement CAPREIT. Sans compter les constructeurs de logements neufs, qui ont érigé 52 605 appartements locatifs entre 2015 et 2020 dans le Grand Montréal – une frénésie jamais vue depuis au moins trois décennies.
« Il y a beaucoup de potentiel inexploité dans cette ville », résume Martin Banoon, président des Immeubles Banvest inc., filiale de Banvest Development. Son groupe multiplie les acquisitions sans faire trop de bruit, reconnaît-il. « Vous ne trouverez pas grand-chose sur notre société, nous essayons vraiment de rester sous le radar. »
Forte concurrence
Si les acheteurs de maisons unifamiliales et de condos se battent ces jours-ci pour mettre la main sur les rares propriétés à vendre, la même intensité s’observe dans le segment des grands immeubles de logements. La concurrence est forte, et la surenchère, parfois déroutante.
« Je trouve que les prix qu’ils demandent depuis deux ans ne sont pas réalistes », dit Joe Caprera, dont l’entreprise possède quelque 1800 appartements dans le Grand Montréal.
M. Caprera donne l’exemple d’un immeuble de 170 logements « aux loyers très bas » qui était récemment offert à 43 millions de dollars dans l’Ouest-de-l’Île. Il a offert le plein prix dans l’espoir de l’acquérir. Le vendeur l’a rappelé en lui demandant finalement… 47 millions. « Je suis en train de réfléchir. »
L’organisme Gérer son quartier doit aussi se battre avec des investisseurs aux poches profondes. Le groupe, dont la mission est de garder les logements les plus abordables possible, s’est fait coiffer au fil d’arrivée pour un complexe de 400 appartements affiché à 68 millions.
PHOTO DAVID BOILY, LA PRESSE
Une série d’immeubles locatifs du quartier Hochelaga-Maisonneuve, acquis par l’organisme Gérer son quartier, dont la mission est de garder les logements les plus abordables possible.
« Le vendeur a reçu quatre offres, dont une offre avec un prix similaire au nôtre, raconte la directrice générale Edith Cyr. Le vendeur a accepté l’offre d’une compagnie ontarienne car leur offre était sans conditions avec un délai d’acquisition plus rapide que le nôtre. »
Des acheteurs plus « aguerris »
L’intérêt pour les immeubles multirésidentiels ne date pas d’hier à Montréal. Ce qui a changé au cours des dernières années, c’est surtout la structure de propriété, de plus en plus dominée par de grands investisseurs qui ont accès à des montagnes de capitaux.
« Il y a 15 ou 20 ans, entre 90 % et 95 % des immeubles multirésidentiels appartenaient à des familles, souvent du vieil argent qui est à Montréal depuis longtemps, explique Benoit Poulin, premier vice-président de la firme de courtage commerciale CBRE. Cette portion a continué de diminuer, on est rendus autour de 70 %. »
Les acheteurs qui sont en mesure de prendre de grosses bouchées sont relativement peu nombreux et de plus en plus « aguerris », souligne M. Poulin, expert de l’industrie depuis 25 ans.
Tout le monde veut acheter du multirésidentiel, mais à la fin de la journée, quand vient le temps de signer une offre d’achat avec tous les zéros qui viennent avec, il n’y en a pas beaucoup.
Benoit Poulin, premier vice-président, CBRE
Un autre changement notable des dernières années, c’est que les acheteurs d’immeubles locatifs s’intéressent de plus en plus aux immeubles situés hors du centre-ville de Montréal, souligne Charles-André Latour, directeur principal, recherche, évaluation et services-conseils, au Groupe Altus.
« Maintenant, l’institutionnel établi à Toronto s’intéresse à des produits situés à Laval, à Brossard, même, récemment, à Sherbrooke », dit-il.
Le fonds immobilier torontois Centurion a justement annoncé il y a 10 jours son intention d’acheter une participation dans 30 immeubles du groupe en difficulté Trigone, totalisant 3678 appartements répartis dans les banlieues montréalaises. Cette transaction, si elle se concrétise, serait la plus importante jamais réalisée dans le marché du multirésidentiel au Québec.
PHOTO FRANÇOIS ROY, LA PRESSE
Un immeuble du Groupe Trigone, lequel espère réaliser une mégatransaction de plusieurs centaines de millions de dollars.
Les mises en chantier explosent
Alors que l’intérêt des investisseurs pour les immeubles locatifs existants atteint des niveaux jamais vus au Québec, la construction neuve a aussi grimpé en flèche au cours des dernières années. Des données inédites fournies à La Presse par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) permettent de constater que les mises en chantier ont été multipliées par trois au cours des cinq dernières années, et presque par cinq depuis dix ans.
En 2010, on avait construit à peine 1925 appartements locatifs « traditionnels » dans la région métropolitaine de Montréal. Ce nombre a grimpé à 4484 en 2015, puis à 14 664 l’an dernier (ces chiffres n’incluent pas les résidences pour personnes âgées). Ces tours locatives qui ressemblent souvent à des condos, comme celles de Trigone, ont poussé aux quatre coins de la métropole, de Griffintown à Brossard en passant par Laval et l’Ouest-de-l’Île.
Ces immeubles très récents, où les loyers sont en général assez élevés, permettent moins de possibilités d’optimisation – et de hausses de loyers – pour les acquéreurs, note Charles-André Latour. Ce qui ne réduit en rien l’intérêt des investisseurs, malgré un coût d’acquisition plus élevé.
« Les immeubles neufs, oui, il y a moins de croissance [des loyers], mais ce sont des actifs qui nécessitent beaucoup moins d’entretien, explique-t-il. Sur un horizon de détention de 10 ans, les rendements restent très intéressants. »
1,7 milliard en transactions
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PHOTO DAVID BOILY, LA PRESSE
En 2020, 612 transactions immobilières ont été enregistrées dans le segment du multirésidentiel à Montréal, pour un total de 1,7 milliard de dollars, selon la firme CBRE.
Le marché du multirésidentiel de la région métropolitaine de Montréal se porte bien, confirme un rapport de la firme Coldwell Banker Canada inc. (CBRE). En 2020, 612 transactions immobilières ont été enregistrées, pour un total de 1,7 milliard de dollars. Crise sanitaire et récession économique obligent, c’est 29 % de moins que les 2,4 milliards de dollars atteints en 2019. Pour les experts, le volume toujours élevé de transactions – assez impressionnant étant donné le contexte pandémique – s’explique entre autres par les taux d’occupation et les taux de recouvrement des loyers qui sont restés assez stables malgré la crise, ainsi que par les taux d’intérêt historiquement bas.
Jusqu’à 588 000 $ par logement
Le prix moyen payé pour chaque appartement varie grandement selon le type d’immeuble. CBRE a comptabilisé huit transactions pour des bâtiments locatifs de catégorie A l’an dernier, souvent assez récents. Le prix de vente moyen pour chaque logement a oscillé entre 290 000 $ et 525 000 $ (334 000 $ en moyenne), soit un prix de 335 $ à 560 $ le pied carré, note-t-on. Une transaction est sortie du lot : la vente de la prestigieuse tour Le Cartier, au centre-ville de Montréal, avec un prix moyen de 588 000 $ par appartement. Les tours d’habitation de catégorie B dotées d’une structure en béton, nécessitant des travaux d’amélioration, se sont vendues en moyenne 136 500 $ par « porte », tandis que les immeubles plus petits avec une structure en bois ont vu le prix moyen de leurs appartements osciller entre 63 000 $ et 157 000 $. CBRE s’attend à ce que l’intérêt des investisseurs demeure élevé envers le marché montréalais au sortir de la pandémie.
Qui sont les grands acteurs ?
Obtenir un portrait clair de l’investissement immobilier relève de la course à obstacles. Beaucoup d’investisseurs procèdent à leurs acquisitions par l’entremise de sociétés à numéro, qui sont souvent elles-mêmes détenues par d’autres sociétés à numéro. Nous avons obtenu le soutien d’une firme spécialisée du domaine pour tenter d’y voir plus clair. Nos recherches ont permis d’identifier plusieurs investisseurs importants et parfois peu connus du grand public, qui ont multiplié les acquisitions depuis cinq ans. Parmi ceux-ci, on compte :
Les Immeubles Banvest inc.
Les Immeubles Banvest inc. est une filiale de Banvest Development. Immatriculée en 2018, cette société immobilière est établie à Montréal. Banvest a acquis 3000 logements, dont près de 2300 à Montréal et à Longueuil. « Nous croyons beaucoup à l’avenir de Montréal et à sa croissance économique. C’est pourquoi nous ne possédons des logements qu’au Québec », explique Martin Banoon, président de l’entreprise. Relativement nouvelle, Banvest Development continue de croître. Elle a acheté environ 500 logements à Trois-Rivières en 2021. « Tant que les acquisitions seront viables d’un point de vue financier, nous continuerons d’acheter, quel que soit le nombre », affirme M. Banoon.
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Une série d’immeubles de Parc-Extension acquis par Banvest
Akelius Montréal Ltd.
Filiale d’un géant suédois, Akelius Montréal Ltd. a acquis près de 2700 logements au Québec depuis 2016, particulièrement à Montréal et à Saint-Lambert. Cet investisseur à long terme dans l’immobilier résidentiel s’intéresse au Québec, car sa stabilité politique et financière présente des risques limités. La société possède maintenant plus de 4000 portes dans l’île de Montréal et sur la Rive-Sud. « Nous sélectionnons méticuleusement nos propriétés. La plupart des propriétés acquises avant la COVID-19 avaient un fort potentiel d’amélioration. Depuis l’année dernière, notre stratégie d’acquisition a changé. Nos trois dernières acquisitions sont des constructions neuves ou des propriétés entièrement rénovées », explique par courriel Julio Viana, vice-président, gestion d’actifs, d’Akelius.
PHOTO DAVID BOILY, LA PRESSE
Un immeuble du chemin Rockland acquis par la suédoise Akelius
InterRent International Properties
InterRent International Properties inc. est située à Ottawa. Associée au Groupe CLV, cette entreprise ontarienne opère aussi sous le nom Interrent Real Estate Investment Trust (REIT). Au cours des cinq dernières années, InterRent a acheté plus de 1750 logements au Québec, particulièrement dans l’île de Montréal, à Côte-Saint-Luc et à Westmount, ainsi qu’à Gatineau. La Presse a tenté de joindre les représentants du Groupe CLV, mais ceux-ci ont refusé de nous accorder une entrevue dans le cadre de cette enquête.
PHOTO DAVID BOILY, LA PRESSE
Un immeuble du chemin de la Côte-Saint-Luc acquis par InterRent
Gestion immobilière François Bélanger
La Société immobilière Bélanger est une entreprise immatriculée en 2009 à Québec. Depuis 2016, l’entreprise a acheté environ 1500 logements dans la capitale québécoise, sous les noms Gestion immobilière François Bélanger inc., Carrefour des Érables 2.0 S. E. C. et Corporation CDE Longueuil inc. « Les fondamentaux du marché locatif sont bons : le taux de chômage est bas, la clientèle est respectueuse des logements. Québec est une ville qui est résiliente, c’est un marché stable », fait valoir Sébastien Dion, directeur des acquisitions de la Société immobilière Bélanger. Selon lui, le marché locatif va continuer de répondre de plus en plus aux besoins des locataires qui cherchent de meilleurs milieux de vie. « Les gens veulent avoir de beaux logements rénovés et de bonne qualité », affirme-t-il.
IMAGE TIRÉE DU SITE DE LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE BÉLANGER
Une image d’un projet de la Société immobilière Bélanger, à Québec
Quantum Immobilier inc.
Quantum Immobilier inc. est une filiale du Groupe Odyssée, une entreprise établie à Sherbrooke. Deux de ses actionnaires principaux, Mohammad et Abdul Hakim Hussainzada, sont aussi propriétaires d’une vingtaine de Tim Hortons à Montréal. Depuis 2016, Quantum Immobilier a acquis près de 800 logements à Sherbrooke et à Deux-Montagnes. « Je suis dans l’immobilier depuis 2005, donc pour moi, [acheter des logements] n’est pas nouveau. Ce qui est nouveau, c’est de le faire à gros volume », indique Guillaume Fontaine, président du Groupe Odyssée. « Le risque d’investir dans le marché immobilier québécois est très modéré parce que je le connais bien et parce qu’on a des règles légales et financières très sécuritaires. »
Le spectre des « rénovictions » plane
PHOTO BERNARD BRAULT, ARCHIVES LA PRESSE
Des manifestants dénoncent ce qu’ils qualifient de « rénoviction » devant un immeuble du Plateau Mont-Royal, en avril 2021.
La frénésie actuelle autour de l’immobilier locatif coïncide avec une crise qui fait de plus en plus de bruit : celle des « rénovictions ». Dans les dernières années, et surtout depuis quelques mois, de plus en plus de locataires sont montés au créneau pour dénoncer des expulsions faites sous le prétexte de rénovations majeures.
Le géant suédois Akelius a notamment fait la manchette en 2019 après des déclarations de la rapporteuse spéciale de l’ONU sur le logement, Leilani Farha. Elle accusait le groupe de contourner la réglementation sur les augmentations de loyer en pratiquant des rénovictions abusives, entre autres à Montréal et à Toronto. (Akelius nie ces pratiques.)
Mme Farha, une Canadienne qui a occupé ses fonctions à l’ONU de 2014 à 2020, a dénoncé en entrevue à La Presse la « financiarisation » du marché locatif, de plus en plus dominé par de grands investisseurs, qui contribue selon elle à une flambée des prix. Des critiques partagées par plusieurs experts et regroupements sociaux que nous avons consultés.
Il reste que la situation actuelle du logement est loin d’être noire ou blanche. L’entretien de nombreux immeubles a été négligé pendant des décennies au Québec, si bien qu’ils se trouvent aujourd’hui dans un état de délabrement parfois avancé et nécessitent d’importants travaux.
Là où le bât blesse, c’est que les règles du Tribunal administratif du logement permettent seulement aux propriétaires de récupérer une portion minime de leurs coûts de rénovation par l’entremise de hausses de loyer, souligne Martin Messier, président de l’Association des propriétaires du Québec (APQ).
Pour la rénovation d’une cuisine et d’une salle de bains de 50 000 $ dans un appartement, par exemple, le proprio pourra seulement augmenter le loyer de 2,3 %. Il lui faudrait donc, en théorie, 43 ans pour rentabiliser ces rénovations, dit M. Messier. Des règles qui ont contribué au déficit d’entretien de nombreux immeubles, ajoute-t-il.
PHOTO FOURNIE PAR L’ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES DU QUÉBEC
Martin Messier, président de l’Association des propriétaires du Québec
On ne peut pas s’empêcher de constater que le problème, c’est le taux de fixation des loyers. Quand on voit qu’il faut amortir une transaction sur 40 ans pour les réparations, ça n’a aucun sens.
Martin Messier, président de l’Association des propriétaires du Québec
Le président de l’APQ se dit opposé aux « ententes sous pression » imposées dans le cadre de rénovictions. Il privilégie les ententes de résiliation « gagnant-gagnant-gagnant », qui permettront au locataire d’obtenir une bonne compensation financière pour quitter son logis, et au propriétaire de fixer un loyer plus élevé à la suite de ses rénovations.
M. Messier estime que les façons de calculer les hausses de loyer ne fonctionnent tout simplement plus dans la province – et pénalisent tant les propriétaires que les locataires à faible revenu. « Le système est en train de craquer de partout. »
Il prône un réinvestissement massif de l’État dans le logement social, ainsi que des programmes plus généreux de supplément au loyer, qui permettraient aux locataires moins nantis de demeurer dans leur appartement.
Bien faire les choses ?
Plusieurs investisseurs identifiés par La Presse affirment bien faire les choses lorsque vient le temps de procéder à des rénovations majeures. Ces groupes soutiennent ne jamais expulser de locataires, mais disent plutôt rénover les logements au fur et à mesure qu’ils se libèrent – pour ensuite en augmenter les loyers au prix courant. Des programmes de « revalorisation des actifs », fait-on valoir.
Le groupe Cogir, qui gère les immeubles du duo torontois Greybrook et Marlin Spring, explique procéder en deux étapes lorsque vient le temps de rénover un immeuble vieillissant. La firme commence par moderniser les aires communes – hall, gym, ascenseurs – et retape ensuite les logements graduellement.
« Ça donne l’option de vivre dans un logement quasiment neuf, très moderne, mais beaucoup moins cher qu’un condo neuf », dit Brigitte Pouliot, porte-parole de Cogir, qui gère entre autres le Marco Appartements. Depuis 2018, 64 des 134 logements de cet immeuble ont été rénovés.
Mme Pouliot affirme que Cogir – qui gère 14 000 logements – n’a jamais forcé la main à un locataire dans le cadre d’une rénoviction. « Ça va complètement à l’encontre de notre philosophie d’entreprise. Rénover l’appartement au moment où une personne part et vider un immeuble pour le rénover, c’est deux choses. »
Charles-André Latour, directeur principal au Groupe Altus, qui analyse de façon serrée le marché de l’investissement immobilier, estime que les rénovictions constituent une « exception ». Le taux de « roulement » élevé dans les grosses tours d’habitation permet à bien des propriétaires de procéder à des travaux sans avoir à expulser qui que ce soit, note-t-il.
« Si on parle d’un projet d’une centaine d’unités, chaque année, il y a 25 % des unités qui deviennent libres, donc c’est le temps de les rénover et de les louer plus cher », explique-t-il.
Une ville en essor
Si la faiblesse historique des coûts d’emprunt – autour de 2 % – et la grande disponibilité des capitaux expliquent une partie de la flambée actuelle de l’investissement dans le marché locatif, le renouveau de Montréal et de la province y est aussi pour beaucoup, estime le courtier Benoit Poulin, de CBRE.
Alors que le Québec et sa métropole stagnaient dans la morosité économique dans les années 1990, le portrait est fort différent aujourd’hui. « Ce n’est plus la même ville qu’il y a 15 ou 20 ans, c’est rendu une ville beaucoup plus internationale, extrêmement attrayante », dit M. Poulin.
Une évolution, qu’on le veuille ou non, qui a capté l’intérêt des investisseurs immobiliers.
Avec la collaboration de Thomas de Lorimier, La Presse
https://www.lapresse.ca/affaires/2021-10-11/marche-locatif/une-frenesie-jamais-vue-a-montreal.php
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On aime ça le contrôle de l’État au Québec. Et quand ça ne fonctionne pas la meilleure solution à laquelle on pense c’est encore plus de contrôle de l’État. Ehehehe bravo
2225 $, un loyer « abordable » à Montréal, selon Ottawa
PHOTO SARAH MONGEAU-BIRKETT, LA PRESSE
Le promoteur du complexe Central Parc Laval s’est vu accorder des prêts à faible taux d’intérêt de 66,3 millions pour construire une tour de 193 logements à Laval.
Un loyer de 2225 $ par mois peut-il être considéré comme « abordable » dans le Grand Montréal ? Oui, selon le gouvernement fédéral. La SCHL a accordé plus de 350 millions en prêts à faible taux d’intérêt à des promoteurs québécois(et près de 5 milliards à l’échelle du pays), à condition qu’ils gardent une portion de leurs logements sous un seuil d’« abordabilité » qui fait sourciller.
Publié le 12 octobre 2021 à 5h00
MAXIME BERGERON
LA PRESSE
Ahmed Hussen n’a pas chômé pendant les 18 mois qui ont précédé les élections fédérales de septembre. Durant cette période, le ministre responsable de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a fait 54 annonces d’un bout à l’autre du pays, toutes très semblables les unes aux autres.
Au cœur de ces annonces : l’attribution de prêts à faible taux d’intérêt à des constructeurs d’appartements locatifs, amortissables sur 50 ans. Pour s’en prévaloir, ils devaient entre autres s’engager à maintenir une portion de leurs logements à un prix « abordable », inférieur à 30 % du revenu total médian des familles de la région concernée.
Dans le Grand Montréal, ce revenu médian s’établit à 88 990 $ par année, selon les plus récentes données de Statistique Canada. Tous les logements loués en dessous de 30 % de cette somme – l’équivalent de 2225 $ par mois – ont ainsi été jugés « abordables » par la SCHL.
« Dans quel univers peut-on imaginer que c’est abordable ? C’est tout sauf abordable », fulmine la députée néo-démocrate de Vancouver-Est Jenny Kwan, qui talonne le gouvernement Trudeau depuis des années sur ce programme.
« Le mécanisme utilisé par [la SCHL] pour calculer le “logement abordable” est mal conçu et dépasse, de loin, toute définition raisonnable du terme “abordable” », lance pour sa part le député conservateur britanno-colombien Brad Vis, critique en matière d’habitation.
20 projets au Québec
Le programme mis sur pied par la SCHL en 2017 s’appelle « Initiative Financement de la construction de logements locatifs » (IFCLL). Il était doté d’une enveloppe initiale de 13,75 milliards de dollars, à laquelle le gouvernement Trudeau a ajouté 12 milliards l’an dernier.
Au moins 80 projets ont été financés au pays – dans certains cas, jusqu’à 100 % des coûts de construction –, pour un total de 4,8 milliards. Et nombre d’autres ont été approuvés, totalisant 8,4 milliards, indique la SCHL.
Au Québec, pas moins de 20 projets se sont qualifiés à cette aide financière. La SCHL a offert plus de 350 millions en prêts à faible taux (souvent en dessous de 1 %) et une série d’autres avantages à des promoteurs de la province.
Le Groupe Saroukian s’est vu accorder un prêt de 66,3 millions en mars dernier pour construire une tour de 193 logements à Laval. En contrepartie, l’entreprise s’est engagée à garder les loyers annuels de 106 appartements à un niveau « nettement inférieur à 30 % du revenu médian des ménages de la région ». Ces loyers « abordables » seront maintenus pendant au moins 16 ans, a précisé le Groupe en mars.
Dans la nouvelle tour du complexe Central Parc Laval – qui offre une piscine à débordement, une terrasse sur le toit, une salle de yoga et un vaste lounge pour les résidants –, les appartements d’une chambre à coucher se louent à partir de 1287 $ par mois. Certains logements de trois chambres sont offerts à plus de 3000 $ par mois.
Le promoteur George Saroukian souligne en entrevue que son projet répond en tous points aux objectifs du programme de la SCHL, soit de faire « augmenter l’inventaire de logements locatifs » dans une ville où il en manque. Il indique que les prêts à faible taux ont « fait une différence majeure » dans le contexte de la pandémie de COVID-19, pendant laquelle les prix des matériaux et de la main-d’œuvre ont explosé.
M. Saroukian estime que le gouvernement fédéral a été « très avisé » de créer ce programme, puisque les critères imposés par la SCHL permettront de maintenir une bonne partie des logements sous leur valeur marchande pendant de nombreuses années.
« Bon pour tout le monde »
Joe Levine, président des Développements Dubelle, partage ce point de vue. Son groupe a bénéficié de prêts de 67,8 millions en avril dernier pour ériger les 226 appartements du complexe Céleste à LaSalle. Il envisageait au départ de construire des condos, mais le programme de la SCHL l’a convaincu d’opter plutôt pour du locatif.
C’est bon pour tout le monde. C’est bon pour moi comme propriétaire, je vais avoir une bonne bâtisse, et mes locataires vont être heureux aussi.
Joe Levine, président des Développements Dubelle
La totalité des logements, modernes et lumineux, sera 10 % moins chère que les appartements situés dans des immeubles comparables du quartier – une autre condition fixée par la SCHL pour accorder ses prêts à faible coût. La firme Altus a réalisé une étude qui a permis à Joe Levine de fixer ses loyers sous ce seuil ; environ 1300 $ par mois pour un appartement de 700 pi2.
« Ce n’est pas ma définition, c’est la définition de la SCHL, précise M. Levine. Eux, ils demandent de garder le loyer 10 % moins cher que le marché pour des unités équivalentes. Clairement, à Montréal, nous avons deux catégories d’appartements. Nous avons l’ancien stock et le nouveau stock. Le nouveau stock n’est pas le même prix que celui des anciennes unités. »
PHOTO FRANÇOIS ROY, LA PRESSE
Développements Dubelle a bénéficié de prêts de 67,8 millions de la SCHL pour bâtir les 226 appartements du complexe Céleste à LaSalle.
Les données les plus récentes de la SCHL confirment l’écart de prix marqué entre les logements neufs (construits après 2018) et plus anciens. Le loyer moyen d’un appartement dans le Grand Montréal, toutes catégories confondues, s’établit à 891 $ par mois, contre 1426 $ pour les logements très récents.
Sans aide financière, il serait impossible pour les promoteurs privés de louer leurs appartements au prix moyen de la région – 891 $ – en raison de la forte hausse du prix des terrains, des matériaux et de la main-d’œuvre, ont-ils expliqué à La Presse. Le gouvernement fédéral propose d’autres programmes pour favoriser la construction de logements abordables dans le cadre de sa Stratégie nationale sur le logement, dotée d’un budget de plus de 70 milliards sur 10 ans.
« Pressions politiques » ?
Là où le bât blesse, selon les critiques de l’IFCLL, c’est qu’Ottawa a voulu prétendre fournir des logements abordables avec ce programme, alors que ce n’est pas le cas dans la réalité.
L’objectif premier de la SCHL était simplement de stimuler la construction de logements neufs, après des décennies de faibles mises en chantier. L’organisme avait inclus des critères sur l’accessibilité pour les personnes handicapées et l’économie d’énergie. Mais des « pressions politiques » du gouvernement Trudeau l’auraient forcé à aussi ajouter des critères douteux sur l’« abordabilité » dans l’IFCLL, explique Steve Pomeroy, un professeur de l’Université Carleton qui a mené des recherches approfondies sur le sujet avec sa firme Focus Consulting.
La présidente de la SCHL n’a pas voulu accorder d’entrevue à La Presse au sujet de cette « initiative gouvernementale » puisque Justin Trudeau n’a pas encore formé son nouveau cabinet, a indiqué une porte-parole. « Cependant, nous pouvons confirmer que la SCHL a des mécanismes de contrôle en place afin de s’assurer que les promoteurs respectent leur entente de prêt pour un minimum de 10 ans, [dont] les exigences en lien avec le prix des loyers. »
Un programme quasi inutile, dit un expert
PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE
Steve Pomeroy, un professeur de l’Université Carleton qui a mené des recherches sur les programmes de la SCHL, calcule que les prêts à faible coût accordés à des promoteurs expliquent « tout au plus » 4 % des mises en chantier de logements.
Le programme de prêts de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a eu un rôle minuscule dans la construction d’appartements locatifs au cours des dernières années, estime un expert du domaine, qui croit qu’Ottawa devrait plutôt investir ses milliards pour favoriser la création de vrais logements abordables.
Steve Pomeroy, un professeur de l’Université Carleton qui a mené des recherches sur les programmes de la SCHL, calcule que les prêts à faible coût accordés à des promoteurs expliquent « tout au plus » 4 % des mises en chantier de logements.
Les promoteurs avaient recommencé à construire en masse des logements avant le lancement de l’Initiative Financement de la construction de logements locatifs (IFCLL) en avril 2017, note l’expert. Les prêts à faible taux de la SCHL représentent simplement un « bonus » pour la plupart des entreprises, qui auraient construit de toute façon, croit-il.
« Le marché réagit à la baisse des taux d’inoccupation, à l’augmentation des loyers et à un déplacement de la demande vers le locatif », résume M. Pomeroy dans un rapport publié en janvier.
Il critique les critères d’« abordabilité » inclus dans le programme IFCLL. Selon la méthode de calcul de l’organisme fédéral, qui se base sur le revenu médian des familles dans chaque région, les logements à 2000 $ sont considérés comme « abordables » dans presque toutes les villes du pays, déplore-t-il.
Que faire ?
L’IFCLL est dotée d’un budget de 25,75 milliards, dont 12 milliards ont été ajoutés par le gouvernement Trudeau l’automne dernier. Steve Pomeroy propose différentes avenues pour utiliser ces nouveaux milliards de façon « bien plus efficace ».
L’une de ses propositions : créer un programme pour permettre à des organismes sans but lucratif d’acquérir des immeubles existants où les loyers sont encore abordables – et les garder à ce niveau.
Cela viendrait ralentir le mouvement de « financiarisation » du marché locatif, qui voit de plus en plus de fonds d’investissement acquérir de vieux bâtiments locatifs en vue de les rénover et de les relouer plus cher, note-t-il.
Le directeur parlementaire du budget à Ottawa, Yves Giroux, a pour sa part souligné les impacts « limités » de la Stratégie nationale sur le logement du gouvernement Trudeau, qui comprend divers programmes totalisant plus de 70 milliards, dans un rapport publié au mois d’août.
Ottawa défend son programme
Dans un courriel à La Presse, le cabinet de l’ancien ministre responsable de la SCHL Ahmed Hussen a défendu son programme IFCLL. « Par l’entremise de l’IFCLL, notre gouvernement encourage la construction de plus de 71 000 nouveaux logements locatifs. L’IFCLL appuie les projets de construction de logements locatifs partout au pays en offrant des prêts à faible coût aux promoteurs, aux fournisseurs de logements à but non lucratif et aux municipalités dans les endroits où il y a un besoin accru de logements locatifs. »
La porte-parole Mikaela Harrison affirme que le critère des 30 % du revenu médian « n’est pas représentatif du loyer réel lors de l’inauguration de l’ensemble ». « Pour avoir une meilleure idée du loyer réel de l’ensemble, nous devons plutôt regarder le revenu locatif résidentiel total de l’ensemble qui doit être 10 % inférieur au revenu locatif brut réalisable ayant été établi dans un rapport d’évaluation indépendant. »
Elle cite plusieurs autres programmes mis en place par le gouvernement Trudeau pour créer des logements véritablement abordables. Parmi ceux-ci, « l’Initiative pour la création rapide de logements (ICRL), un investissement fédéral de près de 338 millions de dollars [qui] appuiera la création rapide de plus de 1300 nouveaux logements abordables permanents au Québec au cours de la prochaine année. »
Depuis quand l’abordabilité des logements est basé sur les revenus bruts des ménages au lieu de leurs revenus net? Ces règles d’abordabilité désavantagent directement les résidents des provinces avec les plus hauts niveaux de taxation. En comparaison, l’Alberta qui vit une crise de logement beaucoup moins grave que le Québec, la Nouvelle-Écosse, l’Ontario et la Colombie-Britannique et n’a pas de taxe provinciale s’en retrouverait plus avantagée.
Les approbations hypothecaires se font très largement sur le revenu brut plutôt que le net. L’hypothèque ne doit pas dépasser 32-33% du brut et les paiements totaux liés à l’hébergement de doivent pas dépasser 40%. Bon en BC c’est plus tout à fait vrai mais passons.
C’est plus le critère des 30% qui me gêne pour de la location. 30, ou 33% c’est supposé être le haut de la fourchette de ce que les ménages doivent consacrer à l’habitation (loyer ou hypothèque). Du logement en location abordable devrait être en deçà de cela, autour de 25% voire moins.
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J’aurais peut-être dû préciser que je parlais des logements locatifs ici. La plupart des organismes de droits aux locataires établissent le maximum que des ménagent devraient consacrer à leur loyer à 30% de leurs revenus nets et non bruts.
Je me questionne moins sur l’achat de logements vu que la mise de fond, en elle-même est souvent la principale barrière à la propriété.
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C’est ridicule, ces mesures temporaires sont comme des pansements. Dans un context de surchauffe et de manque de main d’oeuvre ces mesures vont simplement mettre plus d’argent dans les poches des développeurs. Il aura peut-être une hausse minime des mises en chantier, mais ça ne sera pas assez pour avoir une influence des prix.
Tant qu’a l’exigence sur l’abordabilité, qui est de plus de 2000$ ça fait encore moins de sens. De plus que ces mesures sont temporaires sur une durée de 10 ans. Dans 10 ans, ils vont monter les prix et la situation n’aura pas changé.
Je ne comprends pas pourquoi le gouvenement n’utilise pas ces fonds pour financer des logements sociaux. On pourrait en batir plus pour le même prix et les logements resteraient abordables pour toujours. En plus, il existe tellement de projets qui attendent du financement ou qui sont annulés à cause du manque de financement.
La CMM a publié ceci concernant le 30% du salaire brut.
Le rapport complet sur le marché locatif dans la CMM
Combien se loue un une chambre 500 pi2 au centre-ville à Toronto?
Le fait que les rénos coutent super cher, et qu’il faut mettre dehors le locataire et attendre un an avant de pouvoir augmenter le loyer drastiquement pour récuoérer les frais de rénos, fait en sorte qu’on ne fait pas de rénos…
Selon le fichier Excel sur le site de la SCHL, en 2016
Loyer moyen à Toronto
- Studio = 957 $
- 1 chambre = 1132 $
- 2 chambres = 1327 $
- 3 chambres+ = 1515 $
Il y a des données plus récentes par quartier ici
Loyer moyen pour Toronto Centre en octobre 2020
- Studio = 1391 $
- 1 chambre = 1704 $
- 2 chambres = 2388 $
- 3 chambres+ = 3468 $
Montréal : Centre-Ville (incluant Griffintown) et Île-des-Soeurs en octobre 2020
- Studio = 965 $
- 1 chambre = 1216 $
- 2 chambres = 1590 $
- 3 chambres+ = 1766 $
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Marché locatif à Montréal : « C’est rendu le far west! »
Sous-louer au lieu de louer, voilà une pratique émergente des propriétaires pour maximiser les profits en évitant d’être « coincés » avec des locataires. De plus en plus de Montréalais sont victimes de pratiques non éthiques, abusives, voire illégales, selon plusieurs comités logement.
La crise du logement a donné lieu à de nouvelles pratiques abusives. | PHOTO : RADIO-CANADA / IVANOH DEMERS
Radio-Canada | Fannie Bussières McNicoll | 14 octobre 2021 | 4 h 00 | Mis à jour à 8 h 54
Alex (nom fictif) montre la chambre meublée qu’il loue depuis juillet. L’appartement situé dans Ville-Marie est propre, gris, très impersonnel. Les murs sont nus. Normal, il est interdit de décorer. Il partage le logement avec deux locataires qu’il n’a pas choisis.
Qui en sont les propriétaires? Il n’en a aucune idée : il a signé son bail en ligne, sans même avoir visité la chambre qu’il occuperait. Il fait affaire avec une entreprise qu’il croyait être simple gestionnaire de plusieurs immeubles d’appartements pour étudiants.
Tout allait bien jusqu’à ce qu’il découvre, dans son contrat, deux informations qui l’ont déstabilisé. Il n’est pas locataire, mais bien sous-locataire. Et ce contrat de sous-location contient de nombreuses clauses abusives ou carrément illégales.
L’entreprise avec qui le jeune homme fait affaire est en fait locataire de l’immeuble qu’il occupe. Avec l’accord des propriétaires, cette entreprise sous-loue les chambres de chaque appartement sous forme de colocation pour des périodes allant de quelques mois à un an. Le public cible : les étudiants.
Cette formule avait d’ailleurs tout pour plaire à Alex. Aucune résidence étudiante n’était libre et il trouvait ses recherches d’un logement abordable et à proximité de l’UQAM bien ardues. C’était moins cher qu’ailleurs. La chambre était meublée, ce que je cherchais. La formule est simple, pratique, clé en main, explique celui qui en est à sa première expérience d’hébergement hors du foyer familial.
Toutefois, il déchante depuis quelque temps. Dépôt obligatoire non remboursable avant la fin du contrat, pénalités quotidiennes pour chaque jour de retard dans le paiement du loyer, frais pour chauffage jugé excessif, obligation de faire affaire avec une compagnie d’assurance habitation présélectionnée, voilà quelques-unes des clauses illégales inscrites dans l’entente que tout futur sous-locataire doit pourtant signer pour obtenir une chambre gérée par cette entreprise.
Alex est heureux de savoir maintenant qu’il pourra, le cas échéant, contester ces clauses, mais il est conscient que ce ne sera pas le cas de tous.
La plupart des résidents sont des étudiants étrangers. Ils ne connaissent pas leurs droits. On dirait que l’entreprise en profite!
Alex, sous-locataire
Une pratique émergente légale, mais dénoncée
Cette manière d’avoir recours à un locataire virtuel qui joue le rôle d’intermédiaire entre le propriétaire et le sous-locataire n’est pas illégale, explique l’avocat spécialisé en droit du logement Antoine Morneau-Sénéchal. Mais elle permet quelque chose qui est à l’avantage du propriétaire : éviter le droit au maintien des lieux assuré aux locataires.
Qu’est-ce que cela signifie? Contrairement à un bail ordinaire où on peut habiter dans le logement tant qu’on le désire et où le renouvellement du bail est automatique, la sous-location est pour une période déterminée, indique Me Morneau-Sénéchal. Quand la sous-location est terminée, le sous-locataire doit partir ou accepter les termes d’un nouveau contrat. C’est certain qu’on perd des droits quand on signe ce genre d’entente là.
Me Antoine Morneau-Sénéchal recommande aux locataires qui voient leur cession de bail refusée par leur propriétaire de se tourner vers le Tribunal administratif du logement, qui traitera rapidement ce type de dossier, assure-t-il. | PHOTO : RADIO-CANADA / FANNIE BUSSIÈRES MCNICOLL
À partir du moment où on dit que le sous-locataire n’a pas de sécurisation de son droit d’habitation dans le logement, il n’a pas vraiment d’autre choix que d’accepter une augmentation, parce que le propriétaire tient une énorme épée de Damoclès au-dessus de sa tête.
Me Antoine Morneau-Sénéchal, avocat spécialisé en droit du logement
Voilà qui équivaut à contourner les règles mises en place pour protéger les locataires, de l’avis de Vicky Langevin, organisatrice communautaire au Comité logement du Plateau Mont-Royal.
Ce faisant, certains sous-locataires vont se sentir pris au piège, affirme de son côté Gaétan Roberge, du comité logement Ville-Marie. Et cette pratique assure ainsi une rotation des habitants qui facilite la hausse des prix des loyers à l’arrivée de chaque nouveau sous-locataire, ajoute-t-il.
Œuvrant depuis plus de deux décennies dans le milieu communautaire dans l’arrondissement où se trouve le bassin principal d’étudiants à Montréal, l’organisateur communautaire dénonce cette pratique. Il voudrait la voir disparaître avant qu’elle prenne de l’ampleur. Ce n’est pas illégal, d’accord, mais ce n’est pas éthique!
Le problème, c’est que ça participe à l’augmentation des loyers dans un marché qui est déjà en surchauffe.
Gaétan Roberge, organisateur communautaire, Comité logement Ville-Marie
D’ailleurs, Alex confie qu’une connaissance qui faisait affaire avec la même entreprise a décidé de ne pas renouveler son contrat cet été parce qu’on lui offrait de le faire à condition d’accepter le nouveau loyer augmenté de plus de 150 $ par mois.
L’étudiant n’a pas été choqué outre mesure de découvrir qu’en étant sous-locataire, il ne pourrait pas renouveler automatiquement son bail, puisqu’il n’avait pas a priori l’intention de rester au-delà de l’échéance. Mais il comprend maintenant qu’il n’a pas le même statut qu’un locataire à part entière.
Je me sens trompé. Si c’était à refaire, je pense que j’opterais pour un contrat normal de location, quitte à payer un peu plus cher. Parce que j’aurais l’impression d’être mieux protégé.
Alex, sous-locataire
Pénurie de logements étudiants
Selon Gaétan Roberge, cette nouvelle pratique est la conséquence d’un sous-investissement chronique dans le parc de logements étudiants ces dernières années.
Il manque de résidences étudiantes. Et le nombre d’étudiants étrangers augmente sans cesse. Il faut les loger! Donc, ils n’ont pas le choix, ils se tournent vers le marché privé, déplore-t-il.
Gaétan Roberge travaille au sein du milieu communautaire de Ville-Marie depuis plus de 20 ans. |
PHOTO : RADIO-CANADA / FANNIE BUSSIÈRES MCNICOLL
Si on avait construit suffisamment de résidences étudiantes pour répondre aux véritables besoins dans les 30 dernières années, on aurait libéré une partie du parc locatif et on pourrait loger plus de familles.
Gaétan Roberge, organisateur communautaire, Comité logement Ville-Marie
Le contexte actuel fait en sorte que la location de courte durée ciblée vers les étudiants devient une option particulièrement alléchante pour les propriétaires, qui sont par ailleurs de plus en plus nombreux à convertir leurs grands appartements en chambres pour étudiants louées à la pièce, selon Gaétan Roberge. C’est une mine d’or pour eux.
Me Morneau-Sénéchal explique qu’à son avis, certains ont sûrement décidé de se tourner vers cette solution lorsque le marché des Airbnb et autres plateformes du genre s’est effondré pendant la pandémie. Au lieu de louer à la journée ou à la semaine, on loue au mois. Et effectivement, ça retire du marché locatif des logements qui seraient loués à long terme.
En plus de l’entreprise avec laquelle fait affaire Alex, Radio-Canada a trouvé une entreprise de Montréal qui fonctionne de manière similaire, en se posant comme locataire virtuel intermédiaire entre le propriétaire et le sous-locataire. Les intervenants interrogés parlent cependant d’une pratique qui n’est pas, pour le moment, en explosion.
Me Morneau-Sénéchal prévient toutefois qu’il existe un risque que cette pratique se développe à plus grande échelle. Si tout le monde se met à louer à court terme, une problématique de sécurisation de l’habitation des gens à long terme va se poser.
Il faut que le municipal et le provincial agissent pour prévenir un tel phénomène, notamment en bonifiant les offres de logements étudiants, selon Gaétan Roberge.
Une accentuation des pratiques abusives ou illégales
Les comités logement dénoncent une détérioration générale des conditions des locataires dans les dernières années, dans le contexte de la crise du logement qui sévit.
Vicky Langevin, organisatrice communautaire au Comité logement du Plateau Mont-Royal, a remarqué une détérioration de l’accessibilité au marché locatif et une accentuation des pratiques abusives de la part d’une minorité de propriétaires dans les dernières années en raison de la crise du logement. Elle compare le marché locatif actuel au far west. | PHOTO : RADIO-CANADA / FANNIE BUSSIÈRES MCNICOLL
En raison de l’augmentation généralisée du prix des loyers dans la région de Montréal et du bassin de logements disponibles restreint, l’accès au logement est catastrophique, selon Gaétan Roberge, et les locataires s’accommodent de choses qu’ils n’auraient autrement pas acceptées, ajoute Vicky Langevin.
Notamment des règlements abusifs ou illégaux, comme l’exigence de contracter une caution auprès d’une entreprise même si le locataire est solvable, une nouvelle pratique dont a récemment parlé l’émission La facture. Les propriétaires usent de plus en plus de tactiques déloyales. C’était présent dans le passé, mais ça s’est amplifié, affirme Vicky Langevin.
C’est rendu le far west! Les propriétaires ont vraiment le gros bout du bâton. Le rapport de force est totalement inégal.
Vicky Langevin, organisatrice communautaire
Et il ne faut pas oublier le phénomène des rénovictions, cette manière de faire pression sur des locataires pour qu’ils quittent leurs logements sous prétexte de rénovations majeures, qui ne sont pas toujours réalisées. Gaétan Roberge explique que, si les propriétaires se gardaient une petite gêne dans le passé lorsqu’ils tentaient une reprise de logement, ce n’est plus du tout le cas. Certains usent d’intimidation ou de menaces pour arriver à leurs fins.
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Merci Scarlet d’avoir listé les comparaisons, c’est ce que je voulais voir 
Donc malgré l’augmentation des loyers, on est pas encore au niveau de Toronto, ouf.
« Il faut plus de logements étudiants abordables, et vite! »
Une vaste coalition étudiante interpelle les chefs de partis municipaux en campagne à Montréal sur le manque criant de logements abordables et prône la création d’un réseau de logements étudiants à but non lucratif.
Le projet la Rose des vents dans le technopôle Angus est en pleine phase de construction. Il pourra héberger dès l’été 2022 plus de 180 étudiants.
PHOTO : RADIO-CANADA / FANNIE BUSSIÈRES MCNICOLL
Fannie Bussières McNicoll
à 4 h 00
Plus de 190 000 jeunes étudient dans un établissement universitaire à Montréal, dont 37 000 sont des étudiants étrangers, selon des chiffres récents du Bureau de coopération interuniversitaire (BCI). Pourtant, il n’y a qu’une petite minorité d’entre eux, moins de 10 000, qui ont accès à une résidence étudiante gérée par leur campus universitaire.
Résultat? Plus de 100 000 étudiants inondent chaque année le marché locatif privé de la métropole et entrent ainsi souvent en compétition, bien malgré eux, avec de jeunes familles à la recherche d’appartements ayant plusieurs chambres, déplorent tant la Coalition régionale étudiante de Montréal (CREM) que l’Unité de travail pour l’implantation de logement étudiant (UTILE).
Quand la communauté étudiante arrive dans un marché locatif, les prix ont tendance à augmenter, parce que la colocation fait en sorte que plusieurs étudiants se partagent un seul loyer.
— Une citation de : Laurent Lévesque, directeur général et cofondateur de l’UTILE
Et la proportion des étudiants locataires ne cesse d’augmenter, selon des chiffres exclusifs obtenus par Radio-Canada, issus de l’enquête PHARE 2021 qui sera publiée prochainement. Elle est ainsi passée de 70 % à 77 % entre 2017 et 2021. Des étudiants ont d’ailleurs eu de la difficulté à trouver un logement pour la rentrée cette année.
La pression et les besoins s’accentuent donc sur deux fronts simultanément, résume Laurent Lévesque, cofondateur de l’UTILE. D’une part, il y a l’érosion du parc locatif. Et d’autre part, il y a de plus en plus d’étudiants locataires. Ce qui n’est pas sans conséquence sur le marché locatif en général, ajoute-t-il.
Les deux tiers des locataires étudiants sont d’ailleurs concentrés dans cinq quartiers centraux de la ville, selon l’enquête PHARE 2021.
Répartition des locataires étudiants par quartiers à Montréal
- Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce 18 %
- Le Plateau-Mont-Royal 16 %
- Rosemont–La Petite-Patrie 11 %
- Ville-Marie 11 %
- Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension 10 %
Le modèle sans but lucratif à prioriser, selon les étudiants
Sept étudiants sur dix indiquent débourser plus de 30 % de leur revenu dans le logement, un seuil reconnu de précarité financière, d’après une enquête de l’UTILE réalisée en 2017. Par ailleurs, dans les quatre dernières années, le coût médian que paient les étudiants universitaires à Montréal est passé de 575 $ à 680 $ par mois, soit une augmentation de 18 %, selon l’enquête PHARE 2021.
Meriem Khatem est la porte-parole de la Coalition régionale étudiante de Montréal, un regroupement expressément créé pour faire valoir les revendications étudiantes dans le cadre des élections municipales à Montréal.
PHOTO : RADIO-CANADA / COURTOISIE DE MERIEM KHATEM
Il faut une solution! Et celle que nous proposons, c’est celle de la construction de logements abordables et à but non lucratif dédiés aux étudiants.
**Une citation de :**Meriem Khatem, porte-parole de la Coalition régionale étudiante de Montréal
Sans s’avancer à chiffrer ses demandes, la CREM, un regroupement représentant plus de 90 000 étudiants universitaires créé expressément pour les demandes étudiantes dans le cadre des élections municipales, demande à la future administration de la Ville de Montréal de prioriser la construction de logements étudiants gérés par des organismes à but non lucratif.
La création de logements étudiants abordables hors du marché privé permet justement de ne pas être soumis à la flambée des prix des loyers qu’il y a en ce moment, indique Meriem Khatem. Elle affirme que cela permettrait non seulement d’aider à réduire la précarité financière de la communauté étudiante, mais viendrait aussi réduire la pression sur le marché locatif privé.
Cela rendrait possible, selon elle et Laurent Lévesque, une certaine détente de la crise du logement dans laquelle est plongée Montréal et qui entraîne l’émergence de pratiques abusives, voire illégales, comme l’ont confirmé récemment plusieurs comités logement de la ville.
Seuls 90 logements étudiants développés sur ce modèle à but non lucratif existent présentement à Montréal. Et un second projet géré par l’UTILE, la Rose des vents, est en pleine construction, pour livraison à l’été 2022, dans l’arrondissement Rosemont-La Petite-Patrie. L’immeuble de 120 logements abordables pourra accueillir 160 étudiants de différentes universités montréalaises.
Un autre avantage du modèle est d’assurer la pérennité de l’abordabilité de ces logements, précise Laurent Lévesque. Contrairement au modèle traditionnel où le propriétaire désire souvent maximiser ses profits en louant chaque chambre le plus cher possible, ce que l’UTILE propose, c’est de briser cette dynamique avec une approche à but non lucratif en louant nos logements le moins cher possible, explique-t-il. Notre modèle en économie sociale va permettre d’assurer la capacité d’accueil de Montréal pour les générations futures.
Engagements électoraux salués mais jugés insuffisants
Tant Projet Montréal qu’Ensemble Montréal ont fait connaître leurs engagements pour lutter contre la crise du logement et ses dérives, et ont promis la création de 2000 logements étudiants. Les deux partis se sont aussi déjà prononcés en faveur du modèle de logements étudiants abordables gérés par des organismes à but non lucratif.
2000 logements étudiants, c’est bien. Ça démontre une certaine ouverture et on a hâte de voir ça se concrétiser. Mais on le sait déjà que ça ne sera pas suffisant.
— Une citation de : Meriem Khatem, porte-parole de la Coalition régionale étudiante de Montréal
Laurent Lévesque dit lui aussi qu’il s’agit d’un premier pas dans la bonne direction. C’est un pas qui est essentiel et qui est réaliste pour les quatre prochaines années, soutient-il.
Laurent Lévesque, directeur et cofondateur de l’organisme UTILE qui se consacre à développer et à gérer des projets de logements étudiants abordables.
PHOTO : RADIO-CANADA / FANNIE BUSSIÈRES MCNICOLL
Il faudrait toutefois, selon Laurent Lévesque, que la future administration joue non seulement un rôle de partenaire financier, mais aussi de facilitateur de ces projets. En agissant sur ses leviers réglementaires comme le zonage et son droit de préemption, par exemple.
Autre axe de revendication : l’abordabilité du transport
La CREM formule également des demandes en matière de transport en commun et de transport actif.
Parmi ses revendications, l’élargissement du tarif étudiant à la communauté étudiante à temps partiel, la prolongation du tarif étudiant un an après la fin des études ainsi que la prolongation de la ligne bleue, puisque les étudiants préfèrent très souvent se loger près d’une bouche de métro pour faciliter l’accès à leur campus.
La CREM voudrait également voir mis en place un tarif réduit étudiant pour l’utilisation du service de vélo en libre-service BIXI ainsi qu’un meilleur entretien et développement du réseau de pistes cyclables à Montréal.
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La CMM adopte une déclaration qui propose au gouvernement du Québec des mesures pour assurer l’abordabilité du logement dans des milieux de vie complets
Montréal, le 9 décembre 2021 – Le conseil de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) a adopté aujourd’hui une déclaration pour l’abordabilité du logement proposant plusieurs mesures pour aider les ménages à revenus faibles et modestes qui éprouvent de plus en plus de difficultés à accéder à la propriété, à louer un logement abordable ou à obtenir un logement social. Les élus(es) de la CMM souhaitent que ces mesures soient intégrées à la prochaine Politique nationale d’architecture et de l’aménagement du territoire ainsi qu’au futur Plan d’action gouvernemental en habitation, et qu’elles guident les nouveaux programmes d’habitation qui doivent être annoncés d’ici le printemps 2022.
« La dernière campagne électorale municipale a été un moment privilégié pour rencontrer plusieurs personnes qui sont confrontées au problème d’abordabilité du logement. Il faut rapidement mettre en place des solutions pour les aider à améliorer leur qualité de vie. Le gouvernement nous a donné des signaux encourageants lors du dernier mini-budget, mais les besoins exigent des investissements massifs. La déclaration adoptée aujourd’hui propose des solutions. Nous souhaitons que le gouvernement du Québec en tienne compte dans ses prochaines actions pour favoriser le logement social et abordable », a déclaré la présidente de la CMM et mairesse de Montréal, Mme Valérie Plante.
Depuis trois ans, le gouvernement a annoncé seulement 500 nouvelles unités dans le programme AccèsLogis. Il vient par ailleurs d’annoncer la construction de 450 logements abordables par année à l’échelle du Québec pour les cinq prochaines années dans le cadre d’un nouveau programme dont les modalités seront annoncées en 2022. La CMM demande toutefois que 3 000 logements sociaux soient construits annuellement sur son territoire. En plus, au moins 9 000 unités de logements abordables devraient être rendues disponibles annuellement pour les ménages à revenus faibles et modestes de la CMM par l’entremise d’un bouquet de mesures.
La vice-présidente du comité exécutif de la CMM et mairesse de Longueuil, Mme Catherine Fournier, a de son côté affirmé que : « la surchauffe immobilière a un effet considérable sur les ménages du Grand Montréal. Les villes sont au front pour répondre aux besoins de la population et doivent mettre en place des solutions innovantes. Je considère que toutes les villes de la région métropolitaine devraient avoir accès à des outils comme le droit de préemption et pouvoir compter sur une nouvelle mouture de la Loi sur l’expropriation, qui nous permettraient d’acquérir des terrains pour construire du logement abordable, communautaire et social. Les villes doivent disposer de ces pouvoirs pour mettre en œuvre efficacement les programmes gouvernementaux et les autres interventions municipales ».
Stéphane Boyer, maire de Laval, a souligné pour sa part que : « la célérité avec laquelle les mairesses et les maires du Grand Montréal collaborent pour enrayer les fléaux de la crise du logement et de la surchauffe immobilière est franchement inspirante. Nous faisons concrètement la démonstration que des solutions sont à notre portée. Je suis convaincu que c’est en se serrant les coudes et en faisant preuve d’audace, comme aujourd’hui, que nous y arriverons », a-t-il déclaré.
Pour M. Guillaume Tremblay, maire de Mascouche et président de la commission de l’habitation et de la cohésion sociale de la CMM, le gouvernement du Québec doit aussi porter son attention sur l’abordabilité de la propriété : « L’accession à la propriété est de plus en plus difficile, tout particulièrement pour les premiers acheteurs. Si nous ne faisons rien, cela sera une véritable injustice intergénérationnelle ».
« Cette surchauffe immobilière risque en plus d’alimenter l’étalement urbain hors de la CMM puisque les ménages doivent aller de plus en plus loin pour dénicher une propriété sans devoir payer un montant qui n’ampute pas le budget nécessaire à leurs autres besoins essentiels. Nous avons la responsabilité collective de créer des milieux de vie complets, qui permettent à tous de se trouver un logement décent. Le PMAD et le guide d’inclusion du logement social et abordable de la CMM sont d’autres outils à la disposition des municipalités pour atteindre cet objectif », ont conclu le maire de Deux-Montagnes, M. Denis Martin, et le maire de Varennes, M. Martin Damphousse, tous deux membres du comité exécutif de la CMM.
La déclaration ici : https://cmm.qc.ca/wp-content/uploads/2021/12/Declaration_Abordabilite-logement_FINAL.pdf
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