Je n’ai pas encore le temps de regarder le rapport en détails, mais il y a des choses en effet plus surprenantes que ce que j’avais imaginé.
Par contre, pour la SCHL, un roulement, c’est:
Un logement a connu un roulement de locataires s’il est occupé par un nouveau locataire ayant emménagé au cours des 12 derniers mois. Pour un même logement, il peut y avoir plus d’un roulement de locataires durant la même période de 12 mois.
Donc si un appartement est vide après avoir été occupé, il ne compte pas dans le roulement ou la rotation. On ne peut pas en déduire des généralités juste avec ce nombre.
Un logement de deux chambres se loue en moyenne 903 $ par mois dans la région de Montréal, une augmentation de 3,6 % par rapport au loyer moyen d’octobre 2019.
Le taux d’inoccupation des appartements du centre-ville a explosé depuis le début de la pandémie. Un logement sur dix est vacant sur le territoire comprenant le quartier des affaires, Griffintown et L’Île-des-Sœurs, révèle une enquête de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) parue jeudi.
Publié le 28 janvier 2021 à 18h16 ANDRÉ DUBUC LA PRESSE
Le taux d’inoccupation a bondi en un an, passant de 2,6 %, en octobre 2019, à 10,2 %, un an plus tard. Il faut remonter au début des années 1990 pour voir des taux d’inoccupation élevés, dit l’analyse de la SCHL Francis Cortellino, et même là.
Les propriétaires de logements dans les autres quartiers centraux souffrent aussi, mais dans une moindre mesure. Dans Côte-des-Neiges/Mont-Royal/Outremont, le taux de vacances est passé de 1,7 % à 4,7 % en douze mois. L’arrondissement de Saint-Laurent affiche un taux de 4,7 % et le Plateau Mont-Royal, où l’on comptait avant la COVID des milliers de logements locatifs offerts en location court terme de type Airbnb, est à 4,3 %.
Un marché est équilibré quand le taux d’inoccupation est autour de 3 %. Un marché équilibré ne favorise ni les locataires ni les propriétaires. À un taux d’inoccupation de 10 %, le locataire a le gros bout du bâton dans ses négociations avec son propriétaire.
« Pour la plupart, ces secteurs sont caractérisés par une forte présence d’étudiants, d’immigrants et de résidents non permanents (étudiants internationaux, travailleurs temporaires et demandeurs d’asile), explique la SCHL dans son étude. Or, ces groupes ont été fortement touchés par la pandémie de COVID-19, ce qui aurait provoqué une baisse importante de la demande locative dans ces secteurs. »
À la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), on n’est nullement surpris. « Notre sondage, qui se concentre sur l’île de Montréal et qui a été réalisé deux mois plus tard que l’enquête de la SCHL, indique un taux d’inoccupation de 6 %, dit Hans Brouillette, porte-parole. Plus les mois avancent, plus il y a des logements vacants. »
La banlieue en demande
Les quartiers centraux sont les seuls à subir une montée en flèche de l’inoccupation. En banlieue, c’est l’inverse. Le marché locatif reste serré malgré l’ajout massif de logements locatifs neufs.
« Environ 10 600 appartements locatifs neufs sont venus s’ajouter au parc locatif de la RMR de Montréal entre nos deux enquêtes, du jamais vu en 30 ans, écrit la SCHL. Environ 80 % de ces nouvelles unités se trouvent en banlieue, mais la demande y a été assez forte pour y garder le taux d’inoccupation inchangé.
« Cette demande en banlieue a possiblement été soutenue par des ménages plus âgés, qui, malgré la situation, ont poursuivi leur plan de vendre leur propriété pour vivre dans un appartement locatif. Comme sur le marché des propriétaires occupants, il se pourrait qu’un déplacement de la demande de l’île de Montréal vers la banlieue se soit aussi produit sur le marché locatif, en ces temps de pandémie. »
Un logement de deux chambres se loue en moyenne 903 $ par mois dans la région de Montréal, une augmentation de 3,6 % par rapport au loyer moyen d’octobre 2019.
Dans les logements construits il y a moins de deux ans, le loyer mensuel moyen d’un logement de 4 ½ s’élève 1446 $.
À l’échelle régionale, le taux d’inoccupation a progressé de 1,2 point de pourcentage, de 1,5 à 2,7 %. L’île de Montréal est à 3,2 % tandis que la banlieue à l’extérieur de l’île a un taux de vacances qui est resté inchangé à 1,2 %.
Au Québec
Dans les centres urbains de 10 000 personnes et plus de la province, le nombre de logements disponibles représente 2,5 % de l’inventaire, en hausse de 70 points centésimaux par rapport à octobre 2019.
Fait à souligner, le taux d’inoccupation a augmenté dans les grandes villes de Montréal, Québec et Gatineau, alors qu’il a baissé à Sherbrooke, Saguenay, Trois-Rivières, de même que dans les agglomérations de moins de 100 000 habitants.
À l’échelle de la province, le loyer moyen des logis de quatre pièces et demi s’élève à 856 $ par mois, en hausse de 3,3 % en un an.
Au Canada
Le taux d’inoccupation des logements locatifs au Canada est passé de 2,0 % en 2019 à 3,2 % en 2020 dans les régions métropolitaines de recensement (RMR) du Canada. À l’échelle nationale, le loyer moyen des logements de deux chambres a augmenté de 3,6 % dans l’ensemble des grandes villes canadiennes pour s’établir à 1165 $.
Le taux d’inoccupation des trois plus grandes RMR du Canada, soit Toronto, Montréal et Vancouver, a augmenté en raison de l’offre accrue et de la demande réduite.
Photo: Olivier Zuida Le Devoir La pratique d’augmentation des loyers se situe dans une zone légale grise, selon Véronique Laflamme, porte-parole du FRAPRU
Jean-Louis Bordeleau 31 mars 2021 Société
L’image a fait le tour des réseaux sociaux. Des dizaines de personnes font la queue dans Verdun pour visiter un 4 et demie avoisinant les 1000 $ par mois. « Symbole » de la crise du logement à Montréal selon certains, cette pression sur les propriétaires pousse le prix des loyers vers le haut.
La saison de recherche de logements débute à peine, alors « des files comme ça, on va en voir des bien plus grosses, des bien plus longues, des bien plus décourageantes », souffle le porte-parole du regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec, Maxime Roy-Allard. Autour de lui, il dit constater « de plus en plus » de cas de surenchères.
C’est que, devant une demande si forte, certains aspirants locataires négocient un prix plus élevé dans l’espoir de signer le bail convoité.
« Je comprends les gens de vouloir faire ça, dit Maxime Roy-Allard. Les gens sont désespérés, ils veulent absolument un logement en particulier. Mais, ça a des conséquences importantes, parce que ça encourage les propriétaires à demander plus et ça défavorise systématiquement les locataires à plus faibles revenus qui ne peuvent offrir un tel moment. » Cette surenchère « contribue vraiment à la flambée des prix », fait-il savoir.
La pratique se situe dans une zone légale grise, explique Véronique Laflamme, porte-parole du FRAPRU. L’augmentation peut être abusive aux yeux du Tribunal administratif du logement, mais lorsqu’elle est acceptée par les deux parties, la justice n’a guère de recours. « Quand le loyer est augmenté comme ça, par exemple de 100 $ par une surenchère, c’est très difficile d’agir. Les nouveaux locataires signent le bail en acceptant cette hausse-là, donc on ne peut pas dire que c’est une hausse abusive. On ne peut pas dire que c’est illégal. »
Pas illégal donc selon elle, mais plutôt immoral, car « ça laisse en plan la majorité qui n’ont pas les moyens de surenchérir ». En fin de compte, lorsque des dizaines de personnes attendent en file, « ça devrait être premier arrivé premier servi ».
Cette crise-là n’est pas prise au sérieux et il n’y a pas de réponse politique suffisante
— Véronique Laflamme
Accepter une surenchère « n’est pas une bonne idée », convient le porte-parole de l’Association des Propriétaires du Québec, Martin Messier. « Ça peut avoir l’air alléchant, mais souvent ça cache anguille sous roche. »
« Même si un locataire proposait de signer à un plus fort tarif, le propriétaire pourrait se voir introduire une demande au tribunal administratif du logement et le loyer pourrait être rabattu au plus bas payé. » Selon M. Messier, il vaut mieux choisir son locataire « en fonction de leur capacité de respecter non seulement le prix du loyer, mais aussi de respecter les autres locataires. » Et puis, mieux vaut planifier des visites virtuelles que de créer une file d’attente dans la rue, note-t-il.
Partout au Québec
Véronique Laflamme sonne l’alarme sur une surenchère qui pourrait gagner toute la province. « Encore ce matin, en Abitibi, on entendait parler de 20 demandes pour un logement à louer », s’indigne-t-elle. « On a vu un 4 et demie à 1000 $ à Rimouski. » Sur l’île de Montréal, l’augmentation des prix du loyer entre 2019 et 2020 se chiffre à 4,6 %, la plus forte hausse depuis 2003.
« Les constructions neuves, les rénovictions et l’effritement du nombre de logements abordables expliquent cet emballement, avance Véronique Laflamme pour qui l’image virale de Verdun constitue un « symbole » de la crise du logement. « Derrière cette file, il y a le sort de tous ceux qui n’auront pas le logement et de tous ceux qui ne pourront pas se payer le logement. Cette crise-là n’est pas prise au sérieux et il n’y a pas de réponse politique suffisante. »
Martin Messier, lui, n’observe pas de surchauffe dans le marché locatif. « Je ne dirais pas qu’on dépasse l’année dernière. » Il s’inquiète davantage du taux d’inoccupation au centre-ville, où la proportion d’unités disponibles est passée de 0,6 % en 2019 à 2,6 % en 2020, conséquence de la pandémie. « Surtout au centre-ville, on a hâte de voir les étudiantes revenir. Les propriétaires qui ont un mix commercial-logement ont hâte de voir le centre-ville revivre.
L’ironie là dedans, c’est que les résidents actuels de la banlieue s’attaquent vigoureusement à tout ce qui fait plus de deux étages.
En plus, les villes se sont rendus compte récemment qu’il n’y a tout simplement plus de place pour développer des quartiers entiers d’unifamiliales, ce qui veut également dire la perte de revenus supplémentaires, alors que les infrastructures ont cruellement besoin de réparations.
Il faut maintenant densifier afin de continuer à avoir une croissance des revenus, mais il faut le faire bien, en ayant une mixité et axé sur le transport actif. Pas seulement des triplexes, unifamiliales et condos (locatif ou non) pour une démographie bien nanties. Présentement c’est le chaos cependant.
21% dans le Sud-Ouest. J’imagine que ça s’explique par les logements de moins de 5 ans pour lesquel les hausses ne sont pas limitées par la Régie… afin de permettre aux propriétaires d’adapter les loyers au marché.
PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE Même s’il y a un peu plus de logements disponibles actuellement, on observe une flambée des prix presque partout dans la région métropolitaine.
Sophie craint de se retrouver à la rue le 1er juillet prochain. Locataire depuis 18 ans dans le quartier Saint-Henri, à Montréal, dans le même 4 ½ qui lui coûte 640 $ par mois, elle a reçu il y a quelques mois un avis d’éviction de la part de son propriétaire, l’avisant qu’il reprenait son logement pour un agrandissement.*
Publié le 2 avril 2021 à 5h00 ISABELLE DUCAS LA PRESSE
D’après ses recherches, il est presque impossible de trouver un 3 ½ à moins de 1200 $ par mois dans son quartier, loyer qu’elle ne peut payer avec son revenu de travailleuse autonome de 30 000 $ par année.
« Je suis sur tous les groupes Facebook de recherche de logements, dit-elle. Je réponds à 10 annonces par jour, je visite des appartements tous les deux jours, je ne fais que ça ! Dernièrement, j’ai vu un 3 ½ annoncé à 900 $ et, 10 minutes plus tard, la propriétaire avait déjà trop de demandes, elle ne répondait plus. »
« Je ne sais plus quoi faire, je suis au bord de la dépression ! »
La Montréalaise de 41 ans n’est pas seule à angoisser en se cherchant un nouveau toit.
Dernièrement, des publications montrant de longues files de personnes en attente pour visiter un logement ont circulé sur les réseaux sociaux.
Et les groupes d’aide aux locataires sont débordés de demandes comme jamais.
Flambée des prix
Même s’il y a un peu plus de logements disponibles actuellement, on observe une flambée des prix presque partout dans la région métropolitaine.
Dans l’arrondissement du Sud-Ouest, où Sophie habite, la hausse atteint 21 % cette année.
« C’est le secteur où l’augmentation est la plus marquée à Montréal », souligne Véronique Laflamme, porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), qui a calculé les hausses de loyers à partir des données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement.
Pour tout Verdun et le Sud-Ouest, les loyers ont grimpé de 14 % (prix moyen de 924 $ en 2020, comparativement à 808 $ en 2019).
Ailleurs aussi, les hausses sont beaucoup plus importantes que le taux d’inflation, comme dans Hochelaga-Maisonneuve (9,8 %) et Rosemont–La Petite-Patrie (8,6 %).
Pour l’ensemble de la région métropolitaine, l’augmentation moyenne est de 5,7 %.
Même en périphérie de Montréal, les loyers explosent, comme à Beauharnois (16,3 %), à Terrebonne et Mascouche (11,7 %) et à Longueuil (10,9 %).
Légère hausse du taux d’inoccupation
Pourtant, le taux d’inoccupation des appartements a légèrement augmenté en 2021 à Montréal, passant de 1,5 % à 2,7 %, ce qui aurait dû exercer une pression à la baisse sur les prix – le taux d’équilibre est de 3 %.
Que se passe-t-il donc dans le marché locatif ?
« Le taux d’inoccupation a augmenté artificiellement en raison du retour sur le marché de logements Airbnb, qui ne reçoivent plus de touristes, mais qui sont souvent des appartements luxueux loués à fort prix », explique Maxime Roy-Allard, du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec.
Les défenseurs des locataires dénoncent aussi depuis quelques années l’augmentation des « rénovictions » – les reprises de logements par des propriétaires qui font des rénovations afin d’augmenter considérablement le prix du loyer.
Selon le FRAPRU, les logements s’adressant aux ménages gagnant moins de 36 000 $ par année sont toujours aussi rares, leur taux d’inoccupation se situant autour de 1,5 %.
Les ménages locataires sont encore défavorisés et susceptibles de subir des reprises de possession et des hausses de loyer injustifiées, sous la menace de perdre leur logement. Même s’il y a plus de logements disponibles, ça ne met pas plus d’argent dans les poches de ces ménages.
Véronique Laflamme, porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain
« Ces hausses vertigineuses du prix des loyers ont des conséquences désastreuses », ajoute Véronique Laflamme, donnant l’exemple de l’importante hausse de fréquentation des banques alimentaires.
Mme Laflamme note que les logements disponibles à la location sont beaucoup plus dispendieux que ceux déjà loués. À Montréal, l’écart de loyer entre un appartement de deux chambres loué et un offert sur le marché était de 46 % (895 $, contre 1304 $).
Appréhensions face à juillet
Les organismes d’aide au logement appréhendent un nombre record de locataires sans logis en juillet prochain.
Même s’ils ne se retrouvent pas à la rue, bien des locataires sont coincés dans des appartements qui ne leur conviennent pas, souligne Ines Benessaiah, organisatrice communautaire au Projet d’organisation populaire, d’information et de regroupement, qui vient en aide aux locataires des quartiers Saint-Henri, Petite-Bourgogne, Côte-Saint-Paul et Ville-Émard.
« Certains demandent à des proches de les héberger temporairement, dit Mme Benessaiah. D’autres doivent demeurer dans des logements insalubres ou surpeuplés. Par exemple, une famille qui s’entasse dans un 4 ½ parce qu’elle n’arrive pas à trouver un logement plus grand. »
Les organismes communautaires demandent depuis longtemps à Québec d’instaurer un contrôle des loyers, de renforcer les protections des locataires contre les reprises de logement et les évictions, et de mieux protéger le parc de logements locatifs encore abordables.
*Notre interlocutrice a demandé l’anonymat afin de ne pas nuire à ses chances de trouver un logement.
Un logement 3 ½ à 1000$/mois à Saint-Constant, des 4 ½ récents à 1350 $/mois à Châteauguay et Mercier, un 3 ½ à 1300 $/mois à Sainte-Catherine… Virginie Bernier, de la Corporation de développement communautaire Roussillon, énumérait l’offre actuelle de logements disponibles dans le secteur en conférence de presse le mardi 30 mars. Accompagnée d’organismes en habitation de la MRC de Roussillon, elle implore les différents paliers de gouvernement d’intervenir rapidement sur l’actuelle crise du logement dans la région.
L’Office municipal d’habitation de Châteauguay, le Comité de logements Rive-Sud, la Fédération régionale des OBSL d’habitations de la Montérégie et de l’Estrie (FROHME) et le Groupe de ressources techniques Rive-Sud craignent que le scénario survenu l’été dernier ne se répète.
En 2020, une ligne d’urgence avait été mise sur pied à la dernière minute par la MRC de Roussillon pour aider les citoyens à se trouver un logement alors que le 1er juillet approchait. 80 ménages y ont fait appel selon Bertrand Loiselle, directeur de l’OMH de Châteauguay. Parmi les gens qui ont eu recours à ce service, plusieurs étaient des femmes ayant immigré récemment qui ont un salaire entre 40 000 $ et 45 000 $. «Ce sont des gens qui travaillent, mais qui d’un coup, dramatiquement, pour X raisons, voient leur condition de vie diminuer, parce que chaque mois, il va falloir mettre 200, 400 piasses de plus sur le loyer», déplore M. Loiselle.
Dans l’ordre habituel, Elie Gravel, Groupe de ressources techniques Rive-Sud, Martin Bécotte, FROHME, Virginie Bernier, CDC de Roussillon, Bertrand Loiselle, OMH Châteauguay, Stéphane Moreau, Comité logement Rive-Sud (Photo : Gracieuseté)
La région fait face à deux problèmes selon les organismes : l’offre de logement n’est pas suffisante et les prix sont trop élevés pour bien des ménages. Stéphane Moreau, du Comité logement Rive-Sud, explique ce phénomène notamment par la spéculation qui est en cours. «On voit beaucoup de flips immobiliers. Des gens louaient une maison, mais les propriétaires veulent la reprendre et, bien entendu, la revendre à meilleur prix. On voit aussi plusieurs reprises de logements», explique-t-il. Il évoque le télétravail qui a pris de l’ampleur qui pourrait avoir incité des propriétaires à vouloir habiter une maison sur la Rive-Sud, ressentant moins le besoin de se déplacer dans la métropole.
Quant à la faible offre locative sur le marché, Martin Bécotte, directeur de la FROHME, rappelle qu’en 5 ans, le taux d’inoccupation des logements est passé de 3 % à 1 % dans la plupart des villes de la MRC. À Saint-Constant, le taux d’inoccupation est de 0,5 %.
Des mesures proposées
Les organismes s’attendent à ce que la crise du logement s’aggrave dans les prochains mois. Ils demandent aux différents paliers de gouvernement de mettre sur pied un comité de mesures d’urgence «avec de réels moyens financiers et opérationnels et un engagement des acteurs de la communauté». Ils réclament le retour de la ligne d’urgence, d’assurer la pérennité du Refuge Grands-Froids à La Prairie, mis sur pied cet hiver, de susciter l’adhésion des villes au Programme de supplément au loyer d’urgence, de soutenir de nouveaux projets d’hébergement pour les femmes victimes de violence et de permettre la réalisation d’un projet de 26 logements à Châteauguay qui n’a pas reçu de financement du fédéral.
Le milieu communautaire propose aux gouvernements provincial et fédéral ainsi qu’aux municipalités de faire du logement «un grand chantier territorial» et de travailler ensemble. «Ce renvoi de balle là nous positionne dans l’état actuel des choses où on vit pleinement la crise. (…)Il faut qu’à la portée de ce qu’ils peuvent faire, vraiment selon leurs responsabilités, qu’ils puissent le plus rapidement possible développer des logements sociaux», commente Virginie Bernier.
Pancarte de logement à louer à Montréal.PHOTO : Radio-Canada / Ivanoh Demers
Les indicateurs d’une situation de crise du logement à Montréal sont plutôt clairs, et certaines populations sont beaucoup plus vulnérables que d’autres en vue du 1er juillet. Avec la pandémie et les départs des centres urbains qu’elle a générés, on pourrait penser que la situation s’améliore, mais ce n’est pas aussi simple. Le professeur à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal Jean-Philippe Meloche explique les multiples facteurs qui influencent la situation actuelle des logements à Montréal, notamment l’accès à la propriété pour les jeunes adultes et le peu de nouvelles constructions de logements locatifs depuis près de 30 ans.
Manque de logements abordables à Montréal : les jeunes écopent
La Presse canadienne Publié à 8 h 21
Le Conseil jeunesse de Montréal déplore que le parcours de vie des jeunes soit fragilisé à Montréal par l’actuel contexte de rareté du logement et de hausse du coût des loyers.
Le professeur de l’École de travail social de l’Université du Québec à Montréal (UQAM) Louis Gaudreau signale que Montréal attire plusieurs jeunes adultes avec ses nombreux établissements d’enseignement postsecondaire et ses possibilités d’insertion professionnelle.
Il affirme que le manque de logements abordables à Montréal touche particulièrement les jeunes âgés de 18 à 30 ans et à son avis, leurs difficultés à se loger doivent faire l’objet d’une préoccupation particulière de la part du pouvoir municipal.
Un avis du Conseil jeunesse de Montréal résumé sur le site web de l’UQAM révèle que la moitié des jeunes ménages consacrent plus de 30 % de leurs revenus au logement. Or, plusieurs jeunes occupent des emplois atypiques, temporaires et à temps partiel.
Louis Gaudreau ajoute qu’ils doivent souvent se tourner vers la colocation, dans de grands logements qu’ils habitent à plusieurs, qui sont les logements souvent ciblés par les opérations de reconversion.
Et puisque les prix des propriétés ont augmenté à un rythme encore plus important que ceux des loyers, moins de 30 % des ménages dont les membres sont âgés de 15 à 29 ans accèdent à la propriété, selon les constatations du Conseil jeunesse de Montréal.
Le professeur Gaudreau a aussi observé depuis une vingtaine d’années la quasi-disparition des logements abordables dans le marché locatif et que les constructions neuves s’adressent surtout à des populations aisées.
L’avis du Conseil jeunesse de Montréal propose d’abord que la Ville de Montréal intègre la réalité particulière des jeunes dans ses actions publiques en matière de logement. Il espère qu’on favorise la création de logements abordables s’adressant spécifiquement aux jeunes, notamment aux étudiants universitaires.
Le Conseil adhère à une revendication déjà exprimée par des organismes de défense des droits des locataires, soit la mise en place d’un registre des loyers pour suivre l’évolution du prix des loyers et limiter les augmentations abusives.
De nombreux médias, Le Devoir en tête, ont fait état des difficultés de trouver un logement à prix raisonnable. Alors que la date fatidique du 1er juillet approche, les groupes de défense des droits des locataires sonnent l’alarme sur la crise du logement, bien réelle pour certains ménages.
Le Devoir a consulté plus de 3000 annonces de logements qui ont été publiées entre le 1er janvier et le 17 mars sur le site de petites annonces Kijiji. La moyenne des loyers offerts sur l’île de Montréal est d’environ 1300 $ par mois. C’est l’équivalent de 15 720 $ par année, soit plus de 30 % du revenu annuel brut des Montréalais (47 400 $). Le seuil de 30 % est préoccupant. La situation observée dans notre enquête contraste avec les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), qui évalue le loyer mensuel moyen à 893 $ sur l’île et à 891 $ dans la grande région de Montréal, mais cette étude tient compte de tous les appartements.
Le marché locatif est en situation d’équilibre lorsque le taux d’inoccupation est de 3 %. À l’échelle montréalaise, il est présentement de 2,7 %. La situation s’améliore, du moins en apparence. Selon la SCHL, les taux d’inoccupation ont fortement augmenté dans les grands immeubles des secteurs centraux, pour demeurer stables ailleurs dans la métropole. Plusieurs facteurs temporaires résultant de la crise sanitaire sont en cause : la diminution du bilan migratoire international, l’absence des cours universitaires en personne, le retour sur le marché locatif d’appartements destinés aux touristes. Autant de facteurs appelés à s’estomper avec la fin de la pandémie et la reprise de l’activité économique. C’est donc maintenant qu’il faut penser à la politique d’habitation de demain.
La crise du logement frappe les ménages d’une manière asymétrique. À Montréal, c’est d’abord et avant tout une crise pour les familles avec des enfants et une crise du logement social et abordable. Les familles peinent à trouver des logements de deux chambres ou trois chambres, pour lesquelles les taux d’inoccupation sont de 2,1 % et de 2,6 %. Et elles se heurtent à l’une des formes les plus répugnantes de discrimination qui soient par les propriétaires, si horrifiés par le bruit des enfants.
Pour les ménages moins fortunés, il y a une rareté des appartements à prix raisonnable. À titre indicatif, un ménage avec un revenu inférieur à 25 000 $ ne devrait pas payer plus de 625 $ par mois pour demeurer sous le seuil de 30 %. Dans ce segment, il n’y a qu’un peu plus de 92 500 logements sur le marché montréalais (15 % de tous les appartements) et le taux d’inoccupation est de 1,6 %. À l’inverse, plus les ménages sont fortunés, plus la disponibilité des logements est grande.
Un autre problème vient de la répartition des mises en chantier et du type d’habitation privilégié. En 2020, pas moins de 10 600 appartements locatifs neufs sont venus s’ajouter au parc locatif de la région métropolitaine de recensement, du jamais vu en 30 ans, selon la SCHL. Mais 80 % de l’offre est en banlieue. À Montréal, la moitié des nouveaux logements étaient situés au centre-ville et dans Griffintown. Les loyers mensuels moyens y sont prohibitifs : 1400 $ pour un 3 1/2, et 2300 $ pour un 5 1/2. Ces distorsions dans le développement n’aident pas.
La semaine dernière, la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) a demandé à Québec d’adopter des mesures urgentes pour limiter les effets de la crise du logement. La CMM recommande le renversement du fardeau de la preuve devant le Tribunal administratif du logement en cas de reprise du logement, et la création d’un registre des loyers. Ces mesures viendront pénaliser indûment les propriétaires qui agissent de bonne foi, et les décourager de procéder aux travaux majeurs sur leurs immeubles. Si l’on respecte les barèmes du Tribunal administratif du logement, il faut des décennies pour recouvrer les dépenses d’entretien majeures.
Si la crise découle de la rareté des logements abordables, c’est à ce problème qu’il faut s’attaquer ! Le dernier budget Girard prévoit plus de 400 millions sur cinq ans pour la construction de 500 nouveaux logements sociaux et abordables et pour accélérer la construction de 5000 appartements promis mais non livrés. Aux yeux de la CMM, le rattrapage est insuffisant. La mairesse de Montréal, Valérie Plante, aurait souhaité 1500 nouveaux logements dans sa ville seulement.
La ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, qui nie l’existence d’une crise du logement en plus de banaliser la crise immobilière, pourrait s’intéresser davantage au dossier.
Enfin, la sortie de la CMM n’est pas sans susciter un léger malaise. C’est à Montréal que sont concentrées 36 % des interventions en logement social et abordable au Québec. À Laval ? 3 %. En Montérégie ? 9,5 %. Il est anormal qu’une part aussi disproportionnée de l’effort en matière de logement social et abordable se fasse à Montréal. La concentration des problèmes de pauvreté sur l’île n’est plus une excuse valable pour que les villes voisines de Laval et de Longueuil se dérobent à cette responsabilité collective. Il faut viser la mixité des initiatives à l’échelle de l’agglomération.
De plus en plus de voix s’élèvent pour dénoncer la situation du logement à Montréal. PHOTO : RADIO-CANADA / IVANOH DEMERS
Bernard Barbeau 2021-04-29 | Mis à jour aujourd’hui à 6 h 26
Que le premier ministre François Legault ait ou non été mal cité, il est vrai qu’il est possible de trouver un logement entre 500 ou 600 $ par mois, même à Montréal. Mais c’est un loyer plancher, constate-t-on en épluchant les petites annonces. Et on ne voit pas le plafond.
Radio-Canada a pu trouver quelques appartements à louer dans Hochelaga-Maisonneuve et dans les secteurs éloignés du centre-ville à un peu moins de 600 $. Mais il s’agissait de logements très petits. Des 1 ½ ou des 2 ½, à moins de 300 pieds carrés, généralement pas chauffés ni éclairés, et souvent en manque d’amour et de rénovations.
Les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et de la Société d’habitation du Québec (SHQ) indiquent qu’en 2020, à Montréal, le prix médian pour un studio ou un petit appartement modeste était d’environ 700 $ par mois.
Pour un 4 ½, le loyer mensuel médian était d’autour de 900 $.
On ne s’en sortait pas beaucoup mieux à Québec, avec un prix médian de plus de 870 $ par mois pour un 4 ½. Mais c’est à Gatineau qu’il était le plus élevé : 935 $.
Les taux d’inoccupation étaient de 2,7 % à Montréal et à Québec et de 1,6 % à Gatineau, alors que le point d’équilibre entre l’offre et la demande est d’environ 3 %. Sous ce seuil, les locateurs ont le gros bout du bâton.
Il y a moyen pour les Québécois de se consoler en regardant vers l’ouest. Le loyer médian était de plus de 1500 $ à Toronto et à Vancouver, avec des taux d’inoccupation respectifs de 3,5 % et de 2,6 %.
Mais ce n’est pas ça qui aidera Marie-Josée Hudon, une Montréalaise à la recherche d’un logement.
Depuis un an, dans le quartier qu’elle a choisi et pour le type de logement qu’elle convoite, le prix a carrément doublé, déplore-t-elle en entrevue. Multiplié par deux!
C’est très décourageant, se désole Mme Hudon.
C’est rendu une folie, en ce moment. On voit des logements qui vont aller dans les 3000 $.
**Une citation de :**Martin Blanchard, du Comité logement de La Petite-Patrie
M. Blanchard recommande fortement à ceux qui le peuvent de ne pas quitter leur logement actuel, car il reste très peu de logements dits abordables. Et quand on dit abordables, on parle de 1200 $.
Les logements dont le loyer est considéré comme raisonnable disparaissent évidemment très vite du marché, ce qui a amené une pratique relativement nouvelle : attendre en file pour visiter un appartement.
Ces files, souvent, sont créées de manière artificielle par les propriétaires qui invitent tout le monde au même moment pour créer une surenchère, ce qui fait qu’il y a des locataires qui veulent absolument le logement qui vont offrir quelques centaines de dollars de plus pour l’avoir, dénonce Martin Blanchard. Et ça, ce n’est pas encadré par la loi. C’est une autre des nombreuses pratiques qui ne sont pas encadrées ou sont très mal encadrées par les instances actuelles.
Une double tempête
Si plusieurs défenseurs des droits des locataires parlent d’une crise du logement, le gouvernement Legault et la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQCorporation des propriétaires immobiliers du Québec) assurent qu’on n’en est pas là. Mais le fait est que les loyers atteignent de plus en plus des niveaux prohibitifs.
Stéphane Grenier, professeur et chercheur en travail social à l’Université du Québec en Abitibi-Témiscamingue (UQAT), souligne en entrevue à Zone économie que deux phénomènes se produisent simultanément : il y a une crise de l’abordabilité qui sévit, dit-il, et elle est aggravée par le très bas taux d’inoccupation.
C’est deux choses différentes. Parce qu’on peut manquer de logements, mais avoir des logements quand même abordables, explique M. Grenier. Là, ce qui se produit à Montréal, c’est qu’on a aussi une augmentation de 4,2 % du coût des logements, ce qui fait que les deux premiers quintuples de la population, en termes de revenu, ont de la difficulté à se loger ou sont mal logés. Ça veut dire qu’ils paient plus de 30 % de leur revenu pour l’habitation.
C’est déplorable que le gouvernement nie la crise du logement à répétition, laisse tomber Maxime Roy-Allard, du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ).
Hans Brouillette, directeur des affaires publiques de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec PHOTO : RADIO-CANADA
Il n’y a pas de crise du logement à Montréal, martèle Hans Brouillette, directeur des affaires publiques de la CORPIQCorporation des propriétaires immobiliers du Québec. Il soutient qu’il y a suffisamment de logements abordables dans la métropole et qu’en moyenne, le revenu des locataires a augmenté plus rapidement que les loyers, ces dernières années.
Il y aura toujours des gens dont la capacité financière n’arrive pas à suivre l’inflation du coût d’habitation, fait valoir M. Brouillette.
À la Ville de Montréal, on voit les choses bien différemment.
Nous, on reconnaît clairement qu’on est dans une crise, déclare Robert Beaudry, responsable de l’habitation au comité exécutif.
L’année dernière, on était à peu près à 800 demandes d’aide ou d’information qui ont été enregistrées aux services de référence de l’Office municipal d’habitation. Cette année, on est prêt pour peut-être le double.
**Une citation de :**Robert Beaudry, responsable de l’habitation au comité exécutif de la Ville de Montréal
50 000 logements sociaux de plus?
Le RCLALQ et d’autres organisations réclament plus de logements sociaux. Des milliers sont d’ailleurs en construction.
Mais les 15 000 logements sociaux, depuis des années, c’est un rattrapage et c’est clairement insuffisant, note M. Roy-Allard.
Oui, le gouvernement de la CAQ met les sommes nécessaires pour venir à bout de construire ces unités-là, mais il en faudrait beaucoup plus. On réclame avec le FRAPRU 50 000 logements sociaux pour tout le Québec.
Ce n’est pas possible et ce n’est pas réaliste, répond toutefois Stéphane Grenier.
Construire 50 000 unités de logement, au Québec, ce serait un budget de 12,5 milliards de dollars. Et en un an, c’est presque impossible, surtout qu’il faut faire les plans et devis, contacter les fournisseurs, en pleine crise des matériaux… C’est utopique.
**Une citation de :**Stéphane Grenier, professeur en travail social à l’Université du Québec en Abitibi-Témiscamingue
Stéphane Grenier, chercheur à l’Université du Québec en Abitibi-Témiscamingue. PHOTO : RADIO-CANADA / MÉLANIE PICARD
On peut faire plus, on peut améliorer le programme Accès logis, oui, mais 50 000, c’est irréaliste, ajoute M. Grenier.
Les solutions doivent être multifactorielles, d’après le chercheur.
En plus de construire davantage de logements sociaux et d’aider les locataires dans le besoin à payer leur loyer – comme le permet le Programme supplément au loyer –, il faut raccourcir les délais de traitement des dossiers du Tribunal administratif du logement, estime M. Grenier.
Les locataires se trouvent démunis, souvent, devant ces délais-là, regrette-t-il. Ils n’arrivent pas à faire réparer les choses qui sont brisées dans leur appartement. Ils subissent des hausses de loyer qui sont non justifiées.
Les appartements que certains locateurs réservent à Airbnb sont aussi dans sa mire.
Je pense à un certain Édouard, que j’ai regardé, qui a 54 logements qui seraient disponibles pour moi si j’allais à Montréal la semaine prochaine. Ça fait 54 logements qui seraient abordables, qu’on pourrait louer à des gens. Ce serait une grosse contribution. Il faut s’attaquer à ça.
Avec les informations d’Andrée-Anne St-Arnaud, Sébastien Desrosiers et Catherine Gauthier
My god, sur quelle planète vis le directeur des affaires publiques Corporation des propriétaires immobiliers du Québec… comment être déconnecté de la réalité. S’il n’y a pas de pénurie et de crise, qu’il demande a TOUS ses membres de sortir une liste de tous les loyers disponibles et de leur prix avec le justificatif de chacun. Comme ça on va le voir c’est quoi qui disponible et pour qui…
Et son chiffre pour un 4½ à 907$ ? On veut des exemples… adresses avec photos et tout.
C’est un texte de Hans Brouillette de la CORPIQ. En tant que représentant d’une association de proprios, c’est normal qu’il essaie d’orienter le discours public vers les intérêts des proprios. Mais sa job n’implique pas de verser dans la désinformation ou l’aveuglement volontaire, et c’est là que se situe mon problème avec son comportement dans la sphère publique. Pour rappel, c’est le même gars qui a suggéré de verser la PCU directement aux proprios afin de payer les loyers avant le reste des nécessités (bouffe, chauffage, …) en mars dernier.
Avec tout ça, c’est malheureux mais ça explique mieux pourquoi les bureaux de la CORPIQ ont été vandalisés par des activistes d’extrême-gauche. (edit: lien vers l’article de La Presse)
