J’ajouterais que le logement est un besoin essentiel, comme l’exprime indirectement le phénomène de l’itinérance. Donc il doit être géré comme tel avec des priorités gouvernementales adéquates et efficaces pour en supporter les objectifs à court, moyen et long terme.
Tandis que la CAQ ne s’adresse depuis toujours qu’au court terme avec son voeux pieux habituel, que le problème se règle de lui-même. Sa façon classique de se déresponsabiliser à l’instar de beaucoup d’autres dossiers chauds du genre.
Là où le bât blesse, selon les associations de locataires, c’est que pour déterminer l’augmentation du revenu net des propriétaires, le TAL utilise la composante logement de l’indice des prix à la consommation (IPC), dont la variation est beaucoup plus importante que celle de l’IPC général. En décembre dernier, par exemple, l’augmentation annuelle de la composante logement était de 7,1 %, alors que le taux d’inflation global était de 1,8 % au Canada.
“Il est là le problème, souligne Jonathan Carmichael. Quand les loyers augmentent beaucoup, comme l’an dernier, l’indice qui est attribué au revenu net va être très élevé. Comme le revenu net, c’est celui qui est le plus lourd dans le calcul des loyers, il tire tout le reste vers le haut. […] Ce qui va nous amener à un indice encore plus élevé l’année d’après.”
On dirait qu’on leur offre un bonus l’année d’après en leur offrant un indice du tribunal encore plus élevé parce qu’ils ont participé collectivement à hausser les loyers.
Une citation de Jonathan Carmichael, intervenant au BAIL
Pour les associations de locataires, la solution est simple : le TAL doit retirer la portion « augmentation du profit des propriétaires » de son calcul. Pour les comités de locataires, il ne revient pas au TAL d’indexer chaque année la part de profits qu’encaissent les propriétaires.
Une des meilleures nouvelles des derniers mois. Enfin! tu veux louer pendant tes vacances, tu peux le faire en été. L’impact sera majeur. Mon voisin qui loue à l"'année depuis qu’il a acheté le logement à prix de fou n’aura qu’a bien se tenir. Depuis c’est dérangement jours et nuit, je n’ai plus de voisins avec qui jaser, et les poubelles sorties n’importe quand, n’importe comment. Avec ce règlement, l’impact sera direct sur le prix des logements.
Des passe-passe
Depuis 2023, la loi québécoise permet à quiconque de louer sa résidence principale sur des plateformes comme Airbnb, moyennant l’obtention d’une licence auprès de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ).
Or, comme l’avait révélé notre Bureau d’enquête en juin, grâce à ce permis des centaines de personnes louent à l’année des logements qui ne sont en rien leur «résidence principale».
«Il y a 100 000 tours de passe-passe qui sont faits pour en faire une activité commerciale», admet Benoit Dorais.
Crise du logement: les défis pour les locataires et les propriétaires | L’enquête McSween
À qui profite la crise du logement? Si même les propriétaires ne s’en sortent pas avec les augmentations des taux hypothécaires, comment les locataires peuvent-ils trouver des logements abordables?
L’éviction de locataires aînés à Laval pour cause de démolition illustre les lacunes de la loi à protéger les ménages des « démovictions », disent des experts. Ce stratagème permettant d’expulser des locataires ayant un bas loyer en démolissant l’immeuble est exclu du moratoire adopté par Québec, et plusieurs croient que le gouvernement devrait y remédier. Un avis partagé par les municipalités de Laval et de Longueuil.
Si les démolitions sont exclues du moratoire sur les évictions adopté il y a moins d’un an, c’est que celles des bâtiments patrimoniaux sont encadrées par la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. Mais pour les démolitions des bâtiments locatifs comme c’est le cas à Laval, Québec laisse chaque ville décider de son propre règlement.
Ce serait dommage que les villes perdent encore de leur autonomie, mais il faudrait que les villes exercent leurs pouvoirs adéquatement et émettent des règlements pertinents.
À quand un véritable contrôle des loyers? Manifestement certains proprios feront toujours preuve d’ingéniosité pour contourner les lois…
Mais pourquoi ne pas imposer un plafond du montant qui peut être exigé pour un logement en fonction de sa taille et de son emplacement (ex. un 3 1/2 ne pourrait pas coûter plus de 1200 $ par mois à Montréal)? Je pense que ça calmerait de beaucoup la spéculation. Certaines villes françaises ont adoptés de telles mesures devant une situation qui commençait à être hors de contrôle.
Dans le Grand Montréal, la SCHL note déjà la construction de 20 000 appartements locatifs en 2025. Ces logements seront prêts à être habités dans l’année en cours ou en 2026.
« C’est un nouveau record par rapport à l’an dernier », constate Francis Cortellino, analyste.
Avec l’accroissement de l’offre, « le marché locatif se détendra légèrement à Montréal », estime la SCHL dans ses Perspectives du marché de l’habitation de 2025. Le nombre de logements disponibles devrait aussi s’accroître en raison de la demande refoulée depuis plusieurs années dans le marché de la propriété. De nombreux locataires, grâce à la baisse des taux d’intérêt, ont pu enfin accéder à la propriété dans les derniers mois.
Le taux d’inoccupation du marché immobilier montréalais se situait à 2,1 % en 2024. Cette année, il devrait connaître une légère augmentation, à hauteur de 2,5 %, d’après les prévisions de la Société.
L’intervention des différents ordres de gouvernement aide aussi à la cause. « Certaines municipalités de la grande région de Montréal veulent augmenter la densité et améliorer les processus d’approbation des projets », note la SCHL. Aussi, la réduction des cibles d’immigration des gouvernements québécois et canadien aura pour effet de libérer une autre partie de l’offre locative dans les prochaines années. L’exemption de la TPS sur les nouvelles constructions locatives a compensé une partie des coûts de financement des projets, estime l’APCHQ.
(Pas un actualité; veuillez déplacer si un mieux fil existe!)
Aujourd’hui je me suis passé·e par un bâtiment que j’ai pensé était vide, avec un panneau « à louer » en avant. J’étais curieux·euse, parce qu’il n’y a aucun décoration ou signe de vie visible du trottoir et le bâtiment ne semble pas en bon état. J’ai fait un tour de l’arrière… oof. Il me semble que le bâtiment n’est pas habitable! Le bâtiment à côté (dernier photo) est vide, et dans presque le même état!
Ajout: le site-web Sutton ne fonction pas, et je ne trouve pas d’inscription sur Centris.ca ou Realtor.ca. Je suis curieux·euse à savoir le montant du loyer…
C’est juste 3 mois, mais on voit une augmentation des mises en chantier dans la Ville de Montréal par rapport à 2024. J’espère que la tendance va continuer.
Définition de mise en chantier : “Il s’agit en général du stade auquel la semelle de béton est entièrement coulée”
Les hausses de loyer autorisées par le Tribunal administratif du logement (TAL) seront calculées différemment à partir de l’année prochaine. Avec cette nouvelle méthode, la hausse de 5,9 % suggérée cette année aurait été plutôt de 4,5 %.
« Les locataires vont avoir un moins gros choc l’année prochaine », a expliqué la ministre responsable de l’Habitation France-Élaine Duranceau en entrevue au Devoir. En janvier, le TAL avait recommandé aux propriétaires de hausser les loyers en moyenne de 5,9 %, du jamais vu en trente ans.
Des voix s’étaient élevées alors pour que la ministre impose un plafond aux hausses du TAL. Une avenue qu’elle a écartée au profit d’une méthode pour adoucir les hausses et les baisses dans le temps.
Ainsi, avec le nouveau calcul, la hausse de 2025 aurait été plus basse, soit à 4,5 %. Par contre, pour d’autres années comme 2019 à 2021, les hausses recommandées auraient été légèrement plus élevées.
Le changement va toucher à la fois la recommandation annuelle de hausse du TAL et les décisions rendues par le Tribunal lors des recours en fixation de loyer (quand les locataires contestent les hausses).
À qui cela profitera-t-il ? À tout le monde, avance la ministre, qui souligne que tant les propriétaires que les locataires critiquaient la méthode de calcul.
Les organismes de droits des locataires n’ont pas l’air contents de l’annonce, disant que ça avantage les proprios. J’avoue je m’y connais pas trop, mais j’espère que ce ne sera pas le cas
On dirait que ça pourrait avantager les proprios vu qu’ils peuvent amortir une rénovation sur moins de temps, ce qui veut surement dire plus de hausse pour le locataire à ce moment. L’index du prix à la consommation n’est pas un bon indice pour rattacher le prix d’un loyer parce qu’il ne tient pas en compte de la date d’achat du building, son hypothèque et l’offre et la demande dans une zone spécifique. Le prix de la main d’œuvre et des matériaux ne suit pas nécessairement l’index à la consommation non plus. Ce que les groupes de défense des locataires disent, c’est aussi que l’inflation des coûts est déjà calculée dans les autres frais et le calcul propose d’augmenter avec le prix de l’inflation par-dessus ça. L’affaire, c’est que quand t’es proprio et que tu rénoves, ce n’est pas honnête de faire payer toutes tes rénos à tes locataires parce que tu te trouves à augmenter la valeur de ton building. Même si je suis proprio en ce moment, je trouve que c’est un peu trop de double dipping. D’ailleurs les proprios de gros logement vacants à Montréal ont été obligés de réduire les loyers parce qu’ils n’avaient pas assez de candidats pour la location. C’est assez cavalier ce changement, je trouve.
Je parle un peu le ventre plein. Mon building a 40 ans et tout est top notch encore. Ce n’est probablement pas pareil pour les autres propriétés.
C’est un problème plus gros que juste l’amortissement. Selon moi, c’est à cause du prix des maisons qui est disproportionné, ce qui fait que la majorité des loyers va directement à la banque. Les locataires doivent payer le prix juste, mais ils ne doivent pas payer et l’hypothèque du proprio et l’augmentation de la valeur de sa propriété. Il ne fait pas oublier aussi que chaque augmentation de loyer fait de l’intérêt composé au propriétaire. Par-contre, je sais que le parc immobilier des années 60 est de très mauvaise qualité et qu’il est arrivé en fin de vie, ou presque. Pour de nouveaux jeunes propriétaires, ça peut être tueur d’avoir un imprévu dans un vieux duplex des années 60 dans le contexte d’intérêts hauts, mais c’est toujours un risque avoir une entreprise.
Dans le fond, il aurait fallu qu’il y ait plus de débats sur la question avant de changer ce calcul. J’ai l’impression que ça va donner la permission aux slumlords de faire des hausses substantielles même s’ils ne font pas de rénos ou d’entretien. D’un autre côté, les propriétaires qui rénovent leur logement respectent rarement les règles de la régie pour l’augmentation du loyer pour de nouveaux locataires.
en même temps, il n’y a pas eu bcp de constructions neuves d’immeubles locatifs pendant plusieurs années. Pas étonnant que le parc locatif est vieillissant
c’est seulement depuis que les condos se vendent moins bien que les promoteurs font du locatif
Exemple dans Griffintown, le dernier projet de condos est le Wellington sur le Bassin (approuvé en 2021), tous ceux qui ont été approuvés depuis sont locatifs
de 70% vs. 2024 (au 30 avril).