Voici un guide pour répondre à vos questions mis en résumé pour pouvoir vous y référer au besoin.
Résumé
Renouvellement de bail Trucs et conseils pour les locataires et propriétaires
PHOTO FRANÇOIS ROY, LA PRESSE
Cette année, les augmentations de loyer devraient tourner autour de 5,8 %, selon les estimations de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec, qu’elle a dévoilées dans une présentation à ses membres en décembre, que La Presse a obtenue.
La saison des renouvellements de baux s’annonce tendue, avec des augmentations salées de loyer en raison de l’inflation des dernières années. Locataires et propriétaires : quels sont vos droits et obligations ?
Publié à 7 h 00
Conseils aux locataires
Mon propriétaire m’envoie un avis d’augmentation de loyer et de modification d’une autre condition du bail lors de son renouvellement. Est-ce que j’ai le droit de refuser la hausse si je la juge déraisonnable ?
Absolument. Vous avez 30 jours pour la refuser, sans quoi le bail sera renouvelé automatiquement, explique Me Guy Audet, avocat spécialisé en droit locatif et immobilier. Pour ce faire, vous n’avez qu’à aviser votre propriétaire par écrit, dans l’espace prévu par le nouveau texte qui doit être obligatoirement ajouté à l’avis de modification. Trois options doivent vous être offertes : accepter ; refuser et renouveler le bail ; ou refuser et quitter le logement. Vous avez aussi le droit de refuser toute modification si l’avis est envoyé au-delà des délais prescrits, soit entre 3 et 6 mois avant l’échéance de votre bail.
CAPTURE D’ÉCRAN TIRÉE DU SITE DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU LOGEMENT
J’ai refusé une augmentation de loyer. Qui doit faire des démarches pour introduire une cause en fixation de prix au Tribunal administratif du logement (TAL) ?
C’est la responsabilité du propriétaire. « Le propriétaire, lui, va avoir un autre mois [après votre refus] pour déposer la demande de fixation au Tribunal administratif du logement », précise Me Audet. Toutefois, si le tribunal en vient à la conclusion que la hausse calculée par le propriétaire était adéquate et que celui-ci vous avait fait part des calculs et des documents pertinents lors de la négociation, le tribunal peut vous imposer de payer également les frais d’ouverture du dossier : de 90 $ quand le loyer mensuel excède 600 $.
Je signe un nouveau bail. Comment connaître le prix que payait l’ancien locataire ?
À la signature d’un nouveau bail, la clause G vous permet de connaître le prix que payait l’ancien locataire. « Il ne faut pas l’oublier, souligne Véronique Laflamme, porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU). Elle est obligatoire, mais elle est généralement trop souvent non remplie. » D’après un sondage de l’organisme Vivre en ville, 81 % des locataires ne connaissent pas cette clause, notamment car elle est souvent vide, même si le propriétaire a l’obligation de la remplir. Le cas échéant, ce dernier peut être condamné à verser des dommages-intérêts punitifs. Autrement, en tant que locataire, il vous est toujours possible de consulter le registre des loyers tenu par Vivre en ville pour voir si le précédent bail de votre logement y est enregistré.
Conseils aux propriétaires
Je ne sais pas comment calculer la hausse du loyer. Comment faire ?
Il existe un formulaire de calcul en ligne, qui vous est proposé par le Tribunal administratif du logement (TAL). « La grille de calcul pour les augmentations, qui vont prendre effet à compter du mois de juillet 2025, va être publiée au moment de l’annonce de la hausse suggérée par le TAL, donc mardi », explique Me Audet. Vous pourrez donc y entrer vos dépenses et calculer l’augmentation suggérée. Cet indicateur, qui n’est pas obligatoire, peut vous aider à déterminer la hausse que vous présenterez à votre locataire dans l’avis de modification de son bail.
Je veux envoyer un avis de modification du bail à mon locataire. Comment dois-je procéder ?
La période d’envoi d’un avis de renouvellement de bail commence 6 mois avant l’échéance et se termine 3 mois avant la fin du bail, précise Me Audet. Autrement dit, pour un bail qui se renouvelle le 1er juillet, la période d’envoi est du 1er janvier au 31 mars. Après cette date, le locataire est en droit de refuser toute modification. Vous pouvez d’ailleurs rédiger vous-même votre avis. La Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) en fournit un en exemple à ses membres.
CAPTURE D’ÉCRAN TIRÉE DU SITE DE LA CORPIQ
Il est important d’avoir une preuve de réception de l’avis. La transmission de l’avis doit se faire en mains propres avec signature du locataire de l’accusé de réception ou encore par courrier recommandé, notamment. L’envoi de l’avis par téléphone, par texto ou par courrier ou courriel ordinaire n’est pas valide.
J’ai entendu que les choix du locataire, à la réception de l’avis, doivent être précisés. Est-ce vrai ?
Oui, l’avis de modification du bail doit inclure un nouveau texte obligatoire, depuis le 26 décembre dernier. Le TAL demande d’inclure les trois options qui s’offrent au locataire, à la réception de l’avis. Doivent être aussi inclus les droits et obligations de chacun en lien avec le document. Si vous ne l’incluez pas… l’avis de modification n’est pas valide ! Bien que le propriétaire puisse formuler par lui-même ce texte, le Tribunal administratif du logement en fournit un exemple.
Mon locataire ne comprend pas pourquoi le prix de son loyer a augmenté. Quel est le meilleur conseil à suivre ?
C’est d’en discuter avec lui. Pour la CORPIQ et l’Association des propriétaires du Québec (APQ), la solution passe par la conversation et par l’explication du calcul. « Ce n’est pas un jeu de cachotterie parce que le locataire a une arme puissante. Il a juste à dire non. Donc, il y a un avantage, pour le propriétaire, à être transparent et à expliquer vraiment les enjeux, les factures », explique Martin Messier, président de l’APQ. Du moment que les deux parties sont en accord, toute hausse est légale.
