Sur CBC au sujet du projet de loi 31
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Projet de loi 31 adopté La portée de la cession de bail officiellement réduite
PHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LA PRESSE
France-Élaine Duranceau
(Québec) Avec l’adoption de sa loi sur l’habitation, la ministre France-Élaine Duranceau vient officiellement réduire la portée de la cession de bail, mais elle donne également des « superpouvoirs » aux villes pour bâtir des logements plus rapidement et ajoute à la loi un dédommagement lorsqu’un propriétaire évince un locataire, par exemple.
Publié à 11h04 Mis à jour à 11h06
La controverse de la cession de bail
Dès le dépôt de son projet de loi en juin 2023, la ministre de l’Habitation créée la controverse avec sa volonté de s’attaquer à la cession de bail. Pour les organismes de défense des droits des locataires, il s’agit d’une rare mesure de « contrôle des loyers », en pleine crise du logement alors que le coût de l’habitation grimpe en flèche.
Auparavant, un locataire pouvait choisir de céder son bail à une autre personne. Le propriétaire ne pouvait refuser qu’avec un motif sérieux, par exemple, son insolvabilité. Maintenant, le propriétaire pourra refuser et récupérer le logement pour y effectuer des travaux par exemple. Les organismes craignent que cela mène à des hausses de loyer.
Pour la ministre Duranceau cependant, ce « n’est pas au locataire de contrôler la hausse du loyer pour la personne suivante ». Elle a été la cible de nombreuses critiques en déclarant, lors d’une entrevue à Noovo, qu’un « locataire qui veut faire ça, qu’il investisse en immobilier », mais elle a gardé le cap et conservé cette mesure.
Des « superpouvoirs » aux maires pour construire plus de logements
L’étude du projet de loi 31 a été particulière. Après la tenue de consultation publique, la commission a suspendu ses travaux en octobre dernier, et la ministre Duranceau a ajouté plusieurs articles au projet de loi.
Avec l’un de ces amendements, elle va donner un « superpouvoir » aux villes : celui de passer outre la « mélasse » des règlements d’urbanisme pour mettre un frein au « pas dans ma cour » et autoriser à grande vitesse la construction de logement, notamment en hauteur. Les partis de l’opposition ont dit craindre l’apparition de verrues urbaines et un retour du favoritisme et de la collusion, Québec a l’appui des maires, qui ont applaudi l’initiative.
Dédommagement d’un mois de loyer par année
Le projet de loi va obliger le propriétaire évinçant un locataire à le dédommager à hauteur d’un mois de loyer par année d’habitation continue dans le logement, avec un minimum de trois mois, et d’un plafond de 24 mois, auquel s’ajoute des « frais raisonnables de déménagement ».
C’est également le propriétaire qui aura désormais la responsabilité d’aller justifier sa décision d’expulser un locataire en allant devant le tribunal administratif du logement. Il s’agit donc d’un renversement du fardeau de la preuve. C’est ce qui avait fait dire à France-Élaine Duranceau que les partis d’oppositions devront porter le « fardeau » des locataires en situation d’éviction.
« Si le projet de loi n’est pas accepté avant le mois de janvier, ils [les partis d’opposition] porteront le fardeau sur leur épaule au moment où les avis de renouvellement de baux vont commencer à rentrer. Ils porteront le fardeau sur leurs épaules qu’on n’est pas là pour protéger les gens qui sont en difficulté », avait lancé la ministre responsable de l’Habitation en octobre dernier.
Autre mesure punitive : la loi veut dissuader les propriétaires de faire gonfler les loyers en les menaçant d’une amende s’ils ne remplissent pas la « clause G », où ils doivent indiquer le prix le plus bas payé pour le loyer lors des 12 derniers mois. S’ils ne le font pas, ils pourraient maintenant recevoir une amende.
Pas d’élargissement à la « loi Françoise David »
Malgré les tentatives de Québec solidaire, la ministre Duranceau a refusé les amendements pour élargir la portée de la « loi Françoise David » pour mieux protéger les aînés d’une expulsion. Des groupes de de défense des droits des personnes aînés comme la FADOQ faisaient également la demande d’élargir la loi en en abaissant les seuils d’admissibilité à 65 ans, à cinq ans de location et en rehaussant le revenu admissible prévu par la loi. La ministre Duranceau a justifié ce refus en affirmant que sa loi met en place des mécanismes pour protéger l’ensemble des locataires contre les expulsions, peu importe leur âge.
Prévisibilité pour les baux des nouveaux logements
Avec sa loi, la ministre Duranceau va forcer les propriétaires de constructions neuves à « assurer une prévisibilité » à leurs locataires en leur indiquant dès la signature du premier bail « les augmentations auxquels ils pourraient s’attendre pour les cinq premières années », indique son bureau. Auparavant, la « clause F » leur permettait d’augmenter les baux sans restriction pendant cinq ans, pour amortir les coûts de constructions imprévus.
à Zone économie sur RDI
Adoption du projet de loi 31 sur le logement | Zone économie
La nouvelle loi sur le logement offrira-t-elle une meilleure protection aux locataires?
«N’importe quelle personne qui travaille dans le domaine entend la ministre parler d’une plus grande protection, mais on sent le leurre», croit Daniel Crespo-Villarreal, avocat spécialisé en droit du logement et chargé de cours à l’UQAM en entrevue à Zone économie.
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Dans le Devoir
Texte complet : Quelles seront les répercussions de la nouvelle loi sur l’habitation?
Quelles seront les répercussions de la nouvelle loi sur l’habitation?
François Carabin
Correspondant parlementaire
21 février 2024
Québec
La ministre responsable de l’Habitation, France-Élaine Duranceau, s’attend à ce que l’adoption de son projet de loi 31 sur le logement aide tant les propriétaires que les locataires. Mais comment, et quand ? Le Devoir a tenté d’y répondre.
Adopté à la majorité mercredi à l’Assemblée nationale, le projet de loi 31 « modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation » est entré en vigueur mercredi après-midi, après sa sanction par la lieutenante-gouverneure. Le texte législatif contient une série de mesures qui modifieront rapidement les relations locateur-locataire au quotidien.
Restriction de la cession de bail
Il s’agit sans aucun doute de l’article le plus controversé du projet de loi. Dès son entrée en vigueur, il permettra à un propriétaire de refuser qu’un locataire cède son bail à un autre. S’il devait auparavant évoquer un « motif sérieux » pour dire non à un transfert, le locateur n’aura plus besoin de le faire. Dans le cas d’un refus, le bail sera résilié au moment prévu de la cession.
La sous-location et la cession d’un contrat de location « à profit » deviennent par ailleurs proscrites. Les restrictions à la cession de bail sont applicables à partir de la sanction de la loi.
Clause « G » et clause « F »
Avec ces articles, la ministre Duranceau veut offrir davantage de transparence aux locataires. Peu respectée par les propriétaires, la clause G du bail contient le loyer le plus bas payé dans les 12 derniers mois. À partir de maintenant, le locateur qui « omet sciemment » de l’inscrire sera passible de dommages-intérêts punitifs.
Une fois le projet de loi entré en vigueur, l’inscription de la clause F deviendra elle aussi obligatoire pour les bâtiments « nouvellement bâtis ou qui ont fait l’objet d’un changement d’affectation récent ». Celle-ci indique le loyer maximal que compte exiger un propriétaire dans les cinq prochaines années.
Protection contre les évictions
Si les groupes d’opposition ne cessent de lui répéter que ce ne sera pas suffisant, la ministre responsable de l’Habitation estime que les mesures qu’elle met en place pour protéger les locataires des évictions porteront leurs fruits. Après le refus par les autres partis représentés à l’Assemblée nationale d’adopter en vitesse le projet de loi en décembre, elle a soutenu que « chaque jour qui passe, ce sont des évictions qu’on aurait pu éviter ».
En pratique, la « loi 31 » offrira aux locataires des indemnités bonifiées. À l’heure actuelle, une personne évincée de son logement a droit à l’équivalent de trois mois de loyer et à des frais raisonnables de déménagement. Avec l’adoption du projet de loi caquiste, la compensation devra désormais représenter une somme égale « à un mois de loyer pour chaque année de location », mais pourra au maximum équivaloir à « 24 mois de loyer ». Le minimum de trois mois demeure en vigueur.
La « loi 31 » a aussi pour effet de « renverser le fardeau de la preuve » en matière d’éviction, selon Mme Duranceau. Alors que le locataire devait auparavant contester son expulsion, c’est dorénavant le propriétaire qui devra justifier sa décision de l’évincer devant le Tribunal administratif du logement.
Modifications aux règles d’urbanisme
Ces articles du projet de loi ne touchent pas directement aux relations propriétaire-locataire, mais plutôt aux pouvoirs des villes en matière d’habitation. Afin d’accélérer la construction d’habitations locatives, le projet de loi permettra aux municipalités qui comptent plus de 10 000 habitants et qui présentent un taux d’inoccupation de moins de 3 % selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement d’autoriser les projets de trois logements ou plus sur leur territoire sans tenir compte de leur réglementation d’urbanisme.
Cette proposition a soulevé des craintes de « favoritisme » et de « corruption », selon des experts, mais la ministre Duranceau maintient que tous les garde-fous ont été mis en place. À partir de l’entrée en vigueur de la loi, une Ville pourra aviser le ministère de son intention d’utiliser ces nouveaux pouvoirs pour une période de trois ans. Après coup, cette période pourra être prolongée pour deux ans, à la discrétion du ministre en place. Des villes comme Gatineau ou Longueuil pourront par exemple faire appel à ces dispositions de la loi.
Ce que le projet de loi ne contient pas
Aux yeux des groupes d’opposition, le projet de loi 31 est une « occasion manquée » de contrer la crise du logement. C’est que la ministre Duranceau a rejeté plusieurs de leurs amendements au cours des derniers mois pour plutôt ajouter des dispositions au projet de loi.
Parmi ceux-ci, la mise sur pied d’un registre national des loyers, qui aurait indiqué les derniers loyers payés pour chaque bail locatif, et le renversement des dispositions sur la cession de bail.
Malgré les doléances de Québec solidaire, qui était accompagné la semaine dernière d’un père de famille qui s’apprête à perdre son logement, situé à Shawinigan, à cause d’une rénoviction, la ministre a aussi dit non à la mise sur pied d’un moratoire sur les rénovictions. « Il n’y a pas d’alternative. C’est ça, la problématique », a souligné Jonathan Simard, qui s’apprêtait à être évincé de l’appartement où ses quatre jeunes garçons vivent. « À partir du moment où il n’y a pas d’alternative, c’est comme si on aliénait, d’une certaine façon, le locataire à son droit de se loger. »
Malgré des propositions du Parti québécois et de Québec solidaire, par ailleurs, la « loi Françoise David », qui protège les aînés vulnérables contre les évictions, n’a pas été élargie aux personnes de 65 ans et plus.
Ce qu’ils ont dit
Le gouvernement ne prétend pas que ce projet de loi va régler la crise du logement. Ce serait complètement irréaliste. Cela dit, je pense qu’il comprend des outils extrêmement utiles qui vont nous permettre de nous attaquer à deux problèmes pressants : augmenter l’offre de logements et rétablir l’équilibre entre les locataires et les propriétaires.
— France-Élaine Duranceau, ministre responsable de l’Habitation
Le projet de loi 31, non seulement c’est un projet de loi mal ficelé, mais c’est une occasion ratée d’agir plus profondément sur la crise du logement. […] On n’a pas ajouté de protection. Au contraire, avec le changement par rapport à la cession de bail, on a un projet de loi qui pourrait même empirer la crise.
— Virginie Dufour, porte-parole en matière d’habitation du Parti libéral du Québec
Malheureusement, malgré les promesses comme quoi c’était un projet de loi qui allait régler un grand nombre de situations très problématiques dans le secteur locatif, le PL31 va alimenter la crise du logement. Il va ajouter du charbon dans la fournaise de la spéculation immobilière qui affecte le secteur locatif partout au Québec, non pas seulement dans les grands centres.
— Andrés Fontecilla, porte-parole en matière d’habitation de Québec solidaire
On nous dira : “Bien, il faut faire confiance aux élus municipaux.” Oui, il faut faire confiance à toutes les administrations publiques, mais ce n’est pas une raison pour que les administrations publiques n’aient plus aucune règle du jeu à suivre. Et c’est essentiellement ce qu’on a décidé de faire dans ce cas-là.
— Joël Arseneau, porte-parole en matière d’habitation du Parti québécois
Ce qui manque le plus à cette loi, c’est des protections réelles contre les évictions qui se multiplient, y compris les évictions des locataires aînés.
— Véronique Laflamme, porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU)
Mis à part la disposition qui va permettre un veto sur les cessions de bail, c’est vraiment une complexification de notre environnement de travail.
— Éric Sansoucy, président du conseil d’administration de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ)
Après le ministre Fitzgibbon, la ministre de l’Habitation a écrit une longue lettre d’opinion dans Le Devoir pour défendre son projet de loi
Texte complet : Oser bousculer le statu quo en habitation, ça crée de la division!
Oser bousculer le statu quo en habitation, ça crée de la division!
Photo: Olivier Zuida, Archives Le Devoir
«Ça faisait plus de 40 ans que les règles qui entourent les relations entre les locateurs et les locataires n’avaient pas été ajustées», fait valoir l’autrice.
France-Élaine Duranceau
L’autrice est députée de Bertrand et ministre responsable de l’Habitation.
22 février 2024
Idées
Plus que jamais en cette saison de renouvellement des baux, des milliers de ménages vivent un stress immense. La crise du logement, ça cause des drames humains avant tout. Les conditions sont réunies pour augmenter la pression sur le logement, notamment en raison de la hausse marquée de la population.
Le projet de loi 31, tout juste adopté, contient des mesures novatrices qui ne font pas l’unanimité, mais qui, je le crois vraiment, vont atténuer les impacts de la crise du logement sur les Québécois. Mais attention ! Jamais je n’ai prétendu que le projet de loi allait tout régler. Le fruit de nos actions, il sera récolté dans plusieurs années. Il faut agir maintenant, parce que les effets ne seront pas instantanés. On doit trouver de nouvelles façons de faire, et ça prend du courage.
Quand le projet de loi a été déposé, ça a suscité une tempête médiatique. Quand on bouscule les normes établies, il faut s’attendre à une réaction de ceux qui sont habitués au statu quo. Ça faisait plus de 40 ans que les règles qui entourent les relations entre les locateurs et les locataires n’avaient pas été ajustées : il était plus que temps qu’on s’y attarde.
Cependant, à travers le bruit ambiant, je crains que des dispositions importantes du projet de loi n’aient été omises. C’est un problème majeur à mes yeux. Ça a été dit souvent dans ces pages — et ailleurs dans les médias —, beaucoup de gens ne connaissent ni leurs droits ni leurs obligations. C’est ma responsabilité de m’assurer que les mesures du projet de loi soient bien comprises et utilisées. Et quand une controverse occulte des dispositions législatives importantes, les citoyens sont les premiers perdants.
Clarifions d’abord une chose : la cession de bail n’est pas du tout abolie. Elle demeure possible selon les anciennes modalités, mais on ajoute une option. Dorénavant, en cas de refus d’un propriétaire de consentir à la cession de bail, le locataire serait libéré de ses obligations. On vient rétablir l’esprit dans lequel cette disposition a été introduite en 1973, soit de permettre au locataire de quitter son logement avant la fin du bail.
Ma motivation en déposant ce projet de loi, c’était de protéger les locataires contre les évictions abusives. C’était inconcevable pour moi que des gens soient à la rue parce qu’ils sont pris de court. Le projet de loi corrige cela en protégeant mieux les locataires en cas d’éviction. Les démarches reliées à l’éviction vont désormais reposer uniquement sur les épaules du locateur. On bonifie aussi de manière importante les indemnisations en cas d’éviction.
On modifie aussi les clauses F et G du bail pour que le prix des logements soit plus prévisible et transparent. Les propriétaires devront dévoiler le prix payé par le précédent locataire sous peine de dommages punitifs. Et dans le cas d’un logement neuf, le locateur devra indiquer d’emblée les hausses de loyer prévues pour les cinq prochaines années. J’ai confiance que cela minimisera les hausses abusives dont on entend trop souvent parler, tout en maintenant des conditions favorables pour encourager la construction. Il reste des interventions à faire pour inciter les propriétaires à investir dans leurs logements, on va y travailler aussi.
Il faut protéger les personnes les plus touchées par la crise, c’est urgent. On en fait beaucoup pour aider les plus vulnérables. Grâce à nos investissements, la Société d’habitation du Québec a aidé l’an dernier plus de 160 000 personnes à faible revenu à se loger en payant une partie de leur loyer. C’est considérable.
Il faut aussi travailler à long terme pour atténuer la crise, en augmentant l’offre de logements. Il y a d’ailleurs des mesures dans le projet de loi 31 qui donnent des pouvoirs aux municipalités pour accélérer les projets. On met de l’avant de nouveaux modèles. Ça suscite des craintes et c’est normal. Mais il faut mobiliser tous les acteurs pour réussir.
Regardons la situation en face : ce n’est pas en répétant la même recette qu’on va améliorer la situation. Je suis déterminée à penser en dehors de la boîte pour revoir en profondeur les façons de faire.
Mon objectif, c’est de changer les choses pour le mieux. Et quand on agit, souvent, on polarise. Mais je demeure convaincue que les mesures du projet de loi 31, en plus de nos initiatives pour construire plus et protéger les locataires vulnérables, vont aider les ménages à s’en sortir.
Comme société, il faut se défaire de notre résistance au changement. On doit utiliser toutes les ressources pour faire sortir de terre les bons projets le plus rapidement possible. Vous savez, je viens du secteur des affaires. On me l’a souvent reproché, mais je suis convaincue que c’est un atout. Je n’ai pas peur de faire ce qu’il faut pour livrer des résultats. Et on n’a pas le luxe du temps en habitation. Trop de Québécois souffrent à cause de la crise.
Je comprends les réticences de ceux qui sont inquiets devant les changements que je mets en place. Ils sont fondamentaux. Mais je vous rassure, ma vision est claire. Comme c’est pratique courante dans le secteur privé, je vous enjoins à me juger sur la base des résultats. Et ils seront au rendez-vous.
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Texte complet : Les fermetures de RPA se poursuivent, des propriétaires « épuisés »
Les fermetures de RPA se poursuivent, des propriétaires « épuisés »
La fermeture de la résidence Marquis en Montérégie s’ajoute aux 500 autres fermetures de RPA depuis 5 ans.
PHOTO : IVANOH DEMERS
Daniel Boily
Davide Gentile
Publié à 4 h 00 HNE
Le mouvement de fermeture de résidences privées pour aînés (RPA) se poursuit au Québec.
Selon les informations obtenues par Radio-Canada, employés et résidents de la Résidence Marquis sur la rive-sud de Montréal ont été informés il y a deux semaines de la décision des propriétaires de cesser leurs activités ces prochains mois.
C’est avec une profonde tristesse que la résidence se voit contrainte de mettre fin à l’ensemble de ses services et de fermer ses portes avant de se retrouver dans l’incapacité de respecter les critères et les normes du règlement sur la certification des RPA, a indiqué la direction de la résidence dans une lettre remise à tous.
Jointe au téléphone, l’une des gestionnaires, Kathy Landry, explique que l’équipe n’arrivait plus à joindre les deux bouts.
On a atteint le fond, on n’est plus capable de garder la résidence en exploitation, il y avait une hémorragie, c’est un cauchemar éveillé, une catastrophe, on est épuisé.
— Kathy Landry, gestionnaire Résidence Marquis
L’ensemble immobilier, construit dans les années 1950, était la seule RPA de la municipalité à Coteau-du-Lac en Montérégie.
Leurs propriétaires exploitaient le site depuis neuf ans, 17 employés y travaillaient.
Ouvert en 1994, la RPA Résidence Marquis pouvait accueillir jusqu’à 55 résidents.
PHOTO : IVANOH DEMERS
Malheureusement avec l’inflation et le manque de main d’œuvre, c’était devenu impossible, le modèle d’affaire ne marche plus, affirme Mme Landry.
Cette dernière souligne également qu’il y avait une incertitude liée au soutien financier du gouvernement. Il faut savoir que la prime de 4 $ l’heure [pour le personnel] durant la pandémie doit être retirée le 31 mars 2024, impossible d’arriver si on doit l’assumer.
Selon elle, on ne pouvait augmenter la facturation de 25 %…
Kathy Landry et son conjoint, Martin Marquis, sont également propriétaires de deux garderies de 80 places chacune à Salaberry-de-Valleyfield, à moins de 20 minutes de la RPA.
Comme le reconnaît Mme Landry, la résidence pour aînés, cela a été un projet parallèle pour nous […] mais là, on a refusé de se rendre malade.
Depuis cinq ans, plus de 500 RPA ont fermé leurs portes au Québec, à tel point que les ouvertures d’unités ne comblent plus les fermetures depuis un an.
40 aînés à déménager
Au registre provincial des RPA, la Résidence Marquis est enregistrée comme une résidence de catégorie 3 pour des résidents semi-autonomes. On y trouve des services d’assistance personnelle, d’aide domestique, de repas et de loisirs. Le site dispose des fameux gicleurs.
La plupart des résidents ont plus de 75 ans.
Au CISSS Montérégie-Ouest, on se dit mobilisé pour évaluer les résidents afin de les aider à sélectionner le milieu de vie le mieux adapté à leurs besoins. Quarante doivent déménager.
Les propriétaires de la RPA exploitait également deux garderies en Montérégie.
PHOTO : IVANOH DEMERS
Une porte-parole du CISSS précise que le programme de 200 millions de dollars de Québec ne pourra pas aider une RPA comme la Résidence Marquis puisque ce programme vise les RPA de 30 unités de logement et moins offrant des soins et que la RPA le Marquis est une résidence de 53 logements.
En principe, la résidence doit offrir un délai jusqu’à neuf mois avant de fermer, mais on leur demande si possible de voir leurs options le plus rapidement possible, espère Mme Landry.
On va possiblement vendre à des gens intéressés à en faire une ressource intermédiaire en santé mentale.
— Kathy Landry, gestionnaire Résidence Marquis
Un crédit d’impôt de 343 millions $
Au Regroupement québécois des résidences pour aînés (RQRA), le directeur des affaires gouvernementales, Hans Brouillette, suggère à Québec de remplacer le soutien salarial de 4 $ l’heure par un crédit d’impôt remboursable sur les salaires versés au personnel soignant.
« Nous, on demande plutôt un crédit d’impôt sur la masse salariale de 37,5 %, un peu comme dans le jeu vidéo, évalué à 343 millions de dollars », dit-il.
Le ministre des Finances, Eric Girard, doit présenter son budget le 12 mars prochain.
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Quelle histoire!
En résumé :
- La municipalité demande au proprio d’évacuer les locataires en raison de risques d’incendie et de faire des travaux pour mettre le bâtiment aux normes
- Le proprio ne veut pas faire les travaux
- Un promoteur dépose une demande de démolition pour y construire 129 unités résidentielles réparties dans 4 immeubles de 3 étages. Le terrain ne lui appartient pas encore
- Le proprio envoie un avis d’éviction à tous les locataires.
- La municipalité suspend sa décision sur le permis de démolition
Dans le journal local au début du mois
Le projet présenté sur le site de la Ville
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Ça ne doit vraiment pas être une mince affaire le développement des villes et villages dans les Laurentides jusqu’à Mont-Tremblant.
D’un côté, la croissance démographique de la région est très importante et la pression sur les logements est insoutenable. La crise de logements y est vraiment dure, le parc locatif est limité et souvent soit en mauvais état, soit neuf.
D’un autre côté, cette pression pour le logement n’est qu’une composante de la pression immobilière plus générale, aussi composée par la villégiature, le tourisme et les propriétés de luxe. Toute cette pression pour le développement provoque de graves erreurs écologique et une destruction de milieux naturels, qui font pourtant l’âme de la région.
De plus, le patrimoine y est important, particulièrement dans les centres de Saint-Sauveur, Sainte-Adèle, Val-David, Sainte-Agathe, Saint-Jovite et Mont-Tremblant. Dans les dernières années, il y a eu la perte regrettable de plusieurs éléments historiques pour le développement.
Le mauvais aménagement des dernières décennies, combiné à l’énorme manque de transport collectif, combiné à la topographie particulière qui décourage le cyclisme, combiné au caractère rural, combiné à la nécessité de la protection du territoire, combiné au manque de logements, combiné à la forte demande de résidences de luxe font que le développement se fait au mieux de façon désordonné ou au pire, de façon complètement horrible.
Il existe une situation complètement absurde où la population qui y vit et qu’y y travaille n’arrive pas à se loger convenablement et à un prix qui aurait du sens pour la région pendant que d’immenses superficies de milieux naturels se font détruire pour construire des habitations secondaires ou pour du tourisme.
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Crise du logement Faux logis à bon prix
PHOTOMONTAGE LA PRESSE
Galvanisés par la crise du logement et l’incertitude économique, des fraudeurs conjuguent ces derniers mois deux types d’arnaques, l’une au logement et l’autre à l’emploi, pour soutirer des centaines de dollars à des Québécois à la recherche d’un toit. Visite guidée d’un stratagème remis à neuf, où des victimes en font d’autres, bien malgré elles.
Publié à 5h00
Charles-Éric Blais-Poulin Équipe d’enquête, La Presse
La façade
Un appartement en coin de deux chambres en plein cœur du Mile End pour 900 $, un studio dans Rosemont avec cinq électroménagers inclus pour 450 $, un loft complètement meublé à deux pas du métro Papineau pour 600 $ ; voilà le genre d’aubaines alléchantes que publient les agences Immo Lease, Bail Canada ou encore Good Rent sur leur site internet ou par le truchement de marchés en ligne comme Marketplace.
Ces trois intermédiaires d’allure professionnelle et avantageusement référencées sur Google font partie d’une même organisation. « Toutes les meilleures offres de logement et d’immobilier en général au Canada en un seul clic », se targuent-elles. L’occasion est belle : « Signez en toute confiance votre prochain contrat immobilier chez nous. »
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Le hic ? Aucune des offres de location publiées par ces plateformes n’est authentique. Mais l’arnaque est réelle : on demandera de transférer l’équivalent d’un mois de loyer pour pouvoir visiter le faux logement.
« Avec la pression de l’augmentation des loyers, les gens cherchent de bonnes opportunités », explique Benoît Dupont, titulaire de la Chaire de recherche du Canada en cybersécurité à l’Université de Montréal (UdeM).
Voir la suite de l'article
Pour les fraudeurs, ça crée un contexte très, très favorable. Depuis le début de la pandémie, le Centre antifraude du Canada remarque une hausse des signalements assez marquée.
Benoît Dupont, titulaire de la Chaire de recherche du Canada en cybersécurité à l’Université de Montréal
Les descriptions des appartements sont parfois copiées d’annonces réelles, mais périmées. Il est en outre possible de confirmer, grâce à une simple recherche par image, que des photos ont été volées à des offres de logement d’autres temps ou d’autres lieux.
La section « Notre équipe » des « agences » présente en outre des membres fictifs. La photo de la courtière immobilière Magy Desseye, par exemple, apparaît sur différents sites au côté des noms Sarah Pravda, Rania Daouk ou Ilham Chaoui, ici une rédactrice française people, là une cliente marocaine friande de paella.
Les fraudeurs semblent avoir des ambitions internationales. La plateforme Rental Immo, tournée vers le Royaume-Uni – où la valeur de la livre sterling a ses avantages –, reprend le même gabarit que celui utilisé par les « agences » consacrées au marché canadien.
IMAGE TIRÉE D’UNE CAPTURE D’ÉCRAN
Rental Immo, dont la personne-contact se présente comme Catherine Tremblay, s’adresse au marché locatif du Royaume-Uni.
La personne-ressource de Rental Immo répond au nom de… Catherine Tremblay.
Il pourrait s’agir d’un leurre, croit M. Dupont. « Il y a quelques fraudeurs basés au Québec, mais la grande majorité d’entre eux opèrent à partir de l’étranger et ce sont eux qui ont développé les stratagèmes. »
Les « courtiers »
Les fraudeurs ne se contentent pas d’attendre leurs proies. Ils sont actifs dans l’internet et les réseaux sociaux pour recruter des « télétravailleurs ».
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Des offres d’emploi se faufilent sans mal dans la bibliothèque publicitaire de Meta, société mère de Facebook et d’Instagram. Les arnaqueurs sont aussi à l’affût des utilisateurs qui cherchent un travail dans les réseaux sociaux afin de les recruter. Une fausse plateforme d’embauches, Jobbovo, a même été utilisée pour promouvoir des « postes » factices, a constaté La Presse.
Aux fins de cet article, La Presse a postulé, par l’entremise d’une tierce personne, à un emploi de « télétravailleur » affiché par Bail Canada. « Pour finaliser votre candidature, vous serez redirigé vers Facebook sur le profile de notre Responsable communication digitale. » Nous taisons le nom utilisé par notre interlocutrice puisque les fraudeurs empruntent de faux traits – une mère de famille dans le cas qui nous occupe – au moyen de comptes piratés.
La tâche est simple, nous explique-t-elle : publier sur Marketplace des annonces de logement. Pour chaque entrée active pendant 24 heures, nous recevrons 45 $, écrit notre nouvel employeur. Une prime de 65 $ est promise pour chaque appartement loué ou réservé.
« Le travail peut être déclaré ou non », écrit notre supérieure. « Il s’agit d’un revenu passif qui peut atteindre un maximum de 1100 $ chaque 10 jours », poursuit-elle. Il s’agirait dans les faits d’un revenu… actif, donc à déclaration obligatoire.
Qu’à cela ne tienne, plusieurs anciens « entremetteurs » qui croyaient avoir affaire à un employeur légitime parlent d’une même voix : ils ne seront jamais payés, ont-ils confirmé à La Presse.
La porte d’entrée
Le travail s’amorce. Notre « patronne » nous dirige vers la section Marketplace de Facebook. Elle nous guide, étape par étape, pour que nous recopiions tous les détails d’une annonce pour un logement sis à Longueuil. Il s’agit d’un quatre et demie de 900 pieds carré, rue Roussillon, offert à 845 $ par mois. « Situé au 2e étage dans un secteur tranquille, comprenant 2 chambres fermées de bonnes dimensions. »
PHOTO TIRÉE DE MARKETPLACE
Offre factice
Nous constatons rapidement que les photos qu’on nous demande de publier sont en réalité celles d’un quadruplex à vendre dans Villeray au prix affiché de 1 280 000 $.
IMAGE TIRÉE D’UNE CAPTURE D’ÉCRAN
Véritable annonce dont les photos de l’offre factice sont tirées
Une fois l’annonce publiée, notre « employeuse » insiste pour que toutes les demandes d’information que nous recevrons soient dirigées vers la même adresse courriel. « Vous répondez et vous donner notre Courriel pour que les gens nous écrivent directement. Une fois fait vous devez automatiquement quitter la discussion. Important. »
La crise du logement frappe fort. Même si notre offre paraît trop belle pour être vraie, elle récolte près de 200 clics et génère plus de 40 messages de locataires potentiels en l’espace d’environ une demi-heure, l’équivalent de plus d’une demande par minute.
Inondé par les requêtes, notre assistant pour ce reportage supprime rapidement l’annonce. Évidemment, nous n’avons dirigé personne vers l’adresse courriel des fraudeurs, qui créent et abandonnent des comptes à la chaîne. Seulement nous y avons écrit…
Le paiement
Grâce à une armée de volontaires – des victimes devenues complices malgré elles –, les fraudeurs reçoivent de nombreux messages de locataires potentiels appâtés par un chez-soi à prix doux.
La réponse à notre courriel vient en moins de 24 heures. Celle-ci vise à nous mettre en confiance, à nous soutirer des renseignements et à organiser une visite de l’appartement. Les échanges subséquents, explique-t-on dans un second courriel, se feront exclusivement par l’entremise de Telegram, une plateforme de messagerie qui permet une confidentialité quasi complète. Là encore, de nombreux noms et comptes différents sont mis à profit.
IMAGE TIRÉE D’UNE CAPTURE D’ÉCRAN
Premier courriel reçu en tant que locataire potentiel
Le stratagème est éculé : exiger le paiement d’un dépôt correspondant « au montant du premier mois de loyer ». Les sommes transférées, assure-t-on, ne seront accessibles au « propriétaire » qu’après la visite, si celle-ci est concluante, grâce à un « code PIN » qui sera gardé secret jusque-là. « Je ne vous demande pas de payer sans avoir signé le bail », écrit celle qui se présente comme une « professionnelle de la santé ».
Le paiement se fait au moyen de « TH-Cash », vanté comme un système « simple et sécuritaire ». Ce service factice a été présenté dans les derniers mois sous le nom de TH-Safe, d’ETHELCash, d’ADA ou d’UTH.
IMAGE TIRÉE D’UNE CAPTURE D’ÉCRAN DU SITE TH-CASH
Le système TH-Cash (ou TH-Safe) n’existe qu’en façade.
La plateforme TH-Cash affiche comme adresse le 305, avenue Milner, un immeuble commercial à Toronto. Vérification faite auprès du gestionnaire : « À notre connaissance, nous n’avons aucun locataire à ce nom. »
Les « clients » du service proviennent eux aussi de l’imagination des escrocs. C’est le cas par exemple du détaillant européen Zalando, dont le logo apparaît sur le site de TH-Cash. « Nous n’avons pas de relation commerciale avec le fournisseur de services de paiement que vous avez mentionné », écrit un porte-parole de la multinationale. « Nous allons examiner cette question avec notre équipe juridique. »
En réalité, TH-Safe et d’autres plateformes ne sont que diversion. Les victimes sont invitées à se rendre dans un guichet Localcoin, à transférer de la cryptomonnaie à l’aide d’un code QR – on nous envoie même un faux permis de conduire – et à fournir un reçu de la transaction. À répétition, notre interlocutrice rappelle qu’elle a « dû annuler toutes les autres demandes » de visite et qu’elle ne veut pas « perdre [s]on temps ». C’est pourquoi elle impose un tel prépaiement soi-disant « bloqué ».
L’argent transféré est encaissé aussitôt par le fraudeur sans qu’aucun « code » ne soit nécessaire, le nœud de l’arnaque. Il ne donnera plus signe de vie une fois la transaction finalisée. « En moyenne, les fraudeurs exigent de leurs victimes des dépôts d’un ou deux mois de loyer, soit des sommes de 500 $ à 1200 $, dépendamment des appartements », écrit le Service de police de la Ville de Montréal sur son site web.
« Le problème avec la cryptomonnaie pour les services de police et d’enquête, c’est qu’une fois l’argent envoyé, il n’y a pas de possibilité de le retracer avec l’aide des institutions financières », note M. Dupont, professeur à l’École de criminologie de l’UdeM. « Des services de transfert de fonds plus traditionnels comme MoneyGram ou Western Union pourraient permettre d’identifier un point de chute. » Des auteurs de fraudes au logement ont notamment été localisés en Afrique de l’Ouest dans le passé.
Les vices cachés
Marc-André Genest, à force de voir des publicités de Bail Canada sur Facebook, a décidé d’offrir ses services de « télétravailleur » il y a quelques semaines.
Le jeune père a fait des recherches sommaires sur son futur employeur. « Il y avait des commentaires positifs de profils qui semblaient réels et je suis allé voir le site internet. Je n’ai pas eu de déclic. »
M. Genest raconte avoir publié une centaine d’annonces sur Marketplace en quelques heures. Il a dirigé toutes les personnes intéressées par l’un des logements vers des adresses courriel fournies par ce qu’il croyait être un employeur légitime.
C’est par l’intermédiaire d’un groupe Facebook, la journée même, qu’il a découvert qu’il participait malgré lui à une arnaque. D’autres « télétravailleurs » y racontaient leur expérience. Certains avaient vu leur compte Marketplace signalé par des utilisateurs, ce qui avait entraîné leur bannissement du marché en ligne.
M. Genest ignore si certains de ses destinataires ont été dépouillés en allant au bout de la démarche. « J’ai tenté de communiquer avec chacune des personnes qui m’avaient contacté et à qui j’avais donné une adresse courriel, raconte-t-il. Plusieurs ont répondu, d’autres non, mais je me sentais vraiment mal. »
« Je n’étais pas dans une bonne position personnelle et professionnelle, alors j’étais plus vulnérable », constate-t-il aujourd’hui.
Je pouvais travailler de la maison et il n’y avait pas beaucoup d’heures à faire. Je me disais : ‟Je vais être plus présent pour ma fille. » J’avais envie d’y croire.
Marc-André Genest
M. Genest a rapporté la fraude aux autorités et a signalé le compte avec lequel il communiquait sur Facebook Messenger. Or, le réseau social de Meta lui a répondu que le faussaire « ne contrevenait pas aux standards de la communauté ». « Je n’en reviens pas. Ils avaient les preuves en pleine face ! »
Meta n’avait pas été en mesure de répondre aux questions de La Presse au moment de publier cet article.
Avec Martin Labrosse, La Presse
Quelques signaux d’alarme
- Le loyer mensuel est anormalement bas.
- Il faut payer un dépôt sans avoir signé un contrat de location ou un bail.
- Il faut envoyer de l’argent à une personne à l’étranger.
- Un site web demande des renseignements personnels ou financiers.
- Les photos ne correspondent pas à la véritable résidence ou à l’adresse.
Source : Bureau de la concurrence du Canada
Conseils pour éviter l’arnaque
- Se rendre sur place et vérifier que l’annonce est conforme à la réalité.
- Faire des recherches sur l’adresse et le descriptif pour s’assurer qu’il ne s’agit pas d’une publication copiée.
- Planifier une visite et confirmer que le propriétaire sera présent.
- Demander un contrat ou un bail et l’examiner méticuleusement.
Source : Bureau de la concurrence du Canada
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3 articles dans Le Devoir sur la fraude dans le marché locatif
- Des victimes de fraudes immobilières en pleine crise du logement | Le Devoir
- Les pratiques illégales au cœur des fraudes locatives | Le Devoir
- Quand les fraudeurs volent les locataires en toute impunité | Le Devoir
Texte complet : Des victimes de fraudes immobilières en pleine crise du logement
Des victimes de fraudes immobilières en pleine crise du logement
Photo: Adil Boukind, Le Devoir
Philippe Mayer, un artiste en recherche de logement qui a perdu 100 $ aux mains d’un fraudeur
Jeanne Corriveau et Zacharie Goudreault
28 février 2024
Société
LE DEVOIR
ENQUÊTE
Dans leur quête frénétique d’un logement, les locataires tombent parfois dans les pièges tendus par des fraudeurs qui profitent de leur vulnérabilité dans un contexte où les appartements abordables se font rares.
Naomie Girard l’a appris à ses dépens. L’automne dernier, l’annonce d’un logement à Verdun attire son attention. Le « locateur » lui demande de lui verser par virement Interac la moitié du loyer, soit 475 $, en attendant qu’elle puisse visiter le logement convoité. Il lui assure alors que la somme ne sera encaissée qu’au moment de la signature du bail. Pour la mettre en confiance, il lui envoie même une photocopie de son prétendu passeport et de son permis de conduire. « Quand on est en recherche d’un logement, des fois, on ne pense plus vraiment clairement », avoue-t-elle.
En arrivant sur place, elle comprend qu’elle a affaire à un arnaqueur. Devant l’immeuble, une pancarte indique que celui-ci est à vendre. Et, bien sûr, le virement a été encaissé par son interlocuteur, qui ne répond plus à ses messages. Mme Girard a déposé une plainte auprès de la police de Châteauguay, où elle habite. Elle finit par recevoir un autre message du faux locateur, qui, cette fois, lui réclame la seconde moitié du loyer. Naomie Girard ne s’y fait pas prendre une deuxième fois. Il lui est cependant impossible de récupérer son paiement, son institution bancaire considérant que l’envoi d’argent qu’elle a fait est un « geste volontaire » de sa part. Mme Girard a par la suite trouvé un logement, un vrai cette fois.
Photo: Adil Boukind, Le Devoir
Naomie Girard, qui a perdu 475 $ lors de sa recherche de logement
Les victimes de « Michel Morin »
Résident de la Rive-Sud montréalaise, Robert Dumouchel a suivi le conseil d’un autre locataire sur les réseaux sociaux et a contacté par courriel un agent immobilier, un certain Michel Morin, susceptible de lui proposer un logement.
« Michel Morin » lui réclame ensuite 50 $, car il habite à Sherbrooke et ne veut pas se déplacer pour rien. « En toute innocence, j’ai envoyé les 50 $ qu’il demandait par Interac », indique Robert Dumouchel. Le fraudeur lui demande ensuite une somme de 900 $, que le locataire dans la cinquantaine lui transfère, « avant d’annuler le virement tout de suite », se sentant victime d’une fraude. Le locataire s’est ensuite rendu sur le lieu de la visite, mais le faux propriétaire ne s’est jamais présenté sur place.
Philippe Mayer a lui aussi eu affaire à Michel Morin, pour un logement à Montréal. Par courriel, le pseudo-agent immobilier lui demande une somme de 100 $ pour la visite en lui assurant qu’elle lui sera remboursée lors de leur rencontre. « Il n’y a pas beaucoup de loyers pas chers. C’est vraiment dur d’avoir des visites. Je me suis dit : “Je me fais évincer, donc je n’ai pas beaucoup de temps.” Il m’a répondu rapidement, donc j’ai envoyé les 100 $ », explique-t-il.
Le lendemain de cet échange, soit le 18 janvier dernier, Philippe Mayer se rend sur place pour la visite du logement. Mais Michel Morin brille par son absence. « Il ne s’est jamais pointé et, en plus, il faisait froid. J’ai attendu dehors une bonne demi-heure. Le soir, j’étais en beau fusil. Mais j’avais sa carte [professionnelle]. Le numéro de téléphone ne marchait pas, mais le numéro de la compagnie, oui. » Au téléphone, l’entreprise indique que Michel Morin est un fraudeur. « On m’a expliqué que je n’étais pas le premier à me faire prendre comme ça ».
Une identité à risque
Jonathan Lessard, lui, n’a pas envoyé d’argent à un fraudeur, mais il croit avoir divulgué suffisamment de renseignements à une soi-disant propriétaire pour compromettre son dossier de crédit. Après avoir vu l’annonce d’un logement meublé à Limoilou, il communique avec la locatrice potentielle, qui lui demande certaines informations en prévision de sa visite : son nom, son numéro de téléphone, sa date de naissance, sa profession et son numéro d’assurance sociale. Il refuse cependant de dévoiler son numéro d’assurance sociale, un renseignement qu’il juge trop personnel.
Affirmant habiter à l’étranger, son interlocutrice lui indique que son fils, qui habite à Rimouski, pourrait se déplacer pour lui faire visiter le logement. Elle réclame toutefois un acompte. Jonathan Lessard refuse net. « Je ne donne jamais d’acompte à un inconnu », dit-il. l soutient s’être rendu compte quelques jours plus tard que des informations dans son dossier de crédit avaient été modifiées au lendemain de son échange avec la locatrice. Bien qu’il demeure dans la région de Québec, son dossier de crédit indique une adresse à Montréal et un numéro de téléphone inconnu, relate-t-il. « Ils ont essayé trois fois en l’espace de trois jours de se faire faire une carte de crédit », affirme M. Lessard. Il ne s’est pas fait dérober d’argent, mais il dit l’avoir échappé belle.
Texte complet : Les pratiques illégales au cœur des fraudes locatives
Les pratiques illégales au cœur des fraudes locatives
Photo: Olivier Zuida, Archives Le Devoir
Les stratagèmes utilisés par les fraudeurs sont-ils légaux? Et quels sont les recours pour les locataires floués?
Zacharie Goudreault
28 février 2024
Société
LE DEVOIR
ENQUÊTE
Les arnaques visant les locataires à la recherche d’un logement foisonnent sur le Web. Or, même si les stratégies utilisées par les fraudeurs sont illégales, les recours dont disposent les Québécois floués sont limités. État des lieux en quatre questions clés.
Peut-on exiger un dépôt pour la visite d’un logement ?
« Absolument pas », indique le porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec, Martin Blanchard. Conformément à l’article 1904 du Code civil du Québec, le propriétaire peut uniquement exiger à un nouveau locataire le paiement du premier mois de loyer, et ce, après la signature du bail. Le propriétaire encaisse ensuite le loyer le premier jour de chaque mois. Demander un dépôt en amont de la visite d’un logement est donc « interdit par la loi », confirme l’avocat en droit du logement Manuel Johnson.
Quels sont les renseignements personnels qu’un propriétaire peut exiger ?
Un propriétaire peut seulement réclamer certains renseignements de base nécessaires, notamment pour confirmer l’identité d’un futur locataire et réaliser une enquête de crédit. « Pour ça, tout ce dont nous avons besoin, c’est le nom, l’adresse et la date de naissance », relève Manuel Johnson. Exiger d’un locataire potentiel qu’il fournisse son numéro d’assurance sociale ou encore les détails inscrits sur son passeport est interdit, poursuit l’avocat.
Peut-on légalement encaisser un dépôt automatique en contournant la question de sécurité ?
Les fraudeurs qui réclament un dépôt avant la visite d’un logement tentent souvent de rassurer leur victime en affirmant que la somme réclamée ne sera déposée qu’au moment de la visite, lorsqu’elle leur fournira la réponse à la question de sécurité transmise. Or, il existe une astuce permettant au destinataire de toucher l’argent sans connaître la réponse de sécurité, soit l’activation de l’option « dépôt automatique » auprès d’Interac.
« Un des enjeux avec les virements Interac, c’est qu’il n’y a pas de protection légale, explique Alexandre Plourde, avocat et analyste chez Option consommateurs. Il n’y a pas moyen d’annuler le virement Interac après le dépôt. C’est comme si on avait remis de l’argent comptant. »
Quels sont les recours pour les victimes ?
L’Association des banquiers canadiens recommande aux personnes victimes de fraudes locatives de « communiquer avec le poste de police le plus proche ». Or, les corps policiers accordent généralement peu de ressources à ce genre de crimes, d’autant plus que les fraudeurs demeurent souvent à l’étranger. Les recours judiciaires contre ceux-ci sont par ailleurs limités. « Les fraudeurs, ils disparaissent dans la brume. Bonne chance si tu veux effectuer une poursuite au civil contre ces gens-là », laisse tomber Manuel Johnson.
Avec Jeanne Corriveau
Texte complet : Quand les fraudeurs volent les locataires en toute impunité
Quand les fraudeurs volent les locataires en toute impunité
Photo: Anika Salsera,Getty Images
Le Centre antifraude du Canada indique avoir reçu 688 signalements l’an dernier pour des fraudes locatives.
Jeanne Corriveau et Zacharie Goudreault
28 février 2024
Société
LE DEVOIR
ENQUÊTE
Des fraudeurs s’en prennent régulièrement à des locataires à la recherche d’un logement abordable au Québec en leur soutirant des sommes importantes ou encore en volant leur identité. Plongeon au coeur des stratagèmes utilisés par certains de ces fraudeurs, qui agissent souvent en toute impunité, les corps policiers ne leur accordant que peu d’attention, de l’avis d’experts.
Que ce soit sur Facebook, sur Kijiji ou sur d’autres plateformes, les annonces frauduleuses de logements à louer pour un prix alléchant foisonnent sur le Net. Afin de mieux comprendre le fonctionnement des fraudeurs derrière celles-ci, les représentants du Devoir ont joint certains d’entre eux en prétendant être intéressés par les appartements qu’ils offrent en location, même s’ils n’en sont pas réellement les propriétaires.
C’est ainsi que nous sommes entrés en contact avec un certain Michel Morin — un nom d’emprunt, selon toute vraisemblance —, qui a rapidement donné suite à notre courriel lorsque nous lui avons demandé s’il avait toujours un logement vacant à Montréal. Celui-ci nous a alors proposé de visiter un bel appartement, moderne et spacieux, offert à 1050 $ par mois et situé sur l’avenue Christophe-Colomb, à proximité de la station de métro Jean-Talon.
Affirmant demeurer à Sherbrooke, l’individu, qui nous donne une carte de visite sur laquelle il se présente comme directeur de l’agence immobilière Immo Villeä, nous demande toutefois de faire un dépôt par virement bancaire de 50 $ avant le moment de la visite du logement, somme qui serait remboursée « automatiquement » au terme de celle-ci. Lorsqu’on lui fait part de notre crainte de ne jamais revoir la couleur de cet argent, celui-ci dit comprendre « parfaitement [notre] doute ». Cependant, il n’y a rien à craindre, assure-t-il. « Je suis catholique, père de deux enfants et ma religion ne m’autorise pas à niaiser ni à frauder », écrit-il dans un échange de courriels.
Image: Capture d’écran
Un courriel envoyé par « Michel Morin » au représentant du « Devoir », le 19 février dernier
Des visites imprévues
Le hic,c’est que le bâtiment de trois étages et de 32 logements se trouvant à l’adresse fournie appartient plutôt à l’entrepreneur Alain Migneault. En entrevue mardi, ce dernier a raconté qu’une personne s’était présentée à son immeuble la semaine dernière en indiquant avoir payé 50 $ en amont de la visite d’un logement, laquelle n’a jamais eu lieu. Le fraudeur a récidivé cette semaine en incitant une autre personne à se présenter sur les lieux après avoir déboursé la même somme.
« On ne peut rien faire, sinon de dire poliment à la personne qui attend à notre porte qu’elle s’est fait avoir », dit en soupirant M. Migneault, qui constate que ses recours « sont limités », les fraudeurs pouvant utiliser l’adresse de ses logements et des photos de ceux-ci à leur guise.
L’agence Immo Villeä, qui ne compte aucun employé nommé Michel Morin, a pour sa part dû répondre dans les derniers jours à plusieurs courriels de personnes ayant été visées par cet arnaqueur tentant de leur soutirer des fonds. « J’ai l’impression que ce monde-là ne se fera jamais attraper. C’est fâchant », s’indigne Patrick Lavigne, qui est partenaire de l’entreprise de gestion immobilière Uptimo, qui offre notamment ses services à Immo Villeä.
Un autre fraudeur, qui s’est présenté sous le nom de Drouin Curtis, nous a proposé un bel appartement situé sur l’avenue de l’Hôtel-de-Ville. La personne derrière cette fraude, qui prétend être propriétaire de ce logement offert à 1200 $ par mois, réclame le virement d’une somme équivalant à la moitié du loyer avant le moment de la visite. Pour confirmer qu’elle est bien la propriétaire du logement — ce qui n’est pas le cas selon le rôle foncier de la Ville —, la personne en question affirme être une dame de 39 ans travaillant à la mine Raglan, dans le nord du Québec, comme « lave-vaisselle ».
À la suite du refus du Devoir de lui transmettre la somme d’argent réclamée, le fraudeur a supprimé son compte Facebook.
Image: Capture d’écranUn extrait d’une conversation du « Devoir » avec un fraudeur sur Facebook
Le Devoir a documenté plusieurs autres cas de fraude potentielle s’appuyant sur des stratagèmes similaires, qui mettent en scène un propriétaire habitant à l’étranger et dont le fils habite dans une ville québécoise à des centaines de kilomètres du logement annoncé. Avant de demander à son fils de se déplacer pour faire visiter le logement, on réclame à la personne souhaitant le visiter un acompte. Les photos présentées pour un logement supposément situé sur l’avenue Jeanne-d’Arc, dans Rosemont–La Petite-Patrie, sont celles d’une maison mise en vente à Sainte-Marie, en Beauce. Dans un autre cas, le fraudeur donne l’adresse des bureaux de l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal pour le logement proposé. Une annonce affiche même un appartement mis en location à Saint-Étienne, en France, en prétendant qu’il est situé au centre-ville de Montréal.
Peu de plaintes
« C’est la folie furieuse », lance l’organisateur communautaire Gaétan Roberge, du Comité logement Ville-Marie, qui constate que les fraudes locatives font des ravages dans un contexte de pénurie de logements abordables. « Les gens veulent tellement un logement qu’ils vont se faire arnaquer plus facilement », déplore M. Roberge, qui constate qu’en plus de se faire soutirer des sommes importantes, des gens se font également voler leur identité par des fraudeurs qui leur demandent plusieurs informations personnelles.
À l’échelle du pays, le Centre antifraude du Canada indique avoir reçu 688 signalements l’an dernier pour des fraudes locatives totalisant quelque 832 000 $. De cette somme, près de 40 000 $ concernent des fraudes commises au Québec. Ce n’est toutefois qu’une mince partie des arnaques qui sont dénoncées aux autorités, relève le professeur à l’École de criminologique de l’Université de Montréal Benoît Dupont, qui constate par ailleurs que les policiers accordent peu d’attention à ce type de fraude.
« Ce n’est pas la priorité numéro un des services de police. Il y a aussi le fait que plusieurs de ces fraudeurs ne sont pas au Québec, ce qui rend les enquêtes plus compliquées à mener », ajoute M. Dupont.
« Comme vous le savez, les policiers sont débordés de rapports à ce sujet. Donc, si on leur envoie trop de dossiers, ils ne pourront rien faire », laisse pour sa part tomber Kent Sikstrom, responsable des relations avec la communauté de Kijiji. Dans ce contexte, l’entreprise mise sur l’intelligence artificielle pour tenter de déceler les annonces frauduleuses qui sont publiées sur la plateforme, afin de bannir ensuite les individus derrière celles-ci.
Joint par Le Devoir, le Service de police de la Ville de Montréal assure prendre « au sérieux » les fraudes liées à la location d’un logement. « Chaque signalement est pris en charge rapidement », affirme le corps de police, qui n’a toutefois pas donné suite à notre demande d’entrevue pour faire le point sur les moyens concrets que prennent ses enquêteurs pour dénicher les fraudeurs derrière ces arnaques.
LES FRAUDEURS PROFITENT DES DÉPÔTS AUTOMATIQUES
Une des méthodes utilisées par les fraudeurs pour soutirer de l’argent à de potentiels locataires consiste à réclamer un « acompte » par virement Interac. Certains insistent alors pour dire que le paiement sera encaissé seulement lors de la visite du logement convoité, au moment où le locataire dévoilera la réponse de sécurité.
Or il existe une astuce permettant au destinataire de toucher l’argent sans connaître la réponse de sécurité. Si le fraudeur a activé l’option « dépôt automatique », l’argent est aussitôt déposé dans son compte et la victime n’en reverra jamais la couleur.
La fonction « dépôt automatique » simplifie la gestion des paiements pour certaines organisations, mais entre particuliers, elle peut devenir un piège. Ce stratagème utilisé par les fraudeurs est méconnu du public, reconnaît l’expert en cybersécurité Steve Waterhouse. « Il revient à Interac et aux institutions bancaires de faire cette sensibilisation-là. Ils sont négligents, selon moi. Ils offrent un service et demandent aux clients de figurer eux-mêmes comment ça marche. »
Steve Waterhouse avance que, si les institutions financières font peu de cas de ces fraudes, c’est qu’elles en jugent le nombre limité comparativement au nombre élevé de transactions qui sont effectuées chaque semaine. « Mais pour chaque individu qui perd 1000 $, c’est gros. »
Questionnée à ce sujet, l’Association des banquiers canadiens a dirigé Le Devoir vers l’entreprise Interac.
« Si le destinataire d’un virement Interac a activé le dépôt automatique, les institutions financières sont tenues d’informer l’expéditeur qu’il n’est pas nécessaire de poser une question de sécurité pour la transaction », indique dans un courriel Fiona Bang, du service des communications d’Interac. Elle insiste sur l’importance, pour l’expéditeur, de faire des virements à des « personnes de confiance », dont l’identité a été validée par d’autres moyens.
Les institutions bancaires remboursent-elles les clients victimes de fraude par virements Interac ? L’Association des banquiers canadiens nous a indiqué de communiquer avec Interac, qui nous précise que les clients doivent contacter leur institution financière.
Jeanne Corriveau
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Merci @ScarletCoral . Je résume vite fait quelques réponses pour le bénéfice de nos lecteurs. Il y a tellement de fraudes et d’abus, que ces quelques lignes de consignes permettront peut-être d’éviter de faire plus de victimes.
Deux articles sur le sujet
Résumé
« On vit dans les sacs »
PHOTO HUGO-SÉBASTIEN AUBERT, LA PRESSE
Guylaine Faust
Guylaine Faust a 64 ans. Elle a travaillé toute sa vie dans des restos. Elle est actuellement cuisinière dans la cafétéria d’une polyvalente. Et depuis juillet, elle est aussi une sans-abri.
Publié à 5h00
Ariane Lacoursière Équipe d’enquête, La Presse
Gabrielle Duchaine Équipe d’enquête, La Presse
Personne dans son entourage n’est au courant. À ses frères, à son père de 96 ans, elle n’a rien dit. Pas plus qu’à ses collègues. « C’est pas une chose que tu annonces de joie et de gaieté, alors j’aime mieux ne pas en parler. Je suis assez vieille pour me débrouiller toute seule. »
Mme Faust fait partie d’un nombre croissant d’aînés québécois qui sont littéralement jetés à la rue par la crise du logement. Selon le dernier dénombrement, publié en 2023, 36 % des personnes en situation d’itinérance au Québec avaient plus de 50 ans en 2022. Ils étaient 32 % en 2018.
PHOTO HUGO-SÉBASTIEN AUBERT, LA PRESSE
Guylaine Faust
« Il y a de plus en plus de personnes, de plus en plus âgées, qui se retrouvent pour la première fois en situation d’itinérance. On en voit davantage depuis la pandémie. Ç’a été désastreux pour les gens qui étaient isolés », observe Alex-Ann Leclerc Mangana, intervenante au Pas de la rue, un organisme qui se consacre aux gens de plus de 55 ans qui se retrouvent en situation de précarité.
Guylaine Faust sirote un café dans un petit salon du Refuge de Laval, où elle habite depuis novembre. Sa situation est critique depuis plus longtemps, « c’est la misère depuis la pandémie », résume-t-elle.
Le 13 mars 2020, elle a perdu son emploi dans un restaurant de Longueuil, marquant la fin d’une carrière en restauration qu’elle avait commencée à l’âge de 15 ans à la pizzeria de son oncle, à Crabtree, dans Lanaudière.
Pendant la crise sanitaire, elle a reçu la PCU, puis l’aide sociale. L’an dernier, elle a partagé un cinq et demie à 1500 $ par mois avec un couple d’amis. Le couple s’est séparé et Guylaine a dû partir en juillet.
Tout l’été et une partie de l’automne, elle s’est promenée de refuge en refuge à Montréal. Jusqu’à un soir de novembre, où elle n’a pas trouvé de place. Elle a dormi dans la voiture d’une femme de 75 ans, elle aussi nouvellement sans-abri. « On a gelé », dit-elle. Le lendemain, elle a atterri à Laval.
PHOTO HUGO-SÉBASTIEN AUBERT, LA PRESSE
Le Refuge de Laval
Guylaine Faust n’est pas du genre à baisser les bras. Il y a un mois, elle s’est trouvé un emploi à l’école secondaire Georges-Vanier, pas trop loin du refuge. Chaque matin, elle se lève avant le soleil, vide la chambre qui lui a été attribuée la veille, et prend l’autobus. Ce n’est qu’à son retour qu’elle obtient la confirmation qu’elle aura une place pour la nuit. Elle change de chambre tous les jours. « On vit dans les sacs. »
La sexagénaire travaille 30 heures par semaine et gagne 16 $ l’heure. Elle ne reçoit que 222 $ par mois en rentes, puisque ses anciens employeurs déclaraient rarement leurs employés. Malgré son nouveau boulot, qu’elle adore, elle ne trouve toujours pas d’appartement dans son prix.
« Il n’y en a pas », dit-elle simplement. Même les chambres à louer excèdent souvent son budget. Et puis, elle n’est pas chaude à l’idée d’emménager avec un inconnu. Pourtant, elle garde espoir. « Une bonne journée, je vais me trouver quelque chose, puis je vais déménager. C’est tout. »
Affluence de gens âgés
Le cas de Guylaine Faust est loin d’être unique au Refuge de Laval, témoigne le coordonnateur Mathieu Frappier.
PHOTO HUGO-SÉBASTIEN AUBERT, LA PRESSE
Mathieu Frappier, coordonnateur du Refuge de Laval
L’été dernier, au 1er juillet, on a vu une affluence de gens âgés. Au lieu d’avoir une ou deux personnes âgées, on en a eu dix, dont beaucoup de femmes. Toutes des personnes comme Guylaine, qui n’ont pas d’enjeu de consommation ou de santé mentale.
Mathieu Frappier, coordonnateur du Refuge de Laval
« C’est la craque de la crise du logement qui est arrivée, relate-t-il. Quand je vois les RPA qui ferment, je sais où vont aller tous ces gens. Ils vont se retrouver ici ! » Le jour de notre entrevue avec Guylaine, « 4 ou 5 » personnes âgées séjournaient à la ressource de 45 places, précise-t-il.
Directrice générale adjointe du CAP St-Barnabé, un refuge de l’est de Montréal, Marjolaine Despars constate elle aussi le vieillissement de sa clientèle. Vendredi dernier, une dizaine de personnes de plus de 75 ans occupaient les 350 lits du refuge, dont un homme de 83 ans. « Le manque de logements combiné au vieillissement de la population, c’est le combo parfait pour mener à une crise », note Mme Despars.
Pour mieux servir les usagers de plus en plus nombreux à utiliser des déambulateurs ou des cannes, le CAP St-Barnabé tente de les installer le plus près possible des douches. « Mais ce n’est clairement pas un lieu optimal. Encore moins pour ceux qui ont des problèmes importants de santé », reconnaît Mme Despars.
La dure vie de refuge
PHOTO DOMINICK GRAVEL, LA PRESSE
Ferhat Aberkan
Arrivé d’Algérie il y a plus de 30 ans, Ferhat Aberkan, 60 ans, a travaillé toute sa vie au Québec dans le milieu de la restauration. « Je n’ai jamais arrêté de travailler. J’ai payé des impôts toute ma vie ! »
En 2020, il subit un accident de travail qui le blesse gravement au dos. Il bénéficie de sommes de la CNESST pendant deux ans, mais par la suite, vit seulement de ses modestes revenus de retraite. Pendant 20 ans, il a habité dans un quatre pièces et demie du Plateau-Mont-Royal. Il payait 727 $ par mois.
En 2021, son propriétaire le contacte : il veut faire des rénovations majeures dans son logement. Il commence par refuser, mais en 2023, il accepte finalement de résilier son bail. Le propriétaire lui permet de rester, sans payer de loyer pendant huit mois, jusqu’en décembre 2023.
« Mais à cette date, je ne trouve pas de logement. C’est impossible de trouver quelque chose au prix que je peux payer ! » Le 1er décembre 2023, à bout de ressources, il aboutit au refuge pour sans-abri aménagé à l’Hôtel-Dieu pendant la pandémie.
PHOTO DOMINICK GRAVEL, LA PRESSE
Ferhat Aberkan
C’est pas facile, madame. Vraiment pas facile. Je ne dis à personne que j’habite là-bas. Je suis gêné. Je sors le jour, je ne peux pas rester là-bas. Je vais à la Place Dupuis avec mon ordinateur et je cherche des logements. J’ai tellement cherché !
Ferhat Aberkan
Car Ferhat Aberkan est à mille lieues de la clientèle traditionnelle des refuges, et ce qu’il y voit le bouleverse. « Il y a beaucoup de drogue là-bas. Chaque soir, il y a des batailles, de la violence, la police débarque. Une semaine après mon arrivée, le matin, il y avait beaucoup de policiers… l’un des hommes dans une chambre était mort. Ça m’a vraiment atteint. »
M. Aberkan a pu compter sur l’aide des intervenants de l’organisme le Pas de la rue. Première démarche : une demande à l’aide sociale, qui a reconnu que l’homme a une contrainte sévère à l’emploi et lui a accordé 500 $ par mois. Avec ce nouvel apport financier, il compte trouver un logement. « J’espère vraiment trouver quelque chose pour le mois de mars. Vraiment, je n’en peux plus. »
« Un état de détresse important »
Audrey Prud’homme, intervenante au Pas de la rue, a aidé M. Aberkan dans ses démarches. Elle voit de plus en plus d’aînés se débattre avec des enjeux de logement.
Les gens vieillissent, et on leur demande de se battre pour avoir accès à un logement, alors que c’est un droit fondamental.
Audrey Prud’homme, intervenante au Pas de la rue
Lorsque des aînés n’arrivent pas à trouver un logement, « ils se retrouvent dans un état de détresse important. Ils ne dorment pas bien, ne mangent plus. Ils n’ont que ça en tête. C’est extrêmement souffrant de ne pas savoir où on va dormir demain », souligne sa collègue Roselyne Morier. Se retrouver en refuge, « c’est tout un choc, ils vivent beaucoup de détresse, ils font face à de l’agressivité, à des troubles de santé mentale… ça peut être assez traumatisant », ajoute-t-elle.
PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE
Mario Chartrand, 62 ans, qui vit dans un refuge après avoir perdu son logement.
Bien malgré lui, Mario Chartrand est venu grossir les rangs de ces aînés en situation d’itinérance en janvier dernier. L’homme de 62 ans a quitté le HLM qu’il occupait à Montréal pour différentes raisons. Présence de coquerelles et de punaises, encombrement considérable… Incapable de se trouver un logement abordable, il a abouti au refuge du Cap St-Barnabé dans Hochelaga-Maisonneuve. Il y habite depuis le 1er février.
Atteint d’arthrite et d’ostéoporose, M. Chartrand ne le cache pas : vivre en refuge est difficile. « J’ai mal au corps. Ce n’est pas évident. Mais je n’ai pas d’autres options pour l’instant », dit-il.
Tous les soirs, il avale un cocktail de médicaments, dont des somnifères, pour pouvoir fermer l’œil dans le dortoir de 60 personnes où il occupe un lit. « C’est une méchante chorale, une chance que je prends des pilules pour dormir ! », dit-il.
PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE
Mario Chartrand
M. Chartrand a été cuisinier dans le passé et a aussi donné des spectacles. Il n’a pas eu une existence facile. Il y a dix ans, un incendie l’a jeté à la rue d’un des logements qu’il occupait avec son conjoint. Il a habité dans des hôtels. Des chambres. Puis un HLM.
Vivant de l’aide sociale, son plan est de rester encore « quelque temps » au refuge, histoire de mettre de l’argent de côté pour se trouver un logement.
« Mon rêve le plus fou, c’est un grand trois et demie, pas cher. »
(Ottawa) Le gouvernement libéral a finalisé tous ses accords avec les municipalités dans le cadre du Fonds d’accélération du logement, un programme qui, selon lui, a déclenché le plus grand mouvement jamais vu au Canada pour augmenter la densité résidentielle.
Résumé
Des ententes avec les villes permettront de construire 750 000 logements, dit Ottawa
PHOTO ADRIAN WYLD, ARCHIVES LA PRESSE CANADIENNE
Le ministre du Logement, Sean Fraser, a déclaré que le gouvernement fédéral avait finalisé toutes ses ententes avec les municipalités via le Fonds pour accélérer la construction de logements, qui s’élève à 4 milliards.
(Ottawa) Le gouvernement libéral a finalisé tous ses accords avec les municipalités dans le cadre du Fonds d’accélération du logement, un programme qui, selon lui, a déclenché le plus grand mouvement jamais vu au Canada pour augmenter la densité résidentielle.
Publié hier à 15h13
Nojoud Al Mallees La Presse Canadienne
Le ministre du Logement, Sean Fraser, a annoncé lundi que le gouvernement fédéral avait signé 179 accords de logement via le fonds d’accélération du logement de 4 milliards de dollars.
Le programme a « conduit au plus grand mouvement de zonage de l’histoire du Canada », indique un communiqué de presse du gouvernement.
Ottawa affirme que le processus concurrentiel d’obtention de financement a abouti à 544 demandes, mais que seulement un tiers d’entre elles ont été retenues.
Les accords, qui courent jusqu’en 2026-2027, devraient permettre d’accélérer l’obtention de 107 000 permis au cours des trois prochaines années et de construire plus de 750 000 logements au cours des dix prochaines années.
« Nous avons permis aux communautés de proposer des solutions locales en échange d’investissements fédéraux », a déclaré M. Fraser dans une entrevue avec La Presse Canadienne.
Le gouvernement libéral s’est empressé de signer des accords de logement avec les villes depuis le lancement du programme en juin. Cette énergie a coïncidé avec une baisse significative du soutien aux libéraux dans les sondages, alors que les Canadiens étaient de plus en plus en colère contre le gouvernement à cause du coût de la vie.
Les experts soulignent souvent que la pénurie de logements au Canada est causée en partie par des formalités administratives excessives, la lenteur des processus d’autorisation et les frais de construction élevés au niveau municipal.
Selon l’Association canadienne des constructeurs d’habitations, les délais moyens d’approbation municipale pour les projets de logement en 2022 s’étalaient de trois mois à près de trois ans, selon la ville.
Les libéraux ont présenté le Fonds pour accélérer la construction de logements comme la solution à ces problèmes. Ce programme offre aux communautés de l’argent fédéral en échange de modifications des statuts et réglementations qui stimuleraient la construction de maisons.
Bien que les détails des accords varient, M. Fraser affirme avoir réussi à obtenir des changements importants de la part des villes, notamment la numérisation du processus d’autorisation et la fin des logements exclusifs, ou un zonage qui limite ce que vous pouvez construire sur des terrains précis.
En vertu des accords du gouvernement fédéral, les municipalités reçoivent 25 % de leurs fonds au moment de la signature et 25 % chaque année par la suite, à condition qu’elles atteignent des étapes spécifiées.
Les conservateurs en désaccord
Le chef conservateur Pierre Poilievre a également suggéré que la solution à la crise du logement nécessite que le gouvernement fédéral pousse les villes à être plus favorables à la construction.
La proposition phare de M. Poilievre, qui a été présentée dans un projet de loi d’initiative parlementaire en septembre, exige que les villes augmentent la construction de logements de 15 % chaque année pour recevoir leurs dépenses habituelles en infrastructures.
La proposition conservatrice réaffecterait 100 millions du Fonds pour accélérer la construction de logements pour donner de l’argent supplémentaire aux communautés qui dépassent largement les objectifs en matière de logement.
Les villes qui n’atteindront pas cet objectif verront diminuer l’argent fédéral qu’elles reçoivent, tandis que celles qui le dépasseront recevront de l’argent supplémentaire.
Pendant ce temps, le chef conservateur a fustigé le fonds de 4 milliards des libéraux, affirmant qu’il achemine l’argent vers les mêmes « gardiens » qui contribuent au goulot d’étranglement.
Un porte-parole de Pierre Poilievre n’a pas voulu dire si les conservateurs supprimeraient le Fonds pour accélérer la construction de logements s’ils formaient le gouvernement.
« Les conservateurs de bon sens récompenseront ceux qui font construire des maisons et puniront les gardiens qui bloquent la construction de maisons. En revanche, le soi-disant’Fonds pour accélérer la construction de logements’de Trudeau n’a rien fait pour résoudre le problème qu’il a créé après huit ans au pouvoir », a affirmé Sebastian Skamski dans une déclaration.
Interrogé sur les critiques, M. Fraser a répliqué contre le plan de logement de M. Poilievre, le qualifiant de « voué à l’échec ».
Sean Fraser a lancé que « celui qui » a conçu le plan conservateur « n’a dû consacrer pas plus de cinq minutes à réfléchir à la politique du logement ».
Le ministre a argué que la somme que M. Poilievre distribuerait sous forme de primes est trop faible et que la règle des 15 % pourrait conduire à des « incitations perverses ».
En effet, une ville qui a connu une faible croissance démographique pourrait potentiellement déployer moins d’efforts pour stimuler le logement par rapport à une communauté voisine, tout en recevant davantage de financement.
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Une bonne nouvelle pour les résidentes et résidents du Mont Carmel
Les résidents de la résidence privée pour aînés (RPA) du Mont-Carmel, à Montréal, peuvent crier victoire. Henry Zavriyev, propriétaire de cette RPA, renonce à les évincer au terme d’un combat engagé jusque devant les tribunaux.
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Encore cet Henry Zavriyev…
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Ces gens dont l’avidité pourrit la vie de plusieurs. Raison de plus de sévir dans les cas d’abus, car ce type de propriétaires recherche des bâtiments à rabais pour y investir au minimum, tout en profitant de la vulnérabilité des locataires pour s’en débarrasser par rénoviction.
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Henry Zavriyev, qui est au début de la vingtaine, achète une maison de chambre dans le quartier Centre-Sud, au coût de 340 000 $. Il la paie en argent comptant.
Par hasard, j’ai pris en photo cette semaine le premier édifice acheté par cette personne, qui vient de passer au feu:
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Un incendie opportun? Face à un comportement d’abuseur j’accorderai peu de crédibilité à ce genre de personnages qui démontrent clairement un manque total de respect vis à vis des gens, tout autant que du patrimoine bâti, puisque leur seul objectif est l’enrichissement avant tout et cela au mépris du bien commun. 
Cet incendie était un incendie criminel
Un incendie criminel éclate dans un immeuble résidentiel à Montréal | TVA Nouvelles
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