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Immeubles locatifs | Les taux font mal, mais l’intérêt reste élevé

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PHOTO DOMINICK GRAVEL, ARCHIVES LA PRESSE
Certains propriétaires d’immeubles résidentiels à revenus sont surendettés et pourraient vendre. Mais à moyen terme, ce type d’investissement continue d’exercer une forte attraction.

La hausse des taux d’intérêt affecte de nombreux propriétaires d’immeubles résidentiels à revenus. À Montréal, 20 % d’entre eux disent qu’il est « probable » qu’ils vendent d’ici deux ans. Mais, à plus long terme, ce type d’investissement continue d’exercer une forte attraction : le quart des Canadiens envisagent un achat d’ici cinq ans.

Publié à 1h04 Mis à jour à 7h00
DENIS ARCAND
LA PRESSE

Voilà deux des conclusions que révèle un sondage pancanadien réalisé par la firme de courtage immobilier Royal LePage.

L’impact des taux

« Les taux hypothécaires beaucoup plus élevés et l’augmentation du coût de l’entretien des maisons et des services publics ont incité certains investisseurs surendettés à envisager de vendre », écrit Phil Soper, PDG de Royal LePage.

À Montréal, 26 % des propriétaires d’immeubles résidentiels à revenus « envisagent » ce scénario (20 % affirment qu’il est « probable » qu’ils vendent).

La proportion de propriétaires montréalais inquiets, 26 %, est comparable à ce qu’on observe ailleurs au Canada, révèle le sondage. À Vancouver, 28 % se disent « susceptibles » de vendre d’ici deux ans ; à Toronto, c’est 24 %. À l’échelle du pays, c’est 31 %.

Mises en chantier insuffisantes et immigration

Cela étant dit, les Canadiens gardent l’œil sur les taux d’intérêt, dans l’espoir d’une embellie, et demeurent extrêmement intéressés par le marché immobilier résidentiel locatif. Une tendance lourde renforcée par le fait que les mises en chantier de nouveaux logements ne suivent pas la demande et « que le pays accueillera un nombre sans précédent d’immigrants dans les années à venir », a déclaré M. Soper.

Près du quart (23 %) des Canadiens qui ne possèdent pas de propriété à revenus affirment qu’ils sont susceptibles d’en acheter une d’ici cinq ans. Chez ceux qui en ont au moins une, plus de la moitié (51 %) disent qu’ils sont susceptibles d’en acheter une autre d’ici cinq ans.

L’attraction pour l’immobilier résidentiel à revenus est très forte chez les jeunes, même si l’accès à la première propriété demeure difficile.

Parmi les investisseurs immobiliers âgés de 18 à 34 ans, 44 % sont propriétaires de plus d’un immeuble résidentiel à revenus. Chez les investisseurs de 35 à 54 ans, c’est 29 %, chez les 55 ans et plus, 25 %.

Propriétaire et encore chez papa et maman

Parmi les 18-34 ans, on note une particularité générationnelle intéressante.

Le sondage révèle l’existence d’une catégorie minoritaire de propriétaires canadiens (15 %) d’immeubles locatifs qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale et qui n’habitent pas leur propriété locative. La majorité d’entre eux ont de 18 à 34 ans.

Ainsi, 12 % des propriétaires d’immeubles résidentiels à revenus sont locataires… et 3 % habitent chez leurs parents, de la parenté ou des amis et ne paient pas de loyer.

Ils sont parmi les Canadiens de plus en plus nombreux à investir dans ce type de propriété assez loin du lieu où ils habitent, achetant des immeubles qu’ils ont les moyens de payer, à défaut de pouvoir, pour le moment, acheter près de chez eux.

Le portrait de l’investisseur montréalais possédant des propriétés locatives est le suivant : 64 % d’entre eux possèdent un seul immeuble à revenus résidentiel ; 34 % en possèdent deux ou plus ; 14 % disent posséder au moins trois propriétés, bien plus que la moyenne nationale (8 %) et que les investisseurs du Grand Toronto (6 %) et du Grand Vancouver (7 %). En outre, 52 % des investisseurs montréalais se disent susceptibles d’acheter une autre propriété à revenus résidentielle d’ici 5 ans.

« L’attrait de l’investissement immobilier à Montréal n’est pas étranger au fait que le prix des propriétés y est beaucoup plus abordable que dans les deux autres plus grandes agglomérations canadiennes », explique Aline Zafirian, de Royal LePage Village. Elle note que la mise de fonds requise dans la région est bien moindre par rapport à une propriété similaire à Toronto, qui vaut près du double. « Cela explique en partie pourquoi les investisseurs montréalais possèdent plus de propriétés à revenus à Montréal qu’ailleurs au pays. »

EN SAVOIR PLUS

4,4 millions
Nombre de personnes au Canada qui possèdent une propriété résidentielle à revenus

SOURCE : SONDAGE ROYAL LEPAGE

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Logement: tous les indicateurs au rouge à un mois du 1er juillet

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Dans la dernière année, le taux d’inoccupation a chuté à Montréal, et les évictions ont augmenté. Photo: Nicolas Monet/Métro

Nicolas Monet

3 juin 2023 à 9h06 5 minutes de lecture

Des groupes communautaires tirent une fois de plus la sonnette d’alarme à l’approche de la date fatidique du 1er juillet, alors que la crise du logement s’aggrave à Montréal. Les ménages à risque de se retrouver à la rue sont invités à faire appel le plus rapidement possible au service de référence de l’Office municipal de l’habitation de Montréal (OMHM).

L’année dernière au 1er juillet, 600 locataires n’avaient pas réussi à signer un nouveau bail et avaient bénéficié de services d’accompagnement au Québec, rappelle la porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), Véronique Laflamme. «On s’attend à ce que ces chiffres augmentent cette année», poursuit-elle.

«Il y a très peu de logements disponibles et les rares logements locatifs disponibles sont souvent hors de prix», souligne-t-elle. Les locataires forcés de déménager se retrouvent donc avec très peu d’options.

Le taux d’inoccupation sur l’île de Montréal a chuté à 2,3% en 2022, et à 1% pour les appartements considérés abordables, selon le dernier rapport de Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Ce qui laisse présager un premier juillet particulièrement difficile, croit Véronique Laflamme.

En 2021, ce taux d’inoccupation était de 3.7%, supérieur au seuil d’équilibre du marché, situé autour de 3%. Malgré tout, 118 ménages se sont retrouvés sans logis sur l’île au 1er juillet, selon le FRAPRU.

Ce n’est pas juste une question de disponibilité, c’est une question de capacité de payer.

Véronique Laflamme, porte-parole du FRAPRU

Les évictions à la hausse

Les évictions ont doublé à Montréal entre 2021 et 2022, selon le dernier rapport du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ), publié en décembre dernier.

«Ce sont des chiffres conservateurs, parce que c’est seulement celles qui ont été signalées, explique le porte-parole du RCLALQ, Cédric Dussault. D’après les échos qu’on a, ça n’a pas reculé, bien au contraire.»

Le Regroupement a noté une augmentation fulgurante des expulsions pour non-paiement de loyers, en raison de la hausse jumelée des loyers et du coût de la vie. «C’est sûr que s’il y a une grosse augmentation des évictions de locataires dans un contexte où il y a peu de logements disponibles, il risque d’avoir beaucoup de monde qui vont chercher un logement», dénonce-t-il.

Il y a actuellement «un incitatif financier à évincer des locataires», selon le porte-parole. Notons qu’une personne qui a déménagé dans un 4 ½ à Montréal en 2022 a vu son loyer augmenté de 28% en moyenne, selon la SCHL.

L’hébergement temporaire, solution de dernier recours

Présentement, 13 personnes sont hébergées temporairement à l’hôtel par l’OMHM, ces dernières n’ayant pu trouver un nouveau logement avant la fin de leur bail.

Ce nombre devrait augmenter à l’approche du 1er juillet, bien qu’il ne soit pas possible pour l’OMHM prévoir avec exactitude l’ampleur de la demande, explique le directeur du service des communications l’OMHM, Mathieu Vachon. «Le gros de l’hébergement se fait dans la dernière [semaine] de juin et la première de juillet, car on héberge seulement en dernier recours, et tant que les gens ne sont pas déménagés», précise-t-il.

L’Office travaillera en amont pour trouver des logements permanents et éviter l’hébergement temporaire, qui n’est pas la solution idéale pour personne, souligne M. Vachon.

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Même si la date du 1er juillet reçoit beaucoup d’attention politique et médiatique, la situation dans les semaines qui suivent est encore pire, note Cédric Dussault. Le soutien d’urgence diminue, mais le manque de logement persiste.

Rappelons que désormais, les ménages hébergés d’urgence devront payer une partie de leur logement s’ils ne se trouvent pas un nouvel appartement après 2 mois, en vertu de nouvelles mesures du gouvernement du Québec.

La situation dans laquelle on est c’est le résultat d’une négligence profonde de l’état sur la question du logement.

Cédric Dussault, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ)

«Le problème ne se règlera pas à court terme», souligne la porte-parole du FRAPRU. On voit le 1er juillet être problématique depuis 4 ans à Montréal, mais il n’y a aucune mesure structurante qui est prise».

Une augmentation significative du financement de logements sociaux et davantage de réglementation pour limiter les évictions et les hausses excessives de loyers sont nécessaires pour enrayer la crise actuelle, aux dires du FRAPRU et du RCLALQ.

En attendant, «il faut absolument que les locataires qui craignent de ne pas trouver un logement se manifestent [en appelant au 311]», insiste Véronique Laflamme. «Plus tu te prends d’avance, plus c’est facile», abonde Mathieu Vachon.

Pour rejoindre le service de référence de l’OMHM, composer le 311

Vous êtes forcés de déménager et n’êtes pas en mesure de trouver un nouveau logement? Nous souhaitons entendre votre histoire. Écrivez-nous à l’adresse courriel suivante: nmonet@metromedia.ca.

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Si ce projet de loi passe, il va y avoir des changements majeurs dans le marché locatif. Que vous soyez en accord ou non avec la pratique, c’est un des moyens les plus efficaces contre la hausse des loyers qui a fait en sorte que les loyers à Montréal et au Québec sont encore relativement bas. L’obligation de la remplir la clause G, elle n’est pas vraiment respectée en pratique et a peu d’impact à mon avis. Avec une telle loi, la CAQ affiche clairement ses couleurs et c’est vraiment un choix étrange en pleine crise du logement.

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Je pense qu’être un propriétaire de maison, on devrait charger le prix qu’on veut. Si il y a des gens qui sont prêt à le payer pourquoi pas. Si on a pas les moyens de vivre dans un lieu donné, on peut toujours revoir ces priorités dans la vie et s’établir ailleurs qui respecte notre capacité a payer, on doit pas imposer nos choix de vie à autrui, c’est ça la vrai liberté. Je peux vous dire que la ville se gènes pas du tout a nous charger une taxe foncière bien salée d’année en année.

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Avec cette façon de penser il n’y aurait plus de classe moyenne ou ouvrière à Montréal.

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Revoir ces priorités dans la vie ? On est dans la pensé magique ici… la priorité des gens s’est l’habitation et plusieurs ne sont même pas capables de subvenir à cette priorité… et s’établir ailleurs ? on vive les villes des pauvres et de la classe moyenne ? De plus, la capacité à payer des gens n’arrête pas de diminuer, on fait quoi on délocalise tous les gens qui peuvent plus payer un appartement normal car un proprio a envie, car il serait libre de la faire d’augmenter du double ?

Oui il y a toujours des gens qui vont payer pour n’importe quoi, mais juste de faire un free-for-all ça amènera rien de positif pour personne…
Les taxes sont nécessaires oui, est-ce qu’elles sont élevées ? Oui, sauf qu’on peut quand même pas juste refiler chaque augmentation aux locataires…

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Plein d’autres endroits en Amérique du Nord font exactement ça et la situation du logement est encore plus catastrophique. Donc non merci.

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J’ajouterais que je pense que le droit de se loger prime sur le droit d’accéder à la propriété. Se loger c’est la base.

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et moi je comprend encore moins votre logique. Sachant qu’au Québec il y a énormément d’endroit qui coute moins cher qu’une métropole, pourquoi s’entêter à rester dans un endroit où on a de la misère à payer. Au lieu de se plaindre, faut trouver une solution. Si la vie à Montréal nous tiens a cœur et bien faut travailler pour. Pas mal sur qu’il y a des parisiens qui aimerais habiter dans l’équivalent d’un 5 1/2 avec vue sur Tour Eiffel au 7ieme arrondissement à 1000 euro par mois, mais c’est tout simplement impossible. On est dans une économie de marché, on a pas le temps dans cette vie de pleurnicher, faut se débrouiller et basta.

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En plein dans la méritocratie! L’ascension sociale est en majorité un mythe. Il ne suffit pas de ‘‘pull yourself by the bootstraps’’ pour réussir.
Montréal offre ce que beaucoup d’endroits au Québec ne peut pas offrir. Plus d’offres d’emploi, un milieu de vie recherché et de meilleurs services.
La solution dont vous dites ne doit pas venir de l’individu, mais plutôt par des mesures systémiques.

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Le contrôle des loyers existent en ce moment, c’est notre norme, pas un marché immobilier complètement déréglementé. Pourquoi pousser pour sa destruction comme si c’était la normalité? La normalité est un certain contrôle pour maintenir l’abordabilité. Ce modèle a bien ses défauts qu’on peut corriger. Mais je ne vois pas pourquoi on devrait souhaiter une situation qui semble simplement pire, qui ne fait que déshumaniser les locataires en leur refusant un domicile stable, et qui rend une ville dysfonctionnelle.

Il y a déjà des difficulté de recrutement dans plusieurs secteurs importants à Montréal à cause du coût du logement. La main d’œuvre doit déjà s’éloigner à un point où cela devient problématique. Cela malgré le contrôle actuel. Maintenir la mixité maintient la cohésion sociale et fait fonctionner toutes les industries, même si on élimine l’élément humain du débat.

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Travailler pour ? Je vais du 40h semaine et je suis pas au salaire minimum et je ne peux pas me payer un condo… travailler plus fort ? faire 60h ? Avoir 2 travails ? C’est irréaliste… j’imagine même pas avec quelque qui a des enfants. Faudrait faire quoi, que je déménage dans un appartement à Ste-Sophie en continuant de travailler downtown ?

Faudrait trouver une solution ? Arrêter les augmentations irrationnelles, arrêter la spéculation, plafonner le prix, empêcher les rénovictions, garantir un prix convenable a la valeur du logement, c’est pas normal qu’une dump, selon votre raisonnement, on pourrais la mettre à 4000$ on va trouver un cave pour payer…

Il y aurait personne qui pleurnicheraient, si on aurait pas eu d’abus et que personne abuserait du système et arrêterait de faire n’importe quoi. C’est pas normal d’avoir une file de 20 personnes pour visiter un 4 1/2 sous les 1000$, c’est pas normal mettre plus que 30%-50% de sont loyer dans on logis, c’est pas normal devoir s’empêcher de vivre parce qu’il faut payer un prix de fou, parce qu’un proprio, qui recevait depuis 10ans autour de 900$/mois à décider que maintenant c’est 1500$. Ah mais oui j’oubliais il peut ben faire ce qu’il veut :clown_face: il a changer une poignée de porte, faut couvrir ses frais de réno et son condo en Floride et son camping a Ste-Madeleine et c’est 3 voyage à Cayo Coco :upside_down_face:

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Mais on est dans une méritocratie, essaye de mal performer à ta job pour voir. Tu vas vite te retrouver à la porte.

Pourquoi tout doit être à Montréal? Moi je veux que les autres endroits au Québec se développent, moi je veux que les gens vivent dans leurs villes et qu’ils puisse se loger proche de leurs emplois. Je prend un exemple parmi tant d’autres, Ubisoft à fait ce paris et ça marche bien avec leurs studios à Québec et au Saguenay.

On doit jouer dans les règles du système qui en place sur 90% de la planète, nos jobs, bouffe, essence etc fonctionnent selon le marché libre et capitaliste. Pourquoi tout d’un coup l’habitation doit être différente?

il a tout a fait le droit de faire ça, il fait ce qu’il veut avec son argent et je lui en souhaite encore plus. Maintenant si tu veux te retrouver dans sa position il faut peut-être faire du 70h why not? Soit tu t’adapte sois tu subis, c’est la vie.

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Pour l’habitation doit être différente ? Parce que c’est pas un char, que t’as 8 concessionnaires qui t’offre chacun 10 sortes de char a tous les ranges de prix et qui a une offre comparable à chaque année. Des logements, on n’en construit pas juste pour en construire, comme n’importe quel bien de consommation. L’offre est extrêmement limitée et pas accessible, mais est nécessaire à tous… ça devrait pas être un luxe avoir une chambre fermée…

Donc oui faut intervenir pour contrôler les prix, il y a déjà assez d’abus. Alors tout le monde va faire des 70h et finir en burn out pour vivre dans le minimum qu’ils méritent ? Wow belle logique. T’as besoin de quelque chose, mais non endure ta marde tu peux pas te le permette ? C’est pas un sac Louis Vuitton ou un Ferrari, on parle d’avoir un espace à vivre.

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Et celle-ci s’applique dans l’habitation avec le contrôle des loyers. Je peux me payer un petit condo dans un bel édifice du le Plateau. Je ne peux pas me payer un penthouse dans l’Avenue.

C’est simplement balisé dans des limites humaines face à un besoin fondamentale. Comme beaucoup d’autres aspects de notre société.

Le contrôle des loyers existe partout au Québec. C’est aussi une composante de l’abordabilité des régions, où les prix sont plus faibles malgré un marché immobilier aussi serré.

Mais ce dont je parle ici, ce sont des hôpitaux, des écoles ou encore mon épicerie du coin. L’idée que délocaliser cela au Saguenay me semble peu intéressante, comme Montréalais.

Encore une fois, tout d’un coup? Le contrôle des loyers est la norme depuis bien avant ma naissance au Québec. C’est aussi un modèle sous une forme ou une autre partout à travers la planète. Parce que certains marchés, par leur nature, fonctionnent mal dans un marché complètement libre. C’est facile pour une boîte de biscuit. Pas une habitation. Ici, je crois que c’est ton opinion qui est un changement radical et soudain.

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Je comprend vos points btw, mais vous me parlez d’une façon de vivre qui n’est pas adaptée à la réalité d’aujourd’hui. Je peux vous dire que les gens qui s’offre des Ferrari et sac lv sont loin de travailler moins de 50h, le 60h et 70h et beaucoup plus commun dans ces milieux de riches. D’ailleurs pas de burnout en vue je peux vous assurer.

La seule pensée magique, c’est la promesse qui nous a été faite par les générations précédentes qui nous ont dit que dès que tu commence ta carrière 9 à 5 tu vas avoir un char, une maison et une belle famille. Plus on se refuse le capitalisme plus on va être perdant au jeu de la vie sur cette planète.

Si on veut régler le problème de pollution, on doit prendre l’habitude de décentraliser les grandes villes et faire en sorte que chacun doit être capable de marcher vers sa job, activités, loisirs etc. Je pense que tout le monde sera gagnant au change.

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Looking for a good wine pairing for those boots you’re offering… :plate_with_cutlery:

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Il y a une grosse question de valeur dans la perception de la situation. Personnellement, je crois que la réalité d’aujourd’hui renforce encore plus ce genre de contrôle, parce que je trouve que c’est justifiable d’un point de vue humain.

Mais d’un point de vue purement fonctionnel, je ne sais même pas comment ça peut marcher de simplement perdre sa classe moyenne dans une métropole. C’est déjà un problème d’accès aux services. C’est pas le dude en Ferrari qui va donner un cour d’éducation physique à mon école de quartier. Ou même me servir une belle bouteille de vin dans un resto branché du Mile-End.

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Décentralisé les villes, mais pouvoir marcher à son travail ? Si je marche jusqu’à mon bureau c’est 30-40min et j’habite proche du métro Sherbrooke, les seuls logements proches de mon travail sont dans les tours à condo neuves… Faudrait faire quoi, déménager à 2heure de transports pour avoir quelque chose d’abordable ? Comme plusieurs, je ne vie pas dans cette bulle de pensée magique (9 a 5, le char, la maison, la clôture, etc) et je c’est de plus en plus compliquer pour se loger.

Les gens ne demandent pas d’avoir une maison avec toutes, les gens veulent le minimum et même quand certains font tous en leur possible, ce minimum n’est même plus un objectif réalisable. Alors one ait quoi ici. C’est bien beau dire change de job, retourne aux études, déménages, start ta business, vend quelques chose, whatever, sauf que la réalité c’est que c’est jamais aussi simple

De plus, avec cette logique faudrait démultiplier tous pour permettre aux gens décentralisé d’avoir le même accès égaux à tous… Totalement le contraire de quelque chose d’écologique ici de construire 6 piscines municipales, mais accessible à tous les résidents de Carignan à pied… Sauf qu’on vit pas dans un monde avec les ressources infinies.

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