Marché des logements locatifs - Actualités

Groupe Sélection Un géant des résidences pour personnes âgées en péril

PHOTO ROBERT SKINNER, ARCHIVES LA PRESSE

La résidence Sélection Retraite Rosemont, à Montréal, appartenant au Groupe Sélection

Groupe Sélection, l’un des plus importants propriétaires de résidences pour personnes âgées, est en sérieuses difficultés financières, a appris La Presse.

Publié à 6h00

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André Dubuc

André Dubuc La Presse

Julien Arsenault

Julien Arsenault La Presse

Selon nos informations, confirmées par deux sources près des parties impliquées, la précarité de la situation financière de Sélection est telle que son syndicat bancaire, dans lequel se trouve la Banque Nationale, a mandaté la firme de redressement PricewaterhouseCoopers pour le représenter. Le cabinet comptable n’a pas voulu commenter.

De son côté, Sélection a mandaté la firme multinationale FTI Consulting pour lui trouver des sources de fonds et évaluer ses options. FTI a récemment remplacé Raymond Chabot à ce titre, selon deux sources qui suivent le dossier de près.

En date du 30 septembre dernier, Groupe Sélection avait déjà reçu des aides totalisant 120 millions de dollars pendant la pandémie de COVID-19, par le truchement d’Investissement Québec (IQ) — le bras investisseur de l’État québécois —, dans le cadre du Programme d’action concertée temporaire pour les entreprises (PACTE).

Ces prêts ont fait de Groupe Sélection le plus important bénéficiaire de cette aide pandémique, selon une compilation réalisée en février 2022 par Le Journal de Montréal.

Hormis Sélection, on trouve peu ou pas de gestionnaires de résidences pour personnes âgées (RPA) parmi les bénéficiaires du PACTE.

Dans une déclaration transmise dimanche soir, l’entreprise n’a par ailleurs pas nié des informations obtenues par La Presse selon lesquelles des sous-traitants tardaient à se faire payer.

Les impacts de la pandémie, de l’inflation, et des hausses successives des taux d’intérêt des derniers mois ont eu des effets non négligeables sur les activités liées à notre plan de croissance accélérée. Cette situation [concernant les sous-traitants] est temporaire.

Groupe Sélection, dans un courriel

Sélection exploite plus de 40 RPA, qui logent l’essentiel des 15 000 résidants du groupe. En ajoutant ses autres propriétés, Sélection compte plus de 70 complexes d’habitation en exploitation et en développement au Canada et aux États-Unis, dont la valeur dépasse 5 milliards de dollars. Sélection est partenaire dans le projet à usages multiples Espace Montmorency, à Laval. Il est aussi membre du consortium devant redévelopper le secteur de l’ancienne Brasserie Molson dans le Vieux-Montréal.

L’entreprise fondée en 1989 par son président Réal Bouclin emploie plus de 5000 personnes.

PHOTO ALAIN ROBERGE, LA PRESSE

Réal Bouclin, président de Groupe Sélection, en 2019

Multiples départs

Les départs ont été nombreux depuis un an parmi les dirigeants de Groupe Sélection.

Par exemple, Richard Dansereau, président de la division immobilière, et Heather Kirk, cheffe des finances, ont quitté le navire en 2022.

Ancien de Fiera, de la Caisse de dépôt et placement et d’une firme new-yorkaise de capitaux privés, M. Dansereau a été engagé en février dernier, selon un communiqué de l’entreprise. Il devait voir au développement de Sélection hors Québec. Son passage n’a duré que quelques mois.

Dans sa réponse, Groupe Sélection dit que le roulement des dirigeants frappe beaucoup d’organisations dans un contexte de pénurie de main-d’œuvre et souligne que 12 de ses 16 hauts dirigeants sont en poste depuis plus de cinq ans.

Le Groupe n’a pas commenté davantage ses problèmes financiers.

Avec Richard Dufour et la collaboration de Francis Vailles, La Presse

dernière heure

Le groupe Sélection demande à être placé à l’abri de ses créanciers

Le groupe Sélection, l’un des plus importants propriétaires de résidences pour personnes âgées au Québec, demande à être placé à l’abri de ses créanciers.

La Presse

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À l’émission Zone économie sur RDI

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Communauté métropolitaine de Montréal Un plan pour s’attaquer à la crise du logement


PHOTO FRANÇOIS ROY, LA PRESSE | « On ne veut pas juste construire des logements, on veut créer des milieux de vie qui vont être mixtes, inclusifs, où le transport en commun aura une part importante et qui vont favoriser une façon de vivre sur notre territoire qui s’inscrit dans le développement durable », affirme le maire de Laval et vice-président de la CMM Stéphane Boyer (au centre).

Pour tenter de juguler la crise du logement, la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) se fixe des objectifs ambitieux, dans sa première politique d’habitation dévoilée jeudi, mais plusieurs des actions qu’elle doit entreprendre dépendent de la collaboration et du financement qui proviendront du gouvernement du Québec.

24 novembre 2022 | Publié à 15h08 | ISABELLE DUCAS | LA PRESSE

« Il est urgent d’agir », a lancé Stéphane Boyer, maire de Laval et vice-président du conseil de la CMM, en conférence de presse. « On doit trouver des solutions pour réduire la facture de logement des citoyens. »

Dans le document de plus de 80 pages, la CMM souligne à quel point la crise actuelle affecte toutes les tranches de la population, surtout les ménages à faible revenu, dans les 82 municipalités de son territoire.

« Depuis 2011, le prix de vente des logements dans le Grand Montréal a augmenté de 90 %, alors que le revenu des ménages n’a augmenté que d’environ 40 %. En ce qui concerne les loyers, les taux d’augmentation au cours des trois dernières années sont les plus importants observés en près de 20 ans », note le document.

On constate aussi qu’un tiers des locataires (200 000 ménages) consacre plus de 30 % de ses revenus aux frais de logement, ce qui est considéré comme inabordable.

Parmi les objectifs fixés par la politique métropolitaine d’habitation, on vise à réduire du quart, d’ici 2031, le nombre de ménages éprouvant des besoins impérieux en logement – ceux qui occupent un logement inadéquat, inabordable ou d’une taille non convenable. En 2021, on comptait 132 000 ménages dans cette situation sur le territoire de la CMM.

Autre but : augmenter le rythme des mises en chantier à plus de 35 000 logements par année, alors qu’il ne s’est construit que 25 000 logements en moyenne annuellement au cours des cinq dernières années. Il faudrait toutefois 55 000 mises en chantiers par année pour assurer l’abordabilité des logements, reconnaît la CMM.

On entend aussi rétablir un taux d’inoccupation de 3 % dans le marché locatif, soit un taux équilibré, alors que ce taux est de moins de 1 % dans plusieurs secteurs du Grand Montréal, notamment les couronnes nord et sud.

Pour y arriver, la politique d’habitation présente 26 actions à entreprendre, notamment la mise en place d’un programme d’accompagnement pour les plus petites municipalités, pour les aider à trouver des stratégies pour densifier leur territoire et augmenter la mixité sociale.

Les municipalités peuvent aussi agir en requalifiant différents espaces pour de l’habitation et en favorisant les organismes à but non lucratif, les coopératives ou les fiducies qui veulent développer le parc immobilier.

Mais surtout, on souligne qu’il faut faire des représentations auprès de Québec afin qu’il augmente le financement pour le logement social.

« Le message qu’on passe, c’est que Québec a la responsabilité de bouger, il y a beaucoup de pression. Les villes sont prêtes à bouger, mais on a besoin du financement de Québec », lance Guillaume Tremblay, maire de Mascouche et président de la commission de l’habitation et de la cohésion sociale.

« On ne veut pas juste construire des logements, on veut créer des milieux de vie qui vont être mixtes, inclusifs, où le transport en commun aura une part importante et qui vont favoriser une façon de vivre sur notre territoire qui s’inscrit dans le développement durable », affirme Stéphane Boyer.

Selon le Collectif de recherche et d’action sur l’habitat (CRACH), cependant, le plan de la CMM rate sa cible et est trop timide pour avoir un réel effet sur la crise du logement. Le porte-parole du groupe, Martin Blanchard, estime que la politique d’habitation aurait dû exiger plus de logements sociaux.

Alors que le marché immobilier est la proie d’une folie spéculative, « la CMM laisse ce marché spéculatif définir ce qu’est un logement abordable », dénonce-t-il.

Il déplore aussi que des solutions qui relèvent des pouvoirs municipaux n’aient pas été retenues, comme la réglementation des Airbnb, la mise en place d’un registre des loyers pour contrôler les hausses, des suivis plus serrés des permis de construction qui peuvent servir à faire des rénovictions et une meilleure application des règlements sur la salubrité.

EN SAVOIR PLUS

  • 90 %
    Augmentation du prix de vente des logements depuis 10 ans dans le Grand Montréal

  • 40 %
    Augmentation du revenu médian des ménages depuis 10 ans dans le Grand Montréal

SOURCE : STATISTIQUE CANADA

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Crise du logement : des propriétaires d’habitations à but non lucratif s’unissent


Le Grand Montréal fait face à une crise du logement « hors de contrôle », selon des intervenants.
PHOTO : RADIO-CANADA / IVANOH DEMERS

Radio-Canada
Publié à 0 h 02

Des propriétaires développeurs de la métropole s’unissent pour créer l’Alliance des corporations d’habitations abordables du territoire du Grand Montréal (ACHAT). Leur objectif est « d’augmenter considérablement la disponibilité de logements à missions sociales à partir d’habitations existantes et de constructions neuves ».

Ces logements répondent aux besoins des familles, des aînés, des personnes issues de l’immigration, des étudiants, des personnes monoparentales, en situation de handicap, à faibles revenus, avec problèmes de santé mentale, en réintégration sociale, etc., peut-on lire dans un communiqué.

Les sept membres fondateurs de l’ACHAT (Corporation Mainbourg, Espace La Traversée, Hapopex, Interloge, SHAPEM, SOLIDES et UTILE) sont des entreprises immobilières d’économie sociale.

Elles ont en commun une mission d’abordabilité, et non une mission de profit, contribuant au maintien de milieux de vie durables, exempts de rénovictions et d’hébergement touristique temporaire de type Airbnb.

Nous répondons à l’appel des communautés, des municipalités et des gouvernements qui demandent des solutions concrètes et durables à la crise du logement. Nous aurons besoin d’appui pour y arriver, notamment par du financement performant et adapté à la réalité du marché actuel, ainsi qu’avec un soutien accru au développement de nos organisations, a déclaré Sébastien Parent-Durand, directeur général de l’ACHAT.

Nous sommes prêts à soutenir la mise en œuvre de la toute nouvelle Politique métropolitaine d’habitation de la Communauté métropolitaine de Montréal, et tendons la main à tous les acteurs publics afin de fixer et d’atteindre des cibles ambitieuses de création de logements, ajoute Louis-Philippe Myre, président du conseil d’administration de l’ACHAT et directeur général d’Interloge.

Outre la maximisation des investissements publics qui leur sont confiés énoncée dans le communiqué, l’ACHAT ne précise pas comment elle entend augmenter le lot de logements abordables à Montréal.

Une crise du logement hors de contrôle

Plusieurs intervenants arguent qu’une crise de logement sans précédent sévit depuis plusieurs mois. Le 1er juillet dernier a témoigné d’une gravité exceptionnelle de la situation. À l’avant-veille du 1er juillet, au Québec, on comptait 750 ménages locataires qui n’avaient pas trouvé de logement, rapportait alors la porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) Véronique Laflamme.

À pareille date en 2021, 420 ménages s’étaient retrouvés en situation critique, explique Mme Laflamme.

Des chiffres qui, selon elle, ne représentaient que la pointe de l’iceberg et qui, surtout, pourraient empirer. En effet, les propriétaires d’immeubles résidentiels de Montréal verront leur avis d’imposition grimper de 4,1 % en moyenne l’an prochain.

Cette variation – du jamais-vu depuis 2011, où l’impôt municipal avait bondi de 4,3 % – se traduira par une majoration de 164 $ pour une résidence de valeur moyenne de 567 600 $, calcule la Ville , qui a mis à jour récemment son rôle d’évaluation.

La mairesse de Montréal, Valérie Plante, et Dominique Ollivier, présidente du Comité exécutif de la Ville de Montréal, ont d’ailleurs récemment plaidé pour la diversification de la fiscalité de la Ville, dont les revenus dépendent presque exclusivement de la taxe foncière.

Quand on augmente trop la taxe foncière, qu’est-ce que ça fait? Ça fait que les propriétaires la refilent à leurs locataires. Donc, les locataires se retrouvent à financer la richesse foncière des propriétaires, avait alors déclaré Dominique Ollivier.


Des propriétaires d’habitations à but non lucratif s’allient contre la crise du logement


Photo: iStock

Yann Nopieyie
1 décembre 2022 à 5h00 - Mis à jour 1 décembre 2022 à 8h12
2 minutes de lecture

Dans le contexte de la crise du logement au Québec, de grands propriétaires développeurs d’immobilier abordable s’unissent et créent une alliance afin d’augmenter la disponibilité de logements sociaux dans la province. Il s’agit de l’Alliance des corporations d’habitations abordables du territoire du grand Montréal (ACHAT).

L’ACHAT veut augmenter la disponibilité de logements à mission sociale à partir d’habitations existantes et de constructions neuves. Cette alliance est composée d’entreprises immobilières d’économie sociale bien implantées dans leurs milieux depuis de nombreuses années. réunit sept membres fondateurs.

«Nous répondons à l’appel des communautés, des municipalités et des gouvernements qui demandent des solutions concrètes et durables à la crise du logement», explique Sébastien Parent-Durand, directeur général de l’ACHAT. «Nous aurons besoin d’appuis pour y arriver, notamment par du financement performant et adapté à la réalité du marché actuel, ainsi qu’avec un soutien accru au développement de nos organisations».

L’ACHAT souhaite offrir aux citoyens des logements dont l’abordabilité est garantie à vie, afin de les protéger de l’augmentation des loyers au sein du marché privé.

«Pour illustrer d’une manière simple, si aujourd’hui un de nos loyers coute 20% moins que le prix du marché, dans cinq ans, ou dans dix ans, on va être rendus à 25% ou 30% en dessous du prix du marché, puisque le prix du marché aura augmenté plus rapidement que nous», détaille M. Parent-Durand.

Ces logements doivent répondre aux besoins des familles, des aînés, des personnes issues de l’immigration, des étudiants, des personnes monoparentales, en situation de handicap, à faibles revenus, avec problèmes de santé mentale, en réintégration sociale, etc. L’ACHAT est toujours à la recherche de nouveaux endroits pour se développer et faire des acquisitions de terrains.

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Centre-ville Montréal veut faciliter la conversion de bureaux en logements


PHOTO JOSIE DESMARAIS, ARCHIVES LA PRESSE | Selon les données de la Ville de Montréal, le taux d’inoccupation des bureaux dans le quartier des affaires est actuellement de 16 %, en hausse constante depuis 2020.

Comme la normalisation du télétravail laisse de nombreux bureaux déserts, la Ville de Montréal veut faciliter la conversion de tours du centre-ville en appartements, pour aider à résorber la crise du logement.

9 décembre 2022 | Publié à 5h00 | ISABELLE DUCAS | LA PRESSE

« Le centre-ville se transforme, il y a beaucoup de locaux vacants. Les immeubles de grande qualité vont rester des bureaux, mais pour les immeubles de catégorie C, qui ont besoin d’un peu d’amour, il y a un potentiel de transformation pour un usage mixte, avec du commercial et des logements », explique Luc Rabouin, responsable du développement économique au comité exécutif, en entrevue en marge de l’étude du budget municipal par la Commission sur les finances et l’administration.

Selon les données de la Ville de Montréal, le taux d’inoccupation des bureaux dans le quartier des affaires est actuellement de 16 %, en hausse constante depuis 2020. Le Groupe Altus prévoit qu’il pourrait atteindre 29 % d’ici 2027, puisque le travail en mode hybride devient la norme.

En comparaison, le taux d’inoccupation des logements à Montréal est de 3 %. Il est encore plus faible pour les logements abordables, mais plus élevé pour les appartements ayant des loyers plus coûteux.

Que peut faire la Ville à ce sujet ? Elle pourrait changer sa réglementation pour faciliter les transformations de bureaux en appartements, et les élus municipaux examinent la question, révèle M. Rabouin. Actuellement, le zonage de certains terrains empêche un usage résidentiel.

« On est en pleine révision du plan d’urbanisme. On travaille sur une stratégie centre-ville 2030, il y a eu des consultations à ce sujet, mais aussi sur la vision de la Ville. Au cours de la prochaine année et demie, on aura des orientations plus précises sur ce qu’on peut faire et ce qu’on doit faire », dit-il, ajoutant qu’il faudra sans doute quelques années avant que de telles conversions se concrétisent.

On est déjà en discussion avec certains propriétaires et promoteurs, et il y a définitivement de l’intérêt.

Luc Rabouin, responsable du développement économique au comité exécutif

La Ville pourrait elle-même, éventuellement, acheter des immeubles de bureaux en prévision de leur transformation en logements sociaux ou abordables, mais il est plus probable que ces conversions soient réalisées par des promoteurs privés, en raison du coût élevé des propriétés.

L’installation de plus de résidants au centre-ville signifie qu’il faudra revoir l’urbanisme du secteur. « Dès qu’il y a du résidentiel, ça prend des écoles, des épiceries, des espaces verts », rappelle Luc Rabouin.

Pas la Place Ville Marie

Le président de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain, Michel Leblanc, se réjouit de voir que l’administration municipale veut offrir plus de flexibilité aux propriétaires de tours de bureaux, mais il ne s’attend pas à ce qu’il y ait une énorme vague de conversions.

« On ne parle pas d’édifices prestigieux comme la Place Ville Marie, fait-il remarquer. Ça concerne plutôt des édifices d’un certain âge qui ont besoin d’investissements. Les propriétaires vont se demander s’ils rénovent pour que ça reste des bureaux ou s’ils les transforment en logements. »

La demande reste forte pour les édifices de catégorie A, ajoute-t-il. Certaines entreprises réduisent la superficie de leurs bureaux, mais préconisent des immeubles de meilleure qualité.

M. Leblanc souligne qu’il est complexe et coûteux de transformer des bureaux en résidences. Il cite par exemple l’emplacement de la plomberie pour les cuisines et les salles de bains, l’insonorisation, la hauteur des plafonds, les ascenseurs, etc.

De tels investissements ne se font pas en quelques mois. Mais en connaissant la volonté de la Ville de permettre les conversions, les propriétaires de bureaux seront en mesure de commencer leur réflexion et leurs analyses à ce sujet, dit-il.

Il note que la croissance des entreprises locales demeure forte et que les employeurs prévoient embaucher, même s’ils sont limités par la pénurie de main-d’œuvre. Mais les prochaines années permettront de voir si le télétravail se stabilise, et combien de jours par semaine les employés feront leur boulot à distance.

Dans son budget déposé au printemps 2021, la ministre des Finances du Canada, Chrystia Freeland, a annoncé un programme de 300 millions pour soutenir la conversion en logements abordables des espaces de bureaux vides apparus dans les centres-villes du pays depuis le début de la pandémie.

Le gouvernement a indiqué que ce programme faisait partie d’une nouvelle approche, dont l’objectif est de convertir des locaux commerciaux excédentaires en 800 logements locatifs, pour répondre à la forte demande.

EN SAVOIR PLUS

  • 16 %
    Taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville de Montréal
    SOURCE : VILLE DE MONTRÉAL

  • 3 %
    Taux d’inoccupation des logements dans la région métropolitaine
    SOURCE : SOCIÉTÉ CANADIENNE D’HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT

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Rappel à l’ordre contre les évictions abusives


Photo: Jacques Nadeau Le Devoir
En 2019, ce bâtiment de 18 logements, situé sur la rue Saint-Timothée, à Montréal a été acquis par l’entreprise immobilière LS Capital Group, qui y a entamé des travaux et tenté de convaincre des locataires de quitter les lieux

Zacharie Goudreault
12 décembre 2022
Société

Une locataire montréalaise qui a subi du harcèlement dans le cadre d’une tentative d’expulsion permanente de son logement pourra finalement réintégrer celui-ci dans les prochaines semaines, en plus de recevoir un dédommagement financier de plus de 24 000 $. Une décision hors du commun du Tribunal administratif du logement (TAL), qui rappelle aux propriétaires qu’ils s’exposent à des « conséquences sévères » s’ils tentent de réaliser des « rénovictions » dans leurs bâtiments.

« C’est quand même exceptionnel comme décision », lance au Devoir l’avocate spécialisée en droit du logement Kimmyanne Brown, visiblement satisfaite du jugement rendu le 1er décembre par le TAL dans le dossier de sa cliente, la locataire Maude Annie St-Laurent.

Cette dernière demeure depuis 2014 dans un appartement de type quatre et demie situé dans un immeuble de la rue Saint-Timothée, dans l’arrondissement Ville-Marie. En 2019, ce bâtiment de 18 logements est acquis par l’entreprise immobilière LS Capital Group, qui y entame des travaux et tente de convaincre des locataires de quitter les lieux. C’est alors que le cauchemar de Maude Annie St-Laurent commence.

Après s’être plainte en mai 2019 d’infiltrations d’eau par le toit de son logement, qui prennent de l’ampleur l’année suivante, la locataire conclut une entente avec son propriétaire en mars 2021 afin qu’il réalise des « travaux majeurs » dans son appartement. Cette entente prévoyait l’évacuation « pour une période d’environ trois mois » de la locataire en échange d’un dédommagement financier de quelques milliers de dollars. La locataire continue par ailleurs de payer le même loyer même si elle déménage temporairement dans un appartement meublé plus coûteux, le propriétaire assumant la différence.

Le Tribunal est d’avis que la locataire a démontré qu’elle avait subi du harcèlement de la part de la locatrice.

— Luk Dufort

Or, les mois passent, et les travaux s’éternisent dans le logement de la locataire, qui introduit une première requête au TAL le 12 janvier 2022. Elle réclame alors 2500 $ en dommages moraux au propriétaire en plus d’ordonner à celui-ci de « rendre son logement propre à l’habitation » afin qu’elle puisse retourner y vivre. Elle réclamera ensuite des montants plus élevés dans les mois suivants.

« Aucun suivi n’est effectué quant à une éventuelle date de retour, ce qui provoque chez la locataire des crises d’anxiété, selon son témoignage. Elle n’a pas l’impression de se retrouver dans ses affaires, ne dispose pas d’une laveuse et d’une sécheuse, et elle est incapable de faire de la peinture depuis plus d’un an », décrit la décision du juge Luk Dufort.

Un nouveau locataire

Devant le TAL, l’avocate du propriétaire tente d’abord de faire valoir — en vain — que ce tribunal n’a pas de compétence dans ce dossier puisque les travaux à réaliser dans le logement s’élèvent à plus de 98 000 $, tandis que la somme maximale que peut accorder cette instance judiciaire dans une cause s’élève à 85 000 $.

Le tribunal apprend pourtant par la suite, lors d’une audience tenue cet été, que le propriétaire a décidé de louer à un nouveau locataire le logement de Maude Annie St-Laurent en vertu d’un bail signé le 12 janvier dernier, soit le jour même du recours de la jeune femme devant le TAL. Le propriétaire fait alors valoir que Mme St-Laurent ne peut réintégrer son logement, puisque celui-ci a été reloué à quelqu’un d’autre.

Or, « la locataire a droit à la réintégration dans le logement, autant en raison de l’entente qui a été conclue qu’en vertu de la loi », tranche le juge Dufort. Le magistrat note d’ailleurs que le propriétaire n’a pas été en mesure de prouver que le logement de Mme St-Laurent était réellement occupé par une autre personne, tandis qu’un locataire voisin a plutôt plaidé le contraire devant le TAL, images à l’appui. Le juge Dufort est ainsi convaincu que le logement « est toujours inhabité depuis le départ de la locataire ».

Le propriétaire décide ensuite, en juillet de cette année, de ne pas renouveler le bail du logement temporaire de la locataire de 52 ans, faisant ainsi fi de l’entente conclue avec cette dernière au printemps 2021. La locataire se retrouve alors à payer deux loyers totalisant environ 2000 $ pendant deux mois consécutifs, jusqu’à ce qu’elle réussisse à convaincre le TAL de forcer le propriétaire à respecter l’entente conclue l’an dernier. « Ça a été un stress énorme ; un stress émotif et financier », se remémore Mme St-Laurent, en entrevue au Devoir vendredi.

Le juge Luk Dufort voit ainsi là « une stratégie visant à exercer une pression économique sur la locataire » pour qu’elle quitte les lieux. « Le Tribunal est d’avis que la locataire a démontré qu’elle avait subi du harcèlement de la part de la locatrice » afin qu’elle quitte les lieux, relève la décision, dans laquelle le juge Dufort confirme que Maude Annie St-Laurent a subi une tentative de « rénoviction ».

« Il est important de sensibiliser les acteurs du marché locatif au Québec qu’il ne s’agit pas d’une pratique acceptable et que les conséquences seront sévères, dans le cadre d’un verdict relativement à ce type de geste », ajoute la décision. C’est pourquoi l’entreprise LS Capital Group s’y retrouve condamnée à remettre plus de 24 000 $ à la locataire pour divers types de dommages.

« Encore beaucoup de stress »

Le jugement réclame par ailleurs que la locataire puisse réintégrer son logement au plus tard 45 jours après que cette décision a été rendue, soit d’ici la mi-janvier. LS Capital Group — qui n’a pas donné suite à nos demandes d’entrevue — dispose pour sa part de 30 jours pour contester cette décision, à partir du moment où celle-ci a été rendue. « Je suis soulagée, mais ce n’est pas fini », relève Maude Annie St-Laurent, qui « appréhende encore beaucoup de stress » pour les semaines et les mois à venir.

Elle n’envisage toutefois pas de quitter son logement, pour lequel elle débourse 725 $ par mois, un loyer « très abordable » dans ce secteur, note-t-elle.

Plusieurs dossiers demeurent d’ailleurs ouverts au TAL concernant les derniers locataires de ce bâtiment qui résistent à des tentatives d’éviction. Au moins un de ces locataires réclame actuellement devant ce tribunal des dommages-intérêts pour troubles et inconvénients de même que des dommages-intérêts punitifs.

« On va se battre, et je pense que la décision qui a été rendue aujourd’hui va être une grosse pierre sur laquelle les gens qui se battent [pour conserver leur logement] vont pouvoir se baser », entrevoit Maude Annie St-Laurent.

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Logements abordables: Plante (très) loin du compte | TVA Nouvelles

Benoit Dorais reconnaît une erreur, mais défend le bilan en habitation | TVA Nouvelles

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J’ai vu ce post reddit l’autre jour, on dirait que c’est relié.

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Des ouvriers sont en train de réparer le mur/colmater le trou…

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Redressement financier de Groupe Sélection Un portefeuille de 48 RPA qui fondra des trois quarts

PHOTO JOSIE DESMARAIS, ARCHIVES LA PRESSE

En redressement, Groupe Sélection est à l’abri de ses créanciers depuis novembre dernier.

Le ménage a débuté chez Groupe Sélection, qui verra son réseau de 48 résidences pour aînés (RPA) réduire de taille significativement dans les prochains mois, apprend-on dans le plus récent rapport de gestion préparé par le contrôleur responsable du redressement financier de l’entreprise.

Publié à 5h00

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André Dubuc
André Dubuc La Presse


Julien Arsenault
Julien Arsenault La Presse

Sous la protection de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies (LACC) depuis novembre dernier, le géant des RPA et de la construction est actuellement dirigé par le contrôleur Christian Bourque, de PwC. Son plus récent rapport a été déposé mardi, à la veille d’une audience devant la Cour supérieure du Québec pour faire le point sur la restructuration.

Partenaire de longue date de Sélection, Revera, qui appartient indirectement à l’office d’investissement de la caisse de retraite des fonctionnaires fédéraux PSP, entend racheter les participations de Sélection dans 25 RPA. Idem pour Blackstone, qui est en partenariat avec Sélection pour 11 autres complexes.

En dépit de cette situation, M. Bourque se fait rassurant à propos des résidants hébergés dans les RPA gérées par Sélection.

« Les activités sont stables, sécuritaires et gérées adéquatement », écrit le contrôleur, qui a visité cinq RPA le 13 décembre dernier, en compagnie d’un représentant du cabinet Woods, nommé à titre d’avocats représentant les résidants, dans le cadre du processus de redressement financier.

En ce qui a trait aux propriétés concernées par des changements, Sélection détient soit 5 % de l’avoir, soit 25 %. Une seule résidence, à Repentigny, est détenue à 50 % par Sélection. Le rapport ne précise pas ce qu’il adviendra de la gestion des résidences si le rachat des participations de Sélection par ses partenaires se concrétise.

D’autres transactions bientôt conclues

Le Fonds de solidarité FTQ va racheter deux immeubles à Lachenaie dans lesquels la participation de Sélection s’élève à 50 %. La valeur des immeubles est estimée à 98 millions. Sélection a aussi vendu ses participations de 50 % dans District Union Liva, actuellement en construction et terminé à 32 %.

Une autre transaction est en négociation. Elle concerne trois immeubles situés à Trois-Rivières, Sherbrooke et Québec. Celui de Québec est pratiquement terminé. Sélection détient 50 % des trois immeubles.

Par ailleurs, l’immense complexe Espace Montmorency, près de la station de métro du même nom à Laval, fait face à des enjeux, réalise-t-on à la lecture du rapport du contrôleur.

PHOTO FRANÇOIS ROY, ARCHIVES LA PRESSE

L’Espace Montmorency, à Laval, en février dernier

Il s’agit d’un complexe multiusage d’une valeur de 450 millions comprenant un hôtel, des bureaux, des commerces, des tours résidentielles et un stationnement souterrain. Ses partenaires sont le Fonds FTQ, Montoni, Montez et Sélection, à un quart chacun. Dans la partie hôtelière, Montoni détient 30 %, la FTQ, 25 %, Sélection, 30 % et Urgo, le futur exploitant hôtelier, 15 %. L’entrepreneur général est un consortium formé de Montoni et Sélection.

Dans le rapport de PwC, on apprend que les 700 appartements locatifs du complexe ne sont occupés qu’à 50 % alors que la construction est complétée à 97 %.

Pour ce qui est des bureaux, finis à 90 %, c’est 55 % de l’espace qui est loué. Le cégep Montmorency en sera le locataire principal. Les autres locataires annoncés sont DHC Avocats, Banque Scotia, les comptables Deloitte et Montoni. En revanche, Groupe Sélection, qui devait y élire domicile, n’y déménagera pas finalement.

La construction de l’hôtel de 188 chambres est arrêtée depuis l’été. La fin des travaux est pour l’instant prévue en mai 2023. On ne connaît pas la cause de l’arrêt.

La discorde semble régner entre les partenaires puisque le contrôleur prend la peine d’indiquer que les parties « réservent leurs droits quant à des réclamations pour dommages ». En temps et lieu, celles-ci seront tranchées par un arbitre, précise M. Bourque.

Des discussions sont en cours afin que le Fonds FTQ, qui a préalablement avancé 21 millions plus les intérêts à Sélection pour financer son apport en capital dans Espace Montmorency, rachète les participations de Sélection dans le projet lavallois.

Le couperet est par ailleurs tombé chez Sélection depuis que M. Bourque est aux commandes. Il y a eu des mises à pied, mais elles n’ont pas été chiffrées dans le rapport. Sélection a précisé qu’il s’agissait d’une quarantaine de personnes du côté des activités de construction. Cela a permis de réduire les dépenses de l’ordre de 338 000 $.

De plus, on ne fait plus affaire avec des pigistes et des consultants puisque le régime minceur n’est pas terminé. En tenant compte des suspensions d’appels de fonds et de l’arrêt de certains chantiers, les dépenses devraient avoir fléchi d’environ 14 millions à la fin de février.

Des rivaux de Sélection veulent profiter des déboires

Des concurrents de Groupe Sélection essaient de profiter des déboires de l’entreprise pour convaincre les résidants de résidences pour aînés (RPA) de plier bagage. La Presse a pris connaissance d’une missive de Résidence Lux Gouverneur qui s’est notamment retrouvée dans les boîtes aux lettres des résidences du complexe Sélection Retraite Rosemont. « Comme vous le savez, le Groupe Sélection est en difficulté financière, ce qui entraînera malheureusement encore plus de rotation d’employés chez Sélection Retraite, écrit Kathy Savard, présidente de Lux Gouverneur. La stabilité est nécessaire pour assurer la quiétude et le bien-être des retraités. » La lettre vante les mérites du complexe situé rue Sherbrooke Est et incite les résidants de Sélection à prendre rendez-vous pour une visite. Un lecteur qui a transmis le message à La Presse s’est étonné de cette pratique de Lux en soulignant qu’il n’y avait pas d’« effets négatifs de la crise qui affecte Sélection » ressentis chez Sélection Retraite Rosemont. Mardi, Mme Savard n’avait pas rappelé La Presse. Il s’agit d’une « publicité trompeuse », réplique Sélection, dans une lettre transmise à ses résidents pour corriger le tir. Les propos de Lux Gouverneur contiennent « plusieurs informations erronées », se désole l’entreprise.

En savoir plus

  • 7 millions
    Somme perdue mensuellement par Sélection avant qu’elle se mette à l’abri de ses créanciers

Source : pwc

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Loyers: Montréal n’est pas la pire ville canadienne

Photo: iStock

Yann Nopieyie

23 décembre 2022 à 5h00 2 minutes de lecture

Montréal ne fait pas partie des villes canadiennes avec les loyers les plus élevés selon les statistiques publiées par Rentals.ca.

Sur 35 villes, d’après la moyenne des loyers des propriétés sur le marché au Canada, la métropole est située à la 23e position. C’est la ville de Vancouver qui se retrouve en tête du classement avec les loyers les plus chères. À la 35e et dernière place, on retrouve la ville Lloydminster en Alberta, avec des loyers moyens très bas.

À Montréal cette année, le prix moyen des loyers pour une habitation avec une chambre correspond à 1 572$. À Vancouver, c’est 2 633$ pour le même type d’habitation contre 835$ à Lloydminster.

Rentals.ca souligne que la moyenne des loyers des propriétés sur le marché au Canada en septembre s’est élevée à 1954 $, ce qui représente une hausse de 2,1 % en comparaison au mois d’aout de l’année 2022. Ce chiffre dépasse le record canadien du prix moyen de location autrefois établi en juin de 2019.

Source: Rentals.ca.

Source: Rentals.ca.

Sur le plan provincial, c’est l’Ontario qui enregistre des taux de location les plus élevés en septembre. Le Québec détient la plus garde part d’appartements locatifs, tandis que l’Alberta détient la part la plus faible des condos.

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à Toronto : une taxe sur les résidences vacantes pour inciter les propriétaires à les vendre ou les louer.

Nouvelle taxe : les propriétaires torontois appelés à déclarer si leur maison est vacante


Une nouvelle taxe ciblant les propriétaires de maisons vacantes entrera en vigueur en 2023 à Toronto.
PHOTO : RADIO-CANADA / MIKE SMEE

Radio-Canada
Publié hier à 13 h 24

Les propriétaires ont jusqu’au 2 février pour faire leur déclaration en vue de l’entrée en vigueur d’une nouvelle taxe pour les maisons vacantes à Toronto.

La Ville estime que la mesure permettra d’augmenter l’offre de logements sur le marché, en plus de générer 66 millions de dollars par année en revenus supplémentaires.

Les résidents assujettis à la taxe devront débourser annuellement 1 % de la valeur marchande de la propriété. Ces frais s’appliqueront pour les logements inoccupés pendant plus de six mois par année ou ceux qui ne sont pas identifiés comme la résidence principale du propriétaire ou d’un occupant autorisé.

Une résidence vacante d’une valeur de 1 million de dollars engendra ainsi des frais de 10 000 $ par année.

Stephen Holyday, le seul conseiller municipal à avoir voté contre l’initiative, dit avoir reçu plusieurs plaintes dénonçant le caractère rude de l’avis remis par la Ville aux résidents.

[Les plaintes] remettent en cause la portée excessive du gouvernement dans leurs affaires privées et l’approche abusive de taxation [de la Ville], a déclaré le conseiller du quartier Etobicoke Centre.

En décembre 2021, le conseil municipal de Toronto a voté en faveur de cette nouvelle taxe qui a pour objectif d’inciter les propriétaires de maisons vacantes à les mettre en vente ou à les convertir en logements locatifs.

Les propriétaires qui ne répondront pas à l’avis d’ici le 2 février pourraient recevoir une contravention de 250 $, alors qu’une déclaration mensongère pourrait entraîner une amende allant jusqu’à 10 000 $.

Un avis sera remis ce printemps aux propriétaires qui seront assujettis à la taxe. Le premier paiement sera exigé le 1er mai.

Les propriétaires qui résident dans un centre de soins de longue durée, qui effectuent des rénovations ou qui ont laissé une résidence vide à la suite d’un décès seront exemptés de cette taxe.

Une initiative nécessaire, selon le maire Tory

Le conseiller Holyday soutient que la lettre a surpris de nombreux résidents qui n’avaient pas entendu parler de l’initiative.

D’autres se sont dits frustrés par la complexité du portail en ligne sur lequel la Ville demande à ses citoyens de remplir leur déclaration.

M. Holyday critique par ailleurs le fait que les résidents doivent eux-mêmes déclarer que leur propriété est habitée pour se soustraire à la taxe. Cette idée d’une facturation négative, ou de vous forcer en tant que client à prendre des mesures pour ne pas recevoir des frais, c’est choquant pour les gens, juge-t-il.

Le bureau du maire John Tory défend pour sa part l’initiative.

Les logements sont conçus pour être habités, pas pour rester vides pendant une crise du logement, a déclaré Taylor Deasley, une porte-parole pour le maire Tory.

La grande majorité des propriétaires torontois n’auront pas à payer la taxe, assure-t-elle.

La porte-parole vante également les résultats d’une initiative similaire de la Ville de Vancouver qui aurait ajouté 6 000 logements au marché locatif vancouvérois lors de sa première année d’application en 2017.

Aux dires de M. Holyday, ce bilan s’est pourtant détérioré avec les années. Les chiffres montrent que [la taxe] a permis de réduire le nombre de logements vacants, mais essentiellement la première année. Après, les effets se sont effrités, mentionne le conseiller.

En 2021, la Ville de Toronto estimait devoir embaucher 25 employés pour administrer cette initiative. Le programme coûtera 11 millions de dollars la première année, et 3 millions les années suivantes.

L’argent perçu par cette taxe sera utilisé pour bâtir plus de logements abordables, selon la Ville.

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Augmentations de loyer : Québec dévoile ses nouveaux taux d’ajustement

Une pancarte indique qu'aucun appartement n'est vacant dans un immeuble.
Les locataires de logements au Québec doivent s’attendre à recevoir un nouvel avis d’augmentation du coût de leur loyer en 2023. (Photo d’archives)
PHOTO : RADIO-CANADA / IVANOH DEMERS

Félix Morrissette-Beaulieu
15 h 45Mis à jour à 16 h 49

Le Tribunal administratif du logement (TAL) a dévoilé mardi ses taux d’ajustement sur lesquels les propriétaires d’immeubles à logements du Québec doivent se baser pour calculer leurs augmentations de loyer.

Bien qu’il soit encore trop tôt pour déterminer quel sera le taux d’augmentation moyen, les locataires du Québec peuvent déjà s’attendre à recevoir une augmentation de loyer en 2023.

En 2022, le Tribunal administratif du logementTAL avait accordé une moyenne de 4 % d’ajustement de loyer dans les cas qui ont été entendus en audience. Ce taux prend en compte les dépenses d’immobilisations.

Les taux dévoilés mardi par le Tribunal administratif du logementTAL sont ceux pris en compte par l’outil de calcul d’augmentation de loyer.

Ces pourcentages [de 2023] permettent de déterminer les montants affectés à chacune des composantes du calcul en fonction des dépenses réelles encourues pour l’immeuble ou le logement concerné, précise le tribunal administratif.

Les taux d'ajustement de 2023 du TAL ont été dévoilés mardi après-midi.
Les taux d’ajustement de 2023 du TAL ont été dévoilés mardi après-midi.
PHOTO : TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU LOGEMENT

Fait à noter, selon le Tribunal administratif du logementTAL, la part que prennent les dépenses en énergie pour un propriétaire est considérablement élevée en 2022, notamment pour le gaz naturel (26,2 %), le mazout et les autres sources d’énergie (40,1 %).

À titre d’exemple, le Tribunal administratif du logementTAL évalue qu’un logement chauffé au mazout, avec un loyer de 1000 $, pourrait augmenter de 80 $ (+8%). Ce calcul prend en compte l’augmentation des taxes municipales.

Un logement avec un loyer de 1000 $, chauffé au gaz naturel, après l’augmentation des taxes municipales, pourrait dorénavant coûter 1052 $ (+5,2%).

Un logement avec un loyer de 1000 $, chauffé à l’electricité, après l’augmentation des taxes municipales, pourrait coûter 1029 $ (+5,9%).

Finalement, un logement avec un loyer de 1000 $, non chauffé, après l’augmentation des taxes municipales, pourrait coûter 1029 $ en 2023 (+2,9).

Une simulation du Tribunal administratif du logement avec les taux d'ajustement de 2023.
Une simulation du Tribunal administratif du logement avec les taux d’ajustement de 2023.
PHOTO : TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU LOGEMENT

Trop peu pour les propriétaires

La Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) critique les taux d’ajustement dévoilés mardi.

Selon elle, le TAL échoue dans sa tentative de prendre en compte les augmentations assumées par les propriétaires québécois.Rappelons que le secteur de la rénovation et de l’entretien a connu une croissance de coûts de 22% en 2021, et, en parallèle, 7% d’inflation en 2022. Les propriétaires locatifs devront donc, encore une fois, absorber une part importante de l’inflation dans un contexte fragile de la gestion immobilière.

La CORPIQ réitère que la grille de calcul des loyers du TAL est désuète.

L’explosion des coûts pour la rénovation et l’entretien, depuis 3 ans, fait aussi mal aux propriétaires locatifs qui sont frappés par une hausse de 400 points du taux directeur de la Banque du Canada alors que plus de 50% d’entre eux ont une hypothèque à taux variable et, dans 60 % des cas, la valeur de l’hypothèque se situe à plus de la moitié de l’emprunt original, ajoute la CORPIQ.

Bien que cette année, les taux d’augmentation soient plus élevés, ces taux restent nettement insuffisants pour maintenir un parc immobilier en santé et moderne. Le Gouvernement a raté l’occasion, comme chaque année depuis 1981, de moderniser cette méthode de calcul désuète qui ne bénéficie ni aux locataires ni aux propriétaires, a réagit de son côté Martin Messier, président de l’Association des propriétaires du Québec.

Hausses pour les locataires

Ça va être un peu corsé pour certains locataires, particulièrement ceux qui sont chauffés au gaz naturel ou au mazout, les taux d’ajustement sont particulièrement élevés, a réagi Nicole Dionne, coordonnatrice au Bureau d’animation et information logement de Québec (BAIL), un groupe de défense de droits des locataires de Québec.

S’ajoutent les taxes municipales et les rénovations majeures. Pour certains locataires, ça risque d’être salé, vraiment, en 2023.

Elle prévoit des augmentations supérieures aux années supérieures. Il y a des locataires qui nous ont contactés. On parle du 40 $ facilement de plus par mois. Les calculs n’ont pas été faits pour valider si c’est justifié, mais c’est nettement plus élevé que les années précédentes.

Elle réitère que les locataires qui ont reçu leur avis de renouvellement avant mardi ont avantage à attendre. Un propriétaire, normalement, devait attendre les ajustements avant d’envoyer une augmentation de loyer justifié.

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Des propriétaires refusent des paiements comme tactique d’éviction


Photo: iStock
Un locataire faisant l’objet d’un avis d’éviction pour non-paiement de loyer peut éviter d’avoir à quitter les lieux en remettant la somme due à son propriétaire avant que le Tribunal administratif du logement ne rende sa décision.

Zacharie Goudreault
19 janvier 2023
Société

Des locataires doivent se battre devant les tribunaux pour contester une éviction pour non-paiement de loyer, alors que c’est en fait leur propriétaire qui n’a pas encaissé leur paiement, relèvent des avocats en droit du logement. Ils constatent d’ailleurs que les tactiques utilisées par les propriétaires pour se débarrasser de locataires de longue date « se raffinent » de plus en plus.

Le locataire montréalais Giovanni Di Sclafani, qui demeurait depuis 1967 dans un appartement du quartier Saint-Michel, a d’abord fait l’objet d’un jugement du Tribunal administratif du logement (TAL), en mai 2020, qui a ordonné son éviction pour des retards dans le paiement du loyer.

Le dossier se retrouve toutefois ensuite devant la Cour du Québec, puisque le locataire conteste la procédure d’expulsion dont il fait l’objet. « Il estime que les arrérages de loyers proviennent d’une erreur de la gestionnaire de l’immeuble, qui a omis d’encaisser un chèque pour le loyer de mai 2018 », indique le juge de la Cour du Québec Éric Dufour dans une décision rendue le 12 novembre 2020.

Ainsi, « au fur et à mesure que passaient les mois se perpétuait pour le locataire l’état de débiteur du loyer impayé », note le juge Dufour. Il constate ainsi que le locataire « a été pris au dépourvu par la situation » et tranche en faveur de son maintien dans les lieux.

« On dirait que les propriétaires se disent : “Je vais me débarrasser d’un loyer pas cher et je vais pouvoir ensuite, après un an, louer le logement le double, le triple” » du loyer précédent, affirme en entrevue l’avocat Camille Bolté, qui a représenté Giovanni Di Sclafani. Il se spécialise d’ailleurs dans les contestations d’éviction par des locataires.

« On peut dire que toutes les méthodes sont souvent utilisées par des propriétaires pour essayer de se débarrasser des locataires », ajoute l’avocat, qui a notamment aidé un locataire à contester avec succès un avis d’éviction pour changement d’affectation en 2018. Une entreprise immobilière a tenté devant le TAL de l’évincer pour changement d’affectation. Or, le locataire en question est protégé en vertu d’un article du Code civil du Québec qui empêche l’éviction de locataires de 70 ans ou plus à faible revenu et qui demeurent depuis plus de 10 ans dans le même logement.

« Mais des propriétaires vont s’essayer, ils vont quand même envoyer un avis d’expulsion. Ils se disent que si le locataire ne connaît pas ses droits, ils vont pouvoir l’expulser », soutient Me Bolté.

Un locataire faisant l’objet d’un avis d’éviction pour non-paiement de loyer peut d’ailleurs éviter d’avoir à quitter les lieux en remettant la somme due à son propriétaire avant que le TAL ne rende sa décision. Des propriétaires décident alors d’encaisser les sommes reçues après cette date butoir afin d’avoir un motif d’évincer leur locataire, note Me Bolté. Il constate ainsi que les tactiques utilisées par les propriétaires pour tenter d’évincer des locataires « se raffinent » de plus en plus.

Une pratique commune

Deux autres avocats spécialisés en droit du logement confirment d’ailleurs que le refus d’encaisser le loyer, par divers moyens, est une pratique souvent utilisée par des propriétaires pour tenter d’évincer des locataires. Plusieurs jugements récents consultés par Le Devoir en témoignent.

« Oui, on voit ça. Mais quand les propriétaires font ça, qu’ils refusent sciemment d’encaisser le loyer, c’est souvent un geste de mauvaise foi, et on peut le prouver devant le tribunal », explique l’avocat Manuel Johnson.

Ce dernier a d’ailleurs représenté l’an dernier une locataire montréalaise qui s’est battue contre un avis d’éviction pour non-paiement d’un mois de loyer. Celle-ci a requis l’anonymat, parce qu’elle craint toujours des représailles de la part de son propriétaire, mais Le Devoir a pu consulter l’ensemble des décisions judiciaires la concernant.

Devant la Cour du Québec, cette locataire a fait valoir que son propriétaire avait refusé d’encaisser deux chèques qu’elle avait remis pour le paiement du loyer. Le propriétaire a ensuite entamé un recours pour non-paiement du loyer. Or, une discussion enregistrée tenue par la locataire et un gestionnaire de l’immeuble prouve que le propriétaire cherchait plutôt à l’expulser pour louer son logement à un prix plus élevé, indique une décision rendue à l’été 2021 par la Cour du Québec.

Le propriétaire a d’ailleurs continué d’encaisser les chèques de la locataire dans les mois suivants, ce qui implique qu’il a renoncé à invoquer une résiliation de bail, selon le tribunal, qui a alors donné raison à la locataire. Le propriétaire s’est ensuite tourné vers la Cour d’appel du Québec pour tenter à nouveau d’expulser sa locataire, mais il a essuyé un refus.

Un dossier qui ne surprend pas l’avocat spécialisé en droit du logement Antoine Morneau-Sénéchal, qui en a vu d’autres dans sa carrière.

« Souvent, les locataires vont se rendre compte que soit le propriétaire n’encaisse pas le chèque, soit il ne vient pas chercher le loyer. Et j’ai vu bien des cas où les locataires sont restés passifs dans cette situation », souligne-t-il en entrevue. Or, pour éviter une expulsion dans ce contexte, les locataires doivent être en mesure de prouver, devant le TAL, qu’ils ont tenté par divers moyens de remettre leur loyer mensuel à leur propriétaire, par exemple en envoyant une mise en demeure réclamant explicitement au propriétaire d’encaisser leur chèque, explique l’avocat.

Des locataires peuvent aussi demander de déposer leur loyer directement au TAL, après en avoir informé leur propriétaire, en vertu d’un article du Code civil du Québec, relève Me Morneau-Sénéchal. Ils doivent cependant patienter un mois simplement pour déposer une demande en ce sens en personne, puis attendre au moins trois mois avant d’avoir une première audience. Autrement, le temps d’attente moyen pour obtenir une audience dans une cause de non-paiement de loyer déposée par un propriétaire est d’environ 1,5 mois, selon les données du TAL.

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Je ne voudrais pas à priori diaboliser les propriétaires, puisque c’est une minorité qui n’a aucun respect pour les droits des locataires et qui usent de toutes sortes de stratagèmes pour s’enrichir aux dépends de ces derniers. D’un autre côté, il y a aussi des locataires irrespectueux qui sont délinquants et utilisent eux aussi des moyens divers pour se faire justice eux-mêmes.

Raison de plus d’avoir un tribunal compétent pour régler les litiges et discipliner les partis en cause. Malheureusement il y aura toujours des gens de mauvaise foi dans toutes les sphères de l’activité humaine. Heureusement aujourd’hui nous avons des institutions pour aider les victimes qui autrement n’auraient aucune défense face à l’appétit vorace d’autrui. :man_shrugging:t2:

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Immobilier locatif Hausses salées et disputes au Tribunal à prévoir

PHOTO IVANOH DEMERS, ARCHIVES LA PRESSE

Le loyer moyen dans la région montréalaise pour un appartement de 2 chambres approche les 1000 $ par mois. Les hausses moyennes tourneront entre 40 et 60 $ par mois cette année.

La saison des hausses de loyer vient de commencer, et la note s’annonce salée pour les locataires. Dans ce contexte inflationniste, propriétaires et locataires s’attendent à ce que le Tribunal administratif du logement (TAL) croule sous le poids des requêtes en fixation de loyer.

Publié hier à 5h00

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André Dubuc
André Dubuc La Presse

Oubliez les hausses de 10 et de 15 $ par mois auxquelles les locataires s’étaient habitués au fil des ans, des hausses mensuelles de 40 $, voire 60 $ et plus sont à prévoir en 2023.

Le TAL a publié le 17 janvier les pourcentages applicables pour le calcul des augmentations des loyers en 2023. Ceux-ci sont plus élevés que par le passé à cause de l’inflation et de la hausse des taux d’intérêt qui servent notamment à calculer la partie des travaux majeurs dans un immeuble locatif pouvant être récupérée par une hausse de loyer.

Il va falloir avoir un plan pour parler avec les locataires. Sinon tout le monde va se ramasser au tribunal du logement. On s’attend nécessairement à une augmentation des causes de fixation au TAL.

Martin Messier, président de l’Association des propriétaires du Québec (APQ)

Son association organise un atelier sur la fixation du loyer le 28 janvier. « On est complet. Il faut rajouter des plages horaires », dit-il pour illustrer le grand d’intérêt chez les propriétaires à obtenir le maximum que le règlement sur la fixation des loyers les autorise à aller chercher.

« Je le répète aux propriétaires : c’est maintenant ou jamais. Les augmentations de loyer ne peuvent pas être reportées sur plusieurs années. Si tu passes à côté cette année, l’année d’après, il est trop tard. Tu vas avoir perdu l’occasion d’ajuster un peu plus ton loyer que dans le passé. Cette année, plus que jamais, les propriétaires doivent faire leurs calculs. »

Du côté des locataires, on craint que les propriétaires exagèrent.

« C’est certain que si on assiste à plus de hausses importantes ; forcément, il risque d’avoir plus de contestation », convient Cédric Dussault, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec. Il souligne qu’un locataire a toujours le droit de refuser une augmentation de loyer qu’il juge abusive tout en restant dans son logement.

Ces dernières années, le nombre de cas de fixation de loyer déposés au Tribunal est resté faible, environ 7000 par année.

Un propriétaire doit envoyer son avis d’augmentation de loyer à ses locataires au plus tard trois mois avant l’échéance du bail, le 31 mars pour les baux échéant le 30 juin. Le locataire peut alors accepter la hausse, la refuser et quitter le logement ou la refuser et rester dans le logement. Advenant ce dernier scénario, le proprio a 30 jours pour introduire, à ses frais, une requête de fixation de loyer au TAL. Les parties peuvent toujours s’entendre avant l’audience.

Pourquoi des hausses de loyer aussi élevées cette année ?

Sur la base de ces pourcentages publiés le 17 janvier, le TAL a présenté à titre indicatif un scénario de calcul fictif qui estime l’ajustement de base à 2,3 % pour les logements dont le chauffage est à la charge du locataire. Avec une hypothèse de hausse de taxes municipales de 5 %, la hausse de loyer moyenne estimée par le TAL passe à 2,9 %.

Pour l’année 2023, bien des villes ont alourdi le fardeau fiscal des contribuables fonciers pour faire face à l’inflation. À titre d’exemple, la hausse moyenne est de 4,1 % à Montréal pour le secteur résidentiel. À Longueuil, l’augmentation s’élève à 5,6 %.

Selon la grille de fixation des loyers, la hausse des taxes foncières est absorbée en totalité par les locataires au prorata du loyer payé.

C’est la même chose pour les primes d’assurance qui, elles aussi, montent année après année. Si le TAL est appelé à fixer le loyer, il va tenir compte de la variation dans les primes d’assurance habitation entre les années 2022 et 2021. Le montant des primes est tributaire de la valeur de remplacement de l’immeuble. La valeur des plex (immeubles de 2 à 5 logements) dans la région montréalaise a crû de 9 % en un an en 2021 et d’un autre 8 % en moyenne en 2022, selon les données de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec. Des bonds qui se traduisent par des primes d’assurance à la hausse pour bien des propriétaires.

Dans le cas des appartements chauffés au mazout et compris dans le prix du loyer, le facteur d’ajustement grimpe à 7,3 % en 2023.

Au net, Martin Messier, de l’APQ, s’attend à une hausse moyenne variant entre 4 et 6 % cette année. « Ça fait des décennies qu’on n’a pas vu ça », reconnaît-il.

Le loyer moyen dans la région montréalaise pour un appartement de 2 chambres approche les 1000 $ par mois. (Il était de 930 $ pour les logements occupés en octobre 2021, selon Francis Cortellino, économiste de la Société canadienne d’hypothèques et de logement.) Les hausses moyennes tourneront aisément entre 40 et 60 $ par mois cette année.

« Un de mes membres qui a fait 200 000 $ de travaux majeurs pour un 5-plex arrive à un taux d’ajustement de 17 % en utilisant la grille de calcul du TAL. Il a peur que ses locataires le dénoncent dans les médias », raconte Martin Messier.

Ce propriétaire eu la main heureuse en procédant aux travaux en 2022, et non pas en 2021.

Le facteur d’ajustement pour travaux majeurs est de 3,8 % cette année. C’est dire que ce proprio pourra récupérer son investissement en 26 ans. En 2021, à cause de taux d’intérêt plus faibles, le taux d’ajustement était de 2 %, et la période de récupération s’allongeait sur 50 ans.

Rappelons que les logements construits depuis moins de cinq ans ne sont pas assujettis à la grille de fixation de loyer. Autrement dit, les propriétaires peuvent demander l’augmentation qu’ils veulent, et le locataire d’un logement récent a le choix d’accepter la hausse proposée ou de quitter les lieux.

Logements locatifs | Des appartements jamais aussi occupés en plus de 20 ans


PHOTO ANDRÉ PICHETTE, LA PRESSE
Avec un taux d’inoccupation des logements à 1,9 % à l’échelle du pays, « [le] taux d’inoccupation national n’a jamais été aussi bas depuis 2001 », signale la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Ce taux était de 3,1 % en 2021. L’organisme fédéral en matière d’habitation a dévoilé jeudi son rapport sur le marché locatif.

Avec la reprise de l’immigration et le retour des étudiants sur les campus, les logements locatifs se sont encore plus remplis au cours de 2022.

Publié à 11h11
André Dubuc
LA PRESSE

Avec un taux d’inoccupation des logements à 1,9 % à l’échelle du pays, « [le] taux d’inoccupation national n’a jamais été aussi bas depuis 2001 », signale la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Ce taux était de 3,1 % en 2021. L’organisme fédéral en matière d’habitation a dévoilé jeudi son rapport sur le marché locatif.

Un marché est considéré comme étant en équilibre – c’est-à-dire qu’il ne favorise ni les locataires ni les propriétaires – quand le taux d’inoccupation se situe autour de 3 et 4 %. Sous ce seuil, l’avantage est aux propriétaires qui peuvent augmenter davantage les loyers que dans un marché équilibré.

L’économiste de la SCHL, Bob Dugan, rappelle aux gouvernements l’importance de stimuler l’offre de logements. « Il faut accélérer la croissance de l’offre de logements et combler l’écart dans l’offre afin d’améliorer l’abordabilité du logement pour la population canadienne », dit-il, dans un communiqué.

Outre les migrants et les étudiants, la remontée spectaculaire des taux hypothécaires « a rendu la transition vers l’accession à la propriété plus difficile », constate l’organisme. Ces locataires par obligation ajoutent à la demande de logements locatifs.

Dans la région montréalaise, le taux d’inoccupation est descendu de 3 %, en 2021, à 2 %, en 2022. Le loyer moyen des logements de 2 chambres a grimpé de 5,4 % en un an, pour s’établir à 1022 $.

D’autres détails suivront.

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