Marché des logements locatifs - Actualités

Les locataires âgés ont «une épée de Damoclès» au-dessus de leur tête


Photo: Jacques Nadeau Le Devoir Les quartiers centraux de Montréal se «vident» de leurs aînés à cause des évictions.

Anne-Marie Provost
8 juin 2022

Des locataires âgés critiquent la loi censée les protéger quand vient le temps de contester une éviction et qu’ils se retrouvent dans une situation où ils doivent quitter à regret leur logement. Un chercheur qui documente plus en profondeur le phénomène constate que les quartiers centraux de Montréal « se vident » de leurs personnes âgées et que le problème serait grandissant ailleurs dans le Grand Montréal.

En novembre dernier, l’immeuble qu’habite Michelle, 78 ans, a changé de main. Deux semaines plus tard, celle qui réside depuis sept ans dans un 4 et demie en très bon état à Longueuil a reçu un avis de reprise de logement. La quinzaine d’autres locataires des trois immeubles achetés par le nouveau propriétaire ont également reçu des avis, moyennant une compensation de 1000 $ par mois restant au bail.

Depuis, plusieurs sont partis. Des ouvriers s’activent maintenant dans l’immeuble de Michelle pour modifier les logements, et le bruit des perceuses résonne entre les murs de son appartement.

« Le propriétaire veut faire des rénovations pour relouer les appartements beaucoup plus cher. Ici, je ne paie pas cher », lance-t-elle.

Comme deux autres locataires, elle a décidé de se battre devant le Tribunal administratif du logement (TAL). Celle qui a été enseignante pendant une vingtaine d’années et qui vit seule paie un loyer de 781 $ par mois.

Elle a de la difficulté à voir comment elle pourrait se loger au même prix dans un logement de qualité équivalente à Longueuil ou à Montréal. « Le propriétaire m’a offert un autre logement, mais à 950 $ par mois et dans un demi-sous-sol », explique-t-elle.

Depuis 2016, le Code civil protège mieux les personnes âgées contre les évictions, mais Michelle ne remplit pas tous les critères : un propriétaire ne peut pas forcer le départ d’une personne âgée de 70 ans et plus, qui occupe son logement depuis au moins 10 ans et dont le revenu est égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’avoir accès à un logement à loyer modique.

« Je ne me sens pas du tout protégée, déplore-t-elle. Il m’a presque rendue malade. Je me demande où je vais aller et ce que je vais me trouver comme logement à prix abordable. Mes revenus, ils n’augmentent plus. C’est pénible, ça m’angoisse. »

Les personnes âgées qui perdent leur logement locatif, c’est un phénomène que le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) constate « de plus en plus souvent », explique le porte-parole, Cédric Dussault. « Plus on va renforcer la loi, mieux ça va être, ajoute-t-il. Mais nous, ce qu’on propose, c’est de carrément abolir la disposition du Code civil qui permet les évictions. »

L’ancienne députée et ex-porte-parole de Québec solidaire Françoise David, qui a déposé en 2015 le projet de loi 492 visant à modifier le Code civil, estime, à l’instar du parti, que les dispositions devraient aller plus loin et être mieux publicisées.

À l’époque, proposer une loi avec plus de mordant « était [un projet] inatteignable », précise Mme David, à cause des compromis à faire. La crise du logement actuelle pourrait créer un contexte favorable à des changements, croit-elle. Toutefois, le gouvernement actuel semble « plus enclin à faire des chèques qu’à adopter des mesures structurantes ».

Effritement de la mixité intergénérationnelle

Les anecdotes affluent, mais il est difficile d’avoir un portrait exhaustif de la situation. Julien Simard, chercheur postdoctoral à l’École de travail social de McGill et spécialiste en gérontologie sociale, souhaite dresser un état des lieux statistique et qualitatif. Il coordonne présentement un projet de recherche sur trois ans avec des chercheurs de l’Université du Québec à Montréal (UQAM), de l’Université de Montréal (UdeM), de l’Université Concordia et de l’Université du Québec en Outaouais (UQO).

Celui qui a déposé il y a quelques années une thèse de doctorat sur le sujet constate qu’il y a une forte pression sur les locataires âgés parce que leur loyer est souvent moins élevé. « Dans un contexte de gentrification et de spéculation immobilière, leur loyer devient moins rentable. On vise à se débarrasser d’eux de plusieurs manières possibles », dit-il. Certains sont en théorie protégés par la loi, mais ce ne sont pas tous les locataires qui connaissent leurs droits, et d’autres vont tout de même accepter de partir contre une somme d’argent.

Les chercheurs s’intéressent aux quartiers centraux de Montréal, mais également aux villes de Longueuil et de Saint-Jérôme, où les « dynamiques de pressions sur les locataires sont assez similaires ». « Les aînés dans les quartiers centraux de Montréal ont une épée de Damoclès au-dessus de la tête, ajoute Julien Simard. Certains quartiers ont des proportions d’aînés vraiment faibles comparativement à d’autres régions. Il y a une mixité sociale intergénérationnelle qui s’effrite. »

Des données compilées par la Direction régionale de santé publique de Montréal prévoient qu’il y aura 14,5 % de personnes de 65 ans et plus en 2036 dans La Petite-Patrie, 12,5 % sur le Plateau-Mont-Royal et 15,2 % dans Villeray. À l’échelle du Québec, le taux projeté est de 27,6 %, ce qui illustre bien cette tendance, selon le chercheur.

En attente de logements

De son côté, Michelle estime qu’il faudrait construire plus de logements abordables destinés spécifiquement aux aînés. « En vieillissant, on s’appauvrit », constate-t-elle.

Jacques Beaudoin, directeur des affaires publiques et juridiques du Réseau québécois des OSBL d’habitation (RQOH), affirme qu’il y a « de très longues listes d’attente ».

Le Réseau offre près de 55 000 logements. Sur ce nombre, 24 000 sont destinés aux personnes âgées, dont des RPA, aux loyers plus abordables. « C’est un secteur qu’on essaie de développer, mais ce n’est pas facile, parce qu’il faut rendre viables les projets d’habitation pour personnes âgées. Les exigences d’exploitation sont de plus en plus coûteuses », dit-il.

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Je suis plus ou moins sûr de comprendre. C’est une table de concertation incluant la ville et des développeurs ou une coalition impliquant la ville et plusieurs développeurs pour planifier et lancer des grands projets de logements sociaux et abordables?

Selon le communiqué, c’est une concertation qui réunit la Ville, les promoteurs immobiliers, fonds d’investissements, les Groupes de Ressources Techniques (GRT) comme Bâtir son quartier ou UTILE afin de trouver des solutions pour accélérer la construction de logements abordables.

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Un message a été fusionné à un sujet existant : Actualités - Immobilier résidentiel

Des élus à la recherche de solutions à la crise du logement au Québec


Le maire de Laval, Stéphane Boyer, et la mairesse de Longueuil, Catherine Fournier, ont annoncé la tenue d’un sommet sur l’habitation le 26 août prochain à Laval afin de trouver des solutions à la crise du logement.
PHOTO : RADIO-CANADA / IVANOH DEMERS

Adama Diouf
2022-06-27 | Mis à jour hier à 19 h 42

Des élus parlementaires et locaux ont réagi à la récente étude du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLAQ) sur la flambée des prix des loyers dans la province. Si certains critiquent les actions du gouvernement Legault, d’autres tentent de trouver des solutions.

Dans son rapport rendu public samedi, le RCLAQ indiquait que les prix des loyers au Québec avaient bondi de 9 % entre 2021 et 2022, pour une moyenne de 1300 $ par logement (toutes tailles confondues).

Pour la co-porte-parole de Québec solidaire Manon Massé, c’est un signe que la CAQ [Coalition avenir Québec] a échoué [dans sa politique] en matière de logement et d’habitation. La députée solidaire estime que le gouvernement de François Legault a brisé ses promesses de financer la construction de 15 000 logements sociaux et abordables. Sur les 15 000 logements promis, environ la moitié ont été réalisés, a fait savoir Mme Massé lors d’une conférence de presse au centre-ville de Montréal.

Le financement de 500 nouvelles unités par l’intermédiaire du programme Accès logis a bien été annoncée, mais celles-ci ne sont toujours pas en chantier.

Depuis quatre ans, on demande à la CAQ d’investir dans des logements sociaux et communautaires, mais elle ne le fait pas, a-t-elle affirmé.

Il ne s’agit pas seulement de construire des logements, mais aussi de les rendre abordables pour les locataires, a-t-elle clamé.

« Ça construit à Montréal, il ne manque pas de condos, mais les familles ne peuvent pas payer. »

— Une citation de Manon Massé, co-porte-parole de Québec solidaire

La situation est d’autant plus inquiétante qu’au 1er juillet [jour de déménagement pour de nombreuses personnes au Québec], beaucoup de familles vont se retrouver dans des logements insalubres ou qui coûtent jusqu’à 85 % de leur revenu, a indiqué la co-porte- parole de Québec solidaire, qui estime que la CAQ appauvrit les locataires du Québec, ce qui est inacceptable dans une société riche comme la nôtre.

Mme Massé exhorte le gouvernement Legault à sortir le chéquier sans hésiter, comme il l’a fait durant la pandémie de COVID-19.

« La solution n’est pas compliquée, il faut en construire [des logements] et pour construire, il faut sortir de l’argent. »

— Une citation de Manon Massé, co-porte-parole de Québec solidaire

La co-porte-parole de Québec solidaire demande aussi au gouvernement d’avoir une maîtrise sur les loyers en adoptant un système de plafond sur les prix.

Elle s’en est prise aussi aux rénovictions, qu’elle considère comme un drame au Québec. Ce sont des pratiques inacceptables et immorales que le gouvernement doit faire cesser, a-t-elle conclu.

La ministre québécoise responsable des Relations canadiennes, Sonia LeBel, s’est dite préoccupée par la crise du logement. Elle affirme que Québec a déjà accepté certaines concessions dans l’objectif de permettre d’accélérer les discussions avec Ottawa pour le financement de logements sociaux et abordables.

Que peuvent et doivent faire les municipalités face à la hausse des loyers et à l’érosion du pouvoir d’achat sur le marché immobilier? La mairesse de Longueuil, Catherine Fournier, et le maire de Laval, Stéphane Boyer, proposent des pistes de solution en prévision d’un grand sommet sur l’habitation, le 26 août prochain.

Un sommet sur l’habitation

La mairesse de Longueuil, Catherine Fournier, et le maire de Laval, Stéphane Boyer, ont annoncé lundi la tenue d’un sommet sur l’habitation le 26 août prochain à Laval afin de trouver des solutions à la crise du logement.

On le voit partout au Québec, partout le prix de l’habitation explose, il faut une grande concertation pour enrayer la flambée des prix des loyers, a lancé Mme Fournier, qui avait à ses côtés M. Boyer.

Ce sommet réunira 300 personnes à Laval. Les maires des grandes villes du Québec, dont Montréal, Québec, Gatineau, Sherbrooke et Saguenay, assisteront aussi au sommet, a affirmé le maire Boyer.

Des représentants des grandes associations municipales comme l’Union des municipalités du Québec (UMQ), la Fédération québécoise des municipalités (FQM) et la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), des entrepreneurs et des universitaires prendront part aussi à ce sommet.

« Tout le monde municipal québécois sera réuni au prochain sommet. C’est déjà une victoire […] de pouvoir collaborer. »

— Une citation de Stéphane Boyer, maire de Laval

Il s’agira d’explorer des pistes pour aboutir à des solutions innovantes face à la crise du logement, a affirmé M. Boyer. Ainsi, les débats vont porter sur trois catégories de solutions, a indiqué le maire de Laval.

La première catégorie, c’est le foncier, donc la manière d’accéder à des terrains à un prix moins cher; la deuxième portera sur la réglementation des prix des loyers et leur contrôle; et la troisième concerne le montage financier pour aboutir à des prix de logement abordables.

Les solutions qui émergeront de ce sommet seront mises en application dans un court délai, a affirmé Mme Fournier, qui estime que la crise du logement [au Québec] est préoccupante.

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Québec annonce 3000 nouveaux logements abordables et sociaux


PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE
Le premier volet de l’entente vise à livrer 2000 logements sociaux et abordables d’ici trois ans.

(Québec) Alors qu’une crise du logement frappe plusieurs régions du Québec, le gouvernement Legault annonce l’érection de 3000 nouveaux logements abordables en partenariat avec le Fonds de solidarité FTQ, le Mouvement Desjardins et Fondaction, dont 1000 copropriétés, d’ici trois à cinq ans.

Publié à 10h01
Charles Lecavalier, LA PRESSE

Le premier volet de l’entente vise à livrer 2000 logements sociaux et abordables d’ici trois ans. Le Fonds de solidarité et Desjardins se partageront une subvention de 350 millions, qui devront livrer les projets d’habitation, et « assurer leur abordabilité » pendant 35 ans « pour la majorité des logements ».

Le gouvernement Legault s’est également entendu avec Fondaction CSN pour créer 1000 condos abordables. Avec une subvention de 45 millions, ces logements de type copropriété seront construits « sur l’ensemble du territoire en cinq ans, dans le cadre du Fonds Coop Accès Proprio, mis sur pied par Fondaction et la Confédération québécoise des coopératives d’habitation ».

« L’avantage de cette initiative est double, puisque les ménages qui acquerront ces copropriétés abordables pourront devenir propriétaires et libéreront 1000 logements qui seront ainsi rendus accessibles à d’autres ménages. De plus, la formule permet que les copropriétés demeurent abordables pour les acquéreurs subséquents, du fait de son caractère collectif, et contribuera à lutter contre le surendettement des ménages », précise le cabinet de la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, dans un communiqué de presse.

Le ministère précise également que les ménages admissibles pourraient aussi bénéficier du Programme de supplément au loyer, une aide financière qui permet à des ménages à faible revenu d’habiter dans des logements faisant partie du marché privé ou appartenant à des coopératives d’habitation. Les locataires qui bénéficient de ce programme paient un loyer correspondant à 25 % de leur revenu.

Pour la ministre Laforest, cette annonce est la preuve que son gouvernement « multiplie les actions afin de contribuer à loger adéquatement tous les ménages à faibles et moyens revenus ».

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C’est une très bonne nouvelle. Par contre ce n’est pas assez. Il faudra multiplier ce genre d’initiative afin de combler le retard dans ce domaine. Beaucoup d’autres choses doivent être faite mais la construction de ce genre de projet avec des partenaires corporatifs est une bonne chose.

Reportage au Téléjournal sur l’annonce de Québec

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Village Urbain Le projet de cohabitat à Lachine en voie de se concrétiser

ILLUSTRATION FOURNIE PAR SID LEE ARCHITECTURE

Village Urbain, qui désire faciliter la construction de logements en cohabitat au Québec, travaille sur différents projets, dont le plus avancé se trouve à Lachine.

Village Urbain, un organisme à but non lucratif qui désire faciliter la construction de logements en cohabitat au Québec, devrait franchir une première étape cruciale, en juillet, en faisant l’acquisition d’un terrain à Lachine.

Publié à 12h00

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Danielle Bonneau

Danielle Bonneau La Presse

« On est super contents », indique Estelle Le Roux Joky, qui a cofondé Village Urbain avec Pascal Huynh et qui travaille aussi étroitement avec Lucy Chen. « Mais on va attendre d’être passés chez le notaire avant de célébrer. »

« On voit le besoin, donc c’est sûr que ça nous motive, précise la directrice générale de l’organisme. Quand on a démarré, avec l’incubateur de la maison de l’innovation sociale, en 2019, il y avait déjà un début de crise du logement. On voyait les populations de plus en plus âgées, les gens de plus en plus seuls chacun de leur côté, avec de moins en moins de connexions entre eux. Le terreau était déjà très fertile pour le cohabitat, qui permet une vie plus collective. En mars 2020, la pandémie est venue exacerber toutes les questions d’isolement social et nous a mis le vent dans les voiles. »

Intérêt écologique et économique

Le cohabitat intéresse des gens qui ont envie d’être moins seuls, de partager un repas de temps en temps et de faire des activités avec leurs voisins. « Chacun a son propre logement complètement indépendant, avec sa propre cuisine, sa salle de bains, etc., mais les logements sont réduits au minimum, puisque les résidants ont des espaces et des ressources en commun, comme une grande cuisine collective, un espace de travail ou un atelier, où les gens ont l’occasion de se rencontrer, précise-t-elle. Cela représente un intérêt évidemment d’un côté écologique, mais aussi économique, en créant un mode de vie abordable. »

Village Urbain travaille sur différents projets, dont un à Laval, où un emplacement n’a pas encore été trouvé. Le plus avancé se trouve à Lachine, où une consultation publique et un référendum ont eu lieu. Le terrain, qui devrait être acquis en juillet et où serait construit un complexe de trois et quatre étages comportant une trentaine de condos et une dizaine de logements locatifs, est situé rue Notre-Dame, à l’emplacement de l’ancien commerce Vitrerie Lachine.

PHOTO ALAIN ROBERGE, LA PRESSE

Estelle Le Roux Joky se trouve tout près du terrain que Village Urbain pourra acquérir en juillet, à Lachine. Celui-ci se trouve de l’autre côté de la barrière, à l’arrière-plan.

On pourrait se qualifier de promoteur immobilier communautaire, dans le sens où on cherche des terrains, on conçoit des projets, on les développe, puis on les vend ou on les loue. Mais on est un organisme à but non lucratif et on vise de faire du cohabitat qui demeurera abordable à long terme.

Estelle Le Roux Joky, cofondatrice de Village Urbain

La première étape qui sera bientôt franchie, l’achat du terrain à Lachine, ne pourrait se faire sans le soutien financier de la Caisse d’économie solidaire Desjardins et d’une organisation philanthropique, qu’Estelle Le Roux Joky considère comme des partenaires.

La réussite d’Habitat Québec

« L’enjeu sur lequel travaille Village Urbain est devenu encore plus pertinent au cours de la dernière année, pas seulement dans la région montréalaise », estime André Fortin, directeur de comptes et conseiller stratégique en habitation, services aux entreprises collectives, à la Caisse d’économie solidaire Desjardins.

« Village Urbain essaie de créer quelque chose qui va être abordable au départ et qui va tenter de le rester, en introduisant des mécaniques telles la création d’une fiducie foncière et des clauses dans les contrats d’achat, pour faire en sorte que les unités ne deviendront pas moins abordables au fil des ans, explique M. Fortin. Le premier projet du genre, Habitat Québec, qu’on a appuyé financièrement et qui s’est fait en 2013, est une réussite extrêmement importante sur les plans architectural, environnemental et communautaire, mais de leur propre aveu, les propriétaires ont un petit problème parce qu’ils n’ont pas prévu au départ de limiter la valeur des unités. Ce projet a été abordable au début et l’est de moins en moins au fil des reventes.

« Estelle est une entrepreneure sociale très intéressante, poursuit-il. Non seulement elle veut faire un projet à Lachine, mais elle veut également utiliser ce modèle pour le répéter un peu partout au Québec. Elle veut aussi créer une mécanique qui va permettre à des locataires de devenir propriétaires, pour assurer une rotation en matière de mixité sociale. »

Lisez notre premier texte sur Village Urbain

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Logements sociaux à Montréal Trois projets « bloqués par manque de financement »

PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE

Montréal réclame que Québec finance « adéquatement » les projets AccèsLogis, et qu’il « s’entende rapidement » avec Ottawa pour financer les projets prévus dans le Fonds national de co-investissement pour le logement (FNCIL).

Des élus de l’opposition pressent l’administration Plante de mettre « rapidement » en chantier trois projets de logements sociaux qui tardent à se concrétiser, dans Parc-Extension et Côte-des-Neiges. Mais la Ville, elle, affirme que c’est le financement insuffisant de Québec qui bloque les démarches, ce que le gouvernement Legault réfute sur toute la ligne.

Publié à 11h28 Mis à jour à 14h03

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Henri Ouellette-Vézina

Henri Ouellette-Vézina La Presse

Les deux premiers projets qui battent de l’aile sont situés dans les districts de Snowdon et Darlington. Sur le terrain de l’ancienne usine Armstrong, d’abord, 121 unités qui doivent être construites sont toujours en attentes. Aussi, au 2520 chemin Bates, une trentaine de logements adaptés attendent toujours, malgré un début des travaux qui avait initialement été prévu au printemps 2021.

Le 20 juin dernier, la mairesse de Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce, Gracia Kasoki Katahwa, avait indiqué avoir « besoin de trouver un autre moyen pour financer ces projets », citant un « blocage administratif qui nous empêche de trouver des fonds du fédéral ou d’autres sources ».

Stéphanie Valenzuela, conseillère de l’opposition du district de Darlington, s’inquiète toutefois qu’à l’aube du 1er juillet, plusieurs ménages attendent toujours pour un logement. « On parle de plus de 150 logements dans l’arrondissement le plus densément peuplé, où plus de 2400 ménages sont sur la liste d’attente pour l’attribution d’un logement social », dit-elle.

Dans Parc-Extension, au 8600-8618 avenue de l’Épée, une autre trentaine de logements sociaux qui ont été achetés par la Ville il y a trois ans, pour 1,8 million de dollars, sont également en attente. La démolition du bâtiment actuel, jugé désuet, a pourtant été votée en avril dernier en conseil d’arrondissement.

« Je suis extrêmement déçue pour les familles de Parc-Extension qui attendent ces logements depuis trois ans. […] Je ne comprends pas pourquoi le financement n’est pas au rendez-vous dans un quartier où le dernier projet de logement social remonte à 2015 », avance la conseillère de Parc-Extension, Mary Deros.

Une situation « insoutenable »

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LA PRESSE

Benoit Dorais est maire de l’arrondissement du Sud-Ouest, en plus de ses responsabilités au comité exécutif de la Ville.

Joint par La Presse, le vice-président du comité exécutif et responsable de l’habitation, Benoit Dorais, a rétorqué jeudi « qu’aucun projet de logements sociaux n’a été suspendu par notre administration ».

« La réalité est qu’ils se retrouvent bloqués par manque de financement adéquat du gouvernement du Québec. Nous sommes en discussion avec le gouvernement pour obtenir des sommes supplémentaires et des assouplissements dans les règles de financement qui pourraient accélérer leur réalisation », affirme-t-il.

Montréal réclame que Québec finance « adéquatement » les projets AccèsLogis, et qu’il « s’entende rapidement » avec Ottawa pour financer les projets prévus dans le Fonds national de co-investissement pour le logement (FNCIL). « L’opposition devrait se joindre à cette demande plutôt que de tenter d’utiliser ce sous-financement chronique pour se faire du capital politique », fustige Benoit Dorais.

Au cabinet de la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, on dénonce toutefois la position de l’administration Plante. « Ces trois projets sont gérés par la Ville de Montréal qui reçoit, en habitation, des sommes colossales en raison de son autonomie. Tout ce qui est relatif à la sélection des projets, comme c’est le cas pour certains des projets mentionnés, et à leur financement, relève de la responsabilité de la Ville », martèle à ce sujet l’attachée de presse de la ministre, Bénédicte Trottier-Lavoie.

« C’est d’ailleurs plus de 700 millions que Montréal a reçus depuis 2018. Celle-ci dispose donc des leviers nécessaires pour mener à bien ces projets, si tel est son souhait », insiste Mme Trottier-Lavoie.

M. Dorais, lui, rappelle que 6000 unités de logements sociaux demeurent en péril à Montréal en raison d’une mésentente entre Québec et Ottawa, tel que l’a révélé lundi Radio-Canada. « Cette situation est insoutenable. On comprend l’impatience des groupes et de la population dans l’attente de la réalisation de projets de logements sociaux. Nous aussi, on partage cette impatience », insiste celui qui est aussi maire du Sud-Ouest.

Montréal Logements cherchent occupants

PHOTO PHILIPPE BOIVIN, ARCHIVES LA PRESSE

Le déplacement de nombreuses familles vers les banlieues depuis la pandémie fait en sorte qu’il ne manque pas de logements à Montréal.

Le drame vécu par des familles plus vulnérables en ce 1er juillet masque le fait que le marché immobilier montréalais ne connaît pas de pénurie. Le déplacement de nombreuses familles vers les banlieues depuis la pandémie fait en sorte qu’il ne manque pas de logements dans l’île. Le problème n’est pas la disponibilité, mais plutôt l’abordabilité.

Publié à 5h00

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Suzanne Colpron

Suzanne Colpron La Presse

Disponibles, mais à quel prix ?

PHOTO PHILIPPE BOIVIN, LA PRESSE

Franck Gervais Marin a trouvé un logement en banlieue après deux mois de recherches à Montréal.

Franck Gervais Marin a répondu à une vingtaine d’annonces de logements à louer depuis deux mois. Des quatre et demie et des cinq et demie. Parfois trop petits. Souvent trop chers. Il vient enfin de trouver ce qu’il cherchait pour sa famille de deux enfants et lui : un quatre et demie construit en 2021 à 1260 $ par mois.

Où ? À Saint-Hubert, sur la Rive-Sud.

Depuis 2018 et encore plus depuis la pandémie, des milliers de Montréalais ont opté, comme lui, pour la banlieue, où le taux d’inoccupation est affreusement bas (1 %) et les loyers, plus chers que jamais. C’est ce qui explique en grande partie qu’on se retrouve à Montréal avec un taux d’inoccupation de 4,7 % sur l’ensemble du territoire, selon une étude menée en avril 2022 par la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ). Un taux supérieur à celui de 3,7 % mesuré en octobre 2021 par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

En 2019, avant la pandémie, ce taux était de 1,6 %.

Mais qu’il soit de 3,7 % ou de 4,7 %, une chose est sûre : l’offre de logements est relativement grande dans l’île de Montréal. En effet, le taux d’inoccupation est supérieur au seuil de 3 % qui est considéré comme le point d’équilibre. On parle de pénurie quand le taux est inférieur à 3 %.

En ce 1er juillet, de nombreux logements sont disponibles pour une occupation immédiate à Montréal, contrairement aux années passées.

Il suffit de consulter des plateformes de location pour s’en convaincre. Sur Kangalou ou LesPac, par exemple, 162 appartements à louer de deux chambres sont annoncés à un prix inférieur ou légèrement supérieur à 1135 $ par mois, qui est le loyer moyen pour un quatre et demie vacant dans l’île, selon la SCHL. Ce sont ces logements de deux chambres qui servent habituellement de référence. Kijiji en recense, de son côté, 210. Et sur Centris, on compte 307 offres.

Plusieurs appartements ont besoin de rénovations, comme La Presse a pu le constater, particulièrement dans les quartiers centraux. Mais d’autres sont en assez bon état. À Montréal-Est, un quatre et demie rénové est offert à 950 $ par mois. Dans Parc-Extension, près de la station de métro Parc, un appartement de 700 pieds carrés cherche preneur à un loyer de 1150 $. Près de l’Université de Montréal, un logement de deux chambres est à louer à 1099 $ par mois.

Mais attention, l’offre de quatre et demie à plus de 2000 $ par mois est encore plus importante sur le marché montréalais. On trouve un condo de deux chambres, rue William, à 7000 $. D’autres à 3000 $ ou 4000 $ par mois.

Une crise d’abordabilité

« La situation sur le terrain à Montréal va en s’améliorant, autant en disponibilité des logements qu’en diversité des logements », assure toutefois Benoit Ste-Marie, directeur général de la CORPIQ, qui s’attend à une stabilisation des prix des loyers, à Montréal, après deux années marquées par des hausses marquées.

Selon lui, plusieurs facteurs expliquent le haut taux d’inoccupation dans l’île. Le premier est l’exode vers les villes de première et de deuxième couronne. Entre juillet 2020 et juillet 2021, 232 000 personnes ont changé de région administrative de résidence au Québec, soit 19 % de plus que les 12 mois précédents, selon l’Institut de la statistique du Québec. Montréal a ainsi enregistré des pertes nettes de 48 300 habitants dans ses échanges avec les autres régions.

Le deuxième est la construction de nouveaux logements dans l’île. Depuis trois ans, il s’est construit 44 000 logements locatifs dans la région métropolitaine.

À Montréal, la crise du logement n’est donc pas une crise de disponibilité, comme celle à laquelle on assiste dans plusieurs banlieues et régions du Québec, mais plutôt une crise d’abordabilité. Il y a des logements, mais ils coûtent plus cher, grugent une part croissante du revenu et, surtout, sont au-delà des capacités de payer des ménages moins fortunés.

Malgré l’augmentation de l’offre de logements locatifs, le nombre d’habitations abordables pour les familles à faible ou moyen revenu n’a pas beaucoup bougé dans la métropole, alors qu’il était déjà très bas. Par exemple, on ne comptait que 78 109 logements sociaux au Québec, en 2021, selon la SCHL, contre 326 852 en Ontario. En tenant compte de la population, il y a 2,4 fois plus de tels logements dans la province voisine qu’au Québec.

Explosion des prix

« Il y a une absence presque totale de logements abordables à Montréal, constate Cédric Dussault, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ). C’est probablement une des raisons pour lesquelles ça a aussi explosé en région. »

Parce qu’il n’y a plus de logements abordables disponibles en ville, il y a une partie des locataires qui s’est déplacée en dehors des grands centres pour trouver des logements plus abordables. Ça a créé une baisse du taux d’inoccupation et ça a fait monter les prix.

Cédric Dussault, porte-parole du RCLALQ

Les loyers ont en effet augmenté de façon plus importante à l’extérieur de Montréal que dans l’île cette année. Et la demande de grands logements est en hausse partout, observe Cédric Dussault, du RCLALQ. Avec la crise sanitaire et l’expérience des confinements et du travail à domicile, les studios et les miniappartements ont moins la cote.

« À Sherbrooke, par exemple, on a 26,5 % d’augmentation par rapport à l’an passé, calcule M. Dussault. À Granby, on a une augmentation de 54,5 % par rapport à l’an passé. On a un loyer moyen à Granby, en ce moment, au-dessus de 1200 $ par mois. »

Dans plusieurs secteurs, les taux d’inoccupation vont rester faibles cette année, prévoit la SCHL. « Une des raisons, c’est que l’accession à la propriété devient de plus en plus difficile avec la hausse des prix, explique l’économiste Francis Cortellino. Les locataires vont demeurer locataires plus longtemps. »

Québec bonifie son aide pour les ménages dans le besoin

PHOTO JACQUES BOISSINOT, ARCHIVES LA PRESSE CANADIENNE

Andrée Laforest, ministre des Affaires municipales et de l’Habitation

Québec a bonifié jeudi l’allocation-logement et des suppléments au loyer pour les Québécois dans le besoin. L’allocation-logement pourra désormais atteindre 170 $ par mois, ce qui correspond à une hausse de 70 %, selon la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest. Quelque 134 000 ménages seront admissibles à cette aide financière pour payer leur loyer en 2022-2023. Le gouvernement rehausse aussi le loyer admissible dans le cadre du Programme de supplément au loyer qui permet à un ménage admissible de vivre dans un logement en ayant seulement 25 % de ses revenus à débourser. Le coût d’admissibilité des logements de ce programme est donc porté à 150 % du loyer médian.

La Presse Canadienne

Exemples de 4 1/2 que l’on peut louer à Montréal près de 1135 $/mois*

Rue Chapleau, dans le Plateau Mont-Royal (1200 $/mois)

PHOTO TIRÉE DU SITE KANGALOU

Logement rue Chapleau, dans le Plateau Mont-Royal (1200 $/mois)

Consultez l’annonce

Rue Abelard, à Verdun (1149 $/mois)

PHOTO TIRÉE DU SITE KANGALOU

Logement rue Abelard, à Verdun (1149 $/mois)

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Rue Bannon, à LaSalle (1100 $/mois)

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Logement rue Bannon, à Lasalle (1100 $/mois)

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Boulevard Langelier, à Montréal-Nord (1125 $/mois)

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Logement boulevard Langelier, à Montréal-Nord (1125 $/mois)

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Rue Goyer, dans Côte-des-Neiges (1099 $/mois)

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Logement rue Goyer, dans Côte-des-Neiges (1099 $/mois)

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Grand Boulevard, dans Notre-Dame-de-Grâce (1195 $/mois)

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Logement Grand Boulevard, dans Notre-Dame-de-Grâce (1195 $/mois)

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Source : Kangalou

  • Loyer moyen pour un quatre et demie vacant dans l’île de Montréal, selon la SCHL

Neuf chiffres pour mieux comprendre

On a construit des milliers de logements locatifs cette année à Montréal, mais cela n’aide pas les ménages moins fortunés parce que ces logements ne sont pas pour eux. Portrait de la situation en neuf chiffres.

930 $

Prix moyen d’un quatre et demie dans la région métropolitaine de recensement de Montréal, soit le Grand Montréal, en 2021, selon les plus récentes données publiées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Ce prix tient compte de l’ensemble des logements de cette catégorie qui sont loués, y compris ceux qui sont loués pendant des années par la même personne et qui n’ont ainsi pas été touchés directement par les turbulences du marché immobilier.

1134 $

Loyer moyen pour un quatre et demie vacant, en 2021, à Montréal, selon les compilations très détaillées de la SCHL. Le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) propose un chiffre plus élevé. Le loyer moyen pour un quatre et demie serait plutôt de 1421 $, affirme l’organisme, qui a compilé plus de 51 000 annonces de logements à louer sur le site Kijiji, entre le 4 février et le 31 mai 2022. La différence entre les deux données tient largement au fait que la SCHL pondère ses données, c’est-à-dire qu’elle tient compte de la proportion des différentes catégories de logements dans sa compilation.

1750 $

Loyer moyen d’un quatre et demie construit depuis moins de trois ans dans l’île. Cela permet de rappeler que le marché n’est pas homogène. Les logements récents sont plus coûteux, parce qu’ils sont plus attrayants et en meilleur état. Mais en plus, la construction de ces nouveaux logements a été en bonne partie destinée à une clientèle plus aisée avec des coûts de construction et des coûts de location nettement supérieurs à la moyenne.

4 %

Augmentation du loyer moyen d’un appartement de deux chambres, à Montréal, en 2021, par rapport à l’année précédente. La SCHL s’attend à une hausse semblable cette année. Le RCLALQ, de son côté, parle d’une hausse de 5,3 %, en 2022. Selon Francis Cortellino, économiste à la SCHL, les deux organismes ne mesurent pas la même chose. « Nous, on compare les loyers des mêmes immeubles, parce que lorsqu’il y a de nouveaux immeubles locatifs, les loyers sont souvent chers et ça tire la moyenne vers le haut, explique-t-il. La variation de 4 %, c’est parce qu’on suit les mêmes propriétaires deux années de suite et on compare les mêmes appartements, pour comparer des pommes avec des pommes, et on regarde comment les loyers ont augmenté. »

106

Nombre d’heures que les Montréalais doivent travailler en moyenne chaque mois pour maintenir le loyer d’un quatre et demie à 30 % de leurs revenus. Ce nombre d’heures est passé de 103 à 106 en un an. Les ménages locataires montréalais qui consacrent plus de 30 % de leurs revenus à leur loyer sont au nombre de 261 000, selon les données de la Communauté métropolitaine de Montréal, ce qui correspond à 35,9 % des ménages locataires du territoire.

13 500

De 2018 à 2021, on a construit 13 500 appartements locatifs, en moyenne, par année, dans la région de Montréal, contre 7600 condos. En 2021, 60 % des nouveaux logements ont été construits en banlieue. Et sur les 40 % construits dans l’île, 25 % l’ont été au centre-ville.

PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE

Logements sociaux au centre-ville de Montréal

9,1 %

Les logements sociaux et communautaires représentent 9,1 % des logements locatifs de la région de Montréal, selon le plus récent portrait de l’habitation dans le Grand Montréal, publié en mai 2022. Cela représente un total de 76 700 logements. Le hic, c’est que, comme seulement 7,6 % des logements locatifs construits dans les cinq dernières années sont des logements sociaux et communautaires, leur proportion va en se réduisant au fil des ans. Ce pourcentage est nettement insuffisant, surtout quand on sait que 55 % des logements en HLM sont situés dans des immeubles en mauvais état.

620 000

La SCHL prévoit qu’avec les tendances actuelles, on comptera 4,57 millions de logements en 2030. Cependant, il faudrait en construire 620 000 logements de plus pour que la disponibilité et les mécanismes de l’offre et de la demande fassent baisser les prix et permettent de retrouver un niveau d’abordabilité souhaitable. Cela représente une augmentation de 14 %.

150 000

Nombre de ménages qui devraient s’ajouter dans la Communauté urbaine de Montréal d’ici 2031, selon l’Institut de la statistique du Québec.

À titre de référence, la CORPIQ avait calculé environ 6% de logements vacants il y a plus d’un an et demi, environ 5.6% il y a un peu plus d’un an, et est maintenant à 4.7%, démontrant ainsi le relâchement du marché pendant la pandémie, et la reprise depuis. C’est normal avec le retour de l’immigration, et le ralentissement du marché immobilier partout au Québec (70% des départs sont des ménages propriétaires).

Comparer les chiffres de la CORPIQ avec la SCHL est une horreur statistique, la CORPIQ le fait juste si ça arrange son message du jour. Dire que le taux est passé de 3.7% (SCHL) à 4.7% (CORPIQ) est tout simplement un mensonge (et ne ferait aucun sens par rapport à leur propre sondage pendant la même période). C’est ce genre de manipulation qui mine la crédibilité des messages de la CORPIQ et réduit son capital de sympathie.

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Merci de le souligner, incidemment la CORPIQ agit comme un groupe d’intérêt dont l’objectivité est parfois fortement discutable, en ne présentant comme tu le dis que ce qui fait bien son affaire. On doit donc contre-vérifier ses propos à partir d’autres sources officielles.

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Dans ces chiffres concernants les hausses de loyers, le Regroupement des comités logement et des associations de locataires du Québec (RCALQ) fait encore moins sérieux.
Le RCALQ les compilent à partir des annonces sur le site Kijiji…

Je me demande pourquoi ces organismes n’utilisent pas les donnés de la SCHL.

"Le loyer moyen des logements de deux chambres a crû de 3,9 % entre 2020 et la plus récente enquête de la Société, en 2021, pour s’établir à 932 $.

Cette augmentation serait cependant nettement sous-évaluée, d’après le Regroupement des comités logement et des associations de locataires du Québec, qui estime la hausse à 8 %."

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Une bonne nouvelle pour les résidents du RPA Mont-Carmel en attendant la suite des procédures judiciaires

Résidence Mont-Carmel : le tribunal empêche la RPA rachetée de changer de statut

Les locataires de la résidence montréalaise ont obtenu une ordonnance de sauvegarde qui permet, pour le moment, de maintenir la vocation de leur résidence.


La résidence privée pour aînés (RPA) Mont-Carmel à Montréal, sur le boulevard René-Lévesque
PHOTO : RADIO-CANADA / JAMES PATRICK CANNON

Publié à 9 h 32

Les locataires de la Résidence Mont-Carmel, une résidence privée pour aînés (RPA) que le nouveau propriétaire voulait transformer en « complexe locatif multigénérationnel » en augmentant les loyers tout en réduisant les services offerts, peuvent souffler. Six mois après avoir reçu un avis d’éviction, ils obtiennent momentanément gain de cause devant la Cour supérieure.

Dans un jugement publié mardi, le tribunal accueille la demande de sauvegarde, ce qui implique le maintien de la certification et de l’exploitation de l’immeuble à titre de RPA – et les soins de santé qui y sont associés – jusqu’au 19 septembre, le temps que la Cour se penche sur le fond de l’affaire.

Le bâtiment devait changer de vocation le 1er août et devenir un immeuble résidentiel, un changement qui s’accompagnait d’une hausse de loyer de 3 % pour les locataires et la fin de divers services comme la présence d’une infirmière en résidence et des boutons d’alerte en cas de nécessité.

La poursuite intentée en Cour supérieure implique 57 locataires qui ont reçu un avis d’éviction pour changement d’affectation, le 31 janvier 2022, avec une lettre leur indiquant que la Résidence Mont-Carmel deviendrait un complexe locatif multigénérationnel et ne serait donc plus une résidence privée pour aînés.

Maintien du statu quo

Selon les informations publiques recueillies par Radio-Canada, l’immeuble a été vendu pour 40 millions de dollars au mois de décembre 2021 par la famille Longpré à une société détenue et dirigée par Henry Zavriyev, un jeune investisseur immobilier dont les pratiques immobilières ont déjà fait l’objet de reportages dans les médias anglophones, notamment à CBC (Nouvelle fenêtre) .

Une clause de l’acte de vente stipulait pourtant que l’acheteur devait respecter l’exploitation de l’immeuble à titre de RPA. Le Tribunal conclut, à ce stade-ci des procédures, qu’à prime abord, la clause 7.1 est claire et ne nécessite pas d’interprétation, surtout pas celle du co-contractant qui ne veut pas la respecter, indique le jugement.

Or, en vertu du Règlement sur la certification des résidences privées pour aînés, une RPA de catégorie 1 doit offrir différents services compris dans au moins deux des catégories de services suivantes : services de repas, services de sécurité, services de loisirs ou services d’aide domestique à l’exception, dans ce dernier cas, de la distribution des médicaments.

Les deux tiers des locataires ont plus de 75 ans, selon la fiche technique de la résidence au MSSS, mais 95 d’entre eux ont déjà quitté les lieux, mentionnent aussi les documents de Cour.

Certains résidents nécessitent la présence d’une infirmière 24 heures sur 24, comme le défend Mme Jetté, une locataire âgée de 79 ans citée dans le jugement et récemment victime d’un accident vasculaire cérébral.

« Il est important en l’espèce, dans le contexte de soins à des personnes vulnérables, de maintenir le statu quo. »

— Une citation de Extrait du jugement rendu dans le dossier de la Résidence Mont-Carmel

L’ordonnance de la Cour supérieure demeure en vigueur jusqu’au 19 septembre, date à laquelle une autre audition est prévue, cette fois sur le fond.


Reportage au Téléjournal

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Logements locatifs: Des étudiants floués

Antoan Georgiev, locataire et étudiant PHOTO ROBERT SKINNER, LA PRESSE

Des annonces trompeuses. Des frais douteux. Et, à la fin, une bien mauvaise surprise : une chambre qui n’a rien voir avec ce qui leur avait été promis.

LÉA CARRIER

« C’est une arnaque totale. J’ai été dupé et manipulé », lance Antoan Georgiev.

L’étudiant bulgare nous ouvre la porte de son logement, au 30e étage d’une tour de la rue Guy, dans le centre-ville de Montréal.

Derrière lui, le salon a été divisé en deux chambres, séparées par des étagères et une porte-accordéon en plastique, avec une ouverture de plus d’un pied au plafond.

Antoan Georgiev, qui débourse 700 $ par mois, s’estime chanceux : au moins, il a une fenêtre. L’autre « chambre », non.

PHOTO ROBERT SKINNER, LA PRESSE

Immeuble au 2250, rue Guy, à Montréal

La Presse a visité cinq logements identiques sous-loués par des étudiants avec l’agence Harrington Housing. Six locataires (anciens et actuels), qui ont résidé dans trois immeubles différents, à Montréal et à Toronto, accusent l’agence de les avoir floués avec des annonces qu’ils estiment trompeuses et des frais douteux.

Établie à Toronto, Harrington Housing sous-loue des chambres meublées dans de nombreuses grandes villes du monde, dont New York, Washington, Boston et Londres.

À Montréal, l’entreprise affiche plus de 300 chambres sur son site, réparties dans de nombreux immeubles, la plupart situés dans le centre-ville.

Sa clientèle cible : les étudiants et les jeunes professionnels qui rêvent de vivre dans « un appartement haut de gamme à un prix inférieur à celui du marché ».

Pour les petits budgets, Harrington Housing propose son option « Flex Plus » ou « Flex Basic », une chambre « séparée du reste de la suite par un système de bibliothèque intelligent ».

« Vous pouvez profiter d’une intimité totale ainsi que de meubles de qualité à un prix très raisonnable », écrit l’agence.

PHOTO SARAH MONGEAU-BIRKETT, LA PRESSE

Thibaut, étudiant français

Sauf qu’en réalité, les chambres n’ont rien à voir avec l’annonce en ligne, déplore Thibault, qui a préféré ne pas donner son nom de famille.

« Les photos sur le site, je ne sais pas d’où elles viennent, mais ça n’a aucun rapport », lâche l’étudiant français.

Photo d’une chambre « Flex Basic » au 2250, rue Guy, telle qu’annoncée sur le site de l’agence. La Presse a visité cinq logements dans le même immeuble qui ne correspondent pas à la photo.

CAPTURE D’ÉCRAN DU SITE HARRINGTON HOUSING

Photo d’une chambre « Flex Basic » au 2250, rue Guy, telle qu’annoncée sur le site de l’agence. La Presse a visité cinq logements dans le même immeuble qui ne correspondent pas à la photo.

CAPTURE D’ÉCRAN SITE DE HARRINGTON HOUSING

Photo d’une chambre « Flex Plus » au 2250, rue Guy, telle qu’annoncée sur le site

CAPTURE D’ÉCRAN SITE HARRINGTON HOUSING

Photo de la cuisine d’un appartement avec « Flex Plus » au 2250, rue Guy, tel qu’annoncé sur le site

Photo d’une chambre « Flex Basic » au 2250, rue Guy, telle qu’annoncée sur le site de l’agence. La Presse a visité cinq logements dans le même immeuble qui ne correspondent pas à la photo.

CAPTURE D’ÉCRAN DU SITE HARRINGTON HOUSING

Photo d’une chambre « Flex Basic » au 2250, rue Guy, telle qu’annoncée sur le site de l’agence. La Presse a visité cinq logements dans le même immeuble qui ne correspondent pas à la photo.

Dans son annonce, Harrington Housing souligne que le « système de bibliothèque n’isole pas complètement la zone et qu’il y a un petit espace en haut de la zone de séparation ».

L’agence indique aussi que les images sont « présentées à des fins d’illustration » et recommande une visite en personne ou virtuelle.

Ce qu’Antoan Georgiev avait pourtant fait.

Ils vous font visiter un logement modèle, qui est une chambre normale et fermée. Puis vous emménagez et vous êtes confronté à la vérité.

Antoan Georgiev

« C’est la définition de la mauvaise foi. Ils ne se soucient de rien. Ils veulent seulement votre argent », poursuit-il.

Rosalie Trigg, qui a résidé pendant huit mois dans un immeuble de la rue Drummond, s’attendait elle aussi à une chambre fermée.

Elle s’est finalement retrouvée à partager un appartement de 3 chambres… avec 4 colocataires.

« J’avais la moitié du salon. Les murs étaient en carton. Je pouvais entendre la fille de l’autre côté qui tapait sur son clavier d’ordinateur », rapporte l’étudiante albertaine, qui déboursait 620 $ par mois.

« Dès que j’ai vu la chambre, je suis partie. Je ne suis même pas restée une nuit », raconte Juliet Radic, une étudiante française de 20 ans, qui a dû se loger d’urgence chez des amis à Montréal.

Le Centre de ressources pour le logement et l’emploi de l’Université Concordia dénonce cette pratique qui consiste à ajouter des chambres « avec des étagères, des bibliothèques ou des rideaux ».

Cette pratique permet à Harrington Housing de maximiser le nombre de locataires, et ce, au détriment de l’intimité des locataires.

Adia Giddings, assistante au Centre de ressources pour le logement et l’emploi de l’Université Concordia

En entrevue avec La Presse, un représentant de Harrington Housing, qui a refusé d’être identifié, a soutenu qu’il ne resterait plus que « cinq ou six » appartements divisés comme les logements visités par La Presse, et dans un seul immeuble.

PHOTO SARAH MONGEAU-BIRKETT, LA PRESSE

La chambre est en fait une pièce séparée par des cloisons amovibles, dans un salon. Celle qui habite dans la section du milieu n’a pas de fenêtre.

« Revenez le 1er septembre, et vous n’en verrez plus. C’était une mauvaise décision […] et nous ne les avons plus. Nous avons commencé à tous les enlever », s’est-il défendu.

Un logement visité par La Presse sur la rue Drummond concordait davantage à l’annonce : les étagères montaient jusqu’au plafond et chaque chambre avait une fenêtre.

Des frais douteux

Les étudiants dénoncent aussi des frais douteux dans leur contrat, et qui seraient interdits par la loi selon des avocats.

En effet, Harrington Housing exige un dépôt de sécurité de 500 $ dans le but de « réserver la chambre et de couvrir les pertes, les coûts excédentaires ou les dommages potentiels ».

Sur cette somme, une déduction obligatoire minimale – et donc non remboursable – de 150 $ est retirée pour « les frais d’installation de la literie, les services de nettoyage après le déménagement et la dépréciation du mobilier ». (Au moins une étudiante rapporte n’avoir jamais reçu son dépôt au terme de son contrat, ce que démontrent aussi des échanges de courriels entre l’étudiante et l’agence consultés par La Presse.)

À la signature du contrat, une somme de 200 $ est aussi exigée pour « des frais de placement ».

Rappelons qu’au Québec, un locateur ne peut exiger toute somme d’avance – que ce soit un dépôt ou des frais de placement – à l’exception du premier loyer.

Or, et c’est ce que défend Harrington Housing, leurs locataires ne signent pas un bail, mais plutôt ce que l’agence appelle un « contrat de cohabitation à court terme ».

Une façon de jouer avec les mots pour contourner la loi ?

« Ce n’est pas le titre du contrat qui dicte la législation applicable, mais plutôt l’objet de celui-ci », fait valoir Me Marc-André Émard, avocat à l’aide juridique de Montréal spécialisé en droit du logement, qui a épluché le contrat.

« Une entreprise à but lucratif qui n’est pas un hôtel et qui loue un logement ou une chambre à un individu pour qu’il y réside en contrepartie d’un loyer conclut un contrat de bail résidentiel », explique-t-il.

L’avocat en droit du logement Me Vincent LaBoissonnière renchérit : « Tout ce qui ressort du contrat, c’est une relation propriétaire-locataire. Si ce n’est pas un bail, je me demande ce que c’est. »

Un contrat comme celui-ci ne tiendrait jamais en cour.

Me Vincent LaBoissonnière, avocat en droit du logement

En mai, le Tribunal administratif du logement a d’ailleurs ratifié une entente à l’amiable entre Harrington Housing et une locataire qui réclamait le remboursement d’un dépôt de 500 $ « illégalement reçu par [l’agence] », selon elle.

« Ceux qui signent avec nous sont des locataires. Ils ont des droits de locataire. Ça ne fait aucun doute », a reconnu en entrevue un représentant de Harrington Housing.

Questionné sur le dépôt et les frais de placement, il est toutefois resté très évasif, pointant plusieurs concurrents avec les mêmes pratiques.

« C’est tout le paysage qui a changé. C’est la nouvelle réalité. C’est toujours le marché qui mène, et les changements juridiques qui suivent ensuite », a-t-il ajouté.

« Je serais heureux d’aller devant un tribunal avec quelqu’un pour en discuter. »

Des étudiants à risque

« Ils profitent des étudiants étrangers, parce que nous ne connaissons pas les lois locales », dénonce Belican Alpaydın, un étudiant turc qui raconte avoir eu une expérience « horrible » avec Harrington Housing.

Les étudiants étrangers sont en effet « doublement à risque » de pratiques abusives, rappelle Laurent Levesque, directeur général de l’Unité de travail pour l’implantation de logement étudiant.

En plus de l’urgence de trouver un logement dans un marché locatif saturé, « ils n’ont aucune chance de connaître les droits et recours des locataires », déplore-t-il.

EN SAVOIR PLUS

  • 590 $
    Loyer pour un studio tout inclus en résidence étudiante à l’Université du Québec à Montréal

SOURCE : UNIVERSITÉ DU QUÉBEC À MONTRÉAL

3 %
Taux d’inoccupation à Montréal en 2021

SOURCE : SOCIÉTÉ CANADIENNE D’HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT

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Les étudiants, de par leur manque d’expérience, sont facilement sujets à des dérives dans le marché des résidences étudiantes. Sérieusement, j’ai vu des choses dans des résidences privées, des pratiques illégales, de l’abus de pouvoir, des modifications de bail (et des non-respects)… tout ça pour vivre dans des logements plus petits que des chambres d’hôtel, avec des loyers vraiment élevés (pour ce que c’est). Les étudiants sont des cibles faciles et c’est déplorable.

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OMG… quelle histoire tordue

Une rénoviction se produit lorsqu’un propriétaire évince un locataire pour rénover le logement et ensuite augmenter le loyer. Mais certains cas sont pires que d’autres. Au Carré Saint-Louis, à Montréal, un propriétaire est allé jusqu’à menacer ses locataires.

Le reportage de Thomas Deshaies.

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Plusieurs arrondissements ont commené le processus de modification de leur règlement d’urbanisme pour interdir les conversions de résidences pour personnes âgées (RPA)

Montreal boroughs crack down on renovictions at private seniors’ residences

Advocates say stricter regulations needed at provincial level

CBC News · Posted: Sep 16, 2022 6:44 PM ET | Last Updated: 3 hours ago

Several Montreal boroughs are looking to prevent the eviction of tenants from private seniors’ residences by limiting what such buildings can be converted into.

“There was some seniors who came to last council and asked us to find a way to protect them and use all the powers we have: all the rights, all the regulations, the bylaws. And that’s what we did in the last week,” said Benoit Dorais, mayor of the Sud-Ouest borough.

He said his borough’s urban planning now forbids a seniors’ residence from being converted into anything other than social or affordable housing. Dorais is the executive committee member responsible for housing across the city as well.

“It will also be the same for other boroughs in the next few weeks,” he said.

Those boroughs include the Plateau-Mont Royal, Lachine, Côte-des-neiges–NDG, Verdun, Mercier–Hochelaga-Maisonneuve and Ville-Marie.

Last month, Montreal’s city council unanimously adopted a motion calling on the Quebec government to impose a one-year moratorium on converting seniors’ residences — known as RPAs — into apartment buildings.

An example is Résidence Mont-Carmel, a 16-storey housing complex with 216 apartments on René-Lévesque Boulevard in downtown Montreal. Residents there have taken the building’s owner to court after they were told to move out or pay more for less service.

Constance Vaudrin has lived in Mont-Carmel for more than five years. She said it is encouraging to see municipal officials taking action.

“We’re very hopeful in that way that it seems to be understood on the local level,” she said.

She said she and her fellow residents have struggled to get help from the province. They’ve been told the local health agency will help them move, but that’s not what residents want, she said.

“Just the idea of changing is extremely hard,” she said. “It really is.”

Looking ahead, she said she hopes the Quebec government will take a closer look at this issue.

Advocates push for provincial change

Pierre Lynch, the president of a seniors’ rights group, the Association québécoise de défense des droits des personnes retraitées et préretraitées (AQDR), said the borough’s action is good first step.

But he suspects lawyers will find loopholes and challenge bylaws.

He said the borough-by-borough effort is a temporary patch to a problem that needs a long-term solution at the provincial level.

“The provincial government should be looking at widening the existing laws,” he said.

Marc Fortin is president of the Regroupement québécois des résidences pour aînés (RQRA), which represents some 800 owners of private seniors’ residences.

He said more and more of RQRA’s members are being forced to sell their buildings because they can’t find staff or keep up with administrative red tape and expenses.

“So all these owners are just going to burn out,” he said.

“They just can’t keep going and that’s the main reason. Why don’t they give them a municipal tax credit? Why don’t they do some things that are positive instead of acting in a way which is just taking a baseball bat and hitting everybody on the head.”

Dorais acknowledged the owners of RPAs are having a hard time but said it is up to the provincial government to find long-term solutions to protect both the property owners and seniors at the same time.

with files Lauren McCallum

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Ailleurs au Québec:

Logements Dur, dur, d’attirer des promoteurs à Gaspé

PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, ARCHIVES LA PRESSE

On peut déjà prévoir que la construction de 400 à 500 logements supplémentaires à Gaspé en quatre ans pourrait pousser à leur limite les réseaux actuels de distribution d’eau et d’égouts.

LM Wind Power veut embaucher et loger 200 travailleurs à Gaspé pour fabriquer les plus grandes pales d’éolienne au monde. Son maire Daniel Côté nous explique où loge la municipalité.

Publié à 5h00

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Marc Tison

Marc Tison La Presse

Ce sont les plus grandes pales d’éolienne au monde : 107 mètres de longueur, autant qu’un terrain de football américain.

C’est pour les fabriquer dans son usine de Gaspé que LM Wind Power a annoncé en juillet 2021 un investissement de près de 170 millions de dollars pour l’agrandissement de ses installations et l’embauche de 200 nouveaux travailleurs.

Ils n’y sont pas encore : il faut construire des logements. Beaucoup de logements.

En mars 2022, le Portrait de la situation de l’habitation dans la MRC de La Côte-de-Gaspé, réalisé par RCGT, a prévu l’arrivée de 890 nouveaux travailleurs à Gaspé d’ici 2026. En réponse, la MRC a adopté en juillet dernier un plan d’action qui vise à construire 551 logements d’ici 2026, dont environ 500 seraient destinés à Gaspé.

La pénurie de main-d’œuvre dans la construction fait obstacle ? Un problème à la fois. Il faut d’abord s’attaquer à la pénurie de promoteurs.

« C’est difficile dans une région comme la nôtre de recruter des promoteurs en logements », constate le maire de Gaspé, Daniel Côté.

PHOTO FRANÇOIS ROY, ARCHIVES LA PRESSE

Le maire de Gaspé, Daniel Côté

Pour différentes raisons. D’une part, on n’est pas encore perçus comme étant un marché très attractif par les grands groupes immobiliers. D’autre part, les coûts de construction sont globalement 30 % plus élevés ici que dans les grands centres urbains.

Daniel Côté, maire de Gaspé

« Et le loyer ne suit pas parce que le prix du loyer est plus faible ici que dans les grands centres. Pour quelqu’un qui investit ici, ça va être pas mal plus long à rentabiliser son investissement que s’il investit dans les couronnes montréalaises, par exemple. »

Ce qui mine les fondations du financement.

PHOTO JACQUES BOISSINOT, ARCHIVES LA PRESSE CANADIENNE

Le premier ministre Justin Trudeau avait visité l’usine de Gaspé de LM Wind Power en juillet 2021, alors qu’on avait annoncé l’embauche de 200 nouveaux travailleurs. Le défi est maintenant de les loger.

« Les banquiers sont toujours très frileux d’investir dans des dossiers d’investissements locatifs dans une région comme la nôtre, poursuit-il. Ils demandent aux propriétaires de faire une évaluation indépendante de la valeur de leur édifice après construction. Et souvent, l’évaluation va venir montrer que l’édifice aura moins de valeur que les coûts de construction. »

Des « incitatifs »

Pour attirer les promoteurs en dépit des écueils, la Ville de Gaspé offre ce que son maire appelle « des incitatifs ».

« On a obtenu une loi privée qui s’appelle la Loi sur la ville de Gaspé, qui permet à la Ville d’offrir des crédits de taxes à des promoteurs immobiliers privés, ce qu’une ville ne peut pas offrir normalement », décrit-il.

L’une des clés, c’est de montrer qu’on est un milieu attractif, un milieu qui est vivant. Ce qui fait qu’on investit beaucoup aussi dans le loisir, la culture, dans la qualité de vie. Je pense qu’il est toujours plus intéressant pour un promoteur d’aller mettre ses billes dans un endroit qui est en développement, qui bouge, qui est vivant.

Daniel Côté, maire de Gaspé

Encore faut-il le faire savoir au promoteur en question.

« On prend toutes les tribunes possibles, assure Daniel Côté. On se paye de la pub, on parle à tous les journalistes, on participe à toutes sortes de tribunes et de forums. Partout où on parle d’habitation, de logement, on est là et on fait parler de nous. Ça ouvre les yeux à des gens qui n’auraient peut-être jamais pensé à nous. »

Où les trouver ?

D’où proviennent ces promoteurs allumés ? Les premiers immeubles, comptant quelques logements chacun, ont été construits par des entrepreneurs locaux. Mais le premier projet d’envergure, un ensemble de 144 logements, a été promu par des investisseurs qui ne sont pas de la région.

« Mais ce sont des gens de pas très loin de Gaspé, précise le maire. Le coordonnateur de tout ça est au Nouveau-Brunswick. Il développe des parcs immobiliers dans le secteur de Moncton. En fait, sa mère est à Gaspé, admet-il en riant. Il a entendu parler de nous de cette manière-là, et il a décidé de venir investir ici. »

Un autre projet d’ampleur similaire est en cours de négociation, cette fois avec un promoteur de la région de Montréal.

« Mais lui aussi avait une certaine attache historique avec nous. Il est en train de faire des analyses de marché. Et nous, on est en train de faire des évaluations de terrains qu’on pourrait lui céder. Il a lu des articles et il s’est dit : ‟Pourquoi je n’irais pas investir là ? Ça m’a l’air intéressant. » Et chaque fois qu’on se parle, il trouve ça intéressant ! », lance-t-il avec un autre rire sonore.

« C’est un peu comme ça qu’on marque des points ! »

Le poids sur les infrastructures

On peut déjà prévoir que la construction de 400 à 500 logements supplémentaires en quatre ans pourrait pousser à leur limite les réseaux actuels de distribution d’eau et d’égouts.

« Il y a des secteurs où les conduites sont sur le point d’être saturées et il y a d’autres secteurs où il y a encore de la place au développement, constate Daniel Côté. À l’heure actuelle, avec les projets qu’on a dans nos cartons, l’usine d’épuration des eaux est capable de fournir et les puits d’eau potable peuvent suffire à la demande. Par contre, si le développement se poursuit à vitesse grand V comme c’est le cas, on sait que ce qui va nous attendre éventuellement, ça va être une mise à niveau de l’usine d’épuration des eaux et peut-être des forages de puits d’eau potable. On a des ingénieurs qui sont en train d’analyser différents scénarios pour la suite des choses, mais les analyses sont loin d’être terminées. »

Des sous-sols et des chambres d’hôtel

Entre-temps, les projets de LM Wind Power progressent.

La construction de la route de 6,3 km qui va relier l’usine au port de Gaspé pour le transport des titanesques pales a été lancée en juillet dernier.

Le 16 septembre dernier, le ministre fédéral François-Philippe Champagne a annoncé que son gouvernement venait de conclure une entente avec l’usine pour la création d’un centre de recherche et développement.

Encore plus de nouveaux emplois ? L’entreprise, par la voix de son porte-parole américain chez GE, a fait savoir qu’il était encore trop tôt pour commenter les suites de cette annonce.

LM Wind Power fait ce qu’elle peut pour loger les travailleurs qu’elle a déjà recrutés à l’étranger.

L’usine a été elle aussi imaginative. Ils ont réussi à trouver du logement, pas pour tous les 200 travailleurs, mais à l’heure où on se parle, pour plusieurs dizaines d’employés.

Daniel Côté, maire de Gaspé

« Parfois, ça peut être des sous-sols de maison qui servaient de logement à l’époque où il y avait 2000 étudiants au cégep. Ils ont également loué des chambres d’hôtel avec des locations à long terme. »

Mais ce n’est pas avec des sous-sols ou des chambres d’hôtel qu’on attire des familles.

« Ils ne pourront pas avoir leurs 200 nouveaux travailleurs aussi rapidement qu’ils l’auraient souhaité parce qu’on n’est pas capables collectivement de fournir tous les logements, reconnaît le maire. Si tout le monde prend les bouchées doubles, on n’aura peut-être pas 200 nouveaux emplois en 2022, mais d’ici la fin de 2023, on devrait les avoir comblés. »