Le Beverly est désormais ouvert
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C’est assez normal pour un nouvel immeuble ; le prix augmentera pour alimenter le fonds de réserve de la copropriété.
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Est-ce que ce genre de building tourne à flux tendus sur la trésorerie ? Car il y a la partie Devimco et l’admin des co-propriétaires, je ne sais pas comment tout cela marche (50-50 ou autre)
est-ce que le nombre de condos non vendus a une influence sur les frais de condo?
Je ne suis pas certain à 100 %, mais je crois que le promoteur est considéré comme « propriétaire » des unités invendues et est donc responsable du paiement des charges.
Plus précisément, de nombreux promoteurs présentent des charges artificiellement basses comme argument de vente et comblent généralement les déficits potentiels pendant les premières années. Il faut aussi tenir compte du fait que les immeubles avec de nombreux équipements (piscines, terrasses, etc.) nécessitent plus d’entretien et, par conséquent, les charges sont plus élevées.
La situation devrait se stabiliser avec le temps et une fois l’immeuble complètement occupé. Les propriétaires s’en réjouiront certainement plus tard, plutôt que de devoir payer une taxe spéciale exorbitante lorsqu’un article tombe en panne et doit être remplacé (lol).
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En tant qu’ancien propriétaire, fuir cet immeuble a été l’une des meilleures décisions que j’aie jamais prises. Qui aurait pu imaginer devoir payer plus de 300$/mois de frais de condo pour un petit studio de 260 pi2? Et ce n’est que la deuxième année depuis la construction. Vu la situation actuelle de cet immeuble et son état financier catastrophique, il est très probable que les frais de condo atteignent 1.8- 2$/pi2 d’ici 2 ou 3 ans. Et ce n’est pas tout : d’énormes frais juridiques attendent probablement les priétaires, car le syndicat risque fort de poursuivre le promoteur.
Ah, et j’oubliais : il y a 2 semaines (6 août), encore une inondation majeure a eu lieu dans la tour B, avec des infiltrations qui sont descendues du 44e jusqu’au RC!! Honnêtement, les propriétaires et les locataires s’y sont déjà habitués. Il suffit de regarder le nombre d’inondations qui ont eu lieu dans la tour B cette année.
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Wow, quel cauchemar. Je suis surpris que la situation n’ait pas été discutée dans les médias.
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Sans correctifs, il sera de plus en plus difficile de trouver des assureurs pour les tours. Et pour les copropriétaires, les assureurs pourraient exiger des valves de coupure d’eau automatiques pour renouveler la police, réduire la prime, ou accepter d’assurer les appartements.
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C’est ce que nous avons dans mon immeuble à Québec, avec censeurs et console de contrôle individuel dans chaque unité, qui coupe l’eau automatiquement dès le début d’une fuite, l’eau revient quand la fuite est réparée. C’est très efficace et ça coute bien moins cher d’assurance, tout en ayant la paix d’esprit. Un montant d’environ $1000. par unité pour l’installation. Nowa360 : Détecteur de fuites d'eau | NOWA
À noter que dans les grandes tours, ces systèmes devraient être automatiquement installés lors de la construction, autrement c’est bien plus difficile et couteux de le faire après coup.
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Il faudrait mais on se ferait dire que cette norme augmente encore le coût de construction…
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Pour un si gros édifice en location, installer de telles valves me semble surtout une mesure économique de la part du promoteur…
Dans mon bien plus petit édifice, les gens s’équipent souvent avec cela, lorsqu’ils vont changer leurs valves d’entrée, juste par précaution. Et nous n’avons pas une problématique à ce niveau. Le dernier dégât d’eau dont j’ai entendu parler a été provoqué par un chat qui a ouvert un robinet. 
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Je suis tout à fait d’accord, ça serait une économie d’échelle en réparation, en frais d’assurance et en potentiel frais juridique. Je faisais référence aux récentes sorties du l’IDU et des villes qui disent qu’ils y a trop de normes
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Il n’existe pas de loi qui oblige les valves automatiques. Mais les assureurs ont le droit de :
- refuser d’assurer un immeuble,
- augmenter la prime,
- imposer des mesures de mitigation,
- exiger des preuves d’installation.
C’est exactement ce qu’ils font déjà pour :
- les détecteurs de fumée,
- les systèmes d’alarme incendie,
- les portes coupe-feu,
- les chauffe-eau de plus de 10 ans.
Les valves automatiques sont en train de rejoindre cette liste.
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C’est vrai que ça augmenterait les coûts de construction, mais ce serait bien moins cher que d’imposer l’installation après coup. Surtout que ce sont les propriétaires d’unités qui héritent du problème. Ce qui fait automatiquement baisser la valeur et l’attrait de leur propriété, tout en augmentant considérablement les coûts d’assurance pour tout le monde et même risquer un refus de couverture.
Ensuite il faut réparer les dégâts, des dépenses considérables et des dérangements qui peuvent durer des mois et même des années dans le cas de tours aussi imposantes. Sans compter les poursuites légales qui peuvent à elles seules en ruiner plus d’un.
Pour toutes ces raisons je me tiendrais bien loin de ce type de copropriété qui donnent l’impression d’avoir une épée de Damoclès permanente au-dessus de la tête.
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Vous avez raison. Cette année, lors de l’assemblée de la tour B, il a été décidé de rendre obligatoires l’installation de valves de coupure d’eau. Cela permettra effectivement de réduire considérablement les risques de dégâts d’eau. Mais le problème de Maestria est beaucoup plus complexe. Cette année, il y a eu de nombreux dégâts d’eau causés par les systèmes CVAC et les ventilo-convecteurs, ainsi qu’un important dégât d’eau lié à une douchette de toilette. Étant donné que ces systèmes ont seulememnt deux ans de service, nous avons de bonnes raisons de soupçonner qu’il s’agit de problèmes liés à une mauvaise conception ou à une mauvaise exécution des travaux par le promoteur. De plus, ces types de dégâts d’eau ne peuvent pas être empêchés par les valves de coupure d’eau. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles le syndicat prévoit de mandater une firme d’ingénierie indépendante afin d’inspecter l’ensemble de l’immeuble.
Le problème encore plus important de cet immeuble, c’est la grande instabilité dans l’occupation des logements. Les étages inférieurs sont essentiellement constitués de logements locatifs, et il y a également beaucoup de logements loués au-dessus du 27e étage. À cela s’ajoutent les nombreux airbnb illégaux et l’accès de personnes extérieures à l’immeuble, ce qui entraîne une usure extrêmement importante des espaces communs. Pour des raisons de sécurité, le syndicat n’a donc eu d’autre choix que d’engager une firme de sécurité professionnelle et d’ajouter un agent de sécurité à temps plein au niveau de la passerelle. À elle seule, cette mesure a augmenté le budget total de près de 15 %.
Enfin, il y a un autre problème, la passerelle est certes très belle visuellement, mais son entretien à long terme risque de coûter une fortune. Et ces coûts seront entièrement assumés par les copropriétaires des unités situées au-dessus du 27e étage. Le jour où les grandes dépenses d’entretien arriveront, ce sera un véritable cauchemar.
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La chat a bon dos. Il ne peut pas se défendre de pareille accusation. (Cela étant dit, j’ai eu l’expérience directe du chat qui ouvre le gaz… 
)
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Si je comprends ton point, le promoteur a voulu faire très beau/impressionnant pour très peu cher avec de la mauvaise qualité et revendre très cher et très vite pour prendre son bénéfice.
En revanche ils restent propriétaires du bas des 2 immeubles. Ça va mal finir cette histoire…
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Typique de Devimco quoi 
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Oui, mais c’est plus complexe que cela. On peut dire que Maestria est un cas presque parfait d’un effet domino provoqué par l’éclatement d’une bulle immobilière.
Ce qui suit n’est pas fondé sur des données vérifiées, mais simplement sur mon expérience personnelle et sur les échanges que j’ai eus avec plusieurs voisins.
Pendant la construction, le promoteur a été frappé de plein fouet par la forte hausse des taux d’intérêt. Par ailleurs, beaucoup d’acheteurs n’avaient pas acheté leur unité pour y vivre, ni même pour la louer, mais plutôt dans le but de les revendre avant la livraison à un prix plus élevé afin de réaliser du profit. Malheureusement, lorsque les taux d’intérêt ont fortement augmenté et avec la diminution rapide du nombre d’acheteurs, beaucoup d’entre eux n’étaient tout simplement plus en mesure de finaliser leur transaction et ont dû renoncer à leur unité, en abandonnant leur dépôt.
Avec la diminution des préventes et l’augmentation des unités invendues, la pression sur les liquidités du promoteur s’est encore aggravée. Le promoteur a alors dû réduire ses coûts et accélérer les travaux, ce qui a probablement aggravé les problèmes de qualité d’un projet qui, à la base, n’était déjà pas particulièrement bien. Une fois l’immeubles livré, les différents problèmes ont commencé à se manifester les uns après les autres.
Beaucoup d’investisseurs ont compris que la situation devenait problématique et ont vendu leurs unités assez tôt. Au final, ce sont surtout les propriétaires occupants qui sont restés sur place ainsi que le promoteur lui-même, qui détient encore un grand nombre d’unités invendues (je préfère ne pas révéler le chiffre exact) qui doivent maintenant en assumer les conséquences. À long terme, avec autant d’ascenseurs à grande vitesse et cette fameuse passerelle, je suis vraiment inquiet pour eux.
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