Les projets de logements social coûtent extrêmement chers mais n’aident pas les gens à se loger de manière abordable à part une poignée de chanceux qui sont restés assez longtemps sur la liste d’attente. La demande pour le logement “abordable” ne sera jamais épuisée à coût de construction de $500,000 la porte. Il faut entreprendre une transformation systémique de l’industrie de la construction et du développement immobilier pour amener un changement qui va affecter tout le monde.
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On ne construit pas pour 5 ans, mais pour 100 ans
PHOTO PHILIPPE BOIVIN, ARCHIVES LA PRESSE
Logements en construction à Gatineau. Il y a deux ans, il s’est construit 68 000 logements au Québec. Combien de projets ont été considérablement améliorés parce que les promoteurs craignaient un référendum ? Des milliers, écrit Maxime Pedneaud-Jobin.
Maxime Pedneaud-Jobin Collaboration spéciale
Avec le projet de loi 31 sur l’habitation, le gouvernement du Québec veut donner aux villes un pouvoir d’exception pour leur permettre de suspendre leur propre règlement d’urbanisme et ainsi adopter des projets plus rapidement. Le gouvernement se trompe de cible et joue avec le feu.
Publié à 1h57 Mis à jour à 7h00
Quand une crise se présente, l’industrie en profite toujours pour demander des réformes qui, dans un autre contexte, n’auraient jamais été acceptées, des réformes qui, dans les faits, sont souvent également à côté du problème (ce n’est pas pour me vanter, mais je vous l’avais dit il y a un an !1).
Des exemples ?
Pour demander un allègement de la réglementation municipale, on a fait grand cas de l’augmentation de 34 % en moyenne, entre 2018 et 2023, des délais d’obtention d’un permis de construction à Montréal. Horrible, n’est-ce pas ? Attention, ce 34 % signifie qu’il faut, en moyenne, 60 jours au lieu de 45 pour obtenir un permis à Montréal. Vous croyez vraiment que ces 15 jours supplémentaires ont un effet sur la crise du logement ? On dramatise les faiblesses de nos institutions et on donne des munitions à ceux qui les contestent.
Toujours pour demander un allègement de la réglementation municipale, on dénonce le « pas dans ma cour ». Chaque cas fait du bon spectacle et on en parle beaucoup. Toutefois, il y a deux ans, il s’est construit 68 000 logements au Québec. Combien de cas de pas dans ma cour ? Cinquante ? Cent ? Personne ne le sait. On navigue aux impressions (ce qui est un problème – avis aux chercheurs).
Et combien de projets déposés et acceptés respectaient la réglementation ? Des milliers. Ça, on le sait. Et combien de projets ont été considérablement améliorés parce que les promoteurs craignaient un référendum ? Des milliers. On le sait aussi. Mais aucun d’entre eux n’obtient un article dans le journal.
Un règlement de zonage est la transcription juridique d’une vision pour un quartier (types de commerces, types de logements, hauteur, etc.). Multiplier les exceptions affaiblit ce plan d’ensemble. Les contre-pouvoirs citoyens – comme les référendums – et la réglementation existent parce que les projets de pacotille, sans vision, mal placés, laids, trop hauts ou trop bas, sont légion. Les mobilisations citoyennes nous permettent d’éviter des erreurs avec lesquelles nous aurions à vivre longtemps. On ne construit pas pour 5 ans, mais pour 100 ans. Encore une fois, on dramatise les faiblesses des institutions et on oublie leurs avantages.
Au lieu d’improviser une règle générale périlleuse, le gouvernement aurait pu proposer un mécanisme pour que les villes puissent modifier rapidement leur règlement de zonage pour augmenter la densité dans certaines zones stratégiques, comme autour des stations de transport collectif, et ce, après un processus de consultation. Les promoteurs auraient ainsi pu construire de plein droit, donc éviter la multiplication des assemblées publiques, le risque de favoritisme aurait été moins grand et la vision d’ensemble respectée. Tout cela aurait été faisable en quelques mois.
Finalement, si la capacité de suspendre les règlements s’appliquait au logement social et au logement étudiant, donc au logement à but non lucratif, elle serait utile et plus sûre. L’ouverture à tous les projets a de quoi susciter l’inquiétude.
PHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LA PRESSE
La ministre de l’Habitation, France-Élaine Duranceau
Les vraies causes de la crise
Parmi les causes fondamentales de la crise du logement, il y a, d’abord et avant tout, le désengagement de l’État. Le secteur privé ne s’intéresse au logement social ou abordable que s’il est obligé d’en faire et dans la mesure où on le subventionne. Pendant presque deux décennies, le fédéral s’est désintéressé de la question du logement, il vient d’y revenir. Le Québec, lui aussi, a commencé par se désengager, puis il a carrément nié la crise du logement, pour se réveiller récemment, sous la pression des villes2.
D’autres facteurs jouent aussi un rôle évident. La croissance de la population au Canada n’a jamais été aussi rapide depuis 1957, elle est aujourd’hui l’une des plus élevées au monde3. La Banque Nationale a récemment demandé au gouvernement fédéral « de revoir ses objectifs en matière d’immigration afin de permettre à l’offre [en logement] de rattraper la demande » 4. C’est pratiquer l’aveuglement volontaire que de croire que la démographie n’a pas d’impact sur la crise du logement. Les facteurs économiques à court terme ont également un impact majeur. Pour l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec, « l’augmentation des taux d’intérêt et le resserrement des conditions de financement ont arrêté la machine »5.
Les vrais cas de « pas dans ma cour » existent. La lourdeur administrative existe. Mais ce ne sont que des diversions. Le désengagement de l’État, la démographie, les coûts de construction et l’accès au capital sont les vraies explications de la crise du logement.
On dramatise les faiblesses de nos institutions, on oublie la contribution positive des contre-pouvoirs citoyens, on fait des compromis avec lesquels nous devrons vivre longtemps et on oublie les vraies causes de la crise. C’est à ces dernières que le gouvernement devrait s’attaquer.
1. Lisez la chronique « Alerte rouge : stratégie du choc en vue »
2. Lisez la chronique « Ils ont la mémoire courte »
3. Lisez l’article « Du jamais vu depuis le baby-boom » de Nicolas Bérubé
Chronique de Rose-Aimée Automne T. Morin sur le logement étudiant abordable
J’ai mal à mon Montréal
PHOTO ALAIN ROBERGE, ARCHIVES LA PRESSE
Pour de jeunes adultes, il devient difficile de venir à Montréal pour des études supérieures en raison du coût des logements.
Rose-Aimée Automne T. Morin
COLLABORATION SPÉCIALE
« Si je pouvais étudier à Montréal, je le ferais ! »
Mis à jour hier à 8h30
La saison des inscriptions au cégep approche et mon neveu réfléchit à ses options. Il restera sans doute dans sa région, pas trop loin de la maison. La métropole l’attire, mais elle est impossible à concilier avec un budget de jeune étudiant…
Mon cœur s’est brisé en l’entendant dire ça. C’est que je n’avais aucun contre-argument à lui offrir. Ces temps-ci, je vois passer des 3 et demie dans des demi-sous-sols à plus de 1300 $ par mois. Il a beau travailler depuis longtemps, avoir épargné des sous et pouvoir compter sur une famille qui a mis de l’argent de côté pour ses études supérieures, mon neveu sait qu’il ne serait pas raisonnable de déménager à Montréal.
Pour d’autres, ce n’est même pas une option envisageable.
À son âge, j’avais bien moins de moyens que lui, pourtant je faisais mes boîtes pour m’établir dans la grande ville. À 17 ans, je partageais un loyer de 600 $ avec deux colocs, je mangeais beaucoup de nouilles au thon et j’étais heureuse. Les prêts et bourses étaient mes meilleurs amis. La débrouillardise, elle, ma fidèle compagne. Ce n’était pas parfait, mais je pouvais faire de cette ville la mienne en échange de quelques compromis. (De toute façon, quelle ado aime porter des bottes d’hiver ?)
Je voudrais bien dire à mon neveu qu’avec un peu de créativité budgétaire, les cégeps de la métropole lui seraient aussi accessibles, mais dans les faits, c’est beaucoup plus compliqué que ça…
Dans son enquête ECLAIR, l’Unité de travail pour l’implantation de logement étudiant (UTILE) indique « qu’en plus d’avoir subi une hausse de loyer de 20 % en deux ans, près de 50 % des 171 200 locataires étudiants à Montréal ont un revenu annuel inférieur à 20 000 $ ».
Laurent Levesque, cofondateur et directeur général de l’UTILE, s’est montré navré, mais nullement surpris par la situation familiale que je lui ai décrite : « Ça fait quelques années qu’on souligne que les coûts du logement sont devenus un plus gros frein à l’éducation supérieure que les droits de scolarité… Ça augmente partout, mais particulièrement à Montréal et dans une poignée d’autres villes comme Gatineau. On voit que les étudiants travaillent plus, s’endettent plus, habitent plus loin de leur campus et s’entassent plus nombreux dans de plus petits logements. »
Sur ce plan, l’enquête ECLAIR révèle que 7 % des studios et 8 % des 2 et demie dans lesquels vivent les répondants sont occupés par trois colocataires ou plus. Ça fait beaucoup de proximité… Et si j’écris au sujet de Montréal, il faut savoir que bien d’autres villes étudiantes composent avec de sérieux problèmes. À Rimouski, par exemple, on manque carrément de logements, m’apprend Laurent Levesque.
L’UTILE travaille donc sur une solution : le logement étudiant à but non lucratif. L’organisation en compte déjà 600 (construits ou en voie de l’être) à Montréal, Québec et Trois-Rivières. Plusieurs projets sont en développement dans d’autres villes universitaires ; or, ses unités abordables sont très courues, et la demande surpasse l’offre.
Si Laurent Levesque reconnaît que plusieurs municipalités cherchent des solutions à la crise qui se déploie en soutenant notamment l’UTILE, il demeure convaincu qu’on doit accélérer les projets de logements étudiants.
Plusieurs familles québécoises se demandent : ‟est-ce que j’envoie mon enfant à Montréal ?” Le contexte défavorise les familles des régions, il y a un enjeu d’équité là-dedans… Ça pourrait avoir un impact sur l’éducation d’une génération.
Laurent Levesque, cofondateur et directeur général de l’UTILE
De bons programmes d’études, il y en a partout au Québec, bien entendu. Par contre, certains programmes spécialisés ne sont offerts que dans certaines villes. Et sur le plan personnel, j’ignore si j’aurais pu me trouver si vite, ailleurs… Je me souviens de ma première journée au collège de Maisonneuve. Alors que j’avais vécu un secondaire très stimulant, mais dans un milieu foncièrement homogène, je découvrais des salles de classe remplies d’excentriques, d’artistes, de gens queer, de jeunes adultes ayant envie de crier leur identité, de se déployer.
Une fête à laquelle j’avais longtemps attendu de participer.
Je pouvais enfin m’abandonner à l’anonymat propre aux grandes villes – celui qui permet aux individus de se montrer tels qu’ils sont –, tout en profitant d’un immense bassin de population pour choisir ma communauté… Je rêvais de Montréal depuis des années et je l’avais pourtant sous-estimé. Il vient d’ailleurs d’être classé au 13e rang des meilleures villes étudiantes au monde, dans le sondage annuel de l’organisation britannique Quacquarelli Symonds.
Notons qu’il est une option particulièrement intéressante pour les étudiants étrangers, puisqu’y vivre a beau coûter cher, ça demeure plus abordable que dans bien d’autres métropoles. Montréal se trouve au 135e rang du palmarès des municipalités les plus coûteuses, selon Mercer. Rien de comparable avec Paris (au 35e rang), par exemple… Mais est-il toujours accessible aux jeunes Québécois qui n’ont pas la chance d’avoir un proche pour les y héberger ?
On a de plus en plus de raisons d’en douter.
Savoir que Montréal appelle des étudiants qui devront s’en priver à cause du prix des logements m’inquiète. Que devient une ville quand elle ne peut accueillir que des jeunes plus nantis que la moyenne ? L’étroitesse des possibilités m’a toujours donné le vertige. Aujourd’hui, je pense à toute une génération la poitrine serrée. Et j’ai mal à mon Montréal.
Consultez le rapport ÉCLAIR de l’UTILE
Consultez le classement des villes en fonction du coût de la vie pour 2023
Consultez le classement des meilleures villes étudiantes de Quacquarelli Symonds
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Office municipal d’habitation de Montréal | 79 % des immeubles HLM en mauvais ou très mauvais état
PHOTO CHARLES WILLIAM PELLETIER, ARCHIVES COLLABORATION SPÉCIALE
Sur 838 immeubles de HLM (totalisant plus de 20 000 appartements), 664 ont un indice de vétusté de « D » ou de « E ».
Quatre immeubles d’habitations à loyer modique (HLM) sur cinq sont en « mauvais » ou « très mauvais état » dans la métropole, selon les derniers chiffres de l’Office municipal d’habitation de Montréal (OMHM).
Publié à 13h33
Philippe Teisceira-Lessard
LA PRESSE
L’organisation assure que la situation devrait s’améliorer à court terme grâce à des investissements importants de Québec et d’Ottawa, mais son bilan 2023 montre une détérioration continue de la situation.
Sur 838 immeubles de HLM (totalisant plus de 20 000 appartements), 664 ont un indice de vétusté de « D » ou de « E », soit 79 % d’entre eux, selon un courriel du directeur des communications de l’OMHM. L’an dernier, ce sont 75 % immeubles qui étaient dans la même situation. En 2021, c’était plutôt 66 %.
L’indice de vétusté va de « A » pour un immeuble en « très bon état » à « E » pour un immeuble en « très mauvais état ».
Par ailleurs, 17 des bâtiments classés « E » sont carrément barricadés par l’OMHM, pour un total de 384 logements condamnés. En 2021, l’OMHM indiquait que « plus de 340 logements HLM » étaient inhabitables en raison de leur état.
« Les impacts de nos investissements 2023 sur l’indice d’état se feront sentir vers l’été 2024 lorsque les projets 2023 auront été terminés et fermés administrativement dans nos systèmes de reddition de compte », a indiqué Mathieu Vachon, directeur du Service des communications de l’OMHM, par courriel. « Bien que le parc de HLM ait souffert d’un sous-investissement depuis des années, les sommes nécessaires pour la rénovation de notre parc immobilier sont maintenant au rendez-vous ! Le gouvernement du Québec a, à travers ses divers programmes et ententes avec le fédéral, 3,3 milliards de dollars à investir d’ici 2028 pour la rénovation et/ou la reconstruction du parc HLM au Québec. »
M. Vachon a aussi souligné que les coûts de construction en hausse avaient un impact sur le calcul de l’indice de vétusté.
L’OMHM a rendu ces chiffres publics dans la foulée d’une présentation de sa présidente, Isabelle Pépin, à l’hôtel de ville de Montréal jeudi dernier.
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Près de 200 logements pour victimes de violence conjugale seraient en péril
Marie-France Coallier, Archives Le Devoir
Les maisons d’hébergement de deuxième étape permettent d’accueillir les femmes victimes de violence conjugale après leur passage dans des ressources d’urgence.
Jeanne Corriveau
21 h 20
Société
Des organismes qui viennent en aide aux victimes de violence conjugale sonnent l’alarme. En raison de retards dans le financement de projets de maisons d’hébergement de deuxième étape, 200 places destinées à des femmes et des enfants en situation de danger sont actuellement en péril, soutiennent-ils.
La maison La Dauphinelle a un projet de maison d’hébergement de deuxième étape, la maison d’Évelyn, et était prête à aller en appel d’offres pour lancer des travaux de construction. Mais comme elle doit se conformer aux critères des programmes destinés aux logements sociaux et que ceux-ci ne sont pas adaptés aux exigences d’une maison d’hébergement, le projet a été bloqué pendant des mois, accumulant un retard de plus d’un an.
« La Dauphinelle se retrouve à pleine capacité, alors que si sa maison d’hébergement de deuxième étape avait été ouverte, elle aurait pu sans problème y transférer 14 familles, c’est-à-dire plus de 40 personnes », a expliqué mardi Maud Pontel, coordonnatrice générale de l’Alliance des maisons d’hébergement de 2e étape pour femmes et enfants victimes de violence conjugale (Alliance MH2), en conférence de presse.
Bien d’autres projets sont en péril dans plusieurs régions du Québec. Pourtant, en 2021, dans la foulée d’une vague de féminicides, le gouvernement du Québec s’était engagé à déployer des mesures pour contrer la violence conjugale avec, entre autres, la création de places en maison d’hébergement de deuxième étape, a rappelé Mme Pontel.
Les maisons d’hébergement de deuxième étape permettent d’accueillir les femmes après leur passage dans des ressources d’urgence. Il s’agit d’une période critique pour ces femmes qui ont décidé de quitter leur conjoint de façon définitive, car les tentatives de meurtres et les homicides surviennent jusqu’à un an après la séparation, a rappelé Mme Pontel.
Des obstacles majeurs
Sauf que deux ans et demi plus tard, 11 projets totalisant plus de 200 places font face à des obstacles « majeurs ». Car, faute de programme de financement spécifique, ce sont les programmes destinés aux logements sociaux qui s’appliquent. Leurs normes sont toutefois restrictives et peu adaptées aux maisons d’hébergement.
Embourbés dans les dédales administratifs, les organismes se retrouvent avec des frais « exorbitants » à assumer chaque semaine — pour les assurances, le maintien des bâtiments et l’hypothèque — en attendant le feu vert gouvernemental, a souligné Mme Pontel.
Dans le cas de La Dauphinelle, le projet de la maison d’Évelyn se bute à l’exigence du programme quant au coût par porte. Or, les maisons d’hébergement pour femmes violentées ont besoin d’espaces d’intervention et d’une cuisine communautaire, ce qui fait grimper le coût par porte et bloque les autorisations de financement. « Ce qu’il a fallu qu’on fasse pour débloquer le projet, c’est de prendre l’engagement d’injecter nous-mêmes 2,6 millions de dollars. C’est énorme », explique la directrice générale de La Dauphinelle, Sabrina Lemeltier.
Il serait inconcevable de diminuer les services donnés aux femmes pour payer une hypothèque, fait valoir Mélanie Miranda, coordonnatrice à l’habitation de l’Alliance MH2. Mais les campagnes de financement sur lesquelles les organismes misent déjà ont leurs limites.
Des assouplissements demandés
Le Regroupement des maisons pour femmes victimes de violence conjugale et SOS violence conjugale ont tous deux donné leur appui aux revendications de l’Alliance MH2. « Les blocages actuels des maisons d’hébergement de deuxième étape ont un effet domino sur toute la chaîne de services », a soutenu Louise Riendeau, coresponsable des dossiers politiques au Regroupement des maisons pour femmes victimes de violence conjugale.
De son côté, Claudine Thibaudeau, responsable du soutien clinique et de la formation chez SOS violence conjugale, a indiqué que, dans les cinq dernières années, son organisme avait vu le nombre de demandes d’aide doubler, pour atteindre 50 000 l’an dernier, dont 13 000 pour de l’hébergement. « On devrait toujours pouvoir dire oui quand quelqu’un demande à quitter une situation de violence. »
L’Alliance MH2 souhaite des assouplissements dans les programmes de financement afin de permettre de dénouer ces impasses. Elle réclame aussi un programme spécifique aux maisons d’hébergement, de manière à faire tomber les différents obstacles auxquels les organismes sont confrontés.
« Nous comprenons que les maisons de deuxième étape ne sont pas du logement social », a précisé dans un courriel Justine Vézina, attachée de presse de la ministre responsable de l’Habitation, France-Élaine Duranceau. « La Société d’habitation du Québec rencontre d’ailleurs l’Alliance MH2 toutes les deux semaines afin de régler les irritants des projets en développement. Il est important pour nous de répondre aux besoins des organismes avec plus de flexibilité et d’agilité. »
Depuis octobre 2018, a-t-elle ajouté, 746 unités pour femmes victimes de violence ont été réalisées ou mises en chantier.
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