De bureaux à logements/ Le casse-tête de la conversion
PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE
1720, rue du Canal, à Montréal
Les anciens bureaux d’Airbnb sont actuellement convertis en logements.
Le bilan est non négligeable : dans les trois dernières années, 13 immeubles de bureaux ont été convertis en logements, en résidences étudiantes ou en hôtels à Montréal. Une dizaine d’autres projets sont à l’étude, mais leur avenir pourrait être menacé par le retour au bureau et l’absence de soutien de la Ville.
Quand le télétravail a pris notre quotidien d’assaut, en 2020, les bureaux se sont vidés au centre-ville de Montréal. Tout le contraire de ce qui s’est passé sur le marché de l’habitation dans les années qui ont suivi, où les logements inoccupés se sont faits de plus en plus rares.
Neuf projets au centre-ville de Montréal
Résumé
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Dans ce casse-tête, plusieurs voyaient la solution dans la conversion des bâtiments. Même si l’idée est séduisante, plusieurs la jugeaient beaucoup trop complexe.
Mais où en sommes-nous depuis ?
La firme Avison Young avait identifié à l’époque, selon des critères très précis, quels immeubles de bureaux au cœur de la métropole pourraient faire l’objet d’une telle transformation.
Au total, elle en avait identifié 19 – et elle avait visé juste. De ce nombre, 13 ont aujourd’hui été convertis, dont 4 en hôtels, ou sont en voie de l’être. À terme, cela représenterait près de deux milliers d’unités, explique Patrick Laurin, président de la firme Avison Young au Québec.
C’est sans compter la dizaine d’autres promoteurs en réflexion en ce moment même, dévoile-t-il, sans mentionner lesquels. À Québec aussi, ça bouge : quatre projets de conversion sont en cours là-bas.
L’initiative n’est donc plus anecdotique, et on commence tout juste à voir les premiers résultats. Mais voilà que deux nouvelles données viennent déjà brouiller les cartes, et pourraient dissuader les promoteurs d’aller de l’avant : le présage du retour au bureau et la hausse des logements inoccupés à Montréal.
La semaine dernière, une analyse du marché commercial de Royal LePage établissait justement que le retour au travail allait à nouveau dicter le marché. Au début du mois, Ottawa décidait d’ailleurs de faire revenir ses fonctionnaires au bureau quatre jours par semaine, ce qui pourrait inciter des entreprises privées à lui emboîter le pas1.
En gros : un dilemme, pour les promoteurs.
Déjà, Avison Young note des exemples concrets. Un investisseur récemment rencontré par la firme, qui avait acheté un immeuble de bureaux en pensant le convertir en logements, a finalement décidé de conserver l’usage initial du bâtiment, quitte à y investir pour le moderniser.
Sauf que les villes sortent gagnantes après une conversion, croit la directrice de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), Isabelle Melançon. « À partir du moment où les valeurs plantent dans le bureau, c’est de l’argent en moins dans les poches de la Ville de Montréal », indique-t-elle.
De fait, le plus récent rôle foncier de la Ville de Montréal, dévoilé en septembre dernier, a encaissé un choc inédit. Ses tours de bureaux ont vu leur valeur fondre de près de 11 %, soit de 1,2 milliard, en trois ans.
Pas de logement abordable
En parallèle, on anticipe une offre grandissante de logements, en raison du ralentissement de la croissance de la population. Les unités issues des conversions – souvent haut de gamme – pourraient donc avoir de la difficulté à rivaliser avec le reste du marché.
C’est une nouvelle réalité : le taux d’inoccupation est plus élevé dans les constructions neuves. Il se situe actuellement à 8 % dans les constructions âgées de trois ans et moins à Montréal, soit le double d’il y a un an, a dévoilé le plus récent rapport sur l’état du marché locatif de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
C’est bien beau de parler de conversion, mais avec les nouvelles politiques d’immigration, et la demande pour du logement abordable… Les transformations en ce moment ne répondent pas à ça.
Patrick Laurin, président de la firme Avison Young au Québec
Le plus récent projet de conversion achevé, Le Samuel, rue Sherbrooke, offre des appartements luxueux à près de 1800 $ pour un studio. Il est actuellement occupé environ au tiers de sa capacité.
L’exemple de Calgary
Selon Isabelle Melançon et Patrick Laurin, la solution est claire : si la Ville de Montréal souhaite que de tels projets voient encore le jour, elle doit intégrer des incitatifs à la conversion dans son approche. De cette façon, elle pourrait non seulement rentabiliser l’utilité des immeubles sur son territoire, mais aussi permettre aux promoteurs d’offrir du logement plus abordable.
Elle doit aussi faciliter et accélérer les délais administratifs pour qu’un projet puisse répondre au besoin du moment, et éviter qu’il arrive sur le marché… trop tard.
La Ville de Calgary est souvent citée en exemple. En plus d’accélérer les approbations municipales, la Ville offre aux promoteurs 75 $ par pied carré converti depuis cinq ans. En août dernier, elle calculait ainsi avoir contribué au financement d’une vingtaine de projets, à raison de plus de 150 millions de dollars investis.
« Le municipal a un petit peu un rôle à jouer là-dedans », conclut Patrick Laurin. L’expert et Mme Melançon sont d’avis que la nouvelle administration à la tête de la Ville semble être ouverte à se pencher sur le sujet.
Joint à ce sujet, le cabinet de la mairesse Sorraya Martinez Ferrada a répondu par courriel qu’à ce jour, « la Stratégie centre‑ville 2022‑2030 n’intègre pas la conversion d’espaces commerciaux en logements comme levier pour répondre aux enjeux d’abordabilité ». Ce point demeure toutefois à valider dans le cadre de sa mise à jour actuellement en cours, a-t-on précisé.
1. Lisez l’article « Retour au bureau des fonctionnaires fédéraux : les entreprises emboîteront-elles le pas ? »
En savoir plus
- 1,17 million de pieds carrés
Nombre de pieds carrés de bureaux convertis en logements ou en hôtels, dans les 13 projets recensés à Montréal.
Source : Avison Young
4,6 %
Part de l’inventaire de bureaux de catégories B et C au centre-ville de Montréal et sa périphérie qui auront été convertis, si les projets actuellement à l’étude vont de l’avant.
Source : AVISON YOUNG
Les critères de conversionLes critères de conversion
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Un appartement du Samuel, au 1245, rue Sherbrooke Ouest
Un remède miracle à la crise du logement ? Ça n’est pas si simple. Voici les principaux critères à prendre en considération lorsqu’un promoteur veut transformer son bâtiment.
Les baux en place
Le zonage
Les coûts de conversion
Le risque
Les délais requis et le timing
Les contraintes physiques de l’immeuble
Le financement
Les conditions pour l’acheteur
Résumé
Les baux en place
Des entreprises louent-elles toujours des locaux dans l’immeuble visé ? Si oui, cela risque d’allonger le processus, prévient Avison Young. Ces locataires devront être relogés, ou ils pourraient négocier une compensation financière pour partir. « Ça rentre aussi dans ton coût de projet », explique Patrick Laurin. Un taux d’inoccupation d’au minimum 65 % est optimal, ajoute-t-il.
Le zonage
Le zonage impose des restrictions concernant l’usage d’un immeuble, car il détermine spécifiquement ce qui peut être construit sur le territoire : par exemple, un immeuble résidentiel, commercial, ou industriel. Changer l’utilisation d’un immeuble nécessite donc d’abord d’avoir l’approbation de la municipalité.
Les coûts de conversion
Ce point névralgique, selon M. Laurin, englobe les investissements totaux du promoteur dans la conversion de l’immeuble visé. Il inclut les coûts de construction, le coût de la main-d’œuvre et le coût des permis de construction. « Je pense que le premier projet [le 16, place du Commerce, à L’Île-des-Sœurs] a permis de mettre en lumière les coûts, comment bien faire ce qui était plus complexe, quels étaient les avantages dans certains cas… ça a fait école », explique Isabelle Melançon, de l’IDU.
Le risque
Il y a tout de même une prise de risque lorsqu’on effectue la conversion d’un immeuble, explique Patrick Laurin. Autrement dit, la rentabilité du projet n’est pas chose promise, et il peut y avoir beaucoup d’imprévus à toutes les étapes de la conversion, du changement de zonage à la mise en marché des logements. Les immeubles de bureaux de catégories B ou C, souvent plus âgés, sont plus propices à une conversion.
Les délais requis et le timing
La conversion d’un immeuble peut prendre plusieurs années, même si la structure de l’immeuble est déjà érigée. La principale raison : les délais administratifs, indique Avison Young. Un promoteur doit voir la conversion comme un investissement à long terme. Ces délais peuvent aussi influencer le coût de la conversion à la hausse. La date d’arrivée de l’immeuble sur le marché doit donc être prise en considération, afin d’évaluer si son usage sera toujours attendu à la livraison.
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Au Samuel, l’emplacement des ascenseurs est resté le même.
Les contraintes physiques de l’immeuble
La faisabilité d’un projet de conversion dépend aussi de la superficie des planchers. Si elle est trop importante, il est peu probable que chaque unité puisse avoir sa propre fenêtre. Une superficie de 10 000 pieds carrés ou moins est optimale, explique M. Laurin. Ensuite, l’accès aux ascenseurs et aux escaliers doit être conforme au Code du bâtiment et aux normes d’incendie. La plomberie et les accès électriques doivent aussi être entièrement revus, puisque chaque unité doit pouvoir en bénéficier. « Il y a plein d’éléments qui sont plus techniques comme ça qui doivent être analysés », ajoute Patrick Laurin.
Le financement
Il n’existe pour l’instant aucun incitatif pour faciliter la conversion d’un immeuble de bureaux en logements à Montréal. Les taux d’intérêt et les taxes peuvent aussi faire fluctuer la rentabilité du projet. « Il ne faut pas oublier le coût d’entretien de la propriété, pendant qu’on attend une approbation pour le changement de zonage », souligne Patrick Laurin. Durant la phase de conversion, l’immeuble ne génère aucun loyer.
Les conditions pour l’acheteur
Le produit terminé doit, au bout du compte, répondre à un besoin sur le marché. C’est pourquoi l’emplacement de l’immeuble – accès aux transports en commun, commerces de proximité – et le coût de location par unité doivent faire partie des calculs. Même si un immeuble répond à tous les critères de conversion, s’il n’est pas bien situé, il aura plus de difficulté à trouver preneur – ou, du moins, la tranche de la population susceptible de s’y intéresser sera moins importante. Même chose pour le coût des unités.
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Georges Jr Armoyan, vice-président chez Armco et Nexarm, nous fait visiter Le Samuel.
L’un des plus récents exemples de conversion vient tout juste d’être achevé à Montréal : Le Samuel. Jusqu’à présent occupé au tiers de sa capacité, le projet sert de leçon à l’industrie.
Quand La Presse a visité le complexe résidentiel Le Samuel, à la fin février, le chantier battait encore son plein dans les étages les plus hauts de la tour de la rue Sherbrooke.
Maintenant terminé, l’établissement qui abritait autrefois la Standard Life Assurance Company compte plus de 200 logements, et devient par le fait même l’un des plus importants projets de conversion au Québec.
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Environ 50 % des unités disponibles dans l’immeuble sont des appartements d’une chambre.
Pour l’instant, environ 30 % des unités sont occupées, nous explique Georges Jr Armoyan, vice-président chez Armco et Nexarm, pendant la visite. La famille de l’investisseur est également derrière le nouvel immeuble résidentiel Le Georges, qui se trouve en face du Centre Bell.
Sans s’avancer sur la rentabilité de la conversion ni sur les sommes investies dans l’immeuble, M. Armoyan ne cache pas qu’un tel projet comporte beaucoup plus d’imprévus qu’une construction à partir de zéro.
Au début février, l’entrepreneur donnait d’ailleurs une conférence au Forum sur l’investissement multirésidentiel, à Montréal, sur les défis de la transformation de bureaux. Là-bas, M. Armoyan a indiqué que de nombreux promoteurs avaient pris contact avec lui pour discuter de ses apprentissages durant le processus.
Pour être honnête, je pense que les gens pensent que vous allez économiser beaucoup, beaucoup d’argent avec une conversion par rapport à une toute nouvelle version, mais les surprises finissent par s’accumuler. Mais c’est aussi notre première conversion, donc je suis sûr que pour la prochaine, nous serons plus efficaces sur le plan financier.
Georges Jr Armoyan, vice-président chez Armco et Nexarm
Résumé
La famille Armoyan, détentrice du holding G2S2 Capital, compte répéter l’expérience à Calgary.
Si l’entrepreneur sait que le prix des loyers – qui varient entre 1750 $ pour un studio et plus de 5300 $ pour un appartement de 3 chambres – est plus élevé que la moyenne des logements à Montréal, il estime que la grande superficie des unités différencie le projet des autres, dans la métropole.
Face à l’augmentation de l’offre de logements haut de gamme, les propriétaires sont de plus en plus nombreux à proposer des « cadeaux » aux locataires. Sur le site web du Samuel, le complexe offre d’ailleurs un mois gratuit à la location d’une unité, ainsi qu’une garantie de non-augmentation de loyer pendant deux ans.
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Un restaurant dont le nom n’est pas encore connu sera accessible de l’entrée du bâtiment. Au total, l’établissement compte 120 places de stationnement pour les locataires.
Tout démolir
Si elle devait revoir sa stratégie de départ, la famille Armoyan aurait… « tout démoli, sauf la structure », explique Georges Jr Armoyan, qui a acheté l’immeuble en juin 2023. Son équipe a d’abord tenté de conserver le plus d’éléments possible, mais la plomberie et la séparation des unités rendait le tout beaucoup plus complexe.
« Au final, on devait tout refaire », explique-t-il. On reconnaît encore le granit rose de la structure du bâtiment, mais aussi l’emplacement des escaliers et des ascenseurs, resté le même.
Le projet a pu voir le jour tout de même rapidement, puisque le zonage du secteur permettait déjà un usage mixte de bureaux et de logements. La disposition des fenêtres, aussi, était déjà optimale pour le projet, ce qui a permis de ne rien toucher de la façade.
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Plusieurs commodités sont offertes aux locataires, dont un sauna et un centre de conditionnement physique.
M. Armoyan admet toutefois que l’absence de balcon – ce qui est souvent le cas dans les projets de conversion – peut déplaire à certains locataires potentiels.
Maintenant que les leçons sont tirées, l’entrepreneur est heureux de voir que le résultat de la transformation commence à porter ses fruits, a-t-il déclaré à La Presse, dans une salle de conférence du deuxième étage. La famille y a aménagé ses bureaux, comme un hommage à l’héritage du bâtiment.
