Deux mots: acheteurs étrangers.
J’ai une petite questions pour ceux qui sont au fait du marché locatif à Montréal! Je compte acheter d’ici un an un condo dans une prochaine phase de l’esplanade cartier, et j’aimerais trouver un projet locatif dans ce coin (aussi Vieux-Montréal / Griffintown). Rapport qualité/prix, est-ce que vous avez des suggestions de projet à regarder?
J’ai fait quelques recherches mais je me rends compte que les projets locatifs sont un peu plus difficiles à repérer, je dirais pas non à des recommendations 
Je connais du monde au DOMO et les prix sont correct pour la grandeur des unités(1200$/mois pour un studio, avec négotiation).
Dans mon cas, mon épouse et moi avons acheté un condo dans Saint-Laurent en 2019. Assez grand, à moins de 700 mètres d’une station de métro. C’est notre premier achat, et on est resté chacun longtemps chez nos parents respectifs pour qu’on puisse amasser suffisamment d’argent pour faire une mise de fonds. Autrement, on n’aurait jamais pu acheter.
On avait magasiné des maisons au départ, mais pour un demi-million on se retrouvait (dans le vieux Saint-Laurent) avec une vieille maison pas rénovée des années 50, toute petite, pas de drain français, souvent avec un vestige de réservoir d’huile condamné mais qui traîne toujours dans le sous-sol avec une fournaise en morceaux à côté…
On a regardé en banlieue, mais les maisons abordables sont pas dans des secteurs intéressants.
Finalement on a opté pour un grand condo dans le quartier qu’on voulait, proche du métro et des services, mais on a découvert seulement plus tard que nos voisins sont pas tous propres et l’administration collabore peu (mais ça c’est une autre histoire).
M’enfin bref, dans l’immeuble voisin un condo de même grandeur est à vendre et ils demandent déjà 20% de plus que l’affichage du condo que j’ai acheté il y a de ça 2 ans très exactement.
1 « J'aime »
Merci de partager votre expérience de nouvel acheteur. À défaut d’avoir des reportages journalistiques sur les gens qui s’installent à Montréal, et bien on en retrouve ici sur ce forum.
Puis-je demander ou vous habitiez avant d’acheter votre condo à Saint-Laurent (Dans quelle ville ou quartier) ?
I am from Toronto originally and bought here in 2017 in Little Burgundy near Atwater market. Since then, nearly all in my social circle (20s and 30s) have purchased in the surrounding St. Henri/Griffintown areas. I even have family from Toronto who bought and settled in Verdun because it’s more affordable and the lifestyle is better. La Presse seems to always be the bearer of negative news, similar to The Gazette. The city is booming and prices have not let up.
3 « J'aime »
À Laval, dans Saint-Vincent-de-Paul/Duvernay. J’ai vécu la majorité de ma vie en banlieue, mais je préfère habiter sur l’île de Montréal, dans la mesure du possible.
1 « J'aime »
Merci bien. Et Duvernay n’est pas trop banlieue. Il y a des airs de quartiers à Duvernay, tout comme à Chomedey, quartier que j’aime bien malgré le manque de plan d’urbanisme de la ville.
Merci beaucoup pour ce témoignage. Great to hear your personal experience and that of your social circle. You are absolutely right, mainstream media doesn’t reflect the reality and, in reverse, the younger generation is not really into the mainstream media therefor the picture painted by the mainstream media doesn’t reflect the reality.
Among your social circle, is there other people from Toronto ? And if yes, why choose to come to Montreal ? Thanks in advance for the answer.
Le service de bus est acceptable, à condition qu’on ne soit pas trop loin du boulevard de la Concorde. C’est une vieille banlieue, avec un peu plus de services de proximité que ce qu’on retrouve dans les nouveaux quartiers de Mirabel ou Blainville par exemple.
Mais je pourrais pas me retrouver en banlieue lointaine. Pour moi, Blainville c’est la campagne 
J’ai aussi habité 8 mois dans la région de Charlevoix. Vraiment super belle région magnifique, j’adore le parc des Grands Jardins, les Hautes Gorges de la rivière Malbaie, les panoramas des routes 362 et 381, les montagnes, les fromages, les charcuteries, le Massif et j’en passe… mais je pourrais pas y vivre de façon permanente malheureusement. Tout est loin! Et à La Malbaie le Canadian Tire et plus petit que le Dollarama! 
Cependant je suis resté 10 jours à Prague dans un appartement loué et j’y habiterais volontiers! 
I have a friend who bought a condo in downtown Toronto back in the early 2000s because he often has business trips from Montreal there. He ended up buying a one-bedroom condo for like 300k, to which all his friends claimed he was nuts for paying so much for a condo… 20 years later he has sold that condo for nearly a million dollars and is now investing in Montreal real estate, expecting a similar boom to Toronto.
I think that your friends and family have gotten in the Mtl market right on time and will be like my friend in 15 years.
2 « J'aime »
La réponse c’est que beaucoup de gens jouent avec beaucoup de chiffres pour faire parler les statistiques.
Il y a plein de facteurs et de mécanismes en jeu à Montréal. D’une part, c’est vrai que beaucoup de gens dans la fin vingtaine, début trentaine qui sont venus ici de la banlieue ou des régions pour étudier et quittent Montréal pour s’établir en banlieue. Ça fait longtemps que c’est comme ça, les gens veulent une maison pour élever une famille, etc. Ces départs sont compensés par les immigrants, les jeunes qui viennent étudier sur l’île et, depuis récemment, des gens qui viennent d’autres provinces pour travailler (on avait pas vu ça depuis les années 70).
Même si beaucoup de jeunes familles quittent, ça ne veut pas dire que toutes les jeunes familles quittent. Beaucoup de gens veulent rester à Montréal. L’offre de nouvelles unités est historiquement basse pour les condos de 3 chambres et plus (voir à Griffintown l’océan de studios pour comprendre), pour ce type de propriété la demande est énorme, et ne se calmera pas.
Les acheteurs étrangers, bouc-émissaires par excellence de la flambée des prix, ne représentent en réalité qu’un faible pourcentage des acheteurs sur l’île de Montréal, et ce sont surtout les unifamiliales de Westmount et Ville Mont-Royal ainsi que les condos de luxe du centre-ville qui les attire.
Et ensuite tu as les investisseurs, j’en connais plein. C’est vraiment facile, tu achète sur plan dès l’ouverture du bureau des ventes un studio à 300,000$, et par le temps que le condo est livré tu peux le revendre 350,000$. En 2 ans tu as fait 16% sur ton placement. Sinon tu le loue à long terme ou sur AirBnb. Tout ce que tu as besoin c’est de quoi payer le cash down du avant la livraison et une autorisation de ta banque. C’est ce genre de pratique que je désapprouve personnellement, mais je connais beaucoup de monde au bureau qui le font. Pas pour rien que les promoteurs font des lancements VIP où le monde achètent des unités à coup de 2, 3 voire même 10.
1 « J'aime »
Et ensuite tu as les investisseurs, j’en connais plein. C’est vraiment facile, tu achète sur plan dès l’ouverture du bureau des ventes un studio à 300,000$, et par le temps que le condo est livré tu peux le revendre 350,000$. En 2 ans tu as fait 16% sur ton placement.
En brut oui, mais c’est un gain en capital, alors la moitié se rajoute à ton revenu et imposé dessus à +/- 40%, donc retirer 11000$ en impôts; plus les frais de notaire, intérêts (qui peuvent être déductible d’impôt dans certains cas); et on est plus à du 35000$ dans les poches. On se rapproche plus à du 5.6% annuel, ce qui est moyen par rapport a ce que tu peux obtenir sur les marchés.
Mais ce qui est intéressant, c’est que tu n’as pas besoin de sortir 300000 dollars pour faire ce gain en capital: juste la mise de fond nécessaire. Et là ca peut devenir fortement intéressant. C’est un vrai problème selon moi, car ce capital ne sert qu’à de la spéculation sur un bien essentiel. Il est tellement plus simple d’emprunter de grosses sommes d’argent à des taux ridiculement bas pour profiter du levier d’appréciation en immobilier que dans n’importe quel autre domaine.
1 « J'aime »
La beauté de ça c’est que ce qui est requis en cash est seulement le cash down, et encore, bien souvent t’es capable d’utiliser l’effet de levier pour fournir ce cash la. Ton retour est encore plus élevé de cette façon parce que tes liquidités peuvent fructifier en étant investies ailleurs.
À noter que je désapprouve totalement ce genre de pratique. Se loger est un bien de base et on ne devrait pas avoir le droit de spéculer la dessus, surtout considérant les montants en jeu.
1 « J'aime »
IMMOBILIER RÉSIDENTIEL
SELON FITCH, MONTRÉAL EST SURÉVALUÉ DE 19 %
Les prix de l’immobilier résidentiel dans les principales villes canadiennes, dont Montréal, sont devenus nettement surévalués par rapport à la progression des revenus et de la capacité financière de leurs résidants, avertit l’agence de notation financière Fitch dans la mise à jour de son analyse du marché de la dette hypothécaire au Canada. Cette surévaluation pourrait rehausser le niveau de risque de pertes sur prêts et de dépréciation d’actifs parmi les principaux prêteurs hypothécaires au Canada. Au pays, Fitch estime à 23 % le niveau de surévaluation des prix en immobilier résidentiel. Parmi les principales villes, Toronto est en haut de liste à 32 % de surévaluation, suivi de Vancouver à 23 % et de Montréal à 19 %, ce qui demeure inférieur à la moyenne canadienne. Parmi les villes de taille intermédiaire, Fitch estime l’agglomération d’Ottawa à 24 %, suivie des villes de Québec, Calgary et Edmonton, ex æquo à 10 % de surévaluation des prix en immobilier.
— Martin Vallières, La Presse
Sorry for the delay! I chose Montreal because I prefer the mode de vie much more. It’s much more European in mentality in terms of food, markets, shopping local, urbanism and nightlife. Even architecturally, the city is much more appealing to me. I have family from Toronto that is here now too, partly for the same reasons.
Within my network, it’s a mix but mostly individuals who were born and raised here, and those who have settled from elsewhere, from outside of Canada. Not many from Toronto aside from family… not yet at least 
1 « J'aime »
Analyse | Flambée de l’immobilier : bonne chance le jeune!
Les prix de l’immobilier rendent l’accession à la propriété encore plus difficile pour les jeunes et les moins nantis, de quoi accentuer les inégalités.
Dans la région métropolitaine de Montréal, le prix médian d’une maison unifamiliale a bondi de 28 % à 460 000 $ en février, soit 100 000 $ de plus qu’une année plus tôt, selon l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec.
PHOTO : RADIO-CANADA / OLIVIA LAPERRIÈRE-ROY
Mathieu Dion
Publié à 4 h 08
Un couple de médecins dans la trentaine me disait récemment avoir de la difficulté à trouver une maison de trois chambres à un prix décent dans Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce, à Montréal. Si eux ne trouvent pas, imaginez une famille aux revenus moyens.
Les histoires de jeunes premiers acheteurs face à la quête impossible d’une propriété se succèdent. Les prix ne cessent de s’accroître – ils ont augmenté de 20 % au Québec en un an –, ce qui exclut nombre d’entre eux si leur capacité d’emprunt est limitée. Tout est donc en place pour que les inégalités se creusent davantage encore.
Ces jeunes prennent part à une course folle où l’offre gagnante, parmi plusieurs, dépasse de dizaines de milliers de dollars le prix demandé et repose souvent sur l’abandon d’une condition d’inspection.
Dans la grande région de Montréal, il n’est plus rare de voir une maison – bien ordinaire, en tout respect – être vendue pour plus d’un million de dollars. En 2020, la firme JLR a comptabilisé 2402 propriétés de luxe dont le prix de vente a dépassé cette valeur au Québec, un bond de 50 % comparativement à 2019.
305 milliards de dollars : c’est la valeur des prêts hypothécaires résidentiels qu’ont ajoutée les banques canadiennes à leur bilan en 2020, selon un rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) publié mercredi. Elles ont enregistré une hausse de 33 % des nouveaux prêts hypothécaires et de 20 % des prêts de refinancement par rapport à 2019.
Le désir de plus grands espaces, conjugué à la faiblesse des taux d’intérêt, y est pour quelque chose. Nous le répétons depuis des mois. Au même moment, la Banque du Canada observe des signes de plus en plus inquiétants de surendettement. Malgré tout, sa politique monétaire demeure axée sur son objectif d’inflation à 2 %, et tout indique qu’elle ne rehaussera pas son taux directeur avant 2023 afin de faciliter la reprise économique.
L’accès à la propriété, de moins en moins pour tous
Le président de la SCHL déplorait dans un tweet, cette semaine, que la frénésie immobilière pompe l’indice de confiance canadien Bloomberg Nanos à un niveau record.
Si notre confiance en l’économie repose sur un marché immobilier en plein essor, a écrit Evan Siddall, nous avons perdu la carte en tant que pays. L’inégalité croissante (propriétaires vs locataires) fondée sur une croissance économique fragile, les trajets en voiture sur de plus longues distances et une dette accrue ne constituent pas une recette pour la prospérité économique.
Cette situation risque en effet d’accentuer certaines inégalités en termes de richesse pour les plus jeunes et les moins nantis qui n’ont pu se bâtir un actif financier ou obtenir de l’aide de leurs parents.
Bien souvent locataires, ils font même face à une augmentation plus rapide que l’inflation du coût du loyer, soit de 4,2 % en moyenne dans le Grand Montréal en 2020. Par le fait même, faute d’acquérir la propriété voulue, ces personnes prennent de plus en plus de retard pour accumuler du capital.
Une capacité d’emprunt qui ne change pas
Sur la rive sud de Montréal, la courtière de Multi-Prêts Hypothèques Véronique Caron a une analyse très claire : des clients ont dorénavant moins de chance d’acheter qu’avant la pandémie. Si un client se qualifiait pour 350 000 $, il n’y a pas d’inventaire présentement sur le marché, explique-t-elle. Ce qu’il se magasinait est probablement à 400 000 $ ou 450 000 $, et là, il ne se qualifiera pas pour cette propriété.
Un peu de mécanique ici : pour une mise de fonds inférieure à 20 % de la valeur d’une habitation, une assurance prêt hypothécaire – de la SCHL par exemple – devient nécessaire. Une fois l’assurance en main, la mise de fonds minimale requise sera de 5 % pour une maison en deçà de 500 000 $. Ensuite, le ratio d’endettement total ne doit pas dépasser 44 % du revenu brut. Au-delà de ce seuil, l’expression ça ne passe pas s’applique.
Pour se qualifier, les très faibles taux d’intérêt actuels ne changent rien, puisque les prêteurs doivent s’assurer que leurs clients pourront assumer le taux de financement admissible établi par la Banque du Canada, présentement à 4,79 % sur 25 ans.
Dans le scénario d’une approbation de financement pour une maison de 350 000 $ avec une mise de fonds de 5 %, ou 17 500 $, il faudra ajouter une prime de la SCHL de 12 880 $. Des acheteurs devront alors être admissibles à un nouvel endettement d’environ 345 000 $. S’il y a surenchère sur la propriété et que son prix de vente s’établit à plus de 400 000 $, des voyants rouges s’allument et ils doivent retourner à la case départ.
On se rend compte que des acheteurs vont quand même forcer la note pour acheter. Parfois, on leur demande : êtes-vous sûrs de vouloir faire une surenchère de 70 000 $ ou 80 000 $ sur cette propriété? Ce n’est peut-être pas la bonne…
**Une citation de :**Véronique Caron, courtier, Multi-Prêts Hypothèques
Que faire?
Pour l’instant, rien ne laisse présager la fin de la spéculation à court terme. Dans un rapport spécial publié mardi, l’économiste Robert Kavcic, de la Banque de Montréal, a appelé les décideurs à agir immédiatement, d’une quelconque façon, pour remédier à la situation des prix de l’immobilier avant que le marché ne soit exposé à des conséquences plus graves.
M. Kavcic suggère entre autres de briser la psychologie du marché et cette croyance que les prix peuvent seulement continuer à augmenter encore. Pour ce faire, suggère-t-il, la Banque du Canada pourrait tout simplement rehausser les taux d’intérêt ou, du moins, reculer sur son engagement de les maintenir près de zéro jusqu’en 2023.
D’autres avenues sont proposées, telle la mise en place d’un système normalisé qui éliminerait les offres faites aveuglément au-dessus du prix demandé. L’idée de mettre fin à l’exemption fiscale du gain en capital réalisé sur la vente d’une résidence principale circule également. Ou pourrait-il s’agir tout simplement d’une taxe spéciale sur ce gain qui pourrait progressivement disparaître sur quelques années?
Le gouvernement fédéral déposera son premier budget en deux ans le 19 avril. S’il souhaite ralentir la frénésie par une mesure contraignante ou soutenir davantage les jeunes familles en quête d’une propriété, le moment sera tout indiqué.
Dans le contexte actuel, les programmes déjà existants destinés aux premiers acheteurs – comme le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation, le régime d’accession à la propriété ou l’incitatif à l’achat – sont devenus nettement insuffisants.
Bon. J’suis mieux de me dire que je ne serai jamais propriétaire rendu là…
Analyse
Comment calmer le marché immobilier?
Le Bureau du surintendant des institutions financières a annoncé jeudi qu’il propose de relever le taux de qualification hypothécaire.
Photo : Radio-Canada / Olivia Laperrière-Roy
Gérald Fillion (accéder à la page de l’auteur)
Gérald Fillion
Publié à 4 h 00
L’appel à une intervention d’urgence pour calmer le marché immobilier se fait de plus en plus pressant au Canada. Les ventes de propriétés sont en forte hausse, les inscriptions de maisons à vendre sont très faibles et les prix explosent. Une bulle immobilière semble se dessiner.
Les données de la dernière semaine sont ahurissantes. Depuis un an, le nombre de transactions immobilières a bondi de 126 % dans le Grand Vancouver et de 97 % dans le Grand Toronto. Dans le Grand Montréal, c’est la hausse des ventes de copropriétés (+27 %) qui impressionne, tout comme celle des plex (+36 %).
Le prix composite à Vancouver a monté de 9 % pour atteindre 1,123 million de dollars. À Toronto, on observe une hausse des prix encore plus forte, de 22 %, à 1,098 million. Dans le Grand Montréal, le prix médian des maisons unifamiliales a grimpé de 32 %, passant de 365 000 $ à 481 000 $.
Les ventes augmentent, les prix aussi, alors que les inscriptions de propriétés à vendre sont en baisse. Le recul est de 16 % dans le Grand Montréal depuis un an, et de 43 % pour le segment des maisons unifamiliales. Que faut-il donc faire pour ralentir cette frénésie immobilière qui pourrait mener, selon l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, à une surévaluation des propriétés?
Les économistes Robert Kavcic et Benjamin Reitzes, de la Banque de Montréal, proposent 10 pistes de solution pour calmer l’ardeur immobilière :
- La Banque du Canada pourrait laisser entendre qu’elle va reprendre ses hausses de taux d’intérêt plus rapidement que prévu, avant même 2023, en laissant tomber son engagement de maintenir les taux à un faible niveau à long terme. L’engagement à maintenir de faibles taux, actuellement, alimente la frénésie immobilière.
- Mettre en place un système d’enchères ouvertes et publiques avec des paliers établis à l’avance d’offres bonifiées, question de laisser tomber les enchères à l’aveugle qui peuvent favoriser une surévaluation des propriétés.
- Imposer une taxe à la spéculation qui s’appliquerait sur les maisons principales et secondaires. Cette taxe sur le gain en capital pourrait s’appliquer si la propriété est vendue dans les cinq premières années de sa détention. Elle pourrait être réduite d’une année à la suivante, puis arriver à 0 % après cinq ans.
- Faire passer de 50 % à 100 % le gain en capital soumis à l’impôt sur la vente d’une résidence secondaire ou d’une propriété qui n’est pas principale.
- Augmenter l’offre de maisons unifamiliales dans les régions et dans les centres urbains alors qu’Internet haute vitesse s’étend et que le télétravail est de plus en plus prisé. C’est une solution à long terme, toutefois.
- Imposer une taxe immobilière pour les acheteurs qui ne sont pas des citoyens ou des résidents permanents du Canada. La taxe est de 15 % en ce moment dans le sud de l’Ontario, région qui comprend les villes d’Oshawa, Whitby, Toronto, Mississauga, Oakville, Burlington, Hamilton, St. Catharines et Niagara Falls.
- Resserrer l’accès aux prêts hypothécaires en relevant les critères de crédit.
- Limiter le financement à 65 % de la propriété au lieu de 80 %. Cela pourrait limiter l’utilisation comme collatéral de la propriété principale pour une autre propriété ou un investissement et viendrait réduire la flexibilité financière disponible.
- Taxer le gain en capital sur la vente d’une résidence principale. Le Canada est l’un des rares pays à exempter totalement le gain en capital sur les résidences primaires. Cette option a été rejetée par le gouvernement Trudeau.
- Augmenter les incitatifs pour les premiers acheteurs de maison, notamment en majorant les sommes qu’on peut retirer du REER. Ces mesures ne sont pas très efficaces, selon la BMO, et peuvent même contribuer à la hausse des prix.
Le Bureau du surintendant des institutions financières a annoncé jeudi qu’il propose de relever le taux de qualification hypothécaire. Il est actuellement de 4,79 % et pourrait passer à 5,25 % à partir du 1er juin prochain.
Ce taux de qualification pour avoir accès à une hypothèque s’appliquerait aussi aux emprunteurs non assurés, ceux qui ont des mises de départ d’au moins 20 % sur l’achat d’une propriété. Selon la Scotia, ces nouvelles mesures pourraient entraîner une réduction de 4,5 % du pouvoir d’achat des emprunteurs, ce qui pourrait aider à ralentir l’activité immobilière.
On peut par ailleurs se demander si le marché ne va pas se calmer de lui-même. La hausse actuelle est attribuable aux faibles taux d’intérêt, au niveau d’épargne élevé, au télétravail qui amène bien des gens à repenser leur habitat, au désir également d’aller vivre en banlieue ou à la campagne. Ces éléments sont-ils temporaires?
Il faut ajouter que les prix montent parce qu’au même moment l’offre de propriétés à vendre est faible. Les inscriptions, qui étaient déjà en baisse avant le début de la pandémie, ont reculé davantage au cours des derniers mois.
Selon les économistes de Desjardins, il faut s’attendre à environ 240 000 mises en chantier au Canada cette année, alors qu’on se trouve généralement autour de 200 000. Cet ajout de propriétés pourrait aider à rééquilibrer le marché, ou peut-être pas…
Le 2 x 4 en forte hausse
L’emballement immobilier entraîne également une forte hausse des prix du bois. On est passé d’un prix de 400 $ pour 1000 pieds (environ 305 mètres) mesure de planche, début 2020, à plus de 1400 $, soit une hausse de 250 %.
Cela s’explique en grande partie par la forte demande aux États-Unis, alors que l’inventaire de maisons à vendre ne cesse de baisser. Il y a 10 ans, on avait 6 mois d’inventaire pour des maisons existantes et 12 mois d’inventaire pour de nouvelles constructions. Aujourd’hui, nous sommes à deux mois d’inventaire pour les maisons existantes et à quatre mois pour les nouvelles constructions, ce qui stimule largement les mises en chantier et la demande pour le bois.
Puisque le Québec exporte plus de la moitié de son bois, la dynamique du marché américain entraîne une forte hausse du 2 x 4, voire une pénurie. L’Association québécoise des quincailleries et des matériaux de construction réclame que les forestières priorisent le marché québécois avant d’exporter leur bois aux États-Unis.
La ministre fédérale des Finances, Chrystia Freeland, devra dévoiler un budget de grande qualité le 19 avril pour faire face à trois défis de taille en ces temps de pandémie : d’abord, reprendre les rênes des finances publiques en dressant une feuille de route pour les prochaines années; ensuite, soutenir la relance économique en déployant le plan promis de 70 à 100 milliards de dollars; et enfin, annoncer une stratégie pour calmer le marché immobilier.
Sources : Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, Real Estate Board of Greater Vancouver, Toronto Regional Real Estate Board
https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1783645/marche-immobilier-bulle-immobiliere-ventes-inscriptions-prix
Je vais pointer vers cette publication de la CIBC:
Canadian Housing Market: No Distance Too Far?
Le tableau 6, provenant d’un sondage StatCan, montre bien le frein qu’il y aura dans la frénésie dans certaines régions post-covid. Et une maison loin des services et des grands axes de transport ne vaut pas le prix vendu en ce moment, télétravail ou non.
Ça n’aide pas la situation à Montréal cependant.