Je ne connais pas assez les règlements municipaux de Toronto pour me prononcer (même si je crois qu’ils sont aussi assez fermes) mais à Vancouver il y a des contraintes monstrueuses en termes de logements sociaux, logements à loyer modéré et diverses contributions à la communauté (les CACs).
C’est un peu différent pour les villes autour de Vancouver; avec des requis moins stricts; mais il est aussi nécessaire de prévoir des logements à loyer modéré à Burnaby et les Tri-Cities notamment; mais pas à Surrey.
Et puis si on s’intéresse seulement aux CMA les villes autour de Montréal n’ont pas de 20-20-20. Il y a d’autres facteurs qui influent sur ces faibles résultats. Par contre cela fait des mois que personnellement je m’inquiète du très faible nombre de mises en chantier dans la métropole et sa région. On ne construit pas assez dans des proportions ridiculement dangereuses; et il va falloir sérieusement agir.
Pour citer Mario Polèse sur ce sujet: l’écosystème de la construction au Qc et en Ontario est très différent. On a beaucoup plus de petits joueurs au Qc parce que précisément il n’y a pas tant de contraintes réglementaires et législatives pour construire, alors qu’en Ontario (et spécifiquement à Toronto) c’st le contraire. Le marché de la construction ne permet qu’aux grands joueurs de tirer leur épingle du jeu là-bas.
La hausse des taux d’intérêts fait beaucoup plus mal aux petits joueurs qui n’ont pas les mêmes capitaux ni la même capacité d’emprunt que les plus gros.
J’abonde dans le même sens. À l’extérieur du centre-ville et de quelques TOD, il y a beaucoup de petits promoteurs qui n’ont un portfolio que de quelques immeubles au plus.
En banlieue, je ne connais pas les statistiques, mais je ne serais pas surpris que la majorité des projets proviennent de petits promoteurs. Je connais des exemples de promoteurs qui font plusieurs projets de densification dans une ville et qui habitent cette même ville (et depuis longtemps). C’est beaucoup plus dur emprunter et obtenir le financement pour eux que pour Devimco.
Un règlement proposé cette semaine par le gouvernement Legault a pour objectif d’obliger les inspecteurs en bâtiment à détenir un certificat délivré par la Régie du bâtiment.
Le gouvernement de François Legault a publié cette semaine un projet de règlement concernant l’encadrement du rôle de l’inspecteur en bâtiment. Cependant, Québec tarde à rendre obligatoire l’inspection préachat d’une maison.
Selon nos informations, le gouvernement poursuit sa réflexion sur le sujet. Il soupèse le pour et le contre entre une intervention par voie réglementaire ou par le dépôt d’un projet de loi.
À la veille des vacances de la construction, personne à la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) n’a répondu à nos questions formulées depuis mercredi, même si l’organisme a publié un communiqué jeudi sur le sujet.
Le règlement proposé cette semaine a pour objectif d’obliger les inspecteurs en bâtiment à détenir un certificat délivré par la Régie du bâtiment.
Ce projet de règlement est l’aboutissement d’une démarche entamée avec l’adoption du projet de loi 16 de la ministre Andrée Laforest en 2019.
L’inspecteur devra dorénavant réaliser son inspection en suivant la norme élaborée par le Bureau de normalisation du Québec qui définit les bonnes pratiques en la matière.
Avant le projet de loi 16, il n’existait aucun encadrement juridique ou réglementaire sur l’inspection préachat.
Des acheteurs ont pu en faire les frais.
Lors de la période de surenchère immobilière qui a caractérisé la pandémie de COVID-19, de multiples ventes de maisons se sont conclues sans que l’acheteur puisse faire une inspection après l’acceptation de l’offre d’achat. Une situation qui avait été critiquée publiquement.
Période transitoire de trois ans
Le projet de règlement prévoit une formation obligatoire de niveau collégial pour obtenir le certificat d’inspecteur en bâtiment. L’inspecteur devra aussi se munir d’une assurance responsabilité, produire un rapport d’inspection et respecter des exigences en matière de formation continue. Il est aussi question des règles déontologiques et du traitement des plaintes.
Le règlement doit entrer en vigueur à compter du 1er octobre 2024. Une période transitoire de trois ans est prévue pour les inspecteurs actuels qui pourront continuer de pratiquer sans permis. Ceux-ci auront à se qualifier pour obtenir un certificat en réussissant la formation de mise à niveau, précise la RBQ dans son communiqué.
« Actuellement, au Québec, la fonction d’inspecteur en bâtiment n’est pas encadrée. Nous voulons que les inspecteurs en bâtiment ciblés par le règlement aient dorénavant l’obligation de détenir un certificat délivré par la RBQ, ce qui représente une meilleure surveillance de la qualité de l’inspection et de qualification pour le nouvel acheteur qui fait appel à leurs services », a déclaré le ministre du Travail, Jean Boulet, dans le même communiqué.
Second essai
Il s’agit d’une seconde publication d’un projet de règlement sur l’encadrement des inspecteurs en bâtiment. La RBQ en avait publié une première version le 24 février 2022. À l’époque, la Régie avait en fait publié deux règlements : un premier sur l’encadrement et un second sur l’obligation pour toute personne de faire inspecter l’immeuble de 25 ans et plus préalablement à son achat.
Si tous peuvent comprendre l’utilité d’une inspection préachat, rendre le processus obligatoire peut déplaire à certains puisque le gouvernement se trouve à intervenir dans une transaction privée en ajoutant des coûts à l’achat, déjà onéreux, d’une propriété.
Ces deux projets de règlement de février 2022 n’ont pas eu de suite. En juillet de la même année, le Bureau de normalisation du Québec a publié sa norme 3009-500 visant à définir les pratiques d’inspection de bâtiments d’habitation.
Celle-ci est le résultat d’un consensus obtenu par un comité de normalisation qui a tenu 22 réunions en 25 mois et qui regroupait 18 personnes issues d’associations d’inspecteurs en bâtiment, d’ordres professionnels, d’assureurs et autres.
La Corporation des inspecteurs vérificateurs en qualité de la propriété (CIVQP) a affiché publiquement sa dissidence. Elle reprochait à la norme de se limiter à une inspection visuelle du bâtiment. Il a été impossible de joindre son fondateur Mario Roy.
D’autres associations ont toutefois appuyé la norme comme l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ).
J’ai envoyé un courriel à mon député Marc Miller. En voici le contenu:
Bonjour M.Miller,
Je suis résident âgé de 34 ans du Sud-Ouest de Montréal. Je vous écris pour vous faire part de mon inquiétude par rapport à l’augmentation du coût d’habitation.
Dans les dernières années, le coût de se loger a prit tellement d’ampleur que même un couple sans enfants qui ont des salaires d’ingénieurs ne sont pas en mesure de s’acheter un condo 2 chambres sans étouffer son budget au maximum. Comment voulez-vous que ces gens puissent envisager fonder une famille?
Évidemment, la cause de cette crise du logement est multi-factorielle. Le gouvernement fédéral n’a pas tous les leviers. Par contre, il y a certainement une reconnaissance des gens de ma génération qu’une augmentation forte de la population (par l’immigration) sans l’augmentation complémentaire de la main d’œuvre dans l’industrie de la construction contribue fortement à cette crise. Il faut soit accélérer le processus de reconnaissance des compétences, donner plus rapidement des permis de travail, ou diminuer l’immigration. C’est facile de signer des chèques, mais en injectant plus d’argent dans le système comme le fédéral a tendance à faire, on risque d’empirer le problème. Il est grand temps d’amorcer des politiques qui augmenteront l’offre de logement plutôt que de surcharger la demande (qui est déjà bien présente).
Votre adversaire politique principal (les conservateurs) a repéré cette frustration généralisée et martèle sur ce clou à répétition. Poilievre est clairement doué en communications et sait comment capitaliser sur les frustrations de l’électorat. Il faut absolument adresser cet enjeux le plus tôt possible sinon vous aller perdre les élections. Compte tenu du populisme répugnant de Poilievre et de ses politiques qui auraient des conséquences catastrophiques au niveau environnemental, il faut absolument pas qu’ils gagnent les prochaines élections.
Je vous en pris, il faut que vous prenez cette crise du logement au sérieux et prendre vos responsabilités en main.
Merci,
Alexandre Courtemanche
J’ai seulement passé un bon 15 minutes à l’écrire donc je ne l’ai pas paufiné autant que je l’aurais voulu. Par contre, je songe sérieusement à y passer plus de temps pour que ça soit une lettre ouverte avec plus de réflexions.
Avez-vous des améliorations à recommander? Évidemment je m’attend pas à ce que tout le monde soit d’accord avec moi.
A view of the Montreal properties Canvar Group is offering for sale. (Courtesy Canvar Group)
Canvar Group is selling a portfolio of three mutiresidential properties and one hotel its broker describes as a rare opportunity in downtown Montreal.
“I don’t think in downtown Montreal there’s been that big of a portfolio on centre ice on the market in a long time,” Joe Rullier, senior vice-president and commercial real estate broker at Colliers International (Quebec) in Montreal, said.
The four properties total 755 residential units and more than 663,000 square feet of building area. The group consists of:
the 33-storey Le 400 at 400 Sherbrooke St. W. with 217 units;
the 24-storey Le Smith at 2100 Bleury St. with 160 units;
the 22-storey C-Lofts at 375 de la Concorde St. with 157 units;
They were built between 2009 and 2019 and are all near the Quartier des Spectacles and McGill University.
The guidance for the portfolio is between $305 and $310 million, or the equivalent of $400,000 a door, which is well below replacement cost for downtown Montreal construction, Rullier said.
Reason for the sale
Canvar is selling the properties “because they have quite a bit of other projects on the go that need to start construction and they are more of a construction developer than a manager,” Rullier said.
“It’s just the nature of the beast for development – it’s heavy on cash flow and they have to move on to their next projects.”
The properties are mortgaged at around three per cent for another two years, well below current interest rates.
“I think the pricing is right for the market today,” Rullier said. “The mortgage helps us, so I think we’re very well-priced.”
Cap rates “are hovering around 4.5 and five,” he said. “We don’t think it’s expensive.
"It is a big number that we’re asking in terms of dollar numbers, but in terms of return I think we’re there with everything that should be asked for these kinds of properties.”
He said it has been a while since a high-quality asset of that type has been available in the downtown area.
“It is really above average in terms of finishes and the location can’t be replaced.”
Numerous groups interested
About 25 groups from Vancouver to Montreal to New York have expressed interest in the buildings. The first round of bidding closes Aug. 17.
The top three finishers will then be likely asked to submit a final bid, Rullier said.
The three rental properties are fully leased and cater mostly to young professional and McGill students.
On average, two-bedroom apartments rent for $2,234 at Le Smith, $2,824 at Le 400 and $1,777 at C-Lofts, all below comparable recently completed buildings in the downtown area such as Livmore and Humaniti.
Rullier said the hotel is performing well, particularly this year, but it can be converted to luxury multiresidential rental or student housing.
Buildings that neighbour the Hilton Garden Inn have been converted from hotels to student housing.
“Some purchasers don’t want to hold hotels,” he said. “If you convert it to student housing or multires, there’s quite a bit of upside.”
Canvar is willing to continue involvement with the purchaser during the transition period if the buyer does not have a track record in hotel management, Rullier added.
About $2.2 million of capital investments (representing about $9,900 per key) were done in the hotel in the last few years, including lobby updates and full renovations to guest rooms and event spaces.
“The only thing that needs to be changed is the carpets, but that’s minor.”
The hotel has 3,885 square feet of meeting and convention facilities on the ground and 11th floors and access to a recreation facility on the 12th floor that is shared with Le 400.
The Le 400 multires building occupies Floors 12 to 33 of the tower above the podium which houses the Hilton Garden Inn.
Overall, the buildings have five floors of underground parking with 323 stalls.
Rullier said there is no room for additional development on the site.
Sean Kilpatrick,La Presse canadienne
Du zonage local aux consultations communautaires, il existe de nombreuses façons pour les villes de freiner la construction résidentielle, alors que le pays est confronté à une importante pénurie de logements. On voit ici un chantier résidentiel à Ottawa.
Nojoud Al Mallees - La Presse canadienne 12 h 38 Canada
Du zonage local aux consultations communautaires, il existe de nombreuses façons pour les Villes de freiner la construction résidentielle, alors même que le Canada est confronté à une importante pénurie de logements.
D’après l’Association canadienne des constructeurs d’habitations, les délais d’approbation municipaux moyens pour les projets de logement en 2022 allaient de trois mois à près de trois ans, en fonction de la ville.
C’est pourquoi encourager les municipalités à construire plus de logements, plus rapidement, est devenu un axe majeur de la politique fédérale du logement, ainsi que de la politique qui l’entoure.
Le Fonds pour accélérer la construction de logements, doté de 4 milliards $ et lancé en juin, est un excellent exemple de la manière dont le gouvernement fédéral prévoit d’influencer le changement au niveau municipal.
Dans le cadre de ce programme, qui s’étend jusqu’en 2026-2027, les municipalités, les territoires et les gouvernements autochtones peuvent demander des fonds supplémentaires pour stimuler l’offre de logements. Le gouvernement libéral a déclaré qu’il accélérerait la construction de 100 000 nouveaux logements dans tout le pays.
« Bien que nous n’ayons pas la responsabilité technique d’ajuster les règlements de zonage municipaux, par exemple, nous pouvons créer des incitations financières pour que les municipalités le fassent », a indiqué le ministre fédéral du Logement, Sean Fraser, en entrevue à La Presse Canadienne.
L’approche conservatrice
Le chef du Parti conservateur, Pierre Poilievre, a également demandé que l’on tire parti de l’argent fédéral pour encourager la construction de logements, bien que son approche et sa rhétorique aient été plus contradictoires.
Avant même de devenir chef du parti il y a près d’un an, M. Poilievre a fait du logement l’une de ses principales priorités politiques.
Il a rendu le gouvernement libéral de Justin Trudeau responsable de la crise de l’accessibilité au logement. M. Poilievre a également reproché aux fonctionnaires municipaux de retarder ou de bloquer la construction de nouveaux logements.
Les experts en logement, les défenseurs et les groupes industriels conviennent que les nouveaux développements sont entravés par des tarifs municipaux élevés, des règlements de zonage restrictifs et d’autres obstacles au niveau municipal.
Lors de sa campagne pour la direction du parti en 2022, M. Poilievre a déclaré qu’il exigerait des grandes villes comme Toronto et Vancouver qu’elles augmentent la construction de logements de 15 %, sous peine de devoir réduire les subventions d’infrastructure, utilisées par les municipalités pour financer des projets tels que les systèmes de transport en commun, les services communautaires et les aménagements extérieurs.
Lier les fonds fédéraux aux résultats en matière de logement est également devenu un élément central de l’argumentaire de M. Poilievre en tant que chef de l’opposition officielle.
Plus récemment, il a indiqué qu’un gouvernement conservateur ne soutiendrait que les projets de transport en commun qui prévoient un zonage à haute densité autour des stations de transport en commun.
Des « différences de ton »
Selon le directeur général de l’Association canadienne des constructeurs d’habitations, Kevin Lee, il est essentiel que les Villes autorisent une plus grande intensification urbaine pour résoudre la crise du logement.
« Il y a beaucoup d’argent fédéral qui est dépensé pour soutenir les infrastructures et les transports en commun. Il est donc important de lier ces fonds à des résultats en matière de logement, notamment à l’augmentation du nombre de logements, quel que soit leur type », dit-il.
Qu’ils offrent plus d’argent ou qu’ils retiennent des fonds, l’expert en logement et économiste, Mike Moffatt, estime que les libéraux et les conservateurs proposent essentiellement la même idée.
« Je pense que les différences entre les libéraux et les conservateurs à ce sujet sont davantage des différences de ton que des différences d’approche », évoque M. Moffatt, professeur adjoint à l’Ivey Business School de l’Université Western à London, en Ontario.
Selon M. Moffatt, le gouvernement fédéral pourrait prendre d’autres mesures en matière de logement que de « soudoyer » les autres niveaux de gouvernement. Ottawa dispose du pouvoir fiscal nécessaire pour apporter des changements.
« Le fait que le gouvernement fédéral soit probablement dans la meilleure situation financière de tous les ordres de gouvernement lui permet de conclure ce genre d’accords », avance-t-il.
Le ministre Fraser a déclaré que le gouvernement fédéral souhaitait utiliser les dépenses d’infrastructure pour stimuler la construction de logements. Il croit que le gouvernement y parviendrait en mettant plus d’argent à disposition, plutôt qu’en menaçant de réduire les financements.
« Lorsque j’ai examiné le plan du chef conservateur, je me suis rendu compte qu’il ne s’agissait pas d’encourager la construction de logements en accordant des subventions d’infrastructure aux personnes qui construisent des logements. Il s’agit de couper les vivres à ceux qui ne respectent pas une norme très particulière », a affirmé M. Fraser.
Le « bâton » ou la « carotte » ?
Mais le porte-parole du Parti conservateur en matière de logement, Scott Aitchison, croit que l’adoption d’une approche amicale avec les Villes ne permettra pas de construire davantage de logements.
« Je ne comprends pas pourquoi quelqu’un penserait qu’il est déraisonnable pour le gouvernement fédéral d’exiger une certaine imputabilité pour l’argent qu’il dépense (pour) les municipalités », a déclaré M. Aitchison.
Le député conservateur, qui a fait carrière en politique municipale en Ontario, sait comment le « pas dans ma cour » de certains résidants pousse parfois les élus à s’opposer à la densification.
« On a vu le gouvernement fédéral donner de l’argent aux Villes, des milliards, des milliards et des milliards sur plusieurs années. Et les résultats sont là où ils sont », évoque-t-il.
Mais que ce soit en maniant le bâton ou la carotte, un ancien responsable politique provincial hésite à accroître l’implication du gouvernement fédéral dans la politique du logement, même par le biais de dépenses d’infrastructure.
« Chaque fois qu’il y a plus de gouvernements responsables d’un domaine politique, il y a moins d’imputabilité », fait valoir Benjamin Dachis, qui a été directeur de la politique, du budget et de la planification fiscale du premier ministre de l’Ontario, Doug Ford, entre 2018 et 2019.
Le fait d’offrir plus d’argent aux Villes pourrait les inciter à prendre le gouvernement fédéral en otage en ne construisant des logements que si elles reçoivent l’argent nécessaire à cette fin, soutient M. Dachis, qui est aujourd’hui vice-président associé des affaires publiques à l’Institut C.D. Howe, un groupe de réflexion.
L’approche du « bâton » pourrait être plus efficace, selon M. Dachis, mais il serait difficile de déterminer la base de référence pour l’obtention d’un financement.
« Il est très difficile pour Ottawa de faire les choses correctement, ville par ville », dit-il.
La construction domiciliaire est au plus bas à Montréal.
La construction domiciliaire est au plus bas à Montréal, contrairement à Toronto et à Vancouver. Et ceux qui espèrent une reprise rapide des mises en chantier seront déçus, selon un gourou des cycles immobiliers.
Publié à 5h00
André Dubuc La Presse
Après sept mois, le rythme des mises en chantier en 2023 flirte avec le creux historique de 1998 en dépit de la pénurie de logements. Montréal fait bande à part à ce chapitre, Toronto et Vancouver étant en voie de connaître une année record.
Il s’agit d’une bien mauvaise nouvelle pour les ménages montréalais à la recherche d’un toit compatible avec leur budget au moment où la question du logement est sur toutes les lèvres.
Le rythme annualisé des mises en chantier dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, de janvier à juillet 2023, est d’environ 12 000 logements. « Il faut remonter jusqu’à 1998 pour avoir un chiffre plus bas, avec 10 700 nouvelles constructions », fait savoir Francis Cortellino, analyste principal du marché de Montréal à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
La ville, alors dirigée par Pierre Bourque, connaissait un taux de chômage deux fois plus élevé qu’aujourd’hui.
La comparaison est imparfaite parce qu’en 1998, la RMR était plus petite qu’aujourd’hui ; par exemple, elle n’incluait pas Saint-Jean-sur-Richelieu.
Si ce chiffre de 12 000 nouveaux logements devait se maintenir d’ici au 31 décembre, la dégringolade serait spectaculaire, de l’ordre de 50 % par rapport aux 24 000 logements construits l’an dernier.
Évidemment, la RMR de Montréal, qui représente environ 50 % de la population de la province, tire le Québec vers le bas.
Après avoir diminué de 15 % en 2022, le nombre de mises en chantier dans la province chutera encore de 40 % cette année. Cela n’a rien de réjouissant pour les ménages à la recherche d’un toit. Desjardins prévoit 35 000 nouveaux logements au Québec cette année. Il y a deux ans, il s’en était construit près de 68 000.
« C’est quand même énorme comme baisse. Le problème actuellement au Québec, c’est la capacité financière des promoteurs à lancer des projets », commente Hélène Bégin, économiste chez Desjardins.
Surprise à Toronto et à Vancouver
La surprise, c’est que, pendant que Montréal est près d’un creux historique, Toronto et Vancouver menacent de faire tomber des records vieux de 30 ans.
Le rythme annualisé des mises en chantier dans la RMR de Toronto, de janvier à juillet 2023, était d’environ 53 500, et à Vancouver de 35 100, selon la SCHL. À ce rythme, l’année 2023 pourrait connaître la meilleure performance pour ces deux RMR depuis au moins 1990.
Or, les deux villes qui sont aux prises, elles aussi, avec une pénurie de logements ne devraient pas se réjouir trop vite, s’il faut en croire les économistes.
Vancouver et Toronto sont avantagés par leur structure d’habitation davantage orientée vers le condo, ce qui donne une certaine capacité financière aux promoteurs pour lancer leur projet grâce aux préventes. À Montréal, c’est surtout du locatif qui se construit.
Hélène Bégin, économiste chez Desjardins
Au premier semestre, environ 50 % des mises en chantier sont des condos à Vancouver et à Toronto, tandis que la copropriété représente 12 % des nouveaux logements dans la RMR de Montréal, selon la SCHL.
« À Toronto et à Vancouver, ce sont de grandes tours de condos que l’on construit, souligne Francis Cortellino. Ces projets s’étendent sur plusieurs années. Ils peuvent représenter des conditions du passé. C’est long avant d’avoir tous les permis nécessaires. Il faut aussi avoir le niveau de préventes requis [souvent équivalent à la moitié des logements] pour lancer le projet. Ces préventes ont pu être réalisées il y a deux ou trois ans [quand les conditions de financement étaient meilleures]. »
La réalité risque de les rattraper l’an prochain, croient-ils.
Gilles Ouellet, spécialiste des cycles immobiliers
Pas de reprise à l’horizon, soutient un gourou des cycles immobiliers
Baisse des taux d’intérêt ou pas, la reprise des mises en chantier au Québec n’est pas pour demain, soutient Gilles Ouellet, spécialiste du marketing immobilier et adepte des cycles.
Selon cette théorie, raconte-t-il, un cycle dure 20 ans en moyenne, séparé en deux phases à peu près égales de croissance et de décroissance. Les conditions peuvent changer d’un cycle à l’autre, dit-il, mais leur réalité reste implacable.
L’année 2021 avec ses 68 000 mises en chantier a marqué le dernier sommet au Québec. Le précédent pic a été observé 17 ans auparavant, en 2004, avec 58 500 mises en chantier.
« Je ne m’attends pas à une remontée significative des mises en chantier avant la fin de la décennie, soutient l’octogénaire, en entrevue avec La Presse.
« J’ai des mauvaises nouvelles pour les promoteurs qui croient que dès que les taux hypothécaires redescendront, les mises en chantier remonteront rapidement au niveau de celles de 2021, poursuit le président de la société de marketing immobilier Go Solutions. Ça ne sera pas le cas, il y a trop d’obstacles à surmonter. »
Il énumère le coût des terrains, la pénurie de main-d’œuvre, les coûts élevés des matériaux qui rendent la construction de logements locatifs non rentable, l’opposition citoyenne chronique aux tours résidentielles, la réticence des villes à accepter la densification, leur lenteur à délivrer des permis et les redevances qu’elles imposent aux promoteurs.
« Je suis en partie d’accord avec lui, dit Thomas Dufour, coprésident du promoteur Groupe HD. Ça se fera en deux temps. L’an prochain, il y aura une reprise des mises en chantier avec le desserrement des conditions de financement. Mais pour une reprise significative majeure, je suis d’accord que ça va prendre cinq ans encore », confie celui dont le groupe a lancé un projet de condos de 350 logements en mai dernier au 2600, boulevard Cavendish.
Effondrement des permis de bâtir au centre-ville
Les données sur les permis de bâtir, indicateur avancé des mises en chantier au cours des deux années subséquentes, semblent confirmer le scénario pessimiste.
Une comparaison des permis délivrés au centre-ville au cours du premier semestre des années 2022 et 2023 réalisée par l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) montre que l’arrondissement de Ville-Marie a autorisé 3040 logements en 2022, mais seulement 45 cette année.
Sur l’ensemble du territoire de Montréal, la chute des permis au premier semestre est de 61 %, les logements autorisés étant passés de 6354 en 2022 à 2451 en 2023.
« Je ne pense pas non plus que les mises en chantier vont remonter pour la peine prochainement, dit Mario Fortin, professeur d’économie à l’Université de Sherbrooke. Ça va être plus compliqué qu’une simple baisse de taux. Empiriquement, les entrepreneurs font plus de construction quand c’est rentable d’en faire. »
L’enjeu aujourd’hui, c’est que les coûts de construction ont monté plus vite que la capacité des ménages de payer des logements.
Mario Fortin, professeur d’économie à l’Université de Sherbrooke
Hélène Bégin a sursauté quand elle a pris connaissance des propos de Gilles Ouellet. « Si les taux d’intérêt étaient bas, il s’en construirait des logements au Québec », lance l’économiste de Desjardins. Elle pointe les 68 000 mises en chantier de 2021, période où les taux d’intérêt étaient au plancher.
L’institution financière prévoit une première baisse des taux autour du deuxième trimestre 2024. Ils ne reviendront toutefois pas au niveau de 2021, prend-elle soin de préciser. Elle s’attend à ce que les taux hypothécaires de 1 et de 5 ans redescendent sous les 5 % en 2025. Cette année-là, Desjardins prévoit 46 000 mises en chantier, en hausse de 30 % par rapport au creux attendu cette année.
« Serait-ce suffisant ? se demande l’économiste à voix haute. La baisse des taux va aider un peu dans les propriétés destinées aux propriétaires-occupants. Dans le locatif, ça reste à voir. C’est certain que plus d’injection de fonds publics est nécessaire, notamment dans le logement social et abordable. »
« Il va falloir que le gouvernement s’en mêle d’une façon ou d’une autre », corrobore Gilles Ouellet. Ce qui prendra du temps et qui n’ira pas sans heurt, d’après lui. Il cite l’exemple des maisons des aînés, dont la livraison a pris du retard. Leur construction chapeautée par l’État revient à 800 000 $ et plus par logement.
Programme embourbé
Autre exemple, le populaire programme APH Sélect de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) est embourbé. Il accorde des conditions de financement avantageuses aux projets locatifs respectant certaines exigences qualitatives.
« Les dossiers déposés en ce moment ne sont pas traités avant six mois », témoigne Marc-Antoine Chevalier, président du Groupe Chevalier Séguin. Sa société projette de construire un immeuble de 72 logements à Saint-Amable, en Montérégie. Il a déposé sa demande auprès de la SCHL le 20 mai dernier. Il attend maintenant une réponse en novembre.
L’allongement des délais découle de changements entrés en vigueur le 19 juin, explique la société de la Couronne dans un courriel, lesquels « ont contribué à un afflux important et anormalement élevé de demandes ».
Visant la certification LEED v4, Le Florent sera construit à côté de l’Amphithéâtre Cogeco, non loin du musée Boréalis, au cœur du quartier Trois-Rivières sur Saint-Laurent.
L’effervescence de la ville de Trois-Rivières a retenu l’attention de l’entreprise Immostar, solidement installée à Québec. Au confluent de la rivière Saint-Maurice et du fleuve Saint-Laurent, celle-ci vient d’entamer la construction d’un immeuble locatif de six étages, qui comportera 218 appartements et de nombreuses aires communes avec vue sur l’eau.
Le Florent (contraction de fleuve et Saint-Laurent), un projet de 72 millions pour Immostar, s’élèvera au cœur du quartier Trois-Rivières sur Saint-Laurent, qui insuffle une nouvelle vie à un vaste terrain occupé pendant plus de 100 ans par l’industrie papetière. Voisins, l’Amphithéâtre Cogeco et le musée Boréalis, situé dans l’ancienne usine de filtration de la Canadian International Paper, exercent tous deux une influence sur l’architecture du bâtiment résidentiel, tournée à la fois vers le passé et l’avenir, explique François Pelchat, associé, vice-président location et marketing d’Immostar.
« Trois-Rivières se trouve entre Montréal et Québec, et il y a eu un boom incroyable au cours des dernières années avec la construction de l’Amphithéâtre Cogeco et du Colisée Vidéotron, indique-t-il. Beaucoup de gens veulent y habiter, mais les logements locatifs sont désuets. »
Je me promène beaucoup et quand j’ai vu le site, je l’ai trouvé tellement beau que je me suis dit : “Si j’ai à développer quelque chose à Trois-Rivières, c’est ici que je veux le faire.”
François Pelchat, associé, vice-président location et marketing d’Immostar
La firme Immostar a fait parler d’elle en construisant les immeubles locatifs Mu, à Sainte-Foy, et Le Huppé, à Lebourgneuf, deux des trois premiers complexes au Québec à obtenir la certification WELL, axée sur le bien-être, le confort et la santé des occupants (l’autre étant Humaniti, à Montréal). L’entreprise a de nouveau poussé la réflexion avec l’agence PMA Architectes pour concevoir Le Florent et continuer d’innover.
Au niveau du sol, un vaste stationnement intérieur sera judicieusement dissimulé par de la végétation. Les logements seront aménagés au-dessus.
Orienté de façon à profiter de la vue sur l’eau, Le Florent comportera entre autres une terrasse sur le toit, un salon avec table de billard et téléviseur, un espace de travail partagé, une piscine intérieure, une salle d’exercice, un potager urbain, des bornes de recharge pour véhicules électriques, un espace pour laver les voitures, des rangements pour les vélos et des chutes à déchets et à recyclage.
« Comme il s’agit d’un site où beaucoup de gens se promènent à pied, l’été, et qu’il y a beaucoup de spectacles, il y aura des stationnements au rez-de-chaussée, plutôt que des unités, précise François Pelchat. À partir du deuxième étage, le son sera un peu coupé et il y aura une belle vue sur les alentours. Le stationnement ne paraîtra pas, une fois le site remblayé. »
Un acousticien a été engagé et des mesures ont été prises lors de spectacles. « Nous irons vers une composition de l’enveloppe optimale et un choix de fenêtre adapté, indique le promoteur. Cela dit, il y aura quand même toujours du bruit lors des évènements. »
Une spacieuse terrasse sera aménagée sur le toit, avec une vue splendide sur l’eau.
Doté de systèmes mécaniques très efficaces, le complexe locatif visera la certification LEED v4 (Leadership in Energy and Environmental Design). « Un système géothermique horizontal va permettre de chauffer l’eau, de chauffer les stationnements et d’avoir un système au glycol pour faire fondre la neige sur les trottoirs et l’empêcher de s’accumuler. Ce ne sera pas une dépense énergétique de plus parce que le glycol circulera déjà. Le système géothermique permettra de réduire les coûts énergétiques et d’avoir un bâtiment vraiment performant. »
Les systèmes géothermiques sont encore rares dans les projets résidentiels, fait-il remarquer. « C’est un investissement vraiment important, pour ce que cela rapporte, convient-il. Mais nous, on mise sur le long terme. L’environnement est une priorité pour les jeunes. Si tu ne fais pas attention maintenant à la manière dont tu consommes l’énergie, si tu ne fais pas attention à l’environnement et si tu ne construis pas des bâtiments durables, la prochaine génération ne viendra pas y habiter. »
Une spacieuse terrasse sera aménagée sur le toit, avec une vue splendide sur l’eau.
En Europe et à New York, fait-il remarquer, les propriétaires d’immeubles doivent de plus en plus afficher la performance énergétique de leur bâtiment dans le hall d’entrée ou sur une porte. Les édifices les plus performants reçoivent une cote de A. « Si tu es coté F, cela n’envoie pas un bon signal, dit-il. C’est inévitable que cela va arriver ici. Il faut qu’on soit prêt. On innove, on se prépare et indirectement, on va pousser l’industrie à le faire. Parce que si nous faisons des bâtiments intelligents et durables, et que d’autres promoteurs, qui sont comme nous, le font aussi, les autres n’auront pas le choix de suivre. Et tous ensemble, on sera en mesure de transformer cette industrie, qui est déjà en train de changer. Mais pour ça, il faut qu’on continue à faire des investissements. »
Les locataires devraient commencer à emménager en mai ou juin 2025. Lorsque Le Florent obtiendra par la suite sa certification LEED, la plaque en faisant foi sera fièrement affichée dans le hall d’entrée.
La ville n’a eu aucune vision pour le développement de ce nouveau quartier. Je me plaignais justement la semaine dernière, quand je suis allé voir le spectacle de Charlotte Cardin à l’amphithéâtre Cogeco, qu’il n’y avait AUCUN commerces aux rez-de-chaussée des immeubles, il n’y a donc pas de commerces de proximité, aucun restaurant, rien du tout et les appartements locatifs et condos poussent à la tonne.
Et la, comble de l’aberration, le RDC de cet immeuble sera un stationnement intérieur? On dirait qu’ils font exprès pour ruiner un si beau coin avec tellement de potentiel.
J’ai bien fait d’avoir pris un taux fixe lors de mon dernier renouvellement. J’ai encore 2 ans à 2.85%!
Hausse des taux d’intérêt : une hypothèque sans fin
Face à la hausse rapide des taux d’intérêt, des emprunteurs ne remboursent presque rien sur leur prêt hypothécaire.
Certains ont même beaucoup de misère à couvrir leurs intérêts et se disent au bord du gouffre. C’est le cas d’un résident de Joliette, qui a vu son hypothèque passée de 25 à plus de 47 ans.
Pourquoi cibler une mesure qui n’est pas mentionné, et complètement écarter les causes mentionnées par les constructeurs et les spécialistes? Est-ce que les constructeurs et les économistes se trompent?
Je me répète encore, mais ce n’est pas une contribution fiscale de 3 500 dollars par logement qui fait effondrer le marché.
Le reste de la région métropolitaine connaît exactement la même baisse de chantiers que la ville de Montréal, sans le règlement d’inclusion. Brossard est à -95% environ.
Le coût de construction d’un logement à augmenté de 50% en quelques années (le règlement d’inclusion compte pour moins 0.5 à 1%), le financement est extrêmement difficile et beaucoup plus cher autant pour les constructeurs que les acheteurs. Ça devient tout simplement difficile de rentabiliser les projets où de vendre sur un marché moins cher comme Montréal.
3500$ sur tout ça ne changera rien à la dynamique, et c’est pour cela que les constructeurs ou les économistes n’en parle pas. Le REM impose une redevance 4 fois plus élevé pour construire des logements dans son emprise, d’ailleurs.
Le règlement d’inclusion peut être bon ou mauvais, c’est un autre débat que son impact.
On est très loin des frais imposés par d’autres villes canadiennes en plus. À Toronto il n’est pas rare que ces charges atteigne les 6 chiffres.
Ceci dit, dans un contexte où construire des logements devient plus difficile à financer, il faudra vraiment voir quels sont les coûts et les bénéfices de chacune des mesures fiscales sur l’industrie de la construction.
Oui, le débat doit regarder l’ensemble des obligations fiscales. J’avais lu il n’y a pas longtemps que ces obligations s’élèvent à environ 35 000$ par logement dans Saint-Laurent, par exemple. Si on assume que le règlement d’inclusion dans ce contexte est grosso-modo la moyenne de 3500$ qu’on a vu, il représente 10% du montant. 90% est ailleurs. Il y a beaucoup à regarder.
Enfin, ce n’est pas évident que la remise en question du règlement d’inclusion mène à son abolition, ça pourrait très bien aller dans la direction d’un règlement qui a plus de mordant en fonction de l’opinion populaire. Les promoteurs ont eu une victoire avec l’implémentation actuelle du “20-20-20” (qui n’existe basiquement pas concrètement), par rapport à son principe.
En bout de ligne, que ce soit le règlement d’inclusion ou autres redevances comme on voit dans les banlieues sous d’autres noms et formes, ça part du même contexte de financement des villes. Il y a peu d’argent pour de nouvelles responsabilités.
