Luc Rabouin, responsable du développement économique et commercial au comité exécutif de la Ville de Montréal, explique le « plan d’action » en immobilier devant les invités de l’Institut de développement urbain du Québec.
La Ville de Montréal lance un projet-pilote dans quatre arrondissements afin de déployer son nouveau « plan d’action » qui vise à simplifier les processus administratifs qui compliquent et retardent indûment les projets immobiliers.
Annoncé mercredi lors d’un évènement de l’Institut du développement urbain du Québec, ce plan d’action de l’administration municipale découle des travaux effectués depuis deux ans par un comité-conseil formé de représentants du secteur immobilier, des instances municipales et des milieux communautaires de quartiers.
Ce plan d’action cible quatre objectifs principaux pour l’administration de la Ville de Montréal : accélérer le processus d’autorisation des projets immobiliers, optimiser les processus de consultation des intervenants locaux et citoyens, donner de la prévisibilité de délais aux promoteurs immobiliers et améliorer « nettement » le suivi administratif avec les promoteurs immobiliers.
Le projet-pilote de ce plan d’action sera mené dans quatre arrondissements : Rosemont–La Petite-Patrie, Ville-Marie (centre-ville), Sud-Ouest et LaSalle. Il touchera aussi le secteur Namur-Hippodrome, où des projets de réaménagement immobilier des vastes terrains de l’ancien hippodrome Blue Bonnets tardent encore à se manifester.
De l’avis de Luc Rabouin, responsable du développement économique et commercial au comité exécutif de la Ville de Montréal, « le plan d’action est une réponse directe aux défis qui freinent le développement [immobilier] à Montréal ».
« La pénurie de main-d’œuvre et l’augmentation des coûts de construction et de financement sont des défis globaux sur lesquels la Ville a peu d’emprise. Mais les actions que nous mettons en place [avec ce projet-pilote] nous permettront d’offrir davantage de prévisibilité [aux promoteurs immobiliers], de réduire les délais d’approbation des projets, de dénouer les situations problématiques, d’optimiser le processus consultatif et d’insuffler un réflexe de qualité et d’efficacité dans la collaboration avec les promoteurs immobiliers. »
Pour sa part, le principal représentant du secteur de l’immobilier au comité-conseil formé il y a deux ans, Roger Plamondon, président de l’important Groupe immobilier Broccolini, s’est réjoui de « ce premier pas dans quatre arrondissements, qui nous permet d’espérer que ce plan d’action sera implanté le plus rapidement possible dans tous les arrondissements de la ville de Montréal ».
Selon M. Plamondon, « le comité-conseil a déjà fait œuvre utile [depuis deux ans] en identifiant des orientations claires pour répondre à la crise du logement : accélérer les processus de planification et d’approbation des projets immobiliers, tout en réduisant l’incertitude quant aux résultats de ces processus ».
Par conséquent, anticipe Roger Plamondon, « en clarifiant les attentes et les rôles de chacun, nous optimisons les chances de réalisation de nouveaux projets au moment où la crise du logement exige une réponse énergique ».
Quelques « mesures phares » du plan d’action de Montréal en immobilier
– Simplifier les portes d’entrée des projets immobiliers d’importance auprès de la Ville en nommant un « porteur de projet » dans l’administration municipale.
– Optimiser les processus et développer un cheminement critique par type de projet, avec un calendrier des étapes de traitement de projet.
– Améliorer la compréhension des parties prenantes d’un projet immobilier envers les rôles et les responsabilités des différentes instances consultatives, afin de mieux baliser les interventions de chacun et de s’inspirer des bonnes pratiques de concertation.
– Soutenir les projets immobiliers stratégiques au développement du territoire avec la création d’un comité d’accélération du développement immobilier (décisionnel) qui est piloté par la direction générale de la Ville et les directions d’arrondissement concernées.
– Transformer la culture organisationnelle de la Ville : voir les projets immobiliers comme un moyen incontournable pour bâtir des quartiers complets et inclusifs afin de contribuer au rayonnement et à la prospérité de la métropole.
Source : cabinet de la mairesse et du comité exécutif, Ville de Montréal
Getty Images iStockphoto Les chercheurs ont constaté qu’au centre-ville de Québec, la construction d’un immeuble de logements sociaux contribue à faire augmenter la valeur des propriétés voisines.
Face à une opposition citoyenne à des projets de logements sociaux, la Ville de Québec a demandé à trois chercheurs universitaires de mesurer l’impact de la présence de ce type d’habitation sur la valeur des propriétés situées à proximité. Résultat : dans bien des cas, les logements sociaux ne rendent pas les secteurs en milieu urbain moins attrayants sur le marché immobilier, au contraire.
« On a été approchés par la Ville de Québec parce qu’elle faisait des plans pour développer des logements sociaux et chaque fois qu’elle allait pour présenter des projets à la population, elle recevait toujours des questions et une certaine crainte. Et le plus grand argument présenté par les gens pour ne pas avoir de logements sociaux à côté de chez eux, c’est que ça va faire perdre de la valeur à leur maison », relève le professeur agrégé de l’École supérieure d’aménagement du territoire et de développement régional de l’Université Laval Jean Dubé, en entrevue au Devoir vendredi.
Lui et deux de ses collèges professeurs à l’Université Laval et à l’Université du Québec à Rimouski ont donc tenté de vérifier si cette croyance populaire, selon laquelle les logements sociaux font diminuer la valeur des propriétés environnantes, est fondée. Ils ont d’abord buté sur des études contradictoires à l’échelle internationale.
« Aux États-Unis et en Australie, certaines études concluent à une relation négative entre la proximité des logements sociaux et les valeurs résidentielles, alors que d’autres ont démontré l’inverse », indiquent les résultats de leur recherche, résumés dans un article publié jeudi par le Centre interuniversitaire de recherche en analyse des organisations (CIRANO), où M. Dubé est chercheur. Certaines études ont pour leur part montré que la construction d’immeubles de logements sociaux « stimule la densification et l’urbanisation et nourrit la demande en logement tout en attirant de nouvelles activités commerciales », ce qui a ainsi pour effet d’augmenter la valeur des maisons du secteur concerné.
Bref, « on n’avait pas de conclusions claires », résume Jean Dubé.
Le cas de Québec
Pour y voir plus clair, les trois chercheurs ont obtenu de la part de la Ville de Québec une liste de plus de 80 000 transactions immobilières réalisées entre 2004 et 2020, période pendant laquelle 157 nouveaux immeubles de logements sociaux ont vu le jour dans la capitale de la province. Ils ont ensuite circonscrit leur analyse aux transactions concernant des demeures qui sont situées dans un rayon de deux kilomètres de logements sociaux et qui ont été vendues à de multiples reprises pendant la période donnée.
Les chercheurs ont ainsi constaté qu’au centre-ville de Québec, la construction d’un immeuble de logements sociaux contribue à faire augmenter la valeur des propriétés voisines. « Dans le cas d’un nouvel immeuble de logement social de 70 unités résidentielles situé à 50 mètres d’une résidence privée existante, la prime maximale sur la valeur des maisons s’établit à 2,9 % au centre-ville », écrivent les chercheurs.
Cette situation serait notamment reliée au fait que la construction d’immeubles de logements sociaux au coeur de Québec contribue à la densification du secteur, et donc à augmenter la demande sur un marché immobilier ayant une capacité limitée en raison de la superficie du secteur. La construction de logements sociaux au centre-ville, en amenant de nouveaux résidents, vient aussi stimuler la vitalité commerciale du secteur. « C’est probablement ça, en partie, qui amène les valeurs à la hausse », explique Jean Dubé.
L’inverse en banlieue
L’étude note cependant qu’un bâtiment de 70 logements sociaux construit à 15 kilomètres du centre-ville fait diminuer en moyenne de 4,9 % la valeur des propriétés voisines à celui-ci.
« Au centre-ville, la proximité des nouveaux logements sociaux se traduit par une augmentation des valeurs immobilières, alors que pour les secteurs du nord de la ville, la prime est généralement négative », relève la publication du CIRANO. En banlieue, cette diminution de la valeur des propriétés sera toutefois moindre si l’immeuble de logements sociaux à proximité est de moins grande taille, tandis que l’effet bénéfique sur les valeurs des propriétés voisines sera à l’inverse plus grand au centre-ville plus le bâtiment de logement social construit est dense.
Des différences dans l’urbanisme du centre-ville de Québec et de sa banlieue pourraient expliquer les impacts différents de l’arrivée de logements sociaux dans ces deux secteurs, selon Jean Dubé. « Si on fait un immeuble de 69 logements sociaux, au centre-ville, ça se fond bien dans le décor », en raison de la densité du secteur, note-t-il. « Mais si on fait le même en banlieue, ça casse pas mal avec le paysage et avec ce qu’on est habitué de voir dans les quartiers, poursuit M. Dubé. C’est probablement ça qui se traduit par des effets négatifs sur les valeurs résidentielles. »
Les trois chercheurs recommandent ainsi à la Ville de Québec de s’assurer que l’architecture choisie pour ses bâtiments de logements sociaux s’intègre bien à celle des bâtiments voisins afin de rendre leur « identification » plus difficile par les résidents des secteurs concernés. « Ça enlève l’image de ghettoïsation qu’on peut se faire » des logements sociaux, relève Jean Dubé.
Jean Numa Goudou 12 mars 2023 à 12h39 4 minutes de lecture
Firme de courtiers immobiliers, agents et Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), tous s’accordent pour dire que la Loi fédérale qui interdit depuis janvier l’achat de propriété par des investisseurs étrangers n’influence pas le marché montréalais et ne serait pas à l’origine du ralentissement du marché immobilier. Les taux d’intérêt un peu trop élevés seraient plutôt la source de la douche froide qui frappe le secteur actuellement.
Nick Fiasche évolue dans le domaine de l’immobilier depuis 48 ans et a déjà été vice-président de la Chambre immobilière de l’est de Montréal. Il est aujourd’hui vice-président ventes Résidentiel Commercial et propriétaire de l’Équipe Nancy Forlini Re/Max Solutions,dans l’est de Montréal.
«J’ai connu les changements et les fluctuations du marché depuis ces années-là, avec des taux d’intérêt autour de 19 ou 20%, la grande récession des années 1990, etc.», rappelle-t-il en entrevue avec Métro.
Il fait remarquer que ce sont «quelques agents qui avaient une niche et qui vendaient aux acheteurs étrangers» qui sont plus affectés par la nouvelle législation.
La situation actuelle n’est pas liée forcément aux investisseurs d’ailleurs. Ce n’est pas partout que cela fonctionne; dans l’Ouest canadien, oui, car ces acheteurs étrangers sont plus orientés vers cette région au Canada, ainsi que dans l’ouest du grand Montréal.
Nick Fiasche, vice-président ventes Résidentiel Commercial et propriétaire de l’Équipe Nancy Forlini Re/Max Solutions
Dans l’ouest, l’entrée en vigueur de la loi peut avoir eu un effet sur la vente de quelques agents qui avaient un marché de niche, selon M. Fiasche. Dans l’est, ce dernier estime à 2 ou 3% la proportion du marché de l’immobilier qui est affectée.
Les propos de M. Fiasche rejoignent ceux de l’APCIQ, émis dans un communiqué diffusé le 6 mars. «Le marché de Québec est moins exposé à la baisse de dynamisme des investisseurs, moins nombreux, et à la législation visant à exclure des acheteurs étrangers entrée en vigueur au 1er janvier», y constate Charles Brant, directeur du Service de l’analyse de marché de l’APCIQ.
Pour lui, l’effet de la hausse majeure des taux d’intérêt – entre 4,5 et 5% – commence à se faire sentir à Québec, au même titre que la plupart des autres marchés de la province. Comme Nick Fiasche, M. Brant évoque un début de «normalisation de l’activité après plusieurs débuts d’année qui ont enregistré des niveaux de ventes exceptionnels».
L’application de la loi fédérale est venue réduire la compétition sur le marché des ventes des maisons aux enchères, avec des étrangers aisés qui proposaient plus que la valeur réelle des demeures. Cela a fait en sorte qu’il y a aujourd’hui plus de maisons sur le marché.
Ce qui arrive, c’est que la personne pense que sa maison coûte plus cher, le vendeur est encore en haut et l’acheteur se dit qu’on va attendre que cela baisse.
Nick Fiasche, vice-président ventes Résidentiel Commercial et propriétaire de l’Équipe Nancy Forlini Re/Max Solutions
Rappelons que la RMR (Région métropolitaine de recensement) de Montréal a enregistré 2996 ventes résidentielles sur son territoire au cours du mois de février 2023, soit 32% de moins qu’en février 2022.
Une vente perdue, mais un marché positif
L’agent immobilier Ange M. Bruno, courtier de Sutton synergie, a perdu une vente qui pourrait lui rapporter près de 2000$ en raison de l’entrée en vigueur de la loi fédérale. Son client, à statut d’étranger, voulait vendre sa résidence pour une plus grosse.
Mais l’agent – qui fait surtout affaire avec les communautés culturelles, qui sont plus acheteuses que vendeuses – ne s’en plaint pas. «Le marché est bon pour moi, dit M. Bruno. La quantité de transactions a augmenté, les acheteurs des communautés immigrantes achètent plus, j’ai moins de compétition, mon travail est plus simple.»
De plus, il n’y a plus de prospections, c’est-à-dire des gens avec de grosses sommes qui font des promesses d’achat pour ensuite vendre les promesses, souligne-t-il.
What we can expect on housing in the federal budget
The high cost of housing has been one of the biggest drivers of the cost of living in Canada. Rent has hit record highs and rising interest rates have increased mortgage costs. Andrew Chang discusses the state of the housing market with Financial Post reporter Stephanie Hughes.
PHOTO HUGO-SÉBASTIEN AUBERT, ARCHIVES LA PRESSE En tout, 3947 maisons ont changé de mains le mois dernier à Montréal, soit une baisse de 28 % par rapport au mois de mars 2022, a précisé l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec.
(Montréal) Les ventes de propriétés résidentielles ont atteint le mois dernier un nouveau creux pour un mois de mars, mais certains signes laissent croire que les baisses diminuent, a indiqué jeudi l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).
Mis à jour le 6 avril LA PRESSE CANADIENNE
Un total de 3947 maisons ont changé de mains le mois dernier, soit une baisse de 28 % par rapport au mois de mars 2022, a précisé l’association.
C’était la première fois depuis septembre 2022 que les ventes chutaient de moins de 30 % sur une base annuelle, a souligné l’APCIQ.
Les prix moyens ont diminué au fur et à mesure que les ventes reculaient. Celui des maisons unifamiliales a diminué de 5 % à 535 000 $ et celui des copropriétés a diminué d’une même proportion pour se chiffrer à 381 500 $.
Les nouvelles inscriptions pour le mois ont glissé de 8 % pour se dénombrer à 6487.
Le directeur de l’analyse de marché de l’APCIQ a estimé que ces chiffres démontraient que Montréal réagit positivement à la stabilisation des taux d’intérêt, après leur hausse rapide.
« Bien que les incertitudes économiques soient loin d’être écartées, les ménages, tout comme les investisseurs, sont de plus en plus confiants et enclins à réaliser leur projet d’acquisition dans un contexte de stabilisation des conditions de financement », a affirmé Charles Brant, dans un communiqué.
« Même si les ventes sont encore en baisse, le ralentissement de cette baisse est un signe positif de stabilisation du marché. »
Forte baisse sur l’île
Le ralentissement des ventes a touché presque tous les secteurs de la région métropolitaine de recensement de Montréal le mois dernier, mais la baisse la plus forte a été celle de 36 % enregistrée par l’île de Montréal, par rapport à l’an dernier. Les ventes ont diminué de 28 % sur la Rive-Nord, de 22 % sur la Rive-Sud, de 20 % dans Vaudreuil-Soulanges et de 17 % à Laval. Elles ont cependant grimpé de 3 % à Saint-Jean-sur-Richelieu.
Du côté des différents types de propriétés, les ventes de petites propriétés à revenus, soit les plex de deux à cinq logements, ont chuté de 42 % en mars, tandis que les transactions pour les copropriétés ont reculé de 33 % et celles pour les maisons unifamiliales ont cédé 21 %.
Le ralentissement de l’activité se traduisait également par de plus longs délais de vente moyens. Pour les plex, ce délai était de 76 jours le mois dernier, tandis qu’il avait été de 52 jours en mars 2022. Le délai moyen pour les ventes de copropriétés est passé de 37 jours à 58 jours, tandis que celui pour les unifamiliales est passé de 27 à 53 jours.
Lorsque vous magasinez une maison, des informations clés vous influencent pour en estimer la valeur et la popularité.
Que ce soit la première fois ou non que vous magasinez une maison, des informations clés vous influencent pour en estimer la valeur et la popularité. Voici cinq informations sur lesquelles on peut, délibérément ou non, vous induire en erreur.
Une propriété nouvellement mise en vente suscite immédiatement intérêt et curiosité.
Une propriété dans le quartier où vous souhaitez déménager vient tout juste d’être ajoutée sur Centris. Vite, vous bondissez sur le téléphone. Le courtier qui la vend doit être contacté illico afin que vous soyez le premier sur la liste à la visiter.
Une propriété nouvellement mise en vente suscite immédiatement intérêt et curiosité. Tandis que celles qui s’entassent dans les dernières pages de Centris rappellent ces légumes fanés au fond d’un étalage au supermarché que personne n’a envie d’acheter.
Toutes les informations que vous avez englouties avant de commencer votre magasinage, que ce soit de la part de courtiers, de proches ou sur l’internet, arrivent au même constat : une propriété qui traîne sur le marché est suspecte. Elle a sûrement des problèmes graves… De structure, peut-être… Qui sait, de culture de cannabis ? Dans le jargon de l’immobilier, on dira qu’elle est brûlée.
Aucun vendeur ni courtier ne veut une propriété avec une telle étiquette. Trois mois sur le marché et la propriété devient « comme un célibataire à 3 h dans un bar qui n’a pas encore trouvé l’âme sœur », explique un courtier.
Rares sont ceux qui veulent une propriété ainsi rejetée. Et pourtant, il s’agit parfois de celle qui correspond à plusieurs de vos critères.
Les courtiers immobiliers ont trouvé une façon simple de régler ce problème, sans qu’il y paraisse : la propriété est retirée de Centris, on annule le contrat de courtage, on en fait un nouveau et la maison apparaît comme par magie en nouveauté sur Centris en toute légalité.
Conseil : demandez à voir l’historique de la mise en vente de la propriété qui vous intéresse. Demandez à des proches ayant acheté une propriété longtemps affichée sur le marché s’ils en sont satisfaits.
En général, chaque visite est inscrite dans le calendrier du courtier vendeur avec l’heure et l’adresse de la propriété.
Un mensonge blanc, aurait-on dit à une autre époque. Facile de prétendre qu’il y a « beaucoup d’activité » en ce qui concerne une propriété. Un jeu d’enfant d’aller jusqu’à préciser qu’il y a déjà eu 10 visites même si aucun acheteur potentiel n’a franchi le pas de la porte. Pour vous donner une impression d’engouement, on peut aussi vous coincer entre deux autres couples d’acheteurs, parce que, soi-disant, c’était le seul moment disponible à l’horaire.
Si certains restent insensibles à ce type de tactiques, d’autres, influençables, seront angoissés à l’idée de perdre encore une fois une propriété.
Les plus stressés réagiront aussi à cette phrase : « Si la propriété vous intéresse, dépêchez-vous, car cinq autres visites sont prévues demain et un couple s’est montré très, très intéressé. »
En général, chaque visite est inscrite dans le calendrier du courtier vendeur avec l’heure et l’adresse de la propriété. Votre courtier n’y a pas accès, mais aucun règlement ne lui interdit d’en réclamer une copie. Oui, une fausse visite peut être programmée au calendrier, ça s’est déjà produit. Or, ce stratagème demande du temps et les courtiers ne travaillent pas avec un taux horaire.
Conseil : si vous avez des doutes sur le nombre de visites réelles, demandez au courtier vendeur de fournir son calendrier de visites.
Est-ce que la raison pour laquelle un acheteur s’est désisté vous influence ?
Est-ce que la raison pour laquelle un acheteur s’est désisté vous influence ? Si vous êtes un bricoleur prêt à tout affronter, il est fort probable que vous soyez blindé face à un garage non conforme, une culture de cannabis ou des moisissures.
Cependant, si vous cherchez une propriété clés en main, on aura plus de succès pour vous rassurer en vous disant de l’acheteur précédent qu’il « ne passait pas au financement » plutôt qu’il « s’est enfui après l’inspection ».
En tant que premier acheteur inexpérimenté, votre imagination peut vite s’emballer en songeant aux possibles faits dévoilés lors de l’inspection. Surgira peut-être alors dans votre esprit un vague souvenir du film La foire aux malheurs (The Money Pit) avec Tom Hanks, dans lequel un jeune couple achète à prix raisonnable une maison où les travaux virent au cauchemar.
L’appréhension de problèmes potentiels vous tortillera l’estomac.
Le vendeur peut prétendre qu’il ne connaît pas la raison du désistement, tout comme votre courtier acheteur. Or, les courtiers vendeurs le savent : si un acheteur se retire à cause de l’inspection, ils doivent le mentionner aux prochains acheteurs et leur donner le rapport d’inspection.
Conseil : demandez au courtier vendeur ou au propriétaire qui vend par lui-même une preuve de la raison du désistement et ne vous fiez pas à la seule parole du courtier avec qui vous magasinez.
De fausses informations peuvent influer sur votre prise de décision.
Imaginez que vous êtes les seuls à faire une promesse d’achat sur une maison. Bien que fébrile et excité par l’espoir de concrétiser enfin votre projet, vous vous sentirez à l’aise d’offrir le juste prix à vos yeux. Voire de négocier à la baisse dans certains cas.
Imaginez maintenant qu’on vous affirme qu’il y en a six… La pression grimpera à coup sûr ! Avec six offres sur la table, vous serez convaincu qu’il y a urgence d’ouvrir encore une fois votre portefeuille et de bonifier votre promesse d’achat.
Le problème, c’est que l’acheteur n’a pas accès aux documents officiels qui lui prouvent que toutes ces promesses d’achat existent.
Le courtier vendeur peut bluffer et le courtier qui magasine avec vous aussi… surtout si vous avez déjà visité avec lui une trentaine de maisons.
Si vous avez fait une promesse d’achat et qu’on vous annonce rapidement qu’il y en a une deuxième, il est possible que cette promesse d’achat ait été faite pour créer une surenchère artificielle.
De fausses informations peuvent influer sur votre prise de décision.
Conseil : si vous avez des doutes sur le nombre de promesses d’achat, demandez des preuves au propriétaire qui vend par lui-même ou au directeur d’agence du courtier de procéder à des vérifications. Il est aussi possible d’interpeller l’OACIQ.
Un courtier acheteur pourrait être mis au courant des offres déjà reçues par un collègue vendeur, ce qu’interdit la loi depuis 1994.
Dans le bureau d’une même agence immobilière (par exemple RE/MAX Signature, Sutton Actuel, Royal LePage Tradition), des courtiers qui vendent des propriétés et des courtiers qui représentent des acheteurs se côtoient tous les jours.
Oui, des courtiers respectent à la lettre la Loi sur le courtage immobilier et ne divulguent pas à leurs collègues le montant des promesses d’achat reçues sur les propriétés qu’ils vendent.
Mais bien que bon nombre de courtiers jurent qu’une muraille de Chine a été érigée entre eux et leurs collègues dans leur agence, que l’éthique y est irréprochable, d’autres avouent une certaine volubilité devant la machine à café.
Un courtier acheteur pourrait ainsi être mis au courant des offres déjà reçues par un collègue vendeur, ce qu’interdit la loi depuis 1994.
Tout dépend du système mis en place par le directeur de l’agence immobilière, explique à La Presse l’ancien président et chef de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) Robert Nadeau.
« Ça dépend si les courtiers ont accès au dossier ou pas », soutient-il.
« C’est un gros débat à l’Autorité des marchés financiers (AMF) et pas encore à l’OACIQ, poursuit-il. Par exemple, est-ce que le directeur de l’agence immobilière a l’opportunité de donner accès à tous les courtiers de l’agence à toutes les transactions ? Ou bien ça devrait être juste au courtier impliqué dans la transaction ?, expose Robert Nadeau. Il n’y a pas d’élément de gestion encore. »
Robert Nadeau indique que chaque agence immobilière a son mode de fonctionnement.
Ce sujet est fort débattu au sein du corps professoral, dit-il. « Entre la réalité de la vie, les règles de l’OACIQ et de quelle façon l’organisme les applique, il y a de grandes discussions. »
Conseil : si vous êtes en situation d’offres multiples et que vous avez des doutes, contactez le directeur de l’agence en réclamant qu’il fasse des vérifications. Il est aussi possible d’interpeller l’OACIQ.
Note : les informations publiées dans ce dossier proviennent de conversations avec des représentants de l’OACIQ et une vingtaine de courtiers immobiliers ou professionnels de l’industrie immobilière.
Il y a eu plusieurs mois assez moroses pour le lancement de chantiers (pour toute la RMR), mais on voit une grande augmentation de la valeur des permis de construction dans l’agglomération de Montréal:
Zéro, c’est le nombre de terrains résidentiels qui ont changé de mains en avril et mai dans l’île de Montréal.
Aucun achat de terrain à des fins de construction résidentielle n’a été effectué dans l’île de Montréal depuis deux mois, constate un spécialiste des transactions de terrains. Pareille apathie n’augure rien de bon pour l’ajout de logements à l’avenir, au moment où le marché a cruellement besoin de nouvelles habitations.
Zéro, c’est le nombre de terrains résidentiels qui ont changé de mains en avril et mai dans l’île de Montréal. Du jamais-vu, selon l’expert qui a colligé ces données. Il restait cinq jours avant la fin du mois, au moment d’écrire ces lignes.
« Les ventes de terrains interviennent environ 18 mois avant les mises en chantier, afin de tenir compte des délais d’obtention de permis, dit Simon G. Boyer, PDG de Landerz, une agence immobilière qui scrute toutes les transactions de terrains dans la région montréalaise depuis près de deux ans. De faibles ventes aujourd’hui signifient des mises en chantier anémiques dans 18 mois », soutient-il.
Ce sont de bien mauvaises nouvelles pour ceux qui sont à la recherche d’un logement. La rareté d’offre dans un contexte où la demande est soutenue a pour effet de faire bondir le prix. Ça se traduit par des maisons et des condos devenus inabordables et par des augmentations de loyer salées.
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prévoit déjà que le loyer moyen va augmenter de 30 % dans la région montréalaise d’ici 2025. « Il y a lieu de se demander si la situation ne sera pas en réalité pire que ce qui est annoncé », se demande aujourd’hui M. Boyer. Sa firme, Landerz, fait paraître chaque mois Marketwatch, qui recense tous les achats de terrains.
De son côté, l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) s’attend à une baisse de 40 % dans les mises en chantier de logements locatifs au Québec cette année. La province connaît un déficit de 100 000 habitations, selon cet organisme.
Pour M. Boyer, si les promoteurs capitulent, la crise du logement va s’amplifier, à moins que les décideurs politiques ne choisissent de prendre des décisions courageuses. « Il est critique d’offrir plus de prévisibilité sur le potentiel de développement des sites en offrant un zonage de plein droit. Trop de projets doivent encore passer par des processus d’adoption de projets particuliers, souvent soumis au processus référendaire. »
Baisse marquée
La tendance baissière dans la valeur des transactions de terrains remonte à un an et coïncide avec la remontée des taux d’intérêt.
Dans l’île de Montréal, la valeur des transactions de terrains à vocation résidentielle a chuté de 82 % en un an. Ce n’est guère mieux dans la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) dans son ensemble, où la baisse est de 79 %.
En mai 2022, la valeur de la moyenne mobile de 3 mois des transactions de lots résidentiels s’élevait à 53,5 millions dans l’île. En avril dernier, toujours selon une moyenne mobile de 3 mois, on est tombé à 9,7 millions, calcule la firme Landerz. Dans la CMM, les chiffres équivalents sont passés de 142,4 millions à 30,3 millions au cours de la même période.
En savoir plus
7 millions
Valeur de la transaction multirésidentielle la plus importante survenue en avril dans la région montréalaise. Il s’agit d’un terrain de 25 000 m2 situé à la Croisée urbaine, dans le secteur est de la ville de Terrebonne, entre les autoroutes 640 et 40, près de l’hôpital Pierre-Le Gardeur.
[size=2]PHOTO OLIVIER JEAN, ARCHIVES LA PRESSE Il manque actuellement 100 000 logements au Québec, selon un organisme représentant les entrepreneurs en construction.
Les maires de Montréal, Laval et Longueuil refusent de prendre la responsabilité de la crise du logement, préférant blâmer Québec et le contexte macroéconomique.
Publié à 1h18 Mis à jour à 8h00 André Dubuc LA PRESSE
« Ce qui freine [l’offre], ce ne sont pas les seuils de densité. Ce qui freine en ce moment, ce sont les taux d’intérêt, les coûts de construction, la pénurie de main-d’œuvre, a dit le maire de Laval, Stéphane Boyer, en mêlée de presse. C’est le contexte macroéconomique qui freine le développement de nouveaux projets d’habitation. C’est le manque de financement dans les programmes de logements sociaux. C’est beaucoup plus ça, le frein, que le nombre d’étages à construire. »
Selon l’élu, il ne sert à rien de construire des logements à 700 000 $ l’unité qui seront inabordables. « On n’a pas réglé l’enjeu. C’est un effort concerté qu’on doit avoir et qui doit inclure Québec et le gouvernement fédéral. »
M. Boyer participait lundi matin au Forum stratégique sur les grands projets d’habitation au New City Gas, dans le quartier Griffintown. L’évènement était organisé par la Chambre de commerce du Montréal métropolitain. Présentes également au forum stratégique, les mairesses de Montréal, Valérie Plante, et de Longueuil, Catherine Fournier, participaient au même point de presse.
État des lieux
Il manque actuellement 100 000 logements au Québec, selon un organisme représentant les entrepreneurs en construction. Les mises en chantier dégringolent de 30 % en 2023, la plus forte baisse annuelle depuis 1995. Les logis vacants sont à ce point rares que la Société canadienne d’hypothèques et de logement prévoit que les loyers vont grimper de 30 % à Montréal au cours des trois prochaines années. L’abordabilité du logement s’est détériorée rapidement à compter de 2020 avec la hausse des prix, puis la montée des taux d’intérêt.
À qui la responsabilité ? est-il légitime de demander.
« En période de crise, a souligné Valérie Plante, un gouvernement audacieux va décider d’investir dans ses infrastructures. Je pense qu’on l’a, la situation. Il faut embarquer dans le train. Le gouvernement du Québec a une occasion incroyable à saisir. D’après moi, il aurait dû la saisir plus tôt. Mais mieux vaut tard que jamais. Peut-on la voir, cette vision ? Peut-on investir avec les municipalités, les investisseurs privés, avec tout le monde qui est prêt ? », a-t-elle demandé.
« Notre rôle comme ville, c’est de mettre le cadre réglementaire que la ville se développe de manière harmonieuse avec de beaux quartiers, a indiqué pour sa part M. Boyer. C’est de s’assurer de mettre les outils en place pour pas qu’on soit un frein au développement. On fait le travail de notre côté au niveau de la réglementation municipale. »
Dans les années qui ont précédé la présente crise, le travail des villes a aussi consisté à augmenter les droits de mutation pour les acheteurs immobiliers, ce qui contribue à hausser le coût de devenir propriétaire au Québec. 1
Autre initiative, les villes d’un peu partout au Québec ont commencé à taxer les logements neufs avec des redevances de développement. Dans le cas de la Ville de Prévost, les sommes ainsi récoltées serviront notamment à payer un nouvel hôtel de ville. 2
De son côté, la Ville de Montréal, qui se plaint de manquer d’argent pour les logements sociaux, a renoncé à une compensation de 6,2 millions du promoteur de la phase 6 du Square Children 3, préférant abaisser le zonage de 20 à 4 étages pour le punir de ne pas avoir construit les logements sociaux en vertu du « contrat social » auquel il avait adhéré.
Un dossier publié dans La Presse en décembre 2022 4 montrait que plus de 4400 logements ont été freinés par les administrations municipales. Pensons au maire de Pointe-Claire, Tim Thomas, qui s’est fait élire en s’opposant aux projets de tours résidentielles, même celles qui seraient érigées à côté d’une station du REM sur un terrain de stationnement sous-utilisé d’un centre commercial. 5
176 contre 1
Exemple tout récent, un projet de 176 unités en façade du parc Émilie-Gamelin à Montréal est actuellement bloqué en raison du refus d’une seule locataire de quitter les lieux. Que peut faire la Ville pour accélérer le projet ? a-t-il été demandé pendant le point de presse.
« On est très favorable à ce projet-là, a d’abord pris le temps de mentionner la mairesse Plante. On voit tout le potentiel pour le quartier. Ce qu’on a demandé au promoteur, c’est de trouver une entente avec la locataire […]. On espère que ça va se régler. Pour le reste, on a avancé avec le propriétaire en attendant que cette condition soit remplie. »
La cause est devant le Tribunal administratif du logement.
Un projet de loi sur le logement
La ministre responsable de l’Habitation, France-Élaine Duranceau, déposera cette semaine son projet de loi visant à rééquilibrer les droits des propriétaires et des locataires, une formule sibylline qui a l’avantage de semer l’espoir dans les deux camps. « Le projet va prendre en compte ces deux principes, le droit au maintien dans les lieux et le droit de propriété, et essayer de rétablir un équilibre entre les deux », a dit la ministre dans un point de presse lundi. On croyait assister au dépôt ce mercredi, mais ça sera vendredi, précise son attaché de presse Philippe Couture.
Retour au bureau : pas avant 2024
Les travailleurs ne seront pas de retour au bureau avant 2024, avance un vétéran de l’immobilier de bureau. « Je ne m’attends pas à ce qu’on revienne à cinq jours semaine au bureau, dit Jean Laurin, président et associé de l’agence Avison Young Québec. Pour moi, ça va être de trois à quatre jours. Ce n’est pas en 2023 [qu’on verra le retour au bureau trois jours par semaine]. On va commencer à le voir un peu plus en 2024. C’est en 2025 [que ça va se généraliser]. »
Pas de référendum dans les TOD, SVP
La Chambre de commerce du Montréal métropolitain a dévoilé les grandes lignes de son étude visant à stimuler la construction de logements. Selon ce document, il faut construire 23 100 logements par an pendant 20 ans pour se sortir de la crise. La production annuelle historique tourne autour de 13 900 logements. Parmi ses 15 recommandations, la Chambre propose de retirer la procédure d’approbation référendaire applicable dans les aires TOD du Grand Montréal.
Villes pavillonnaires : Pointe-Claire et Kirkland aux antipodes
Dans la première, le maire a imposé un moratoire sur toute nouvelle tour résidentielle. Chez l’autre, Kirkland a ouvert la porte à un projet de densification des anciennes installations de la société pharmaceutique Merck. « Les fonctionnaires et le politique ont envoyé un message clair à leurs citoyens : la Ville veut de l’habitation et densifier son aire TOD », a expliqué Laurence Vincent, présidente de Prével, lors de la présentation de son projet. Résultat : Prével et TGTA y feront sortir de terre de 1000 à 1200 unités.
Le Canada « flirte avec l’iniquité intergénérationnelle » alors que l’inaccessibilité de l’immobilier réduit le pouvoir d’épargne des jeunes, s’inquiète le président et chef de la direction du Mouvement Desjardins, Guy Cormier.
Publié hier à 14h30
Stéphane Rolland La Presse Canadienne
« On flirte avec l’iniquité intergénérationnelle, a-t-il prévenu en entrevue, jeudi. On n’est pas rendu totalement là, mais si on n’est pas vigilant… »
Le Mouvement Desjardins a publié une série de trois études qui tracent le portrait des défis économiques et sociaux auxquels font face les jeunes de moins de 34 ans en prévision d’un rassemblement organisé par la coopérative à Montréal, les 19 et 20 juin prochains.
Le coût de la vie force les jeunes à repousser certains moments charnières de la transition vers l’âge adulte, ajoute l’économiste en chef du Mouvement Desjardins, Jimmy Jean. « Les jeunes d’aujourd’hui ont beau faire toutes les bonnes choses : aller chercher un diplôme, faire leur entrée sur le marché du travail, travailler fort, bâtir leur carrière. Malgré ça, c’est difficile de faire les transitions vers les grandes étapes, que ce soit former un couple, acheter une propriété ou avoir des enfants. »
Pourtant, le temps est « la clé » dans la création d’un patrimoine et la planification de la retraite, souligne M. Cormier.
Ce n’est pas une question de rendement de portefeuille ou d’appréciation de l’immobilier. S’il te manque 10 ans sur une période de 40-50 ans, c’est 10 ans de moins que tu as pour faire fructifier [tes actifs].
Guy Cormier, président et chef de la direction du Mouvement Desjardins
L’abordabilité du marché immobilier s’est particulièrement détériorée partout au Canada durant la pandémie et la légère amélioration des derniers trimestres n’est pas suffisante, ajoute Jimmy Jean. Il faudra trouver des moyens de stimuler l’offre, soit la construction de nouveaux logements.
« Il faut des logements abordables, mais aussi des endroits où les jeunes vont vouloir rester longtemps, pas juste des condos. C’est une solution qui n’est pas toujours adaptée sur le long terme. »
Lumière dans ce sombre tableau, de nombreux jeunes vont profiter d’un transfert de richesse sans précédent alors que leurs parents sont plus riches que les générations précédentes. En 2019, les Canadiens de 65 ans et plus avaient une richesse collective de 3600 milliards, selon Statistique Canada. C’est plus du triple en dollars constants qu’il y a 20 ans, toujours pour les personnes de 65 ans et plus à l’époque.
Tous ne pourront pas profiter de ce legs parental. En plus des moins nantis, l’économiste donne l’exemple des jeunes immigrants qui doivent soutenir financièrement des membres de leur famille à l’étranger. « Il y a des enjeux d’inégalité auxquels il faut s’attarder. »
Préoccupations environnementales
L’inaccessibilité de l’immobilier n’est pas la seule raison qui influence la décision de fonder une famille ou non. Nombreux sont ceux qui remettent en question leur désir de mettre un enfant au monde dans un contexte où les changements climatiques les rendent pessimistes sur l’avenir de la planète.
Un Canadien sur cinq (21 %) affirme avoir moins d’enfants ou avoir renoncé à fonder une famille en raison des inquiétudes sur les changements climatiques.
M. Cormier reconnaît que la décroissance démographique peut contribuer à réduire les émissions de gaz à effet de serre, mais cette tendance pourrait entraîner d’autres défis à long terme.
« Ça peut avoir d’autres conséquences ailleurs sur notre capacité à se payer le réseau d’éducation et de santé qu’on veut. Je ne dis pas ça pour 2025. Je pense à 2040, 2050. »
On aurait tort de critiquer les jeunes pour les défis qu’ils rencontrent dans leur passage à l’âge adulte, ajoute M. Jean. Il prend l’exemple de la fameuse « toast aux avocats » utilisée pour discréditer les préoccupations financières des jeunes.
« Les jeunes Canadiens et Québécois surperforment en matière de littératie financière. […] Ce n’est pas vrai que les jeunes font des folies. Quand on regarde le temps que ça prend pour accumuler une mise de fonds par rapport à 20 ou 25 ans, c’est beaucoup plus long, peu importe s’ils décident d’être frugaux ou non. »
En plein cœur du centre-ville, des maisonnettes s’alignent avec une prestance et une coquetterie britanniques d’antan.
En plein cœur du centre-ville de Montréal, à quelques pas de l’Université Concordia, un pâté de maisons cité patrimonial a retrouvé sa splendeur et une nouvelle vocation. Mais l’aspect le plus étonnant de cette métamorphose n’est pas son côté face, mais le pile – car sur son autre versant se cachent d’anciennes dépendances devenues de coquettes maisons de ville en format miniature. Entrez dans une autre dimension.
C’est en empruntant une ruelle qui se prend pour une rue qu’on découvre l’inattendu dans la métropole. Là, derrière une clôture sécurisée, se cache une petite allée paysagée qui nous transporte instantanément dans les rues charmantes de Londres ou du vieux Boston. Dans l’ombre de leur matrice, des maisonnettes s’alignent avec une prestance et une coquetterie britanniques d’antan.
L’ensemble résidentiel William-D.-Stroud est situé sur un petit tronçon de rue originalement baptisé Buckingham, avant d’être changé pour Pierce. Jadis, on pouvait y vivre à l’anglaise dans une maison typique des résidences de ville londoniennes. Ce panache y est toujours et explique d’ailleurs que le site ait été classé patrimonial.
L’extérieur des bâtiments est pratiquement intact. L’intérieur, autrefois divisé en deux logements superposés, a toutefois été remanié après l’incendie d’une des sextuplées. En 2019, le propriétaire, Groupe Forum, a entrepris de convertir les maisons en quadruplex afin de desservir la clientèle étudiante de ce quartier universitaire.
Au cœur du centre-ville, le complexe William-D.-Stroud se dresse parmi les grands immeubles et résiste au temps.
Dans la foulée des rénovations, une question des plus pertinentes s’est posée : que faire des annexes ? À l’arrière de ces habitations se greffent en effet d’anciennes dépendances utilisées à l’époque comme sortie de secours et comme rangement. Devenues désuètes et décrépies, elles avaient néanmoins une enveloppe de brique solide et une jolie toiture métallique en pignon qui leur donnaient l’apparence et le charme de maisons miniatures. Et c’est d’ailleurs ce qu’elles sont devenues.
L’enveloppe a été stabilisée et isolée. Pour gagner quelques pieds supplémentaires, essentiels afin que les maisonnettes se qualifient comme logements selon les critères de la Ville, la coquille a été légèrement altérée. Le décroché se distingue toutefois du bâtiment d’origine par son fini métallique noir qui s’éclipse au profit de la silhouette ancestrale et ses longues fenêtres qui accentuent le bris entre la maisonnette existante et l’ajout contemporain.
Il était important pour nous de conserver le volume existant, non seulement parce que les façades étaient citées patrimoniales, mais parce que le gabarit des maisonnettes est ce qui donne son charme et sa spécificité à la cour.
L’architecte Amani Rizk, de la firme Le Borgne Rizk
Les architectes Sophie Le Borgne (gauche) et Amani Rizk
L’architecte Amani Rizk, de la firme Le Borgne Rizk, a eu le contrat de condenser les caractéristiques principales d’une habitation dans 350 pi2 répartis sur trois étages. « C’est la plus grande réussite de ce projet qui propose tous les éléments de base et les ambiances qu’on retrouve dans un logement plus grand, sans qu’on s’y sente étriqué », souligne-t-elle.
Un pas dans une autre dimension
Pousser la porte d’entrée de ce micrologement donne l’impression d’entrer dans une maison de poupées. Une cuisine longue de pas plus de six pieds nous accueille. Les basiques s’y trouvent en petit format : une plaque chauffante à deux ronds, un mini-frigo, un micro-ondes et quelques espaces de rangement soutenus par des tiroirs camouflés dans les marches de l’escalier. On n’y concoctera probablement jamais de grands festins – « mais est-ce nécessaire quand on retrouve des repas déjà cuisinés partout dans le quartier et qu’on peut encourager l’économie locale du même coup ? », demande l’architecte.
Vivre avec l’essentiel
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À côté de la cuisine, dans ce qui pourrait être un placard, se trouve une salle d’eau au plancher chauffant où se concentrent une toilette, un lavabo et une douche dans un espace si restreint qu’on peut se demander s’il est vraiment fonctionnel… La réponse est bien sûr oui, même s’il s’apparente davantage aux cabinets de toilette d’un VR qu’à une salle de bains standard.
L’étage supérieur est consacré au salon et peut accueillir confortablement cinq personnes. Rien de superflu dans cet espace comme dans tous les autres, d’ailleurs, mais on a tout de même réussi à y intégrer un coin bureau avec une étagère suspendue dont la tablette se déploie au besoin. De là, en empruntant quelques marches, on accède enfin à la chambre à coucher. Le rangement y a été maximisé avec un ameublement astucieux : un lit avec tiroirs, une petite commode et une tringle visible où l’on pourra suspendre quelques vêtements.
Le mobilier est inclus dans cette formule de « prêt à vivre » pensée pour les gens de passage comme les étudiants, souligne la porte-parole du promoteur, Alexandra Serafini. « Imaginez que vous veniez vivre à Montréal pour un an ou deux, mais que vous soyez obligé de vous procurer tous vos meubles ! Ici, on trouve du clés en main et du tout-inclus. On peut arriver et déposer sa valise. »
« C’est un espace très privé qu’on ne voit pas de la rue et qui donne vraiment l’impression d’être un tout petit village », remarque Alexandra Serafini, porte-parole du Groupe Forum.
Une vision d’avenir
Louer une petite maison donnant accès à un jardin a quelque chose d’exceptionnel au centre-ville. Le concept offre une intimité, moins de « cohabitation » entre voisins et d’enjeux acoustiques, relève Amani Rizk. « Pour nous, le fait d’avoir pu récupérer un bâtiment existant est un joli bonus. On a beau faire le projet le plus écologique, si on démolit pour reconstruire, c’est moins intéressant que de faire de la récupération. Ce projet permet de réaffirmer certaines valeurs : a-t-on besoin de surconsommer et d’accumuler autant de biens ? »
Repenser la vie dans du très petit a été un défi stimulant, ajoute-t-elle, tout en déplorant qu’il soit si difficile de faire avancer un projet de ce type dans le cadre imposé par la Ville de Montréal. « On manque d’espace au centre-ville et ce genre d’idée est une façon de pousser la créativité plus loin pour densifier le territoire. Le concept de la micromaison fait son chemin depuis une vingtaine d’années au Québec. C’est une solution qui est tout simplement logique en milieu urbain. Il serait peut-être temps de s’asseoir pour revoir la réglementation et redéfinir le vivre en ville », lance-t-elle en conclusion.
L’ensemble résidentiel William D. Stroud est classé patrimonial.
Terminé en 1890, l’ensemble résidentiel William-D.-Stroud comprend six maisons mitoyennes de trois étages qui sont un bel exemple d’architecture résidentielle en milieu urbain. L’ensemble forme un tout homogène typique des maisons en terrasse construites pour la classe moyenne à la fin du XIXe siècle. Ses détails architecturaux d’époque ont été soigneusement préservés, notamment les fausses mansardes en ardoise, les lucarnes ou les portiques arrondis qui lui donnent un air magistral.
On y reconnaît la prestigieuse griffe de l’architecte d’origine écossaise Robert Findlay, aussi à l’origine du premier édifice de la Sun Life, de plusieurs maisons cossues de Montréal ainsi que de l’hôtel de ville et de la bibliothèque de Westmount. Pour toutes ces raisons, le complexe résidentiel de la rue Pierce est cité patrimonial et a subi sa première cure de rajeunissement en 1997 pour remettre en valeur ses attributs historiques.
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Prix du loyer mensuel, incluant les services et les meubles
L’île de Montréal a connu une diminution de 10 % des ventes de propriétés résidentielles en juin 2023 comparativement à l’an dernier.
PHOTO : RADIO-CANADA / IVANOH DEMERS
Myriam Boulianne Publié à 15 h 55
Les ventes de propriétés résidentielles dans la région métropolitaine de Montréal ont baissé de 10 % en juin 2023 comparativement à la même période l’an dernier, selon l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), qui se fie à la base de données provinciale Centris des courtiers immobiliers.
Le secteur de Vaudreuil-Soulanges enregistre la baisse la plus importante avec une diminution de 28 % par rapport à juin 2022. Laval suit avec un recul de 20 %, tandis que l’île de Montréal a vu une diminution de 10 %. La Rive-Sud est le secteur ayant connu la diminution la moins marquée, avec 6 %.
En raison de ce ralentissement, les délais de vente moyens sont également plus longs, souligne l’APCIQ. Par exemple, il faut en moyenne 77 jours, soit 33 jours de plus par rapport à juin 2022, pour vendre les petites propriétés. Pour les copropriétés et les maisons unifamiliales, il s’agit respectivement de 22 jours et 20 jours de plus.
Au mois de juin, il y a toutefois eu une augmentation de 32 % des inscriptions de propriétés dans le Grand Montréal, avec 15 806 inscriptions répertoriées. La catégorie des unifamiliales se démarque par une augmentation de 38 %.
Quant aux prix, ils tendent à se stabiliser alors que les conditions de marché favorisent légèrement moins les vendeurs, soutient l’APCIQ. Mais lorsqu’on les compare à ceux de juin 2022, les prix médians ont encore reculé. Pour les unifamiliales des grands secteurs du Grand Montréal, ils ont varié entre 1 % et -9 %. Le recul est plus marqué du côté de l’île de Montréal (-9 %) et de Laval (-8 %).
La prochaine annonce de la Banque du Canada concernant le taux directeur est prévue le 12 juillet.
Avec la hausse des taux d’intérêt, la construction résidentielle ralentit.
Les mois se suivent et se ressemblent au chapitre des mises en chantier. Avec la hausse des taux d’intérêt, la construction résidentielle ralentit. Juin n’a pas fait exception. La région montréalaise a même connu son pire mois de juin en 25 ans, rapporte une association de constructeurs de maisons.
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a dénombré seulement 908 mises en chantier dans la région montréalaise en juin, une dégringolade de 71 % par rapport aux 3110 nouveaux logements de juin 2022.
Au Québec, 2897 habitations sont sorties de terre le mois dernier, en recul de 44 % par rapport aux chiffres d’il y a 12 mois. « Il s’agit d’une 10e baisse mensuelle consécutive et d’un 12e recul au cours des 13 derniers mois », écrit l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) dans son Bulletin de l’habitation paru mardi.
Les mauvais résultats de juin sont grandement attribuables à la performance de la région métropolitaine de Montréal, qui vient de connaître son pire mois de juin en 25 ans au moins.
Paul Cardinal, directeur du service économique de l’APCHQ, dans un communiqué
En juin, la construction de logements a diminué dans cinq régions métropolitaines de recensement (RMR) sur sept. Seules Gatineau, avec 427 unités, et Trois-Rivières, avec 277 unités, ont connu une augmentation des mises en chantier.
Un portrait négatif
Le portrait du premier semestre de l’année est clairement négatif. Au moment où il manque de logements disponibles, ce qui se traduit par des loyers et des prix d’achat élevés, le nombre de mises en chantier a reculé de 48 % comparativement au premier semestre 2022.
De tous les secteurs à l’étude, c’est dans les régions de Montréal et de Drummondville que le recul des nouvelles habitations est le plus marqué, avec une glissade de 58 % en un an. De janvier à juin, les fondations de 5927 unités ont été coulées dans la RMR de Montréal, comparativement à 14 110 au cours de la même période l’an dernier.
Quant à savoir pourquoi Montréal souffre davantage que les autres régions québécoises, M. Cardinal n’a pas d’explications définitives à donner, mais montre du doigt le recul considérable observé dans la construction de logements collectifs (condos et appartements locatifs). Les mises en chantier sont passées de 13 038 logements à 5439 en un an, là encore une chute de 58 %.
« Ça reste le locatif qui traîne plus de la patte, dit l’économiste dans un entretien. C’est sûr qu’à Montréal, les loyers économiques sont plus élevés qu’ailleurs. » Le loyer économique correspond au montant mensuel que le promoteur doit demander pour rentabiliser une construction neuve.
Des conditions « difficiles » dans la métropole
M. Cardinal évoque aussi la détérioration marquée de l’abordabilité du logement, ce qui freine, d’après lui, la construction de logements pour propriétaire-occupant.
L’indice d’abordabilité RBC au premier trimestre était révélateur à ce chapitre : « les acheteurs montréalais n’ont jamais été soumis à des conditions aussi difficiles », écrivait en mars l’économiste de l’institution bancaire, Robert Hogue. La faute revient à la remontée des taux hypothécaires et aux prix élevés des propriétés.
Au premier trimestre 2023, la mesure globale de RBC se situait près de son plus haut niveau jamais atteint (51,9 %).
Ce niveau signifie que les nouveaux acheteurs doivent consacrer l’équivalent de 52 % du revenu médian des ménages pour payer les coûts de leur propriété.
Rare aspect positif à tirer des données de la SCHL sur les mises en chantier au Québec, le rythme de construction s’est accéléré en juin par rapport à mai, selon les données désaisonnalisées et annualisées (DDA). Ces données corrigées des variations saisonnières permettent de comparer des mois consécutifs. Le rythme annuel des mises en chantier au Québec est ainsi passé de 21 309 en mai à 25 049 unités en juin, une accélération de 18 %.
Les perspectives s’annoncent malgré tout mitigées à moyen terme. Les ventes de terrains à des fins résidentielles ont été timides en mai, avant de remonter en juin dans la région de Montréal. Les ventes de terrains interviennent environ 18 mois avant les mises en chantier.
Selon la firme Landerz, qui analyse ce type de transactions, les ventes de terrains à des fins résidentielles se sont chiffrées à 75,6 millions en mai, puis à 98,3 millions en juin sur le territoire de la Communauté métropolitaine de Montréal.
Pour l’île de Montréal, il y a eu 37,4 millions en transactions dans les derniers jours de mai et 43 millions en juin. Rappelons qu’il n’y avait eu aucune transaction de terrain résidentiel dans l’île en avril.
Histoire de comparer, la baisse des mises en chantier de la ville de Montréal et ceux de la région métropolitaine de recensement:
Cumul 2022
Cumul 2023
Diminution
Ville de Montréal
4922
2139
57%
Région métropolitaine de recensement
14110
5927
58%
Et à titre comparatif, 2021 contre 2022:
année 2021
année 2022
Diminution
Ville de Montréal
13204
9427
29%
Région métropolitaine de recensement
32343
24142
25%
On remarque que les dynamiques sont extrêmement similaires. Plusieurs opinions se sont concentrées sur des politiques municipales locales pour expliquer une baisse de chantier, mais quand on regarde l’évolution globale, les causes profondes de cette baisse sont visiblement ailleurs. Montréal ou banlieue, c’est la même chute, à travers des dizaines d’administrations.
Comme quoi résorber la faiblesse du lancement des chantiers demande peut-être des interventions globales.
Its not the same for other city’s where the municipal government does not impose developers to construct social, affordable, and family housing in the city.
The Vancouver and Toronto CMAs recorded significant increases in total SAAR housing starts in June, with Vancouver up 71%, and Toronto up 100%
Si je comprends bien, on parle d’une baisse de 57% par rapport à juin 2022. Toutefois, il semble y avoir une hausse depuis le début de l’année:
La cadence annuelle des mises en chantier d’habitation a affiché en juin sa plus forte augmentation d’un mois à l’autre en une décennie, ce qui a légèrement inversé la tendance à la baisse observée ces derniers mois.
La région de Montréal a également enregistré une augmentation mais moins marquée que celle des deux autres, soit de 8 %.
Aucune ville au Québec n’impose ces restrictions, même pas Montréal avec le fameux 20-20-20. Ce règlement se résume à une obligation fiscale dans la quasi-totalité des cas (et une poigné de 5 et demi). Et sur le sujet des obligations fiscales, Toronto en impose beaucoup plus, et cette ville réussit à plus construire. Le 20-20-20, C’est l’equivalent d’une taxe qui rapporte 10 millions de dollars par année à la ville. Pour donner une idée de grandeur, la valeur des investissements en bâtiment dans la RMR oscille entre 1.5 et 3 milliards tous les mois.
À l’échelle métropolitaine, très peu de villes ont une politique similaire au “20-20-20” (certaines commencent à imposer des redevances pour les logements construits cependant), et elles connaissent la même dynamique de chute des chantiers, à quelques % de différence.
Donc oui, on a un problème au Québec à pousser la construction résidentielle. C’est un problème important. Mais à mon avis, cela ne tient pas à une politique municipale spécifique. Les causes sont visiblement plus complexes, et plus uniformes à travers différentes villes dans la RMR.
