Valérian Mazataud Archives, Le Devoir La valeur des unifamiliales sur l’île de Montréal a grimpé de 38,6 %, contre 30,7 % pour les condominiums.
Jeanne Corriveau 12 h 27 Montréal
L’effervescence immobilière des dernières années a fait bondir la valeur des immeubles dans la métropole. Le rôle d’évaluation foncière de l’agglomération de Montréal déposé mercredi par la Ville de Montréal pour les trois prochaines années fait état d’une hausse moyenne de 32,4 %. Pour le secteur résidentiel, cette augmentation atteint 35,5 %.
Il s’agit d’un bond important par rapport au rôle précédent pour les années 2020, 2021 et 2022 alors que la valeur des immeubles sur le territoire de l’agglomération de Montréal avait augmenté de 13,7 %. Mais ce type d’augmentation n’est pas inédit puisqu’en 2007, les valeurs des immeubles avaient grimpé de 38,6 %.
Ce sont les immeubles résidentiels de cinq logements ou moins qui ont connu la plus forte progression de leur valeur, avec une croissance de 35,6 %, tandis que pour les immeubles de six logements et plus, la hausse est de 35,1 %. Pour leur part, la valeur des unifamiliales a grimpé de 38,6 %, contre de 30,7 % pour les condominiums. La valeur moyenne des unifamiliales sur l’île de Montréal atteint 840 000 $, et celle des condos 492 400 $.
Les immeubles non résidentiels affichent de leur côté une augmentation moyenne de valeur de 25,7 %. On note cependant une très forte hausse pour les immeubles industriels, soit 60,5 %. En revanche, plusieurs catégories d’immeubles non résidentiels très touchés par le ralentissement de leurs activités en raison de la pandémie ont connu une augmentation inférieure à la moyenne.
Parmi les 15 villes liées, ce sont dans les villes de Montréal-Est (52,5 %), Senneville (45,9 %) et Dollard-des-Ormeaux (45,1 %) où les augmentations sont les plus importantes. Des 19 arrondissements montréalais, ce sont dans Lachine (42,6 %), Pierrefonds-Roxboro (40,8 %) et Saint-Laurent (39 %) où les hausses sont les plus salées. En revanche, l’arrondissement de Ville-Marie se démarque avec une augmentation plus modeste de 15,7 %.
D’importantes hausses de taxes à venir ?
Révisé tous les trois ans, le rôle foncier sert de référence au calcul des taxes scolaires et municipales. Il se base sur les données du marché immobilier au 1er juillet 2021. À cette date, quelque 33 700 transactions avaient été enregistrées sur l’île de Montréal.
Les hausses de valeur n’entraînent pas nécessairement une augmentation des taxes du même ordre, puisque le rôle pourrait être étalé sur trois ans et la Ville ajuste à la baisse son taux de taxation.
Pour l’instant, la présidente du comité exécutif, Dominique Ollivier, refuse de s’engager au sujet des hausses de taxes qui seront imposées aux Montréalais lors du dépôt du budget 2023, en décembre.
« On va toujours avoir en tête de respecter la capacité de payer des Montréalais et des Montréalaises et que Montréal demeure une ville abordable », a soutenu Mme Ollivier. « Clairement, on n’ira pas à 8 %. En tout cas, je serais très surprise qu’on aille à 8 % ou à ces niveaux-là. » L’élue insiste cependant pour dire que la Ville devra trouver d’autres sources de financement car, à l’heure actuelle, elle est trop dépendante des taxes foncières.
De son côté, le chef de l’opposition, Aref Salem, estime que la hausse spectaculaire des valeurs foncières est susceptible de créer de l’anxiété chez les familles et les aînés en particulier. Selon lui, l’administration Plante-Ollivier aurait dû se prononcer sur les hausses de taxes à venir pour les Montréalais. « Je pense qu’on devrait être à plus ou moins 3 %. Je pense que c’est dans la capacité de la Ville », a-t-il dit.
En janvier dernier, à l’occasion d’une séance de la Commission des finances, le directeur du Service de l’évaluation foncière, Bernard Côté, avait prévenu les Montréalais qu’ils devaient s’attendre à des hausses importantes de l’ordre de 30 % compte tenu des tendances observées dans le marché immobilier.
Le nouveau rôle foncier entrera en vigueur le 1er janvier 2023 et il peut être consulté en ligne sur le site Internet de la Ville.
Le parc immobilier de l’île de Montréal compte près de 503 000 unités d’évaluation et leur valeur totale atteint 526,3 milliards de dollars.
Texte complet
Nouveau rôle d’évaluation de Montréal | La plus forte hausse des valeurs depuis 2007
PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE La valeur des immeubles de la catégorie résidentielle augmente de 35,5 %, tandis que celle du secteur non résidentiel s’accroît de 23 %. La valeur des terrains vacants bondit de 42,8 %.
Les valeurs foncières augmentent de 32,4 % sur l’île de Montréal avec le dépôt du nouveau rôle d‘évaluation municipale qui entre en vigueur le 1er janvier prochain.
Publié à 11h00 André Dubuc LA PRESSE
Il faut remonter au rôle de 2007 pour connaître une hausse de valeur de cette ampleur. À l’époque, la hausse avait été de 38,6 %.
Le rôle couvre les 19 arrondissements de la Ville de Montréal, ainsi que les 15 autres villes liées.
Les valeurs au rôle reflètent la valeur marchande des propriétés à la date de référence au 1er juillet 2021. Les variations de valeurs entre le nouveau rôle et le précédent indiquent l’évolution du marché entre le 1er juillet 2018 et le 1er juillet 2021.
La valeur totale des 502 789 immeubles inscrits aux rôles 2023-2024-2025 de l’agglomération de Montréal atteint 526,3 milliards, en hausse de 141,8 milliards par rapport au précédent rôle.
La valeur des immeubles de la catégorie résidentielle augmente de 35,5 %, tandis que celle du secteur non résidentiel s’accroît de 23 %. La valeur des terrains vacants bondit de 42,8 %.
La valeur des maisons gagne 38,6 %, soit la plus forte progression dans le secteur résidentiel. La variation des valeurs des copropriétés divises (condos) s’élève à 30,7 %.
Dans le secteur non résidentiel, les écarts sont importants entre les sous-catégories. L’industriel s’apprécie de 60,5 %, tandis que les bureaux n’augmentent que de 6,5 %. Les centres commerciaux voient leur valeur diminuer de 2,1 %. Les hôtels souffrent également.
L’impact du nouveau rôle sur le compte de taxes des propriétaires sera connu avec le dépôt du budget 2023 des villes concernées plus tard cette année.
Les propriétaires peuvent consulter la nouvelle valeur de leur immeuble sur montreal.ca.
Plus de détails à venir.
EN SAVOIR PLUS
840 000 $
valeur moyenne d’une résidence familiale dans l’agglomération de Montréal
SERVICE D’ÉVALUATION DE LA VILLE DE MONTRÉAL
492 400 $
valeur moyenne d’un appartement en copropriété divise dans l’agglomération de Montréal
Unfortunately, the evaluation was done in 2020-2021 at the height of the real estate craziness when people were payings tens of thousands over asking price…
Ajout : Je viens de regarder le rôle foncier (le système est encore très lent) pour mon condo, c’est + 32%
la maison semi-détachée de mes parents dans RDP = + 42 %
PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE
En 2011, le taux de propriété avait atteint un sommet historique de 69,0 %, mais il avait chuté à 66,5 % en 2021.
Le pourcentage de ménages québécois propriétaires de leur logement, déjà le plus bas parmi les provinces canadiennes, recule pour la première fois.
Mis à jour hier à 22h34 André Dubuc LA PRESSE
Moins de six Québécois sur dix étaient propriétaires de leur logement en 2021. Le taux de propriété est passé de 61,3 %, en 2016, à 59,9 % cinq ans plus tard. Il faut remonter à 2001 pour trouver un taux de propriété inférieur à 60 % au Québec.
Dans l’ensemble du Canada, la proportion de propriétaires s’érode également. Elle s’établit néanmoins à 66,5 % en 2021, soit 6,6 points de pourcentage de plus qu’au Québec.
Les chiffres sont tirés du recensement de 2021 et ils ont fait l’objet d’une analyse par Statistique Canada mercredi.
Contrairement à ce qu’on pourrait penser, ce n’est pas la hausse des prix de l’immobilier qui est le facteur le plus important pour expliquer la perte d’attrait de la propriété. Selon Statistique Canada, les raisons du déclin s’expliquent par l’immigration, le vieillissement de la population et les choix de modes de vie privilégiés par les jeunes Canadiens.
Étonnamment, au chapitre de l’abordabilité, la situation s’est améliorée de façon exceptionnelle en 2021 à la suite de la baisse des taux d’intérêt hypothécaires et des programmes d’aide gouvernementale alors que la pandémie de COVID-19 faisait rage.
Le portrait a radicalement changé en 2022. « À mon avis, la tendance à la baisse du taux de propriété va se poursuivre, dit l’économiste Paul Cardinal. Actuellement, l’abordabilité est à son pire niveau au Canada. »
S’enrichir en devenant propriétaire
Ce retard du Québec au chapitre de la propriété n’est pas sans conséquence sur le niveau de vie de ses citoyens. « C’est facilement démontrable que les ménages qui ont accédé à la propriété se sont constitué un actif qui a pris de la valeur. Habituellement, les propriétaires disposent d’une valeur nette supérieure à celle des locataires », soutient le directeur du service économique de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ).
La valeur nette des propriétaires de tous âges est passée de 325 000 $ à 685 000 $ en dollars constants entre 1999 et 2019, selon Statistique Canada. Celle des locataires est passée de 14 600 $ à 24 000 $ durant la même période de 20 ans.
Autrement dit, devenir propriétaire est une façon de s’enrichir. « C’est un vieil adage, mais qui est encore plus vrai depuis 20-25 ans », dit M. Cardinal.
L’APCHQ, l’organisme pour lequel travaille M. Cardinal, est un regroupement d’entrepreneurs généraux qui cherche à convaincre les gouvernements de favoriser la construction de logements, mais l’association n’a pas de préférence entre les maisons, les condos ou les logements locatifs.
Le rattrapage du Québec freiné dans son élan
Le premier ministre François Legault insiste beaucoup sur l’importance de combler l’écart de richesse entre le Québec et l’Ontario. À notre connaissance, il parle rarement de l’importance de rehausser le taux de propriété du Québec au niveau canadien ou encore à celui des Ontariens, qui est encore plus haut.
M. Cardinal verrait d’un bon œil que le gouvernement provincial se fixe un objectif précis en ce qui a trait à la proportion de ménages propriétaires.
Sur l’accession à la propriété, la CAQ n’a rien promis pendant la présente campagne électorale, mais le gouvernement a annoncé qu’il allait doubler le crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison et a promis d’harmoniser dès 2023 ses programmes avec ceux du fédéral.
De leur côté, le Parti libéral et le Parti conservateur proposent d’abolir les droits de mutation (« taxe de bienvenue ») aux premiers acheteurs. Les libéraux augmenteraient le montant pouvant être retiré des REER en franchise d’impôt dans le but d’acquérir une première propriété. Québec solidaire propose de réglementer davantage le processus d’achat de maison afin de limiter la spéculation.
Au moment où l’on se parle, il y a une question d’équité générationnelle. C’est très difficile pour les jeunes ménages d’accéder à la propriété. Pour les jeunes ménages issus de la classe moyenne, c’est très difficile. Il faut vraiment qu’ils gagnent des revenus supérieurs.
— Paul Cardinal, économiste
Le Québec avait entrepris un rattrapage du taux de propriété par rapport à la moyenne canadienne. En 1971, la différence entre le Canada et Québec dépassait les 13 points de pourcentage. Par la suite, l’écart s’est rétréci jusqu’à 6,5 points en 2016. Depuis, le processus de rattrapage a été stoppé.
PHOTO FRANÇOIS ROY, ARCHIVES LA PRESSE La région montréalaise a enregistré 2537 reventes, en baisse de 30 % par rapport aux 3648 transactions survenues au même mois l’an dernier.
Le marché de la revente immobilière a continué de ralentir le mois dernier, au point où il faut remonter à 2013 pour connaître un mois de septembre aussi tranquille.
Publié à 15h12 André Dubuc LA PRESSE
La région montréalaise a enregistré 2537 reventes, en baisse de 30 % par rapport aux 3648 transactions survenues au même mois l’an dernier, selon les plus récentes statistiques compilées par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), d’après la base de données Centris des courtiers immobiliers.
Il s’est même vendu moins de propriétés qu’en août (2537 reventes en septembre par rapport à 2681 transactions en août) alors que septembre se caractérise habituellement par un sursaut d’activité dans la foulée de la rentrée automnale.
En glissement annuel (septembre 2022 comparativement à septembre 2021), le nombre de transactions dégringole davantage dans la copropriété (- 39 %) et dans le plex (- 38 %), de deux à cinq logements, que dans la maison (- 21 %).
En parallèle, le nombre de produits à vendre est en forte progression, en particularité dans l’unifamiliale (+ 62 % en un an). Toutes catégories confondues, on dénombrait 15 550 propriétés à vendre en septembre, en hausse de 13 % par rapport au mois précédent. « Le nombre d’inscriptions se rapproche ainsi du niveau de 2019, impliquant une tendance claire vers le rééquilibrage du marché », dit l’APCIQ dans un communiqué.
Encore à l’avantage des vendeurs
En attendant, les prix poursuivent leur correction, mais à un rythme plus modéré qu’au cours des derniers mois.
« Les prix médians des unifamiliales ont enregistré une relative stabilité en septembre, à la suite du déclin sensible enregistré au cours des quatre derniers mois, y compris sur l’île de Montréal, constate Charles Brant, directeur du Service de l’analyse de marché de l’APCIQ.
Même si la surchauffe tend à s’estomper rapidement, il faut noter que les conditions de marché demeurent à l’avantage des vendeurs, limitant la chute des prix, notamment dans les résidences haut de gamme.
Charles Brant, directeur du Service de l’analyse de marché de l’APCIQ
« Généralement, ce segment de propriété connaît une chute des ventes et des prix plus rapide dans un contexte de marché baissier, poursuit-il. Or, ça ne semble pas le cas pour le moment dans le présent cycle, ce qui contribue à une baisse moins précipitée des prix médians pour le moment. »
Le prix médian d’une maison s’est établi à 535 000 $, en hausse de 6 % par rapport à septembre 2021, mais en baisse quand on le compare au sommet de 580 000 $ en avril dernier. Il s’agit de données non désaisonnalisées.
En septembre, la copropriété a affiché un prix médian de 380 000 $, en hausse de 4 % en un an, tandis que le prix des plex recule de 1 %, à 685 000 $, une première baisse pour un mois de septembre depuis 2015.
EN SAVOIR PLUS
34 jours
Délai de vente moyen d’une maison en septembre
En quelque 10 ans, Devimco a construit 12 000 unités de logement dans Griffintown, avec des immeubles de bureaux, des boutiques et un hôtel, d’une valeur totale de plus de 2 milliards. « On a été les premiers à offrir un mixte de condos et d’appartements à louer », se réjouit Serge Goulet, le PDG fondateur du groupe.
Depuis le début des années 2000, le Groupe Devimco multiplie les projets immobiliers dans la grande région de Montréal, où il s’est implanté de façon marquante avec la réalisation successive du Quartier DIX30 à Brossard, la transformation du quartier Griffintown à Montréal, l’érection des tours Maestria dans le Quartier des spectacles et le projet Solar à Brossard. Serge Goulet, PDG fondateur du groupe, fait le point sur Devimco et nous explique les prochains projets qui sont en marche.
Publié à 7h00
Jean-Philippe Décarie La Presse
Après avoir fait sa marque dans les années 1990 dans le domaine de l’immobilier commercial à Québec avec la construction de trois centres commerciaux d’envergure, Serge Goulet, fondateur du Groupe Devimco et fier Beauceron d’origine, a déménagé à Montréal pour s’attaquer à la réalisation du Quartier DIX30 à Brossard.
« Je voulais poursuivre l’expansion de Devimco dans le domaine commercial et après la construction d’un centre d’achats à Sainte-Dorothée, le projet du DIX30 m’apparaissait le plus novateur. Imaginez amener 250 magasins à s’installer, avec pignon sur rue et stationnement souterrain, dans un environnement avec deux hôtels et une salle de spectacles, c’était nouveau au Québec », souligne Serge Goulet.
Parallèlement à la réalisation du DIX30, Devimco a amorcé dès 2005 le développement du quartier Griffintown dans le sud-ouest de Montréal, mais la récession de 2008 a repoussé le début des travaux à 2010.
« On voyait que Montréal avait un retard important dans la construction résidentielle par rapport au reste du Canada et que les grands détaillants avaient pas mal complété leur expansion. On a donc pris le virage résidentiel en développant un mixte de condos et d’appartements à louer », relate le PDG.
En quelque 10 ans, Devimco a construit 12 000 unités de logement dans Griffintown, avec des immeubles de bureaux, des boutiques et un hôtel, d’une valeur totale de plus de 2 milliards.
« On a été les premiers à offrir un mixte de condos et d’appartements à louer. C’est important d’offrir les deux options et de pouvoir s’adapter aux cycles. Avec les taux d’intérêt qui augmentent, il y en a plusieurs qui vont préférer louer durant quelques années », observe Serge Goulet.
Projet Solar et Rive-Sud
De 2013 à 2017, le PDG de Devimco et ses équipes ont planché sur le projet Solar Uniquartier, à Brossard, tout juste à côté de la station Quartier du Réseau express métropolitain (REM).
« On savait qu’il y aurait soit un terminus d’autobus pour desservir le nouveau pont Champlain ou une gare pour le REM. On se retrouve aujourd’hui à être le plus gros TOD [transit-oriented development] à proximité d’une des 26 gares du REM », précise Serge Goulet.
Le projet Solar, qui est terminé à 45 %, se déploie sur des terrains qui totalisent 7 millions de pieds carrés. À terme, ce sont 6000 unités résidentielles (condos et appartements) qui vont y être érigées, en plus de tours de bureaux et d’espaces commerciaux.
La présence de Devimco dans le résidentiel mixte à Brossard ne se limitera pas aux seules 6000 unités du projet Solar. Le groupe a acquis un terrain adjacent de 450 000 pi2 où seront construites 2000 unités d’habitation additionnelles.
Le promoteur est aussi à finaliser l’achat d’un terrain à proximité de la station Panama du REM, où est localisé un ancien Loblaw, qui accueillera 1500 unités d’habitation mixtes.
« On aura un TOD à la station Quartier, un autre à la station Panama et on va commencer prochainement la construction d’un autre TOD au-dessus de la station de métro Longueuil, où on va ériger 4 tours avec 1500 unités additionnelles », résume Serge Goulet.
« On réduit l’étalement urbain, on réduit l’impact sur les changements climatiques et on répond à la crise du logement », soumet le PDG.
Bassin Peel et partenaires financiers
Le Groupe Devimco prévoit aussi enfin lancer l’an prochain son projet de développement immobilier au bassin Peel où il est — avec la Société immobilière du Canada, une société d’État fédérale – le principal propriétaire de terrains.
« On est propriétaire de 700 000 pi2 et c’est nous qui allons transformer le Silo 5. On s’est associé à Cycle Capital pour créer un hub de technologies propres sur le site. On veut construire un campus avec une forte composante d’unités résidentielles et des locaux pour des entreprises de technologies propres. »
On s’est associé avec McGill, Concordia et l’ÉTS pour créer ce hub et on souhaite être reconnu comme une zone d’innovation.
Serge Goulet
Devimco compte sur des partenaires financiers de longue date pour réaliser ses projets, soit le Fonds immobilier de la FTQ, le Fonds de retraite de la Société de transport de Montréal, Fiera Capital et Fondaction.
L’entreprise, qui a son siège social à Brossard, compte 450 employés répartis dans trois divisions : développement, construction et gestion.
« Présentement, on travaille à la mise sur pied d’un fonds de détention à long terme pour racheter les projets que l’on réalise. On ne peut pas le faire avec nos seuls partenaires actuels, on a besoin d’investisseurs internationaux parce qu’on va lever 500 millions. Il y en a un qui est justement en train de visiter nos propriétés pendant que l’on se parle », indique Serge Goulet.
Actionnaire majoritaire de Devimco, Serge Goulet est en train de préparer le transfert de propriété de l’entreprise à son partenaire depuis 27 ans, Mathieu Jobin, et à deux nouveaux associés depuis 2020 : son neveu James Goulet et Laurent Messier, âgés de 35 ans.
« J’ai 59 ans et je voulais assurer la pérennité de Devimco. Mes associés vont racheter mes actions d’ici trois à cinq ans et je ne participerai plus aux activités courantes de l’entreprise, même si je vais rester investisseur dans certains projets », explique Serge Goulet.
Chose certaine, le travail ne manquera pas. Devimco a présentement 6000 unités résidentielles à construire et 500 000 pi2 d’espaces de bureaux et commerciaux dans 13 tours de la région montréalaise. Une machine à construire bien huilée.
PHOTO ALAIN ROBERGE, ARCHIVES LA PRESSE Le secteur Urbanova de Terrebonne
Le sursaut dans la construction de maisons neuves causé par la popularité du télétravail pendant la pandémie appartient déjà au passé, constate un rapport sur l’état de l’offre de logements.
Publié à 8h00 André Dubuc LA PRESSE
Il s’est construit 1072 maisons dans la région de Montréal au premier semestre 2022, en baisse de 34 % en un an.
« Après une hausse temporaire, les mises en chantier de maisons en propriété absolue (maisons individuelles, jumelés et maisons en rangée) ont baissé dans plusieurs secteurs du Grand Montréal », écrit Francis Cortellino, spécialiste principal, connaissance du marché, de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), qui a publié le rapport. « L’essoufflement de la demande d’habitations de grande taille et la hausse importante du coût de construction de ces logements sont les principaux responsables de ce repli. »
Historiquement, il se construit de moins en moins de maisons dans la région montréalaise en raison de leur coût trop élevé, de la rareté des terrains disponibles et des contraintes liées au zonage. Les pouvoirs municipaux demandent aux promoteurs de densifier le territoire pour éviter de favoriser l’étalement urbain.
« Les mesures sanitaires et les nouvelles possibilités de télétravail avaient créé un engouement pour les habitations de plus grande taille durant les premiers trimestres de la pandémie, souligne le rapport. Cependant, au cours des derniers mois, la demande s’est essoufflée pour ce type de logement, plusieurs ménages qui désiraient faire l’acquisition d’une maison neuve ayant déjà acheté sur le marché. »
Résultat : le nombre de nouvelles maisons est en forte baisse sur un an, sauf dans des villes situées aux extrémités de la région comme Mirabel, Saint-Eustache et Beauharnois, constate la SCHL.
Le locatif populaire
Ce qui reste populaire, en revanche, ce sont les logements locatifs en banlieue.
« La hausse du prix des habitations qui s’est poursuivie en début d’année rend aussi plus difficile l’accession à la propriété, ce qui favorise la demande de logements locatifs et continue d’exercer des pressions à la baisse sur le taux d’inoccupation, lit-on dans le rapport. Ces facteurs envoient par conséquent le signal qu’il faut poursuivre la construction de nouvelles unités locatives. »
Cette année, la banlieue accapare 70 % des mises en chantier des appartements locatifs, comparativement à 60 % en 2021.
Les quartiers centraux de Montréal, durement frappés par la pandémie, affichent un taux d’inoccupation en hausse, ce qui diminue l’attrait des promoteurs pour construire des logements.
« Le segment des logements locatifs dans ces secteurs a souffert d’une baisse de la demande importante provenant de migrants et d’étudiants locaux et internationaux durant la pandémie. Cette baisse de la demande a sans aucun doute fait ralentir l’apparition de nouveaux ensembles locatifs sur le marché. Le secteur de Ville-Marie/Sud-Ouest (incluant Griffintown) a d’ailleurs enregistré une forte baisse des mises en chantier. »
Depuis la fin du premier semestre, la hausse des taux d’intérêt vient toutefois engourdir le secteur de la construction résidentielle, y compris la construction de logements locatifs, avertit Paul Cardinal, directeur du Service économique de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ).
« Le repli de la construction résidentielle en septembre est en grande partie attribuable au segment locatif qui accapare la part du lion des nouvelles unités depuis plusieurs années. Or, la hausse rapide des taux d’intérêt mine la rentabilité de certains nouveaux projets locatifs qui, par conséquent, sont reportés à plus tard ou abandonnés », note-t-il dans un communiqué paru mardi.
The city of Montreal announced Wednesday it will phase in a 32-per-cent property-value increase over three years to ease the impact on homeowners.
“The priority of our administration has always been to respect the capacity of Montrealers to pay,” city executive committee chair Dominique Ollivier said in a statement. With high interest rates and inflation, the city wanted to avoid too high a “shock” on property taxes.
Property tax rates are adjusted in each budget, taking into account changes in property values, so a 32-per-cent increase in property values won’t mean a 32-per-cent increase in taxes. The city will reduce the tax rate so taxes are comparable to previous years, Ollivier said.
The new tax rate will be revealed when the city submits its 2023 budget on Nov. 29.
PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE Selon une analyse, un ménage doit faire des paiements hypothécaires de 2557 $ par mois s’il veut acquérir la propriété type de la région de Montréal, d’une valeur de 519 500 $ en septembre.
FRANCIS VAILLES LA PRESSE
Le party immobilier est bel et bien terminé. Les hausses des taux d’intérêt de la Banque du Canada ont brusquement freiné les transactions et fait chuter les prix.
Publié à 19h00
Si la situation est préoccupante pour les vendeurs, elle est historiquement difficile pour les nouveaux acheteurs. Jamais n’ont-ils dû consacrer une aussi grande part de leurs revenus pour devenir propriétaires depuis que des données comparables sont disponibles (2006), selon une nouvelle étude de la firme AppEco1.
Selon l’analyse, le ménage moyen doit maintenant faire des paiements hypothécaires de 2557 $ par mois s’il veut acquérir la propriété type de la région de Montréal, d’une valeur de 519 500 $ en septembre.
L’écart est de 1124 $ avec la mensualité que devaient payer les nouveaux acheteurs en 2019, soit avant la pandémie2. A… yoye !
Dit autrement, la baisse récente du prix des maisons et des condos n’a pas encore compensé l’effet des taux d’intérêt plus élevés sur la facture mensuelle.
Le fardeau hypothécaire des nouveaux acheteurs a grimpé partout au Canada, mais davantage dans la région de Montréal, notamment parce que les prix ont grimpé plus vite ici qu’ailleurs depuis trois ans.
De fait, la hausse des prix a été de 48 % dans la région montréalaise depuis 2019, autant qu’à Toronto, mais plus qu’à Vancouver (33 %).
Pour faire son analyse, AppEco a combiné les divers éléments qui influencent les décisions des acheteurs, soit le prix des propriétés, le taux d’intérêt et le revenu disponible des ménages (après impôt et transferts gouvernementaux). Dans la région de Montréal, le revenu disponible du ménage moyen était de 87 580 $ au 3e trimestre de 2022.
Six grandes régions métropolitaines au Canada ont été décortiquées avec leurs données propres, permettant à AppEco d’estimer le fardeau hypothécaire de leurs acheteurs.
Pendant 15 ans donc, et jusqu’en 2021, ce fardeau hypothécaire lié à l’achat d’une propriété type avait oscillé entre 20 et 25 % du revenu du ménage moyen dans la région de Montréal. Or, en 2022, il a brusquement grimpé, atteignant 34 % au 3e trimestre de 2022, un sommet.
La comparaison de ce fardeau hypothécaire entre les régions illustre leurs grandes différences. Dans la région de Québec, le fardeau a certes grimpé, mais en septembre, les ménages de Québec pouvaient mettre la main sur la propriété moyenne de 323 500 $ en y consacrant seulement 21 % de leurs revenus disponibles, contre 34 % à Montréal.
À Toronto et à Vancouver, la propriété type est si coûteuse que le ménage moyen ne peut en devenir propriétaire, même en faisant des sacrifices, puisque le fardeau hypothécaire représenterait alors 57 % de son revenu disponible, soit bien davantage que ce que les banques tolèrent.
« Il n’a jamais été aussi difficile de devenir propriétaire aujourd’hui », m’explique l’économiste Julien McDonald-Guimond, auteur principal de l’analyse.
Au moins, fait-il remarquer, la majorité des ménages déjà propriétaires ne subissent pas les impacts des hausses de taux d’intérêt, en ayant des termes hypothécaires fixes. Ils seront cependant frappés lors des renouvellements, à moins que les taux ne redescendent d’ici là.
Qu’arrivera-t-il au cours des prochains mois ? Nul doute que le marché restera lent et que les prix seront sous pression, si l’on se fie à l’analyse d’AppEco.
« Avec le scénario de récession, on ajoute des pertes d’emplois et des baisses de revenus aux hausses de taux hypothécaires. On peut donc s’attendre à d’autres baisses de prix », croit McDonald-Guimond.
Les propriétés ne subiront pas toutes les mêmes baisses. Les mieux situées seront moins touchées, comme celles qui ne détonnent pas dans leur environnement (en matière de valeur, par exemple).
Autre élément : le commun des propriétaires détient souvent sa maison depuis un certain temps, pouvant donc espérer un gain appréciable à la revente, malgré le déclin récent des prix.
Il reste que ces prix ont significativement baissé depuis le sommet du printemps, un phénomène rare au Québec. La dernière baisse remonte au début des années 1990, il y a 30 ans, et il a fallu quelques années avant un retour à la normale.
Pour ceux qui en doutent, la base de données de l’Association canadienne de l’immobilier (ACI) qui sert de comparaisons est très fiable. À partir de milliers de transactions, l’ACI fait la comparaison des bungalows, cottages et condos aux attributs comparables (nombre de chambres, de salles de bains, etc.) et corrige les effets saisonniers. Les prix dans cette chronique sont pour la propriété type de l’ACI, un amalgame des maisons et condos.
Le sommet des prix a été atteint un peu plus tard au Québec qu’en Colombie-Britannique ou en Ontario. Le prix moyen le plus élevé a été noté en mai 2022 dans les régions de Montréal et de Québec, soit trois mois plus tard qu’à Toronto et deux mois plus tard qu’à Vancouver ou à Ottawa.
Les villes dispendieuses de Vancouver et Toronto, où les propriétés se vendent encore plus de 1,1 million de dollars, soit le double de Montréal, n’en sont pas à leur premier déclin récent. En 2017 et 2018, les prix avaient été significativement dégonflés, avant de reprendre du tonus pendant la pandémie.
Autre remarque : malgré les hausses de taux, certains marchés continuent de progresser, comme Calgary et St. John’s, à Terre-Neuve, deux villes de provinces pétrolières où les prix n’ont pas reculé.
À voir la détermination de la Banque du Canada à casser l’inflation, il faudra être patient avant de revoir les prix des maisons grimper, surtout considérant l’évolution des fardeaux hypothécaires calculés par AppEco.
Les données disponibles permettent à AppEco de faire remonter la comparaison historique jusqu’en 2006, mais certaines autres comparaisons avec des dates plus reculées n’atteignent pas le sommet actuel.
En supposant un acompte de 10 % et un taux fixe pour une période de 5 ans. Avec un taux variable, la mensualité est moindre (2447 $), mais l’écart avec 2019 est semblable, soit 997 $.
PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE Les prévisions de mises en chantier dans la région de Montréal s’établissent à 26 000 en 2022 et encore moins pour 2023.
Les perspectives immobilières ont passablement changé depuis le début de l’année. Avec la montée abrupte des taux d’intérêt et la récession qui menace à l’horizon, on est passé du beau temps à un ciel gris menaçant. Les investisseurs se mettent à l’abri en attendant le retour du soleil.
Publié à 8h00 André Dubuc LA PRESSE
Nouveaux projets résidentiels retardés
Les coûts de construction continuent d’augmenter, notamment les coûts de main-d’œuvre. À ce portrait peu reluisant s’ajoute la hausse des frais de financement. La rentabilité des projets de tours de logements locatifs n’est plus au rendez-vous. « Une majorité d’investisseurs vont suspendre leurs projets ou en faire moins, le fameux wait and see que plusieurs ont déjà adopté en 2002 », a dit Noémie Lefebvre, directrice du développement immobilier et terrain au Groupe Altus.
Elle prenait la parole dans le cadre de l’évènement Tendances du marché de Montréal, qui s’est déroulé mardi midi. Il était organisé par l’Institut de développement immobilier du Québec.
Résultat : le sommet de 32 000 mises en chantier dans la région de Montréal enregistré en 2021 ne sera pas battu. Les prévisions s’établissent à 26 000 en 2022 et encore moins pour 2023.
Baisse de valeur en vue
La prime immobilière, soit la différence entre le rendement exigé par les investisseurs sur un actif et le taux obligataire du gouvernement canadien sur des titres de longue échéance, s’est contractée de 150 points dans les derniers mois, ce qui en fait la plus faible prime en 15 ans, un prélude à une hausse des rendements exigés par les investisseurs. À l’instar d’une obligation, le rendement et la valeur d’un actif immobilier évoluent en sens inverse. Quand le rendement augmente, le prix baisse.
« Ce n’est plus un secret, les rendements vont augmenter de 25 à 50 points dans le secteur résidentiel locatif », a soutenu Mme Lefebvre.
Dans le secteur du résidentiel multilocatif, une hausse de rendement de 25 points centésimaux se traduit par une baisse de valeur de 6 % à 7 %, à revenus constants. Comme on s’attend à une hausse des loyers de l’ordre de 8 % à 10 % pour les immeubles récents qui ne tombent pas sous le contrôle du tribunal du logement, la valeur des immeubles d’habitation devrait se stabiliser en 2023.
Un bureau sur quatre vacant en 2025
Le télétravail est là pour de bon, a prévenu Sylvain Leclair, vice-président directeur du Groupe Altus, qui partageait la tribune avec Mme Lefebvre. Le taux de disponibilité des immeubles s’élève à 17,5 % dans la région montréalaise, et est en augmentation constante ces derniers trimestres. « Il s’est ajouté 4,4 millions de pieds carrés de bureaux disponibles au centre-ville depuis le début de la pandémie, soit 4,4 tours comme le 1250, boulevard René-Lévesque », a-t-il souligné.
Au fur et à mesure que les baux arrivent à échéance, il faut s’attendre à ce que les locataires diminuent la superficie sous bail de 20 % à 40 %. Dans le pire des scénarios, le taux de disponibilité des bureaux pourrait culminer à 28,8 % au centre-ville, un pensez-y-bien.
Le nouvel impôt sur les logements vacants (ILV) vise les unités inoccupées durant 184 jours ou plus durant l’année.
À Ottawa, les propriétaires de logements laissés vacants en 2022 devront payer une nouvelle taxe annuelle de 1 %. La Ville a commencé à envoyer ses avis cette semaine.
« Les recettes issues de l’impôt sur les logements vacants seront utilisées pour financer des projets de logement abordable », a rappelé la municipalité ontarienne dans un communiqué invitant les propriétaires à remplir leur déclaration en ligne.
Ce nouvel impôt sur les logements vacants (ILV) vise les unités inoccupées durant 184 jours ou plus durant l’année. Un montant correspondant à 1 % de la valeur d’évaluation sera ajouté au prochain compte de taxes des propriétés concernées, qui sera envoyé en mai 2023. Le compte de taxes municipales d’un logement reconnu vacant sera ainsi « approximativement » doublé, estime la Ville.
Ottawa espère ainsi récolter 6,6 millions de dollars en moyenne par an qui, après déduction des coûts du programme, rapporteraient 25,1 millions nets sur cinq ans. Cette somme alimentera le Plan décennal de logement et de lutte contre l’itinérance, auquel la Ville prévoit allouer près de 200 millions sur 10 ans pour construire jusqu’à 500 logements abordables par an.
L’ILV « encouragera les propriétaires à maintenir, occuper, vendre ou louer leurs propriétés, augmentant la quantité de logements disponibles », avançait également la Ville dans un rapport diffusé au printemps 2022.
Environ 330 000 logements sont soumis à la déclaration du statut d’occupation, mais seulement 0,5 % à 0,75 % d’entre eux seront frappés par la nouvelle taxe, prévoient les fonctionnaires municipaux. En effet, même pour les lieux inoccupés durant au moins 184 jours, plusieurs exemptions sont prévues. Par exemple, un logement dont le propriétaire est mort dans l’année, ou qui fait l’objet de rénovations majeures, ne sera pas taxé.
Vancouver et Montréal
Des taxes similaires sont déjà imposées ou adoptées aux États-Unis (Los Angeles, Oakland), en Australie (Melbourne), en Europe (République d’Irlande, Ville de Paris) et au Canada (Vancouver, Toronto, Hamilton).
« Vancouver a démarré avec un taux de 1 % de 2017 à 2019. En 2021, il a été augmenté à 1,25 %, et sera de 3 % en 2022 », signale la Ville d’Ottawa.
Cette taxe a ramené 20 000 logements en copropriété sur le marché de la location à long terme dans la grande région de Vancouver, a conclu une recherche publiée l’été dernier.
La nouvelle Politique métropolitaine d’habitation publiée jeudi à Montréal ne propose pas de taxe sur les logements vacants.
« Ce n’est pas nommé explicitement dans la Politique, mais il s’agit d’un des outils qui peut être utilisé par les municipalités et qui sera effectivement examiné avec celles qu’on va accompagner », a précisé par courriel la porte-parole de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), Julie Brunet.
Amendes et facturation par défaut
À Ottawa, les propriétaires devront soumettre leurs premières déclarations entre le 1er janvier et le 16 mars 2023, et entre janvier et la mi-mars les années suivantes.
« Cette déclaration en ligne pourra être remplie en moins de cinq minutes », promet la Ville sur son site web. Les déclarations tardives seront sujettes à une pénalité de 250 $ à partir de 2024.
Les propriétés pour lesquelles les déclarations n’auront pas été faites au 30 avril seront considérées comme vacantes et taxées en conséquence.
Des systèmes de vérification et de contestation sont prévus, ainsi que des amendes pouvant aller jusqu’à 10 000 $ en cas de fausse déclaration.
Durant les trois années précédant la pandémie, Ottawa affichait un taux d’inoccupation inférieur à 2 % (1,8 % en 2019, et 1,6 % en 2017 et 2018.)
En 2021, il était de 3,4 %, en baisse par rapport à 2020 (3,9 %), mais encore au-dessus du taux d’équilibre (3 %).
« Malgré l’un des taux d’inoccupation les plus élevés des 25 dernières années, les options sont limitées pour les ménages à faible revenu », soulignait toutefois la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) en février dernier.
À Ottawa, le loyer moyen des logements de 2 chambres est de 1550 $, supérieur à la moyenne montréalaise **(**932 $) et à la moyenne des villes canadiennes d’au moins 10 000 habitants (1167 $), indiquent les données de la SCHL.
77 %
Proportion des résidants d’Ottawa favorables à une taxe sur les logements vacants, selon un sondage en ligne mené pour la Ville auprès de 3479 répondants au début de 2021.
Source : Ville d’Ottawa, What We Heard Report, juin 2021.
Voilà une mesure qui semble très raisonnable et facile à appliquer. Cela devrait mettre un peu de pression sur les proprios pour louer leurs unités et, si nécessaire, baisser le prix du loyer afin de le louer. À défaut, la ville ira chercher un revenu supplémentaire quelle pourra utiliser pour la construction de logements abordables.
Crise de l’habitation Des chantiers sur pause malgré la pénurie
PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE
Ce projet de 90 logements dans Côte-des-Neiges a été retardé plusieurs mois en raison d’un litige avec l’arrondissement. Le chantier a finalement pu être relancé après une décision du tribunal.
La construction de logements est en chute libre cette année alors que le manque d’offre a rendu l’immobilier inabordable. Publiquement, les villes cherchent une solution ; mais au quotidien, elles bloquent de nombreux projets, au point que des promoteurs ont entamé des poursuites. Dans l’île de Montréal, La Presse a recensé des milliers de mises en chantier bloquées par ces litiges. Une réalité qui accentue la pénurie de logements.
Publié à 5h00
André Dubuc La Presse
La construction de plusieurs milliers de logements a été bloquée ou retardée dans l’île de Montréal ces dernières années en raison de décisions des administrations municipales, au moment où sévit pourtant une importante pénurie de logements qui nourrit la hausse des prix de l’immobilier.
La Presse a recensé 4400 logements à Montréal et dans les villes voisines qui n’ont jamais pu être mis en chantier ou dont la construction a été retardée à la suite de décisions des autorités municipales.
Dans la plupart des cas, ces refus ont débouché sur des poursuites devant les tribunaux dans le cadre desquelles les villes ont rarement bien paru quand le juge a eu à trancher.
À deux reprises, la mairesse de Montréal, Valérie Plante, a même été poursuivie personnellement par des promoteurs, la première fois en 2019 et la seconde en 2022. Les deux dossiers sont en instance.
« Est-ce que les villes contribuent au problème de la pénurie de logements ? C’est une bonne question à se poser », reconnaît Christian Savard, DG de Vivre en ville, organisme-conseil en matière d’aménagement urbain.
Les exemples suivants témoignent de la multitude de raisons freinant des projets domiciliaires.
Le terrain vague situé au 3470, avenue du Parc, à Montréal
Au 3470, avenue du Parc, on proposait de construire 30 logements de petite taille destinés aux étudiants des établissements d’enseignement situés à proximité. L’arrondissement du Plateau-Mont-Royal a refusé d’accorder le permis de construction malgré les compromis proposés par le promoteur Bill Abboud, de la société Roxor, tout au long des négociations qui se sont étirées de l’automne 2019 à mars 2021.
« De manière déraisonnable, l’arrondissement a tranché que l’immeuble proposé ne s’intègre pas de façon harmonieuse aux bâtiments adjacents et ne s’inspire pas de leur rythme », a tranché le juge Mark Phillips dans sa décision rendue le 17 octobre dernier. Il casse ainsi la décision du conseil d’arrondissement de refuser le permis et demande à l’administration de reprendre l’analyse du dossier.
L’avocat de la Ville ne nous a pas rappelé. Me Eric Oliver, qui représente M. Abboud, a refusé de parler à La Presse.
Le chantier du Blue Stone, chemin Bates, dans Côte-des-Neiges
L’arrondissement de Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce a suspendu le permis qui avait été accordé à Blue Stone pour la construction de 90 logements, dont 23 appartements de 3 chambres — une rareté dans le marché — au 2845-2875, chemin Bates, parce que les travaux n’avaient pas été exécutés à temps.
« Ce n’était pas la faute de mon client. Il y avait une ordonnance de la Cour [obtenue par un voisin mécontent] qui disait qu’il n’avait pas le droit de faire des travaux. La Ville rétorquait que ce n’était pas son problème », explique le procureur de Blue Stone, Me Karim Renno, du cabinet Renno Vathilakis.
Déposer une nouvelle demande de permis, comme l’exigeait l’arrondissement, aurait entraîné des dépenses additionnelles de 800 000 $, précise Me Renno, puisque le projet aurait alors été assujetti au règlement sur la mixité, entré en vigueur en avril 2021, qui impose des redevances au sujet du logement social.
« L’impossibilité d’agir est un moyen de défense en droit pénal », a écrit le juge Michel Déziel en avril 2022. Il a ordonné à l’arrondissement de reconnaître le permis et prolongé sa validité jusqu’au 6 août 2024.
L’arrondissement n’a pas interjeté appel de la décision. La construction a pu finalement reprendre.
Stationnement du centre commercial Fairview, à Pointe-Claire, avec, au loin, la station du Réseau express métropolitain
Une station du Réseau express métropolitain, un bord d’autoroute, un stationnement de centre commercial sous-utilisé, le décor semblait planté pour accueillir un projet de 880 logements d’une bonne densité à Pointe-Claire. Le maire et la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) en ont pourtant décidé autrement.
Le premier a imposé un moratoire sur les tours résidentielles sur son territoire, à cause du trafic automobile qui nuit à la qualité de vie des citoyens de cette banlieue, jusqu’à l’élaboration d’un nouveau plan d’urbanisme. La seconde veut faire du terrain vague voisin — en bordure d’autoroute — un espace vert à perpétuité. Le promoteur, Cadillac Fairview (CF), veut plutôt y construire un lotissement à densité élevée pour tirer profit de la proximité du transport collectif (TOD – transit-oriented development). À la place, CF fait face à deux règlements de contrôle intérimaire qui gèlent le tout.
« Je suis très fier de notre projet, dit Brian Salpeter, vice-président principal au développement de Cadillac Fairview. Les raisons pour lesquelles on bloque notre projet n’ont aucun sens. » Cadillac Fairview s’est adressé au tribunal pour faire annuler la décision du conseil de Pointe-Claire et l’inclusion de son lot dans le règlement de la CMM sur les milieux naturels. Ni la CMM ni Pointe-Claire n’ont voulu faire de commentaires.
Le site du projet Hickson-Dupuis, angle Hickson et Bannantyne, à Verdun
Alexandre Forgues veut transformer une frange industrielle de Verdun dévitalisée en un quartier de 2000 appartements, dont des logements sociaux et abordables.
De 2019 à 2021, M. Forgues a discuté régulièrement avec les acteurs du milieu pour faire avancer le projet Hickson-Dupuis, tout en procédant à l’assemblage des terrains.
Puis, le 14 juin 2021, la Ville de Montréal annonce qu’elle exerce son droit de préemption sur l’un des 10 lots convoités par M. Forgues, bloquant l’ensemble de son projet (le droit de préemption ou de premier refus est la possibilité d’acquérir une propriété aux conditions stipulées dans l’offre d’achat acceptée formulée par un tiers). La Ville promet d’y bâtir 250 logements sociaux. Or, fin 2022, elle n’a toujours pas acheté le terrain.
Alexandre Forgues devant l’un de ses précédents projets, le complexe Origine Habitation durable, à Verdun
M. Forgues demande à la Cour supérieure de déclarer que la Ville a renoncé à son droit de préemption à la suite de l’expiration du délai de 60 jours prévu dans le règlement.
En entrevue, Benoit Dorais, responsable du dossier de l’habitation au comité exécutif, explique que la Ville respecte en tous points la promesse d’achat. « En 2023, on va acheter le terrain », assure-t-il.
« La Ville ne construit pas de logement social tout en empêchant un projet de logements privés, on ne s’en va pas du tout dans la bonne direction », lance Christian Savard, DG de Vivre en ville.
Le propriétaire de Jacob poursuit Saint-Laurent pour 42 millions
Joey Basmaji voulait aménager un quartier résidentiel sur ce terrain situé au sud du parc Philippe-Laheurte, à Saint-Laurent, mais le projet a dû être abandonné.
Le détaillant Jacob voulait construire un siège social sur un immense quadrilatère dans le Nouveau Saint-Laurent qu’il a acquis au début des années 2000. En 2015, Joey Basmaji, actionnaire principal de Jacob, envisage avec l’arrondissement la possibilité d’aménager un quartier résidentiel sur ce terrain situé tout juste au sud du parc Philippe-Laheurte.
Le maire Alan DeSousa veut plutôt en faire un parc, mais l’arrondissement n’a pas les fonds nécessaires. À la place, il modifie son zonage pour limiter les usages permis et obliger le stationnement souterrain, ce qui a fait diminuer la valeur de la propriété, dénonce M. Basmaji. Ce dernier poursuit l’arrondissement pour 42 millions pour expropriation déguisée. Le terrain est aussi visé par un règlement de contrôle intérimaire de la CMM en vue de protéger les milieux humides depuis la mi-2022.
« J’ai toujours cru que la Ville de Montréal et moi-même aurions pu en venir à une entente », écrit M. Basmaji dans une déclaration.
La Ville conteste les prétentions de M. Basmaji. Le dossier étant judiciarisé, l’arrondissement n’a pas voulu faire de commentaires. Le projet a, depuis, été abandonné.
Dix projets paralysés
Tour d’horizon de dix projets immobiliers dans l’île de Montréal retardés en raison de litiges juridiques
État de la situation : poursuite pour expropriation déguisée en cours d’instance. La mairesse Valérie Plante est visée personnellement par la poursuite. Abaissement du zonage de 20 à 4 étages contre l’avis de l’Office de consultation publique de Montréal.
Impact : la Ville renonce à une pénalité de 6,2 millions payable par le promoteur.
Les villes réclament plus de pouvoirs pour régler la crise du logement, mais les nouvelles mesures réglementaires entraînent délais, reports et surcoûts.
Résultat : des logements neufs moins nombreux et plus chers.
« Il faut tenter d’accélérer le processus [de délivrance de permis], soutient Christian Savard, DG de Vivre en ville, tout en insistant sur l’importance de ne pas construire n’importe quoi. Des logements retardés pendant un an ou trois ans deviennent des logements qui coûtent plus cher et qui deviennent moins abordables. »
Il faut devenir un peu obsédé par l’idée de construire plus, sinon on n’en sortira jamais, de la crise de l’habitation.
Christian Savard, DG de Vivre en ville
En juin dernier, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a fait paraître une étude qui a fait grand bruit. Pour que le logement retrouve un niveau d’abordabilité souhaitable, l’organisme fédéral en matière d’habitation soutenait qu’il fallait doubler le rythme annuel des mises en chantier de 45 000 à 90 000 logements dans la province.
« Il faut davantage d’investissements du secteur privé afin d’accroître le nombre de logements du marché, particulièrement dans le segment locatif », a renchéri Aled ab Iorwerth, son économiste en chef adjoint, dans une mise à jour publiée le 28 novembre.
Actuellement, la hausse des taux d’intérêt agit comme un puissant vent de face. Après neuf mois, les mises en chantier sont en recul de 30 % sur le territoire de la Ville de Montréal en 2022 et de 20 % dans la région montréalaise.
Dans ce contexte, rééquilibrer le marché du logement, comme le suggère la SCHL, paraît hors d’atteinte, d’autant que les embûches réglementaires se multiplient pour les promoteurs qui veulent bâtir.
Par exemple, la loi 37 adoptée en juin dernier a étendu le droit de préemption à l’ensemble des municipalités du Québec. Il s’agit d’un droit selon lequel la Ville peut égaler l’offre d’achat d’un tiers dans le but d’acquérir la propriété aux mêmes conditions et d’y faire bâtir du logement social.
« C’est l’UMQ qui a fait ces demandes depuis le début et on a été entendus », se réjouit Guillaume Tremblay, maire de Mascouche, deuxième vice-président de l’Union des municipalités du Québec et président de son comité sur l’habitation.
Guillaume Tremblay, maire de Mascouche et président du comité sur l’habitation de l’UMQ
Le 24 novembre, les villes membres de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) se sont dotées d’une première politique en habitation dans laquelle elles réclament plus d’argent et de pouvoirs auprès de Québec, dont celle de réformer la loi sur les expropriations afin de les rendre moins coûteuses pour les municipalités.
« Ça pourrait nous permettre d’exproprier pour faire du logement abordable et communautaire », explique M. Tremblay.
Des cibles contraignantes
Opposant à une réforme de la Loi sur l’expropriation, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), lobby des promoteurs, souhaite voir cette volonté municipale de stimuler l’offre de logements prendre racine sur le terrain.
« Les villes devraient définir un objectif engageant, d’avoir des cibles régionales et locales de construction de nouvelles unités, ce qui inclut des unités abordables et sociales et en faire une reddition de comptes périodiquement », dit son PDG Jean-Marc Fournier, dans un entretien.
Jean-Marc Fournier, PDG de l’Institut de développement urbain du Québec
C’est la voie privilégiée par le gouvernement de la province voisine, qui a déposé récemment un plan d’action robuste pour stimuler l’offre. « L’Ontario va trop loin, mais son idée des cibles de mises en chantier annuelles m’apparaît une avenue à explorer », indique M. Savard, de Vivre en ville.
Le milieu municipal ne paraît pas chaud à l’idée. « Je suis de ceux qui croient à l’autonomie des villes », dit Guillaume Tremblay, maire de Mascouche.
D’ailleurs, dans sa politique métropolitaine d’habitation, la CMM évite de proposer que les villes et les arrondissements se dotent de cibles contraignantes. Elle évoque un objectif global pour l’ensemble de la CMM de 35 000 mises en chantier par année (par rapport à une moyenne annuelle de 25 000 depuis 5 ans), tout en reconnaissant que les leviers à la disposition de la CMM pour l’atteindre sont limités.
Québec aux abonnés absents
Le leadership doit venir de Québec, rétorque Jean-Marc Fournier, de l’IDU. « Même si on n’est pas obligé de suivre les méthodes que l’Ontario avance, il faut se donner notre propre recette pour arriver aux mêmes fins. »
« Il n’y a presque pas de leadership en habitation par le gouvernement du Québec, observe Danielle Pilette, professeure à l’UQAM. Et c’est conforme, à mon avis, à ce qui s’est toujours passé de la part des gouvernements qui se sont succédé à Québec, sauf certaines initiatives ciblées dans le logement social. »
Message aux promoteurs : « C’est nous qui planifions le territoire »
Benoit Dorais, vice-président du comité exécutif et responsable de l’habitation de la Ville de Montréal
Le message de Benoit Dorais, responsable de l’habitation au comité exécutif de la Ville, est clair : c’est Montréal qui est le patron en matière de planification du territoire. Mais s’il se déclare satisfait des résultats obtenus en matière de logements sociaux, il reconnaît qu’on peut faire mieux. Entrevue.
Que répondez-vous aux critiques qui disent que certaines de vos décisions contribuent à accentuer la pénurie de logements et à rendre ceux-ci inabordables ?
Benoit Dorais : Chaque cas est particulier. Dans les 5 dernières années, on dénombre plus de 9900 mises en chantier. Il s’en construit énormément, des unités d’habitation à Montréal. Parfois, des projets vont vivre certains écueils. Certains vont réussir à passer, mais c’est un peu plus long. Pour d’autres, ils sont judiciarisés pour différentes raisons. […]
Notre administration tient vraiment, lorsqu’il y a un contrat social qui existe dans un secteur de développement, qu’on le respecte. Ce contrat social est en place depuis 2017. On veut redévelopper un secteur du centre-ville dans le district Peter-McGill, mais il faut qu’il y ait du logement social. Le litige est là. […]
Quelle est la position de la Ville par rapport à la densification ?
Notre administration est prodensité. Mais la densité n’est pas synonyme de hauteur. Elle peut l’être, mais elle doit être modulée. On ne doit pas arriver avec du dix étages partout. On peut arriver dans certains secteurs à 6, dans d’autres à 8, à 10. C’est ce qu’on fait en ce moment dans Bridge-Bonaventure, où on est en dialogue ouvert avec les promoteurs. Ils veulent de la prévisibilité, c’est ce qu’on essaie de leur donner. On veut travailler avec eux pour qu’ils comprennent que c’est nous qui planifions le territoire.
Quel bilan faites-vous de la première année d’application du règlement sur la mixité [qui oblige les promoteurs privés à inclure 20 % de logements sociaux abordables et familiaux dans leurs projets] ?
C’est un bon bilan. C’est un règlement qu’il nous fallait avoir. On se souvient, quand on l’a annoncé, les gens nous disaient que ce serait un cataclysme et que ça ne fonctionnerait pas. Ce n’est pas le cas. Ça s’est bien passé. On voit que d’autres villes emboîtent le pas et se dotent de règlements de la sorte. Ça fait ses petits.
Mais 160 logements sociaux en un an, est-ce satisfaisant ?
Le Règlement pour une métropole mixte met en place de l’équité pour tous les promoteurs. Avant, les règles étaient appliquées différemment d’un arrondissement à l’autre. Maintenant, c’est équitable et les outils sont là. Tout le monde contribue soit en argent, soit en terrain, soit en projet. On met la table pour des décennies où on va se construire un parc réel qui va être là de façon pérenne.
Vous disiez qu’au moment de l’adoption du règlement sur la mixité, les promoteurs menaçaient d’aller ailleurs, ce qui ne se serait pas produit, selon vous. N’empêche, les mises en chantier sont en baisse de 30 % sur le territoire de la Ville de Montréal en 2022, comparativement à 20 % dans la région de Montréal.
Je ne pense pas que le Règlement pour une métropole mixte joue un rôle là-dedans. On est dans un contexte de spirale inflationniste et dans une hausse des coûts de financement. Ce que les promoteurs nous disent actuellement, c’est qu’ils revoient leurs projets parce que les banques sont en train de fermer le robinet. C’est réel.
Le contenu de l’entrevue a été abrégé et condensé à des fins de concision.
C’est très bien qu’on parle de tous ces cas. J’ajouterais aussi qu’il ne faut pas tomber dans le piège facile de blâmer XYZ administrations. Comme on le voit dans l’article, il y a de toutes les villes et allégeances qui peuvent mettre des freins à des projets. Et élire une administration plus pro-développement n’assure pas que ce sera le cas dans 4 ans, ou au niveau de l’arrondissement, ou dans la ville voisine juste l’autre bord de la rue, et de répéter le même problème.
Si on veut assurer le développement plus rapide et durable, il faut une intervention de Québec qui simplifie la façon de faire, accélère les procédures, assure un minimum des densités et permet une grande prévisibilité. Et cela partout au Québec.
Je ne pense pas qu’il faut le faire au détriment de certaines règles et de la qualité des projets. On veut un urbanisme de qualité. Mais ces éléments ne sont pas nécessairement des freins si les règles sont claires, prévisibles et qu’on peut s’y conformer dès qu’un projet se forme.
Certains cas dans l’article me semble un refus plus justifiable que d’autres cependant. Si on protège un milieu humide, c’est normal. Le développement immobilier n’a pas le choix de se faire dans une optique durable. Sinon on règle un problème maintenant pour en créer deux plus tard. Et le cas du Plateau est particulier. Si le CCU dicte que le projet est une mocheté, est-ce qu’un juge peut vraiment renverser cette décision? Ça me semble un précédent inquiétant. Imaginez si Mondev était allé devant un juge pour le 900 St-Jacques plutôt que d’engager un bon architecte, et qu’on construisait en ce moment la version horrible de la tour.
J’allais répondre à mon propre message, mais je vois que tu l’as fait avec brio. J’ai voulu publier ces 3 articles, justement par esprit de clarté et de transparence. Oui les villes font aussi des choix qui peuvent être discutables selon certains points de vue.
Mais comme tout le monde, les administrateurs publics peuvent éprouver des difficultés à gérer certains problèmes plus complexes que la moyenne et qui demandent plus longue réflexion. À cela il faut ajouter les pressions en tout genre en provenance du milieu, ainsi que des promoteurs. Sans oublier les contraintes budgétaires, les pouvoirs limités des villes et les objectifs que la Ville s’est fixés dans son développement.
Des mecs à la tête de la ville pensent encore en 2022 que 10 étages c’est exceptionnellement haut… que dire.
Bref très content de cet article. Ils vont finir par se casser la gueule car les résultats ne suivront pas leurs belles paroles. Gros bémol sur l’effet du 20/20/20. Il dit « vous inquiétez pas ça marche bien ». Chiffres ou silence.
