Immobilier résidentiel - Actualités

Quand tu fais 100 000$ par année, c’est un très bon salaire, mais ce n’est même pas assez pour devenir proprio­ d’une maison au prix moyen…

« À Montréal, le revenu brut annuel requis pour se permettre d’acquérir une propriété vendue au prix moyen a augmenté de 15 830 $ en quatre mois. Avec les plus récentes hausses de taux d’intérêt, il faut maintenant compter sur un revenu annuel brut de 110 900 $, soutient une publication du courtier hypothécaire virtuel Ratehub.ca. »

Hausse des taux d’intérêt | Le logement encore plus inabordable


PHOTO EDOUARD PLANTE-FRÉCHETTE, ARCHIVES LA PRESSE
De 95 070 $ en mars, le revenu annuel brut nécessaire pour s’offrir une propriété vendue au prix moyen est passé en juillet à 110 900 $.

Le revenu brut annuel nécessaire pour devenir propriétaire a augmenté de près de 16 000 $ en quatre mois

Publié à 6h00
André Dubuc
LA PRESSE

Depuis mars, il en coûte beaucoup plus cher d’emprunter pour acheter une maison, ce qui rend encore plus inabordable l’accès à la propriété.

À Montréal, le revenu brut annuel requis pour se permettre d’acquérir une propriété vendue au prix moyen a augmenté de 15 830 $ en quatre mois. Avec les plus récentes hausses de taux d’intérêt, il faut maintenant compter sur un revenu annuel brut de 110 900 $, soutient une publication du courtier hypothécaire virtuel Ratehub.ca.

En mars, un revenu moyen de 95 070 $ suffisait pour pouvoir s’offrir la même maison-type.

Les calculs de Ratehub.ca reposent sur la capacité maximale d’emprunt des ménages. Il tient compte aussi des effets de l’évolution des taux hypothécaires et des prix de l’immobilier.

Le prix moyen d’une propriété dans la région montréalaise s’élevait à 546 800 $ en juin, un prix relativement stable par rapport à celui en vigueur au mois de mars précédent.

L’écart dans le revenu requis entre mars et juillet s’explique principalement par le test de résistance auquel doivent se soumettre les emprunteurs pour se qualifier pour un prêt hypothécaire.

Ce test est calculé selon le plus élevé des deux taux suivants : soit le taux contractuel du prêt plus 2 points de pourcentage ou 5,25 %. Jusqu’en mars 2022, le test s’effectuait en fonction d’un taux de 5,25 %. Maintenant, il se fait souvent avec un taux supérieur à 7 %.

Joint au téléphone, le porte-parole de Ratehub.ca soutient que le pouvoir d’achat des acheteurs potentiels est en train de s’effriter.

Depuis mars, le ménage qui se fait qualifier au maximum de sa capacité d’emprunt a vu son pouvoir d’achat reculer de 5 à 10 %. Par exemple, ceux qui pouvaient se permettre une hypothèque de 600 000 $ en février doivent se contenter d’une hypothèque de 540 000 $ cet été.

Philippe Simard, directeur hypothécaire Québec chez Ratehub.ca

« Les prix des logements devront baisser de manière significative afin de neutraliser les effets de la hausse des taux hypothécaires sur le test de résistance. Si tel n’est pas le cas, l’accessibilité au logement continuera d’être affectée de manière significative par l’environnement actuel de hausse des taux », dit M. Simard, dans le communiqué rapportant les calculs ci-dessus.

Hausse tous azimuts des taux

Depuis mars, le taux fixe 5 ans pour un prêt assuré, lequel est fonction des taux obligataires du gouvernement du Canada, est passé de 2,99 % à 5,14 % chez la plupart des grandes banques canadiennes, d’après Philippe Simard. Les prêts hypothécaires à taux fixe ont augmenté de 66 % en moyenne entre mars et juin 2022 seulement, souligne Ratehub.ca dans sa publication. Ces jours-ci, certains prêteurs virtuels proposent 4,39 % pour un taux fixe de 5 ans. Il faut voir les conditions.

Pour sa part, le taux variable pour un prêt assuré, lequel est basé sur le taux préférentiel, est passé de 1,40 % à 4,20 % chez les prêteurs habituels, toujours selon M. Simard.

Le taux directeur de la Banque du Canada, lequel influence directement le taux préférentiel des institutions financières, a commencé l’année à 0,25 %. Il est passé à 0,50 % en mars, puis à 1,0 % en avril, ensuite à 1,50 % en juin et à 2,50 %, le 13 juillet.

La semaine dernière, un économiste de BMO affirmait que la hausse de 100 points centésimaux de la Banque du Canada survenue en juillet était l’équivalent d’un coup de massue sur la tête des emprunteurs.

Certains appellent à une réforme. Par exemple, l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) demande depuis au moins le mois d’août 2021 un assouplissement du test de résistance pour faciliter l’accès à la propriété.

Lisez l’article « Accès à la propriété : un rêve devenu inaccessible pour les jeunes ? »

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Les licences de Trigone de nouveau annulées

PHOTO FRANÇOIS ROY, ARCHIVES LA PRESSE

Dans une industrie qui fait trop souvent les manchettes pour ses pratiques douteuses, le jugement étoffé du Tribunal administratif du travail démontre que la Régie du bâtiment de Québec (RBQ) est capable de mettre de sérieux bâtons dans les roues des entrepreneurs sans scrupules, écrit notre chroniqueuse.

Marie-Eve Fournier

Marie-Eve Fournier La Presse

Les vacances de la construction risquent de se prolonger pour les employés d’Habitations Trigone. L’annulation de ses 19 licences, décrétée l’an dernier par la Régie du bâtiment, vient d’être confirmée par le Tribunal administratif du travail.

Publié à 6h30

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La nouvelle avait créé une onde de choc, rappelez-vous. Toutes les licences détenues par les patrons d’Habitations Trigone avaient été annulées d’un coup, en septembre 2021. Les chantiers devaient cesser leurs activités sur-le-champ. Il y en avait une douzaine. On ne savait pas trop qui allait terminer les milliers de logements attendus par les clients.

C’est exactement ce que Trigone avait plaidé pour ravoir ses licences. Leur annulation mettait en péril la livraison de 2353 logements.

Lisez « Habitations Trigone perd toutes ses licences »

La démarche avait fonctionné. Le promoteur immobilier bien connu avait obtenu un « sursis d’exécution », mais sa contestation devait être entendue sur le fond.

Lisez « Habitations Trigone recouvre ses licences jusqu’en janvier »

Cette fois, son argumentation, qui s’étendait sur 85 pages, n’a pas convaincu le Tribunal. Le juge Jean Paquette a rejeté l’appel.

Les avocats de Trigone n’ont pourtant pas manqué d’imagination pour convaincre le juge que la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) avait erré dans son analyse.

Ils ont notamment fait valoir que la RBQ « impose des standards irréalistes de perfection, de sorte que toute problématique lui permet de conclure au manque de compétence de Trigone dans l’exercice de ses activités d’entrepreneur ».

La vérificatrice générale du Québec (VGQ) avait pourtant dénoncé exactement l’inverse il y a un an. À son avis, la stratégie de la RBQ « pour s’assurer de la compétence des entrepreneurs est insuffisante ».

Surtout, si les exigences étaient si élevées, on n’aurait pas vu toutes ces images décourageantes d’immeubles mal construits par Trigone et grugés par l’eau à l’émission La facture. Il n’y aurait pas eu 200 poursuites en 20 ans.

« Il appartient à Trigone d’établir qu’elle est de bonnes mœurs et qu’elle peut exercer ses activités d’entrepreneur avec compétence et probité et elle n’a pas satisfait ce fardeau », écrit le juge Paquette.

En pleines vacances de la construction, le jugement n’a pas d’effet choc sur les chantiers déserts.

Mais lundi matin prochain, les centaines d’employés et de sous-traitants de Trigone se pointeront-ils sur des sites ouverts ou fermés ? « Il est trop tôt pour le dire », m’a répondu l’un des propriétaires de Trigone, Patrice St-Pierre.

L’homme d’affaires en avait peu à dire sur la suite des choses puisqu’il se trouve à l’étranger et que le jugement était connu depuis quelques heures ouvrables seulement.

J’imagine qu’ils [nos avocats] vont regarder les recours que nous avons.

Patrice St-Pierre, l’un des propriétaires de Trigone

Son entreprise, qui aurait construit 25 000 logements depuis sa création, dispose de 30 jours pour amener l’affaire en Cour supérieure. Si c’est le cas, ses licences seront-elles maintenues le temps des procédures ? Ça reste à voir.

Mais à la RBQ, on va s’assurer que Trigone ne travaille pas sans permis, ce qui est une infraction passible de poursuites pénales, soutient son porte-parole Sylvain Lamothe.

« On est en train de faire des vérifications pour déterminer ce qui est en cours de travaux et on va faire des vérifications sur les chantiers, a-t-il poursuivi. Et s’il s’avère que la décision n’est pas respectée par l’entrepreneur, il pourrait y avoir des ordonnances de suspension de travaux. »

La RBQ ne sait pas combien de chantiers Trigone mène de front, ni le nombre de logements dont l’achèvement est compromis.

Les consommateurs inquiets qui attendent la livraison de leur logement devraient lire leur contrat pour voir si leur future propriété est couverte par un plan de garantie, suggère la RBQ.

Or, si les immeubles de quatre logements superposés ou moins sont obligatoirement protégés par le plan de garantie de GCR (Garantie de construction résidentielle), les tours plus hautes ne sont pas toujours garanties. Cette décision est à la discrétion de l’entrepreneur.

GCR affirme que trois immeubles actuellement en construction par Trigone sont couverts par sa garantie. Ceux-ci se trouvent dans le Domaine de l’équerre, à Laval. Le projet se fait en partenariat avec le groupe Charplexe. « Dans les prochains jours, on va communiquer avec les personnes concernées pour leur expliquer la procédure de réclamation », promet le porte-parole François-William Simard.

Sur le site de Trigone, la section « Découvrez nos projets » amène vers le site lokalia.ca, spécialisé dans les « espaces locatifs à dimension humaine ». Le copropriétaire de Trigone, Patrice St-Pierre, en est à la fois l’actionnaire principal et le président. On peut y voir des projets à Longueuil, Granby et Mascouche promis cet automne ou le printemps prochain. Tous les logements présentés y sont à louer.

Ce nouveau chapitre dans la saga Trigone est assez rassurant. Dans une industrie qui fait trop souvent les manchettes pour ses pratiques douteuses, le jugement étoffé du Tribunal administratif du travail démontre que la RBQ est capable de mettre de sérieux bâtons dans les roues des entrepreneurs sans scrupules.

Mais il aura fallu des reportages « scandaleux » de La facture pour que ça bouge, déplore le directeur général de l’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC), Marc-André Harnois.

Et la fin de l’histoire n’est pas encore écrite.

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à Toronto
(J’ai entendu la même chose pour certains promoteurs à Montréal, mais pour les raisons de coûts de construction)

Demand for new condos is so low in Toronto that developers are halting construction

Toronto’s housing market has been in quite the bonkers state of affairs since a peak earlier this year, with sales numbers and general interest continuing to wane dramatically, while prices are not necessarily following along on the same trend.

Stakeholders have said that we’re now definitively in a buyer’s market but can’t seem to agree on how much things will continue to cool, or how long the current landscape will last.

While there has been a whopping jump of 640 per cent in terminated listings — which usually happens when sellers can’t get the price they want — prices have been inconsistent, at times slightly down by some reports, but definitely not plumetting as much as it seems they should be (or at all) during this new era, especially for certain housing types.

The average price of a GTA condo overall went up in June (per a Strata.ca report), but the latest numbers from GTA housing experts Urbanation show that during the last three months, the average price for a “resale condo” specifically actually trended down, by an an amount that the firm called “mild” in its report: 4.9 per cent, to $940 per square foot.

Meanwhile, the average price for a unit in a new condo building in the region skyrocketed up to hit record high of $1,453 per square foot during the same period, which is up four per cent from the first quarter of the year and an entire 20 per cent from the same time last year.

This even while the number of actual sales of these units was way down — by 19 per cent vs. the first quarter; and 24 per cent vs. the same time last year.

The price per square foot for the typical new-build condo in the GTA keeps going up despite a dramatic fall in sales volumes. Graph from Urbanation.

Urbanation says that this data, as well as still-low inventory on the market and increased costs for builders amid inflation, indicate that “there appears to be little, if any, room for new condo prices to adjust lower in the current environment.”

They also add that the construction of a staggering 10,000 units of an expected 35,000 new ones to be built in the GTA this year have been put on pause (!) due to the current market conditions, which include an increasing number of unsold units (11,703 in Q2, which is 36 per cent more than there were in Q1).

The number of new condo units that have sold was down year-over-year and quarter-over-quarter in the last three months, a continuing trend. Graph from Urbanation.

“The new condominium market is likely to continue slowing in the near-term from last year’s record highs as presale buyers act cautiously and developers delay new openings,” the report reads.

“However, prices are expected to hold firm amid low inventory and high development costs. The strength in the rental market and shift in demand towards more affordable ownership options should provide support for condominium activity as the market works through the effects of higher interest rates.”

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Les ventes de propriétés résidentielles ont diminué de 18 % en juillet à Montréal


Les ventes de maisons unifamiliales ont diminué de 12 % sur un an.
PHOTO : RADIO-CANADA / IVANOH DEMERS

La Presse canadienne
Publié à 16 h 08

Les ventes de propriétés résidentielles à Montréal ont chuté de 18 % en juillet par rapport au même mois l’an dernier, la catégorie des immeubles de deux à cinq logements ayant enregistré à elle seule une baisse de 38 %, a indiqué jeudi l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).

En tout, 3080 propriétés ont changé de main le mois dernier, contre 3772 en juillet 2021, a précisé l’association. Le nombre de plex vendus est passé de 454 l’an dernier à 281 le mois dernier.

Les copropriétés ont aussi été touchées par le ralentissement, et 1183 d’entre elles ont été vendues en juillet, un déclin de 20 % par rapport à juillet dernier. Les ventes de maisons unifamiliales ont diminué de 12 % sur un an, pour se dénombrer à 1614 transactions.

Le directeur du service de l’analyse de marché de l’APCIQ, Charles Brant, a interprété cette baisse comme la confirmation que la dynamique du marché s’est modifiée, en grande partie à cause d’une hausse importante du taux d’intérêt directeur du pays. Selon lui, l’ampleur de la hausse des taux d’intérêt a accéléré le ralentissement du marché, mais il est beaucoup plus graduel que dans d’autres grandes villes canadiennes.

Parallèlement, le nombre de nouvelles inscriptions à la vente a augmenté de 22 %, passant de 4023 en juillet dernier à 4901 le mois dernier.

Le prix médian des maisons unifamiliales à Montréal était de 550 000 $ en juillet, en hausse de 10 % par rapport à la même période l’an dernier, mais en baisse de 30 000 $ par rapport au sommet de 580 000 $ atteint en avril.

Tout comme en juin, l’activité de vente a été hétérogène dans les différentes régions de la région métropolitaine de recensement de Montréal. Les ventes de maisons ont grimpé de 3 % sur la Rive-Nord par rapport à l’an dernier, tandis que celles de la Rive-Sud ont diminué de 12 %. La région de Vaudreuil-Soulanges a enregistré une diminution de 20 % de ses ventes, tandis que celles des îles de Montréal et Laval ont diminué de 29 % dans les deux cas. Le mois de juillet a été historiquement lent à Saint-Jean-sur-Richelieu, où seulement 66 transactions ont eu lieu, ce qui représentait une baisse de 35 % sur un an.

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Immobilier Le marché résidentiel se corrige plus vite qu’anticipé

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

Le prix des maisons dans la région montréalaise a baissé de 5 % par rapport à son sommet enregistré en avril et mai.

Les prix ont commencé à reculer au Québec

Publié à 5h00

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André Dubuc

André Dubuc La Presse

Avec la hausse subite des taux d’intérêt, le marché résidentiel se rééquilibre rapidement, indiquent les statistiques du marché de la revente de juillet publiées jeudi. Les prix ont commencé à reculer à Montréal, deux mois plus tard qu’à Toronto et Vancouver. Et ce n’est qu’un début.

La croissance du nombre de propriétés à vendre s’est accélérée le mois dernier, et les ventes ont poursuivi leur glissade. Résultat : le prix des maisons dans la région montréalaise a baissé de 5 % par rapport à son sommet enregistré en avril et mai. Et ce n’est qu’un début.

Le Mouvement Desjardins, qui anticipait en juin une baisse de prix cumulative de 12 % au Québec, prévoit maintenant un recul de l’ordre de 17 %, mentionne Hélène Bégin, économiste principale. Les baisses de prix vont s’étirer dans le temps jusqu’à la fin de 2023.

« Ce qui est impressionnant, c’est à quelle vitesse le marché de l’habitation au Québec est passé d’une situation de surchauffe à un retour vers l’équilibre », dit-elle, pour expliquer les ajustements à ses prévisions.

Jusqu’à maintenant, la baisse de prix est d’à peine 2 % au Québec par rapport au sommet, alors qu’elle est de 13 % en Ontario et de 9 % en Colombie-Britannique. « La correction au Québec a commencé deux mois plus tard que dans ces deux provinces. On commence juste à voir le début de la baisse de prix au Québec », dit Mme Bégin.

INFOGRAPHIE LA PRESSE

Le marché immobilier résidentiel

Forte remontée du nombre de propriétés à vendre

Les statistiques du marché immobilier résidentiel de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal sont établies d’après la base de données Centris et dévoilées par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).

On dénombre 3080 transactions résidentielles dans la RMR de Montréal en juillet, un déclin de 18 % par rapport aux 3772 transactions de juillet 2021. Toutes les catégories d’habitations sont touchées (maisons, condos, plex) et tous les secteurs géographiques, à l’exception de la Rive-Nord.

« On est encore à des niveaux proches de ce qu’on a connu entre 2017 et 2019, dit Charles Brant, économiste de l’APCIQ, dans un entretien. Il n’y a rien de catastrophique. On est encore dans de bons niveaux de transactions. Mais par rapport à ce qu’on a connu [au début de 2022], on n’est vraiment plus là. » Les cas de surenchère sont pratiquement chose du passé, ajoute-t-il.

L’augmentation des inscriptions en vigueur s’est poursuivie pour un sixième mois consécutif en juin dans la région métropolitaine. Les inscriptions ont atteint un total de 12 668, un gain de 28 % par rapport à juillet 2021.

Avec la hausse des taux d’intérêt, les acheteurs éprouvent des difficultés à satisfaire aux critères avance M. Brant pour expliquer la baisse de la demande. Avec le test de résistance exigé par le Bureau du surintendant des institutions financières, les emprunteurs doivent pouvoir contracter un prêt hypothécaire sur la base d’un taux de 7 à 8 % aujourd’hui.

Tout est en place pour qu’il y ait un décrochage au niveau des prix, et c’est déjà commencé. Dans un marché où il y a de la surenchère qui n’existe plus, il y a un effet toboggan. Il est possible qu’on vive une baisse rapide des prix d’ici la fin de l’année comme on le voit ailleurs au Canada.

Charles Brant, économiste de l’APCIQ

« Une correction normale », insiste-t-il, après l’épisode de surenchère folle du début d’année.

Le prix médian des maisons dans la RMR de Montréal s’est élevé à 550 000 $ en juillet, en hausse de 10 % par rapport au prix médian de juillet 2021, mais en baisse de 5 %, depuis le sommet de 580 000 $ en avril-mai.

Ailleurs au Québec, l’histoire est semblable. L’ampleur du ralentissement varie selon les régions. « Moins de reventes et plus d’inscriptions, tous ces marchés vont suivre cette dynamique, c’est imparable », dit M. Brant.

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

On dénombre 3080 transactions résidentielles dans la région de Montréal en juillet, un déclin de 18 % par rapport aux 3772 transactions de juillet 2021.

Au Canada

Les marchés immobiliers de Toronto et de Vancouver ont continué à dégringoler en juillet, les ventes et les prix des maisons ayant baissé pendant un mois de plus alors qu’il devient plus difficile d’obtenir des prêts hypothécaires et que les acheteurs attendent de voir jusqu’où les prix peuvent descendre.

Dans la région de Toronto, les reventes de maisons ont chuté de 47 % en juillet par rapport au même mois l’an dernier et ont diminué de 7,3 % par rapport à juin sur une base désaisonnalisée, selon la chambre immobilière de Toronto. Dans la région de Vancouver, les reventes ont diminué de 43 % d’une année à l’autre et étaient inférieures de 23 % à celles de juin, selon la chambre immobilière locale.

Les prix des maisons ont également continué à baisser dans les deux marchés les plus chers du pays, de 13 % à Toronto et de 12 % à Vancouver.

Avec La Presse Canadienne

Reportage au Téléjournal

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Rôle d’évaluation foncière | Vers une hausse de 30 à 40 % à Montréal


PHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LA PRESSE
La surchauffe du marché immobilier pendant la pandémie va laisser des traces.

La surchauffe du marché immobilier pendant la pandémie va laisser des traces dans le prochain rôle d’évaluation de l’agglomération de Montréal qui sera présenté le 14 septembre. La valeur des propriétés résidentielles de moins de 5 logements devrait bondir de 30 à 40 % par rapport aux valeurs inscrites au rôle municipal actuellement en vigueur.

Publié à 5h00
[André Dubuc
LA PRESSE

Les chiffres proviennent d’une étude réalisée par la firme de données immobilières JLR pour le compte exclusif de La Presse.

Cette augmentation rapide est liée à l’emballement du marché immobilier montréalais pendant la pandémie, en 2020 et 2021.

Selon cette étude qui a analysé quelque 20 000 transactions survenues en 2021, année servant de référence à la confection du prochain rôle, les propriétaires de maison devraient s’attendre à une hausse de valeur légèrement supérieure à 40 % en moyenne, tandis que la valeur des copropriétés fera un bond plus près de 30 %.

Quant aux propriétaires de petits immeubles à revenus de 2 à 5 logements, communément appelés plex, ils devraient voir la valeur de leur immeuble s’apprécier d’un pourcentage se situant entre 30 et 40 %.

La hausse attendue sera deux fois plus importante qu’au rôle 2020-2021-2022, qui prenait 2018 comme année de référence. Il affichait une hausse moyenne de 13,6 % des valeurs résidentielles.

Le rôle antérieur, celui de 2017-2018-2019, affichait une hausse moyenne encore plus faible de 5,8 % pour le secteur résidentiel.

Il importe de rappeler qu’une hausse spectaculaire des valeurs au rôle ne se traduit pas automatiquement par une hausse du compte de taxes municipales. L’impôt foncier est calculé en fonction de la valeur foncière, certes, mais aussi du taux de taxation, qui est déterminé par le conseil municipal lors de l’adoption du budget annuel. Logiquement, une hausse des valeurs de 25 %, par exemple, sera compensée par une baisse du taux de taxation du même ordre pour maintenir à peu près constants les revenus de taxation.

Estimation semblable

L’estimation de JLR rejoint celle faite par l’évaluateur de la Ville de Montréal, Bernard Côté, en janvier dernier lors de sa comparution devant la Commission des finances de la Ville.

M. Côté avait accepté de donner aux élus municipaux un aperçu de ce à quoi ressemblera le rôle d’évaluation 2023-2024-2025 de la Ville de Montréal.

« C’est clair que c’est un rôle qui est — pour le résidentiel – à la hauteur de 30 % [d’augmentation] », avait alors indiqué le fonctionnaire municipal.

Contrairement au rôle en vigueur (où l’est de l’île avait connu de faibles hausses de valeur), cette fois-ci, les variations de valeur sont relativement homogènes entre les villes de l’île de Montréal, de même qu’entre les arrondissements de la Ville de Montréal.

Le gros des secteurs connaît des hausses de l’ordre de 30 à 50 % dans le cas des maisons. Les quartiers plus cossus, toutefois, verront une progression des valeurs inférieure à la moyenne. C’est le cas de Westmount, d’Outremont et de Mont-Royal. C’est le contraire pour les villes de l’ouest de l’île, comme Dollard-des-Ormeaux, où la croissance des valeurs frôle les 50 %.

Le centre-ville a souffert

Dans le cas de la copropriété, la fourchette des hausses des valeurs est plus étendue, allant de 25 à 40 % pour la vaste majorité des quartiers.

Exception à cette règle, les copropriétés du centre-ville et de Griffintown, qui ont été désertées pendant la pandémie, souligne Francis Cortellino, économiste à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).


PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE
Tours de copropriétés à Griffintown

La Presse avait demandé à M. Cortellino de consulter l’évolution du prix médian des logements revendus par le truchement du système Centris entre 2018 et 2021. Centris est la base de données centrale des courtiers immobiliers.

La perte de popularité du centre-ville et de Griffintown se reflétera dans le nouveau rôle. La hausse des valeurs des condos devrait tourner autour de 20 %, moins pour certaines zones à l’intérieur de ces deux quartiers.

Le rôle, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2023, sera valide pour trois ans. Il est censé refléter les conditions du marché prévalant à la date de référence du rôle 2023‐2024‐2025, soit le 1er juillet 2021.

MÉTHODOLOGIE

L’analyse de JLR donne une bonne idée du prochain rôle foncier, sans parvenir à des résultats identiques. La Ville segmente l’île en près de 3800 secteurs homogènes (unités de voisinage). La variation moyenne est obtenue en comparant les prix de vente de 2018, année de référence du prochain rôle, aux valeurs inscrites au rôle en vigueur à l’ensemble des propriétés de l’unité de voisinage. Les variations sont aussi corroborées par l’application d’autres méthodes d’évaluation. De son côté, JLR compile les ventes en fonction des arrondissements et des villes de banlieue. Par exemple, si la firme dénombre 101 transactions de maisons en 2018 dans un arrondissement donné, elle calcule le ratio entre le prix payé et l’évaluation de chacune des 101 transactions. JLR retient ensuite le ratio médian, soit le ratio qui découpe l’échantillon en deux parties égales. Les ventes de propriétés neuves sont exclues de l’analyse, tout comme les ventes qui ne sont pas représentatives du marché.

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À Zone Économie sur RDI

Zone économie | Recul du marché immobilier en vue

La correction dans le marché immobilier est plus rapide et plus profonde que prévue. Desjardins s’attend à ce que le prix moyen au Canada chute de 23 % d’ici décembre 2023, par rapport au sommet de février dernier. Entrevue avec Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins.

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Questions sur l’évaluation municipale et les taxes foncières

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LA PRESSE

La valeur des propriétés résidentielles inscrites au rôle municipal d’évaluation de l’agglomération de Montréal va faire un bond de 30 % à 40 % en moyenne avec le prochain rôle en vigueur en 2023.

La valeur des propriétés résidentielles inscrites au rôle municipal d’évaluation de l’agglomération de Montréal va faire un bond de 30 % à 40 % en moyenne avec le prochain rôle en vigueur en 2023, indiquait La Presse jeudi. Des lecteurs se sont inquiétés de l’alourdissement éventuel de leur fardeau fiscal. La Presse répond à leurs interrogations.

Publié à 7h00

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André Dubuc

André Dubuc La Presse

Pourquoi la valeur de ma maison augmenterait-elle de 40 %, si je n’ai pas fait de travaux ?

Le rôle municipal est censé refléter la valeur marchande des propriétés à la date de référence. Dans le cas du prochain rôle 2023-2024-2025, la date de référence est le 1er juillet 2021. Quand on parle d’une hausse de 30 à 40 % pour les propriétés résidentielles de cinq logements et moins, il s’agit d’une valeur moyenne à la grandeur de l’île. La hausse exacte de la valeur de chacune des propriétés ne sera connue que le 14 septembre prochain lors du dépôt du rôle. À cette date, un propriétaire pourra connaître la hausse précise s’appliquant à sa maison ou son condo en consultant le site internet de la Ville de Montréal.

Visitez le site de la Ville de Montréal

Si ma maison vaut plus cher, est-ce que ça veut dire que je peux la vendre plus cher ? Inversement, si je suis un acheteur, dois-je me faire à l’idée que je vais devoir payer plus cher ?

Préparé par le service d’évaluation de la ville, le rôle d’évaluation est une évaluation de masse qui donne un portrait de la valeur marchande des propriétés à une date précise, soit le 1er juillet 2021. Or, il s’en est passé des choses depuis juillet 2021. La surchauffe du marché marquée par de nombreuses surenchères a fait culminer le prix des maisons en mars et avril 2021. Depuis, la remontée des taux hypothécaires a fait reculer les prix. Le prix médian d’une maison sur l’île de Montréal était de 707 500 $ en juillet dernier ; en avril 2022, c’était 772 000 $ et en juillet 2021, le prix médian s’élevait à 700 000 $. Bref, vous allez acheter ou vendre une propriété en fonction de sa valeur marchande du moment. Ce prix ne sera sans doute pas identique à la valeur de la propriété inscrite au rôle municipal.

Si la valeur de ma maison augmente, ça veut dire que je vais payer plus de taxes ?

Pas nécessairement. L’évaluation est une chose, l’avis d’imposition en est une autre. Le rôle permet d’établir l’assiette foncière d’une municipalité, sa capacité de prélever des revenus en imposant les propriétés. Le taux de taxation ne dépend pas du rôle d’évaluation, mais plutôt du budget de la Ville voté à l’automne par les conseillers municipaux. À ce propos, ces dernières années, l’administration de Valérie Plante a augmenté ses revenus, donc les taxes foncières, dans le même ordre de grandeur que l’inflation, mesurée par l’indice des prix à la consommation (IPC), autour de 2 %. Cette année, l’IPC a dépassé les 8 % en juin en glissement annuel. La Chambre de commerce du Montréal métropolitain a exhorté la Ville à prendre l’engagement de ne pas hausser les taxes de plus de 3 % en 2023. La Ville de Montréal doit lancer un forum cet automne afin de trouver des solutions pour diversifier ses sources de revenus, qui dépendent à plus de 60 % des taxes foncières.

Êtes-vous en train de me dire que même si la valeur municipale de ma maison va augmenter de 45 % avec le nouveau rôle, je ne paierai pas plus de taxe ? Je ne vous crois pas.

Logiquement, une hausse moyenne des valeurs des propriétés d’une ville de 35 %, par exemple, sera compensée par une baisse du taux de taxation du même ordre pour maintenir à peu près constants les revenus de taxation de cette même ville. Toutefois, la maison qui connaît une hausse de valeur supérieure à cette moyenne de 35 % verra son fardeau fiscal s’alourdir. En revanche, le propriétaire qui voit sa maison s’apprécier d’un pourcentage plus faible que la moyenne de l’agglomération profitera d’un allègement de son fardeau fiscal. Donc dans le cas qui vous occupe, si votre maison augmente de 45 % et que le reste des maisons monte de 35 %, vous allez en effet payer plus de taxes que vos voisins. Désolé !

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