Immobilier résidentiel - Actualités

Quand tu fais 100 000$ par année, c’est un très bon salaire, mais ce n’est même pas assez pour devenir proprio­ d’une maison au prix moyen…

« À Montréal, le revenu brut annuel requis pour se permettre d’acquérir une propriété vendue au prix moyen a augmenté de 15 830 $ en quatre mois. Avec les plus récentes hausses de taux d’intérêt, il faut maintenant compter sur un revenu annuel brut de 110 900 $, soutient une publication du courtier hypothécaire virtuel Ratehub.ca. »

Hausse des taux d’intérêt | Le logement encore plus inabordable


PHOTO EDOUARD PLANTE-FRÉCHETTE, ARCHIVES LA PRESSE
De 95 070 $ en mars, le revenu annuel brut nécessaire pour s’offrir une propriété vendue au prix moyen est passé en juillet à 110 900 $.

Le revenu brut annuel nécessaire pour devenir propriétaire a augmenté de près de 16 000 $ en quatre mois

Publié à 6h00
André Dubuc
LA PRESSE

Depuis mars, il en coûte beaucoup plus cher d’emprunter pour acheter une maison, ce qui rend encore plus inabordable l’accès à la propriété.

À Montréal, le revenu brut annuel requis pour se permettre d’acquérir une propriété vendue au prix moyen a augmenté de 15 830 $ en quatre mois. Avec les plus récentes hausses de taux d’intérêt, il faut maintenant compter sur un revenu annuel brut de 110 900 $, soutient une publication du courtier hypothécaire virtuel Ratehub.ca.

En mars, un revenu moyen de 95 070 $ suffisait pour pouvoir s’offrir la même maison-type.

Les calculs de Ratehub.ca reposent sur la capacité maximale d’emprunt des ménages. Il tient compte aussi des effets de l’évolution des taux hypothécaires et des prix de l’immobilier.

Le prix moyen d’une propriété dans la région montréalaise s’élevait à 546 800 $ en juin, un prix relativement stable par rapport à celui en vigueur au mois de mars précédent.

L’écart dans le revenu requis entre mars et juillet s’explique principalement par le test de résistance auquel doivent se soumettre les emprunteurs pour se qualifier pour un prêt hypothécaire.

Ce test est calculé selon le plus élevé des deux taux suivants : soit le taux contractuel du prêt plus 2 points de pourcentage ou 5,25 %. Jusqu’en mars 2022, le test s’effectuait en fonction d’un taux de 5,25 %. Maintenant, il se fait souvent avec un taux supérieur à 7 %.

Joint au téléphone, le porte-parole de Ratehub.ca soutient que le pouvoir d’achat des acheteurs potentiels est en train de s’effriter.

Depuis mars, le ménage qui se fait qualifier au maximum de sa capacité d’emprunt a vu son pouvoir d’achat reculer de 5 à 10 %. Par exemple, ceux qui pouvaient se permettre une hypothèque de 600 000 $ en février doivent se contenter d’une hypothèque de 540 000 $ cet été.

Philippe Simard, directeur hypothécaire Québec chez Ratehub.ca

« Les prix des logements devront baisser de manière significative afin de neutraliser les effets de la hausse des taux hypothécaires sur le test de résistance. Si tel n’est pas le cas, l’accessibilité au logement continuera d’être affectée de manière significative par l’environnement actuel de hausse des taux », dit M. Simard, dans le communiqué rapportant les calculs ci-dessus.

Hausse tous azimuts des taux

Depuis mars, le taux fixe 5 ans pour un prêt assuré, lequel est fonction des taux obligataires du gouvernement du Canada, est passé de 2,99 % à 5,14 % chez la plupart des grandes banques canadiennes, d’après Philippe Simard. Les prêts hypothécaires à taux fixe ont augmenté de 66 % en moyenne entre mars et juin 2022 seulement, souligne Ratehub.ca dans sa publication. Ces jours-ci, certains prêteurs virtuels proposent 4,39 % pour un taux fixe de 5 ans. Il faut voir les conditions.

Pour sa part, le taux variable pour un prêt assuré, lequel est basé sur le taux préférentiel, est passé de 1,40 % à 4,20 % chez les prêteurs habituels, toujours selon M. Simard.

Le taux directeur de la Banque du Canada, lequel influence directement le taux préférentiel des institutions financières, a commencé l’année à 0,25 %. Il est passé à 0,50 % en mars, puis à 1,0 % en avril, ensuite à 1,50 % en juin et à 2,50 %, le 13 juillet.

La semaine dernière, un économiste de BMO affirmait que la hausse de 100 points centésimaux de la Banque du Canada survenue en juillet était l’équivalent d’un coup de massue sur la tête des emprunteurs.

Certains appellent à une réforme. Par exemple, l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) demande depuis au moins le mois d’août 2021 un assouplissement du test de résistance pour faciliter l’accès à la propriété.

Lisez l’article « Accès à la propriété : un rêve devenu inaccessible pour les jeunes ? »

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Les licences de Trigone de nouveau annulées

PHOTO FRANÇOIS ROY, ARCHIVES LA PRESSE

Dans une industrie qui fait trop souvent les manchettes pour ses pratiques douteuses, le jugement étoffé du Tribunal administratif du travail démontre que la Régie du bâtiment de Québec (RBQ) est capable de mettre de sérieux bâtons dans les roues des entrepreneurs sans scrupules, écrit notre chroniqueuse.

Marie-Eve Fournier

Marie-Eve Fournier La Presse

Les vacances de la construction risquent de se prolonger pour les employés d’Habitations Trigone. L’annulation de ses 19 licences, décrétée l’an dernier par la Régie du bâtiment, vient d’être confirmée par le Tribunal administratif du travail.

Publié à 6h30

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La nouvelle avait créé une onde de choc, rappelez-vous. Toutes les licences détenues par les patrons d’Habitations Trigone avaient été annulées d’un coup, en septembre 2021. Les chantiers devaient cesser leurs activités sur-le-champ. Il y en avait une douzaine. On ne savait pas trop qui allait terminer les milliers de logements attendus par les clients.

C’est exactement ce que Trigone avait plaidé pour ravoir ses licences. Leur annulation mettait en péril la livraison de 2353 logements.

Lisez « Habitations Trigone perd toutes ses licences »

La démarche avait fonctionné. Le promoteur immobilier bien connu avait obtenu un « sursis d’exécution », mais sa contestation devait être entendue sur le fond.

Lisez « Habitations Trigone recouvre ses licences jusqu’en janvier »

Cette fois, son argumentation, qui s’étendait sur 85 pages, n’a pas convaincu le Tribunal. Le juge Jean Paquette a rejeté l’appel.

Les avocats de Trigone n’ont pourtant pas manqué d’imagination pour convaincre le juge que la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) avait erré dans son analyse.

Ils ont notamment fait valoir que la RBQ « impose des standards irréalistes de perfection, de sorte que toute problématique lui permet de conclure au manque de compétence de Trigone dans l’exercice de ses activités d’entrepreneur ».

La vérificatrice générale du Québec (VGQ) avait pourtant dénoncé exactement l’inverse il y a un an. À son avis, la stratégie de la RBQ « pour s’assurer de la compétence des entrepreneurs est insuffisante ».

Surtout, si les exigences étaient si élevées, on n’aurait pas vu toutes ces images décourageantes d’immeubles mal construits par Trigone et grugés par l’eau à l’émission La facture. Il n’y aurait pas eu 200 poursuites en 20 ans.

« Il appartient à Trigone d’établir qu’elle est de bonnes mœurs et qu’elle peut exercer ses activités d’entrepreneur avec compétence et probité et elle n’a pas satisfait ce fardeau », écrit le juge Paquette.

En pleines vacances de la construction, le jugement n’a pas d’effet choc sur les chantiers déserts.

Mais lundi matin prochain, les centaines d’employés et de sous-traitants de Trigone se pointeront-ils sur des sites ouverts ou fermés ? « Il est trop tôt pour le dire », m’a répondu l’un des propriétaires de Trigone, Patrice St-Pierre.

L’homme d’affaires en avait peu à dire sur la suite des choses puisqu’il se trouve à l’étranger et que le jugement était connu depuis quelques heures ouvrables seulement.

J’imagine qu’ils [nos avocats] vont regarder les recours que nous avons.

Patrice St-Pierre, l’un des propriétaires de Trigone

Son entreprise, qui aurait construit 25 000 logements depuis sa création, dispose de 30 jours pour amener l’affaire en Cour supérieure. Si c’est le cas, ses licences seront-elles maintenues le temps des procédures ? Ça reste à voir.

Mais à la RBQ, on va s’assurer que Trigone ne travaille pas sans permis, ce qui est une infraction passible de poursuites pénales, soutient son porte-parole Sylvain Lamothe.

« On est en train de faire des vérifications pour déterminer ce qui est en cours de travaux et on va faire des vérifications sur les chantiers, a-t-il poursuivi. Et s’il s’avère que la décision n’est pas respectée par l’entrepreneur, il pourrait y avoir des ordonnances de suspension de travaux. »

La RBQ ne sait pas combien de chantiers Trigone mène de front, ni le nombre de logements dont l’achèvement est compromis.

Les consommateurs inquiets qui attendent la livraison de leur logement devraient lire leur contrat pour voir si leur future propriété est couverte par un plan de garantie, suggère la RBQ.

Or, si les immeubles de quatre logements superposés ou moins sont obligatoirement protégés par le plan de garantie de GCR (Garantie de construction résidentielle), les tours plus hautes ne sont pas toujours garanties. Cette décision est à la discrétion de l’entrepreneur.

GCR affirme que trois immeubles actuellement en construction par Trigone sont couverts par sa garantie. Ceux-ci se trouvent dans le Domaine de l’équerre, à Laval. Le projet se fait en partenariat avec le groupe Charplexe. « Dans les prochains jours, on va communiquer avec les personnes concernées pour leur expliquer la procédure de réclamation », promet le porte-parole François-William Simard.

Sur le site de Trigone, la section « Découvrez nos projets » amène vers le site lokalia.ca, spécialisé dans les « espaces locatifs à dimension humaine ». Le copropriétaire de Trigone, Patrice St-Pierre, en est à la fois l’actionnaire principal et le président. On peut y voir des projets à Longueuil, Granby et Mascouche promis cet automne ou le printemps prochain. Tous les logements présentés y sont à louer.

Ce nouveau chapitre dans la saga Trigone est assez rassurant. Dans une industrie qui fait trop souvent les manchettes pour ses pratiques douteuses, le jugement étoffé du Tribunal administratif du travail démontre que la RBQ est capable de mettre de sérieux bâtons dans les roues des entrepreneurs sans scrupules.

Mais il aura fallu des reportages « scandaleux » de La facture pour que ça bouge, déplore le directeur général de l’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC), Marc-André Harnois.

Et la fin de l’histoire n’est pas encore écrite.

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à Toronto
(J’ai entendu la même chose pour certains promoteurs à Montréal, mais pour les raisons de coûts de construction)

Demand for new condos is so low in Toronto that developers are halting construction

Toronto’s housing market has been in quite the bonkers state of affairs since a peak earlier this year, with sales numbers and general interest continuing to wane dramatically, while prices are not necessarily following along on the same trend.

Stakeholders have said that we’re now definitively in a buyer’s market but can’t seem to agree on how much things will continue to cool, or how long the current landscape will last.

While there has been a whopping jump of 640 per cent in terminated listings — which usually happens when sellers can’t get the price they want — prices have been inconsistent, at times slightly down by some reports, but definitely not plumetting as much as it seems they should be (or at all) during this new era, especially for certain housing types.

The average price of a GTA condo overall went up in June (per a Strata.ca report), but the latest numbers from GTA housing experts Urbanation show that during the last three months, the average price for a “resale condo” specifically actually trended down, by an an amount that the firm called “mild” in its report: 4.9 per cent, to $940 per square foot.

Meanwhile, the average price for a unit in a new condo building in the region skyrocketed up to hit record high of $1,453 per square foot during the same period, which is up four per cent from the first quarter of the year and an entire 20 per cent from the same time last year.

This even while the number of actual sales of these units was way down — by 19 per cent vs. the first quarter; and 24 per cent vs. the same time last year.

The price per square foot for the typical new-build condo in the GTA keeps going up despite a dramatic fall in sales volumes. Graph from Urbanation.

Urbanation says that this data, as well as still-low inventory on the market and increased costs for builders amid inflation, indicate that “there appears to be little, if any, room for new condo prices to adjust lower in the current environment.”

They also add that the construction of a staggering 10,000 units of an expected 35,000 new ones to be built in the GTA this year have been put on pause (!) due to the current market conditions, which include an increasing number of unsold units (11,703 in Q2, which is 36 per cent more than there were in Q1).

The number of new condo units that have sold was down year-over-year and quarter-over-quarter in the last three months, a continuing trend. Graph from Urbanation.

“The new condominium market is likely to continue slowing in the near-term from last year’s record highs as presale buyers act cautiously and developers delay new openings,” the report reads.

“However, prices are expected to hold firm amid low inventory and high development costs. The strength in the rental market and shift in demand towards more affordable ownership options should provide support for condominium activity as the market works through the effects of higher interest rates.”

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Les ventes de propriétés résidentielles ont diminué de 18 % en juillet à Montréal


Les ventes de maisons unifamiliales ont diminué de 12 % sur un an.
PHOTO : RADIO-CANADA / IVANOH DEMERS

La Presse canadienne
Publié à 16 h 08

Les ventes de propriétés résidentielles à Montréal ont chuté de 18 % en juillet par rapport au même mois l’an dernier, la catégorie des immeubles de deux à cinq logements ayant enregistré à elle seule une baisse de 38 %, a indiqué jeudi l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).

En tout, 3080 propriétés ont changé de main le mois dernier, contre 3772 en juillet 2021, a précisé l’association. Le nombre de plex vendus est passé de 454 l’an dernier à 281 le mois dernier.

Les copropriétés ont aussi été touchées par le ralentissement, et 1183 d’entre elles ont été vendues en juillet, un déclin de 20 % par rapport à juillet dernier. Les ventes de maisons unifamiliales ont diminué de 12 % sur un an, pour se dénombrer à 1614 transactions.

Le directeur du service de l’analyse de marché de l’APCIQ, Charles Brant, a interprété cette baisse comme la confirmation que la dynamique du marché s’est modifiée, en grande partie à cause d’une hausse importante du taux d’intérêt directeur du pays. Selon lui, l’ampleur de la hausse des taux d’intérêt a accéléré le ralentissement du marché, mais il est beaucoup plus graduel que dans d’autres grandes villes canadiennes.

Parallèlement, le nombre de nouvelles inscriptions à la vente a augmenté de 22 %, passant de 4023 en juillet dernier à 4901 le mois dernier.

Le prix médian des maisons unifamiliales à Montréal était de 550 000 $ en juillet, en hausse de 10 % par rapport à la même période l’an dernier, mais en baisse de 30 000 $ par rapport au sommet de 580 000 $ atteint en avril.

Tout comme en juin, l’activité de vente a été hétérogène dans les différentes régions de la région métropolitaine de recensement de Montréal. Les ventes de maisons ont grimpé de 3 % sur la Rive-Nord par rapport à l’an dernier, tandis que celles de la Rive-Sud ont diminué de 12 %. La région de Vaudreuil-Soulanges a enregistré une diminution de 20 % de ses ventes, tandis que celles des îles de Montréal et Laval ont diminué de 29 % dans les deux cas. Le mois de juillet a été historiquement lent à Saint-Jean-sur-Richelieu, où seulement 66 transactions ont eu lieu, ce qui représentait une baisse de 35 % sur un an.

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Immobilier Le marché résidentiel se corrige plus vite qu’anticipé

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

Le prix des maisons dans la région montréalaise a baissé de 5 % par rapport à son sommet enregistré en avril et mai.

Les prix ont commencé à reculer au Québec

Publié à 5h00

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André Dubuc

André Dubuc La Presse

Avec la hausse subite des taux d’intérêt, le marché résidentiel se rééquilibre rapidement, indiquent les statistiques du marché de la revente de juillet publiées jeudi. Les prix ont commencé à reculer à Montréal, deux mois plus tard qu’à Toronto et Vancouver. Et ce n’est qu’un début.

La croissance du nombre de propriétés à vendre s’est accélérée le mois dernier, et les ventes ont poursuivi leur glissade. Résultat : le prix des maisons dans la région montréalaise a baissé de 5 % par rapport à son sommet enregistré en avril et mai. Et ce n’est qu’un début.

Le Mouvement Desjardins, qui anticipait en juin une baisse de prix cumulative de 12 % au Québec, prévoit maintenant un recul de l’ordre de 17 %, mentionne Hélène Bégin, économiste principale. Les baisses de prix vont s’étirer dans le temps jusqu’à la fin de 2023.

« Ce qui est impressionnant, c’est à quelle vitesse le marché de l’habitation au Québec est passé d’une situation de surchauffe à un retour vers l’équilibre », dit-elle, pour expliquer les ajustements à ses prévisions.

Jusqu’à maintenant, la baisse de prix est d’à peine 2 % au Québec par rapport au sommet, alors qu’elle est de 13 % en Ontario et de 9 % en Colombie-Britannique. « La correction au Québec a commencé deux mois plus tard que dans ces deux provinces. On commence juste à voir le début de la baisse de prix au Québec », dit Mme Bégin.

INFOGRAPHIE LA PRESSE

Le marché immobilier résidentiel

Forte remontée du nombre de propriétés à vendre

Les statistiques du marché immobilier résidentiel de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal sont établies d’après la base de données Centris et dévoilées par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).

On dénombre 3080 transactions résidentielles dans la RMR de Montréal en juillet, un déclin de 18 % par rapport aux 3772 transactions de juillet 2021. Toutes les catégories d’habitations sont touchées (maisons, condos, plex) et tous les secteurs géographiques, à l’exception de la Rive-Nord.

« On est encore à des niveaux proches de ce qu’on a connu entre 2017 et 2019, dit Charles Brant, économiste de l’APCIQ, dans un entretien. Il n’y a rien de catastrophique. On est encore dans de bons niveaux de transactions. Mais par rapport à ce qu’on a connu [au début de 2022], on n’est vraiment plus là. » Les cas de surenchère sont pratiquement chose du passé, ajoute-t-il.

L’augmentation des inscriptions en vigueur s’est poursuivie pour un sixième mois consécutif en juin dans la région métropolitaine. Les inscriptions ont atteint un total de 12 668, un gain de 28 % par rapport à juillet 2021.

Avec la hausse des taux d’intérêt, les acheteurs éprouvent des difficultés à satisfaire aux critères avance M. Brant pour expliquer la baisse de la demande. Avec le test de résistance exigé par le Bureau du surintendant des institutions financières, les emprunteurs doivent pouvoir contracter un prêt hypothécaire sur la base d’un taux de 7 à 8 % aujourd’hui.

Tout est en place pour qu’il y ait un décrochage au niveau des prix, et c’est déjà commencé. Dans un marché où il y a de la surenchère qui n’existe plus, il y a un effet toboggan. Il est possible qu’on vive une baisse rapide des prix d’ici la fin de l’année comme on le voit ailleurs au Canada.

Charles Brant, économiste de l’APCIQ

« Une correction normale », insiste-t-il, après l’épisode de surenchère folle du début d’année.

Le prix médian des maisons dans la RMR de Montréal s’est élevé à 550 000 $ en juillet, en hausse de 10 % par rapport au prix médian de juillet 2021, mais en baisse de 5 %, depuis le sommet de 580 000 $ en avril-mai.

Ailleurs au Québec, l’histoire est semblable. L’ampleur du ralentissement varie selon les régions. « Moins de reventes et plus d’inscriptions, tous ces marchés vont suivre cette dynamique, c’est imparable », dit M. Brant.

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

On dénombre 3080 transactions résidentielles dans la région de Montréal en juillet, un déclin de 18 % par rapport aux 3772 transactions de juillet 2021.

Au Canada

Les marchés immobiliers de Toronto et de Vancouver ont continué à dégringoler en juillet, les ventes et les prix des maisons ayant baissé pendant un mois de plus alors qu’il devient plus difficile d’obtenir des prêts hypothécaires et que les acheteurs attendent de voir jusqu’où les prix peuvent descendre.

Dans la région de Toronto, les reventes de maisons ont chuté de 47 % en juillet par rapport au même mois l’an dernier et ont diminué de 7,3 % par rapport à juin sur une base désaisonnalisée, selon la chambre immobilière de Toronto. Dans la région de Vancouver, les reventes ont diminué de 43 % d’une année à l’autre et étaient inférieures de 23 % à celles de juin, selon la chambre immobilière locale.

Les prix des maisons ont également continué à baisser dans les deux marchés les plus chers du pays, de 13 % à Toronto et de 12 % à Vancouver.

Avec La Presse Canadienne

Reportage au Téléjournal

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Rôle d’évaluation foncière | Vers une hausse de 30 à 40 % à Montréal


PHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LA PRESSE
La surchauffe du marché immobilier pendant la pandémie va laisser des traces.

La surchauffe du marché immobilier pendant la pandémie va laisser des traces dans le prochain rôle d’évaluation de l’agglomération de Montréal qui sera présenté le 14 septembre. La valeur des propriétés résidentielles de moins de 5 logements devrait bondir de 30 à 40 % par rapport aux valeurs inscrites au rôle municipal actuellement en vigueur.

Publié à 5h00
[André Dubuc
LA PRESSE

Les chiffres proviennent d’une étude réalisée par la firme de données immobilières JLR pour le compte exclusif de La Presse.

Cette augmentation rapide est liée à l’emballement du marché immobilier montréalais pendant la pandémie, en 2020 et 2021.

Selon cette étude qui a analysé quelque 20 000 transactions survenues en 2021, année servant de référence à la confection du prochain rôle, les propriétaires de maison devraient s’attendre à une hausse de valeur légèrement supérieure à 40 % en moyenne, tandis que la valeur des copropriétés fera un bond plus près de 30 %.

Quant aux propriétaires de petits immeubles à revenus de 2 à 5 logements, communément appelés plex, ils devraient voir la valeur de leur immeuble s’apprécier d’un pourcentage se situant entre 30 et 40 %.

La hausse attendue sera deux fois plus importante qu’au rôle 2020-2021-2022, qui prenait 2018 comme année de référence. Il affichait une hausse moyenne de 13,6 % des valeurs résidentielles.

Le rôle antérieur, celui de 2017-2018-2019, affichait une hausse moyenne encore plus faible de 5,8 % pour le secteur résidentiel.

Il importe de rappeler qu’une hausse spectaculaire des valeurs au rôle ne se traduit pas automatiquement par une hausse du compte de taxes municipales. L’impôt foncier est calculé en fonction de la valeur foncière, certes, mais aussi du taux de taxation, qui est déterminé par le conseil municipal lors de l’adoption du budget annuel. Logiquement, une hausse des valeurs de 25 %, par exemple, sera compensée par une baisse du taux de taxation du même ordre pour maintenir à peu près constants les revenus de taxation.

Estimation semblable

L’estimation de JLR rejoint celle faite par l’évaluateur de la Ville de Montréal, Bernard Côté, en janvier dernier lors de sa comparution devant la Commission des finances de la Ville.

M. Côté avait accepté de donner aux élus municipaux un aperçu de ce à quoi ressemblera le rôle d’évaluation 2023-2024-2025 de la Ville de Montréal.

« C’est clair que c’est un rôle qui est — pour le résidentiel – à la hauteur de 30 % [d’augmentation] », avait alors indiqué le fonctionnaire municipal.

Contrairement au rôle en vigueur (où l’est de l’île avait connu de faibles hausses de valeur), cette fois-ci, les variations de valeur sont relativement homogènes entre les villes de l’île de Montréal, de même qu’entre les arrondissements de la Ville de Montréal.

Le gros des secteurs connaît des hausses de l’ordre de 30 à 50 % dans le cas des maisons. Les quartiers plus cossus, toutefois, verront une progression des valeurs inférieure à la moyenne. C’est le cas de Westmount, d’Outremont et de Mont-Royal. C’est le contraire pour les villes de l’ouest de l’île, comme Dollard-des-Ormeaux, où la croissance des valeurs frôle les 50 %.

Le centre-ville a souffert

Dans le cas de la copropriété, la fourchette des hausses des valeurs est plus étendue, allant de 25 à 40 % pour la vaste majorité des quartiers.

Exception à cette règle, les copropriétés du centre-ville et de Griffintown, qui ont été désertées pendant la pandémie, souligne Francis Cortellino, économiste à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).


PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE
Tours de copropriétés à Griffintown

La Presse avait demandé à M. Cortellino de consulter l’évolution du prix médian des logements revendus par le truchement du système Centris entre 2018 et 2021. Centris est la base de données centrale des courtiers immobiliers.

La perte de popularité du centre-ville et de Griffintown se reflétera dans le nouveau rôle. La hausse des valeurs des condos devrait tourner autour de 20 %, moins pour certaines zones à l’intérieur de ces deux quartiers.

Le rôle, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2023, sera valide pour trois ans. Il est censé refléter les conditions du marché prévalant à la date de référence du rôle 2023‐2024‐2025, soit le 1er juillet 2021.

MÉTHODOLOGIE

L’analyse de JLR donne une bonne idée du prochain rôle foncier, sans parvenir à des résultats identiques. La Ville segmente l’île en près de 3800 secteurs homogènes (unités de voisinage). La variation moyenne est obtenue en comparant les prix de vente de 2018, année de référence du prochain rôle, aux valeurs inscrites au rôle en vigueur à l’ensemble des propriétés de l’unité de voisinage. Les variations sont aussi corroborées par l’application d’autres méthodes d’évaluation. De son côté, JLR compile les ventes en fonction des arrondissements et des villes de banlieue. Par exemple, si la firme dénombre 101 transactions de maisons en 2018 dans un arrondissement donné, elle calcule le ratio entre le prix payé et l’évaluation de chacune des 101 transactions. JLR retient ensuite le ratio médian, soit le ratio qui découpe l’échantillon en deux parties égales. Les ventes de propriétés neuves sont exclues de l’analyse, tout comme les ventes qui ne sont pas représentatives du marché.

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À Zone Économie sur RDI

Zone économie | Recul du marché immobilier en vue

La correction dans le marché immobilier est plus rapide et plus profonde que prévue. Desjardins s’attend à ce que le prix moyen au Canada chute de 23 % d’ici décembre 2023, par rapport au sommet de février dernier. Entrevue avec Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins.

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Questions sur l’évaluation municipale et les taxes foncières

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LA PRESSE

La valeur des propriétés résidentielles inscrites au rôle municipal d’évaluation de l’agglomération de Montréal va faire un bond de 30 % à 40 % en moyenne avec le prochain rôle en vigueur en 2023.

La valeur des propriétés résidentielles inscrites au rôle municipal d’évaluation de l’agglomération de Montréal va faire un bond de 30 % à 40 % en moyenne avec le prochain rôle en vigueur en 2023, indiquait La Presse jeudi. Des lecteurs se sont inquiétés de l’alourdissement éventuel de leur fardeau fiscal. La Presse répond à leurs interrogations.

Publié à 7h00

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André Dubuc

André Dubuc La Presse

Pourquoi la valeur de ma maison augmenterait-elle de 40 %, si je n’ai pas fait de travaux ?

Le rôle municipal est censé refléter la valeur marchande des propriétés à la date de référence. Dans le cas du prochain rôle 2023-2024-2025, la date de référence est le 1er juillet 2021. Quand on parle d’une hausse de 30 à 40 % pour les propriétés résidentielles de cinq logements et moins, il s’agit d’une valeur moyenne à la grandeur de l’île. La hausse exacte de la valeur de chacune des propriétés ne sera connue que le 14 septembre prochain lors du dépôt du rôle. À cette date, un propriétaire pourra connaître la hausse précise s’appliquant à sa maison ou son condo en consultant le site internet de la Ville de Montréal.

Visitez le site de la Ville de Montréal

Si ma maison vaut plus cher, est-ce que ça veut dire que je peux la vendre plus cher ? Inversement, si je suis un acheteur, dois-je me faire à l’idée que je vais devoir payer plus cher ?

Préparé par le service d’évaluation de la ville, le rôle d’évaluation est une évaluation de masse qui donne un portrait de la valeur marchande des propriétés à une date précise, soit le 1er juillet 2021. Or, il s’en est passé des choses depuis juillet 2021. La surchauffe du marché marquée par de nombreuses surenchères a fait culminer le prix des maisons en mars et avril 2021. Depuis, la remontée des taux hypothécaires a fait reculer les prix. Le prix médian d’une maison sur l’île de Montréal était de 707 500 $ en juillet dernier ; en avril 2022, c’était 772 000 $ et en juillet 2021, le prix médian s’élevait à 700 000 $. Bref, vous allez acheter ou vendre une propriété en fonction de sa valeur marchande du moment. Ce prix ne sera sans doute pas identique à la valeur de la propriété inscrite au rôle municipal.

Si la valeur de ma maison augmente, ça veut dire que je vais payer plus de taxes ?

Pas nécessairement. L’évaluation est une chose, l’avis d’imposition en est une autre. Le rôle permet d’établir l’assiette foncière d’une municipalité, sa capacité de prélever des revenus en imposant les propriétés. Le taux de taxation ne dépend pas du rôle d’évaluation, mais plutôt du budget de la Ville voté à l’automne par les conseillers municipaux. À ce propos, ces dernières années, l’administration de Valérie Plante a augmenté ses revenus, donc les taxes foncières, dans le même ordre de grandeur que l’inflation, mesurée par l’indice des prix à la consommation (IPC), autour de 2 %. Cette année, l’IPC a dépassé les 8 % en juin en glissement annuel. La Chambre de commerce du Montréal métropolitain a exhorté la Ville à prendre l’engagement de ne pas hausser les taxes de plus de 3 % en 2023. La Ville de Montréal doit lancer un forum cet automne afin de trouver des solutions pour diversifier ses sources de revenus, qui dépendent à plus de 60 % des taxes foncières.

Êtes-vous en train de me dire que même si la valeur municipale de ma maison va augmenter de 45 % avec le nouveau rôle, je ne paierai pas plus de taxe ? Je ne vous crois pas.

Logiquement, une hausse moyenne des valeurs des propriétés d’une ville de 35 %, par exemple, sera compensée par une baisse du taux de taxation du même ordre pour maintenir à peu près constants les revenus de taxation de cette même ville. Toutefois, la maison qui connaît une hausse de valeur supérieure à cette moyenne de 35 % verra son fardeau fiscal s’alourdir. En revanche, le propriétaire qui voit sa maison s’apprécier d’un pourcentage plus faible que la moyenne de l’agglomération profitera d’un allègement de son fardeau fiscal. Donc dans le cas qui vous occupe, si votre maison augmente de 45 % et que le reste des maisons monte de 35 %, vous allez en effet payer plus de taxes que vos voisins. Désolé !

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:pray:

Habitation Fini la construction pour Trigone


PHOTO PHILIPPE BOIVIN, LA PRESSE | Un travailleur venait de faire disparaître le logo de Trigone des pancartes annonçant le projet Axcès Trigone/Viva-Cité lors du passage de La Presse mercredi.

C’en est fini de la construction pour Habitations Trigone. Le groupe devient promoteur immobilier et confiera désormais ses travaux à « plusieurs entrepreneurs généraux licenciés », dont le fils d’un des propriétaires.

17 août 2022 | Publié à 18h01 | HUGO JONCAS | LA PRESSE

« Je mets un terme à ma carrière de constructeur », dit Patrice St-Pierre, l’un des deux hommes d’affaires derrière Trigone, en entrevue avec La Presse.

Il n’a toutefois aucunement l’intention de se retirer de l’immobilier. « J’ai le droit d’être propriétaire des bâtiments, dit-il. J’ai juste pas le droit de construire. On a choisi quatre groupes et on leur a transféré les chantiers. »

La Régie du bâtiment du Québec a fait annuler en septembre dernier les 19 licences des entreprises œuvrant sous le chapeau de Trigone. Le chien de garde de l’industrie lui reprochait d’avoir « contourné la loi » par différents stratagèmes : dettes de jugements non payées, fausses déclarations, absence de collaboration avec les autorités, mauvais service et mauvaise qualité…

Après une contestation en appel, le Tribunal administratif du travail vient de confirmer la décision en pleines vacances de la construction, le 29 juillet dernier. Résultat : tout chantier sous le contrôle de Patrice St-Pierre et de son associé Serge Rouillard doit fermer.

Chantiers actifs sous le contrôle du fils

À Terrebonne et Mascouche, des travailleurs étaient pourtant à l’œuvre sur les chantiers des projets Lokalia et Axcès Trigone/Viva-Cité, a pu constater La Presse. Ils sont sous la responsabilité d’une société à numéro appartenant au fils de St-Pierre, Mathieu St-Pierre. Impossible de le joindre : sur le site de la Régie, la fiche de son entreprise présente un numéro de téléphone qui n’est pas le sien.


PHOTO PHILIPPE BOIVIN, LA PRESSE | L’activité avait repris mercredi au projet Lokalia, rue du Doré-Jaune, dans le secteur Lachenaie à Terrebonne. Le chantier se retrouve sous la direction de Mathieu St-Pierre, le fils de Patrice St-Pierre, copropriétaire de Trigone, qui a perdu toutes ses licences.

Lors du passage de La Presse au projet Axcès Trigone à Mascouche mercredi, un travailleur s’affairait à faire disparaître le logo de Trigone d’une pancarte publicitaire.

Patrice St-Pierre affirme que son fils est responsable de ces chantiers de façon transitoire comme sous-traitant, en attendant la nomination d’un autre entrepreneur général. Il doit annoncer l’identité de l’entreprise qui prendra la relève d’ici la fin de la semaine, après en avoir avisé la Régie.

St-Pierre assure qu’elles ne sont pas liées à sa famille ou à celle de son associé Rouillard.

Selon lui, sa relation avec les entrepreneurs généraux qu’il choisit respecte en tous points l’esprit de la décision de la cour, qui l’écarte de l’industrie de la construction. « Ce sont des contrats avec des entrepreneurs généraux licenciés, dit-il. Je ne suis pas un donneur d’ordre, je suis un client ! »

À priori, rien n’indique que St-Pierre enfreint les règles, selon la Régie.

Ce n’est pas contraire à la loi de confier ses projets à des entrepreneurs avec des licences en règle », dit le porte-parole Sylvain Lamothe.

Sylvain Lamothe, agent d’information à la Régie du bâtiment du Québec

À Mascouche, les projets de Trigone se trouvent sur des terres que le groupe avait acquises en partenariat avec le Fonds de solidarité FTQ. Le porte-parole de cette organisation, Patrick McQuilken, explique qu’un autre entrepreneur doit venir prendre la relève de Mathieu St-Pierre : Construction Dinamo inc., de L’Ancienne-Lorette.

« On a eu d’autres projets avec eux autres, et ça s’est passé super bien », dit le porte-parole du Fonds.

En outre, Trigone s’était déjà retiré de la construction d’immeubles en copropriété, qui lui ont valu ses problèmes avec la Régie. Le groupe ne construisait plus que des immeubles locatifs.

Promoteur immobilier

Même s’il dit vouloir se retirer de la construction, St-Pierre assure qu’il a l’intention de « continuer à faire ce qu’on fait depuis 30 ans » : des projets immobiliers.

Il affirme que des investisseurs « privés et publics » doivent se joindre à eux pour investir dans leurs projets, sans vouloir préciser lesquels.

Il refuse également d’identifier les entrepreneurs généraux qui doivent prendre la relève pour les construire, outre Dinamo et son fils.

En octobre dernier, juste après l’annulation de ses licences, le Fonds FTQ a revendu sa part des 30 immeubles locatifs qu’il détenait avec Trigone. L’acheteur, Centurion Apartment REIT de Toronto, a payé « plus de 300 millions » pour sa part du portefeuille, dont la valeur totale frise le milliard.

Les immeubles d’appartements de l’avenue de la Gare, à Mascouche, qui n’étaient pas terminés, ne faisaient toutefois pas partie de la transaction.

En plus de ces deux projets, le Fonds détient toujours des terrains en Montérégie avec des entreprises liées à Trigone.

EN SAVOIR PLUS

  • 2353
    Nombre d’habitations en chantier lorsque la Régie du bâtiment du Québec a obtenu l’annulation des licences de Trigone

SOURCE : DEMANDE DE CONTESTATION DE TRIGONE EN OCTOBRE 2021

  • 23
    Nombre de filiales concernées par l’annulation des licences

SOURCE : DÉCISION DU BUREAU DES RÉGISSEURS DE LA RÉGIE EN SEPTEMBRE 2021

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Fini la construction pour Trigone? Pas tout à fait, l’entreprise ne fait que rebrasser les cartes et recommence une nouvelle partie. Peut-on s’attendre à ce qu’il y ait moins de triches? Non, mais sur papier ils se seront refait une nouvelle virginité. Ce qui prouve qu’on est loin de faire un vrai ménage dans cette industrie qui applique, dans certains cas depuis longtemps, la loi de la jungle .

Alors les vieux réflexes reviendront et les abus suivront, ce sera seulement plus compliqué de remonter la piste pour avoir réparation. Pendant ce temps le ministère concerné aura effacé l’ardoise, en laissant les victimes précédentes se débattre à leurs frais dans les labyrinthes de la Justice.

Je gage qu’elles seront éventuellement rejointes par une cohorte de nouveaux acheteurs moins méfiants, qui tomberont à leur tour dans les filets de ces requins à l’appétit insatiable, parce comme ils disent: il faut bien manger :squid:

La longue glissade du marché immobilier


Photo: Olivier Zuida, Le Devoir
Le Québec s’en tirera mieux — les prix et l’endettement y restent proportionnellement moins élevés —, mais il ne sera pas épargné.

Éric Desrosiers
19 août 2022

La dégringolade du marché immobilier n’est pas terminée. Elle devrait toutefois se révéler un peu moins sévère au Québec et s’arrêter avant d’avoir eu le temps d’effacer tous les gains réalisés durant la pandémie.

En juin, au moment de publier leurs prévisions sur le marché de l’habitation au Canada, les analystes du Mouvement Desjardins s’étaient fait dire qu’ils voyaient l’avenir un peu trop en noir. Cette semaine, à peine deux mois plus tard, ils ont été bien obligés d’admettre qu’ils s’étaient probablement trompés… et ont publié des prévisions plus sombres encore.

Ainsi, au lieu d’une baisse moyenne de 15 % du prix des propriétés au Canada, de son sommet de février 2022 à quelque part vers la fin de 2023, ils s’attendent maintenant à une chute de presque un quart (23 %). Le Québec s’en tirera mieux — notamment parce que les prix et l’endettement y demeurent proportionnellement moins élevés et que les salaires y augmentent plus vite —, mais il ne sera pas épargné. De seulement 2 % jusqu’à présent, la glissade ne s’arrêtera pas à 12 %, comme on le pensait encore au début de l’été, mais pourrait aller jusqu’à 17 %.

Mais là encore, tous ne seront pas logés à la même enseigne. Certaines régions, comme celle de Québec, pourraient demeurer à peu près intactes, alors que d’autres, comme celle du Grand Montréal, pourraient être témoins d’un recul total des prix d’au moins 20 %.

Le nombre de logements vendus (-17 % cette année et -17 % en 2023 au Québec) devrait suivre la même trajectoire, comme le fera aussi celui des mises en chantier (-11 % et -22 %), quoique, dans ce dernier cas, à un rythme bien différent pour les maisons unifamiliales (-34 % et -36 %) et les logements en copropriétés (-13 % et -21 %).

La dernière flambée du marché immobilier ne pouvait pas durer éternellement. En situation de pénurie amplifiée par une explosion de la demande de logements plus grands et éloignés des centres-villes déclenchée par la pandémie de COVID-19, le Canada a finalement vu l’offre revenir à un équilibre avec la demande. On devrait éventuellement voir poindre des situations de surplus à certains endroits au cours des prochains mois.

Ainsi, à la place des histoires de surenchère des derniers mois, on pourrait voir des propriétés vendues en deçà du prix demandé, observaient jeudi les économistes au Mouvement Desjardins Hélène Bégin et Chantal Routhier, dans une analyse des marchés québécois et ontarien. « Il s’agit d’un virage à 180 degrés par rapport à la récente période de frénésie. »

Ce retournement de situation est accéléré par le relèvement beaucoup plus brutal que prévu des taux d’intérêt de la Banque du Canada. Encore à son niveau plancher de 0,25 % au mois de mars, son taux directeur est de 2,50 % aujourd’hui et devrait être à 3,25 % ou 3,50 % avant la fin de l’année, selon l’analyste à qui vous parlez.

Cette hausse du loyer de l’argent ne se répercute pas seulement sur les taux des prêts hypothécaires, elle relève aussi les seuils de revenus dont les emprunteurs doivent disposer pour pouvoir contracter un prêt auprès de leur banque et diminuer les sommes que ces dernières seront prêtes à leur avancer.

On assiste à « la pire détérioration de l’abordabilité du logement en 41 ans », affirmaient mardi des analystes de la Banque Nationale. « L’hypothèque d’une maison représentative au Canada exige maintenant 63,9 % du revenu pour être remboursée, soit le pourcentage le plus élevé depuis 1982. »

Jusqu’en 2024

Certains propriétaires se résoudront peut-être à rénover la maison qu’ils ont déjà plutôt que d’en changer, d’autant plus que la hausse, l’an dernier, de 40 % du coût de ce genre de travaux s’est un peu atténuée depuis, en même temps que le prix des matériaux de construction. Mais l’augmentation des coûts d’emprunt pèsera là aussi, préviennent Hélène Bégin et Chantal Routhier. De nombreux autres ménages seront condamnés à rester locataires plus longtemps que souhaité, ce qui viendra aussi peser sur le prix des loyers (+4,8 % cette année et +5,5 % en 2023 au Québec).

Cette période de refroidissement du marché immobilier durera jusqu’à ce que la Banque du Canada se sente obligée de relâcher de nouveau la bride monétaire pour insuffler un peu plus de vie à l’économie, ce qui devrait se produire vers la fin de l’année prochaine, prédit Desjardins.

Même à ce moment-là, les propriétaires d’une maison n’auront pas perdu tout le terrain gagné pendant la pandémie. Le prix moyen des propriétés à la fin de 2023 au Québec devrait encore être supérieur d’environ 20 % à ce qu’il était en février 2020.

Consulter les citoyens tout en accélérant le développement immobilier de Montréal


Photo: Jacques Nadeau, Le Devoir
« Si la Ville veut des projets innovants, il faut qu’on soit accompagné par un pouvoir décisionnel qui est capable de permettre cette innovation-là », estime Laurence Vincent, présidente de Prével (au centre).

Zacharie Goudreault
24 août 2022

Les consultations auprès des citoyens sont essentielles pour bonifier des projets immobiliers et en assurer l’acceptabilité sociale, mais la Ville doit mieux coordonner ses différents services pour accélérer la réalisation de ceux-ci, estime la présidente de Prével, Laurence Vincent. Autrement, plus de promoteurs pourraient se tourner vers la banlieue, prévient la Chambre de commerce du Montréal métropolitain (CCMM).

Le Devoir a rencontré mercredi Mme Vincent en marge de l’inauguration d’un espace public intérieur que le groupe immobilier a décidé de rendre accessible aux résidents et aux organismes du secteur au coeur de l’immense projet immobilier de l’Esplanade Cartier. Ce lieu comptera aussi un jardin communautaire. À terme, la construction d’un maximum de 2000 logements est prévue sur un immense terrain de 400 000 pieds carrés acquis en 2019 par Prével dans le quartier Centre-Sud.

L’an dernier, la construction de la première phase du projet a commencé, suivie de la deuxième plus récemment. Des immeubles de logements côtoieront à terme un parc central et une place publique, tous inclus dans ce même projet immobilier. Le promoteur, qui a mené ses propres consultations auprès des résidents du secteur en parallèle à celles de la Ville sur le secteur des Faubourgs, a toutefois été confronté dans les dernières années à la lourdeur bureaucratique de la Ville, qui a ralenti la concrétisation de ce projet.

« Je ne dirais pas que ce sont des bâtons dans les roues, mais c’est tellement complexe et la Ville a tellement de services qui ne se parlent pas toujours entre eux que c’est difficile de faire cheminer un projet. Surtout un projet d’envergure qui a beaucoup plus de complexité qu’un projet qui est un bâtiment unique », illustre Mme Vincent. Or, chaque fois qu’une demande doit cheminer d’un service à un autre, « il y a des délais », ajoute celle qui a succédé à son père l’an dernier à la tête de Prével, un des plus grands groupes immobiliers de la métropole.

Afin d’alléger ce « processus fastidieux », Mme Vincent évoque la possibilité d’avoir un « chargé de projets » à la Ville qui pourrait faciliter la coordination de ses différentes entités, et donc accélérer le processus décisionnel. « Si la Ville veut des projets innovants, il faut qu’on soit accompagné par un pouvoir décisionnel qui est capable de permettre cette innovation-là », insiste la femme d’affaires, selon qui il y a « beaucoup de changements à apporter » au sein de la Ville.

Prévenir un exode

Les consultations publiques ne doivent toutefois pas être escamotées pour accélérer des projets, précise Mme Vincent. Elle évoque ainsi la possibilité de « continuer à consulter » la population pendant que des projets sont en cours de réalisation. Le projet pourra ainsi avancer et « évoluer » au fil des démarches entreprises pour récolter l’opinion publique sur celui-ci. « On aimerait faire des plans en consultant », illustre-t-elle.

Car « si on attend d’avoir consulté et terminé de planifier un projet, ça prendra 10 ans [avant de construire] et on ne sera peut-être plus connectés sur les meilleures pratiques du moment », lance Mme Vincent. Le cas de l’Esplanade Cartier est d’ailleurs intéressant en ce sens, note-t-elle, puisque la construction de ses deux premières phases est en cours au moment où la planification des phases subséquentes se poursuit sur ce site.

Le président et chef de la direction de la CCMM, Michel Leblanc, croit d’ailleurs que la Ville a des leçons à tirer de l’évolution de ce projet immobilier qui offre une vue prenante sur le pont Jacques-Cartier afin de mettre fin au « parcours du combattant » que doivent traverser bien des promoteurs pour concrétiser leurs projets. Autrement, ils seront de plus en plus nombreux à se tourner vers la banlieue, prévient-il.

« Ce qu’on a vu dans les dernières années, c’est que les promoteurs ont systématiquement acheté des terrains à l’extérieur du territoire de l’île de Montréal. Et ce que ça veut dire, c’est que les promoteurs se sont tous donné des options : si c’est compliqué de faire des projets à Montréal, ils vont faire des projets à l’extérieur de l’île de Montréal », relève-t-il en entrevue.

« La clé » dont disposent les promoteurs, afin que leurs projets se concrétisent dans la métropole, c’est de « s’impliquer très tôt » pour consulter les citoyens, « comme l’a fait Prével » dans le cas de l’Esplanade Cartier, relève pour sa part la conseillère de Projet Montréal dans Ville-Marie Sophie Mauzerolle. Ainsi, « on s’assure d’avoir des projets qui sont intéressants pour les promoteurs », mais aussi qui « s’inscrivent bien » dans leur quartier, ajoute-t-elle en entrevue au Devoir.

Le projet de l’Esplanade Cartier inclura par ailleurs quelque 200 logements sociaux, indique Mme Vincent, qui constate cependant que les fonds publics destinés à de tels logements sont nettement insuffisants, à l’heure actuelle, pour répondre aux besoins de la métropole. « Ça prend de l’argent public, sinon on ne peut pas s’en sortir », insiste la femme d’affaires, à l’approche du déclenchement de la campagne électorale provinciale ce dimanche.

« On aimerait qu’il y ait des logements sociaux partout, répond Mme Mauzerolle. Cela étant dit, il n’y a plus de sous pour de nouvelles unités. »

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Je ne sais pas mais j’ai l’impression que le processus de consultation commence à être très lourd. Il me semble qu’une fois le PPU adopter, pour un quartier précis, doit-on constamment consulter les citoyens afin de s’assurer d’un consensus qui n’existera jamais ?

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Il n’y a déjà aucune raison de consulter pour faire un projet de plein droit après l’adoption d’un PPU. C’est différent si on demande une dérogation cependant, mais ça c’est la loi.

Je crois que l’idée de consulter tôt et d’être proche de la population, c’est simplement la façon d’éviter que des changements dans le zonage ou des dérogations soient refusés par la population. Prével consulte tôt et beaucoup, les projets passent. D’autres promoteurs ne font pas cet exercice, ça bloque en référendum.

La lourdeur de la machine administrative de la ville est une autre problématique, et la ville peut avancer des solutions par elle-même pour accompagner et accélérer les projets. Je crois que c’est train sain d’avoir ce débat et d’améliorer les choses.

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Sommet de l’habitation : les 10 engagements des 10 plus grandes villes du Québec


Les mairesses de Montréal et de Longueuil, ainsi que le maire de Laval, lors du Sommet de l’habitation.
PHOTO : RADIO-CANADA / CHARLES CONTANT

James-Patrick Cannon
Publié à 23 h 23

Taxer la spéculation immobilière et favoriser une densification « douce » du territoire : tels sont quelques-uns des engagements pris par les 10 plus grandes municipalités du Québec pour contrecarrer la crise du logement, à l’issue du premier Sommet de l’habitation tenu vendredi, à Laval.

Coorganisé par le maire de Laval Stéphane Boyer et de la mairesse de Longueuil Catherine Fournier, le sommet, qui portait le thème Notre avenir en tête a réuni les maires des dix villes les plus peuplées du Québec ainsi que des centaines de partenaires du milieu de l’habitation pour réfléchir au manque de logement et à la crise de l’abordabilité au Québec.

Toutes les données tendent à le confirmer : la situation sur le marché locatif, les appartements qui sont disponibles atteignent des prix records, la surchauffe sur le marché immobilier, les problématiques que vont amener la hausse des taux d’intérêt. Vraiment, ça touche tous les Québécois et les Québécoises, a déclaré la mairesse Catherine Fournier, vendredi.

Or, s’il y a urgence d’agir, selon Mme Fournier, les solutions mises de l’avant doivent être adaptées aux réalités locales.

Les prix augmentent partout, mais la situation de Montréal n’est pas pareille que celle de Gaspé où de l’Abitibi, a noté son homologue de Laval, illustrant cette préoccupation de trouver des solutions taillées sur mesure,

La conférence a abouti à une déclaration commune dans laquelle chacune des 10 plus grandes villes de la province s’engage à réaliser ou initier des projets innovants, structurants et adaptés en matière de logement sur leur territoire.

Les engagements pris par les 10 plus grandes villes du Québec au Sommet de l’habitation :

  • Poursuivre les travaux du comité-choc basé sur l’abordabilité, l’accessibilité, l’équité et l’efficacité (Gatineau);
  • Travailler sur la mise en place d’une taxe sur la spéculation foncière afin de financer les initiatives en habitation (Laval);
  • Mobiliser plusieurs leviers pour favoriser une densification douce et différenciée sur son territoire (Longueuil);
  • Poursuivre la mise en œuvre de sa stratégie de développement du logement social et abordable (Lévis);
  • Réaliser un premier projet sans but lucratif de plus de 200 logements qui seront 100 % abordables et pérennes sur le site du futur écoquartier Namur-Hippodrome (Montréal);
  • Mettre en place un programme d’accès à la propriété pour les familles voulant faire l’acquisition d’une habitation écologique (Québec);
  • Poursuivre le projet de construction de logements incluant une mixité d’usages sur la zone ferroviaire du centre-ville de l’arrondissement de Chicoutimi (Saguenay);
  • Mettre en place, en partenariat avec le CIUSS et l’Université de Sherbrooke, une commission d’étude sur le logement (Sherbrooke);
  • Réaliser un projet de logements abordables dans un secteur en revitalisation en mettant en valeur le patrimoine industriel du Vieux-Terrebonne (Terrebonne);
  • Réaliser un projet de milieu de vie communautaire pour les étudiantes et les étudiants autochtones et leurs familles (Trois-Rivières).

Freiner la spéculation

M. Boyer veut, par exemple, se doter d’un nouveau pouvoir de taxation sur la spéculation foncière pour financer des initiatives en habitation.

Selon lui, le cadre légal actuel, qui permet aux villes de taxer les bâtiments en fonction de leur valeur, est trop limitatif.

C’est très dur pour nous, légalement, de taxer […] un terrain qui est vide ou vacant, et c’est très dur de taxer des projets qui sont sous-développés, a-t-il expliqué.

Parmi les avenues qui pourraient être envisagées, le maire de Laval a évoqué une taxe sur les terrains vagues non desservis ou des sites immobiliers sous-utilisés.


Stéphane Boyer critique les spéculateurs qui n’attendent qu’un changement d’un zonage ne fasse exploser la valeur de leur terrain.
PHOTO : RADIO-CANADA / DANIEL COULOMBE

Stéphane Boyer a montré du doigt les fonds d’investissements et les individus fortunés qui achètent des terrains et attendent que le prix monte avant de le revendre à deux, trois, quatre, cinq, six, 10 fois le prix initial pour faire une passe d’argent, une pratique qui n’apporte aucune plus-value à la société.

Si financièrement, ce n’est pas intéressant de garder un terrain et ne rien faire avec pendant 20 ans, les terrains vont devenir plus accessibles pour ceux qui veulent faire de l’habitation, a-t-il fait valoir.

Une densification en douceur

Mme Fournier mise pour sa part sur une densification douce et différenciée du territoire longueuillois.

En bref, il s’agit d’une densification qui se différencie de l’image de la grande tour à condo.

La densification, ça peut se faire à échelle humaine, ça peut se faire de façon douce dans les quartiers de maisons unifamiliales, a-t-elle insisté.

Dans le Vieux-Longueuil, par exemple, il y a des secteurs où l’on peut tout à fait donner la permission aux gens de construire une petite unité accessoire sur leur terrain qu’ils pourraient mettre en vente ou encore louer, a-t-elle illustré, expliquant que cela pourrait favoriser la construction de maisons intergénérationnelles.

La mairesse estime d’ailleurs que les Québécois sont généralement favorables avec le concept de densification, dans la mesure où les projets proposés respectent le patrimoine et l’environnement.

« La clé avec la densification, ce n’est pas de faire du mur à mur, mais de s’attarder aux micro-identités dans nos villes, de respecter le patrimoine, et inclure du verdissement dans les projets. »

— Une citation de Catherine Fournier, mairesse de Longueuil

Il faut aller plus loin

Peu importe la solution qu’ils privilégient, les participants au sommet semblaient d’accord sur un point : le statu quo est intenable.

Les engagements actuels ne sont pas à la hauteur des besoins, a déclaré Mme Fournier au sujet des contributions du gouvernement provincial en matière d’habitation.

Si les villes souhaitent davantage d’autonomie et de flexibilité dans les projets qu’ils peuvent déployer, la mairesse reconnaît que le nerf de la guerre demeure le financement.

Il faut du financement qui soit conséquent et qui nous permet d’acquérir des terrains, mais également de financer des projets de logement social, a-t-elle déclaré.

Son homologue, M. Boyer, a salué certaines initiatives du gouvernement Legault.

Il qualifie notamment de gain l’octroi du droit de préemption à toutes les municipalités, ce qui leur confère un droit de premier achat sur la vente de certains terrains dans le but d’y établir des logements sociaux.

N’empêche, il estime qu’il faut aller plus loin.

Il a notamment insisté sur le besoin de réduire et d’assouplir certaines normes, jugées trop lourdes.

« On aimerait avoir des programmes qui mettent l’argent sur la table, mais qui sont faciles, rapides d’application et qui peuvent être ajustés selon la réalité locale. »

— Une citation de Stéphane Boyer, maire de Laval

En ce moment, les projets d’habitation prennent plusieurs années à lever quand ils reçoivent du financement, a-t-il expliqué.

Les maires ont également réitéré les demandes de l’Union des municipalités du Québec pour le prochain gouvernement, notamment la construction de 4500 logements sociaux par année pour l’ensemble du Québec.

Rappelons que la Coalition Avenir Québec a récemment promis de construire 11 700 logements sociaux et abordables s’il est reporté au pouvoir le 3 octobre prochain.

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Là tu parles! Ça devrait être permis à la grandeur du territoire!

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Hâte de voir ce qui va en ressortir. Quelques idées que j’aimerais bien voir:

  • Une harmonisation des obligations de logements sociaux et abordables
  • Une politique de densification douce globale (allez au-delà des gros ensembles et TOD)
  • Pourquoi ne pas explorer un seuil minimal de densité dans les plans d’urbanisme, pour assurer une densification de plein-droit?
Texte intégral

Une politique métropolitaine en réponse à la crise du logement

Jean-François Venne
Collaboration spéciale

3 septembre 2022

OLIVIER ZUIDA Le contexte en habitation n’est pas simple actuellement. Toutes les zones de la CMM viventdes défis, dont certains — comme l’accès à des logements sociaux ou la rareté des logements — étaient autrefois plutôt l’apanage de Montréal.

Ce texte fait partie du cahier spécial Pour une réforme de l’habitat

La Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) adoptera bientôt sa première politique d’habitation. Elle servira à mieux coordonner la réponse des 82 municipalités de la CMM aux multiples défis que pose l’habitation dans le Grand Montréal.

Le 9 décembre 2021, la CMM a officiellement confié à sa Commission de l’Habitation et de la Cohésion sociale (CHCS) le mandat d’élaborer un projet de Politique métropolitaine d’habitation (PMH). La CHCS s’est appuyée sur un diagnostic de l’habitation qui dresse le portrait d’une région métropolitaine en proie à une forte croissance démographique, au vieillissement de sa population et à des problèmes importants d’accès au logement, tant sur le marché locatif que sur celui de la propriété.

La commission a présenté une première version de sa politique le 14 juin dernier. Cette mouture initiale fera l’objet d’une consultation publique du 7 au 14 septembre, lorsde séances qui se tiendront à Mascouche, Montréal et Longueuil.

« Nous avons mis de l’avant plusieurs pistes de solutions et l’heure est maintenant venue d’en discuter avec les municipalités ainsi que les organismes et les citoyens intéressés par la question de l’habitation, explique le maire de Mascouche, Guillaume Tremblay, qui préside la CHCS. Nous devons trouver des manières qui permettent aux municipalités du Grand Montréal d’améliorer la situation de l’habitation. »

L’habitation en crise

En effet, le contexte en habitation n’est pas simple actuellement. Toutes les zones de la CMM vivent des défis, dont certains — comme l’accès à des logements sociaux ou la rareté des logements — étaient autrefois plutôt l’apanage de Montréal.

« La réalité est devenue très comparable sur l’ensemble du territoire de la CMM, où pas mal toutes les municipalités sont susceptibles de connaître des pénuries de logements et des difficultés d’abordabilité ou d’accès à la propriété », reconnaît le maire de Mascouche. En 2021, le taux d’inoccupation des logements de Mascouche/Terrebonne était de 0,1 % et de 1,1 % pour l’ensemble des banlieues, contre 3,7 % sur l’île de Montréal.

Le prix des résidences a fortement augmenté ces dernières années dans la région métropolitaine de Montréal. Depuis 2017, la hausse du coût médian des maisons unifamiliales y a varié entre 66 % et 77 %, alors que la progression de celui des copropriétés se situait entre 47 % et 62 %. Le prix de l’immobilier résidentiel y a augmenté deux fois plus rapidement que le revenu des ménages depuis 2010.

La situation n’est guère plus rose sur le marché locatif. Dans les quatre années avant la pandémie, le taux d’inoccupation des logements a grandement baissé, ce qui a contribué à gonfler le niveau des loyers. L’augmentation annuelle de 3,7 % du loyer moyen entre 2020 et 2021 marquait la troisième année de hausse supérieure à la moyenne des 20 années précédentes.

La progression est encore plus forte dans certaines municipalités de la CMM comme Saint-Lin-Laurentides (14 %), Mascouche/Terrebonne (8,1 %) et Saint-Jean-sur-Richelieu (7 %). Les logements sociaux et abordables deviennent trop rares et plusieurs d’entre eux se trouvent en mauvais état.

« Le logement social et abordable dépend de plusieurs acteurs, rappelle Guillaume Tremblay. Bien sûr, les municipalités et la CMM ont un rôle à jouer, mais elles auront besoin de l’appui, notamment financier, du gouvernement du Québec et même du gouvernement fédéral pour finalement résoudre la crise du logement. »

Alimenter le débat

La CMM compte adopter sa nouvelle politique avant la fin de l’année. Elle guidera par la suite ses actions et celles de ses 82 municipalités en habitation. Son projet actuel comporte 41 pistes d’action réparties au sein de trois orientations : assurer l’abordabilité du logement, développer une offre résidentielle suffisante, diversifiée et adaptée aux besoins de la population, et soutenir l’aménagement de milieux de vie de qualité, conçus pour lutter contre les changements climatiques et s’y adapter.

Les consultations de septembre visent à raffiner la politique ainsi qu’à renforcer le consensus envers les solutions qu’elle propose. Guillaume Tremblay espère que la population répondra présente à ces sessions et que les citoyennes et citoyens donneront leur avis sur le projet et n’hésiteront pas à la commenter sur les médias sociaux, afin de continuer d’alimenter le débat sur la question de l’habitation. Chacune de ses rencontres comportera d’ailleurs une période de questions. « Nous entreprenons cet exercice avec beaucoup d’ouverture, affirme-t-il. Nous souhaitons comprendre ce qui se passe dans les différents milieux afin de présenter de nouvelles idées, qui sortent des sentiers battus. C’est surtout important que l’on continue de parler de logement, en particulier dans une période d’élections provinciales. »

AJOUT:
Il y a tout un cahier sur l’habitation accessible ici.

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Le rôle foncier bondit de plus de 32 % sur l’île de Montréal


La valeur totale des immeubles et des terrains enregistrés aux rôles d’évaluation atteint 526,3 milliards de dollars dans l’agglomération de Montréal.
PHOTO : ISTOCK

Stéphane Bordeleau
11 h 04 | Mis à jour à 12 h 54

La flambée de l’immobilier des dernières années a propulsé les rôles d’évaluation foncière dans l’agglomération de Montréal, où la valeur des propriétés a augmenté en moyenne de 32,4 % par rapport à la valeur des rôles fonciers précédents.

Quant à Montréal, la valeur des propriétés a grimpé en moyenne de 31,4 % par rapport aux rôles précédents, a précisé la présidente du comité exécutif responsable des finances, Dominique Ollivier, en point de presse.

Les nouveaux rôles présentés en matinée par l’évaluateur de la Ville de Montréal et directeur du Service de l’évaluation foncière, Bernard Côté, entreront en vigueur à compter du 1er janvier 2023 et serviront de base pour l’évaluation foncière et la fixation des taxes pour les trois prochains exercices financiers soit 2023, 2024 et 2025.

Selon les données présentées ce matin, la valeur totale des bâtiments et des terrains des 502 789 unités d’évaluation inscrites aux rôles de l’agglomération de Montréal atteint aujourd’hui 526,3 milliards de dollars, soit 141,8 milliards de dollars de plus que dans les rôles précédents, où elle s’établissait à 384,5 milliards de dollars.

Cette forte croissance de la valeur foncière découle, selon la Ville, de l’effet combiné de l’ajout de nouveaux bâtiments ou d’améliorations aux bâtiments existants et de l’évaluation du marché entre le 1er juillet 2018 et le 1er juillet 2021.

H ausse des comptes de taxes


Être propriétaire à Montréal est de plus en plus coûteux, et cela même si la valeur des immeubles est en forte hausse.
PHOTO : ISTOCK / BALKANSCAT

Si une telle augmentation de la valeur des propriétés à Montréal en réjouit certains, c’est loin d’être une bonne nouvelle pour de nombreux autres propriétaires dont les comptes de taxes sont calculés en fonctions de la valeur de leur propriété et du terrain sur lequel elle se trouve.

« Je vous rassure toute de suite, une augmentation de la valeur foncière des immeubles de 32 % ne signifie certainement pas que les taxes foncières vont augmenter de 32 %. »

— Une citation de Dominique Ollivier, présidente du comité exécutif responsable des finances

Bien que la Ville dispose de plusieurs outils pour atténuer l’impact de la valeur foncière sur le calcul des comptes de taxes, des augmentations sont certainement à prévoir pour la majorité des propriétaires de l’agglomération de Montréal.

Comme à chaque nouveau rôle foncier, la Ville va devoir ajuster son taux de taxation à la baisse pour qu’en bout de ligne, le compte de taxes des Montréalaises et des Montréalais se rapproche des années précédentes et qu’on puisse respecter notre engagement de ne pas excéder l’inflation, a expliqué Dominique Ollivier.

Or, avec un taux d’inflation qui frôlait les 8 % en juillet dernier, l’administration municipale devra se montrer créative cette année pour contenir l’augmentation des comptes de taxes dans une fourchette raisonnable tout en affrontant elle-même les hausses de coûts importantes de la flambée inflationniste.

La Ville réfléchit également à la possibilité d’étaler sur trois ans la hausse de l’évaluation foncière – comme elle le fait depuis plusieurs années – pour éviter un trop grand choc financier aux propriétaires et contribuables.

C’est lors du dépôt du budget de l’administration Plante, à la fin novembre, que les mesures fiscales, les taux de taxation et la variation des taxes municipales seront annoncés.

D ans son dernier budget, la Ville avait limité à environ 2 % la hausse de taxe sur les immeubles résidentiels et à 1,5 % sur les immeubles non résidentiels.

Augmentation spectaculaire de la valeur des immeubles industriels


La valeur des immeubles industriels a augmenté de 60 % en moyenne sur l’île de Montréal par rapport aux rôles d’évaluation précédents.
PHOTO : RADIO-CANADA / GOOGLE STREET VIEW

En tête de liste, ce sont les immeubles industriels qui ont connu la plus forte hausse de leur valeur foncière avec une appréciation moyenne de 60,5 % de leur valeur depuis les derniers rôles fonciers de 2020 à 2022.

Dans le secteur résidentiel, ce sont les immeubles de cinq logements et moins qui ont connu la plus forte augmentation avec un bond moyen de 35,6 % de leur valeur.

Les immeubles de six logements et plus, eux, ont vu leur valeur augmenter en moyenne de 32,4 % depuis les derniers rôles d’évaluation de 2020 à 2022.

Il va sans dire que la valeur foncière des immeubles varie en fonction des arrondissements où ils se situent.

Globalement, c’est à Montréal-Est que la propriété foncière a le plus augmenté avec une hausse moyenne de 52,5 % de leur valeur estimée, notamment en raison de la présence élevée d’immeuble à vocation industrielle sur son territoire, précise l’évaluateur de la Ville.

Viennent ensuite les secteurs de Senneville (+45,9 %) et de Dollard-des-Ormeaux (+45,1 %) qui complètent le top trois des hausses de la valeur foncière.

Les secteurs de Montréal-Ouest, Ste-Anne-de-Bellevue et Baie-d’Urfé affichent tous des hausses supérieures à 40 %.

Dans la Ville de Montréal en tant que telle, ce sont les arrondissements de Lachine (+42,6 %), de Pierrefonds-Roxboro (+40,8 %) et Saint-Laurent (+39 %) qui ont connu les plus fortes augmentations de leurs rôles fonciers.

La plupart des arrondissements montréalais affichent des hausses se situant entre 30 % et 35 %, sauf Ville-Marie (+15,7 %), en raison de la proportion élevée d’immeubles commerciaux et à bureaux concentrés sur son territoire et qui ont été fortement affectés par les mesures de confinement imposées pendant la pandémie et le développement du télétravail qui ont fait fondre l’achalandage au centre-ville.

Diversifier les sources de revenus

En ce qui a trait au fardeau financier que supportent actuellement les contribuables montréalais, la responsable des finances au comité exécutif estime qu’il devient urgent de varier les sources de revenus de la Ville en prévision des défis importants qui l’attendent à l’avenir.

« Présentement, le budget de la Ville de Montréal est financé à un peu plus de 60 % par la taxe foncière, et ça, devant les énormes défis qu’on a, c’est sûr que c’est insoutenable. »

— Une citation de Dominique Ollivier, présidente du comité exécutif responsable des finances

On doit absolument trouver des alternatives à la taxe foncière pour assurer un financement adéquat, stable et récurrent des services municipaux qui ne refile pas non plus la facture aux générations futures, a plaidé Mme Ollivier.

Dépendre de la taxe foncière à ce point, c’est un risque financier auquel on doit remédier parce que sinon ça veut dire que la facture de tout ce qu’on a à faire ces jours-ci devient le fardeau des Montréalais et des Montréalaises.

Plus tôt cette semaine, le premier ministre sortant, François Legault, n’a pas donné suite à la demande de la mairesse de Montréal et des maires des grandes villes du Québec, qui réclament un « pacte vert » de deux milliards de dollars pour les aider à financer les adaptations qui doivent être mises en place en prévision des changements climatiques.

Holy overvalue… That crash is gonna be hard starting next year.