Une «forte» détérioration de l’accès à la propriété dans le Grand Montréal
FÉLIX LACERTE-GAUTHIER
Mercredi, 11 mai 2022 00:00MISE À JOUR Mercredi, 11 mai 2022 00:00
L’accès à la propriété s’est réduit dans la grande région de Montréal tandis que le prix de vente médian des maisons unifamiliales a explosé de 71% sur l’île de Montréal au cours des cinq dernières années.
C’est ce qui ressort du Portrait de l’habitation, un rapport venant d’être publié par la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), qui regroupe 82 municipalités dans la région du Grand Montréal.
«Dans le contexte actuel, avec la pénurie et la nécessité d’optimiser l’espace disponible sans empiéter sur les milieux naturels et agricoles, il est impératif de bien planifier le développement de l’habitation», a déclaré la mairesse de Montréal, Valérie Plante, qui est également présidente de la CMM.
La hausse des prix de l’immobilier a commencé à s’accélérer vers 2017, pour atteindre des niveaux records pendant la période pandémique. Le Grand Montréal serait l’une des régions nord-américaines les plus touchées par le phénomène.
Le rapport note que depuis cette période, il y a «trop peu» de logements à vendre, comparativement à la demande. Pour 2021, il aurait fallu entre «24 000 et 32 000 logements supplémentaires disponibles à la vente pour atteindre un ratio équilibré de 8 à 10 vendeurs par acheteur», la proportion étant actuellement à 2,4.
Sur l’île de Montréal, le prix de vente médian des maisons unifamiliales a explosé de 71% au cours des cinq dernières années, pour atteindre 722 500$.
«En 2021, pour les ménages locataires de la région gagnant 59 000$ et moins par année, il n’est, à toute fin pratique, pas possible d’acquérir une maison unifamiliale qui leur soit abordable sur l’île de Montréal», est-il indiqué dans le rapport.
«Même pour un ménage ayant un revenu de 100 000 $ – qui ferait ainsi partie des 20% des ménages locataires les mieux nantis – [seulement] 30% des maisons mises en vente sur l’île de Montréal pourraient être considérées comme abordables», est-il également noté.
Le coût médian des copropriétés a également augmenté de 47% dans l’agglomération de Montréal, pour atteindre 431 500$.
«Toujours sur l’île de Montréal, aucune catégorie de copropriétés n’est abordable pour un ménage gagnant moins de 48 000 $», peut-on lire.
L’analyse de la CMM montre que les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté de 90% depuis 2011, alors que le revenu des ménages n’a augmenté que de 40% au cours de la même période.
Une hausse qui touche les logements
Selon la CMM, il devient de plus en plus difficile pour les ménages gagnant moins de 50 000$ par année de se loger sans consacrer plus de 30% de son revenu brut au loyer.
«L’augmentation rapide du coût des loyers a fragilisé la situation économique de nombreux ménages du Grand Montréal et l’augmentation globale des coûts de l’habitation pourrait avoir des incidences sur l’attractivité de la région», prévient le rapport.
Plus du tiers des ménages locataires dans la CMM doivent débourser plus de 30% de leur salaire pour payer le loyer, et environ 15% doivent y consacrer plus de 50% de leur revenu.
Plusieurs logements ont été construits dans les deux dernières années. Le prix des loyers pour un logement de deux chambres se situe toutefois autour de 1500$, alors qu’il est plutôt de 930$ pour le reste du marché locatif.
«Un des effets directs du manque de logements abordables est que de nombreux ménages à faible revenu sont contraints de se loger dans des logements mal entretenus, voire insalubres», a pointé le rapport, qui a toutefois indiqué que «peu de données sont disponibles concernant la salubrité des logements».
CROISSANCE PROJETÉE
D’ici 2041, le territoire du Grand Montréal devrait comporter 243 000 nouveaux ménages, selon des projections que la CMM a réalisées avec l’Institut de la statistique du Québec (ISQ).
«Une croissance projetée qui repose principalement sur l’immigration internationale dans les secteurs centraux et sur la migration intramétropolitaine dans les couronnes», est-il précisé.
Le rapport note que plusieurs ménages ayant vécu une partie de leur vie de jeunes adultes à Montréal «tendent à migrer vers les secteurs plus périphériques», dans le but notamment d’accéder à la propriété.
Ceux-ci sont toutefois remplacés par de nouveaux ménages, issus principalement de l’immigration.
Le résultat de ces différents mouvements fait de l’île de Montréal le secteur de la CMM qui «connait, en nombre absolu, la plus forte croissance démographique».
https://www.journaldemontreal.com/2022/05/11/une-forte-deterioration-de-lacces-a-la-propriete-dans-le-grand-montreal
Le prix des maisons a augmenté deux fois plus vite que les salaires
Des maisons de ville montréalaises.Photo: Istock
Clément Bolano
11 mai 2022 à 0h01 - Mis à jour 11 mai 2022 à 11h47 6 minutes de lecture
Personne ne serait surpris d’apprendre que l’accès à la propriété sur le marché immobilier est de plus en plus coûteux à Montréal et dans son agglomération. Mais un rapport tout juste publié par la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) vient confirmer que le prix des maisons a augmenté deux fois plus rapidement que les salaires.
La première chose que nous apprend ce document de 120 pages est l’impact considérable de la COVID-19 sur les prix du marché immobilier.
La pandémie a en effet entraîné une des hausses de prix «les plus fortes en Amérique du Nord», indique-t-on dans le rapport. Certes, cette hausse progresse depuis une quinzaine d’années, mais les prix des propriétés ont explosé ces deux dernières années.
Entre 2011 et 2021, ils ont augmenté de 90%. Sur la seule période 2019-2021, on observe une hausse de 47% des prix des maisons unifamiliales, et de 32% pour les copropriétés. Pendant ce temps, les revenus des ménages n’ont augmenté que de 40%.
L’évolution des prix en comparaison à d’autres métropoles canadiennes. Source: CMM.
Plusieurs facteurs expliquent ce phénomène: le télétravail, la baisse des taux d’intérêt hypothécaires, le rebond de l’emploi post-confinement ou encore les taux d’épargne de nombreux ménages qui ont augmenté pendant la pandémie.
Problème: l’offre n’a pas suivi la demande, d’où ce bond des prix. Un phénomène observé dans l’agglomération de Montréal depuis 2010.
D’après les chiffres de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), il aurait fallu entre 24 000 et 32 000 logements supplémentaires disponibles à la vente pour pouvoir répondre à la demande.
Les revenus ne suivent pas
Bien que l’offre augmente, une question se pose: les logements sur le marché sont-ils financièrement accessibles pour les potentiels intéressés?
La CMM souligne que «l’abordabilité relative du logement fait historiquement partie des forces stratégiques du Grand Montréal».
Pour devenir propriétaire en 2015, un ménage au revenu médian aurait consacré 56,2% de son revenu brut aux paiements hypothécaires d’une propriété moyenne. Cette proportion a bondi à 83,3% en 2021, selon le rapport.
Le seuil d’abordabilité se situe autour de 30%.
DONNÉE TIRÉE DU «PORTRAIT DE L’HABITATION DANS LE GRAND MONTRÉAL» PUBLIÉ PAR LA CMM
Cette évolution est cependant moins marquée concernant les copropriétés, où elle est passée de 39,4% à 50,5%.
Derrière ces chiffres se cache un constat préoccupant. Pour bon nombre de ménages locataires, l’acquisition d’un logement «ne s’avère plus une option abordable», souligne le document. Une analyse qui concerne toute la métropole, même si elle est particulièrement vérifiable sur l’île de Montréal.
L’évolution des revenus et des prix des propriétés. Source: CMM.
«Même pour un ménage ayant un revenu de 100 000 $ – qui ferait ainsi partie des 20% des ménages locataires les mieux nantis – seules 30% des maisons mises en vente sur l’île de Montréal pourraient être considérées comme abordables», précisent les auteurs du rapport.
Une offre limitée
Les facteurs derrière cette pénurie de l’offre sont divers. Un des premiers qu’a identifié la CMM est le report, chez des ménages propriétaires vieillissants, «du projet de déménager dans des logements plus petits». Le départ de couples âgés d’une maison vers un logement locatif, un condo ou encore une résidence pour personnes âgées (RPA) est donc moins fréquent qu’anticipé depuis la pandémie.
Mais c’est surtout le type de logements construits qui a creusé le décalage entre l’offre et la demande. Le nombre de logements construits a atteint un record de 30 000 en 2021, malgré la pandémie. Mais 87% des nouveaux logements sont à forte densité. Il s’agit essentiellement d’appartements à loyers élevés.
L’évolution des prix de vente de maisons individuelles. Source: CMM
L’évolution des prix de vente de copropriétés. Source: CMM.
«La hausse fulgurante des coûts de construction depuis la pandémie, les problèmes d’approvisionnement, la rareté de la main-d’œuvre et la hausse des taux d’intérêt compliquent passablement les choses. En conséquence, le prix des propriétés neuves est en forte hausse depuis la pandémie», note Paul Cardinal, directeur du service économique de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ).
«Alors qu’il faudrait idéalement augmenter la cadence des mises en chantier, nous prévoyons plutôt des replis de l’ordre de 17% et de 15% respectivement en 2022 et en 2023 dans la région de Montréal. Il faut toutefois se rappeler qu’on se compare avec un record de plus de 30 ans établi l’an dernier», ajoute-t-il.
Les reventes rapides favorisent la hausse des prix
Connaissez-vous le «flip immobilier»? Cette pratique consiste à acheter un logement, à le rénover puis à le revendre rapidement afin d’en tirer un bénéfice.
«Ce phénomène accentue la concurrence chez les ménages qui cherchent simplement à se loger», indique le rapport de la CMM. Ces reventes rapides sont souvent le fait d’investisseurs à la recherche de profit, comme c’est le cas pour une «rénoviction».
Selon des chiffres de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), ces pratiques sont de plus en plus fréquentes dans le Grand Montréal. Elles concerneraient 3,2% des maisons individuelles et des plex, ainsi que 3% des ventes de copropriétés.
«En 2020, l’écart médian entre le prix d’achat initial et celui de la revente pour les plex ayant fait l’objet d’une revente rapide (achetés et revendus à l’intérieur de 12 mois) a été de 41,5%, alors que la croissance annuelle du prix médian pour l’ensemble des transactions de plex a été de 9,8%», précisent les auteurs du rapport.
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