J’ai aussi beaucoup de difficulté de voir l’apport économique de locaux vacants provoqués par les hausses de loyers. On peut dire la même chose de l’ancien Comptoir 21, qui vient tout juste de trouver preneur… après pratiquement 5 ans.
Toute personne vivant dans un quartier gentrifié sait bien que cette théorie économique ne fonctionne absolument pas de cette façon.
Et il faudrait complètement ignorer les arguments de diversité commerciale fondamentaux à la qualité d’un quartier pour y voir de la validité, même si ça fonctionnait.
Il y a encore de très bons commerces qui ouvrent dans le Mile End, par chance. Tout comme un local trop cher peut voir une succession de commerces sans aucun intérêt et de transition de vacance. Je ne vois pas le succès économique par rapport à une adresse établie faisant la réputation du quartier.
AJOUT
Je parle spécifiquement des augmentations abusives du loyer ici (on parle de 50, 100, 200%). Un commerce qui meurt par compétition ou parce qu’il n’est pas bon, c’est le capitalisme qui fait sa job comme il faut. Mais ces augmentations sont une distorsion économique, pas un bon mécanisme.
Ça peut très bien être le problème aussi, les gens ont de plus en plus migré vers le Bishop, Dieu du Ciel, Siboire toujours plein… Sans compter les buvettes.
Vous répondez par une anecdote. J’ai bien mentionné en agrégat.
L’exemple dont vous décrivez est simplement un autre mécanisme économique: a fool and their money are soon to be departed. Si le propriétaire veut spéculer (et perdre du revenu) sur son local, c’est son choix.
De 1: l’augmentation abusive de loyer peut-être provoqué par une distortion économique à la source, alors elle peut être le symptôme d’un débalancement plutôt que la cause.
De 2: Il y a un 3e parti preneur dans cette équation: le gouvernement (municipal, provincial) qui de son action, ou inaction, dans la règlementation participe à la dynamique.
Quand on regarde tous les cas du quartier où l’on sait que le loyer a été augmenté drastiquement et qui ont tassé le locataire:
Art Café: vacant depuis des années.
Comptoir 21: vacant depuis des années.
Boulangerie de Gaule: vacant longtemps, tassé pour un resto qui n’a pas fonctionné. Maintenant, une nouvelle boulangerie-pâtisserie.
Boulangerie Clark: tassé pour un commerce de sushi qui n’a pas fonctionné, magasin de vêtement maintenant.
Café Cagibi: vacant longtemps, remplacé par un resto insignifiant à moitié vide.
Librairie Welsh: hausse repoussée par pression sociale, remplacée par une chaine de vêtement.
Toutes des institutions qui fonctionnaient, il n’y a que 2 remplacements qui sont toujours là. Difficile de voir une règle qui fonctionne vraiment ici.
(Ici je liste juste les commerces où les augmentations abusives ont été publicisées, de mémoire)
C’est bien vrai. Mais comme citoyen d’un quartier, on peut très bien se plaindre des conséquences négatives. Notre qualité de vie n’a pas moins de valeur après tout.
C’est vrai, c’est le manque d’offre ici, si j’avais à avancer une hypothèse. Tous les locaux sont loués ou presque. Mais ça, c’est un fondamental de l’immobilier qui fait que ce ne sera jamais un marché parfait, donc un mauvais exemple de fonctionnement du capitalisme par définition.
Je ne connais pas assez le quartier spécifiquement, mais pour ce qui est de Clark, elle s’est simplement déplacé. Et elle ne s’est pas fait tassé, elle s’est fait acheter sa batisse:
Ce qui est arrivé ? Pour résumer, le groupe immobilier Shiller Lavy – souvent associé à la spéculation immobilière des dernières années dans le Mile End – a fait une offre pour acheter la bâtisse. Une offre que la famille Servedio ne pouvait pas refuser.
Cette dynamique est non-seulement normale, mais voulue. La famille s’est fait récompenser -économiquement- pour sa performance et sa localisation.
Le même phénomène se dessine sur Wellington dans Verdun. Le quartier devient plus attrayant, donc il y a opportunité économique, et les loyers commerciaux augmentent, ce qui pousse des commerces dehors.
Là où nous divergeons est au niveau de la gestion du quartier. De mon point de vue, en agrégat, un quartier n’est pas immortelle: elle nait, vit, meurt et renait mais, avec l’apport capitaliste, à chaque fois le niveau de plancher augmente. Un quartier qui perd un commerce et devient moins attrayant avantage un autre quartier qui devient plus.
Le mile-end est justement un bon exemple d’ancien quartier de textile qui ne valait pas grand chose, est devenue attrayante pour des joueurs naissant (ex: Ubisoft), s’est gentrifié et là semble se stratifier, au bénéfice de d’autres quartiers (notamment le Mile-Ex). Je n’y vois pas de problème.
Retirons la boulangerie de la liste alors (merci de la précision), reste qu’il n’y a basiquement aucun exemple de succès de ces hausses extrêmes. Pour le peu de remplacement qui existe, aucun n’est une destination. C’est un échec de plus-value dont on parle.
Pour la simple gentrification d’un quartier, c’est différent. On ne parle que de ces hausses abusives. Il y a des phénomènes normaux, parfois souhaitables, je suis d’accord.
Mais il y a aussi de gros problèmes qui font leur apparition. Il y a 24 000 personnes dans le Mile End. Je lance le défi d’en trouver juste une qui pense que la pression immobilière est purement bénéfique et que l’augmentation des loyers commerciaux ne cause pas des enjeux sur divers plans. En fin de compte, les problèmes sont réels pour les gens.
Sans vouloir aller dans le débat capitalisme bon/mauvais, il faut tout de même réaliser que l’immobilier commercial est un secteur concentré dans les mains de quelques joueurs seulement. Sur plusieurs rues commerciales, ce sont carrément des monopoles. Schiller Lavy est l’exemple classique. Cette entreprise possède la majorité des locaux commerciaux sur des rues comme Saint-Viateur, Masson, etc
Lorsqu’un acteur à une position dominante comme eux, le marché n’est plus compétitif et ne se régule tout simplement plus par lui-même. Il peut dicter ses conditions. Schiller Lavy peut s’asseoir sur un local vacant et attendre longtemps avant le louer à 2 ou 3 fois le prix du précédent bail à une grosse marque qui ne restera pas là pendant 30 ans. Il réalise un profit alors que la communauté subit une perte nette. En termes économiques très simples, c’est la communauté qui subit les externalités négatives de ce monopole.
Je veux aussi préciser que je ne parle pas contre le capitalisme. Faire survivre le meilleur produit est fantastique. je suis bien content que ça arrive pour nos trop nombreux restos. Je ne pense pas que les hausses drastiques du loyer sont une pratique saine, même dans notre système capitaliste. C’est une nuance d’implémentation
Et c’est là que le 3e acteur devrait agir là où elle ne le fait pas.
Pourquoi les locaux sont vides? Parce qu’il y a monopole de propriétaires commerciaux. Pourquoi il y a monopole de propriétaire commerciaux? Parce qu’il y a plein de règlementation qui empèchent l’établissement d’activité commercial aux autres endroits.
Si tous les rez-de-chaussés du quartier pouvaient ouvrir des cafés ou autres commerces, la dynamique serait nettement différente. Mais c’est le contraire qui se passe: lors de ralentissements économique les locaux commerciaux sont convertits en résidences, mais l’effet contraire est bloqué par la règlementation.
Êtes-vous aller sur Saint-Viateur dans les 20 dernières années? Tous les immeubles qui font face à la rue sont occupés par des locaux commerciaux
J’ai pas de problème à pointer les déficiences de la réglementation, mais quand même, ce n’est pas du tout le cas ici. Il y a monopole ici uniquement parce que Schiller Lavy a beaucoup de capital et qu’il y a aucun garde-fou qui empêche un monopole de se créer.
Je ne parle pas seulement de Saint-Viateur, qui est une des seules artères commerciale principales. Je parle litéralement de toutes les rues du Mile-End.
Schiller Lavy ne peut pas acheter tous les édifices d’un quartier complet. Une artère? Peut-être. Tous les édifices d’un quartier? Non. Même si elle le pouvait le faire, le quartier pourrait potentiellement crouler sous les augmentations, et ça aussi finirait par s’équilibrer.
Je le répète, en agrégat. Un quartier n’est qu’un maillon d’une ville. Un gros maillon, mais quand même juste un.
Le Café Jardin (anciennement Café Le 5e) sur la rue Wellington à Verdun annonce sa fermeture pour juin 2025, parce que le propriétaire veut louer le local au complet après le départ de leur colocataire. Café Jardin partage actuellement le local avec l’épicerie en vrac LOCO
Après une journée de Noël parmi vous et un party d’équipe qui restera gravé, c’est avec le coeur très (trop) gros que nous avons le regret de vous annoncer que nous perdons notre local adoré sur la Well à la fin du mois de juin 2025. Dû au départ de nos colocataires à cette même date, le propriétaire a décidé de faire table rase et de remettre le local au complet sur le marché. Sans même nous laisser une chance ou nous proposer de le reprendre pour un éventuel projet ou nouveau colocataire. C’est un coup très dur, car nous avons encore tant à donner et à créer avec vous. La derniére année fut la plus prometteuse du Café tant au niveau de l’achalandage que des liens humains qui se sont tissés entre ses murs. Nos premières pensées vont à notre équipe de feu sans qui nous ne nous serions jamais rendus où nous sommes aujourd’hui, et à vous, extraordinaires client-es qui faites partie de la grande famille du Jardin et pour qui nous nous levons à tous les matins. Ce qui nous plaît d’un jardin, c’est le havre de paix qu’il assure pour la (bio)diversité locale. Il renaîtra peut-être ailleurs à un prochain printemps. Nous ne savons pas encore ce que l’avenir nous réserve, mais en attendant, passez nous voir un de ces 4.
Joyeuses fêtes et reposez-vous bien avec vos proches!
Voici juste un petit retour sur le Bar Waverly, celui-ci est à vendre, personnel en place compris, selon l’annonce.
Superbe opportunité dans le Mile End: Emplacement privilégié. Resto-Bar avec excellents revenus. Tout le personnel est déjà en place, la clientèle est fidèle et stable, et l’emplacement est idéal. Une occasion à ne pas manquer ! Contactez-moi pour plus de détails.
Faire très attention ici. Si on a qu’un seul type de commerces qui ouvrent, malheureusement, le jour où ce ne sera plus à la mode et que tu as la moitié qui ferme, il devient presque impossible de relancer la rue. Il faut garantir une mixité à travers la réglementation. Celle-ci est d’ailleurs assez lousse, puisqu’elle autorise souvent plusieurs usages.
Pour ceux qui s’intéressent aux bureaux d’affaires à Montréal, ma monographie publiée en 2022 : Les Bureaux d’affaires à Montréal - historique et état des lieux est maintenant disponible en libre accès sur la plateforme Zenodo du CERN. Le site inclut :
le livre de 537 pages en format numérique (incluant cartes, graphiques et photos)
la base de données (sur Excel) de tous les immeubles de la région métropolitaine passés et présents
un fichier de 3200 photos historiques des immeubles classés par adresse
un fichier d’articles classés par sujet ou par adresse d’immeuble
Le livre papier est aussi disponible au coût de 50 $ à l’adresse suivante : m.hudon51@videotron.ca.
Un article dans le Journal de Montréal sur l’ajout d’habitations dans les grands centres commerciaux
Il est question du Royalmount et du Solar Uniquartier, mais aussi de projets à Québec
Habiter dans un centre commercial n’est plus une vision du futur: des Québécois sont de plus en plus nombreux à emménager dans ce type de complexes directement connectés aux centres commerciaux, suivant une tendance qui s’installe progressivement dans plusieurs villes de la province.
À Québec, Trudel Corporation est le principal promoteur immobilier de trois projets de conversion de centres commerciaux en cours: Fleur de lys qui accueillera ses premiers locataires en mars prochain et qui comptera 3500 logements à terme, Place des Quatre Bourgeois avec 1500 unités et Galeries Charlesbourg avec le même nombre.
Vivre dans un endroit connecté à plusieurs commodités: voilà un style de vie «de proximité et de rapidité» recherché par plusieurs personnes dans la province, selon l’Institut de développement urbain du Québec (IDU).
Le concept «ville 15 minutes», qui permet aux résidents d’avoir accès à tous les essentiels du quotidien en moins d’un quart d’heure, permet aussi de modifier la vocation des centres commerciaux, qui ont, dans les dernières années, subi «deux chocs»: l’arrivée du magasinage en ligne et la pandémie, qui a accentué «considérablement» le télétravail et la tendance à demeurer à la maison.
Nouvelles d’ici a rencensé présente les statistiques sur les commerces de la Promenade Wellington (ceux sur le territoire de la SDC)
Selon les données de la SDC Wellington, c’est surtout le commerce de détail qui a diminué en nombre entre 2019 et 2024. Le nombre total a augmenté jusqu’à 2022, avant de diminuer depuis et jusqu’à 2024.
Plus de restaurants et de bars ont ouvert durant la même période, avec une hausse marquée entre 2021 et 2022. Les entreprises de services ont augmenté, et bon nombre d’entre eux se retrouvent désormais aux étages supérieurs des locaux, mentionne M. Mainville.
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Commerces de détail
109
102
88
89
86
78
Restaurants et bars
51
61
60
84
82
78
Services
72
94
113
119
117
114
Total
232
257
261
292
285
270
Évolution du « mix » commercial de l’artère Wellington entre 2019 et 2024. Source : SDC Wellington
Le portefeuille immobilier de la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ) a affiché un rendement de -10,8 %, bien en deçà de l’indice de référence de +1 %.
Encore une année de misère en immobilier à la Caisse de dépôt : un virage s’impose chez Ivanhoé Cambridge, selon Charles Emond. Sa filiale immobilière passera d’un modèle de propriétaire-gestionnaire à celui d’investisseur.
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La CDPQ a été claire, mercredi : une transformation majeure du portefeuille est à venir, afin de diversifier ses actifs et d’assurer de meilleurs rendements.
On ne veut plus être opérateur, mais investisseur. On passe d’un extrême à l’autre.
Charles Emond, grand patron de la CDPQ
De cette façon, la Caisse veut se rapprocher du modèle qu’elle suit quand elle investit dans les infrastructures comme des ports et des aéroports.
