Si la Ville de Montréal appliquait son nouveau règlement, supposément sans ambiguïté, ce serait un début. Mais, plus de 2 mois après l’entrée en vigueur de ce règlement dont la Ville a plein contrôle pour son application, un cas que j’ai soumis il y a plus de 2 ans est toujours actif. Parce que l’annonce Airbnb veut faire croire que le locateur a un permis municipal en utilisant sciemment le numéro de son certificat d’enregistrement CITQ (pour une résidence principale !), j’ai encore une fois signalé mon impatience à l’arrondissement Le Plateau Mont-Royal. Cependant, ça n’a eu aucun effet, car voici le commentaire d’une cliente d’il y a 2 jours :
Ça va nous prendre un reportage à La Facture ou J.E. pour que les responsables en charge de ce dossier “s’indignent” devant la caméra et promettent d’agir. C’est pathétique vraiment. J’espère qu’il y a une bonne raison dernière cette apparente inaction.
Le 21 juillet, j’ai fait une demande d’accès à l’information pour connaître toutes les actions entreprises par la Ville pour régler ce cas. Comme accusé de réception, j’ai eu ceci :
Conformément à l’article 46 de la Loi sur l’accès aux documents des organismes publics et sur la protection des renseignements personnels, RLRQ, chapitre A-2.1, ci-après désignée « la loi », nous accusons réception de votre demande à nos bureaux. Veuillez prendre note que votre demande a été créée avec le numéro de référence demande 2025_xxxxx.
En vertu de l’article 47 de la loi, nous devons normalement prendre position sur une demande d’accès dans les vingt jours qui suivent sa réception à nos bureaux.
Toutefois, en raison du très grand nombre de demandes d’accès qui nous sont adressées depuis quelque temps, nous vous avisons, conformément à la même disposition législative, que nous prolongeons ce délai de dix jours. Ainsi, nous devrons définitivement prendre position sur votre demande dans les trente jours.
Conformément à l’article 51 de la Loi sur l’accès aux documents des organismes publics et sur la protection des renseignements personnels, RLRQ, chapitre A-2.1, nous vous informons que vous pouvez demander la révision de cette décision auprès de la Commission d’accès à l’information. Vous trouverez en pièce jointe une note explicative à cet effet.
Le 21 août, ça fera 30 jours et j’évaluerai mes recours. Mais, d’ici-là, j’ai communiqué avec un journal intéressé à faire un reportage sur les fausses résidences principales.
Après plus d’un mois d’attente, par demande d’accès à l’information, j’ai reçu la chronologie des actions prises par la Ville pour un cas de fausse résidence principale que j’ai signalé au printemps 2023. En septembre 2023, quand j’ai communiqué à nouveau avec l’arrondissement Le Plateau Mont-Royal, le nombre de clients (pour 2 nuitées minimum) dépassait la trentaine pour 4 mois.
La chronologie montre qu’il y a eu une inspection (sur rendez-vous) en novembre 2023 et l’inspecteur, en voyant des effets personnels, a conclu que ce n’était pas une exploitation commerciale (mais il a eu des doutes par la suite).
Devant mon insistance, l’escouade contre l’hébergement touristique illégal a demandé à me rencontrer à l’été 2024, ce qui a été fait. La seule entrée dans la chronologie après cette rencontre est ma communication au 311 en juin 2025, toujours pour le même cas.
Mais, à partir du 5 août 2025, on voit plus d’activités (l’arrondissement a eu ma demande d’accès à l’information le 29 juillet…), dont une tentative d’inspection. Les activités suivantes ont trait à la prise de rendez-vous (très pratique pour avoir le temps de faire une mise en scène) et la chronologie se termine le 28 août (il faut répondre à une demande d’accès à l’information dans un maximum de 30 jours) avec la grande révélation qu’il n’y a pas de permis municipal associé à l’adresse du cas. J’ajoute que le nombre de clients est alors de 184 et que les résidences de tourisme commerciales sont interdites sur cette rue.
Les réservations vont bien pour septembre et les mois suivants :
Quand le gouvernement a rendu public le registre des numéros d’enregistrement CITQ, en recoupant des informations sur internet, j’ai fait un échantillonnage des annonces Airbnb dans le Plateau Mont-Royal pour les codes postaux H2T et H2W.
En révisant la liste que j’avais produite pour les résidences principales et en écartant les annonces qui ne sont plus sur Airbnb, il en reste 38, et seulement 6 pourraient être valides. Parmi celles qui ont des problèmes :
28 n’ont pas de numéro de permis municipal pourtant exigé par le nouveau règlement de la Ville de Montréal ou utilisent leur numéro d’enregistrement CITQ comme numéro de permis municipal
5 ont un numéro d’enregistrement CITQ périmé
26 prennent des réservations après le 10 septembre alors que c’est interdit par le nouveau règlement de la Ville de Montréal
4 annonces de « résidence principale » utilisent le même numéro d’enregistrement CITQ et l’utilisent aussi comme numéro de permis municipal.
Visiblement, ni Airbnb ni les hôtes ne s’inquiètent des amendes dont le gouvernement et la Ville les menaçaient pour des annonces illégales. Quant à Revenu Québec et à l’escouade contre l’hébergement touristique illégal de la Ville de Montréal, il n’y a pas de quoi pavoiser…
Transcription de la fin de la vidéo dans l’article :
The city didn’t consult the hotel industry for its report, spokespeople told counselors the biggest problem with short-term rentals isn’t disruptive partiers, rather unfair taxes. We are opposed to corporations and individuals buying multiple properties and running them like hotels without the same health and safety rules, employment standards, or tax obligations legitimate operators face. We all need to be paying our fair share and right now, these short-term rentals are not.
The city didn’t consult the hotel industry for its report, spokespeople told counselors the biggest problem with short-term rentals isn’t disruptive partiers, rather unfair taxes. We are opposed to corporations and individuals buying multiple properties and running them like hotels without the same health and safety rules, employment standards, or tax obligations legitimate operators face. We all need to be paying our fair share and right now, these short-term rentals are not. So, counselors told city staff to try again. Now, they’re looking into mandating business licenses for platforms like Vrbo and Airbnb, forcing hosts to pay commercial taxes and a system to hold problem properties accountable for bad behavior.
We do need greater regulations. We have done this for other sharing economies like Rideshare, which in my opinion has made the industry better. It’s expected to take a year to draft those regulations. In the meantime, counselors say : keep filing complaints, they’ll help Council decide what comes next.
La nouvelle réglementation de la Ville de Montréal interdisant la plupart des locations touristiques de type Airbnb en dehors de la saison estivale (10 juin au 10 septembre) est d’une efficacité incertaine :
Plusieurs annonces sans numéro de permis municipal pourtant obligatoire
Plus de 850 résidences principales encore disponibles illégalement après le 10 septembre
Baisse de 7% des annonces comparativement à l’an dernier
Risque que les propriétaires contournent les règles en proposant des locations de plus de 31 jours
Certains pourraient garder leurs unités vides toute l’année et ne louer qu’en été
Les défenseurs du logement restent sceptiques et suggèrent qu’une interdiction complète pourrait être nécessaire pour vraiment résoudre la crise du logement.
Une fois le numéro d’enregistrement CITQ (x) obtenu pour une adresse , faire une recherche avec Google en écrivant : Airbnb x.
Dans l’annonce Airbnb, dans la description du logement, cliquer « Lire la suite » et à la fin, le numéro d’enregistrement CITQ devrait être inscrit, mais à Montréal, il devrait aussi y avoir le numéro de permis municipal. Dans beaucoup de cas, le numéro de permis municipal, qui doit avoir la forme 9999999999-25, n’apparaît pas ou encore, certains y mettent le numéro d’enregistrement CITQ pour faire semblant d’en avoir un
Dans la portion droite de l’annonce où il y a des dates, cliquer sur Vérifier la disponibilité et à Montréal, si des dates après le 10 septembre apparaissent, cochées ou non, il y a un problème. Les constats d’infraction pour les locations interdites dans une résidence principale après le 10 septembre ou avant le 10 juin sont la responsabilité de la Ville de Montréal. Pour sa part, pour l’application de la loi provinciale sur l’hébergement touristique, Revenu Québec sévit (ou devrait sévir…) quand une annonce illégale est publiée (calendrier bloqué ou non) : Hébergement touristique illégal: quelques exemples jurisprudentiels - Blogue SOQUIJ - Actualités juridiques et judiciaires du Québec.
La bulle Airbnb est peut-être en train d’éclater et les hôtes sont les premiers à le ressentir
Pendant des années, acheter une résidence secondaire pour la louer sur Airbnb semblait être une voie quasi garantie vers l’enrichissement. Cette époque est révolue.
Les données récentes montrent un déclin marqué dans les marchés américains de location court terme. Les réservations de septembre 2025 sont en baisse d’environ 12% par rapport à l’année précédente, reflétant un problème de surabondance de l’offre. Avec de plus en plus de propriétés disponibles sur des plateformes comme Airbnb et VRBO, les hôtes se livrent une concurrence féroce pour un nombre limité de voyageurs, les obligeant à baisser leurs prix et réduire leurs marges.
Parallèlement, les coûts augmentent : taux hypothécaires plus élevés, primes d’assurance en hausse, frais d’entretien et de nettoyage qui ne diminuent pas. Les villes imposent également des réglementations plus strictes pour réduire l’impact sur l’accessibilité au logement.
Ce n’est pas un effondrement, mais une correction. L’ère de l’argent facile est terminée.
À Montréal, des centaines de locations à court terme sont toujours annoncées sur Airbnb dans des résidences principales malgré la nouvelle réglementation municipale qui limite cette pratique à la saison estivale. De nombreux hôtes offrent encore des logements aux touristes en utilisant de faux numéros de permis, ce qui suscite des critiques sur l’efficacité des lois et règlements. Une enquête de Charles-Éric Blais-Poulin.
Tant qu’il n’y aura pas un engagement commun du municipal et du provincial, rien de véritable efficace ne surviendra. C’est Québec qui a le pouvoir de légiférer, mais la CAQ comme dans la plupart de ses dossiers, agit mollement et n’exprime aucune détermination sérieuse à vraiment juguler définitivement le problème.
Dans le nouveau règlement de la Ville de Montréal, à part les dates où l’hébergement touristique en résidence principale est permis, il y a l’obligation d’avoir un numéro de permis municipal et de l’afficher à la vue du public sous peine d’avoir un constat d’infraction remis sur-le-champ.
La très grande majorité des annonces Airbnb que j’ai échantillonnées sont non conformes, car le numéro de permis municipal est absent ou encore, on fait semblant d’en avoir un en réutilisant le numéro d’enregistrement CITQ. C’est à la Ville de Montréal d’appliquer son règlement. Quant à Revenu Québec qui est censé enquêter pour s’assurer qu’une résidence principale en est véritablement une, c’est un fiasco.
Nouvelles du AirBnb à côté de chez nous : il a été loué sur la plateforme AriBnB, pour une longue durée (2 mois selon celle qui loue, pour ses parents le temps qu’ils trouvent un appartement).
Sinon, il y a d’autres logements sur ma rue qui sont libres pour location encore.
Voici la transcription de ce que dit Luc Ferrandez dans l’extrait audio de La commission - Règlement pour les résidences principales - Courtes locations seulement l’été : de nombreux Airbnb montréalais illégaux :
Les tricheurs, on parle de centaines de tricheurs, écoutez, je me rappelle de toutes les étapes du mille-feuilles, de tous les règlements qui ont été mis les uns après les autres pour tenter d’empêcher la location à court terme :
Il y a d’abord eu un premier règlement qui disait que tu as pas le droit d’annoncer un logement pour 31 jours et moins, et quand c’est 31 jours et plus, il doit y avoir un bail. Fa que là, ils ont mis des annonces où le nombre de jours n’était pas mentionné.
Après ça on a dit : tu peux pas avoir, ça peut pas être autre chose que ta résidence principale, là y ont triché en mettant la résidence principale de leur épouse, le chalet en résidence principale, en tout cas.
Après ça, la troisième chose, on a dit : dans certains secteurs, tu peux pas louer. Pis là, quand on les attrapait, ils disaient ah, j’ai pas loué, c’était pas un touriste, c’était ma sœur qui venait habiter chez nous pendant 3 jours, pis là, il fallait absolument que ça soit un inspecteur de la ville qui aille coucher dans le Bed & Breadfast, pis qu’il ressorte avec une facture pour être capable de les accuser vraiment en cour.
Après ça on a dit : si on vous attrape, on va déclarer que votre maison est taxée commerciale parce que c’est une activité commerciale. On pensait que ça ferait peur à tout le monde, ça pas l’air d’avoir fait peur tant que ça.
Et là, on a dit, en fin, en bout de course : ben là, si vous louez en dehors de l’été, on va vous pincer.
Il me semble qu’avec le nouveau règlement de la Ville de Montréal, avec des règles « si claires qu’on pourrait donner des constats d’infraction sur-le-champ », sans besoin d’inspection, des constats d’infraction pourraient être envoyés aux adresses correspondant aux enregistrements CITQ, aux hôtes montréalais qui n’indiquent pas de numéro de permis municipal valide (parce qu’ils n’en ont pas ou encore utilisent leur numéro CITQ pour faire croire qu’ils en ont un), et ça, depuis le 10 juin !
Comme je l’ai déjà écrit, aux inspecteurs de la Ville de Montréal, on pourrait donner des directives comme celles appliquées par Revenu Québec. Lire la section - La preuve d’une location réelle n’est pas nécessaire à l’hyperlien suivant :
À l’heure où il y a des déficits partout, me semble que cela serait de l’argent facile à récupérer s’il y avait une véritable volonté de la part de Revenu Québec et du gouvernement provincial.
La Ville de Montréal aurait aussi intérêt à appliquer son règlement. D’ailleurs, le reportage de La Presse d’hier dit :
La Ville peut imposer 1000 $ d’amende par jour pour une location illégale à la première infraction, et 2000 $ par jour pour une récidive. Ces sommes doublent si le locateur est une entreprise.
Il faut arrêter de tourner autour du pot. Cette business est néfaste non seulement ici mais partout dans el monde. Mais ici on sait bien qu’elle constitue un problème de plus en plus gros.
Alors, que faire ? Moi je suggère une infraction de 5000$ pour la première offense. 25 000$ pour la deuxième et s’il y a encore récidive alors la ville saisit l’Immeuble en question.
Il faut envoyer un message fort pour que la peur de se faire saisir s’installe. Et je suis persuadé qu’en parallèle on verrait la construction de quelques hôtels.
Quand le gouvernement a rendu public le registre des numéros d’enregistrement CITQ, en recoupant des informations sur internet, j’ai fait un échantillonnage des annonces Airbnb dans le Plateau Mont-Royal pour les codes postaux H2T et H2W.
Pour jouer au détective de salon pour débusquer de l’hébergement touristique illégal, voici une recette simple :