Hébergement touristique et Airbnb

[Vitagro]

Revenu Québec donne une amende de 3000 $ à une entreprise pour ne pas avoir enlevé une enseigne alors que pendant des années où la loi rendaient obligatoires les panonceaux pour les hôtels, la compagnie Sonder ne s’y est jamais conformée, apparemment sans conséquences.

Aujourd’hui, tant pour les commerces que pour les résidences principales, l’affichage à la vue du public du certificat d’enregistrement CITQ est obligatoire avec des amendes de milliers de dollars prévues dans la loi, mais ne pas s’y conformer n’a pas l’air d’avoir de conséquences non plus. Par exemple, depuis plus d’un an d’exploitation, un établissement de 24 résidences de tourisme sur la rue St-Denis, à l’intersection de l’avenue du Mont-Royal, n’affiche pas son certificat, pas plus qu’une voisine dont la “résidence principale” sur une rue où les résidences de tourisme commerciales sont interdites, qui a franchi le cap des 100 clients (2 nuitées minimum par séjour) en un an. Depuis le printemps 2023, ces deux cas ont été maintes fois signalés à l’arrondissement Le Plateau Mont-Royal et Revenu Québec.

Si ce n’est pas l’application à géométrie variable de la loi, qu’est-ce que c’est ?

Résumé

Une amende de 3000 $ pour ne pas avoir enlevé une enseigne

L’entreprise Chalets du bout du monde doit payer une amende de 3000 $ pour ne pas avoir enlevé à temps ce panonceau touristique.

Photo : Radio-Canada / Martin Toulgoat

Martin Toulgoat (Consulter le profil)

Publié le 2 août à 5 h 00 HAE

Un propriétaire de chalets de Gaspé vient de recevoir une amende de 3000 $ de Revenu Québec pour ne pas avoir enlevé à temps un panonceau qui indique que son établissement est classé trois étoiles.

En septembre 2022, Tourisme Québec a décidé d’abandonner ce système de classification obligatoire qui était géré par la Corporation de l’industrie touristique du Québec.

Bobby Cotton reconnaît ne pas avoir respecté les délais, mais il dénonce le montant de l’amende.

C’est beaucoup, c’est beaucoup de sous, explique l’entrepreneur, qui a construit les Chalets du bout du monde il y a 15 ans, en forêt, avec une vue sur la baie de Gaspé.

Tourisme Québec donnait aux propriétaires d’hébergement touristique de la province jusqu’au 1er septembre 2023 pour enlever ces panonceaux. En plus d’indiquer le nombre d’étoiles des établissements, ils attestaient qu’ils étaient légaux et enregistrés.

Dans l’avis que M. Cotton a reçu, on indique qu’un inspecteur de Revenu Québec a vu le panonceau affiché le 12 octobre 2023, alors qu’il affirme l’avoir enlevé à la fin octobre.

3000 piasses, pour nous, ça représente actuellement, où on est rendus dans notre vieillissement d’entreprise, peut-être 10 % des bénéfices.

Une citation de Bobby Cotton, propriétaire, Chalets du bout du monde

Bobby Cotton est propriétaire des Chalets du bout du monde.

Photo : Radio-Canada / Martin Toulgoat

L’entrepreneur aurait accepté une amende de 200 $, mais avec ses revenus annuels, il estime cette sanction démesurée par rapport à ses revenus.

On fait de gros efforts pour se sortir la tête hors de l’eau, ce qui n’est pas simple en Gaspésie, on s’entend : la saison touristique n’est pas si longue, explique t-il. Alors, on trouve que c’est exagéré.

Excès de zèle, dénonce l’industrie

L’Association hôtellerie du Québec croit aussi que le montant de cette amende est beaucoup trop élevé, qu’un avertissement aurait suffi et que Revenu Québec devrait plutôt concentrer ses efforts pour sanctionner l’hébergement illégal.

Véronyque Tremblay, présidente-directrice générale de l’Association hôtellerie du Québec.

Photo : Radio-Canada

Écoutez, je pense qu’il faut “focusser” sur les bonnes affaires de la part des inspecteurs de Revenu Québec. L’objectif de la Loi sur l’hébergement touristique, la nouvelle loi, c’est de contrer l’hébergement illégal. Dans ce cas-ci, on ne parle pas d’un hébergement illégal.

Une citation de Véronyque Tremblay, présidente-directrice générale, Association hôtellerie du Québec

L’Association ajoute que d’autres propriétaires de chalets ailleurs au Québec auraient reçu le même constat d’infraction de la part de Revenu Québec.

Par courriel, Tourisme Québec répond que la Corporation touristique du Québec a informé les membres de l’industrie qu’ils avaient un an pour se conformer à la nouvelle réglementation.

Une amende de 3000 $ pour ne pas avoir enlevé une enseigne

L’entreprise Chalets du bout du monde doit payer une amende de 3000 $ pour ne pas avoir enlevé à temps ce panonceau touristique.

Une amende de 3000 $ pour ne pas avoir enlevé une enseigne

[acpnc]

Quand on regarde les différents dossiers menés par la CAQ, on constate un niveau d’amateurisme rarement vu pour un gouvernement. L’hébergement touristique ne fait pas exception. On croirait voir la même incohérence (comme une véritable obsession) que dans le cas du troisième lien notamment, qui revient par la porte d’en arrière après que la CDPQ ait fermé celle de devant. Pareil pour les grands dossiers du transport en commun, l’environnement, l’immigration, l’éducation, la langue, la santé. Même les interminables tergiversations pour la protection des caribous qui ne trouve aucune solution convenable pour sauver l’espèce après tant d’années de déclin.

Ce qui fait que le Québec fait du surplace depuis un mandat et demi et que rien n’indique la moindre amélioration avant leur chute prévisible à la prochaine élection.

[Xener]

C’est pas ce que l’étude conclut. Dans la conclusion de l’étude ca dit clairement:

Les répercussions de la location à court terme sur l’abordabilité des logements n’étaient pas un point central du présent document, et les résultats ne devraient donc pas nécessairement servir à tirer des conclusions sur l’incidence des prix sans une analyse plus approfondie.

En plus il cite l’étude, mais la citation qu’il prend est quand l’étude mentionne une autre étude d’un think tank. Il dit:

Le rapport conclut par ailleurs que «le niveau d’activité d’Airbnb n’a eu aucune incidence importante sur le coût du loyer, puisque la proportion est trop faible pour avoir une incidence importante».

Mais ca vient de la section “Littérature actuelle” qui dit:

Selon un rapport publié récemment par le Conference Board du Canada, le niveau d’activité d’Airbnb n’a eu aucune incidence importante sur le coût du loyer, puisque la proportion de logements inscrits sur Airbnb est trop faible dans la plupart des quartiers — en moyenne moins de 0,5 % — pour avoir une incidence importante.

Comme quoi on peut faire dire ce qu’on veut à une étude.

[Vitagro]

Bof, les conclusions du rapport sont du même calibre que le taux de conformité de 90 % dans l’hébergement touristique au Québec que vantait la ministre du Tourisme il y a quelques mois en qualifiant les 10 % non conformes de « petits coquins ».

Ce taux de conformité est vraisemblablement calculé en vérifiant la présence d’un numéro de certificat d’enregistrement CITQ valide dans les inscriptions sur les plateformes de location, ce qui est une exigence de la Loi sur l’hébergement touristique. Ça ne tient pas compte du fait que des locateurs de « résidences principales » avec un numéro d’enregistrement CITQ à cette fin font un commerce au noir en ne payant pas de taxes commerciales pour des locations trop fréquentes ou en ayant plusieurs " résidences principales ". Ça peut expliquer qu’à une entrevue avec Paul Arcand en avril, la ministre a plutôt utilisé l’expression « petits crottés »…

[louisleonardo]

Je ne savais pas qu’on s’était débarrassé de cette classificatiob- il me semble que j’en vois encore par dizaines à Montréal

[Vitagro]

La nouvelle Loi sur l’hébergement touristique est entrée en vigueur le 1er septembre 2022. Il n’y a plus 10 catégories d’établissements, mais seulement les trois suivantes:

• Établissement de résidence principale
• Établissement d’hébergement touristique jeunesse
• Établissement d’hébergement touristique général (Ça inclut les hôtels, gîtes, motels, auberges, résidences touristiques, pourvoiries, camping et hébergements insolites)

Les détenteurs de panonceaux avaient jusqu’au 31 août 2023 pour les retirer.

[Vitagro]

Une hôtesse Airbnb désenchantée partage son expérience et résume la transformation d’Airbnb depuis 2008.

Extraits de l’article :

From a consumer’s standpoint, Airbnb’s growth is apparent when traveling. I’ve noticed a dramatic shift in the overall experience as investors snatch up multiple units in vacation rental areas with professional property management companies who run the units exactly like a hotel chain. The units are always upgraded in that sterile minimalist style, with brand new appliances and other furnishings and supplies such as slick shampoo and conditioner dispensers and linens that show no evidence of previous use.

Airbnb has also gotten considerably more expensive. Service fees will increase to 15% this January. Large property management companies charge crazy-high cleaning fees that are often close to or more than the nightly rate. When you go to book a place that’s listed for $200 per night, for example, it often ends up being closer to $350 when you include fees and taxes. It’s gotten to the point where hotels are sometimes cheaper.

Except they’re not. During a recent trip to Manhattan, we discovered hotel rates were sky-high due to increased restrictions on short-term rentals that put hotels back in high demand. On some level, you can blame Airbnb for the increase in the cost of vacationing, period.

Hyperlien vers l’article : The days of happy Airbnb hosting are over

[Vitagro]

Le Bureau du Vérificateur Général de la Ville de Montréal réalise un audit sur la gestion des permis pour la location touristique à court terme. Pour y contribuer, voici l’hyperlien :

Contribuer à nos audits - Vérificateur Général de la Ville de Montréal

[Vitagro]

Un fondateur d’un site de voyage a exprimé sa déception envers Airbnb après avoir séjourné dans de nombreux logements via la plateforme. Bien qu’il ait apprécié la commodité d’avoir son propre espace, il a constaté une augmentation des prix, des frais de nettoyage excessifs et un manque de services de base.

De nombreux voyageurs, lassés des frais cachés et du service client médiocre, se tournent de plus en plus vers les hôtels, qui connaissent un regain d’intérêt. Les critiques des hôtes, souvent perçus comme motivés par le profit au détriment de l’expérience client, contribuent à la dégradation de la réputation d’Airbnb. En réponse, Airbnb a reconnu des problèmes mais affirme que la majorité des séjours sont positifs et que le nombre de réservations continue d’augmenter.

Hosts have ruined Airbnb with excessive fees, high demands, and bad customer...

[Vitagro]

Dans un groupe Facebook sur les infractions Airbnb, on trouve cette publication :

On espère que la preuve de 200 pages est pour plus que cette infraction !

Au fait, l’amende serait la suivante :

Si vous n’affichez pas le certificat d’enregistrement à la vue du public, c’est-à-dire à l’entrée principale de l’établissement ou de l’immeuble, dans le cas d’un bâtiment comprenant plusieurs unités d’habitation, vous êtes passible d’une amende :

• de 1 000 $ à 10 000 $ si vous êtes une personne physique;
• de 2 000 $ à 20 000 $ dans tous les autres cas.

[acpnc]

Résumé

Locations de courte durée De Barcelone à Berlin, les ripostes varient

PHOTO EMILIO MORENATTI, ARCHIVES ASSOCIATED PRESS

Banderoles sur un bâtiment de Barcelone, en Espagne, dont les résidants sont menacés d’éviction

Barcelone a annoncé cet été qu’elle bannirait les locations de courte durée sur son territoire dès la fin de 2028. Parallèlement, une analyse réalisée à New York a montré que le phénomène des locations de courte durée avait peu d’impact sur la hausse des loyers et l’accès au logement pour les citoyens les plus démunis.

Publié à 0h46 Mis à jour à 5h00

Nicolas Bérubé La Presse

Fini en 2028

Le maire de Barcelone, Jaume Collboni, est en guerre contre les locations de courte durée dans sa ville. Le 21 juin dernier, il a annoncé son intention d’interdire les locations de courte à Barcelone à partir de novembre 2028. Selon la Ville, cela remettra sur le marché locatif environ 10 000 appartements qui sont aujourd’hui réservés à de la location de courte durée sur Airbnb et d’autres plateformes dans cette ville qui compte parmi les plus visitées d’Europe. « La ville ne peut pas permettre qu’un si grand nombre d’appartements soient utilisés pour l’activité touristique à un moment où l’accès au logement est difficile et où les effets négatifs de la surpopulation touristique sont évidents », a-t-il dit lors de l’annonce.

68 %

C’est la hausse moyenne des loyers vécue ces dernières années à Barcelone, selon le maire. Un phénomène qu’il attribue en partie à la présence des plateformes de locations de courte durée.

PHOTO KARSTEN MORAN, ARCHIVES THE NEW YORK TIMES

Vue aérienne de Manhattan, à New York

Airbnb ou hausses de loyer ?

Malgré les craintes, une analyse1 de l’impact des locations de courte durée sur les loyers réalisée plus tôt cette année par la Harvard Business Review a révélé que ce phénomène n’était « pas le principal facteur de hausse des loyers, surtout lorsqu’il s’agit des secteurs les plus vulnérables de la population d’une ville ». Par exemple, dans le cas de la ville de New York, les auteures ont conclu qu’Airbnb était responsable de 1 % de la hausse des loyers de 32 % vécue dans la ville de 2011 à 2021. « L’augmentation des loyers à New York est plus concentrée parmi les locataires blancs, instruits et à hauts revenus, et non parmi la population vulnérable qui préoccupe généralement les autorités municipales. C’est que les locations de courte durée ont tendance à se concentrer dans les zones touristiques et centrales où vivent les résidants à hauts revenus », écrivent les auteures de l’analyse.

1. Consultez l’analyse (en anglais)

Dans l’ensemble, il est beaucoup plus probable que la forte demande vécue dans le marché du logement dans les grandes villes contribue davantage à l’augmentation des loyers annuels que les locations de courte durée.

Extrait d’une analyse de la Harvard Business Review au sujet de l’impact des locations de courte durée sur les loyers à New York

PHOTO ROBERT SKINNER, ARCHIVES LA PRESSE

En mars dernier, des manifestants se sont réunis devant un édifice du quartier Hochelaga-Maisonneuve où des appartements sont loués sur Airbnb.

L’exemple de Berlin

À Berlin comme dans d’autres grandes villes, les propriétaires peuvent faire de la location à court terme dans leur résidence secondaire pour une période de location maximale de 90 jours par année. Ce règlement permet aux plateformes de continuer à fonctionner, tout en décourageant d’éventuels hôtes professionnels d’acheter des logements dans le seul but de les transformer en appartements de location à court terme. Pour Yaya Baumann, créateur de la plateforme québécoise À bas Airbnb, associée au Regroupement des comités logement et associations de locataires (RCLALQ), c’est une avenue intéressante.

« La solution des 90 jours pourrait être un bon compromis, car c’est plus facile de contrôler le nombre de nuitées que de contrôler des logements. La plateforme peut le faire de son côté. C’est un pas dans la bonne direction », croit M. Baumann.

« À Montréal, les quartiers les plus touchés par la location de courte durée ne sont pas les quartiers comme Westmount ou Outremont. Ce sont les quartiers en voie d’embourgeoisement comme Hochelaga et le Centre-Sud, là où la population est plus vulnérable, poursuit-il. Ce n’est pas juste sur le plan des loyers, mais tout simplement sur le plan du nombre de logements qui sont retirés du marché pour servir à la location de courte durée. Quand ça arrive, c’est un locataire qui ne peut pas se loger dans son quartier. »

33 276

C’est le nombre d’annonces de location de logement offertes par les plateformes comme Airbnb ou VRBO au Québec en date du 8 août 2024, selon le RCLALQ. De ce nombre, 20 577 annonces offrent de la location de courte durée, soit 62 % du total.

Locations de courte durée | De Barcelone à Berlin, les ripostes varient

[Vitagro]

Plusieurs articles sur l’hébergement touristique mettent l’accent sur l’impact ou non sur le coût du logement, alors qu’il faudrait aussi parler de la disponibilité des logements. Dans certaines régions, des emplois restent vacants parce que ceux qui pourraient les occuper n’arrivent pas à se loger. L’article du Harvard Business Review cité propose quelques alternatives au bannissement total : pour les offres commerciales, appliquer des quotas et pour les résidences principales, imposer un maximum de nuitées par année.

Et puisque les municipalités n’ont pas les ressources nécessaires pour enquêter, l’article contient le paragraphe suivant :

One concern with these forms of regulations is how to enforce them. After all, most cities don’t have resources needed to investigate the permissions of each short-term rental. The remedy may be to make it easy for regulators to monitor short-term rentals by requiring intermediary platforms like Airbnb and VRBO to disclose the necessary information to city governments and directly enforce the regulation. Both platforms collect detailed information on each transaction and can remove properties that lack a valid permit or exceed the maximum number of nights.

Quant à Revenu Québec qui est « sur la p’tite gear », c’est une autre histoire…

[ScarletCoral]

Sous surveillance policière, des résidents et résidentes de Verdun et des membres de plusieurs organisations ont manifesté le 10 septembre contre la conversion de logements en Airbnb dans le quartier, et l’impunité apparente de cette pratique, selon les organisateurs. À l’appel du Comité d’action des citoyennes et citoyens de Verdun (CACV), les protestataires se sont retrouvés devant le 4021 Newmarch, un logement converti en Airbnb après l’éviction d’une mère célibataire. Cette dernière, sommée de quitter son appartement sous prétexte que le propriétaire allait l’occuper, a découvert par la suite que le logement où elle avait vécu pendant 10 ans, est aujourd’hui devenu un logement Airbnb, loué autour de 3500 $ par mois.

L’éviction dont a fait l’objet Karima Menou remonte à quatre ans, mais le « pot aux roses Airbnb » a été découvert il y a deux semaines seulement, raconte-t-elle, lorsqu’elle a été contactée par une journaliste du Journal de Montréal qui enquête sur les pratiques Airbnb et le cas de ce logement.

Manifestation du CACV rue Newmarch pour protester contre la conversion de...

[louisleonardo]

Location à court terme : des mesures font baisser les loyers

[Vitagro]

Bien maigre butin pour des enquêtes qui semblent se concentrer sur l’existence ou la validité d’un numéro d’enregistrement CITQ. Mais, une fois que tu en as un pour une « résidence principale », c’est le free-for-all, tant au niveau des municipalités qu’à Revenu Québec.

Locations illégales de type Airbnb: 2,8 M$ d’amendes données à des proprios épinglés au Québec | JDM (journaldemontreal.com)

[Vitagro]

Airbnb: Long-Term Stays Present ‘Huge Growth Opportunity’ | PYMNTS.com

En réponse aux gouvernements du monde entier qui répriment les loyers à court terme pour remédier aux pénuries de logements, Airbnb souhaite développer ses activités de location et d’expérience à long terme tout en fournissant de nouveaux services, tels que jumeler des personnes avec des maisons qui n’ont pas le temps d’être hôtes Airbnb avec des personnes qui veulent être hôtes mais n’ont pas de propriétés à lister.

Les réservations de location à long terme ont augmenté ces dernières années, représentant 17% à 18% des activités de l’entreprise, contre 13% à 14% avant la pandémie.

[ScarletCoral]

Reportage de CBC News

Should short-term rentals be allowed in buildings with fire code violations?

In an aging Montreal apartment building, some tenants are asking whether newly renovated units should be allowed to be used as short-term rentals on sites like Airbnb. The owner has been fined several times for code violations, while parts of the building tenants live in are in visibly poor condition.

Should short-term rentals be allowed in buildings with fire code violations?

[Vitagro]

Puisque tout ce beau monde (arrondissement Le Plateau Mont-Royal, Ville de Montréal, Escouade contre l’hébergement touristique illégal, Régie du bâtiment du Québec, Revenu Québec, Commission de la construction du Québec, Corporation de l’industrie touristique du Québec, Ministère du Tourisme, Service Sécurité Incendie de Montréal, etc.), aime bien se lancer la balle, il faudrait aussi regarder du côté de l’assureur.

Avant d’émettre un numéro d’enregistrement d’établissement, la CITQ exige une attestation de conformité de la municipalité. Donc, la municipalité ou l’arrondissement devrait s’assurer qu’il y a bien les assurances requises selon les cas : résidence principale ou établissement commercial. Dans le cas de l’avocat Benamor, ses assurances pour son immeuble de la Place d’Youville ont été annulées parce qu’il n’avait pas déclaré qu’il y avait des locations à court terme et pour son immeuble sur Notre-Dame, il n’était plus assuré depuis septembre 2023 (voir article ci-après).

Mais pour Me Benamor, l’impact est énorme, car l’immeuble d’une valeur foncière de 2,5 millions $ n’était plus assuré depuis septembre 2023, à la suite d’une décision de ses assureurs.

Ces derniers avaient évoqué le terrible incendie de la Place d’Youville dans le Vieux-Montréal, où sept personnes avaient trouvé la mort et neuf autres avaient été blessées.

« Vous n’aviez pas informé que plusieurs unités de l’immeuble […] étaient utilisées à des fins de locations à court terme via la plateforme Airbnb », indiquait la lettre qui annulait la police d’assurance.

Incendies et coups de feu: rien ne va plus pour l’avocat Émile Benamor | JDM (journaldemontreal.com)

[acpnc]

On ne pleurera pas sur les pertes méritées de cet individu qui a clairement démontré son avidité et sa cupidité au détriment de la sécurité des gens, qui ont eu le malheur de loger dans ses établissements. J’ose espérer que des poursuites conséquentes (recours collectifs) viendront s’ajouter pour réparation au nom des innocentes victimes.