Densité et étalement urbain

Je serais curieux de voir les différents types de constructions qui sont financés (et leur proportions)? Est-ce que ces données sont disponibles?

Densification douce de plein droit

Une des mesures en Ontario. À mon avis, c’est la plus importante. Il est beaucoup plus efficace de densifier la totalité du territoire, même un petit peu, que de densifier “à l’extrême” une poignée de terrain. La ville de Toronto est un exemple d’ailleurs. Le fait de construire de grandes tours n’a aucunement empêchée un déclin démographique dans ces mêmes secteurs, parce que la majorité du territoire est figée.

La densification douce a aussi plus de chance de séduire des familles et changer tranquillement la perception de la densité.

Une telle mesure doit dépasser les régions métropolitaines cependant, et empêcher la fuite par en avant infinie de l’étalement urbain.

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Fort probables qu’ils sont disponibles quelque part. De mon avis, c’est tous des maisons unifamiliales des plusieurs dizaines de kilomètres des villes. Voici ce qu j’ai vu de l’avion en septembre pas loin de DFW:
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Pis on a vu que ça pour environ 15 minutes avant d’atterrir. Même pour l’Amérique du nord, c’est un peu choquant. Mais, on peut faciliter la construction sans nécessairement permettre que les SFH.

La qualité de ton français n’est pas problématique. Tu as beau le vouloir, Montréal ne sera jamais NYC et je mettrais ma main au feu qu’une majorité des personne sur ce forum en m’incluant ne veulent pas que ça devienne NYC. c’est tout.

Je pense qu’Ousmane soit au courant de ce fait Lol. Lui et moi sommes en désaccord sur la plupart des choses, j’en suis sûr, mais je comprends parfaitement son point de vue sur cette question. En fait, NYC soit partie du problème de sous-construction. Pas question de construire en hauteur, c’est une question de construire assez. On peut le faire sans razer tout, on peut le faire sans détruire l’environnement et faire une forme urbaine dégueulasse. En fait, construire plus de densité partout en relâchant un peu les règles de densité va sauver beaucoup de terre vierge en périf.

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Merci. Faut vraiment être de mauvaise foi pour comprendre autre chose.

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Je ne comprend pas pourquoi on en est arriver à parler au nom de la majorité des membres du forum et de détourner les propos de certains membres. Ça pourri inutilement la discussion.

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parce qu’en arriver a douter du qualité de son français et d’être incompris.

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Densification urbaine, mais à quel prix?

La Ville de Lévis, dans la région de Québec, se lance dans un vaste programme de densification urbaine pour résoudre la demande accrue de logements. Mais cette densification doit-elle se faire aux dépens de citoyens qui se sentent pris en otages par un promoteur immobilier?


Le zonage de ce quartier de Lévis a été modifié pour permettre les constructions en hauteur. | PHOTO : RADIO-CANADA

Radio-Canada | 1er novembre 2022 | Publié à 4 h 02 | Yvan Lamontagne

En 2010, Natalie Cesard et Éric Lavoie s’établissent dans leur nouvelle maison à Lévis, juste à l’ouest du pont Pierre-Laporte. De leur salon, ils voient les bateaux naviguer sur le fleuve Saint-Laurent. Le site parfait, selon eux, pour profiter pleinement d’une retraite éventuelle. Mais, en 2017, la visite inattendue d’un courtier qui travaille pour le compte d’un promoteur immobilier vient assombrir leur projet de retraite.

« Il nous mentionnait qu’il achèterait toutes les maisons de notre quartier, qu’il les démolirait et qu’il ferait des tours à condos. »

— Une citation de Natalie Cesard


Éric Lavoie et Natalie Cesard avaient le projet d’une retraite tranquille en bordure du fleuve à Lévis. | PHOTO : RADIO-CANADA

Cette visite survient avant même que la Ville de Lévis n’ait organisé des consultations publiques pour changer le zonage du quartier et bien avant que le projet du promoteur immobilier Humaco ne soit annoncé officiellement. En novembre 2019, le promoteur, soutenu par le maire de Lévis, Gilles Lehouillier, rend public son projet Cocité Lévis.

Grâce au nouveau zonage, il peut construire des immeubles d’habitation dont le nombre d’étages est illimité, juste à côté de la maison des Cesard-Lavoie. Et le promoteur pourra construire des immeubles de trois à douze étages dans le secteur où ils habitent.

« C’est un projet qui correspond à notre vision de densification au niveau de la tête des ponts. »

— Une citation de Gilles Lehouillier


La maison du couple Cesard-Lavoie ne correspond plus au nouveau zonage du quartier. | PHOTO : RADIO-CANADA

Ce projet inquiète plusieurs résidents du quartier, qui réalisent que le promoteur a acquis plusieurs propriétés près de chez eux au cours des dernières années. David Leblond, d’Humaco, reconnaît qu’une trentaine d’ententes ont été conclues avec les propriétaires, ajoutant qu’Humaco a toujours bien agi avec les citoyens du quartier.

« Dès le jour un, on s’est rendus disponibles. On a dit : “Si vous avez des questions ou des inquiétudes, venez nous voir, on est voisins. Nous, ce qu’on veut, c’est une relation de bon voisinage.” »

— Une citation de David Leblond


David Leblond d’Humaco dirige le projet Cocité Lévis. | PHOTO : RADIO-CANADA

Les voisins des Cesard-Lavoie ont reçu une offre d’Humaco de 450 000 $ pour leur propriété. Céline Mercier et Alain Côté ne pouvaient l’accepter.

« On a fait venir un contracteur. On avait trouvé un terrain. Il arrivait avec une estimation de 695 000 $ pour construire la maison, puis aménager le terrain. J’ai dit [à Humaco] : “C’est à vous d’avancer les fonds pour qu’on soit capables de se reloger ailleurs, puis de ne pas perdre ce qu’on a ramassé toute notre vie”. »

— Une citation de Alain Côté

L’experte en acceptabilité sociale et professeure associée à l’UQAM, Marie-Ève Maillé, estime que le promoteur est généralement favorisé dans ce genre de négociation, parce qu’il discute individuellement avec les propriétaires et qu’il contrôle l’information. Mais une chose est claire, selon elle, il doit faire preuve d’ouverture envers les vendeurs.

« S’ils doivent se reloger ailleurs, il faut qu’ils puissent avoir quelque chose d’équivalent. Ça serait la moindre des choses, à mon avis. »

— Une citation de Marie-Ève Maillé


La maquette du projet Cocité en bordure du fleuve et du pont Pierre-Laporte à Lévis a été rendue publique en novembre 2019. | PHOTO : SOURCE : PROJET COCITÉ

Natalie Cesard n’a rien contre la densification urbaine, mais, selon elle, il faudrait que les citoyens soient respectés dans le processus. Comme son quartier va se transformer, elle souhaite trouver une solution qui va lui permettre de se reloger dans un endroit qui ressemble à son environnement actuel.

Elle a demandé l’aide de son maire, sans succès. Nous avons voulu lui poser des questions, il a refusé. La Ville a plutôt délégué son directeur général adjoint au développement durable, Dominic Deslauriers.

« Il n’y a personne qui les force à quitter. Ce qu’il faut savoir, c’est que nous, la Ville de Lévis, on ne rentre pas dans le jeu des acquisitions. La Ville ne s’immisce pas dans ce type de transaction là. »

— Une citation de Dominic Deslauriers

L’an dernier, les Cesard-Lavoie ont vécu une grosse déception. Ils avaient réussi à trouver un promoteur immobilier intéressé à acheter leur propriété pour près d’un million de dollars, mais il s’est désisté tout juste avant de signer la promesse d’achat.


Alain Côté et Céline Mercier ont reçu une offre d’Humaco de 450 000 $ pour leur propriété.PHOTO : RADIO-CANADA

Le couple se sent pris au piège et ne sait plus quoi faire. De son côté, le promoteur Humaco affirme que la construction de la deuxième phase (immeubles de trois à douze étages) où habite le couple Cesard-Lavoie n’est pas prévue pour l’instant. Paradoxalement, il continue à acquérir des propriétés.

Le reportage d’Yvan Lamontagne et de Claude Laflamme est diffusé à La facture le mardi à 19 h 30 et le samedi à 12 h 30 à ICI Télé.

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Châteauguay voit grand pour l’entrée de la ville

Valérie Lessard

La Ville de Châteauguay souhaite densifier l’entrée de la ville en autorisant les immeubles de 10 étages et plus. (Photo : Le Soleil - Denis Germain)

Châteauguay veut moderniser l’entrée de la ville en provenance de Kahnawake et l’emmener «au 21e siècle». Pour ce faire, elle a récemment acheté deux lots commerciaux à l’angle des boulevards Saint-Francis et Industriel et compte densifier considérablement ce secteur en permettant la construction d’immeubles de plus de 10 étages, ce qui est du jamais vu jusqu’à maintenant dans la municipalité.

«Ça fait longtemps que je trouve ça laid en rentrant dans la ville», mentionne d’emblée le maire Eric Allard en entrevue au Soleil de Châteauguay.

Le fait qu’il y ait un décalage entre les boulevards Industriel et Saint-Francis, tous deux perpendiculaires au boulevard Saint-Jean-Baptiste, n’aide pas selon lui, surtout dans un contexte où le parc industriel est appelé à se développer. «Quand on arrive de Montréal, on arrête au petit bout de rue pour tourner [sur le boulevard Industriel]. Ce n’est vraiment pas l’idéal. En procédant à un réalignement, non seulement on va régler ce problème-là, mais en plus on va rendre l’entrée de la ville beaucoup plus attrayante», explique-t-il.

Plan préliminaire de réalignement des boulevards Industriel et Saint-Francis à Châteauguay. (Photo : gracieuseté)

Ce projet était dans les cartons de la municipalité depuis quelques années. L’administration municipale a franchi une première étape ce mois-ci en achetant de gré à gré deux terrains situés dans ce secteur pour la somme de 8,5 M$ soit celui de la station-service Shell ainsi que celui qui comprend le garage De Castris et le concessionnaire de véhicules d’occasion du même nom.

La Ville a utilisé les revenus générés par la vente d’autres terrains dans le parc industriel pour acheter ceux à l’entrée de la municipalité.

Dans les plans préliminaires proposés par la Ville, le boulevard Industriel ira rejoindre le boulevard Saint-Francis en passant sur ces terrains. Le coût de construction de cette nouvelle section est estimé entre 20 et 30 M$, incluant le 8,5 M$ pour l’acquisition des deux lots.

«Tout l’investissement qu’on va faire à cet endroit, on va rentrer dans notre argent entre sept et dix ans. C’est une belle opportunité d’affaires pour la Ville. Non seulement on améliore le look et en plus, c’est rentable», dit le maire emballé. La Ville générera des revenus avec le développement immobilier densifié qu’elle projette.

10 étages et plus

Parallèlement à ce projet routier, le conseil municipal souhaite transformer tout le secteur du boulevard Saint-Jean-Baptiste, entre le boulevard Saint-Francis et la rue Kepler, en développant un quartier TOD-POD (transit oriented development, pedestrian oriented development) c’est-à-dire où on construit en hauteur tout en prévoyant des commerces de proximité et des services de transport collectifs et actifs.

«Ça va peut-être être un choc pour des gens, puisqu’on va densifier beaucoup», reconnait M. Allard. Dans les derniers mois, le conseil a modifié sa règlementation pour permettre la construction d’immeuble d’un minimum de 10 étages jusqu’à un maximum de 16 étages dans cette zone.

«[Il ne] faut pas penser qu’il y aura juste de grands gratte-ciel. Il va y avoir un jeu de volumétrie. Il va y avoir un respect du cadre bâti, c’est-à-dire, quand on regarde de l’autre côté et qu’il a déjà du résidentiel, on veut que ça s’intègre», explique le directeur général de la Ville, Karl Sacha Langlois.

La portion des terrains qui ne sera pas utilisée pour le réalignement du boulevard Industriel pourra servir à ce type de développement, mais également d’autres lots appartenant au privé. La Ville a établi l’orientation qu’elle veut prendre dans ce quartier: elle souhaite une mixité socio-économique, une mixité commerciale, plus de transport en commun, davantage d’espaces verts et un design moderne.

Le maire Eric Allard. (Photo : Le Soleil - Valérie Lessard)

«On ne fait pas juste paqueter des buildings avec des gens qui habitent dedans. C’est bien important, ce n’est pas ça du tout» - Eric Allard

«On est très exigeant dans le design urbain et le design architectural. Les promoteurs en sont conscients et ils le comprennent. D’abord parce que c’est l’entrée de la ville. Deuxièmement, il ne reste plus beaucoup de terrains dans la CMM [Communauté métropolitaine de Montréal]», renchérit M. Langlois.

M. Allard dit avoir déjà rencontré quelques «investisseurs sérieux» pour le quartier TOD. Selon le directeur général, seulement pour les deux terrains appartenant à la Ville, cela pourrait représenter des investissements de 180 M$ pour des promoteurs.

Les deux hommes sont d’avis que Châteauguay doit prendre ce virage, puisqu’il générera davantage de revenus pour la ville et contribuera à freiner l’étalement urbain.

En rafale

Enjeux d’eau potable

Q Cette densification pourrait accentuer les problèmes pour fournir l’eau potable ?

R On est en train de travailler sur la mise aux normes et l’agrandissement de l’usine de production d’eau. Quand on va arriver à la construction et la densification, on va pouvoir produire plus d’eau. Ça va arriver en même temps.

Transport collectif

Q Comment le transport collectif s’inscrit dans ce projet ?

R Exo doit revoir le réseau local de Châteauguay. En ce moment, les employés focussent sur les endroits qui seront desservis par le REM, après ça ils s’en viennent ici pour la refonte du réseau à Châteauguay. C’est ce qui est prévu. Aussi, il faut penser à d’autres alternatives comme l’autopartage. C’est sûr que les gens qui vivront dans ce secteur n’auront pas de stationnement à volonté.

Échéancier réalignement des boulevards

2022-2023 : Études de faisabilité et plans et devis

2024 : Autorisations gouvernementales

2025 : réalisation des travaux.

L’aire TOD pourrait être construite en parallèle des travaux du boulevard.

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Des « ceintures vertes » pour freiner l’étalement urbain

PHOTO EDOUARD PLANTE-FRÉCHETTE, ARCHIVES LA PRESSE

Les ceintures vertes sont un obstacle de taille à l’étalement urbain, qui consiste en une progression des surfaces urbaines sur un territoire donné.

(Montréal) Des chercheurs de l’Université de Concordia affirment avoir identifié un moyen « presque toujours efficace » de freiner l’étalement urbain, en particulier dans les grandes villes.

Publié à 11h50

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Élo Gauthier Lamothe La Presse Canadienne

Selon leur étude, l’utilisation de « ceintures vertes » en périphérie des centres urbains pourrait venir limiter ce phénomène nuisible à l’environnement. Ces ceintures sont des espaces protégés, comme des forêts ou des terres agricoles, qui entourent une ville ou une région et dans lesquels le développement immobilier est fortement limité, voire proscrit.

Selon Parnian Pourtaherian, principale autrice du rapport publié dans la revue Landscape and Urban Planning, ces espaces empêcheraient l’expansion souvent désordonnée des banlieues et des secteurs économiques.

À l’aide de données à source libre, les chercheurs ont suivi l’évolution de l’étalement urbain de 60 villes européennes entre 2006 à 2015, la moitié ayant une ceinture verte. Celles-ci étaient classées en quatre catégories, soit les très grandes villes (2,5 millions d’habitants ou plus), les grandes villes (plus d’un million d’habitants), les villes moyennes-grandes (de 500 000 à un million d’habitants) et les villes moyennes (de 96 000 à 500 000 habitants).

Selon l’étude, 90 % des villes munies d’une ceinture verte avaient connu une diminution de l’étalement urbain au cours de la période donnée. À l’inverse, seuls 36 % des autres villes ont connu une diminution de la sorte.

« Nous avons constaté une grande variabilité dans l’efficacité de la ceinture verte dans les petites, moyennes et grandes villes, mais la différence dans les changements relatifs de l’étalement urbain était plus marquée dans les grandes villes », précise la chercheuse.

Parnian Pourtaherian, qui détient une maîtrise en science au département de géographie, urbanisme et environnement à l’Université de Concordia, soutient que cette méthode pourrait également être utilisée partout au Canada.

« Ottawa et Toronto possèdent toutes deux une ceinture verte, et Vancouver a une “zone verte”, qui agit comme telle. En revanche, Montréal n’a toujours pas de véritable ceinture verte, mais elle en aurait urgemment besoin », affirme-t-elle.

Efficientes… si bien réglementées

Pour Jochen Jaeger, professeur au département de géographie, urbanisme et environnement à l’Université de Concordia, les ceintures vertes sont presque toujours efficaces, à condition qu’elles soient bien encadrées. Leur performance peut être minée si elles ne sont pas correctement protégées, souligne le chercheur, ou encore si elles sont trop petites ou trop étroites.

« Certains promoteurs et politiciens abusent de l’argument de la crise du logement pour étendre de grandes zones de développement et permettre une croissance urbaine supplémentaire à faible densité, voire supprimer les lois de protection existantes. Ils appliquent aussi une “tactique du salami” pour rogner la ceinture verte en faisant valoir que chaque petit morceau perdu n’est qu’une perte “insignifiante” – jusqu’à ce qu’il ne reste plus rien », déplore le cosignataire de l’étude.

Ces ceintures vertes sont un obstacle de taille à l’étalement urbain, qui consiste en une progression des surfaces urbaines sur un territoire donné. Ce phénomène se caractérise par une densification faible et une superficie étendue, souvent uniquement accessible par voie routière.

Cet étalement vers la banlieue peut sembler aller de pair avec l’accroissement de la population, mais son expansion éloigne les habitants des services offerts dans les grands centres, en plus de menacer la faune et la flore en périphérie des villes.

« Il est crucial de limiter l’étalement urbain, car il entraîne la perte d’espaces verts et d’habitats fauniques, ainsi qu’une résilience réduite des écosystèmes en raison de la fragmentation des habitats, du déclin des populations de la faune et de l’extinction d’espèces locales », précise le Dr Jaeger.

Ces effets ne seront qu’exacerbés par la crise climatique, ajoute le chercheur, entraînant des dépenses plus élevées pour les infrastructures de transport, l’électricité, l’approvisionnement en eau et la collecte des eaux usées. L’étalement urbain est également associé à une consommation accrue de combustibles fossiles pour le transport ainsi qu’à la perte de terres agricoles fertiles.

« Le fait d’éviter l’expansion des zones urbaines à faible densité dans des espaces naturels permet de maintenir les avantages de ces espaces – notamment une meilleure qualité de l’air et de l’eau –, que la génération actuelle pourra ensuite transmettre aux générations futures », conclut-il.

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En Amérique du nord, ces ceintures vertes ne sont pas si efficaces que ça comme expliqué dans cette vidéo de la chaîne YouTube City Beautiful

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Suffit d’aller en Ontario pour voir les échecs de Toronto & Ottawa… il y a une green belt qui contrôle ce qui est à l’intérieur, mais de l’autre côté c’Est le free for all, c’est comme avec la CMM… on contrôle ce qui se passe dedans, mais de l’autre coté, on fait n’importe quoi

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Le vidéo ne conclu pas que les boundaries sont inefficaces. Il conclu plutot qu’ils ont des résultats mitigés et qu’il faut planifier au niveau régional pour avoir l’effet désiré.

Quelques façons d’assurer l’efficacité d’une limite urbaine c’est de forcer une densité minimale de développement, d’enlever les barrières au developpement tel que le zonage unifamilial, et de prévoir un plan au niveau régional ou même provincial.

Le problème de l’étalement urbain n’est pas limité à la ville. En Estrie on trouve beaucoup de développement ultrabasse densité dans la forêt. Ces développement sont encore plus nocifs à l’environement que ceux de la banlieue.

Si on limite les maisons unifamiliales en ville ecq ce monde la va aller en campagne au lieu? Certains oui, mais ces développements auront lieu dans tous les cas. C’est pour ça qu’il faut protéger les milieux naturels partout dans la province pas juste en ville.

Je veux aussi souligner l’autre bénifice d’avoir un ceinture verte. L’accès au espace vert est déficient en ville. Une ceinture verte permet de garder du monde en ville qui veulent avoir accès à des espaces naturels. Le model de développement des banlieue est horrible pour concerver des espaces verts, encore pire que la ville je dirais.

Plusieurs personnes que je connais se rendent au mont saint-bruno ou saint hilaire la fin de semaine. Souvent ces espaces sont plein et ne permettent pas d’autres entrées. Je pense que c’est un signe assez claire qu’il manque d’espace vert à proximité de la ville.

((Unrelated: Au pays bas ils ont un système de protection des milieux naturels radial. Au lieu de de faire une barrière circulaire, on développe le long des chemins de fer. Ça prend la forme d’une main. Ça pourrait ètre une solution ici, si on améliore nos TeC.))

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Je suis complètement en accord avec toi. La protection des milieux naturels (et agricoles) en ceinture de Montréal est absolument nécessaire pour freiner l’étalement urbain, mais également pour donner accès à la population à la nature (tout en mettant en conservation ces milieux). Le plein air est une partie fondamentale de la culture québécoise, qui se traduit autant dans les premiers récits de la Nouvelle-France que dans le conservatisme du 19e siècle et dans les chansons contemporaines (l’une des chansons les plus populaire du groupe québécois le plus populaire des 60 dernières années ne traite-elle pas de l’envie d’aller dans le bois?). Il a été prouvé de nombreuses fois que l’accès à la nature est très bénéfique pour la santé mentale et que le contraire, un manque d’accès entraine une détérioration de l’état mental. Protéger nos boisés, ce n’est pas seulement environnemental, c’est aussi social et culturel.

Je comprends l’argument que la ceinture verte déplace l’étalement plus loin, on le voit dans les régions de Toronto, tout comme ici. Cependant, ce n’est pas la ceinture verte qui cause cet étalement, c’est la politique d’aménagement qu’on a partout ailleurs de la CMM. Comme @Verdure le dit, l’étalement urbain n’est pas limité à la toile métropolitaine. Elle se produit partout où on retrouve une demande pour le logement.

Les Laurentides connaissent un assez gros boom de croissance démographique. Alors que certains développements à Saint-Sauveur / Prévost peut être attribués à de l’étalement urbain de Montréal, la majorité des développements intéresse des personnes qui vont vivre et travailler dans les Laurentides. On détruit des boisés partout à Saint-Sauveur, Sainte-Adèle, Val-David, Sainte-Marguerite, Sainte-Agathe, Saint-Adolphe pour construire le même genre de quartiers qu’à Candiac ou Saint-Lin.

Les politiques d’aménagement du territoire qu’on adopte dans la CMM peuvent être utilisées à l’extérieur, puisqu’on y fait face à des défis similaires et on réduirait ainsi le déplacement de l’étalement urbain engendré par une couronne verte à Montréal.

Finalement, il y a plusieurs projets en développement pour protéger et rendre accessible des milieux naturels dans la région de Montréal, souvent poussés par des OBNL en grand manque de financement et de ressources, avec très peu d’appuis politique et médiatique. On peut se donner accès à une énorme superficie d’incroyables milieux naturels à proximité de la ville, il suffit juste de s’impliquer et faire pression sur les gouvernements.

Petit schéma très approximatif du potentiel de ceinture verte

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Densification: donner la parole aux maires

Édition du 26 Octobre 2022

PAR EMILIE LAPERRIÈRE


Valérie Plante, mairesse de Montréal; Stéphane Boyer, maire de Laval; Julie Bourdon, mairesse de Granby (Photo: courtoisie)

ARCHITECTURE. Montréal, Laval et Granby: trois villes, trois maires, des défis différents, mais une même volonté de densifier intelligemment. Les Affaires a discuté de cette question cruciale avec les élus Valérie Plante, Stéphane Boyer et Julie Bourdon.

Les Affaires — Quel est l’effet de la densification sur l’économie locale ?

Valérie Plante (V.P.) — La densification amène une diversité des usages dans les nouveaux quartiers, un dynamisme économique. Même dans les quartiers existants, ça permet de revitaliser les artères, comme le long de la ligne bleue.

Stéphane Boyer (S.B.)— Les citoyens nous disent souvent qu’ils aimeraient avoir un café, une boulangerie, une pharmacie près de chez eux. Pour un boulanger, s’installer dans un quartier de maisons unifamiliales n’a pas vraiment de sens. Il n’y a pas assez de clients potentiels. Dans un quartier plus dense, ça devient intéressant. Les entreprises ont aussi accès à plus de main-d’oeuvre. C’est un cercle vertueux.

L.A. — Comment peut-on mobiliser la population ?

Julie Bourdon (J.B.)— Quand on reçoit un papier qui nous invite à une consultation publique pour un projet de densification derrière chez nous, on ne sait pas à quoi s’attendre. Ça crée de l’incertitude et c’est normal. Il faut informer les citoyens et les amener à participer.

V.P. — Pour éviter le réflexe du «pas dans ma cour», il faut travailler en amont. Par exemple, pour le site Louvain Est dans Ahuntsic-Cartierville, les citoyens sont impliqués depuis le début. On peut ainsi entendre leurs rêves pour le quartier et expliquer les raisons de densifier. Le plan particulier d’urbanisme est aussi un grand exercice où citoyens, groupes d’intérêt, chercheurs et promoteurs peuvent se prononcer sur l’avenir de la ville.

S.B. — Il faut montrer des exemples positifs. Laval compte 130 000 maisons unifamiliales. C’est notamment possible d’ajouter un logement au sous-sol ou dans le garage. Sans façonner le visage du quartier, ça crée un revenu pour la famille et ça augmente un peu le nombre de résidents.

L.A. — Comment peut-on collaborer avec les partenaires privés ?

J.B. — Granby a demandé à la firme d’urbanisme L’Arpent d’élaborer un plan de densification. En parallèle, on travaille sur une politique d’habitation en collaboration avec les organismes communautaires et les promoteurs. On connaîtra ainsi les besoins en logements et les endroits où on veut densifier.

V.P. — Montréal a décidé de créer une cellule facilitatrice, notamment dans Ville-Marie. Elle réunit les fonctionnaires en urbanisme de l’arrondissement, les promoteurs immobiliers et les constructeurs pour assurer une conversation constante sur nos positions respectives. On vient aussi de nommer un directeur général adjoint au développement économique, qui s’occupera notamment de la stratégie immobilière.

L.A. — Faut-il revoir la fiscalité des municipalités pour encourager la densification ?

V.P. — Il faut la transformer pour plein de raisons. C’est un modèle complètement dépassé. Quand on densifie, ça amène des défis pour créer des infrastructures. Les citoyens s’attendent aussi à des services et à des espaces verts proches. Tout ça coûte très cher. Les municipalités doivent diversifier leurs sources de revenus. Ce n’est pas normal que 70 % de nos revenus dépendent de la taxe foncière.

S.B. — En ce moment, ça coûte parfois plus cher d’habiter dans un logement plus dense à cause de la façon dont les lois permettent aux villes de taxer. Si on tient pour acquis que la densification est bien pour la société, on devrait encourager le concept.

L.A. — Quels sont les principaux défis à la densification ?

S.B. — Faire une densité qui s’intègre dans la collectivité, convaincre les promoteurs de faire de bons projets, adapter nos règlements pour aller dans ce sens… Bref, c’est avec un mélange de sensibilisation, d’implication, d’encadrement réglementaire et fiscal qu’on va créer un consensus en faveur de la densification.

V.P. — En plus du défi fiscal, les projets de densification doivent s’inscrire dans la lutte aux changements climatiques et respecter le caractère unique des quartiers.

J.B. — Après l’acceptabilité sociale, le défi est d’avoir l’espace pour densifier. Sinon, ça prend de la volonté politique pour aller de l’avant.

L.A. — Comment peut-on favoriser la qualité architecturale dans les projets de densification ?

V.P. — Il y a tellement d’exemples réussis d’intégration de modernité à des ensembles patrimoniaux. À Montréal, on veut s’éloigner du façadisme [qui consiste à conserver seulement la façade d’un immeuble patrimonial]. Les concours architecturaux garantissent une intégration réussie avec les objectifs de densification.

J.B. — On aimerait pouvoir donner des points pour la qualité architecturale. On se retrouve aussi pris parfois avec des entrepreneurs parce qu’on procède par appels d’offres. On peut quand même inclure le volet architectural dans nos appels d’offres pour avoir de beaux projets.

Les propos ont été édités à des fins de concision.

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J’aurais été curieux d’entendre Stéphane Boyer sur la qualité architecturale des projets à Laval.
Aussi, il mentionne l’ajout d’un second logement dans les maisons unifamiliales, j’aurais aimer savoir ce que fait la ville en contrepartie pour s’assurer que les quartiers ainsi densifié conservent le même niveau de services.

Voici justement l’un de ces projets à La Prairie / Brossard, où un organisme et des acteurs locaux souhaitent créer un parc urbain en raison de la grande valeur écologique de la rivière, des boisés et des milieux humides ainsi que de la proximité de Montréal.

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C’est surprenant de voir comment la désagrégation de territoire agricole de qualité s’opère de façon si complaisante.

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