Densité et étalement urbain

Les projections démographiques du Québec ont été mises à jour il y a quelques jours, on peut lire le bulletin ici:
Bulletin sociodémographique. Volume 25, numéro 5 | Juin 2021 (quebec.ca) - Document PDF

Avec les impacts de la pandémie, Montréal et Laval voient leur croissance revue à la baisse.

La RMR de Montréal devrait grandir de 13.2%, et Montréal de 9.6%.

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Le nouveau président de l’IDU, qui est aussi le président du groupe immobilier de Broccolini, parle de densification avec La Presse:

Texte intégral

« La solution passe par la densification »

PHOTO HUGO-SÉBASTIEN AUBERT, ARCHIVES LA PRESSE

« Le développement d’un Montréal fort et d’une économie forte doit passer par une notion de densification », estime Roger Plamondon, président du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec.

Le nouveau patron du lobby des promoteurs dit partager l’objectif de la Ville de favoriser la mixité sociale dans les futurs projets d’habitation

Publié le 22 juin 2021 à 9h00

André Dubuc

ANDRÉ DUBUCLA PRESSE

Le nouveau président du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) veut faire de l’acceptation de la densification la priorité de son mandat à la tête de la principale organisation de défense des intérêts des promoteurs.

« La plus grande priorité pour l’IDU, ça doit demeurer de parler de la densification. Le développement d’un Montréal fort et d’une économie forte doit passer par une notion de densification », a dit lors d’un entretien Roger Plamondon, officiellement entré en fonction le 17 juin.

Dans la vie de tous les jours, Roger Plamondon est président, immobilier, de Broccolini, un des plus importants promoteurs de Montréal. C’est cette société qui bâtit le nouveau siège social de la Banque Nationale au coin de la rue Saint-Jacques et du boulevard Robert-Bourassa. Il remplace Jean Laramée, de la société Cominar, dont le mandat arrivait à terme.

PHOTO DAVID BOILY, ARCHIVES LA PRESSE

Roger Plamondon, président du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec

L’IDU, assure-t-il, partage l’objectif de la Ville de favoriser la mixité sociale dans les futurs projets d’habitation, même si son organisme a exprimé ses divergences face aux moyens retenus par la Ville avec son règlement qui impose 20 % d’habitations sociales, 20 % d’unités abordables et 20 % de familiales dans tout nouveau projet résidentiel.

La solution [à la mixité] passe par la densification. Associer automatiquement la densification à un développement sauvage, c’est une erreur. Nous sommes rendus où la densification est une partie intégrante de la solution.

Roger Plamondon, nouveau président du C.A. d’IDU Québec

L’idée étant que le promoteur qui construit 100 logements sur un terrain au lieu de 20 réussit à rentabiliser son terrain tout en vendant ses unités à un coût unitaire plus bas, ce qui favorise l’accessibilité du logement.

Pour M. Plamondon, la densification a d’autres vertus, comme la rentabilisation des services de transport collectif ou l’aménagement de services publics comme une école. Dans ce cas, le modus operandi consiste à permettre la construction en hauteur pour limiter l’empreinte du bâtiment au sol et ainsi dégager l’espace requis pour l’aménagement des services exigés.

« C’est aussi, ajoute-t-il, une façon efficace de proposer une solution à l’étalement urbain. » Effectivement, si le site de l’ancienne Maison de Radio-Canada, par exemple, loge à terme 500 ménages au lieu de 2000, les 1500 ménages laissés en plan devront aller se loger ailleurs, plus loin du centre-ville et des stations de métro.

Pas dans ma cour

Cependant, cette vision salvatrice de la densification est loin d’être partagée par tous, à commencer par les voisins immédiats du secteur qui fait l’objet de la densification. Personne n’aime voir sa vue obstruée par une tour format géant ou encore de se faire envahir par des milliers de nouveaux voisins.

Le rapport de l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM) portant sur le programme particulier d’urbanisme (PPU) des Faubourgs est un exemple de l’argumentaire des opposants aux constructions en hauteur. Ce secteur couvre le sud-est du centre-ville, incluant le site de la Molson, Radio-Canada et les abords du pont Jacques-Cartier.

« Afin de respecter la silhouette de Montréal, d’éviter un effet de cuvette entre le front fluvial et la montagne et pour créer une densité douce et conviviale, la commission recommande de revoir les paramètres de hauteur pour toute la partie sud du territoire et de ne pas les rehausser au-delà de 45 mètres », écrivaient les commissaires en 2019.

Dans le résidentiel, il faut compter 3 mètres par étage. Un bâtiment de 45 mètres compte donc 15 étages. Dans le sud du secteur des Faubourgs, la tour de Radio-Canada culmine à 100 mètres depuis 1973. L’enseigne Molson et son horloge emblématique sont à 65 mètres.

Cette proposition de l’OCPM allait à l’encontre du projet de PPU soumis à la consultation publique qui suggérait une limite de 65 mètres avec des exceptions à 80 mètres pour certains terrains.

Finalement, la Ville n’a pas retenu la recommandation de l’OCPM. « La densité proposée avec une hauteur maximale de 45 m, tel que préconisé par l’OCPM, risque de rendre les bâtiments trop massifs, alors que l’objectif est de minimiser l’impact des bâtiments en répartissant une même surface constructible sur plus d’étages, ce qui en réduit la masse », explique la Ville dans son suivi au rapport de l’OCPM.

Montréal a préféré y aller avec une hauteur maximale de 65 mètres, mais en éliminant les exceptions à 80 mètres.


On mentionne notamment le PPU des Faubourgs, et la recommendation de l’OCPM de limiter les hauteurs à 45m, ce qui a été rejeté par la ville au profit d’une hauteur de 65m.

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Densification du territoire La Ville s’est appuyée sur une position caduque de l’Ordre des architectes

PHOTO PATRICK SANFAÇON, ARCHIVES LA PRESSE

L’un des secteurs visés par les mesures de l’OCPM, photographié ici en 2007

La Ville de Montréal a décidé de limiter la hauteur des constructions au sud-est du centre-ville en réponse à une recommandation de l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM) de mars 2021. Or, cette recommandation s’appuie sur des avis passés de l’Ordre des architectes qui ne reflètent plus sa position officielle depuis la mi-2019, a constaté La Presse.

Publié le 29 juin 2021 à 8h00

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André Dubuc

André Dubuc La Presse

La question de la densité au centre-ville et aux alentours fait débat au moment où l’accessibilité au logement se dégrade et que l’agglomération assiste, impuissante, au départ chaque année de dizaines de milliers de ses résidants vers des villes de banlieue des deuxième et troisième couronnes.

L’OCPM a tenu des consultations sur le projet de programme particulier d’urbanisme (PPU) des Faubourgs à l’automne 2020. Sur la question des hauteurs, le projet de règlement de la Ville à l’étude proposait d’autoriser des constructions de 65 mètres dans la partie sud du territoire, essentiellement le site de Radio-Canada, celui de la brasserie Molson et celui de la Porte Sainte-Marie (à l’est de Jacques-Cartier), avec des exceptions à 80 mètres pour certains îlots.

Il faut compter généralement environ 3 mètres par étage pour les tours d’appartements. Donc, 65 mètres donnent entre 20 et 23 étages et 80 mètres, entre 25 et 28 étages. Comme point de comparaison, la tour de Radio-Canada culmine à 100 mètres dans le secteur en question.

Au terme de la consultation publique de l’automne 2020, l’OCPM recommande, « pour créer une densité douce et conviviale », l’abaissement des hauteurs à 45 mètres pour le sud du territoire plutôt que 65 mètres et aucun terrain à 80 mètres. Il en fait même la recommandation numéro un de son rapport paru en mars 2021.

L’OCPM appuie sa recommandation sur deux éléments. Ses commissaires Isabelle Beaulieu, Luba Serge et Éric Cardinal évoquent d’abord la silhouette de la ville de Montréal, telle qu’inscrite au Plan d’urbanisme de la Ville de Montréal et au Schéma d’aménagement de l’agglomération de Montréal. En gros, les hauteurs au centre-ville épousent le dénivelé du mont Royal.

Ensuite, les commissaires se réfèrent à la position de l’Ordre des architectes du Québec (OAQ) sur la densité telle qu’elle avait été exprimée lors de consultations publiques antérieures. En 2016, puis en mars 2019, l’OAQ avait prôné la construction d’immeubles résidentiels de trois à six étages au centre-ville et dans le secteur des Faubourgs et décourageait la construction de tours résidentielles.

« Le point de vue de l’Ordre a changé là-dessus, indique le président de l’Ordre des architectes, Pierre Corriveau, à qui La Presse a demandé des explications. [La position antérieure] est le rejet d’un schème [la tour résidentielle] qui est possible et qui peut être très bien, poursuit-il. La dénonciation à l’époque était peut-être maladroite, mais on s’est amendé depuis. »

Le président, qui a été élu en juin 2019, se dit surpris que l’OCPM s’appuie sur cette position caduque dans son rapport de 2021, puisque l’OAQ avait fait parvenir une lettre non équivoque à l’OCPM en juillet 2019 lui signifiant que son avis sur la densité avait évolué. Cette lettre peut d’ailleurs être consultée sur le site de l’OCPM.

L’OAQ a tenu un forum sur la densité en novembre 2019 pour préciser sa position, qui ne rejette plus d’emblée la construction de tours résidentielles.

« La densification est extrêmement importante, dit M. Corriveau. Elle est positive à plusieurs égards, entre autres pour réduire l’étalement urbain. Une densité bien conçue et bien pensée qui répond à l’ensemble des besoins des habitants est positive pour la qualité de vie des gens », soutient-il.

Le rapport de l’OCPM de mars 2021 ne fait aucunement mention de la correspondance de l’Ordre de juillet 2019.

« L’Ordre n’aurait pas dû être cité »

« Effectivement, l’Ordre des architectes n’aurait pas dû être cité, reconnaît Luc Doray, porte-parole de l’OCPM, questionné par La Presse. Dans notre rapport, on cite un passage pour lequel l’Ordre nous avait dit, dans la consultation d’avant, de ne pas en tenir compte. Cette citation n’aurait pas dû être là. »

Les équipes de l’OCPM changent du tout au tout d’une commission à l’autre, dit M. Doray, qui plaide l’erreur de bonne foi. Les commissaires avaient lu le mémoire original de l’Ordre, mais n’avaient pas pris connaissance de la lettre, qui ne se trouvait pas au même endroit. « C’est peut-être une faiblesse de notre documentation », laisse-t-il échapper. L’Office n’entend toutefois pas modifier son rapport pour autant.

Le rapport de l’OCPM basé sur des prises de position dépassées a eu son influence. À sa suite, la version finale du PPU abaisse à 65 mètres la zone de hauteur de 80 mètres.

Réduire le zonage en hauteur peut sembler anodin pour le profane, mais pour le promoteur, ça se traduit par plus d’emprise au sol, par moins d’espaces verts et par des trottoirs plus étroits.

« Le PPU des Faubourgs est un exemple où la Ville enlève de la créativité et force l’étalement du développement au sol », a expliqué dans un récent entretien avec La Presse Roger Plamondon, président du conseil de l’Institut de développement urbain du Québec.

Il est néanmoins toujours possible pour un promoteur de demander une dérogation en surhauteur à l’administration municipale, conditionnelle à des contreparties et à l’acceptabilité sociale du projet. C’est du cas par cas.

La densité pour combattre les GES

Pour l’organisme Vivre en ville, qui prône une densité à échelle humaine dans les quartiers centraux, des constructions de 20 ou de 25 étages bien pensées devraient être permises dans des secteurs ciblés comme le centre-ville ou les abords de stations de métro et de gares du REM. « Construire plus d’unités [dans ces secteurs] et parfois construire en hauteur peut contribuer à diminuer l’étalement urbain. Ces gens qui y habitent deviennent moins dépendants de la voiture. C’est une bonne manière de réduire les gaz à effet de serre », dit Christian Savard, DG de l’organisme.
https://www.lapresse.ca/affaires/2021-06-29/densification-du-territoire/la-ville-s-est-appuyee-sur-une-position-caduque-de-l-ordre-des-architectes.php

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Ish…

Un vidéo récent de 5 secteurs de la ville sur la densité

Et un autre qui explique les Plex de la ville, par la même chaîne

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Petite nouvelle concernant ce projet : le promoteur a abandonné le projet de développement après que des tests de forages aient confirmés que la nappe phréatique n’est pas en mesure de supporter adéquatement un nouveau projet (ni même les habitations actuelles, en fait).

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Le Grand Montréal veut freiner l’étalement de sa troisième couronne


PHOTO EDOUARD PLANTE-FRECHETTE, LAPRESSE
La Communauté métropolitaine de Montréal voudrait que Québec limite la construction de nouveau quartiers résidentiels faits de maisons unifamiliales dans les municipalités au pourtour de son territoire.

Le Grand Montréal veut freiner l’étalement urbain en imposant des règles d’urbanisme plus strictes aux municipalités au pourtour de son territoire.

Publié le 14 septembre 2021 à 15h29
Philippe Teisceira-Lessard
La Presse

La Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), présidée par Valérie Plante, voudrait que Québec limite la construction de nouveau quartiers résidentiels faits de maisons unifamiliales sur ces territoires. L’organisation vient d’en faire la demande dans un mémoire transmis au gouvernement.

« L’étalement urbain périmétropolitain a pris de l’ampleur au cours des dernières années et la pandémie pourrait l’avoir amplifié », souligne la CMM dans le document, rendu public mardi. « Il devient essentiel que la couronne périmétropolitaine soit régie par des règles de développement cohérentes avec celles appliquées sur le territoire de la CMM. »

Le développement des municipalités situées autour de la CMM - comme Saint-Jérôme, Saint-Jean-sur-Richelieu ou Saint-Colomban - échappe aux règles que se donnent les 82 villes situées à l’intérieur de ce territoire, comme Laval, Longueuil, Boisbriand ou Sainte-Julie.

En mars dernier, Mme Plante avait évoqué la possibilité pour Québec d’appuyer financièrement le poids fiscal du territoire agricole afin d’éloigner la tentation du développement immobilier sur des terres arables.

La mairesse et présidente de la CMM avait affirmé que la construction en série de bungalows est un modèle dépassé. Il faut « s’éloigner de la maison unifamiliale, qui a des coûts majeurs financiers pour les municipalités, mais [aussi] des coûts majeurs pour le territoire. Le développement des infrastructures, c’est horrible pour les terres, et en plus, on tombe avec le transport collectif [difficile à développer] », a-t-elle dit.

« Je continue de penser qu’il faut densifier, qu’il faut trouver des façons de créer des milieux de vie intéressants où les gens vont trouver leur bonheur », avait dit Valérie Plante, prônant « une densité à échelle humaine », pas nécessairement avec des immeubles d’une hauteur très élevée.

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