Densité et étalement urbain

Si 45 000 personnes ont quitté Montréal dans la dernière années, alors pourquoi cela ne se reflète pas sur le prix des logements et des condos ? De plus, pourquoi y-a-t-il toujours un gros manque de logements à Montréal ?

Et si tel était bel et bien le cas, alors que ce n’est pas aussi prononcé dans les autres grandes villes, il faudra donc trouver la ou les raisons ailleurs que dans la covid. Bien sur celle-ci est la principale raison mais pas la seule selon moi.

Il manque des logements à prix abordable, et à loyer abordable, il n’y a pas de pénurie de logement tout court aujourd’hui. Les prix des biens sont corrélés à la demande; mais pas forcément au besoin immédiat de se loger: il y a de la spéculation. Une bonne partie des propriétaires peuvent se permettre d’avoir des logements vides car 1) ils n’ont pas de problème de cash flow et 2) le profit sur le gain en capital à moyen terme est le plus intéressant. Je l’avais déjà évoqué dans un autre fil, mais quand le prix d’un plex moyen s’apprécie à deux chiffres année après année, l’investissement est recoupé là.

J’ajoute également qu’en général, pour tout bien, les prix montent plus vite qu’ils ne descendent. D’ailleurs les prix semblent commencer à se stabiliser: 66% des gains d’appréciation de l’année dernière se sont faits entre Février et Mai 2021. Depuis mai, le prix moyen s’est apprécié de ‘‘seulement’’ 2.5% et a même chuté de 0.3% depuis Septembre. Novembre à Decembre: -0.25%. Il faudra surveiller ce qu’il se passe entre Février et Mai cette année.

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Ottawa et Toronto ont beaucoup plus d’unifamiliales que Montréal, et Vancouver aussi d’une certaine façon. Peut être que c’est ça l’explication?

Toronto et Vancouver auraient reçu 64000 et 20000 immigrants. Montréal 6000. Lu sur mtlurb mais je n’ai pas la source officielle. Par contre si c’est véridique c’est plus la CAQ et son amateurisme (qu’elle essaye de rattrapper tant bien que mal pour 2022) qui est responsable de cette situation. De toutes façons je ne pense pas que ça les dérange plus que ça.

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Pour l’immigration permanente économique, ça peut prendre jusqu’à 36 mois avant d’obtenir le visa de résident permanent quand la personne passe par les processus au Québec (système Arrima), mais 6 mois seulement si la personne passe par le système Entrée Express du Fédéral pour toutes les autres provinces et territoires… Le gouvernement du Québec n’a pas voulu s’intégrer à ce système, car il veut sélectionner tout seul ses immigrants.

Aussi, dans les autres provinces, les personnes qui maîtrise le français obtiennent souvent des points supplémentaires.

Je dis souvent aux gens qui veulent venir au Québec de faire leur demande dans Entrée Express. Une fois leur visa de résidence permanente obtenu, rien ne les empêche de venir s’installer au Québec…

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2 messages ont été scindés en un nouveau sujet : Immigration au Québec - discussion générale

Un point intéressant aussi, le fait que Montréal possède une part beaucoup plus importante de locataires que les autres grandes villes, et beaucoup de gens ont accéléré leur désir d’être propriétaires. Comme le marché immobilier est inabordable à Montréal (et autres raisons), je pense qu’on pourrait voir un mouvement de locataires montréalais à propriétaires en région.

Pour le marché immobilier de la revente, nous n’avons pas vu une augmentation importante des nouvelles inscriptions, avec des ventes soutenues. C’est une situation très différente de l’augmentation de la vacance dans les logements. Et comme @Florilege le mentionne, ça dépend des logements. Les chiffres de la SCHL montrent que cette vacance s’est immensément concentrée dans les logements plus chers.

Mais comme je le mentionnais plus haut, le chiffre du prochain bilan devrait être passablement plus faible au niveau des départs. Pour la première moitié de la période d’analyse juillet 2020 à 2021, il y a eu 51 809 ventes en dehors de l’ile de Montréal. Pour la même période pour la prochaine analyse 2021-2022, nous sommes à 37 872. Une baisse de 27% (par référence, les ventes ont baissé à Montréal de 11210 à 9029, baisse de 19%). Les gens ont moins la bougeotte, peu importe la raison.

En référence, le chiffre prépandémie pour la même période en 2019 est de 35047 pour le ROQ, 8875 pour Montréal.

Pour la période du bilan démographique du Québec, les chiffres sont ceux-ci pour Montréal:

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Un message a été fusionné à un sujet existant : Immigration au Québec - discussion générale

Bien que l’immigration soit une discussion pertinente avec la démographie, si vous voulez approfondir le sujet sur les politiques du gouvernement au-delà des chiffres, je vous invite à créer un sujet dans la section Politique du forum. De cette façon nous ne ferons pas diverger la conversation initiale de ce sujet, et ce genre de discussion est plus approprié dans une autre section sur le long terme, surtout qu’elle échauffe parfois les esprits et plusieurs personnes préfèrent ne pas participer à ce genre de contenu en dehors de la section Politique.

Merci bien :slight_smile:

AJOUT:
J’ai décidé de créer le sujet finalement et de transférer des messages ici:

Il est fort probable que le sujet revienne de temps en temps de toute manière, alors autant avoir un espace de discussion pour!

Si je peux me permettre un petit retour sur l’article en question, je suis quand même content de voir des régions reprendre de la vigueur, comme la Mauricie ou le Centre-du-Québec.

Je crois que si c’est une tendance qui se maintient ce serait une bonne raison de trouver de nouvelles façons d’améliorer les transports en commun ailleurs que dans le grand Montréal.

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Ok, je comprends bien le phénomène de la spéculation et des proprios qui peuvent se permettre d’avoir un condo vide car le gain en capital sera plus intéressant à terme et c’est la qu’ils feront leur argent. Je comprends aussi le manque de logement à prix abordable, c’est vrai.

Par contre, depuis quelques années on construit plutôt des logements à prix relativement élevé (et aussi semi-luxueux). Et la construction de ce type de logement continue, c’est donc dire qu’il y a beaucoup de gens qui s’installent dans ces logements, il y en a tellement eu depuis 3 ou 4 ans que l’on aurait pu croire à une hausse de la population tellement ces logements semblent bien se louer.

Moi ce que je constate surtout c’est que ce sont des familles de 3, 4 et parfois 5 personnes qui quittent la ville pour une petite maison avec terrain en banlieue et que leur logement de la ville a été acheté (ou loué) par 1 ou 2 personnes, donc c’est une perte nette de 1, 2 ou parfois 3 personnes sur un seul logement. Donc au niveau des habitations il n’y a pas de ‘‘perte’’ mais au niveau des personnes il y en a.

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En attendant je reçois ça comme pub sur Instagram 🤦

OPINION

More sprawl is not the answer to high home prices

MARCUS GEE
TORONTO


Row upon row of homes in the GTA, left, sit adjacent to commercial development, right, in 2019.FRED LUM/THE GLOBE AND MAIL

The notion that we can solve the housing-price problem by lifting restrictions on the outward growth of cities is, it has to be said, an alluring one.

Canada, after all, is a country blessed with an abundance of land. Freeing up more of it for housing could indeed reduce the stratospheric cost of homes. By the laws of supply and demand, more land means cheaper land prices, which means cheaper houses.

So, yes, sure, why not just do away with greenbelts and other annoying limits to the expansion of cities and let sprawl rip?

The answer can be found in just about any North American city that doesn’t have immediate natural barriers to its growth. Phoenix and Las Vegas stretch like vast amoebas over the landscape – endless expanses of suburban housing, parking lots and highways. Houston is so vast that it has been called “the blob that ate East Texas.” Calgary has spread relentlessly outward from its historic core to satisfy the demand for housing, with subdivisions extending further and further into the open prairie.

Many people, it also has to be said, love living in these suburbs and exurbs, where they can have a garage and a lawn and a decently sized home that doesn’t cost the earth.

Much of the growth in Canadian and American cities has been in urban borderlands. U.S. Census results show that the neighbourhoods that grew fastest in the 2010s were suburban tracts outside of big cities.

Suburbs are booming outside of North America, too, as the decades-long human migration from the country to the cities accelerates and millions of people seek an affordable place to live. A study by the Organization for Economic Co-operation and Development looked at 1,100 cities and found that 60 per cent of space is now low density. Not everyone wants to live in a downtown high-rise amid bustling street life.

Ah, but the cost. Building and maintaining all the highways, bridges, sewer lines and electrical grids to serve low-rise sprawl communities is ruinously expensive. Equipping them with decent transit systems is next to impossible. They just don’t have the population density to make it worthwhile. So everyone gets around by car. That means building more and more highways, as Ontario is about to do with its proposed Highway 413.

Houston has built some of the biggest freeways in the United States, only to see them fill up as soon as they were opened or widened. Beijing has no less than seven ring roads encircling its vastness. Traffic is still clogged.

Then there is the environmental cost. All that driving fouls the air and produces endless tons of greenhouse gas. Big suburban houses have a much larger carbon footprint than apartments or townhouses. Though many of us still think of downtowns as dirty, noisy and divorced from nature, they are far kinder to the planet than a typical suburb. Building and servicing a dense community is simply more efficient.

Finally, there is the cost to human health of living in a place where you need a car to fetch a carton of milk. Try walking somewhere in Nashville.

Even suburban communities have come to realize that sprawl is against their interests. Mississauga, on Toronto’s flank, is building more transit and more high-rise housing, promoting “intensification” at key points in its spread-out fabric. Vancouver is putting apartment towers in the converted parking lots of suburban malls. Ottawa is working on a plan to ensure that more than half of the new growth on its edges comes in a denser form than the usual spread of single-family homes. Calgary’s new mayor says she wants to curb sprawl and build more walkable neighbourhoods.

Density. Intensification. Walkability. These can often seem like urban-planning buzzwords that mean nothing to the average family that just wants a nice home and a driveway. A backlash was bound to happen. Toronto’s Rob Ford led a significant one before he was engulfed in scandal. He denounced the “war on the car.”

But no one is trying to crush the suburban way of life. The leaders of forward-looking cities are simply searching for a way of building that is easier on the environment, cheaper to sustain and more pleasant to inhabit.

The answer to high house prices is not to pull out all the stops and allow our cities to sprawl to the far horizons. It is to build greener, leaner, more compact and, ultimately, more livable communities.

Follow Marcus Gee on Twitter: @marcusbgee

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J’aime bien cette chronique. Je comprends tout à fait les gens qui préfèrent vivre en banlieue, mais ne serait-on pas capable de créer une banlieue avec des lots plus petits, du zonage mixte qui permet des commerces à distance de marche et des lignes de transport en commun efficaces?

Ça me fait penser à cette vidéo de Not Just Bikes :

Dans la région montréalaise, un exemple de «meilleure banlieue», ce serait Longueuil au nord de la 116; il y a une bonne densité, une proximité de services et une certaine alternative à l’automobile. Bien sur, il faudrait repenser l’aménagement des rues et redévelopper les nombreux strip malls, mais ça reste immensément mieux que la plupart des couronnes.

Il faudrait avant tout revenir à une trame orthogonale et abandonner la trame banlieusarde des routes courbes inutiles et cul-de-sacs qui abaisse la densité, rend plus difficile le déploiement d’un réseau d’autobus, augmente inutilement les distances et enclave les quartiers résidentiels, en laissant les zones commerciales en bordure, près des grandes artères routières.

Trame souhaitable:

Mauvaise trame:

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Ce qui est ironique, c’est que cette mauvaise trame serait absolument géniale pour encourager lees déplacements actifs et collectifs si ces cul-de-sac étaient perméables aux déplacements à pied et à vélo. Le fait que les piétons doivent faire exactement les mêmes détours que les automobilistes pour sortir des quartiers est la raison principale pourquoi ces quartiers sont aussi atroces.

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C’est exactement ce que j’allais écrire. Si on laissait des sentiers pédestres/cyclables entre les rues et cul-de-sacs et qu’on s’assurait que chacun de ces quartiers avait des commerces de proximité accessibles, ça fonctionnerait haut la main!

Héritage Montréal organise une conférence sur la densification

Mercredi 26 janvier 2022

Densifier Montréal : entre utopie et nécessité, quel équilibre?

Jadis favorisée pour encourager la réparation d’un centre-ville parsemé de terrains vacants, la densification se justifie aujourd’hui par l’économie, la justice sociale, la transition écologique, voire la quête de prestige.

La densification et la construction en hauteur, qu’on confond trop souvent, sont-elles une solution ou un problème? Les quartiers authentiques de Montréal n’offrent-ils pas aux élus, aux urbanistes et aux promoteurs une piste de densité intelligente à échelle humaine?

CONFÉRENCIERS

  • Laurence Vincent, présidente, Prével
  • Richard G. Shearmur, professeur et directeur, École d’urbanisme de l’Université McGill
  • Marie-Odile Trépanier, Professeure honoraire, Institut d’urbanisme, Université de Montréal

https://www.heritagemontreal.org/activite/echanges-urbains/

Inscription sur Zoom

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J’espère qu’il y aura une diffusion en différé en ligne. Je suis vraiment curieux de voir quelles sont les pistes de solution d’héritage Montréal pour préserver notre patrimoine bâti, tout en permettant d’en faire un usage optimal dans un contexte de crise du logement.