3402, rue Durocher (UTILE) - 17 étages

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314 logements UTILE sur un ancien stationnement du quartier Milton-Parc, suite à une transaction entre l’organisme et Centraide du Grand Montréal.

Informations

Nom: Logements UTILE dans Milton-Parc
Emplacement: 3402 rue Durocher
Hauteur: 17 étages - 51 mètres
Architecte: Lemay Michaud
Promoteur: Unité de travail pour l’implantation de logement étudiant (UTILE)
Début et fin de la construction: / 2027
Dates importantes:
Autres informations:

  • 314 logements
  • Buanderie publique
  • Terrasse sur le toit
  • Espaces de socialisation et d’études intérieurs
  • Stationnement pour vélos

Sources des informations:

Dans les médias

Ancien design


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En attendant plus d’infos, peut-être que c’est le projet de 250 appartements et 40 M$ mentionné par UTILE sur leur site: UTILE · Nos projets immobiliers

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Le zonage permet jusqu’à 16 m

Puisque c’est un projet social/communautaire, le projet pourra invoquer l’article 89, paragraphe 4 de la Charte de la Ville pour s’exempter du processus de PPCMOI et ne pas risquer de se faire bloquer le projet par les voisins

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Un autre terrain de stationnement qui disparaitra et des logements étudiants qui enlèveront de la pression sur le parc de logements à Montréal. Il en faudrait davantage pour répondre à une véritable demande pour cette clientèle très importante pour la métropole.

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Si Centraide leur vend le terrain pas cher, c’est p-ê pour cette raison que le projet ne coûte que 40 M$ pour 250 unités (comparé à 50 M$ pour 95 unités au 2560 rue Saint-Patrick)

Par contre, je ne suis pas certaine que ce soit ce site qui est visé pour 250 unités. Il faudrait que le projet soit assez haut :thinking:

Le plan d’urbanisme permet de construire jusqu’à 10 étages

Exemple, le Bass 3 a 246 logements sur 8 étages, mais le terrain est plus grand.

Il est aussi mentionné dans le texte de Radio-Canada que le nombre d’unités reste à être déterminé

Un ancien stationnement fera place à du logement étudiant abordable à Montréal

Image d'une maquette d'un projet immobilier de logement étudiant abordable
Modélisation du projet immobilier de logement étudiant abordable planifié sur le stationnement du terrain de Centraide du Grand Montréal.
PHOTO : COURTOISIE DE L’UTILE

Fannie Bussières McNicoll
Publié à 15 h 51 HAE

Centraide compte vendre un terrain au cœur du centre-ville à un organisme à but non lucratif qui y réalisera un projet de logement abordable interuniversitaire qui pourrait accueillir quelques centaines d’étudiants dès 2027.

On avait un stationnement sous-utilisé, un actif qui dormait, a expliqué le président et directeur général de Centraide du Grand Montréal, Claude Pinard, mardi, en conférence de presse. Pour nous, il n’était pas question de s’en débarrasser sans que ça soit en faveur d’un projet à vocation sociale, comme la création de logements abordables.

Centraide a donc amorcé, à l’été 2022, des pourparlers avec l’Unité de travail pour l’implantation de logement étudiant (UTILE), un organisme toujours à la recherche de nouvelles possibilités de développement locatif pour la population étudiante du Québec. Au terme de ces discussions, les deux organisations se sont entendues sur un partenariat qu’elles jugent toutes deux gagnant-gagnant.

Le produit de la vente sera ainsi investi par Centraide du Grand Montréal dans d’autres projets à vocation sociale. L’objectif étant, selon Claude Pinard, de bâtir un Montréal inclusif et sans pauvreté.

Nous nous réjouissons de savoir que grâce à Centraide, l’argent injecté dans l’achat de ce terrain aura un impact social doublement plus important, puisqu’il sera consacré à des projets visant à élargir l’accès au logement dans la métropole.

Une citation de Laurent Levesque, cofondateur et directeur général de l’UTILE

L’UTILE, de son côté, compte rendre disponibles les unités de ce futur édifice aux étudiants à faible revenu en provenance de toutes les universités montréalaises. Selon les échéanciers actuels, plusieurs centaines d’étudiants pourraient y déménager en 2027, affirme Laurent Levesque, cofondateur de l’organisme à but non lucratif spécialisé en développement de logement étudiant abordable.

L’édifice sera situé rue Durocher, juste au nord de la rue Sherbrooke Ouest, à la limite du Quartier des spectacles et de l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal. C’est un des derniers terrains du genre à densifier sur le Plateau. C’est une occasion exceptionnelle, a souligné Luc Rabouin, le maire de l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal, qui appuie le projet.

Luc Rabouin, Laurent Levesque et Claude Pinard sourient à la table d'une conférence de presse.
De gauche à droite : Luc Rabouin, maire de l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal, Laurent Levesque, cofondateur et directeur général de l’UTILE, et Claude Pinard, président et directeur général de Centraide du Grand Montréal.
PHOTO : RADIO-CANADA / FANNIE BUSSIÈRES-MCNICOLL

Un prix et un nombre d’unités qui restent à déterminer

Les termes exacts de l’entente ne sont cependant toujours pas fixés. Centraide a accepté de moduler son prix de vente selon le nombre d’unités que l’UTILE pourra construire. L’organisme philanthropique a aussi accepté d’attendre la conclusion des discussions entre l’UTILE et l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal pour conclure la transaction immobilière.

Laurent Levesque salue cette approche de vente plutôt atypique, qu’il qualifie de créative et innovante.

Centraide n’est pas dans une logique de vente au plus cher possible, souligne-t-il. On est arrivés à un terrain d’entente où il y aura un bénéfice juste pour eux et un projet économiquement viable pour nous.

Au niveau réglementaire, le zonage limite à quatre étages les édifices à vocation locative privée dans ce secteur, alors que le plan d’urbanisme prévoit des bâtiments d’un maximum de 10 étages.

La balle est donc, pour le moment, dans le camp de l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal. Le maire Rabouin affirme qu’il est prêt à se montrer très flexible.

C’est un projet qui répond à de vrais besoins. On veut qu’il se réalise. On veut qu’il soit viable économiquement. Donc on discute.

Une citation deLuc Rabouin, maire de l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal

On assure un traitement VIP au projet. Tout ce qui est projet de logement social ou abordable, on le priorise pour qu’il se concrétise le plus rapidement possible, ajoute-t-il.

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Lutter contre la crise du logement

Un projet de ce genre, en pleine crise du logement, c’est une méchante bonne nouvelle, insiste le maire du Plateau-Mont-Royal.

Il rappelle que les étudiants occupent bien souvent de grands appartements en formule de colocation, ce qui entre en compétition avec les familles qui se cherchent un logement. Le projet de partenariat entre Centraide et l’UTILE fait donc d’une pierre deux coups, à son avis. On répond aux besoins des étudiants en matière de logement abordable et, en même temps, on réduit la pression sur l’accès au logement pour les familles.

C’est notre contribution pour contrer la crise du logement. C’est une transaction qui va être au bénéfice de toute la communauté. Elle va permettre la construction de logements abordables qui seront à l’abri de la spéculation.

Une citation de Claude Pinard, président et directeur général de Centraide du Grand Montréal

Laurent Levesque rappelle qu’avec la hausse du coût de la vie et des logements, les besoins de la population étudiante se font de plus en plus pressants.

Le modèle sans but lucratif de l’UTILE permet de développer une offre de logements durablement abordables, indique-t-il. On augmente nos loyers le moins possible d’année en année. Pendant ce temps-là, les hausses de loyer sur le marché sont de 5 à 15 %, donc c’est aussi une prévention de l’érosion de l’abordabilité.

Avec l’ajout de ce projet, l’UTILE est derrière le développement de plus de 1000 logements étudiants abordables, dont 500 sont déjà habités par des étudiants locataires. L’organisme a pour objectif de rendre accessibles 3000 logements en 2027.

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Opinions

L’architecture de l’indifférence

PHOTO MARTIN TREMBLAY, ARCHIVES LA PRESSE

L’auteur s’interroge sur un projet de construction d’appartements à loyers modiques au cœur du Ghetto McGill.

Nous sommes parfois confrontés à des dilemmes moraux qui nous rappellent l’absurdité de notre époque. Par exemple, pourquoi empêcher la construction d’appartements à loyers modiques en pleine crise du logement ? Ou bien peut-on perpétuer les inégalités et le mépris vécus par un quartier en accomplissant une mission qui pourtant nous paraît noble ?

Publié à 1h05 Mis à jour à 13h00

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Shin Koseki

Shin Koseki Professeur adjoint, faculté de l’aménagement, École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal, et ancien résidant du quartier

Dans ce contexte, que penser du projet de tour de 17 étages au cœur du Ghetto McGill développé par l’entreprise d’économie sociale l’UTILE ? Malgré une vocation nécessaire d’offrir des logements abordables aux étudiants du secteur, celui-ci nous ramène à un urbanisme moderne des années 1960 : conçu et construit sans égard pour un quartier et son histoire, sans égard pour une communauté délaissée par son arrondissement, et sans égard pour les principes d’une ville durable et inclusive.

Les 205 unités qui remplaceront un stationnement de la rue Durocher ne sont pas sans tristement rappeler les ambitions immobilières qui menaçaient Milton-Parc dans les années 1970.

Or, grâce au travail de militants, comme Phyllis Lambert, sensibles à la vision d’une ville plus humaine portée par Jane Jacobs, ce secteur du Plateau Mont-Royal offre aujourd’hui l’un des quartiers victoriens les mieux préservés du Québec, et le plus grand système de coopératives d’habitation au pays.

PHOTO EDOUARD PLANTE-FRÉCHETTE, ARCHIVES LA PRESSE

Le Ghetto McGill possède l’un des quartiers victoriens les mieux préservés du Québec.

Mais malgré ses victoires, la communauté du Ghetto McGill reste vulnérable. Constituée de la plus forte concentration d’étudiants au Canada, d’une majorité de résidants à court terme et d’environ un quart de francophones, celle-ci n’a aucune existence politique pour la Ville ou pour la province.

Rares espaces verts

Avec des revenus bien en deçà de la moyenne municipale et l’une des plus hautes densités de population au pays, le quartier attend toujours les opérations de verdissement et de sécurisation des trottoirs réalisées ailleurs dans l’arrondissement. Sans équipements publics ni espaces verts, on y compte environ un demi-pied carré de parc par habitant. Naturellement, des résidants espéraient voir le stationnement de la rue Durocher, le dernier lot vacant du Ghetto, redevenir nature.

C’est que le site où se tiendra la tour de l’UTILE n’est pas sans histoire. On raconte qu’il y a bien longtemps s’y trouvait un grand arbre sous lequel jouaient les enfants des nombreuses familles juives qui habitaient le quartier. Puis, lorsque l’arbre est mort, un jeune artiste nommé Armand Vaillancourt est venu sculpter sa souche, laquelle est aujourd’hui exposée au Musée national des beaux-arts. S’y stationnaient les bluesmen Muddy Waters, Paul Butterfield et James Cotton lorsqu’ils jouaient à Montréal.

Et c’est là que le poète et musicien Leonard Cohen, résidant d’une rue voisine, aurait écrit la chanson Marianne.

Et qu’en est-il des habitants actuels du quartier ? Pourquoi n’ont-ils jamais été consultés, ni sur le devenir du site ni sur le projet de tour de l’UTILE, malgré tous les principes de participation attendus par la Ville ? Qu’en est-il des personnes autochtones itinérantes qui se rencontrent quotidiennement dans cet espace autrement à peine utilisé ? Qu’en est-il des familles et des nombreux étudiants qui bénéficieraient d’un îlot de verdure où se détendre ou socialiser ?

Qu’en est-il du devoir de mémoire collective et du bien-être de cette communauté ? Sont-ils moins importants que la mission de l’UTILE ? C’est le dilemme que me pose ce projet issu d’une mission vertueuse, mais qui, au bout du compte, afflige la communauté dans laquelle il s’érige par manque de déférence.

Qu’en pensez-vous ? Participez au dialogue

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Bien sûr que l’on voudrait de la qualité architecturale, plus de verdure etc. Mais il me semble que les arguments présentés dans ce texte m’apparaissent bien faibles, surtout face au criants besoins de logements étudiants et de logements tout court.

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En effet, tant mieux si le terrain vague a été approprié par la communauté, maintenant, ça reste un terrain vague qui nuit au quartier. La comparaison avec les projets des années 70 est vraiment éronnée. On ne parle pas de démolition du quartier, au contraire, on le bâti, mais en plus, il s’agit ici d’un projet communautaire qui s’inscrit très bien dans le contexte et l’historique de Milton-Park.

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Je crois qu’il y a tout de même des points intéressants que l’on peut retenir de ce texte. Notamment sur la question de l’intégration architecturale et urbaine de ce nouveau bâtiment.

On parlait de 10 étages maximum au début. Je dois dire que 17 étages à côté de maisons victorienne de 2-3 étages, ça commence à me préoccuper. C’est tout de même vrai que ce sont de très belles maisons victorienne - un héritage important pour la ville et qui fait partie de notre patrimoine - et que le quartier a déjà été très endommagé par les constructions des années 70 qui n’ont pas tenu compte de préoccupations d’urbanisme.

Le parc semble un idéal peu vraisemblable en crise du logement malheureusement. Mais je crois que l’on ne devrait pas faire dit des question d’urbanisme et d’intégration architectural. La recherche de plus de logement ne doit pas être fait peu importe le prix.

La première chose qui m’est venu en tête après avoir lu le texte est : « Tell me you’re a NIMBY without telling me you’re a NIMBY »

Aussi, ce n’est qu’une image préliminaire pour illustrer des volumes. Attendons les Plans d’implantations et d’intégration architecturales (PIIA) révisés par le Comité consultatif en urbanisme du Plateau avant de se prononcer sur sa qualité architecturale. L’auteur du texte est quand même prof à l’école d’architecture et d’urbanisme de l’UdeM. C’est le genre de chose qu’il devrait savoir; à moins que les processus d’approbation de projets ne soient pas enseignés aux futurs achitectes et urbanistes

Et peut-on parler de qualité architecturale pour l’immeuble voisin immédiat?

Peu importe la hauteur, selon moi, c’est son intégration au niveau des yeux des piétons et piétonnes qui a le plus d’importance pour animer ses environs.

Et ce n’est pas un HLM, mais des logements étudiants sans but lucratuf. Les loyers sont calculés pour payer l’emprunt et les frais d’entretien.

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Je serais beaucoup plus réservé sur le projet s’il était plus au nord à l’intérieur du quartier. Tandis que là, l’intégration avec la trame urbaine du quartier perd en force, vu la faiblesse de la trame urbaine originale à cet endroit. Il y a aussi une différence entre raser les victoriennes, et s’installer à proximité.

Cependant, plusieurs des édifices plus bas seront probablement là pour longtemps sous une forme ou une autre (et pour de bonnes raisons), alors on peut demander une certaine sensibilité avec les volumes. Le projet est dérogatoire, mais on peut le faire passer sans référendum, alors c’est une occasion de travailler avec l’architecte pour le meilleur projet, exiger de la qualité d’intégration tout en pouvant être généreux sur la taille de celui-ci.

Bref, il est tôt pour s’opposer au projet sans le connaître. Je m’attends à une meilleure intégration que ses vieux voisins, qui eux ont été construits dans l’optique de tout remplacer.

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Je ne crois vraiment pas que l’on peut dire « peut importe la hauteur »… on ne peut pas non plus nier que le volume d’un bâtiment affecte son environnement immédiat, qu’il soit beau visuellement ou non. Et spécialement si celui-ci est de 17 étages. Il y a tout de même un cadre bâti et on voit des très bons exemples sur cette même rue d’édifices très hauts qui ont un gros impacts sur l’environnement qui les entourent. Je ne crois pas que la seule erreur dans la construction de ces bâtiments en hauteur sur cette rue est qu’ils étaient visuellement pas beaux. D’ailleurs, lors de leur construction, les créateurs devaient les percevoir comme étant beaux pour leur époque.

Je pense qu’on devrait se poser des questions sur un volume de 17 étages en regardant les erreurs du passé dans ce quartier précisément. Entre le zonage de 4 étages et un volume de 17 étages, il y existe une option bien réfléchie. Considérant le contexte, mais en considérant aussi les erreurs du passé, le 10 étages me semble vraiment limite.

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Je ne trouve pas l’information qui parle de 17 étages, à part dans le texte d’opinion.

Le plan d’urbanisme actuel en permet 10. Si le projet va au delà du Plan d’urbanisme, il doit passer devant le Comité Jacques-Viger comme tout changement au plan d’urbanisme. Je ne me souviens pas que le projet ait passé cette étape encore.

Ce sera p-ê différent avec le nouveau PUM qui sera publié cette année.

Dans La Presse lors de l’annonce de la transaction avec Centraide au mois d’août

Le nombre d’étages que comptera le projet, et donc le nombre de logements qu’il contiendra, sera ultimement établi en fonction des règles d’urbanisme en vigueur dans le quartier, soit entre quatre et dix.

Effectivement, le texte d’opinion mentionne 17 étages et ma réaction à ce texte est que d’envisager une hauteur de la sorte serait de faire fi des principes d’urbanisme et répéter les erreurs du passé. Des erreurs qui sont très visibles sur cette meme rue.

Le texte n’argumente pas seulement pour un vert selon son opinion personnelle, il argumente aussi de ne pas répéter les erreurs commises dans le passé dans ce quartier. Et je voulais souligner ce deuxième point.

Considérant que ce projet vise des logements hors marché destinés à des étudiants, je crois que 10 étages devrait être la limite. Personnellement, je trouve que l’immeuble de 8 étages au coin de la rue Sherbrooke et Durocher s’intègre mieux au paysage et préférais donc une hauteur de 8 étages avec une architecture exemplaire, mais 10 étages sera ok pour des logements étudiants.

Le texte amène à penser plus loin que les crises que l’ont vit, qui sont vives mais qui nous empêchent de voir clair et souvent, quand on ne voit pas clair, on prend des décisions hâtives qu’on regrette ensuite.

Le texte nous amène à nous projeter dans le temps long et à se rappeler que si une crise du logement dure 5 ou 10 ans, tout au plus, les bâtiments qu’on construit eux devraient être là pour 100 ans. Il faut impérativement prendre le temps de faire les choses comme il faut, en la matière, car les crises passent mais les erreurs restent et nuisent longtemps.

Une crise du logement ne devrait en aucun cas être une excuse pour permettre de niveler vers le bas. La permanence des choses construites ne nous donne pas ce luxe de couper dans l’effort d’intégration et de qualité.

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En rappel, on parle de ce terrain de stationnement:

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Effectivement, on parle de logements étudiants abordables entre 2 tours de 16 et 17 étages. Que le bâtiment fasse 10 ou 17 étages, il ne détonnera pas dans son environnement immédiat. Par contre ce serait bien d’avoir un petit commerce au RDC. De ce qu’on voit, l’expérience piétonne pourrait être améliorée.

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On parle aussi de ces bâtiments de 3 - 4 étages :

Et de ces bâtiments qui sont souvent appelés des erreurs / horreurs :

Le myth des hauteurs max pour une « ville à l’échelle humaine »

Volume d’environ 17 étages occupant toute la largeur du terrain et une bonne profondeur.

Sherbrooke / Durocher

Trottoir ouest d’Aylmer

Trottoir est d’Aylmer

Durocher, vue vers le sud

Durocher / Sherbrooke (trottoir est)

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