« Mais effectivement, à un moment donné, il faudra commencer à construire et arrêter de consulter », laisse-t-il tomber.
C’est la première chose qui me vient à l’esprit en pensant à ce vaste terrain vague. C’est désespérant. D’ailleurs, c’est souvent la première chose qui me vient à l’esprit concernant plusieurs projets piloté par la ville.
Sans trop m’avancer, le dilemme de la Ville dans le cas de l’Hippodrome, ce n’est pas la sur-consultation, loin de là (la récente démarche de l’OCPM était d’ailleurs la première, à ma connaissance, où on abordait avec autant de détails le potentiel aménagement du futur quartier).
Le vrai dilemme pour la Ville, ce sont les moyens financiers absolument gigantesques dont il faut se prévaloir ne serait-ce que pour desservir le site par les plus élémentaires infrastructures (et on ne parle même pas d’écoles, de parcs ou de centres communautaires; seuls la banale tuyauterie et quelques rues représentent des investissements de centaines de millions pour un site de cette taille, sans compter Cavendish).
En conséquence, la Ville doit trouver une façon, sans s’endetter (pas le droit) ni réserver au projet la totalité de son budget d’immobilisations aux dépens de toutes ses autres priorités, une manière de financer la subdivision du site et la réalisation d’infrastructures à l’intérieur d’un échéancier qui serait super difficile à respecter pour le gouvernement provincial (alors n’en parlons pas pour la Ville)!
Bref, le plus dur, ce n’est pas de dessiner le plan d’aménagement, c’est de trouver les ressources pour le faire à la vitesse grand V sans concéder la vue d’ensemble au secteur privé, qui sera un partenaire inévitable une fois les “bases” coulées! (infrastructures, chaussées, désenclavement)
Ce sont effectivement des points importants que tu soulèves. Et il faut les prendre en compte, aucun doute. Mais dans ce cas là, pourquoi nous promettre tant de logement si les ressources financières ne sont pas disponibles?
Je crois que la Ville doit faire valoir une vision pour éventuellement obtenir le support dont elle a besoin des autres paliers gouvernementaux. Ne confondons pas ici promesses et engagements; malgré la maîtrise foncière du site, la Ville n’a pas les ressources pour agir seule, d’autant plus que le désenclavement du site nécessite l’expropriation et le remembrement d’immenses propriétés privées dont l’acquisition ou l’expropriation aurait pour effet de mobiliser la totalité du budget de la Ville en acquisitions foncières.
Elle a cependant le devoir de faire connaître ses engagements en matière d’habitation et d’aménagement sur le site, même si elle ne peut en promettre la réalisation immédiate, afin de justifier les considérables ressources à dédier au dossier. La distinction est cruciale, mais trop subtile pour être pleinement comprise par le public, ce qui mène inévitablement à des frustrations compréhensibles. J’ai confiance que le dossier avance comme jamais auparavant, mais est-ce que ce sera suffisant?
Des nouvelles du projet à l’ODJ du CA de CDN-NDG. Point 40.07 (dossier 1226290003)
Donner un avis de motion et adopter, tel que soumis, le projet de règlement modifiant le Règlement d’urbanisme de l’arrondissement de Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce (01-276), afin d’ajuster la limite entre les zones 0003 et 0015 à celle de l’affectation du Plan d’urbanisme, d’autoriser de nouveaux usages et de modifier la densité et la hauteur permise dans la zone 0003 - Secteur de l’ancien site de l’hippodrome de Montréal puis mandater la secrétaire d’arrondissement pour tenir une séance publique de consultation.
CONTEXTE
Le site de l’hippodrome de Montréal a été cédé par le Gouvernement du Québec à la Ville de
Montréal afin que celle-ci puisse y développer un nouveau milieu de vie mixte. Dans le cadre
de la démarche de planification, en cours, du Quartier Namur-Hippodrome, l’Arrondissement
souhaite modifier certains paramètres de zonage en vue d’un appel à projets qui sera lancé
ultérieurement. Le présent dossier vise à autoriser ces paramètres de zonage conformément
au Plan d’urbanisme actuel.
DESCRIPTION
Dans son Plan d’urbanisme adopté en 2004, la Ville de Montréal identifie plusieurs secteurs
qui doivent faire l’objet d’une planification détaillée métropolitaine. Le secteur où se situe
l’hippodrome, Décarie-Cavendish-Jean-Talon Ouest, est un de ces secteurs qui doit être
revalorisé (secteur 4.13). Le Plan d’urbanisme proposait notamment comme balise
d’aménagement « D’envisager une nouvelle vocation du site de l’Hippodrome privilégiant une
intensification et une diversification des activités et, le cas échéant, revaloriser les activitéssur les terrains occupés par les commerces et le stationnement incitatif Namur ».
Le Plan d’urbanisme autorise, sur le site de l’hippodrome, une affectation « Secteur mixte »,
une densité maximale de 4, et permet des bâtiments pouvant aller jusqu’à 8 étages.
C’est dans ce contexte que la Ville de Montréal a vu une opportunité de se porter acquéreur
du site de l’ancien Hippodrome. L’Entente avec le Gouvernement du Québec a été entérinée
en octobre 2017. Cette entente était assortie de plusieurs conditions, notamment celle de
débuter la vente des terrains dans les six (6) années suivants la signature de l’entente.
Préalablement à cette vente, l’entente précise que le zonage doit être modifié.
Enfin, signalons que la Ville réfléchit à amorcer le processus de vente des terrains à
l’automne 2022. Elle estime avoir besoin de ce délai d’un an entre la mise en vente et leur
conclusion en 2023 pour régler toutes les questions légales et financières avec les futurs
acquéreurs.
Conséquemment, la Direction de l’urbanisme demande à l’Arrondissement, dont c’est la
prérogative, de mettre en place les paramètres de zonage, conformément au plan
d’urbanisme. Le tableau qui suit explique les changements qui seraient apportés à la zone
0003 du Règlement d’urbanisme de l’arrondissement de Côte-des-Neiges–Notre-Dame-deGrâce (01-276) :
Journal Métro | CÔTE-DES-NEIGES & NDG | 6 juillet 2022 à 16h53 | Alicia Casteras
La Corporation de développement communautaire de Côte-des-Neiges (CDC-CDN) s’est rassemblée le mardi 5 juillet pour demander publiquement le développement de logements sociaux sur le site de l’ancien hippodrome de Montréal, aussi connu sous le nom de Blue Bonnets.
Quelques jours après le grand bal des traditionnels déménagements montréalais du 1er juillet, la Corporation de développement communautaire de Côte-des-Neiges (CDC-CDN), la Table habitation sociale (THS) de Côte-des-Neiges, l’organisme Femmes du monde à Côte-des-Neiges, l’Organisation d’éducation et d’information logement (OEIL) de Côte-des-Neiges et Projet Genèse se sont rassemblés le mardi 5 juillet pour dénoncer d’une seule voix le manque criant de logements sociaux dans le quartier de Côte-des-Neiges.
Des familles sont dans des situations épouvantables d’insalubrité ou de surpeuplement, à la merci de propriétaires abusifs.
Darby MacDonald, organisatrice communautaire à Projet Genèse
«Actuellement, il y a 4235 familles de l’arrondissement qui versent 80% de leurs revenus dans leur loyer et 2490 ménages sont sur une liste d’attente pour en obtenir un à loyer modique», affirme Darby MacDonald, organisatrice communautaire à Projet Genèse.
Les militants pressent la Ville de Montréal et le gouvernement Legault de prendre un engagement pour la réalisation d’au moins 2500 logements sociaux dans le développement du secteur de l’ancien hippodrome de Montréal Blue Bonnets, et de soutenir le financement des deux projets Bates et Westbury déjà amorcés. «Côte-des-Neiges est délaissée et n’est absolument pas dans les priorités d’aucun palier du gouvernement. On a besoin d’un soutien politique, financier», ajoute Mia Jeandonnet-Richard, organisatrice communautaire à la Corporation de développement communautaire de Côte-des-Neiges.
Sur les 6000 à 7000 unités d’habitation dont la construction est prévue sur le terrain de Blue Bonnets, les organismes demandent la création d’au moins 2500 logements sociaux dans un quartier pensé pour répondre aux besoins sociaux et communautaires de la population.
Parmi les résidents présents à la réunion jeudi, Inès, 62 ans, qui gagne un peu plus de 800 dollars par mois pour un loyer de 600 dollars. «Si on ajoute le téléphone et l’électricité, il ne reste pas beaucoup à la fin pour manger. Pour économiser, j’ai essayé d’arrêter de payer l’abonnement pour le bus, mais si j’arrête de sortir et que je reste seule chez moi, je déprime», explique celle qui vit actuellement dans un 3 1/2 du côté d’Anjou, et attend d’obtenir un logement social depuis quatre ans. «J’aimerais être plus proche du centre-ville, car je suis de plus en plus âgée et j’ai des difficultés à me déplacer, je tombe souvent. J’ai déjà eu trois fractures.»
Si je manifeste, ce n’est pas seulement pour moi, mais aussi pour les autres, car je sais qu’il y a des personnes qui sont dans des situations pires que la mienne.
Inès, 62 ans, résidente en attente d’un logement social.
Pour faire savoir que les organismes et habitants sont prêts à «faire leurs cartons» et à déménager dans des logements sociaux à Blue Bonnets, à l’issue de la réunion de mardi, une quinzaine de militants s’est ensuite rendue à la mairie d’arrondissement de Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce pour y déposer des cartons sur lesquels on pouvait lire différents slogans, comme «nous avons besoin de maisons» ou encore «dignité pour tous».
Les organismes espéraient rencontrer sur place la mairesse Gracia Kasoki Katahwa, et lui remettre en mains propres des messages écrits par des citoyens qui racontent leurs situations respectives et leur attente de logement social.
«La mairesse n’est pas notre ennemie; je vous demande de ne pas être violent ou impoli. On est là pour discuter et tenter de trouver une solution avec elle», a fait savoir au groupe Darby MacDonald, avant de pénétrer dans la mairie. Après plus d’une demi-heure d’attente dans le hall du bâtiment, Etienne Brunet, chef de division, communication et relation avec les citoyens, est descendu à la rencontre des militants, pour récupérer les lettres. «C’est sûr que la mairie va prendre le temps de regarder les courriers. Après, c’est à eux de décider ce qu’ils peuvent en faire, et il faut voir si l’enjeu se retrouve au municipal ou au palier du provincial», a commenté sans se mouiller le fonctionnaire.
Les organismes ont finalement rendez-vous avec la mairesse Gracia Kasoki Katahwa le 11 juillet prochain.
Selon les derniers chiffres de l’Office municipal d’habitation de Montréal (OMHM), l’arrondissement Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce compte en ce moment 3645 demandes de HLM actives de la part des résidents, et le nombre moyen des jours pour se voir attribuer un logement HLM dans ce secteur est de 2144 jours.
Ils ont raison de demander des logements sociaux et éventuellement abordables. D’ailleurs je trouve qu’on devrait faire encore plus de bruit concernant ce problème. Mais à ce stade ci, tout ce que je demande pour le quartier de l’hippodrome c’est des logements tout court car il n’y a rien qui se passe depuis 10 ans alors que le terrain est vacant et qu’il n’attend qu’à être densifié.
À vrai dire, je commence à être un peu désillusionnée par rapport aux logements sociaux mais aussi des grands terrains vacants appartenant à la ville et ou à un gouvernement. Je ne comprends tout simplement pas l’immobilisme.
Chronique sur l’urbanisme à l’émission Le 15-18 aujourd’hui :
Urbanisme avec Philippe Lupien : L’hippodrome de Montréal Rattrapage du lundi 18 juill. 2022 : Vague de chaleur, et mobilisation pour la réouverture d’un jardin communautaire
La Ville vient aussi de mettre à jour la page Web dédiée au projet
Mis à jour le 18 juillet 2022
Temps de lecture : 2 min
La Ville souhaite faire du futur quartier Namur-Hippodrome un milieu de vie carboneutre axé sur le transport actif et collectif, avec la présence de grands espaces verts. Dans les prochaines années, 12 500 logements y seront construits.
Situé dans l’arrondissement Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce, le site se distinguera en matière de mobilité et d’habitation à faible empreinte écologique.
Le quartier Namur-Hippodrome se situe aux abords de la station de métro Namur et du site de l’ancien hippodrome (totalisant près de 95 ha). Le secteur est bordé à l’est par la rue de la Savane, au sud et à l’ouest par les emprises des voies ferrées du Canadien Pacifique (CP) et au nord par la limite municipale avec la Ville de Mont-Royal.
À l’automne 2019, la Ville a mandaté l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM) pour sonder la population sur la vision et les principes de mise en valeur du quartier. Cette consultation était une occasion d’échanger sur les différents enjeux et de nourrir la réflexion collective.
La vision suivante a été présentée à l’OCPM et la communauté :
La planification du quartier Namur-Hippodrome se poursuit et un plan directeur d’aménagement est en cours d’élaboration. En parallèle, la Ville doit vendre une première parcelle sur le site de l’ancien hippodrome en vertu de l’acte de cession avec le gouvernement du Québec.
La Ville procédera aux modifications réglementaires pour le site de l’ancien hippodrome au plus tard en 2023.
Principales étapes en lien avec les obligations de la Ville :
Principales étapes pour la planification du quartier Namur-Hippodrome :
Ca se passe pour de vrai là? Ah… non, 2024.
C’est incroyable le temps que ca prend pour construire quelque chose. Je n’en reviens tout simplement pas. Et après on se plaint du manque de logement en ville. Quel manque de leadership dans ce dossier !
Normalement ils avaient une date limite pour commencer les travaux. En 2022, ou début 2023, je ne me souviens plus exactement. Sinon Québec reprend les terrains. Visiblement ça ne sera pas respecté.
C’est l’argent qui manque dans ce dossier avec les tergiversations d’Ottawa et de Québec. On l’a d’ailleurs lu dans les journaux, la CAQ se traine les pieds dans plusieurs projets, qui n’aboutissent tout simplement pas et cela depuis le début de son mandat actuel. Ainsi plusieurs chantiers à travers la ville sont inactifs ou retardés faute de budget, ce qui fait que plusieurs promoteurs désespèrent et se concentrent ailleurs.
Face à cette déplorable situation comment aller plus vite pour le développement Namur-Hyppodrome si l’argent est retenu pour les projets déjà acceptés dans les autres quartiers? Ici l’administration municipale a les mains liées et n’a pas les moyens d’avancer l’argent sans garanti que les projets seront appuyés financièrement par Québec.
J’en conclue que c’est déjà assez compliqué avec la bureaucratie municipale, alors quand on ajoute celle du fédéral et du provincial on croule tout simplement dans la totale inaction, comme on le voit clairement aujourd’hui. 
Qu’est-ce que la ville attend des gouvernements supérieurs? Elle ne peut pas juste planifier le secteur puis vendre les terrains a des promoteurs?
Non dans la politique 20-20-20 la plupart des projets doivent inclure un pourcentage de logements abordables et aussi dans certains cas des logements sociaux. C’est cet aspect qui pose problème car une partie du financement vient des gouvernements supérieurs.
Je crois que l’on sous-estime ici la quantité d’argent nécessaire d’un seul coup pour seulement LOTIR et DESSERVIR une partie de ces terrains en infrastructures de base (aqueduc, égout, infrastructures routières de part et d’autre pour ne pas créer un cul-de-sac), dans un contexte où les municipalités n’ont pas le droit de s’endetter même si l’opération était viable à long-terme.
Sans compter que, pour ne pas reproduire les erreurs du passé, la Ville doit conserver les terrains nécessaires aux parcs, écoles, équipements communautaires, logements sociaux et définir en amont une vue d’ensemble qui évitera le développement à la pièce.
Le leadership de la Ville de Montréal pour identifier un modèle d’affaires fonctionnel et viable pour le développement de nouveaux écoquartiers sur des terrains non desservis en infrastructures servira à toutes les municipalités du Québec. La Ville innove, mais les autres paliers doivent suivre aussi.
Je crois que l’entente concerne la vente des terrains, selon les documents plus hauts. Après tout la ville ne construit pas, donc ça ferait du sens.
De ce que je comprends ils enclanchent la vente d’un premier terrain pour l’automne 2022, ce qui respecte l’entente, mais ça prend un an par la suite pour conclure la vente, donc automne 2023.
Une autre de bonne raison de faire de ce secteur un quartier hyper dense, pas un Plateau 2.0 (oui le plateau est dense, mais on a besoin de plus de densité en ce moment). La ville aura un retour rapide de son argent en taxe.
Mais étant donné l’urgence de la situation, la ville ne pourrait-elle pas en financer, à même son budget, une petite partie de ces logements ? En réorientant des sommes dédiées aux travaux d’infrastructures par exemple.
Oui je sais, nous sommes en retard dans la réfection des infrastructures mais, encore une fois, étant donné le criant manque de logement abordable à Montréal, la ville pourrait, je dis bien pourrait, réduire des montants alloués aux infrastructures pendant quelques temps et réorienter ces sommes à la construction de logements abordables, ce qui aurait comme résultat de soulager un peu le problème en attendant les grosses sommes du fédéral et du provincial. C’est une question de choix, non ?
Il est là le manque de leadership selon moi. On ne sent pas la priorité, par des gestes concrets, en provenance de la ville alors que nous savons tous qu’il y a un problème à ce niveau.
C’est une question de structure et de resources beaucoup plus que d’argent et de volonté.
À une époque, la ville avait beaucoup plus de leviers pour mettre en place de genre de projets, mais ils ont été éliminés par les administrations précédentes, et le rôle des villes dans la Loi sur les compétences municipales a bien changé.
Malheureusement intervenir avec son propre budget municipal dans un dossier qui dépend des deux ordres de gouvernement serait envoyer un très mauvais message aux gouvernements supérieurs, comme si la Ville pouvait se passer des sommes attendues, en compassant le manque d’argent temporaire à partir d’autres budgets d’infrastructures déjà planifiés. Ici le principe des vases communicants rendrait la gestion des grands chantiers publics purement chaotique et risquerait de bousiller les contrats déjà accordés aux entreprises soumissionnaires avec toutes les conséquences négatives sur le plan légal.
En d’autres mots chaque service a un devoir de résultat avec des échéances contractuelles précises qui ne peuvent souffrir des délais décidés unilatéralement sous peine de poursuites judiciaires. Ce n’est donc pas une question de choix mais de responsabilité vis à vis des ententes déjà signées avec les sous-contractants, puisque ces derniers subiraient un préjudice réel et des retards injustes et inadmissibles financièrement parlé.
