Projet comptant 229 unités situé sur un grand terrain vague du Vieux-Montréal, à proximité de la Place d’Armes.
Informations
Anciens noms:
Le Victor-Hugo
Piegeon Hole
Emplacement: 230, rue Notre-Dame Ouest, entre les rues Saint-François-Xavier / Hôpital / Saint-Jean
Hauteur: 7 étages
Architecte: Chevalier Morales
Promoteur: Mondev
Début et fin de la construction:
Dates importantes:
Le bâtiment proposé, haut de 7 étages, occupe la totalité du lot et abrite 229 unités résidentielles (46 studios, 139 unités de 1 cc, 28 unités de 2 cc, 11 unités de 3 cc et 5 maisons de ville sur deux niveaux), des espaces commerciaux en bordure de la rue Notre-Dame et des bureaux sur de l’Hôpital.
Le volume proposé, résultat d’une étude urbaine méthodique, est traversé par une cour intérieure Est-Ouest qui le scinde en deux parties longeant respectivement Notre-Dame et de l’Hôpital. L’accès des résidences des étages se fait par Notre-Dame, alors que les maisons de ville présentent leur propre accès sur rue.
L’accès du garage souterrain de deux niveaux et abritant 129 cases véhiculaires et une centaine pour les vélos, se fait par un passage cocher sur la rue de l’Hôpital.
Les façades sont revêtues de cadres de béton aux agrégats exposés sertissant des sections de pierre calcaire de tonalité gris-beige. Les pans de cadres de béton sont rythmés de sections verticales d’aluminium anodisé bronze. La composition proposée est tripartite, avec l’affirmation d’un niveau rez-de-chaussée plus ouvert, un corps de bâtiment, et un dernier niveau légèrement en retrait faisant office de traitement de couronnement.
Même si j’aime beaucoup le projet, je dois avouer que je regrette la perte de cet espace qui a une tout autre fonction que la Place d’Armes. Il s’apparente davantage à un parc, ce qui est nécessaire dans un quartier aussi dense et que l’on souhaite habité.
Vraiment dommage pour le parc, surtout qu’il y a plein de stationnements à proximité. Oui, il y a la Place d’Armes juste à côté, mais ce n’est pas un espace vert. Si j’étais à la ville, j’essaierais d’obtenir la cession d’une partie du lot pour un parc, ce qui aurait aussi comme avantage de garder une vue sur le magnifique édifice de la rue de l’Hôpital. Ça bénéficierait autant aux résidents qu’aux travailleurs et aux touristes. Un peu comme sur ce schéma:
En effet, même si elle avait un droit de préemption en l’absence de vente la ville n’a pas de bâton pour agir. Par contre, elle a toujours le loisir d’utiliser la carotte. Elle pourrait aller voir le promoteur et lui offrir un montant pour essayer d’acquérir une partie du lot.
Ce n’est pas simplement l’utilisation du droit de préemption ou non. Si le promoteur avait demandé un changement de zonage (densité, hauteur, usage), la Ville aurait pu négocier avec lui.
Dans le scénario que tu décris, les coûts compensatoires seraient incroyablement élevés! La Ville amputerait du tiers les revenus potentiels du promoteur, qui peut légalement les construire de plein droit.
Je ne suis pas au courant du fonctionnement de la ville ni des règles précises d’urbanisme, mais selon moi avec de la volonté et beaucoup de travail pour convaincre il y a toujours moyen d’obtenir des concessions. S’il y a un mouvement de contestation populaire, la ville pourrait inviter le promoteur à lui céder une partie du lot à un prix raisonnable, avec congé de taxes pour 10 ans? En échange d’une dérogation pour le nombre d’étages? Rien ne force le promoteur à accepter, bien sûr, mais je lance des idées.
Les gens d’affaires regardent les règlements et les contrats avec un autre œil, et si on leur offre un avantage ils ne seront pas “à cheval” sur les virgules. Reste à savoir si la ville a aussi cette liberté…
Étant encadrée par des lois et des règlements, je te confirme que la ville n’a pas cette liberté!
Une municipalité ne peut exiger du promoteur des changements majeurs de cette nature si celui-ci ne demande pas une permission (dérogation) en retour. Le promoteur de son côté n’a aucun intérêt à faire des concessions s’il n’a pas l’obligation de le faire ou s’ils ne cherchent pas une contrepartie qui l’avantagerait (et qu’il aurait préalablement identifié).
AJOUT
Je précise que j’aurais vraiment souhaité qu’une partie du terrain soit réservée pour un espace vert, mais Mondev propose un projet qui répond en tout point à la réglementation. La Ville n’a donc aucun levier pour l’exiger et Mondev n’a aucune obligation de réduire l’ampleur de son projet.
Je ne veux pas faire déraper la discussion, mais c’est l’une des raisons pour laquelle j’ai des réticences à assouplir la règlementation d’urbanisme.
Il reste toujours la possibilité d’imposer une réserve foncière ou un éventuelle expropriation. C’est pas idéal parce que ça implique généralement un recours judiciaire long et coûteux, mais si c’est fait de bonne foi pour des fins municipales valables (comme un parc), c’est faisable. La conformité d’un projet aux règles d’urbanisme importe peu dans ce cas, mais bien sûr le promoteur fera tout pour dire qu’il a perdu des sommes faramineuses en profit dû à l’expropriation d’une partie du lot.
Avec cet outil et une mobilisation citoyenne (qu’on peut alimenter indirectement!), ça aidera à convaincre le promoteur. Tant qu’on reste dans le cadre de l’éthique et la déontologie pour les élus et les fonctionnaires.
C’est une bonne idée sur papier, mais les compensations d’une expropriation doivent refléter les pertes de revenu potentiel provenant de l’exploitation du terrain visé. Si on oublie toutes autres considérations, amputer du tiers un projet de 230 unités dans le Vieux, c’est plusieurs dizaines de millions en compensation.
Mais bon, on aurait voulu la même chose toi et moi.
