Marché des logements locatifs - Actualités

Sauf que quand tu possède un immeuble locatif les coûts n’augmentent pas si vite que ça chaque année… l’assurance, les taxes, etc. Pour le coût des matériaux, il y a un mécanisme de calcul d’augmentation en fonction de la valeur d’une rénovation et la prise de valeur de l’immeuble, mais ça non plus ça ne se fait pas chaque année.

La seule chose qui fait qu’un propriétaire a besoin d’augmenter de beaucoup un loyer, c’est quelqu’un qui achète aujourd’hui avec peu de capital et qui se ramasse avec des gros paiements. Florilege a raison, il n’y a rien qui a pu empêcher la prise de valeur énorme des plex ces dernières années, et c’est rendu très difficile d’acheter (surtout à Montréal) un plex pour la première fois sans un énorme cash down.

3 « J'aime »

Je pense qu’on oublie que (ce dont j’observe), les demandes de cession de bail se font surtout lorsque les proprios sont des groupes immobiliers ou des gens qui font des flips (comme @Florilege en parle) qui exercent une pression sur les locataires. Donc comme toi Florilège, aucune larme là-dessus. Je crois que beaucoup de propriétaires qui ont un plex + leur propre propriété ou encore vivent dans leur plex ainsi que les futurs/nouveaux acheteurs paient le prix de cette frénésie.

Je veux aussi donner mon exemple personnel. J’ai emménagé dans un 5 et demi dans le Village en juin 2020 et on a eu un deal pour un loyer à 1750$ puisqu’on ne prenait pas les électros. C’était un appartement fraîchement rénové : quoique pas super bien (matériaux cheaps, certains trucs bâclés), et le proprio, bien que sympathique, n’était pas nécessairement rapide pour faire des réparations depuis qu’on est arrivés. J’ai su plus tôt cette année que dans l’appartement en haut en diagonal de chez nous, qui a les mêmes dimensions et divisions et se louait à 1950$ (un peu plus de rénos en 2020 justifierait ce prix), les locataires quittaient. Le propriétaire voulait le louer aux prochains locataires à 2085 $ - beaucoup plus que les 1 % à 2 % recommandés par la Régie. Je ne sais pas si c’est ce qui s’est fait au final, mais ce genre d’augmentation nous affecte tous dans le reste de l’immeuble quand vient le temps de négocier notre loyer.

3 « J'aime »

Montréal s’apprête à mettre les mauvais propriétaires au pas

PHOTO OLIVIER JEAN, ARCHIVES LA PRESSE

La Ville de Montréal tentera de mettre au pas les mauvais propriétaires au cours de la prochaine année en instaurant une certification obligatoire de « propriétaire responsable » pour tous les immeubles de six ou huit logements et plus ainsi qu’un registre de tous les baux signés sur son territoire.

La Ville de Montréal tentera de mettre au pas les mauvais propriétaires au cours de la prochaine année en instaurant une certification obligatoire de « propriétaire responsable » pour tous les immeubles de six logements et plus ainsi qu’un registre de tous les baux signés sur son territoire.

Publié le 26 décembre 2021 à 5h00

Partager

Isabelle Ducas

Isabelle Ducas La Presse

Ces mesures avaient été promises en campagne électorale par la mairesse Valérie Plante, qui avait même précisé qu’elles seraient déposées dans les 100 premiers jours de son mandat.

Au départ, la certification obligatoire devait viser les propriétés de huit logements et plus, mais on songe maintenant à l’étendre à tous les immeubles de six logements et plus, révèle Benoit Dorais, responsable des questions d’habitation au comité exécutif.

Les propriétaires de plex n’auront donc pas à obtenir cette certification.

Les statistiques nous montrent que c’est dans les plus gros immeubles qu’on constate une problématique, qu’il y a des propriétaires récalcitrants et négligents.

Benoit Dorais, responsable des questions d’habitation

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LA PRESSE

Benoit Dorais, responsable des questions d’habitation au comité exécutif de la ville de Montréal

L’administration municipale espère ainsi réduire le nombre de logements insalubres et mal entretenus.

Le fonctionnement du système de certification est en cours d’élaboration. Il obligera vraisemblablement les propriétaires à faire inspecter leurs immeubles par des professionnels, qui confirmeront que tous les systèmes (électricité, plomberie, etc.) sont en bon état et que les appartements sont exempts de moisissures, par exemple.

Si l’immeuble est conforme, la certification sera valide pour cinq ans. Dans le cas contraire, le propriétaire aura un an pour réaliser les travaux requis.

Tous les baux dans un registre

On se penche aussi sur la façon de mettre en place le registre des baux, qui obligera tous les propriétaires, sans exception, à transmettre à la Ville chaque bail signé pour qu’il puisse être consulté par le public. Le but est de permettre aux nouveaux locataires de connaître le loyer qui était payé par les anciens occupants d’un logement.

Les projets de certification et de registre des baux devraient être déposés au conseil municipal en février. Ils feront ensuite l’objet de consultations publiques, explique Benoit Dorais.

En attendant, la Ville de Montréal a lancé une campagne pour informer les locataires de leurs droits en cas de tentative d’éviction par leur propriétaire. Dans certaines circonstances bien précises, un propriétaire peut demander à un locataire de partir, mais il n’a pas tous les droits, fait remarquer M. Dorais.

« La majorité des propriétaires font les choses correctement, mais il y en a qui s’essaient. »
https://www.lapresse.ca/actualites/2021-12-26/montreal-s-apprete-a-mettre-les-mauvais-proprietaires-au-pas.php

3 « J'aime »

Est-ce que l’OMHM sera aussi soumise à cette certification?

C’est déjà dans son mandat https://www.omhm.qc.ca/fr/a-propos-de-nous

1 « J'aime »

Un message a été fusionné à un sujet existant : Actualités - Immobilier résidentiel

Je pensais que les RPA étaient mieux protégées que cela :expressionless:

Résidence Mont-Carmel

Un changement de vocation inquiète les aînés locataires


PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE
La résidence privée Mont-Carmel sera convertie en édifice de logements standard l’été prochain.

Dur matin pour les personnes âgées de la résidence privée Mont-Carmel, située au centre-ville de Montréal.

Publié à 5h00
LOUISE LEDUC
LA PRESSE

Comme des milliers d’autres personnes âgées au Québec depuis sept ans, elles ont reçu lundi un avis d’éviction les informant que leur complexe de 221 logements sera converti en août en un édifice de logements standard, sans infirmière ni surveillance. Elles pourront rester sur place, mais leurs loyers seront majorés et ils n’auront plus droit aux services adaptés à leur âge.

« Malgré les termes légaux contenus dans l’avis d’éviction joint à la présente, nous tenons à vous assurer que nous souhaiterions vous garder à titre de locataires du Mont-Carmel après la transition et que nous serions très heureux de signer avec vous un nouveau bail comme simple locataire, au loyer actuel majoré de 3 % […] », peut-on lire dans la lettre envoyée aux résidants.

Normand Breault dit que, dans la mesure où son loyer actuel incluait un service d’infirmières 24 heures sur 24, une surveillance particulière, des réceptionnistes, etc., la hausse réelle est bien supérieure à 3 %. Avec d’autres locataires, il multipliait lundi les appels pour voir s’il y a possibilité de recours ou non. « Je suis préoccupé pour les personnes âgées assez nombreuses dans la résidence qui ne sont pas en mesure de se défendre de quelque façon que ce soit. Nous pensons créer un comité », dit-il.

Suzanne Saint-Jacques, âgée de 88 ans, dit se plaire au centre-ville. Elle explique n’avoir pas plus envie de déménager que de rester avec cette administration, le groupe LRM, qui a acquis l’édifice en décembre et qui lui a envoyé cet avis d’éviction sans explication préalable, note-t-elle.

Aussi en forme soit-elle, les boutons d’urgence et la surveillance quotidienne à chaque appartement pour s’assurer de la bonne santé de chaque résidant lui apportaient une sécurité.

Joint au téléphone, le président du groupe LRM, Robert Kunstlinger, n’a pas voulu accorder d’entrevue, nous dirigeant plutôt vers un expert en relations publiques, qui lui non plus n’a pas voulu répondre aux questions de La Presse.

Dans la lettre, il est précisé que les personnes qui décideront de quitter l’endroit recevront « la valeur de trois mois de loyer de base, tel que prescrit par le Tribunal administratif du logement » et que les résidants seront accompagnés dans le processus par le CIUSSS du Centre-Sud-de-l’Île-de-Montréal.

Le groupe LRM est aussi propriétaire du Château Royal (à Dollard-des-Ormeaux), du Domaine des Forges (Laval), de la Résidence Laval et de la résidence Jardin Botanique, à Montréal. Le groupe avait acheté la résidence Mont-Carmel en décembre.

Des fermetures nombreuses

Ces dernières années, les résidences privées pour aînés (RPA) ferment par dizaines.

Entre 2015 et 2019, soit avant la pandémie, 430 résidences pour personnes âgées avaient fermé leurs portes, une hémorragie notamment causée par la pénurie de main-d’œuvre de même que par l’obligation d’installer des gicleurs (consécutive au tragique incendie de la résidence de L’Isle-Verte, en 2014).

La pandémie a donné un autre gros coup aux résidences pour personnes âgées.

Au cabinet de Marguerite Blais, ministre responsable des Aînés et des Proches aidants, on indique avoir concentré les programmes d’aide aux petites résidences. Environ 74 % des RPA de la province ont moins de 100 unités, précise-t-on. « Notre gouvernement mise sur elles puisqu’elles permettent de maintenir les aînés dans leur communauté. C’est pourquoi la majorité de nos programmes de soutien depuis le début de la pandémie sont modulés de manière à être plus généreux envers elles et ne s’appliquent pas aux grandes RPA. »

Le cabinet note qu’« il est vrai que certaines petites RPA ont fermé récemment, mais qu’au total, le nombre d’unités locatives en RPA croît d’année en année au Québec ».

Dans le document Bien comprendre le bail et sa portée – Guide pratique à l’intention des exploitants de résidences privées pour aînés, le ministère de la Santé et des Services sociaux indique qu’un propriétaire « a le droit de ne pas renouveler le bail s’il désire changer l’affectation du logement, le subdiviser ou encore l’agrandir substantiellement. Il doit alors transmettre un avis au locataire au moins 6 mois avant l’expiration du bail (un mois avant, si le bail est d’une durée de 6 mois ou moins). Le locataire a ensuite un mois pour s’y opposer en s’adressant au Tribunal administratif du logement ».

EN SAVOIR PLUS

  • 1602, Nombre de résidences privées pour aînés au Québec

Source: SOURCE : MINISTÈRE DE LA SANTÉ ET DES SERVICES SOCIAUX

1 « J'aime »

C’est surprenant quand même. Une personne âgée de 70 ans est mieux protégée dans un logement ordinaire?

Protection des droits des locataires aînés - Société d’habitation du Québec (gouv.qc.ca)

Article de Radio-Can:

le propriétaire du Mont-Carmel strikes again… cette fois aux Résidence Château Beaurivage sur Gouin Est dans Montréal-Nord

Rendu là, c’est de la faute des autorités en place de ne pas avoir mis un frein à ce genre de stratège. Tout comme les nombreuses rénovictions qui ne sont en effet que des évictions afin de relouer à gros prix. Nous devons admettre notre incompétence et avouer publiquement que nous ne pouvons rien faire.

Malheureusement ça ne semble pas être une priorité de la ministre de l’habitation.

parlant de la ministre

Texte intégral

200 millions $ pour la construction de logements abordables au Québec


Les coopératives, organismes à but non lucratif, offices d’habitation et entreprises du secteur privé pourront déposer des projets (archives).
PHOTO : LA PRESSE CANADIENNE / GRAHAM HUGHES

Frédérik-Xavier Duhamel
10 h 30 | Mis à jour à 12 h 00

Un nouveau programme prévoit des investissements de 200 millions de dollars pour la construction de logements abordables au Québec, a annoncé jeudi la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest. Des organismes s’inquiètent toutefois de la nouvelle approche, qui suscite des questions.

Le Programme d’habitation abordable Québec(Nouvelle fenêtre) (PHAQ) permettra d’appuyer financièrement des projets de logements locatifs abordables destinés à des ménages à revenu modeste ou faible ainsi qu’à des personnes ayant des besoins particuliers en habitation, indique-t-on par communiqué.

Il vise à démarrer les premiers travaux dès l’été 2022. « Les logements construits devront être offerts à un loyer maximum fixé par la Société d’habitation du Québec (SHQ) correspondant environ au loyer médian », précise-t-on.

Afin de s’assurer de l’abordabilité de ces logements, une période de maintien pouvant aller jusqu’à 35 ans sera exigée, et les taux d’aide seront modulés en fonction de la durée de l’engagement.

Les coopératives, organismes à but non lucratif, offices d’habitation et entreprises du secteur privé pourront déposer des projets.

« Nous devons augmenter plus rapidement l’offre de logements abordables dans toutes les régions du Québec, et avec le PHAQ, nous aurons un véhicule beaucoup plus rapide et performant en renfort », a déclaré la ministre Laforest par communiqué.

« Nous considérons le nouveau Programme d’habitation abordable annoncé par le gouvernement du Québec comme un pas dans la bonne direction », a déclaré Benoit Dorais, maire de l’arrondissement du Sud-Ouest et responsable de l’habitation au comité exécutif de la Ville de Montréal. Mais il reste évidemment du travail à faire.

« Nous allons continuer de prendre connaissance du programme et nous restons à l’affût des annonces à venir concernant les grilles de subventions, les loyers cibles ainsi que les revenus admissibles », a ajouté M. Dorais.

Des organismes inquiets

Le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) et le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) s’inquiètent de la direction que semble prendre le gouvernement avec ce programme.

Ils dénoncent une volonté de privatisation, un flou sur le calcul du loyer abordable et l’absence de cibles de logements à réaliser, entre autres.

« On met en concurrence le marché privé et le marché des logements sociaux, qui n’ont pas la même mission », a déploré Marion Duval, co-coordonnatrice et porte-parole du RCLALQ, en entrevue jeudi. « Moi, ça m’inquiète. »

Tant pour le RCLALQ que pour le FRAPRU, les cibles de loyer doivent être précisées et gagneraient à se baser sur le pourcentage du revenu des locataires.

Près de 200 000 ménages locataires, dont le revenu médian est de moins de 20 000 $ par année, consacrent plus de la moitié de leurs revenus pour se loger au Québec, indique le FRAPRU par communiqué.

De plus, le PHAQ ne prévoit aucun objectif chiffré pour la réalisation de logements sociaux et communautaires, déplore le Front d’action. Questionné à ce sujet, le ministère n’avait pas partagé d’estimation sur le nombre de logements envisagés au moment de publier ce texte.

Autre écueil, il semble que des promoteurs privés pourraient mettre fin à leurs engagements avec le gouvernement après cinq ans, sans que la subvention qui leur a été accordée doive même être remboursée au grand complet, dénonce encore le FRAPRU, une inquiétude partagée par Mme Duval du RCLALQ.

Le programme, publié mercredi dans la Gazette officielle du Québec, prévoit qu’en cas de non-respect de la convention au-delà des cinq premières années d’engagement, le demandeur devra rembourser la part non gagnée de la subvention pour le nombre d’années restant à l’engagement.

Les ménages locataires habitant les logements concernés, eux, seraient laissés en plan, selon le FRAPRU.

Le journaliste de Radio-Canada, René Saint-Louis, a publié un graphique de l’échéancier sur son compte Twitter

2 « J'aime »

Je pensais que la ville n’avait pas les compétences requises pour imposer un registre des baux parce que ça relevait de Québec. Qu’en est il réellement ?

Selon le communiqué, c’est le Règlement sur la salubrité qui encadre cette certification

Ces nouvelles dispositions prévues par la certification vont s’inscrire dans le Règlement sur la salubrité, l’entretien et la sécurité des logements de la Ville de Montréal. En cas de non-respect, des constats d’infraction pourront être délivrés et, dans les cas de non-conformités graves, la certification sera refusée ou révoquée. À noter que la certification n’est pas une attestation de la Ville que le bâtiment est exempt de non-conformités. Il s’agit plutôt d’une attestation du propriétaire démontrant qu’il a pris les moyens nécessaires pour réaliser un diagnostic de l’état de son bâtiment et de ses logements, et qu’il ou elle entend prendre ses responsabilités quant à leur entretien.

Et pour obtenir la certification, il faut fournir l’information sur le loyer

Afin de délivrer la certification de propriétaire responsable, la Ville exigera dorénavant que les propriétaires de bâtiments de huit logements et plus obtiennent une preuve attestant de l’entretien adéquat de leur bâtiment. Le projet prévoit que cette attestation sera transmise à la Ville tous les cinq ans, assortie, au besoin, d’un plan d’entretien et de mesures correctives. Les propriétaires devront également fournir les montants des loyers de chaque logement, cette information étant nécessaire à l’obtention de la certification.

Donc c’est pas obligatoire d’obtenir la certification ?

Edit : Désolé j’étais distrait ! Okay compris

Du journal Métro:

Chaque propriétaire devra se doter obligatoirement d’une certification pour chaque bâtiment qu’il possède. Il sera ensuite certifié comme «responsable» quand il aura complété le processus. La certification devra être renouvelée tous les cinq ans.

La ville de Montréal possède déjà des pouvoirs dans le règlement sur la salubrité qui permet d’aller jusqu’à l’expropriation. Visiblement elle peut agir avec des dents avec ce règlement pour une non-conformité sévère.

J’ai entendu à la radio de Radio-Canada que les contraventions pour non-conformité peuvent aller jusqu’à 5000$ par logement!

1 « J'aime »