Il semble que le Canada fait dur comparé aux autres pays du G7 en matière de construction de logements
Un manque chronique de logements au Canada, des prix à la hausse en 2022
Le prix médian d’une maison a presque doublé entre décembre 2019 et décembre 2021 dans certaines régions du Canada.
Des immeubles dans le centre-ville de Montréal.
PHOTO : RADIO-CANADA / JEAN-CLAUDE TALIANA
Mathieu Dion
à 4 h 00
« Ils n’arrêtent plus de construire! » « Qui habite là-dedans? » La réponse repose sur un problème fondamental : le Canada a le plus faible nombre d’unités de logement par 1000 habitants des pays du G7. La situation est critique en Ontario, tandis que le Québec se trouve près de la moyenne du regroupement.
La Banque Scotia estime qu’il faudrait construire 1,8 million de logements de plus pour avoir un stock équivalent à celui des pays du G7. L’Ontario et l’Alberta sont de loin les provinces faisant face à la plus grande pénurie, d’après une nouvelle étude de l’institution financière.
En Ontario, 650 000 unités d’habitation devraient être construites, seulement pour atteindre la moyenne canadienne. Ça donne une indication du gouffre à combler, affirme l’auteur du rapport et économiste en chef de la Banque Scotia, Jean-François Perrault. Le nombre de mises en chantier a été légèrement inférieur à 100 000 en 2021.
Le problème, donc, s’aggrave depuis quelques années, ce qui a des répercussions considérables sur les prix des propriétés dans cette province. L’Association canadienne de l’immeuble rapporte qu’ils ont bondi de 44 % en deux ans et devraient progresser de près de 12 % en 2022.
Contrairement à la croyance populaire, les propriétés sont pour la très grande majorité habitées et ne sont pas acquises qu’à des fins spéculatives. La croissance de la population canadienne est de retour aux niveaux prépandémiques grâce à une forte immigration. Ces milliers de personnes qui entrent au pays chaque année – dont beaucoup ont de bons emplois – doivent se loger quelque part.
La Banque Nationale, elle, estime que la population des 25 à 54 ans continuera de grossir de 130 000 personnes par année, de quoi resserrer encore davantage le marché immobilier résidentiel faute de mises en chantier suffisantes.
« Il est clair que l’immigration a mis de la pression sur le marché du logement parce qu’on n’a pas été capable de créer les logements nécessaires pour accommoder cette demande additionnelle. »
— Une citation de Jean-François Perrault, économiste en chef de la Banque Scotia
Une situation moins critique au Québec, et pourtant
Le Québec se situe légèrement sous la moyenne des pays du G7 avec 470 unités d’habitation par 1000 habitants.
Jean-François Perrault fait remarquer que la croissance de la population s’avère moins forte dans la province, mais un changement de préférences des ménages en raison de la pandémie a modifié la structure du marché de la revente.
La quête de plus grands espaces ou le désir de personnes âgées de demeurer dans leur maison plus longtemps font partie de ce changement.
L’exubérance des prix ailleurs au pays et la possibilité de travailler à distance entraîneront aussi, avance-t-il, un déplacement des Canadiens vers le Québec et le Nouveau-Brunswick.
D’ailleurs, les données de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec révèlent qu’entre décembre 2019 et décembre 2021, le prix médian d’une maison dans la province a augmenté de 48 %, soit de 267 000 à 395 000 dollars, et celui d’un condo de 36 %.
« Si on pense en termes d’offre et de demande, c’est difficile d’envisager une situation dans laquelle l’abordabilité des maisons retournerait à quelque chose qui serait plus en ligne avec l’histoire. »
— Une citation de Jean-François Perrault, économiste en chef, Banque Scotia
L’industrie de la construction québécoise était en voie d’atteindre un record en 2021 avec plus de 54 000 mises en chantier de janvier à novembre, l’année la plus forte de l’histoire au chapitre des logements locatifs. Ce rythme risque cependant d’être difficile à soutenir en 2022 en raison de l’inflation et de la hausse des taux d’intérêt.
Pas de solution miracle
Certaines provinces ont entrepris différentes actions pour trouver des solutions à ce phénomène. L’Ontario a créé en décembre le Groupe d’étude sur le logement abordable pour fournir des recommandations afin d’accroître l’abordabilité du logement.
Dans sa récente mise à jour économique, Québec a débloqué 200 millions de dollars pour augmenter plus rapidement l’offre de logements abordables.
Le gouvernement fédéral a prévu tenir en ce début d’année un sommet national sur l’offre de logement avec des partenaires provinciaux et municipaux.
La réalité, avec la grande insuffisance de travailleurs en construction, c’est qu’il sera difficile d’augmenter la production beaucoup plus qu’on le fait maintenant, souligne toutefois Jean-François Perrault.
Explosion des ventes des propriétés à plus d’un million de dollars
Le marché immobilier de luxe a connu une année record en 2021, selon l’agence Sotheby’s. À Montréal, les ventes de maisons et de condos à plus d’un million de dollars ont bondi de 137 % par rapport à 2020 pour un total de 1810 unités. Par ailleurs, 41 propriétés se sont vendues à plus de 4 millions de dollars, dont 2 à plus de 10 millions.
Dans la grande région de Toronto, les ventes de propriétés de plus 4 millions de dollars ont grimpé de 224 %, et celles de propriétés de plus de 10 millions, de 238 %.
La firme attribue ces augmentations importantes à la faiblesse des taux d’intérêt hypothécaires et à la priorité donnée aux espaces de vie en raison de la pandémie.