Je parlais avec des personnes impliquées dans l’OMHM au début de semaine. Le financement est aberrant.
Lorsque tu as la chance d’avoir de l’argent, celui-ci est versé en versements, ce qui empêche de prévoir des projets moyen termes (non seulement d’une année à l’autre le financement varie énormément, mais celui-ci peut être charcuté dans la même année). Une fois que tu as l’argent, il y a une limite de temps serrée pour identifier, planifier et démarrer les projets (les architectes se font appeler d’urgence), projets que tu ne pouvais pas prévoir avant parce que le financement n’est pas garanti. Ensuite l’argent disparaît. Et tu fais un projet sous les coûts? Félicitation, cet argent aussi disparaît, impossible de le réinvestir ailleurs, dans d’autres projets ou pour entretenir les édifices.
Un autre enjeu est le financement. Il me semble que le programme AccèsLogis donne 100 000$ par porte. Une des entreprises d’économie sociale en développement immobilier disait récemment que même dans l’Est de Montréal, le coût de construction est rendu à 400 000 $ par porte…
Il faudra bonifier pour que les projets démarrent, et p-ê revoir les normes de superficie minimale pour les logements communautaires/sociaux à Montréal
Cela fait longtemps que l’industrie de l’architecture souhaite préfabriquer des éléments qui n’ont qu’à être assemblés par la suite sur le chantier. Mais il faut toutefois, bien souvent, des crises ou des contextes particuliers pour concrétiser ce genre d’idée. Et si la préfabrication pouvait être une solution efficace à la crise du logement et au manque de logements abordables? Selon l’architecte Carlo Carbone, cette méthode permettrait de construire des habitations plus rapidement, à moindre coût, avec moins de main-d’œuvre et en générant moins de pertes.
Notre journaliste Philippe-Antoine Saulnier l’a rencontré lors de son exposition sur la préfabrication au Centre de design de l’Université du Québec à Montréal (UQAM).
L’architecte et professeur à l’Ecole de design de l’UQAM, Carlo Carbone, est aussi commissaire de l’exposition « Architectures en production, Visées de la préfabrication ». RADIO-CANADA / PHILIPPE-ANTOINE SAULNIER
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La préfabrication au service du logement abordable
Une maquette présentée à l’exposition « Architectures en production, visées de la préfabrication ». PHOTO : RADIO-CANADA / PHILIPPE-ANTOINE SAULNIER
Philippe-Antoine Saulnier Publié hier à 19 h 54
La Société d’habitation du Québec (SHQ) invite les entreprises et les organismes du secteur de l’habitation à concevoir des immeubles préfabriqués pouvant accueillir des logements abordables.
Il y a une certaine conjoncture qui est déjà en train de se passer, croit Nathalie Doyon, architecte à la SHQ. Étant donné le manque de main-d’oeuvre, le coût et la rareté du logement, il y a déjà une pression et des espoirs qui sont fondés sur l’industrialisation.
La SHQ vient de lancer un appel de propositions pour la réalisation de maquettes numériques de logements abordables préfabriqués. Les lauréats auront un an pour élaborer leurs projets avant que ceux-ci ne soient prêts à être construits.
La longue histoire de la préfabrication en architecture
L’expression “trailer park”, c’est très péjoratif, reconnaît Carlo Carbone, architecte et professeur à l’École de design de l’UQAM, en faisant visiter l’exposition qu’il a montée sur le thème de la préfabrication.
Pourtant, la maison mobile est une typologie d’habitation qui a eu beaucoup de succès, surtout dans le sud des États-Unis, parce qu’elle répond à un besoin de logement abordable, explique M. Carbone.
Le professeur Carlo Carbone, de l’École de design de l’UQAM PHOTO : RADIO-CANADA / PHILIPPE-ANTOINE SAULNIER
L’exposition, qui se tient au Centre de design de l’UQAM, vise à démontrer que le phénomène de l’industrialisation et de la préfabrication dépasse bien la fameuse maison mobile. On y présente par exemple des boîtes contenant les services nécessaires à l’habitation, comme la cuisine, la salle de bain et le système de ventilation.
Ces cubes peuvent être installés à l’intérieur de logements neufs, ou même dans des tours de bureaux converties en immeubles de logements. Sur une note plus futuriste, on peut voir des projets de capsules habitables fixées à un support. Ou encore des trousses de composants à fabriquer soi-même.
Au fil des décennies, ce sont les crises qui ont souvent poussé les architectes et les promoteurs à envisager la préfabrication.
Le baby-boom a amené la nécessité de construire un nombre important de logements, dans un laps de temps relativement court, explique le commissaire de l’exposition. Crise du pétrole dans les années 1970, cette idée, encore, de construire rapidement avec moins de ressources, moins de gaspillage, la préfabrication apparaît.
Peuvent s’ajouter à cette liste la crise de la COVID, qui a forcé la construction rapide de cliniques et d’hôpitaux, et la crise des migrants, pour laquelle des solutions de logements temporaires préfabriqués ont été explorées.
Le professeur Carbone estime que la préfabrication peut permettre de réduire de 2 à 3 mois un projet de 12 mois, en produisant simultanément en usine et en chantier. Les coûts des projets réalisés en préfabrication semblent toutefois équivalents à ceux des projets standards. C’est parce que, souvent, on est dans des projets uniques, explique-t-il.
« Si on répétait le modèle de projet en projet, là, il y a un potentiel d’augmenter les économies d’échelle et de réduire les coûts. »
— Une citation de Carlo Carbone, architecte et professeur
Des considérations environnementales militent également pour ce mode de construction, selon Mme Doyon. La construction peut permettre de réduire les pertes et la consommation d’énergie. Certains manufacturiers réfléchissent aussi à la question de la récupération de matériaux et même au recyclage des bâtiments en fin de vie.
Carlo Carbone croit que l’industrie québécoise a le potentiel de prendre de l’avance sur le marché nord-américain du logement préfabriqué, à condition d’instaurer une plus grande collaboration entre les entreprises.
La Société de l’habitation du Québec souhaite d’ailleurs pousser les entreprises à explorer davantage le secteur de la préfabrication, où les projets d’immeubles multilogements sont encore marginaux, selon Nathalie Doyon. On souhaite que les manufacturiers s’investissent dans ce créneau-là. Pour y arriver, dit-elle, on doit changer complètement la façon de réaliser des projets. On ne doit plus concevoir en fonction de faire un chantier, mais plutôt en fonction de la capacité manufacturière.
Le Japon et le nord de l’Europe en avance sur l’Amérique du Nord
Malgré les nombreux projets d’architecture industrialisée réalisés aux États-Unis, dont témoigne l’exposition au Centre de design de l’UQAM, le continent nord-américain est en retard sur certaines parties du monde, selon le commissaire.
Les pays scandinaves, berceau du géant de l’assemblage Ikea, ont déjà intégré l’idée de produire les logements en série. On a une approche de la maison, avec la standardisation des composants, qui fait que le niveau de préfabrication est autour de 70 %, explique Carlo Carbone. Au Japon, le constructeur automobile Toyota produit des maisons en usine depuis longtemps, poursuit-il.
Aux États-Unis, Henry Ford a déjà exploré l’idée de construire des maisons à la manière dont il construisait les autos, raconte M. Carbone. Ça n’a jamais fonctionné, parce que je pense qu’aux États-Unis et en Amérique du Nord, on revient à cette notion de perception d’unicité. On ne veut pas que notre maison soit qualifiée de quelque chose qui a été produit [en série].
Le fonctionnement de l’industrie de la construction au Québec serait aussi un frein à l’adoption de la préfabrication, selon M. Carbone. Dans notre manière de faire, il y a beaucoup de choses qui sont ajustées et adaptées au chantier, ce qui amène des surcoûts, des extras, dit-il. La construction hors site, ça pousse à réfléchir au projet en amont.
L’Église où se trouvait le Negro Community Centre, juste avant sa destruction en 2014. Photo: Archives Métro
Nicolas Monet 23 décembre 2022 à 10h26 - Mis à jour 23 décembre 2022 à 13h26 5 minutes de lecture
Un centre qui jumèlera logements abordables et activités communautaires sera développé sur le site originel du Negro Community Centre (NCC), qui a été le premier centre communautaire noir à Montréal.
Le conseil municipal de Montréal a approuvé lundi l’acquisition au cout de 2,175 M$ du terrain vacant au coin des rues Coursol et Canning où se trouvait le NCC, dans la Petite-Bourgogne.
«Le projet n’est pas encore défini», explique en entrevue le responsable de l’habitation au comité exécutif de la Ville, Benoit Dorais. Le nouveau centre sera construit en étroite collaboration avec la communauté noire afin que le projet se concrétise selon sa vision, assure-t-il.
Ainsi, la Ville compte s’asseoir avec des représentants de la communauté au retour des Fêtes pour déterminer les modalités et les activités du centre.
C’est [la communauté] qui va mener, on ne vient pas développer pour elle.
– Benoit Dorais, responsable de l’habitation au comité exécutif de Montréal et maire du Sud-Ouest
Le Sud-Ouest et la Ville de Montréal mettront donc leurs ressources techniques et financières à la disposition du Centre canadien pour les Canadien.ne.s Afro-Descendant.e.s (CCAD), la nouvelle appellation du NCC.
De plus, l’administration municipale sera flexible dans l’application des paramètres d’urbanismes, dont la hauteur du futur bâtiment et son empreinte au sol, pour maximiser le potentiel du centre, assure l’élu.
L’échéancier des travaux et les moyens de financement seront déterminés lorsque le projet sera mieux défini, ajoute-t-il.
«C’est comme si on revenait à la maison»
«Notre longue marche vers la maison s’est terminée», se réjouit la vice-présidente du CCAD, Andrea Este.
La nouvelle de l’achat du terrain par la Ville est un grand soulagement pour les membres du CCAD qui luttent depuis des décennies pour préserver l’héritage du NCC, explique celle qui est également la grande nièce du fondateur du centre, le pasteur Charles H. Este.
Il y a eu des tentatives de faire renaitre le centre sous le règne de l’ancien maire de Montréal, Gérald Tremblay. Toutefois, une volonté politique vacillante et des difficultés de financement ont empêché de concrétiser le projet.
«Nous sommes encore en train d’essayer d’assimiler cette incroyable nouvelle», affirme Andrea Este, visiblement émue. «Nous serons à nouveau en mesure de prospérer dans ce lieu qui nous est propre».
Des enfants, assis autour d’une table, tissent à l’aiguille avec l’aide d’une éducatrice du NCC. Gracieuseté de la Bibliothèque et Archives nationales du Québec (BAnQ)/Conrad Poirier.
Désormais, c’est à la communauté de se retrousser les manches, explique pour sa part le président de la Table ronde du Mois de l’histoire des Noirs, Michael Farkas.
Celui qui a fréquenté le NCC comme membre dans les années 80 a confiance que le CCAD et la Ville seront en mesure de concevoir un projet qui répond aux besoins de la communauté tout en respectant l’esprit et la mission du centre.
C’est un maudit beau cadeau de Noël!
— Michael Farkas, président de la Table ronde du Mois de l’histoire des Noirs
Centre de mémoire et de documentation, salle de réception, locaux communautaires: Michael Farkas rêve en grand et espère que le nouveau centre perdurera. «C’est pour nos petits-enfants», résume-t-il.
Par ailleurs, il espère que le projet aura une vocation culturelle est très importante en raison du déficit d’espace dédié à la culture noire Montréalaise.
Une histoire riche et tumultueuse
Institution emblématique du quartier – et pour l’ensemble de la communauté noire montréalaise – le NCC était le «poumon» de la Petite-Bourgogne, explique Michael Farkas.
Fondé en 1927, le centre venait en aide aux gens dans le besoin, offrant nourriture et vêtements ainsi que du soutien en matière d’emploi, d’immigration et de logement.
Au sommet de sa popularité, dans les années 50 et 60, le centre était un «pôle d’attraction culturel et communautaire», ajoute-t-il. Des gens venaient de partout, dont des États-Unis, pour s’y rassembler et y voir jouer des musiciens de renom comme Oscar Peterson et Oliver Jones.
Un déclin progressif des activités du NCC mène à sa fermeture définitive en 1993. La réorganisation urbaine de la Petite-Bourgogne dans les années 60 et 70, au premier chef la destruction de logements pour la construction de l’autoroute Ville-Marie, avait entrainé un exode de la population noire vers d’autres quartiers de la Ville.
Un jeune joue au tennis de table au Negro Community Center. Gracieuseté de la Bibliothèque et Archives nationales du Québec (BAnQ)/Conrad Poirier.
Malgré une forte opposition de la communauté et de la Ville, l’église West End Methodist, qui hébergeait le NCC a été détruite en 2014 par son nouveau propriétaire, 9289-5929 Québec inc. Le bâtiment était déjà dans un état de décrépitude avancé, un mur complet s’étant effondré en avril de la même année.
Le promoteur a par la suite tenté d’exploiter le terrain de diverses façons, mais l’Arrondissement du Sud-Ouest refusait de changer le zonage s’il «ne développait pas du logement abordable ou un projet à vocation communautaire», précise Benoit Dorais.
Cet automne, après une transaction immobilière avortée entre deux parties privées, 9289-5929 Québec inc. a finalement accepté de vendre le terrain à la Ville.
Le président de 9289-5929 Québec inc., Paul Sen Chher, n’a pas voulu commenter la vente.
L’OMHM procédera à la rénovation de trois immeubles d’habitation
Portail Constructo | 5 janvier 2023
La Ville de Montréal a annoncé l’octroi d’un prêt à l’Office municipal d’habitation de Montréal (OMHM) afin de faire l’acquisition de trois immeubles d’habitation situés dans les arrondissements d’Ahuntsic-Cartierville et de Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles.
Grâce à ce prêt sans intérêt de 5,135 M$ et valide pour une période de 35 ans, l’OMHM procédera à la rénovation et à la mise à niveau de 86 logements destinés à des ménages vulnérables, dont 78 comportent 3 chambres à coucher ou plus.
Ce projet devait initialement être financé par le programme AccèsLogis, mais la hausse des couts de construction et les taux d’intérêts ne permettaient plus au programme de couvrir l’ensemble des couts. Le prêt sans intérêt offert par la Ville permet ainsi à l’OMHM de réaliser le projet grâce à un montage financier alternatif.
Source : Ville de Montréal - Cabinet de la mairesse et du comité exécutif
Après avoir été directeur des informations générales et avoir mis sur pied la cellule d’enquêtes économiques de La Presse, Maxime Bergeron signe ici son premier texte à titre de chroniqueur aux affaires municipales. Dans son nouveau mandat, il s’intéressera à la métropole, à la vie urbaine, à la politique municipale et aux interactions entre les villes et les gouvernements fédéral et provincial, le milieu des affaires et le secteur sociocommunautaire. — François Cardinal, éditeur adjoint
Publié à 5h00
Soixante mille. C’est le nombre de logements sociaux et abordables que l’administration de Valérie Plante veut construire ou « pérenniser » au cours des 10 prochaines années à Montréal.
La politicienne l’a promis pendant sa campagne électorale de 2021. Elle a répété cette cible depuis le début de son second mandat.
La volonté est là, dite et redite.
Mais au-delà des intentions, enfin, la Ville annoncera d’ici quelques semaines un plan concret pour accélérer la création de nouveaux logements abordables, ai-je appris.
En gros : elle assénera un coup de hache dans la bureaucratie.
Ce ne sera pas un luxe.
Car encore aujourd’hui, les étapes à franchir pour construire des logements abordables relèvent de la course à obstacles dans la métropole.
Plusieurs gros promoteurs, qui souhaitent intégrer des logements abordables à leurs projets immobiliers, m’ont confié leur frustration extrême devant la complexité de l’appareil municipal. Certains ont déjà jeté l’éponge ; d’autres rongent leur frein en maudissant les dieux du fonctionnariat.
« La ville spinne dans le beurre et est pognée dans la bouette », a illustré l’un d’eux.
Benoit Dorais, responsable du dossier de l’habitation au comité exécutif de la Ville de Montréal
Benoit Dorais, responsable du dossier de l’habitation au comité exécutif, est le premier à reconnaître que la machine bureaucratique est loin d’être « facilitante » à l’heure actuelle dans les 19 arrondissements de Montréal.
C’est le moins qu’on puisse dire.
« Il y a 19 cultures organisationnelles à la Ville, ou à peu près, il y a assurément 19 réglementations d’urbanisme, et il n’y a absolument aucun tronc commun », m’a-t-il confié en entrevue.
Le résultat de cette courtepointe réglementaire ? Un ping-pong étourdissant pour les constructeurs de logements, qui sont sans cesse ballottés d’une instance à l’autre. Chaque mois qui passe ajoute des coûts supplémentaires à leurs projets et réduit leurs chances de voir le jour.
Concrètement, cela se traduit par un rythme de construction trèèèèèès lent dans le logement abordable. Et par des listes d’attente auxquelles s’ajoutent chaque mois des dizaines de familles à faible revenu, victimes collatérales de la lourdeur bureaucratique montréalaise.
La mairesse Valérie Plante a fait du logement l’une de ses priorités dès sa première course à la mairie. Le bilan de son administration est jusqu’ici mitigé.
Sa promesse de « construire » 12 000 logements sociaux et abordables pendant son premier mandat, entre 2017 et 2021, est loin d’avoir été remplie, révèle une enquête récente du Journal de Montréal. Certains chiffres ont été triturés, et le nombre réel de nouveaux logements livrés est bien inférieur à ce qui a été claironné.
Il faut reconnaître, toutefois, que l’administration Plante semble cette fois-ci bien déterminée à prendre le taureau de l’abordabilité par les cornes. Elle a annoncé en juin dernier le « Chantier Montréal abordable », qui vise à atteindre – vraiment – la cible de 60 000 logements d’ici 10 ans.
Le communiqué publié en juin contient plusieurs mots qui ne fleurent pas immédiatement l’efficacité. Qui font peur, même. On y parle de « chantiers de travail thématiques », de la nécessité d’être « agiles ».
Mais la démarche semble sérieuse et plusieurs acteurs de haut niveau travaillent main dans la main avec la Ville de Montréal.
Le groupe de travail sur l’habitation est coprésidé par Roger Plamondon, président du Groupe immobilier Broccolini, qui construit ces jours-ci plusieurs gratte-ciel imposants au centre-ville. Edith Cyr, directrice générale de Bâtir son quartier, l’un des organismes les plus crédibles en matière de construction de logements abordables, est l’autre dirigeante, aux côtés de Benoit Dorais.
Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, le promoteur Prével et la Société de développement Angus sont aussi présents à la table. Le niveau est relevé.
Pour accélérer la cadence, l’administration Plante a mis en place une « cellule facilitatrice » – un autre terme inquiétant à première vue. C’est pourtant elle qui pourrait détenir la clé du succès.
D’ici quelques semaines, la Ville annoncera le fruit des travaux de cette « cellule », qui devraient se traduire par une simplification de la bureaucratie pour les promoteurs.
« Ce que la cellule facilitatrice vise à faire, c’est de dire : quand tu as un bon projet et que tu veux le voir arriver, comment on est capable de se donner les bonnes conditions pour que ça ne ressemble pas à la maison des fous d’Astérix ? », résume Benoit Dorais.
La barre est haute et les promoteurs découragés attendent de pied ferme la réduction de la bureaucratie promise par l’administration Plante. On sera bientôt à même de juger s’il s’agira d’un coup de hache, ou plutôt d’un coup de sécateur.
La crédibilité du reste de l’exercice en dépendra.
Plusieurs autres détails sont encore à ficeler. Sur les 60 000 logements promis d’ici 10 ans, il n’y aura en fait qu’une minorité de constructions neuves. Dans la majorité des cas, il s’agira d’appartements abordables déjà existants, qui seront « pérennisés » grâce à un ensemble de stratégies comme l’acquisition de conciergeries par le bras immobilier de la Ville.
La définition de ce qui constitue un logement « abordable », souvent élastique, devra aussi être précisée.
L’autre élément de l’équation, incontournable, touchera le financement. Ottawa a déboursé des milliards pour la construction de logements abordables au cours des dernières années. Québec a pour sa part créé de nouveaux programmes qui visent à suppléer AccèsLogis, efficace mais sous-financé.
Le problème, c’est que plusieurs de ces programmes sont incompatibles entre eux, ou ont des échéances différentes. Le résultat : de nombreux projets de logements abordables, déjà ficelés, ne parviennent pas à sortir de terre, faute d’un montage financier cohérent.
La nouvelle ministre responsable de l’Habitation, France-Élaine Duranceau, me fait valoir que « l*’*argent est là et [qu’]il sera là pour les bons projets, bien ficelés ». Les discussions promettent d’être corsées avec la Ville de Montréal et les autres partenaires impliqués, qui sont loin d’être d’accord avec cette affirmation.
Les sceptiques restent nombreux, et j’en suis, mais jamais on n’a semblé avoir été aussi près d’un déblocage du grand embâcle bureaucratique.
J’ai un très gros problème avec ça vraiment. C’est comme si on ajoutait, aux logements déjà existants au Québec sous pretexte qu’ils n’ont pas été détruits, les mises en chantier pour faire le bilan annuel de l’effervescence immobilière de la province.
« Tiens je te dois 3000$. Mais tu as déjà un 1000$ dans ton compte donc je te rajoute 2000$ et ma dette est payée ». C’est de la foutaise pure et simple. Si ces logements sont déjà occupés alors ça ne change absolument RIEN pour les familles qui n’ont pas encore de logement.
Je suis quand même très content que l’on commence à poser des questions sur la stratégie de la ville pour atteindre ses cibles parce que ça semble être du gros n’importe quoi pour le moment. Je trouve qu’on se moque du contribuable avec ce genre de choses.
Je pense quand même que la question de la pérennisation du logement abordable est importante. C’est souvent un point de critique des pratiques actuels pour plusieurs subventions. Ça assure que le coût d’un logement reste abordable sur le long terme, pas juste au moment de sa construction/acquisition. Ce qui veut dire que le logement ne sera plus abordable après X années généralement.
Mais je suis bien d’accord que ça ne remplace pas des constructions neuves, vu l’ampleur des besoins et l’augmentation constante de la population. La pérennisation est juste une part d’une stratégie cohérente. La majorité des logements devraient être de nouvelles constructions pour assurer de suivre la demande, idéalement. En bout de ligne, le problème des stratégies actuels est souvent un manque d’argent, qui empêche de lancer les projets.
Ici, les promoteurs sont directement impliqués. C’est leur moment de prouver qu’ils peuvent contribuer avec succès comme partenaires. C’est encourageant je pense comme approche, et ça répond à bien des critiques.
Exact. On ne devrait pas amalgamer les nouveaux logements et la pérennisation de logements existants ! Ça doit être deux choses bien distinctes. Sinon on pourrait juste construire 10000 logements neufs sur 10ans en faisant de la « densification douce » pour ne déranger personne et dire « voyez vous ça a marché on a fait 60000 logements de plus en 10ans ».
J’espère qu’ils vont continuer à se faire talonner la dessus. Parce que jusqu’à l’enquête du JDM ils disaient ce qu’ils voulaient et personne ne posait de questions. Sauf les promoteurs privés que pas grand monde aime.
Toutes les administrations doivent être talonnées, que ce soit par l’opposition, les journalistes ou tout autre regroupement qui représente des intérêts publics ou privés. C’est ça faire le jeu de la démocratie. Les partis au pouvoir à n’importe quel niveau de gouvernement doivent rendre des comptes sur une base permanente et demeurer le plus transparents possible pour éviter toutes formes de dérapage.
Cela dit, on peut imaginer le marasme dans lequel les pays sous gouvernement autoritaire tombent, quand l’information devient opaque et que la liberté d’expression est bafouée et même sujette à la violence et l’incarcération. Une tragédie humaine comme économique, qui fait reculer durablement ces pays dans une sorte de no-man’s land.
La Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) vient de se doter d’une première politique d’habitation1, qu’il faut saluer.
Publié hier à 11h00
Mario Polèse Professeur émérite, Institut national de la recherche scientifique (INRS)
La politique est pleine de bonnes choses, notamment la promotion de la densification. Cependant, l’axe principal est le développement du logement social et communautaire, sous-financé depuis des années, et dont les conséquences (listes d’attente, projets bloqués, dégradation des stocks…) ne cessent d’être dénoncées avec raison par des groupes communautaires. Toutefois, ce sont Québec et Ottawa qui détiennent les cordons de la bourse, si bien que la politique se résume surtout à des démarches auprès de Québec pour bonifier des programmes existants comme AccèsLogis et le nouveau Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ). À la décharge de la CMM, elle ne peut guère faire plus, largement tributaire sur ce plan des gouvernements supérieurs.
En l’absence de financement public adéquat, la tentation est forte de se tourner vers la voie réglementaire pour imposer des obligations de logement social aux promoteurs. La CMM n’y échappe pas. La mesure phare est le Règlement pour une métropole mixte de la Ville (le 20/20/20), mise de l’avant comme modèle. Nonobstant ses qualités, il laisse de côté le déterminant principal de l’abordabilité : l’offre de logements. La construction de logements restera, à l’avenir comme par le passé, le déterminant premier de l’abordabilité. Mais allons voir à Toronto.
Le mauvais exemple torontois
Il en coûte le double et même plus pour se loger à Toronto qu’à Montréal. Le résultat : malgré des revenus plus élevés, 40 % des locataires y consacrent plus de 30 % de leurs revenus au logement. C’est 28 % à Montréal, proportion qu’on voudrait plus basse encore, mais qui fait néanmoins de Montréal l’une des métropoles les plus abordables du continent. L’inabordabilité du logement à Toronto n’est pas due à une absence de logement social ; la part (dans le locatif) y est plus élevée : 13 % contre 8 % à Montréal. Le hic se trouve dans un régime réglementaire qui impose de lourdes redevances aux promoteurs pour un ensemble de services (écoles, police…), qui se traduisent par des coûts plus élevés par logement et des délais d’approbation plus longs. Selon la SCHL, la Ville de Toronto impose les frais au pied carré les plus élevés des grandes villes canadiennes (86 $).
Toronto se trouve piégé dans un cercle vicieux. Sa réglementation plus onéreuse favorise les grands promoteurs qui ont la capacité de la supporter, d’où le manque de logements de type plex. Ainsi, la Ville Reine se retrouve avec une offre plus rigide et plus inégale avec le paradoxe qu’il lui faut plus de logements sociaux pour pallier le manque dont elle est d’abord responsable.
La leçon pour Montréal : le logement social, tout souhaitable qu’il soit, n’est pas le déterminant premier de l’abordabilité. Ce sont les politiques appliquées à l’autre tranche de 90 % qu’il faut regarder.
Dans la CMM, c’est Montréal qui impose les frais les plus élevés : 27 $ le pied carré pour les immeubles locatifs de faible hauteur, comparativement à 3 $ à Brossard (35 $ et 14 $ pour les tours d’habitation). Comme dans le Grand Toronto, les obstacles à l’offre viennent souvent des villes. André Dubuc, dans son excellente enquête2, fait état des nombreux chantiers toujours sur pause, faute d’ententes avec la municipalité. Le Grand Montréal n’échappe pas au syndrome « pas dans ma cour » et le recours aux redevances et autres taxes sur la construction se répand, s’il faut en croire un reportage récent3.
Faciliter la construction
Allons-nous reproduire les erreurs de Toronto ? Tout dépend de la volonté des municipalités de la CMM à stimuler activement la construction résidentielle. C’est l’autre pas en avant que la politique se garde de faire, peut-être en raison d’une espèce de pudeur qui l’empêche de trop regarder du côté privé. Pourtant, les logements financés par des fonds publics ne compteront jamais pour plus qu’une fraction de l’offre.
Il n’y a pas deux chemins pour assurer l’abordabilité : accroître l’offre en stimulant l’investissement dans l’immobilier, et cela, à tous les niveaux ; ce sont des vases communicants. Il était possible d’en faire abstraction lorsque la construction se faisait quasiment toute seule. Or, la belle époque est derrière nous. La hausse des taux d’intérêt et des coûts de construction, ajoutée aux pénuries de main-d’œuvre, annonce une conjoncture plus incertaine. Les mises en chantier descendent déjà à Montréal. Rien ne garantit que l’offre, demain, sera au rendez-vous.
L’énoncé de la CMM lance des bonnes pistes : requalification des terrains ; hausse des seuils de densité ; ajout d’unités accessoires aux résidences existantes… Cependant, une politique proactive de construction résidentielle demande plus, en commençant par des cibles quantifiées par municipalité. La CMM possède déjà un outil tout désigné pour faire le suivi, l’Observatoire du Grand Montréal, qui pourrait également être mandaté pour chiffrer d’autres données municipales utiles (redevances, délais d’approbation…).
Tout ça devra se faire, bien entendu, dans le respect des droits des locataires ; c’est la raison qui explique l’existence du Tribunal administratif du logement (TAL). Mais le TAL a un double mandat : protéger les locataires, en plus d’assurer que l’immobilier reste un bon investissement. Enfin, une nouvelle mouture de la politique ne devrait pas se gêner pour repenser les modèles de consultation publique dans une perspective désormais de « oui dans ma cour »4.
La préfabrication à grande échelle mise en œuvre pour combler le déficit de logements et d’équipements collectifs a changé le visage des villes dans les années 1950 et 1960, au Québec comme au Canada et en Europe. La plasticité du béton armé fut alors exploitée par les architectes, les designers et les ingénieurs pour bâtir plus vite et à moindre coût, voire pour créer une architecture plus expressive. Par ailleurs, le secteur de la construction de plus en plus industrialisé soutenait le développement de nouveaux matériaux, méthodes, composants et systèmes. L’un des plus emblématiques fut celui mis au point pour réaliser le projet d’habitat urbain imaginé par le jeune Moshe Safdie dans le cadre de l’Expo 67, Habitat 67. Tout aussi représentatifs des aspirations techniques et esthétiques de l’époque sont les nombreux immeubles de bureaux, pavillons universitaires et équipements culturels aux façades en panneaux aux agrégats choisis et aux profils architectoniques. Cependant, l’utilisation intensive du béton dans le cadre de la modernisation intensive et accélérée du territoire, a contribué à le discréditer. Les deux conférences porteront un regard à la fois historique et actuel sur ces formes d’édification et sur les défis que leur conservation pose.
Vous voyez le problème à l’envers… Les promoteurs depuis plusieurs années construisent bien moins de logement que ce qui est demandé, ce qui pousse les prix à la hausse, et construisent des studios et des 3 1/2, alors que ce que la population demande c’est du 3 chambres et plus. C’est pas sorcier.
C’est peut-être parce que non, les jeunes familles ne veulent pas rester en ville et que ce sont des DINKs et autres empty nesters qui reviennent en ville qui génèrent la demande pour des plus petits logements.
Date : 13 janvier 2023 de 12h30 à 16h