Immobilier résidentiel - Actualités

acpnc · Août 5, 2022, 11:04

Immobilier Le marché résidentiel se corrige plus vite qu’anticipé

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

Le prix des maisons dans la région montréalaise a baissé de 5 % par rapport à son sommet enregistré en avril et mai.

Les prix ont commencé à reculer au Québec

Publié à 5h00

André Dubuc

André Dubuc La Presse

Avec la hausse subite des taux d’intérêt, le marché résidentiel se rééquilibre rapidement, indiquent les statistiques du marché de la revente de juillet publiées jeudi. Les prix ont commencé à reculer à Montréal, deux mois plus tard qu’à Toronto et Vancouver. Et ce n’est qu’un début.

La croissance du nombre de propriétés à vendre s’est accélérée le mois dernier, et les ventes ont poursuivi leur glissade. Résultat : le prix des maisons dans la région montréalaise a baissé de 5 % par rapport à son sommet enregistré en avril et mai. Et ce n’est qu’un début.

Le Mouvement Desjardins, qui anticipait en juin une baisse de prix cumulative de 12 % au Québec, prévoit maintenant un recul de l’ordre de 17 %, mentionne Hélène Bégin, économiste principale. Les baisses de prix vont s’étirer dans le temps jusqu’à la fin de 2023.

« Ce qui est impressionnant, c’est à quelle vitesse le marché de l’habitation au Québec est passé d’une situation de surchauffe à un retour vers l’équilibre », dit-elle, pour expliquer les ajustements à ses prévisions.

Jusqu’à maintenant, la baisse de prix est d’à peine 2 % au Québec par rapport au sommet, alors qu’elle est de 13 % en Ontario et de 9 % en Colombie-Britannique. « La correction au Québec a commencé deux mois plus tard que dans ces deux provinces. On commence juste à voir le début de la baisse de prix au Québec », dit Mme Bégin.

INFOGRAPHIE LA PRESSE

Le marché immobilier résidentiel

Forte remontée du nombre de propriétés à vendre

Les statistiques du marché immobilier résidentiel de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal sont établies d’après la base de données Centris et dévoilées par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).

On dénombre 3080 transactions résidentielles dans la RMR de Montréal en juillet, un déclin de 18 % par rapport aux 3772 transactions de juillet 2021. Toutes les catégories d’habitations sont touchées (maisons, condos, plex) et tous les secteurs géographiques, à l’exception de la Rive-Nord.

« On est encore à des niveaux proches de ce qu’on a connu entre 2017 et 2019, dit Charles Brant, économiste de l’APCIQ, dans un entretien. Il n’y a rien de catastrophique. On est encore dans de bons niveaux de transactions. Mais par rapport à ce qu’on a connu [au début de 2022], on n’est vraiment plus là. » Les cas de surenchère sont pratiquement chose du passé, ajoute-t-il.

L’augmentation des inscriptions en vigueur s’est poursuivie pour un sixième mois consécutif en juin dans la région métropolitaine. Les inscriptions ont atteint un total de 12 668, un gain de 28 % par rapport à juillet 2021.

Avec la hausse des taux d’intérêt, les acheteurs éprouvent des difficultés à satisfaire aux critères avance M. Brant pour expliquer la baisse de la demande. Avec le test de résistance exigé par le Bureau du surintendant des institutions financières, les emprunteurs doivent pouvoir contracter un prêt hypothécaire sur la base d’un taux de 7 à 8 % aujourd’hui.

Tout est en place pour qu’il y ait un décrochage au niveau des prix, et c’est déjà commencé. Dans un marché où il y a de la surenchère qui n’existe plus, il y a un effet toboggan. Il est possible qu’on vive une baisse rapide des prix d’ici la fin de l’année comme on le voit ailleurs au Canada.

Charles Brant, économiste de l’APCIQ

« Une correction normale », insiste-t-il, après l’épisode de surenchère folle du début d’année.

Le prix médian des maisons dans la RMR de Montréal s’est élevé à 550 000 $ en juillet, en hausse de 10 % par rapport au prix médian de juillet 2021, mais en baisse de 5 %, depuis le sommet de 580 000 $ en avril-mai.

Ailleurs au Québec, l’histoire est semblable. L’ampleur du ralentissement varie selon les régions. « Moins de reventes et plus d’inscriptions, tous ces marchés vont suivre cette dynamique, c’est imparable », dit M. Brant.

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

On dénombre 3080 transactions résidentielles dans la région de Montréal en juillet, un déclin de 18 % par rapport aux 3772 transactions de juillet 2021.

Au Canada

Les marchés immobiliers de Toronto et de Vancouver ont continué à dégringoler en juillet, les ventes et les prix des maisons ayant baissé pendant un mois de plus alors qu’il devient plus difficile d’obtenir des prêts hypothécaires et que les acheteurs attendent de voir jusqu’où les prix peuvent descendre.

Dans la région de Toronto, les reventes de maisons ont chuté de 47 % en juillet par rapport au même mois l’an dernier et ont diminué de 7,3 % par rapport à juin sur une base désaisonnalisée, selon la chambre immobilière de Toronto. Dans la région de Vancouver, les reventes ont diminué de 43 % d’une année à l’autre et étaient inférieures de 23 % à celles de juin, selon la chambre immobilière locale.

Les prix des maisons ont également continué à baisser dans les deux marchés les plus chers du pays, de 13 % à Toronto et de 12 % à Vancouver.

Avec La Presse Canadienne

ScarletCoral · Août 9, 2022, 2:08

Reportage au Téléjournal

ScarletCoral · Août 11, 2022, 12:42

Rôle d’évaluation foncière | Vers une hausse de 30 à 40 % à Montréal

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LA PRESSE
La surchauffe du marché immobilier pendant la pandémie va laisser des traces.

La surchauffe du marché immobilier pendant la pandémie va laisser des traces dans le prochain rôle d’évaluation de l’agglomération de Montréal qui sera présenté le 14 septembre. La valeur des propriétés résidentielles de moins de 5 logements devrait bondir de 30 à 40 % par rapport aux valeurs inscrites au rôle municipal actuellement en vigueur.

Publié à 5h00
[André Dubuc
LA PRESSE

Les chiffres proviennent d’une étude réalisée par la firme de données immobilières JLR pour le compte exclusif de La Presse.

Cette augmentation rapide est liée à l’emballement du marché immobilier montréalais pendant la pandémie, en 2020 et 2021.

Selon cette étude qui a analysé quelque 20 000 transactions survenues en 2021, année servant de référence à la confection du prochain rôle, les propriétaires de maison devraient s’attendre à une hausse de valeur légèrement supérieure à 40 % en moyenne, tandis que la valeur des copropriétés fera un bond plus près de 30 %.

Quant aux propriétaires de petits immeubles à revenus de 2 à 5 logements, communément appelés plex, ils devraient voir la valeur de leur immeuble s’apprécier d’un pourcentage se situant entre 30 et 40 %.

La hausse attendue sera deux fois plus importante qu’au rôle 2020-2021-2022, qui prenait 2018 comme année de référence. Il affichait une hausse moyenne de 13,6 % des valeurs résidentielles.

Le rôle antérieur, celui de 2017-2018-2019, affichait une hausse moyenne encore plus faible de 5,8 % pour le secteur résidentiel.

Il importe de rappeler qu’une hausse spectaculaire des valeurs au rôle ne se traduit pas automatiquement par une hausse du compte de taxes municipales. L’impôt foncier est calculé en fonction de la valeur foncière, certes, mais aussi du taux de taxation, qui est déterminé par le conseil municipal lors de l’adoption du budget annuel. Logiquement, une hausse des valeurs de 25 %, par exemple, sera compensée par une baisse du taux de taxation du même ordre pour maintenir à peu près constants les revenus de taxation.

Estimation semblable

L’estimation de JLR rejoint celle faite par l’évaluateur de la Ville de Montréal, Bernard Côté, en janvier dernier lors de sa comparution devant la Commission des finances de la Ville.

M. Côté avait accepté de donner aux élus municipaux un aperçu de ce à quoi ressemblera le rôle d’évaluation 2023-2024-2025 de la Ville de Montréal.

« C’est clair que c’est un rôle qui est — pour le résidentiel – à la hauteur de 30 % [d’augmentation] », avait alors indiqué le fonctionnaire municipal.

Contrairement au rôle en vigueur (où l’est de l’île avait connu de faibles hausses de valeur), cette fois-ci, les variations de valeur sont relativement homogènes entre les villes de l’île de Montréal, de même qu’entre les arrondissements de la Ville de Montréal.

Le gros des secteurs connaît des hausses de l’ordre de 30 à 50 % dans le cas des maisons. Les quartiers plus cossus, toutefois, verront une progression des valeurs inférieure à la moyenne. C’est le cas de Westmount, d’Outremont et de Mont-Royal. C’est le contraire pour les villes de l’ouest de l’île, comme Dollard-des-Ormeaux, où la croissance des valeurs frôle les 50 %.

Le centre-ville a souffert

Dans le cas de la copropriété, la fourchette des hausses des valeurs est plus étendue, allant de 25 à 40 % pour la vaste majorité des quartiers.

Exception à cette règle, les copropriétés du centre-ville et de Griffintown, qui ont été désertées pendant la pandémie, souligne Francis Cortellino, économiste à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE
Tours de copropriétés à Griffintown

La Presse avait demandé à M. Cortellino de consulter l’évolution du prix médian des logements revendus par le truchement du système Centris entre 2018 et 2021. Centris est la base de données centrale des courtiers immobiliers.

La perte de popularité du centre-ville et de Griffintown se reflétera dans le nouveau rôle. La hausse des valeurs des condos devrait tourner autour de 20 %, moins pour certaines zones à l’intérieur de ces deux quartiers.

Le rôle, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2023, sera valide pour trois ans. Il est censé refléter les conditions du marché prévalant à la date de référence du rôle 2023‐2024‐2025, soit le 1er juillet 2021.

MÉTHODOLOGIE

L’analyse de JLR donne une bonne idée du prochain rôle foncier, sans parvenir à des résultats identiques. La Ville segmente l’île en près de 3800 secteurs homogènes (unités de voisinage). La variation moyenne est obtenue en comparant les prix de vente de 2018, année de référence du prochain rôle, aux valeurs inscrites au rôle en vigueur à l’ensemble des propriétés de l’unité de voisinage. Les variations sont aussi corroborées par l’application d’autres méthodes d’évaluation. De son côté, JLR compile les ventes en fonction des arrondissements et des villes de banlieue. Par exemple, si la firme dénombre 101 transactions de maisons en 2018 dans un arrondissement donné, elle calcule le ratio entre le prix payé et l’évaluation de chacune des 101 transactions. JLR retient ensuite le ratio médian, soit le ratio qui découpe l’échantillon en deux parties égales. Les ventes de propriétés neuves sont exclues de l’analyse, tout comme les ventes qui ne sont pas représentatives du marché.

ScarletCoral · Août 12, 2022, 12:19

À Zone Économie sur RDI

Zone économie | Recul du marché immobilier en vue

La correction dans le marché immobilier est plus rapide et plus profonde que prévue. Desjardins s’attend à ce que le prix moyen au Canada chute de 23 % d’ici décembre 2023, par rapport au sommet de février dernier. Entrevue avec Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins.

acpnc · Août 12, 2022, 11:06

Questions sur l’évaluation municipale et les taxes foncières

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LA PRESSE

La valeur des propriétés résidentielles inscrites au rôle municipal d’évaluation de l’agglomération de Montréal va faire un bond de 30 % à 40 % en moyenne avec le prochain rôle en vigueur en 2023.

La valeur des propriétés résidentielles inscrites au rôle municipal d’évaluation de l’agglomération de Montréal va faire un bond de 30 % à 40 % en moyenne avec le prochain rôle en vigueur en 2023, indiquait La Presse jeudi. Des lecteurs se sont inquiétés de l’alourdissement éventuel de leur fardeau fiscal. La Presse répond à leurs interrogations.

Publié à 7h00

André Dubuc

André Dubuc La Presse

Pourquoi la valeur de ma maison augmenterait-elle de 40 %, si je n’ai pas fait de travaux ?

Le rôle municipal est censé refléter la valeur marchande des propriétés à la date de référence. Dans le cas du prochain rôle 2023-2024-2025, la date de référence est le 1er juillet 2021. Quand on parle d’une hausse de 30 à 40 % pour les propriétés résidentielles de cinq logements et moins, il s’agit d’une valeur moyenne à la grandeur de l’île. La hausse exacte de la valeur de chacune des propriétés ne sera connue que le 14 septembre prochain lors du dépôt du rôle. À cette date, un propriétaire pourra connaître la hausse précise s’appliquant à sa maison ou son condo en consultant le site internet de la Ville de Montréal.

Visitez le site de la Ville de Montréal

Si ma maison vaut plus cher, est-ce que ça veut dire que je peux la vendre plus cher ? Inversement, si je suis un acheteur, dois-je me faire à l’idée que je vais devoir payer plus cher ?

Préparé par le service d’évaluation de la ville, le rôle d’évaluation est une évaluation de masse qui donne un portrait de la valeur marchande des propriétés à une date précise, soit le 1er juillet 2021. Or, il s’en est passé des choses depuis juillet 2021. La surchauffe du marché marquée par de nombreuses surenchères a fait culminer le prix des maisons en mars et avril 2021. Depuis, la remontée des taux hypothécaires a fait reculer les prix. Le prix médian d’une maison sur l’île de Montréal était de 707 500 $ en juillet dernier ; en avril 2022, c’était 772 000 $ et en juillet 2021, le prix médian s’élevait à 700 000 $. Bref, vous allez acheter ou vendre une propriété en fonction de sa valeur marchande du moment. Ce prix ne sera sans doute pas identique à la valeur de la propriété inscrite au rôle municipal.

Si la valeur de ma maison augmente, ça veut dire que je vais payer plus de taxes ?

Pas nécessairement. L’évaluation est une chose, l’avis d’imposition en est une autre. Le rôle permet d’établir l’assiette foncière d’une municipalité, sa capacité de prélever des revenus en imposant les propriétés. Le taux de taxation ne dépend pas du rôle d’évaluation, mais plutôt du budget de la Ville voté à l’automne par les conseillers municipaux. À ce propos, ces dernières années, l’administration de Valérie Plante a augmenté ses revenus, donc les taxes foncières, dans le même ordre de grandeur que l’inflation, mesurée par l’indice des prix à la consommation (IPC), autour de 2 %. Cette année, l’IPC a dépassé les 8 % en juin en glissement annuel. La Chambre de commerce du Montréal métropolitain a exhorté la Ville à prendre l’engagement de ne pas hausser les taxes de plus de 3 % en 2023. La Ville de Montréal doit lancer un forum cet automne afin de trouver des solutions pour diversifier ses sources de revenus, qui dépendent à plus de 60 % des taxes foncières.

Êtes-vous en train de me dire que même si la valeur municipale de ma maison va augmenter de 45 % avec le nouveau rôle, je ne paierai pas plus de taxe ? Je ne vous crois pas.

Logiquement, une hausse moyenne des valeurs des propriétés d’une ville de 35 %, par exemple, sera compensée par une baisse du taux de taxation du même ordre pour maintenir à peu près constants les revenus de taxation de cette même ville. Toutefois, la maison qui connaît une hausse de valeur supérieure à cette moyenne de 35 % verra son fardeau fiscal s’alourdir. En revanche, le propriétaire qui voit sa maison s’apprécier d’un pourcentage plus faible que la moyenne de l’agglomération profitera d’un allègement de son fardeau fiscal. Donc dans le cas qui vous occupe, si votre maison augmente de 45 % et que le reste des maisons monte de 35 %, vous allez en effet payer plus de taxes que vos voisins. Désolé !

Chuck_A · Août 18, 2022, 1:47

Habitation Fini la construction pour Trigone

PHOTO PHILIPPE BOIVIN, LA PRESSE | Un travailleur venait de faire disparaître le logo de Trigone des pancartes annonçant le projet Axcès Trigone/Viva-Cité lors du passage de La Presse mercredi.

C’en est fini de la construction pour Habitations Trigone. Le groupe devient promoteur immobilier et confiera désormais ses travaux à « plusieurs entrepreneurs généraux licenciés », dont le fils d’un des propriétaires.

17 août 2022 | Publié à 18h01 | HUGO JONCAS | LA PRESSE

« Je mets un terme à ma carrière de constructeur », dit Patrice St-Pierre, l’un des deux hommes d’affaires derrière Trigone, en entrevue avec La Presse.

Il n’a toutefois aucunement l’intention de se retirer de l’immobilier. « J’ai le droit d’être propriétaire des bâtiments, dit-il. J’ai juste pas le droit de construire. On a choisi quatre groupes et on leur a transféré les chantiers. »

La Régie du bâtiment du Québec a fait annuler en septembre dernier les 19 licences des entreprises œuvrant sous le chapeau de Trigone. Le chien de garde de l’industrie lui reprochait d’avoir « contourné la loi » par différents stratagèmes : dettes de jugements non payées, fausses déclarations, absence de collaboration avec les autorités, mauvais service et mauvaise qualité…

Après une contestation en appel, le Tribunal administratif du travail vient de confirmer la décision en pleines vacances de la construction, le 29 juillet dernier. Résultat : tout chantier sous le contrôle de Patrice St-Pierre et de son associé Serge Rouillard doit fermer.

Chantiers actifs sous le contrôle du fils

À Terrebonne et Mascouche, des travailleurs étaient pourtant à l’œuvre sur les chantiers des projets Lokalia et Axcès Trigone/Viva-Cité, a pu constater La Presse. Ils sont sous la responsabilité d’une société à numéro appartenant au fils de St-Pierre, Mathieu St-Pierre. Impossible de le joindre : sur le site de la Régie, la fiche de son entreprise présente un numéro de téléphone qui n’est pas le sien.

PHOTO PHILIPPE BOIVIN, LA PRESSE | L’activité avait repris mercredi au projet Lokalia, rue du Doré-Jaune, dans le secteur Lachenaie à Terrebonne. Le chantier se retrouve sous la direction de Mathieu St-Pierre, le fils de Patrice St-Pierre, copropriétaire de Trigone, qui a perdu toutes ses licences.

Lors du passage de La Presse au projet Axcès Trigone à Mascouche mercredi, un travailleur s’affairait à faire disparaître le logo de Trigone d’une pancarte publicitaire.

Patrice St-Pierre affirme que son fils est responsable de ces chantiers de façon transitoire comme sous-traitant, en attendant la nomination d’un autre entrepreneur général. Il doit annoncer l’identité de l’entreprise qui prendra la relève d’ici la fin de la semaine, après en avoir avisé la Régie.

St-Pierre assure qu’elles ne sont pas liées à sa famille ou à celle de son associé Rouillard.

Selon lui, sa relation avec les entrepreneurs généraux qu’il choisit respecte en tous points l’esprit de la décision de la cour, qui l’écarte de l’industrie de la construction. « Ce sont des contrats avec des entrepreneurs généraux licenciés, dit-il. Je ne suis pas un donneur d’ordre, je suis un client ! »

À priori, rien n’indique que St-Pierre enfreint les règles, selon la Régie.

Ce n’est pas contraire à la loi de confier ses projets à des entrepreneurs avec des licences en règle », dit le porte-parole Sylvain Lamothe.

Sylvain Lamothe, agent d’information à la Régie du bâtiment du Québec

À Mascouche, les projets de Trigone se trouvent sur des terres que le groupe avait acquises en partenariat avec le Fonds de solidarité FTQ. Le porte-parole de cette organisation, Patrick McQuilken, explique qu’un autre entrepreneur doit venir prendre la relève de Mathieu St-Pierre : Construction Dinamo inc., de L’Ancienne-Lorette.

« On a eu d’autres projets avec eux autres, et ça s’est passé super bien », dit le porte-parole du Fonds.

En outre, Trigone s’était déjà retiré de la construction d’immeubles en copropriété, qui lui ont valu ses problèmes avec la Régie. Le groupe ne construisait plus que des immeubles locatifs.

Promoteur immobilier

Même s’il dit vouloir se retirer de la construction, St-Pierre assure qu’il a l’intention de « continuer à faire ce qu’on fait depuis 30 ans » : des projets immobiliers.

Il affirme que des investisseurs « privés et publics » doivent se joindre à eux pour investir dans leurs projets, sans vouloir préciser lesquels.

Il refuse également d’identifier les entrepreneurs généraux qui doivent prendre la relève pour les construire, outre Dinamo et son fils.

En octobre dernier, juste après l’annulation de ses licences, le Fonds FTQ a revendu sa part des 30 immeubles locatifs qu’il détenait avec Trigone. L’acheteur, Centurion Apartment REIT de Toronto, a payé « plus de 300 millions » pour sa part du portefeuille, dont la valeur totale frise le milliard.

Les immeubles d’appartements de l’avenue de la Gare, à Mascouche, qui n’étaient pas terminés, ne faisaient toutefois pas partie de la transaction.

En plus de ces deux projets, le Fonds détient toujours des terrains en Montérégie avec des entreprises liées à Trigone.

EN SAVOIR PLUS

2353
Nombre d’habitations en chantier lorsque la Régie du bâtiment du Québec a obtenu l’annulation des licences de Trigone

SOURCE : DEMANDE DE CONTESTATION DE TRIGONE EN OCTOBRE 2021

23
Nombre de filiales concernées par l’annulation des licences

SOURCE : DÉCISION DU BUREAU DES RÉGISSEURS DE LA RÉGIE EN SEPTEMBRE 2021

acpnc · Août 18, 2022, 5:52

Fini la construction pour Trigone? Pas tout à fait, l’entreprise ne fait que rebrasser les cartes et recommence une nouvelle partie. Peut-on s’attendre à ce qu’il y ait moins de triches? Non, mais sur papier ils se seront refait une nouvelle virginité. Ce qui prouve qu’on est loin de faire un vrai ménage dans cette industrie qui applique, dans certains cas depuis longtemps, la loi de la jungle .

Alors les vieux réflexes reviendront et les abus suivront, ce sera seulement plus compliqué de remonter la piste pour avoir réparation. Pendant ce temps le ministère concerné aura effacé l’ardoise, en laissant les victimes précédentes se débattre à leurs frais dans les labyrinthes de la Justice.

Je gage qu’elles seront éventuellement rejointes par une cohorte de nouveaux acheteurs moins méfiants, qui tomberont à leur tour dans les filets de ces requins à l’appétit insatiable, parce comme ils disent: il faut bien manger

ScarletCoral · Août 19, 2022, 12:12

La longue glissade du marché immobilier

Photo: Olivier Zuida, Le Devoir
Le Québec s’en tirera mieux — les prix et l’endettement y restent proportionnellement moins élevés —, mais il ne sera pas épargné.

Éric Desrosiers
19 août 2022

La dégringolade du marché immobilier n’est pas terminée. Elle devrait toutefois se révéler un peu moins sévère au Québec et s’arrêter avant d’avoir eu le temps d’effacer tous les gains réalisés durant la pandémie.

En juin, au moment de publier leurs prévisions sur le marché de l’habitation au Canada, les analystes du Mouvement Desjardins s’étaient fait dire qu’ils voyaient l’avenir un peu trop en noir. Cette semaine, à peine deux mois plus tard, ils ont été bien obligés d’admettre qu’ils s’étaient probablement trompés… et ont publié des prévisions plus sombres encore.

Ainsi, au lieu d’une baisse moyenne de 15 % du prix des propriétés au Canada, de son sommet de février 2022 à quelque part vers la fin de 2023, ils s’attendent maintenant à une chute de presque un quart (23 %). Le Québec s’en tirera mieux — notamment parce que les prix et l’endettement y demeurent proportionnellement moins élevés et que les salaires y augmentent plus vite —, mais il ne sera pas épargné. De seulement 2 % jusqu’à présent, la glissade ne s’arrêtera pas à 12 %, comme on le pensait encore au début de l’été, mais pourrait aller jusqu’à 17 %.

Mais là encore, tous ne seront pas logés à la même enseigne. Certaines régions, comme celle de Québec, pourraient demeurer à peu près intactes, alors que d’autres, comme celle du Grand Montréal, pourraient être témoins d’un recul total des prix d’au moins 20 %.

Le nombre de logements vendus (-17 % cette année et -17 % en 2023 au Québec) devrait suivre la même trajectoire, comme le fera aussi celui des mises en chantier (-11 % et -22 %), quoique, dans ce dernier cas, à un rythme bien différent pour les maisons unifamiliales (-34 % et -36 %) et les logements en copropriétés (-13 % et -21 %).

La dernière flambée du marché immobilier ne pouvait pas durer éternellement. En situation de pénurie amplifiée par une explosion de la demande de logements plus grands et éloignés des centres-villes déclenchée par la pandémie de COVID-19, le Canada a finalement vu l’offre revenir à un équilibre avec la demande. On devrait éventuellement voir poindre des situations de surplus à certains endroits au cours des prochains mois.

Ainsi, à la place des histoires de surenchère des derniers mois, on pourrait voir des propriétés vendues en deçà du prix demandé, observaient jeudi les économistes au Mouvement Desjardins Hélène Bégin et Chantal Routhier, dans une analyse des marchés québécois et ontarien. « Il s’agit d’un virage à 180 degrés par rapport à la récente période de frénésie. »

Ce retournement de situation est accéléré par le relèvement beaucoup plus brutal que prévu des taux d’intérêt de la Banque du Canada. Encore à son niveau plancher de 0,25 % au mois de mars, son taux directeur est de 2,50 % aujourd’hui et devrait être à 3,25 % ou 3,50 % avant la fin de l’année, selon l’analyste à qui vous parlez.

Cette hausse du loyer de l’argent ne se répercute pas seulement sur les taux des prêts hypothécaires, elle relève aussi les seuils de revenus dont les emprunteurs doivent disposer pour pouvoir contracter un prêt auprès de leur banque et diminuer les sommes que ces dernières seront prêtes à leur avancer.

On assiste à « la pire détérioration de l’abordabilité du logement en 41 ans », affirmaient mardi des analystes de la Banque Nationale. « L’hypothèque d’une maison représentative au Canada exige maintenant 63,9 % du revenu pour être remboursée, soit le pourcentage le plus élevé depuis 1982. »

Jusqu’en 2024

Certains propriétaires se résoudront peut-être à rénover la maison qu’ils ont déjà plutôt que d’en changer, d’autant plus que la hausse, l’an dernier, de 40 % du coût de ce genre de travaux s’est un peu atténuée depuis, en même temps que le prix des matériaux de construction. Mais l’augmentation des coûts d’emprunt pèsera là aussi, préviennent Hélène Bégin et Chantal Routhier. De nombreux autres ménages seront condamnés à rester locataires plus longtemps que souhaité, ce qui viendra aussi peser sur le prix des loyers (+4,8 % cette année et +5,5 % en 2023 au Québec).

Cette période de refroidissement du marché immobilier durera jusqu’à ce que la Banque du Canada se sente obligée de relâcher de nouveau la bride monétaire pour insuffler un peu plus de vie à l’économie, ce qui devrait se produire vers la fin de l’année prochaine, prédit Desjardins.

Même à ce moment-là, les propriétaires d’une maison n’auront pas perdu tout le terrain gagné pendant la pandémie. Le prix moyen des propriétés à la fin de 2023 au Québec devrait encore être supérieur d’environ 20 % à ce qu’il était en février 2020.

ScarletCoral · Août 24, 2022, 10:55

Consulter les citoyens tout en accélérant le développement immobilier de Montréal

Photo: Jacques Nadeau, Le Devoir
« Si la Ville veut des projets innovants, il faut qu’on soit accompagné par un pouvoir décisionnel qui est capable de permettre cette innovation-là », estime Laurence Vincent, présidente de Prével (au centre).

Zacharie Goudreault
24 août 2022

Les consultations auprès des citoyens sont essentielles pour bonifier des projets immobiliers et en assurer l’acceptabilité sociale, mais la Ville doit mieux coordonner ses différents services pour accélérer la réalisation de ceux-ci, estime la présidente de Prével, Laurence Vincent. Autrement, plus de promoteurs pourraient se tourner vers la banlieue, prévient la Chambre de commerce du Montréal métropolitain (CCMM).

Le Devoir a rencontré mercredi Mme Vincent en marge de l’inauguration d’un espace public intérieur que le groupe immobilier a décidé de rendre accessible aux résidents et aux organismes du secteur au coeur de l’immense projet immobilier de l’Esplanade Cartier. Ce lieu comptera aussi un jardin communautaire. À terme, la construction d’un maximum de 2000 logements est prévue sur un immense terrain de 400 000 pieds carrés acquis en 2019 par Prével dans le quartier Centre-Sud.

L’an dernier, la construction de la première phase du projet a commencé, suivie de la deuxième plus récemment. Des immeubles de logements côtoieront à terme un parc central et une place publique, tous inclus dans ce même projet immobilier. Le promoteur, qui a mené ses propres consultations auprès des résidents du secteur en parallèle à celles de la Ville sur le secteur des Faubourgs, a toutefois été confronté dans les dernières années à la lourdeur bureaucratique de la Ville, qui a ralenti la concrétisation de ce projet.

« Je ne dirais pas que ce sont des bâtons dans les roues, mais c’est tellement complexe et la Ville a tellement de services qui ne se parlent pas toujours entre eux que c’est difficile de faire cheminer un projet. Surtout un projet d’envergure qui a beaucoup plus de complexité qu’un projet qui est un bâtiment unique », illustre Mme Vincent. Or, chaque fois qu’une demande doit cheminer d’un service à un autre, « il y a des délais », ajoute celle qui a succédé à son père l’an dernier à la tête de Prével, un des plus grands groupes immobiliers de la métropole.

Afin d’alléger ce « processus fastidieux », Mme Vincent évoque la possibilité d’avoir un « chargé de projets » à la Ville qui pourrait faciliter la coordination de ses différentes entités, et donc accélérer le processus décisionnel. « Si la Ville veut des projets innovants, il faut qu’on soit accompagné par un pouvoir décisionnel qui est capable de permettre cette innovation-là », insiste la femme d’affaires, selon qui il y a « beaucoup de changements à apporter » au sein de la Ville.

Prévenir un exode

Les consultations publiques ne doivent toutefois pas être escamotées pour accélérer des projets, précise Mme Vincent. Elle évoque ainsi la possibilité de « continuer à consulter » la population pendant que des projets sont en cours de réalisation. Le projet pourra ainsi avancer et « évoluer » au fil des démarches entreprises pour récolter l’opinion publique sur celui-ci. « On aimerait faire des plans en consultant », illustre-t-elle.

Car « si on attend d’avoir consulté et terminé de planifier un projet, ça prendra 10 ans [avant de construire] et on ne sera peut-être plus connectés sur les meilleures pratiques du moment », lance Mme Vincent. Le cas de l’Esplanade Cartier est d’ailleurs intéressant en ce sens, note-t-elle, puisque la construction de ses deux premières phases est en cours au moment où la planification des phases subséquentes se poursuit sur ce site.

Le président et chef de la direction de la CCMM, Michel Leblanc, croit d’ailleurs que la Ville a des leçons à tirer de l’évolution de ce projet immobilier qui offre une vue prenante sur le pont Jacques-Cartier afin de mettre fin au « parcours du combattant » que doivent traverser bien des promoteurs pour concrétiser leurs projets. Autrement, ils seront de plus en plus nombreux à se tourner vers la banlieue, prévient-il.

« Ce qu’on a vu dans les dernières années, c’est que les promoteurs ont systématiquement acheté des terrains à l’extérieur du territoire de l’île de Montréal. Et ce que ça veut dire, c’est que les promoteurs se sont tous donné des options : si c’est compliqué de faire des projets à Montréal, ils vont faire des projets à l’extérieur de l’île de Montréal », relève-t-il en entrevue.

« La clé » dont disposent les promoteurs, afin que leurs projets se concrétisent dans la métropole, c’est de « s’impliquer très tôt » pour consulter les citoyens, « comme l’a fait Prével » dans le cas de l’Esplanade Cartier, relève pour sa part la conseillère de Projet Montréal dans Ville-Marie Sophie Mauzerolle. Ainsi, « on s’assure d’avoir des projets qui sont intéressants pour les promoteurs », mais aussi qui « s’inscrivent bien » dans leur quartier, ajoute-t-elle en entrevue au Devoir.

Le projet de l’Esplanade Cartier inclura par ailleurs quelque 200 logements sociaux, indique Mme Vincent, qui constate cependant que les fonds publics destinés à de tels logements sont nettement insuffisants, à l’heure actuelle, pour répondre aux besoins de la métropole. « Ça prend de l’argent public, sinon on ne peut pas s’en sortir », insiste la femme d’affaires, à l’approche du déclenchement de la campagne électorale provinciale ce dimanche.

« On aimerait qu’il y ait des logements sociaux partout, répond Mme Mauzerolle. Cela étant dit, il n’y a plus de sous pour de nouvelles unités. »

SteveQ · Août 25, 2022, 4:11

Je ne sais pas mais j’ai l’impression que le processus de consultation commence à être très lourd. Il me semble qu’une fois le PPU adopter, pour un quartier précis, doit-on constamment consulter les citoyens afin de s’assurer d’un consensus qui n’existera jamais ?

vincemtl · Août 25, 2022, 12:08

Il n’y a déjà aucune raison de consulter pour faire un projet de plein droit après l’adoption d’un PPU. C’est différent si on demande une dérogation cependant, mais ça c’est la loi.

Je crois que l’idée de consulter tôt et d’être proche de la population, c’est simplement la façon d’éviter que des changements dans le zonage ou des dérogations soient refusés par la population. Prével consulte tôt et beaucoup, les projets passent. D’autres promoteurs ne font pas cet exercice, ça bloque en référendum.

La lourdeur de la machine administrative de la ville est une autre problématique, et la ville peut avancer des solutions par elle-même pour accompagner et accélérer les projets. Je crois que c’est train sain d’avoir ce débat et d’améliorer les choses.

ScarletCoral · Août 27, 2022, 3:35

Sommet de l’habitation : les 10 engagements des 10 plus grandes villes du Québec

Les mairesses de Montréal et de Longueuil, ainsi que le maire de Laval, lors du Sommet de l’habitation.
PHOTO : RADIO-CANADA / CHARLES CONTANT

James-Patrick Cannon
Publié à 23 h 23

Taxer la spéculation immobilière et favoriser une densification « douce » du territoire : tels sont quelques-uns des engagements pris par les 10 plus grandes municipalités du Québec pour contrecarrer la crise du logement, à l’issue du premier Sommet de l’habitation tenu vendredi, à Laval.

Coorganisé par le maire de Laval Stéphane Boyer et de la mairesse de Longueuil Catherine Fournier, le sommet, qui portait le thème Notre avenir en tête a réuni les maires des dix villes les plus peuplées du Québec ainsi que des centaines de partenaires du milieu de l’habitation pour réfléchir au manque de logement et à la crise de l’abordabilité au Québec.

Toutes les données tendent à le confirmer : la situation sur le marché locatif, les appartements qui sont disponibles atteignent des prix records, la surchauffe sur le marché immobilier, les problématiques que vont amener la hausse des taux d’intérêt. Vraiment, ça touche tous les Québécois et les Québécoises, a déclaré la mairesse Catherine Fournier, vendredi.

Or, s’il y a urgence d’agir, selon Mme Fournier, les solutions mises de l’avant doivent être adaptées aux réalités locales.

Les prix augmentent partout, mais la situation de Montréal n’est pas pareille que celle de Gaspé où de l’Abitibi, a noté son homologue de Laval, illustrant cette préoccupation de trouver des solutions taillées sur mesure,

La conférence a abouti à une déclaration commune dans laquelle chacune des 10 plus grandes villes de la province s’engage à réaliser ou initier des projets innovants, structurants et adaptés en matière de logement sur leur territoire.

Les engagements pris par les 10 plus grandes villes du Québec au Sommet de l’habitation :

Poursuivre les travaux du comité-choc basé sur l’abordabilité, l’accessibilité, l’équité et l’efficacité (Gatineau);
Travailler sur la mise en place d’une taxe sur la spéculation foncière afin de financer les initiatives en habitation (Laval);
Mobiliser plusieurs leviers pour favoriser une densification douce et différenciée sur son territoire (Longueuil);
Poursuivre la mise en œuvre de sa stratégie de développement du logement social et abordable (Lévis);
Réaliser un premier projet sans but lucratif de plus de 200 logements qui seront 100 % abordables et pérennes sur le site du futur écoquartier Namur-Hippodrome (Montréal);
Mettre en place un programme d’accès à la propriété pour les familles voulant faire l’acquisition d’une habitation écologique (Québec);
Poursuivre le projet de construction de logements incluant une mixité d’usages sur la zone ferroviaire du centre-ville de l’arrondissement de Chicoutimi (Saguenay);
Mettre en place, en partenariat avec le CIUSS et l’Université de Sherbrooke, une commission d’étude sur le logement (Sherbrooke);
Réaliser un projet de logements abordables dans un secteur en revitalisation en mettant en valeur le patrimoine industriel du Vieux-Terrebonne (Terrebonne);
Réaliser un projet de milieu de vie communautaire pour les étudiantes et les étudiants autochtones et leurs familles (Trois-Rivières).

Freiner la spéculation

M. Boyer veut, par exemple, se doter d’un nouveau pouvoir de taxation sur la spéculation foncière pour financer des initiatives en habitation.

Selon lui, le cadre légal actuel, qui permet aux villes de taxer les bâtiments en fonction de leur valeur, est trop limitatif.

C’est très dur pour nous, légalement, de taxer […] un terrain qui est vide ou vacant, et c’est très dur de taxer des projets qui sont sous-développés, a-t-il expliqué.

Parmi les avenues qui pourraient être envisagées, le maire de Laval a évoqué une taxe sur les terrains vagues non desservis ou des sites immobiliers sous-utilisés.

Stéphane Boyer critique les spéculateurs qui n’attendent qu’un changement d’un zonage ne fasse exploser la valeur de leur terrain.
PHOTO : RADIO-CANADA / DANIEL COULOMBE

Stéphane Boyer a montré du doigt les fonds d’investissements et les individus fortunés qui achètent des terrains et attendent que le prix monte avant de le revendre à deux, trois, quatre, cinq, six, 10 fois le prix initial pour faire une passe d’argent, une pratique qui n’apporte aucune plus-value à la société.

Si financièrement, ce n’est pas intéressant de garder un terrain et ne rien faire avec pendant 20 ans, les terrains vont devenir plus accessibles pour ceux qui veulent faire de l’habitation, a-t-il fait valoir.

Une densification en douceur

Mme Fournier mise pour sa part sur une densification douce et différenciée du territoire longueuillois.

En bref, il s’agit d’une densification qui se différencie de l’image de la grande tour à condo.

La densification, ça peut se faire à échelle humaine, ça peut se faire de façon douce dans les quartiers de maisons unifamiliales, a-t-elle insisté.

Dans le Vieux-Longueuil, par exemple, il y a des secteurs où l’on peut tout à fait donner la permission aux gens de construire une petite unité accessoire sur leur terrain qu’ils pourraient mettre en vente ou encore louer, a-t-elle illustré, expliquant que cela pourrait favoriser la construction de maisons intergénérationnelles.

La mairesse estime d’ailleurs que les Québécois sont généralement favorables avec le concept de densification, dans la mesure où les projets proposés respectent le patrimoine et l’environnement.

« La clé avec la densification, ce n’est pas de faire du mur à mur, mais de s’attarder aux micro-identités dans nos villes, de respecter le patrimoine, et inclure du verdissement dans les projets. »

— Une citation de Catherine Fournier, mairesse de Longueuil

Il faut aller plus loin

Peu importe la solution qu’ils privilégient, les participants au sommet semblaient d’accord sur un point : le statu quo est intenable.

Les engagements actuels ne sont pas à la hauteur des besoins, a déclaré Mme Fournier au sujet des contributions du gouvernement provincial en matière d’habitation.

Si les villes souhaitent davantage d’autonomie et de flexibilité dans les projets qu’ils peuvent déployer, la mairesse reconnaît que le nerf de la guerre demeure le financement.

Il faut du financement qui soit conséquent et qui nous permet d’acquérir des terrains, mais également de financer des projets de logement social, a-t-elle déclaré.

Son homologue, M. Boyer, a salué certaines initiatives du gouvernement Legault.

Il qualifie notamment de gain l’octroi du droit de préemption à toutes les municipalités, ce qui leur confère un droit de premier achat sur la vente de certains terrains dans le but d’y établir des logements sociaux.

N’empêche, il estime qu’il faut aller plus loin.

Il a notamment insisté sur le besoin de réduire et d’assouplir certaines normes, jugées trop lourdes.

« On aimerait avoir des programmes qui mettent l’argent sur la table, mais qui sont faciles, rapides d’application et qui peuvent être ajustés selon la réalité locale. »

— Une citation de Stéphane Boyer, maire de Laval

En ce moment, les projets d’habitation prennent plusieurs années à lever quand ils reçoivent du financement, a-t-il expliqué.

Les maires ont également réitéré les demandes de l’Union des municipalités du Québec pour le prochain gouvernement, notamment la construction de 4500 logements sociaux par année pour l’ensemble du Québec.

Rappelons que la Coalition Avenir Québec a récemment promis de construire 11 700 logements sociaux et abordables s’il est reporté au pouvoir le 3 octobre prochain.

Faitlemou · Août 27, 2022, 11:35

Là tu parles! Ça devrait être permis à la grandeur du territoire!

vincemtl · Septembre 3, 2022, 12:59

Hâte de voir ce qui va en ressortir. Quelques idées que j’aimerais bien voir:

Une harmonisation des obligations de logements sociaux et abordables
Une politique de densification douce globale (allez au-delà des gros ensembles et TOD)
Pourquoi ne pas explorer un seuil minimal de densité dans les plans d’urbanisme, pour assurer une densification de plein-droit?

Texte intégral

Une politique métropolitaine en réponse à la crise du logement

Jean-François Venne
Collaboration spéciale

3 septembre 2022

OLIVIER ZUIDA Le contexte en habitation n’est pas simple actuellement. Toutes les zones de la CMM viventdes défis, dont certains — comme l’accès à des logements sociaux ou la rareté des logements — étaient autrefois plutôt l’apanage de Montréal.

Ce texte fait partie du cahier spécial Pour une réforme de l’habitat

La Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) adoptera bientôt sa première politique d’habitation. Elle servira à mieux coordonner la réponse des 82 municipalités de la CMM aux multiples défis que pose l’habitation dans le Grand Montréal.

Le 9 décembre 2021, la CMM a officiellement confié à sa Commission de l’Habitation et de la Cohésion sociale (CHCS) le mandat d’élaborer un projet de Politique métropolitaine d’habitation (PMH). La CHCS s’est appuyée sur un diagnostic de l’habitation qui dresse le portrait d’une région métropolitaine en proie à une forte croissance démographique, au vieillissement de sa population et à des problèmes importants d’accès au logement, tant sur le marché locatif que sur celui de la propriété.

La commission a présenté une première version de sa politique le 14 juin dernier. Cette mouture initiale fera l’objet d’une consultation publique du 7 au 14 septembre, lorsde séances qui se tiendront à Mascouche, Montréal et Longueuil.

« Nous avons mis de l’avant plusieurs pistes de solutions et l’heure est maintenant venue d’en discuter avec les municipalités ainsi que les organismes et les citoyens intéressés par la question de l’habitation, explique le maire de Mascouche, Guillaume Tremblay, qui préside la CHCS. Nous devons trouver des manières qui permettent aux municipalités du Grand Montréal d’améliorer la situation de l’habitation. »

L’habitation en crise

En effet, le contexte en habitation n’est pas simple actuellement. Toutes les zones de la CMM vivent des défis, dont certains — comme l’accès à des logements sociaux ou la rareté des logements — étaient autrefois plutôt l’apanage de Montréal.

« La réalité est devenue très comparable sur l’ensemble du territoire de la CMM, où pas mal toutes les municipalités sont susceptibles de connaître des pénuries de logements et des difficultés d’abordabilité ou d’accès à la propriété », reconnaît le maire de Mascouche. En 2021, le taux d’inoccupation des logements de Mascouche/Terrebonne était de 0,1 % et de 1,1 % pour l’ensemble des banlieues, contre 3,7 % sur l’île de Montréal.

Le prix des résidences a fortement augmenté ces dernières années dans la région métropolitaine de Montréal. Depuis 2017, la hausse du coût médian des maisons unifamiliales y a varié entre 66 % et 77 %, alors que la progression de celui des copropriétés se situait entre 47 % et 62 %. Le prix de l’immobilier résidentiel y a augmenté deux fois plus rapidement que le revenu des ménages depuis 2010.

La situation n’est guère plus rose sur le marché locatif. Dans les quatre années avant la pandémie, le taux d’inoccupation des logements a grandement baissé, ce qui a contribué à gonfler le niveau des loyers. L’augmentation annuelle de 3,7 % du loyer moyen entre 2020 et 2021 marquait la troisième année de hausse supérieure à la moyenne des 20 années précédentes.

La progression est encore plus forte dans certaines municipalités de la CMM comme Saint-Lin-Laurentides (14 %), Mascouche/Terrebonne (8,1 %) et Saint-Jean-sur-Richelieu (7 %). Les logements sociaux et abordables deviennent trop rares et plusieurs d’entre eux se trouvent en mauvais état.

« Le logement social et abordable dépend de plusieurs acteurs, rappelle Guillaume Tremblay. Bien sûr, les municipalités et la CMM ont un rôle à jouer, mais elles auront besoin de l’appui, notamment financier, du gouvernement du Québec et même du gouvernement fédéral pour finalement résoudre la crise du logement. »

Alimenter le débat

La CMM compte adopter sa nouvelle politique avant la fin de l’année. Elle guidera par la suite ses actions et celles de ses 82 municipalités en habitation. Son projet actuel comporte 41 pistes d’action réparties au sein de trois orientations : assurer l’abordabilité du logement, développer une offre résidentielle suffisante, diversifiée et adaptée aux besoins de la population, et soutenir l’aménagement de milieux de vie de qualité, conçus pour lutter contre les changements climatiques et s’y adapter.

Les consultations de septembre visent à raffiner la politique ainsi qu’à renforcer le consensus envers les solutions qu’elle propose. Guillaume Tremblay espère que la population répondra présente à ces sessions et que les citoyennes et citoyens donneront leur avis sur le projet et n’hésiteront pas à la commenter sur les médias sociaux, afin de continuer d’alimenter le débat sur la question de l’habitation. Chacune de ses rencontres comportera d’ailleurs une période de questions. « Nous entreprenons cet exercice avec beaucoup d’ouverture, affirme-t-il. Nous souhaitons comprendre ce qui se passe dans les différents milieux afin de présenter de nouvelles idées, qui sortent des sentiers battus. C’est surtout important que l’on continue de parler de logement, en particulier dans une période d’élections provinciales. »

AJOUT:
Il y a tout un cahier sur l’habitation accessible ici.

ScarletCoral · Septembre 14, 2022, 3:33

Le rôle foncier bondit de plus de 32 % sur l’île de Montréal

La valeur totale des immeubles et des terrains enregistrés aux rôles d’évaluation atteint 526,3 milliards de dollars dans l’agglomération de Montréal.
PHOTO : ISTOCK

Stéphane Bordeleau
11 h 04 | Mis à jour à 12 h 54

La flambée de l’immobilier des dernières années a propulsé les rôles d’évaluation foncière dans l’agglomération de Montréal, où la valeur des propriétés a augmenté en moyenne de 32,4 % par rapport à la valeur des rôles fonciers précédents.

Quant à Montréal, la valeur des propriétés a grimpé en moyenne de 31,4 % par rapport aux rôles précédents, a précisé la présidente du comité exécutif responsable des finances, Dominique Ollivier, en point de presse.

Les nouveaux rôles présentés en matinée par l’évaluateur de la Ville de Montréal et directeur du Service de l’évaluation foncière, Bernard Côté, entreront en vigueur à compter du 1er janvier 2023 et serviront de base pour l’évaluation foncière et la fixation des taxes pour les trois prochains exercices financiers soit 2023, 2024 et 2025.

Selon les données présentées ce matin, la valeur totale des bâtiments et des terrains des 502 789 unités d’évaluation inscrites aux rôles de l’agglomération de Montréal atteint aujourd’hui 526,3 milliards de dollars, soit 141,8 milliards de dollars de plus que dans les rôles précédents, où elle s’établissait à 384,5 milliards de dollars.

Cette forte croissance de la valeur foncière découle, selon la Ville, de l’effet combiné de l’ajout de nouveaux bâtiments ou d’améliorations aux bâtiments existants et de l’évaluation du marché entre le 1er juillet 2018 et le 1er juillet 2021.

H ausse des comptes de taxes

Être propriétaire à Montréal est de plus en plus coûteux, et cela même si la valeur des immeubles est en forte hausse.
PHOTO : ISTOCK / BALKANSCAT

Si une telle augmentation de la valeur des propriétés à Montréal en réjouit certains, c’est loin d’être une bonne nouvelle pour de nombreux autres propriétaires dont les comptes de taxes sont calculés en fonctions de la valeur de leur propriété et du terrain sur lequel elle se trouve.

« Je vous rassure toute de suite, une augmentation de la valeur foncière des immeubles de 32 % ne signifie certainement pas que les taxes foncières vont augmenter de 32 %. »

— Une citation de Dominique Ollivier, présidente du comité exécutif responsable des finances

Bien que la Ville dispose de plusieurs outils pour atténuer l’impact de la valeur foncière sur le calcul des comptes de taxes, des augmentations sont certainement à prévoir pour la majorité des propriétaires de l’agglomération de Montréal.

Comme à chaque nouveau rôle foncier, la Ville va devoir ajuster son taux de taxation à la baisse pour qu’en bout de ligne, le compte de taxes des Montréalaises et des Montréalais se rapproche des années précédentes et qu’on puisse respecter notre engagement de ne pas excéder l’inflation, a expliqué Dominique Ollivier.

Or, avec un taux d’inflation qui frôlait les 8 % en juillet dernier, l’administration municipale devra se montrer créative cette année pour contenir l’augmentation des comptes de taxes dans une fourchette raisonnable tout en affrontant elle-même les hausses de coûts importantes de la flambée inflationniste.

La Ville réfléchit également à la possibilité d’étaler sur trois ans la hausse de l’évaluation foncière – comme elle le fait depuis plusieurs années – pour éviter un trop grand choc financier aux propriétaires et contribuables.

C’est lors du dépôt du budget de l’administration Plante, à la fin novembre, que les mesures fiscales, les taux de taxation et la variation des taxes municipales seront annoncés.

D ans son dernier budget, la Ville avait limité à environ 2 % la hausse de taxe sur les immeubles résidentiels et à 1,5 % sur les immeubles non résidentiels.

Augmentation spectaculaire de la valeur des immeubles industriels

La valeur des immeubles industriels a augmenté de 60 % en moyenne sur l’île de Montréal par rapport aux rôles d’évaluation précédents.
PHOTO : RADIO-CANADA / GOOGLE STREET VIEW

En tête de liste, ce sont les immeubles industriels qui ont connu la plus forte hausse de leur valeur foncière avec une appréciation moyenne de 60,5 % de leur valeur depuis les derniers rôles fonciers de 2020 à 2022.

Dans le secteur résidentiel, ce sont les immeubles de cinq logements et moins qui ont connu la plus forte augmentation avec un bond moyen de 35,6 % de leur valeur.

Les immeubles de six logements et plus, eux, ont vu leur valeur augmenter en moyenne de 32,4 % depuis les derniers rôles d’évaluation de 2020 à 2022.

Il va sans dire que la valeur foncière des immeubles varie en fonction des arrondissements où ils se situent.

Globalement, c’est à Montréal-Est que la propriété foncière a le plus augmenté avec une hausse moyenne de 52,5 % de leur valeur estimée, notamment en raison de la présence élevée d’immeuble à vocation industrielle sur son territoire, précise l’évaluateur de la Ville.

Viennent ensuite les secteurs de Senneville (+45,9 %) et de Dollard-des-Ormeaux (+45,1 %) qui complètent le top trois des hausses de la valeur foncière.

Les secteurs de Montréal-Ouest, Ste-Anne-de-Bellevue et Baie-d’Urfé affichent tous des hausses supérieures à 40 %.

Dans la Ville de Montréal en tant que telle, ce sont les arrondissements de Lachine (+42,6 %), de Pierrefonds-Roxboro (+40,8 %) et Saint-Laurent (+39 %) qui ont connu les plus fortes augmentations de leurs rôles fonciers.

La plupart des arrondissements montréalais affichent des hausses se situant entre 30 % et 35 %, sauf Ville-Marie (+15,7 %), en raison de la proportion élevée d’immeubles commerciaux et à bureaux concentrés sur son territoire et qui ont été fortement affectés par les mesures de confinement imposées pendant la pandémie et le développement du télétravail qui ont fait fondre l’achalandage au centre-ville.

Diversifier les sources de revenus

En ce qui a trait au fardeau financier que supportent actuellement les contribuables montréalais, la responsable des finances au comité exécutif estime qu’il devient urgent de varier les sources de revenus de la Ville en prévision des défis importants qui l’attendent à l’avenir.

« Présentement, le budget de la Ville de Montréal est financé à un peu plus de 60 % par la taxe foncière, et ça, devant les énormes défis qu’on a, c’est sûr que c’est insoutenable. »

— Une citation de Dominique Ollivier, présidente du comité exécutif responsable des finances

On doit absolument trouver des alternatives à la taxe foncière pour assurer un financement adéquat, stable et récurrent des services municipaux qui ne refile pas non plus la facture aux générations futures, a plaidé Mme Ollivier.

Dépendre de la taxe foncière à ce point, c’est un risque financier auquel on doit remédier parce que sinon ça veut dire que la facture de tout ce qu’on a à faire ces jours-ci devient le fardeau des Montréalais et des Montréalaises.

Plus tôt cette semaine, le premier ministre sortant, François Legault, n’a pas donné suite à la demande de la mairesse de Montréal et des maires des grandes villes du Québec, qui réclament un « pacte vert » de deux milliards de dollars pour les aider à financer les adaptations qui doivent être mises en place en prévision des changements climatiques.

bnon44035749 · Septembre 14, 2022, 5:05

Holy overvalue… That crash is gonna be hard starting next year.

ScarletCoral · Septembre 14, 2022, 8:05

Texte complet

La valeur des immeubles bondit de 32,4 % sur l’île de Montréal

Valérian Mazataud Archives, Le Devoir
La valeur des unifamiliales sur l’île de Montréal a grimpé de 38,6 %, contre 30,7 % pour les condominiums.

Jeanne Corriveau
12 h 27
Montréal

L’effervescence immobilière des dernières années a fait bondir la valeur des immeubles dans la métropole. Le rôle d’évaluation foncière de l’agglomération de Montréal déposé mercredi par la Ville de Montréal pour les trois prochaines années fait état d’une hausse moyenne de 32,4 %. Pour le secteur résidentiel, cette augmentation atteint 35,5 %.

Il s’agit d’un bond important par rapport au rôle précédent pour les années 2020, 2021 et 2022 alors que la valeur des immeubles sur le territoire de l’agglomération de Montréal avait augmenté de 13,7 %. Mais ce type d’augmentation n’est pas inédit puisqu’en 2007, les valeurs des immeubles avaient grimpé de 38,6 %.

Ce sont les immeubles résidentiels de cinq logements ou moins qui ont connu la plus forte progression de leur valeur, avec une croissance de 35,6 %, tandis que pour les immeubles de six logements et plus, la hausse est de 35,1 %. Pour leur part, la valeur des unifamiliales a grimpé de 38,6 %, contre de 30,7 % pour les condominiums. La valeur moyenne des unifamiliales sur l’île de Montréal atteint 840 000 $, et celle des condos 492 400 $.

Les immeubles non résidentiels affichent de leur côté une augmentation moyenne de valeur de 25,7 %. On note cependant une très forte hausse pour les immeubles industriels, soit 60,5 %. En revanche, plusieurs catégories d’immeubles non résidentiels très touchés par le ralentissement de leurs activités en raison de la pandémie ont connu une augmentation inférieure à la moyenne.

Parmi les 15 villes liées, ce sont dans les villes de Montréal-Est (52,5 %), Senneville (45,9 %) et Dollard-des-Ormeaux (45,1 %) où les augmentations sont les plus importantes. Des 19 arrondissements montréalais, ce sont dans Lachine (42,6 %), Pierrefonds-Roxboro (40,8 %) et Saint-Laurent (39 %) où les hausses sont les plus salées. En revanche, l’arrondissement de Ville-Marie se démarque avec une augmentation plus modeste de 15,7 %.

D’importantes hausses de taxes à venir ?

Révisé tous les trois ans, le rôle foncier sert de référence au calcul des taxes scolaires et municipales. Il se base sur les données du marché immobilier au 1er juillet 2021. À cette date, quelque 33 700 transactions avaient été enregistrées sur l’île de Montréal.

Les hausses de valeur n’entraînent pas nécessairement une augmentation des taxes du même ordre, puisque le rôle pourrait être étalé sur trois ans et la Ville ajuste à la baisse son taux de taxation.

Ainsi, pour le budget 2022 de la Ville, l’administration Plante-Ollivier avait limité les hausses moyennes de taxes du secteur résidentiel à 2 % pour les contribuables montréalais. Reste que les propriétaires dont la résidence vaut plus que la moyenne peuvent s’attendre à devoir assumer une hausse de taxes plus importantes.

Pour l’instant, la présidente du comité exécutif, Dominique Ollivier, refuse de s’engager au sujet des hausses de taxes qui seront imposées aux Montréalais lors du dépôt du budget 2023, en décembre.

En campagne électorale, Projet Montréal s’était engagé à ne pas hausser les taxes foncières au-delà de l’inflation, mais le taux d’inflation frise maintenant les 8 %.

« On va toujours avoir en tête de respecter la capacité de payer des Montréalais et des Montréalaises et que Montréal demeure une ville abordable », a soutenu Mme Ollivier. « Clairement, on n’ira pas à 8 %. En tout cas, je serais très surprise qu’on aille à 8 % ou à ces niveaux-là. » L’élue insiste cependant pour dire que la Ville devra trouver d’autres sources de financement car, à l’heure actuelle, elle est trop dépendante des taxes foncières.

De son côté, le chef de l’opposition, Aref Salem, estime que la hausse spectaculaire des valeurs foncières est susceptible de créer de l’anxiété chez les familles et les aînés en particulier. Selon lui, l’administration Plante-Ollivier aurait dû se prononcer sur les hausses de taxes à venir pour les Montréalais. « Je pense qu’on devrait être à plus ou moins 3 %. Je pense que c’est dans la capacité de la Ville », a-t-il dit.

En janvier dernier, à l’occasion d’une séance de la Commission des finances, le directeur du Service de l’évaluation foncière, Bernard Côté, avait prévenu les Montréalais qu’ils devaient s’attendre à des hausses importantes de l’ordre de 30 % compte tenu des tendances observées dans le marché immobilier.

Le nouveau rôle foncier entrera en vigueur le 1er janvier 2023 et il peut être consulté en ligne sur le site Internet de la Ville.

Le parc immobilier de l’île de Montréal compte près de 503 000 unités d’évaluation et leur valeur totale atteint 526,3 milliards de dollars.

Texte complet

Nouveau rôle d’évaluation de Montréal | La plus forte hausse des valeurs depuis 2007

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE
La valeur des immeubles de la catégorie résidentielle augmente de 35,5 %, tandis que celle du secteur non résidentiel s’accroît de 23 %. La valeur des terrains vacants bondit de 42,8 %.

Les valeurs foncières augmentent de 32,4 % sur l’île de Montréal avec le dépôt du nouveau rôle d‘évaluation municipale qui entre en vigueur le 1er janvier prochain.

Publié à 11h00
André Dubuc
LA PRESSE

Il faut remonter au rôle de 2007 pour connaître une hausse de valeur de cette ampleur. À l’époque, la hausse avait été de 38,6 %.

Le rôle couvre les 19 arrondissements de la Ville de Montréal, ainsi que les 15 autres villes liées.

Les valeurs au rôle reflètent la valeur marchande des propriétés à la date de référence au 1er juillet 2021. Les variations de valeurs entre le nouveau rôle et le précédent indiquent l’évolution du marché entre le 1er juillet 2018 et le 1er juillet 2021.

La valeur totale des 502 789 immeubles inscrits aux rôles 2023-2024-2025 de l’agglomération de Montréal atteint 526,3 milliards, en hausse de 141,8 milliards par rapport au précédent rôle.

La valeur des immeubles de la catégorie résidentielle augmente de 35,5 %, tandis que celle du secteur non résidentiel s’accroît de 23 %. La valeur des terrains vacants bondit de 42,8 %.

La valeur des maisons gagne 38,6 %, soit la plus forte progression dans le secteur résidentiel. La variation des valeurs des copropriétés divises (condos) s’élève à 30,7 %.

Dans le secteur non résidentiel, les écarts sont importants entre les sous-catégories. L’industriel s’apprécie de 60,5 %, tandis que les bureaux n’augmentent que de 6,5 %. Les centres commerciaux voient leur valeur diminuer de 2,1 %. Les hôtels souffrent également.

L’impact du nouveau rôle sur le compte de taxes des propriétaires sera connu avec le dépôt du budget 2023 des villes concernées plus tard cette année.

Les propriétaires peuvent consulter la nouvelle valeur de leur immeuble sur montreal.ca.

Plus de détails à venir.

EN SAVOIR PLUS

840 000 $
valeur moyenne d’une résidence familiale dans l’agglomération de Montréal

SERVICE D’ÉVALUATION DE LA VILLE DE MONTRÉAL

492 400 $
valeur moyenne d’un appartement en copropriété divise dans l’agglomération de Montréal

SERVICE D’ÉVALUATION DE LA VILLE DE MONTRÉAL

ScarletCoral · Septembre 14, 2022, 8:08

Unfortunately, the evaluation was done in 2020-2021 at the height of the real estate craziness when people were payings tens of thousands over asking price…

Ajout : Je viens de regarder le rôle foncier (le système est encore très lent) pour mon condo, c’est + 32%
la maison semi-détachée de mes parents dans RDP = + 42 %

ScarletCoral · Septembre 22, 2022, 1:43

Recensement de 2021 | Le taux de propriété recule au Québec

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE
En 2011, le taux de propriété avait atteint un sommet historique de 69,0 %, mais il avait chuté à 66,5 % en 2021.

Le pourcentage de ménages québécois propriétaires de leur logement, déjà le plus bas parmi les provinces canadiennes, recule pour la première fois.

Mis à jour hier à 22h34
André Dubuc
LA PRESSE

Moins de six Québécois sur dix étaient propriétaires de leur logement en 2021. Le taux de propriété est passé de 61,3 %, en 2016, à 59,9 % cinq ans plus tard. Il faut remonter à 2001 pour trouver un taux de propriété inférieur à 60 % au Québec.

Dans l’ensemble du Canada, la proportion de propriétaires s’érode également. Elle s’établit néanmoins à 66,5 % en 2021, soit 6,6 points de pourcentage de plus qu’au Québec.

Les chiffres sont tirés du recensement de 2021 et ils ont fait l’objet d’une analyse par Statistique Canada mercredi.

Contrairement à ce qu’on pourrait penser, ce n’est pas la hausse des prix de l’immobilier qui est le facteur le plus important pour expliquer la perte d’attrait de la propriété. Selon Statistique Canada, les raisons du déclin s’expliquent par l’immigration, le vieillissement de la population et les choix de modes de vie privilégiés par les jeunes Canadiens.

Étonnamment, au chapitre de l’abordabilité, la situation s’est améliorée de façon exceptionnelle en 2021 à la suite de la baisse des taux d’intérêt hypothécaires et des programmes d’aide gouvernementale alors que la pandémie de COVID-19 faisait rage.

Le portrait a radicalement changé en 2022. « À mon avis, la tendance à la baisse du taux de propriété va se poursuivre, dit l’économiste Paul Cardinal. Actuellement, l’abordabilité est à son pire niveau au Canada. »

S’enrichir en devenant propriétaire

Ce retard du Québec au chapitre de la propriété n’est pas sans conséquence sur le niveau de vie de ses citoyens. « C’est facilement démontrable que les ménages qui ont accédé à la propriété se sont constitué un actif qui a pris de la valeur. Habituellement, les propriétaires disposent d’une valeur nette supérieure à celle des locataires », soutient le directeur du service économique de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ).

La valeur nette des propriétaires de tous âges est passée de 325 000 $ à 685 000 $ en dollars constants entre 1999 et 2019, selon Statistique Canada. Celle des locataires est passée de 14 600 $ à 24 000 $ durant la même période de 20 ans.

Autrement dit, devenir propriétaire est une façon de s’enrichir. « C’est un vieil adage, mais qui est encore plus vrai depuis 20-25 ans », dit M. Cardinal.

L’APCHQ, l’organisme pour lequel travaille M. Cardinal, est un regroupement d’entrepreneurs généraux qui cherche à convaincre les gouvernements de favoriser la construction de logements, mais l’association n’a pas de préférence entre les maisons, les condos ou les logements locatifs.

Le rattrapage du Québec freiné dans son élan

Le premier ministre François Legault insiste beaucoup sur l’importance de combler l’écart de richesse entre le Québec et l’Ontario. À notre connaissance, il parle rarement de l’importance de rehausser le taux de propriété du Québec au niveau canadien ou encore à celui des Ontariens, qui est encore plus haut.

M. Cardinal verrait d’un bon œil que le gouvernement provincial se fixe un objectif précis en ce qui a trait à la proportion de ménages propriétaires.

Sur l’accession à la propriété, la CAQ n’a rien promis pendant la présente campagne électorale, mais le gouvernement a annoncé qu’il allait doubler le crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison et a promis d’harmoniser dès 2023 ses programmes avec ceux du fédéral.

De leur côté, le Parti libéral et le Parti conservateur proposent d’abolir les droits de mutation (« taxe de bienvenue ») aux premiers acheteurs. Les libéraux augmenteraient le montant pouvant être retiré des REER en franchise d’impôt dans le but d’acquérir une première propriété. Québec solidaire propose de réglementer davantage le processus d’achat de maison afin de limiter la spéculation.

Au moment où l’on se parle, il y a une question d’équité générationnelle. C’est très difficile pour les jeunes ménages d’accéder à la propriété. Pour les jeunes ménages issus de la classe moyenne, c’est très difficile. Il faut vraiment qu’ils gagnent des revenus supérieurs.

— Paul Cardinal, économiste

Le Québec avait entrepris un rattrapage du taux de propriété par rapport à la moyenne canadienne. En 1971, la différence entre le Canada et Québec dépassait les 13 points de pourcentage. Par la suite, l’écart s’est rétréci jusqu’à 6,5 points en 2016. Depuis, le processus de rattrapage a été stoppé.

TAUX DE PROPRIÉTÉ AU PAYS

– Canada : 66,5 %
– Québec : 59,9 %
– Ontario : 68,4 %

Source : Statistique Canada, données de 2021

ScarletCoral · Octobre 5, 2022, 11:36

Marché résidentiel | Pire septembre depuis 2013

PHOTO FRANÇOIS ROY, ARCHIVES LA PRESSE
La région montréalaise a enregistré 2537 reventes, en baisse de 30 % par rapport aux 3648 transactions survenues au même mois l’an dernier.

Le marché de la revente immobilière a continué de ralentir le mois dernier, au point où il faut remonter à 2013 pour connaître un mois de septembre aussi tranquille.

Publié à 15h12
André Dubuc
LA PRESSE

La région montréalaise a enregistré 2537 reventes, en baisse de 30 % par rapport aux 3648 transactions survenues au même mois l’an dernier, selon les plus récentes statistiques compilées par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), d’après la base de données Centris des courtiers immobiliers.

Il s’est même vendu moins de propriétés qu’en août (2537 reventes en septembre par rapport à 2681 transactions en août) alors que septembre se caractérise habituellement par un sursaut d’activité dans la foulée de la rentrée automnale.

En glissement annuel (septembre 2022 comparativement à septembre 2021), le nombre de transactions dégringole davantage dans la copropriété (- 39 %) et dans le plex (- 38 %), de deux à cinq logements, que dans la maison (- 21 %).

En parallèle, le nombre de produits à vendre est en forte progression, en particularité dans l’unifamiliale (+ 62 % en un an). Toutes catégories confondues, on dénombrait 15 550 propriétés à vendre en septembre, en hausse de 13 % par rapport au mois précédent. « Le nombre d’inscriptions se rapproche ainsi du niveau de 2019, impliquant une tendance claire vers le rééquilibrage du marché », dit l’APCIQ dans un communiqué.

Encore à l’avantage des vendeurs

En attendant, les prix poursuivent leur correction, mais à un rythme plus modéré qu’au cours des derniers mois.

« Les prix médians des unifamiliales ont enregistré une relative stabilité en septembre, à la suite du déclin sensible enregistré au cours des quatre derniers mois, y compris sur l’île de Montréal, constate Charles Brant, directeur du Service de l’analyse de marché de l’APCIQ.

Même si la surchauffe tend à s’estomper rapidement, il faut noter que les conditions de marché demeurent à l’avantage des vendeurs, limitant la chute des prix, notamment dans les résidences haut de gamme.

Charles Brant, directeur du Service de l’analyse de marché de l’APCIQ

« Généralement, ce segment de propriété connaît une chute des ventes et des prix plus rapide dans un contexte de marché baissier, poursuit-il. Or, ça ne semble pas le cas pour le moment dans le présent cycle, ce qui contribue à une baisse moins précipitée des prix médians pour le moment. »

Le prix médian d’une maison s’est établi à 535 000 $, en hausse de 6 % par rapport à septembre 2021, mais en baisse quand on le compare au sommet de 580 000 $ en avril dernier. Il s’agit de données non désaisonnalisées.

En septembre, la copropriété a affiché un prix médian de 380 000 $, en hausse de 4 % en un an, tandis que le prix des plex recule de 1 %, à 685 000 $, une première baisse pour un mois de septembre depuis 2015.

EN SAVOIR PLUS

34 jours
Délai de vente moyen d’une maison en septembre

SOURCE : APCIQ